1、第三章第三章 房地產開發項目房地產開發項目的前期工作的前期工作主講：史玉芳主講：史玉芳教學內容教學內容v教學目的：通過本章學習，使學生了解土地的特教學目的：通過本章學習，使學生了解土地的特征及土地理論；理解房地產開發與規劃設計的關征及土地理論；理解房地產開發與規劃設計的關系及不同類型物業的規劃設計特點；熟悉土地所系及不同類型物業的規劃設計特點；熟悉土地所有權和土地使用權的含義和特征；掌握房地產開有權和土地使用權的含義和特征；掌握房地產開發用地的取得方式，房地產開發項目的審批程序發用地的取得方式，房地產開發項目的審批程序和操作流程，房地產開發中征地和拆遷的內容、和操作流程，房地產開發中征地和拆遷

2、的內容、程序和補償、安置標準等。程序和補償、安置標準等。 v重點難點：重點是房地產開發用地的取得方式和重點難點：重點是房地產開發用地的取得方式和項目的審批程序和操作流程；難點是房地產開發項目的審批程序和操作流程；難點是房地產開發過程中不同類型物業的規劃設計特點。過程中不同類型物業的規劃設計特點。v教學時數：教學時數：8 第一節第一節 房地產開發用地的取得房地產開發用地的取得土地理土地理論與開論與開發利用發利用土地征土地征用及閑用及閑置土地置土地 處置處置土地土地所有權所有權開發開發用地用地的取得的取得房地產開發用地房地產開發用地土地土地使用權使用權（三）房地產開發用地的類型（三）房地產開發用地

3、的類型1.按照土地利用的性質和功能劃分按照土地利用的性質和功能劃分按照按照城市用地分類與規劃建設用地標準城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011），城市開發建設用地分為居住用地、公共管理與公），城市開發建設用地分為居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲共服務用地、商業服務業設施用地、工業用地、物流倉儲用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地八個大類。用地、交通設施用地、公用設施用地、綠地八個大類。2.按照土地的開發利用程度劃分按照土地的開發利用程度劃分（1）生地。生地是指完成土地征用，未經開發、不可直接作）生地。生地是指完成土地征用，未經開發、不

4、可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地。為建筑用地的農用地或荒地等土地。（2）毛地。毛地是指具有一定的城市基礎設施，但尚未經過）毛地。毛地是指具有一定的城市基礎設施，但尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程，不具備基本建設條件的土拆遷安置補償等土地開發過程，不具備基本建設條件的土地。地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市基礎設施，經過土地開）熟地。熟地是指具有完善的城市基礎設施，經過土地開發，能直接在其上進行房屋建造的土地。發，能直接在其上進行房屋建造的土地。（4）凈地。）凈地。 （一）土地使用權出讓一）土地使用權出讓（1）出讓主體。出讓主體應當是市、縣人民政府土地管理）出讓主體。出讓主體應當是市

5、、縣人民政府土地管理部門。區政府、開發區管委會都不能作為出讓主體，其簽部門。區政府、開發區管委會都不能作為出讓主體，其簽訂的出讓協議無效。訂的出讓協議無效。（2）出讓形式。為了避免低價轉讓和避免腐敗，工業、商）出讓形式。為了避免低價轉讓和避免腐敗，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地使用權必須通過業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地使用權必須通過招標、拍賣、掛牌形式進行出讓。目前的土地出讓中以掛招標、拍賣、掛牌形式進行出讓。目前的土地出讓中以掛牌出讓方式居多。牌出讓方式居多。（3）地下資源及設施。地下的各類自然資源如礦產、埋藏）地下資源及設施。地下的各類自然資源如礦產、埋藏物和市政公用

6、設施等不在土地使用權有償出讓的范圍內。物和市政公用設施等不在土地使用權有償出讓的范圍內。因此，如果經過文物勘查取得的地下埋藏物，應當歸國家因此，如果經過文物勘查取得的地下埋藏物，應當歸國家所有；開發商建設用水用電等設施，在出讓金外還要就利所有；開發商建設用水用電等設施，在出讓金外還要就利用市政公用設施繳納配套費。用市政公用設施繳納配套費。（4）出讓狀態。在房地產開發項目中政府出讓使用權的土）出讓狀態。在房地產開發項目中政府出讓使用權的土地有地有“毛地毛地”和和“凈地凈地”兩種情形。兩種情形。（二）在建項目收購（二）在建項目收購v在建項目收購是指通過在建工程轉讓的方式，獲取在建項目收購是指通過在

7、建工程轉讓的方式，獲取項目所用土地使用權、地上在建工程、行政批文及項目所用土地使用權、地上在建工程、行政批文及各類權益，同時繼續承擔項目所負義務的經濟活動。各類權益，同時繼續承擔項目所負義務的經濟活動。v根據根據城市房地產管理法城市房地產管理法的規定，轉讓土地使用的規定，轉讓土地使用權時，應當具備以下兩項條件：（權時，應當具備以下兩項條件：（1）已支付全部）已支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（2）實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的總額的25%以上。以上。（三）收購公司股權（三）

8、收購公司股權v 收購公司股權方式，就是股權受讓方通過部分或全部收購收購公司股權方式，就是股權受讓方通過部分或全部收購項目公司股權來獲得土地使用權或在建工程，取得項目用項目公司股權來獲得土地使用權或在建工程，取得項目用地的開發權利。地的開發權利。v 該種模式，通過股權界面完成項目轉讓，沒有出讓手續完該種模式，通過股權界面完成項目轉讓，沒有出讓手續完結及投資額度等限制，在項目公司取得土地的任何階段都結及投資額度等限制，在項目公司取得土地的任何階段都可進行，已經成為開發商在二級市場取得土地使用權的常可進行，已經成為開發商在二級市場取得土地使用權的常用模式。用模式。（四）土地合作開發（四）土地合作開發

9、v 依據依據城市房地產管理法城市房地產管理法的規定：依法取得的土地使用的規定：依法取得的土地使用權，可以作價入股，合資、合作開發經營房地產。權，可以作價入股，合資、合作開發經營房地產。v 采用土地合作開發方式應該注意兩個問題，一是合作雙方采用土地合作開發方式應該注意兩個問題，一是合作雙方應當有一方具備房地產開發資質，否則合作合同無效；二應當有一方具備房地產開發資質，否則合作合同無效；二是用于開發的土地使用權應當是國有出讓土地使用權，否是用于開發的土地使用權應當是國有出讓土地使用權，否則合作合同無效。則合作合同無效。 六、開發建設中的土地征用v （一）土地征用的含義（一）土地征用的含義v 土地征

10、用是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條土地征用是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。土地征用件，將農村集體所有土地轉變為國家所有的行為。土地征用的過程，就是將待征土地的集體所有權轉變為國有土地所有的過程，就是將待征土地的集體所有權轉變為國有土地所有權的過程，同時對原集體土地的集體和個人進行補償及妥善權的過程，同時對原集體土地的集體和個人進行補償及妥善安置。安置。v （二）土地征用的特征（二）土地征用的特征v 1、土地征用具有強制性、土地征用具有強制性v 2、土地征用是一種政府行為、土地征用是一種政府行為v 3、土地征用具有補償性、土地征

11、用具有補償性v（三）土地征用的程序（三）土地征用的程序v 根據土管法的有關規定，列入國家固定資產投資計劃的或準許建設的國家建設項目，經過批準，建設單位方可申請用地，其程序分為以下六個步驟：v 1、建設項目的預審、建設項目的預審v 建設項目預審是指建設項目可行性研究論證階段或項目建議建設項目預審是指建設項目可行性研究論證階段或項目建議書編制階段，土地管理部門對項目可行性研究報告或項目建書編制階段，土地管理部門對項目可行性研究報告或項目建議書中有關土地利用方面的內容進行審查，其工作程序在用議書中有關土地利用方面的內容進行審查，其工作程序在用地申請之前，也是建設項目用地申請要件之一。地申請之前，也是

12、建設項目用地申請要件之一。v 2、用地申請、用地申請v 3、擬訂征地補償安置方案、擬訂征地補償安置方案v 4、簽訂征地協議、簽訂征地協議v 5、出讓或劃撥土地使用權、出讓或劃撥土地使用權v 6、頒發土地使用證、頒發土地使用證（四）征地補償與安置費用（四）征地補償與安置費用v 1、土地補償費、土地補償費v 根據根據土管法土管法規定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償。規定，征用土地的，按照征用土地的原用途給予補償。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的年平均年產值的6-10倍。年倍。年產值按被征用前產值按被征用前3年的平均年產量和國家規

13、定的價格平均計算。征用其他年的平均年產量和國家規定的價格平均計算。征用其他土地的補償費用標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償土地的補償費用標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費得標準確定。費得標準確定。v 2、青苗補償費、青苗補償費v 青苗補償費是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，青苗補償費是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或土地使用者以經濟補償。一般視開始協商征地國家應給予土地承包者或土地使用者以經濟補償。一般視開始協商征地方案前地上青苗的具體情況確定，只補一季，無青苗者則無該項補償。方案前地上青苗的具體情況確定，

14、只補一季，無青苗者則無該項補償。v 在已征用的土地上長有青苗的，在不影響工程正常進行的情況下，應等在已征用的土地上長有青苗的，在不影響工程正常進行的情況下，應等待農民收獲，不得鏟除；不能收獲的，應由用地單位按在田作物一季產待農民收獲，不得鏟除；不能收獲的，應由用地單位按在田作物一季產量、產值計算，給予青苗補償，具體補償標準由各省、自治區、直轄市量、產值計算，給予青苗補償，具體補償標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。人民政府規定。v 3、地上附著物補償費、地上附著物補償費v 地上附著物是指房屋、水井、橋梁、公路、水利設施等地面地上附著物是指房屋、水井、橋梁、公路、水利設施等地面建筑物、構筑物

15、及附著物。補償金額視協商征地方案前地上建筑物、構筑物及附著物。補償金額視協商征地方案前地上附著物價值與折舊情況確定。應根據附著物價值與折舊情況確定。應根據“拆什么、補什么；拆拆什么、補什么；拆多少、補多少，不低于原來水平多少、補多少，不低于原來水平”的原則確定。的原則確定。v 4、安置補償費、安置補償費v 安置補償費是指為了安置以土地為主要生產資料并取得生活安置補償費是指為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口生活，國家所給予的生活補助。需要安置的來源的農業人口生活，國家所給予的生活補助。需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集人員由農村集體經濟組織安置的，安

16、置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給單位；不需要統一安置的，安置安置的，安置補助費支付給單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。于支付被安置人員的保險費用。 征用耕地的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農征用耕地的安置補助費按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有業人口數，按照被征用的耕

17、地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地數量計算。每一個農業人口的安置補助標準，為該耕地被征用前耕地數量計算。每一個農業人口的安置補助標準，為該耕地被征用前3年年平均年產值的平均年產值的4-6倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前被征用前3年平均年產值的年平均年產值的15倍。個別情況還可以適當增加，以能保證維倍。個別情況還可以適當增加，以能保證維持農民群眾原有生產和生活水平為原則。根據規定，土地補償費和安置持農民群眾原有生產和生活水平為原則。根據規定，土地補償費和安置補助費的總和，不得超過土地被征用前補助費的總和，不得超過土地

18、被征用前3年平均年產值的年平均年產值的30倍。倍。5、新菜地開發建設基金、新菜地開發建設基金 新菜地開發建設基金是指征用城市郊區商品菜地時支付的費用。這項費用新菜地開發建設基金是指征用城市郊區商品菜地時支付的費用。這項費用支付給地方財政，作為開發建設新菜地的投資。支付給地方財政，作為開發建設新菜地的投資。 這里所說的菜地是指城市郊區為供應城市居民蔬菜，連續這里所說的菜地是指城市郊區為供應城市居民蔬菜，連續3年以上常年種年以上常年種菜或者養殖的商品菜地和精養魚塘。菜或者養殖的商品菜地和精養魚塘。1年只種一茬或因調整茬口安排種植年只種一茬或因調整茬口安排種植蔬菜的，均不作為需要收取開發建設基金的菜

19、地。蔬菜的，均不作為需要收取開發建設基金的菜地。（五）土地儲備開發（五）土地儲備開發1.土地儲備開發的概念土地儲備開發的概念2.土地儲備范圍土地儲備范圍3.土地儲備開發的基本程序土地儲備開發的基本程序（六）國有土地上房屋征收（六）國有土地上房屋征收1.國有土地上房屋征收的條件國有土地上房屋征收的條件2.征收房屋公告征收房屋公告3.房屋征收補償的范圍房屋征收補償的范圍4.房屋征收補償方式房屋征收補償方式5.征收補償額的計算征收補償額的計算6.暴力迫使被征收人搬遷要承擔法律責任暴力迫使被征收人搬遷要承擔法律責任 第二節第二節 規劃設計規劃設計 房地產開發的龍頭房地產開發的龍頭開發與開發與城市城市規

20、劃規劃開發項開發項目規劃目規劃管理管理規劃的層規劃的層次與內容次與內容規劃技術規劃技術經濟指標經濟指標房地產開發項目房地產開發項目前期的主要工作前期的主要工作一、城市規劃概述一、城市規劃概述（一）城市規劃的概念（一）城市規劃的概念 城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目城市規劃是為了實現一定時期內城市的經濟和社會發展目標，確定城市性質、規模和發展方向，充分合理利用城市標，確定城市性質、規模和發展方向，充分合理利用城市土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安土地，協調城市空間布局和各項建設的綜合部署和具體安排。排。（二）城市規劃的作用（二）城市規劃的作用1.城市規劃是國家對

21、城市建設進行宏觀調控的手段城市規劃是國家對城市建設進行宏觀調控的手段2.城市規劃是政策形成和實施的工具城市規劃是政策形成和實施的工具3.城市規劃形成了城市未來的空間架構城市規劃形成了城市未來的空間架構二、城市規劃的層次體系二、城市規劃的層次體系（一）城市總體規劃（一）城市總體規劃（二）城市分區規劃（二）城市分區規劃（三）城市詳細規劃（三）城市詳細規劃1.控制性詳細規劃控制性詳細規劃2.修建性詳細規劃修建性詳細規劃三、城市規劃與房地產開發的關系三、城市規劃與房地產開發的關系1.城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用2.城市規劃對房地產開發具有指導促進作用城市

22、規劃對房地產開發具有指導促進作用3.房地產開發是實施城市規劃的有效手段房地產開發是實施城市規劃的有效手段四、房地產開發項目規劃設計內容四、房地產開發項目規劃設計內容（一）居住區規劃（一）居住區規劃v居住區按居住戶數或人口規模可分為居住居住區按居住戶數或人口規模可分為居住區、居住小區、居住組團三級。區、居住小區、居住組團三級。1.居住區規劃設計的基本要求居住區規劃設計的基本要求v 居住區規劃設計應符合城市總體規劃的要求，適應居民的居住區規劃設計應符合城市總體規劃的要求，適應居民的活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配活動規律，綜合考慮日照、采光、通風、防災、配 建設建設施及管理要求，創造安

23、全、衛生、方便、舒適、和優美的施及管理要求，創造安全、衛生、方便、舒適、和優美的居住生活環境。居住生活環境。 2.住宅選型住宅選型v 按住宅的層數劃分：根據按住宅的層數劃分：根據住宅設計規范住宅設計規范，劃分為：低，劃分為：低層住宅（層住宅（13層）、多層住宅（層）、多層住宅（46層）、中高層住宅層）、中高層住宅（79層）、高層住宅（層）、高層住宅（1030層）、超高層住宅（高層）、超高層住宅（高度超過度超過100米）。米）。 v 按建筑的形式劃分：躍層式住宅；錯層式住宅；復式住宅；按建筑的形式劃分：躍層式住宅；錯層式住宅；復式住宅；退臺式住宅退臺式住宅 ；花園式住宅。；花園式住宅。v 按平面

24、特點劃分：板式住宅：點式住宅。按平面特點劃分：板式住宅：點式住宅。v 按結構類型分：磚混結構；框架結構；剪力墻結構；框架按結構類型分：磚混結構；框架結構；剪力墻結構；框架剪力墻結構。剪力墻結構。v 【板樓與塔樓比較】v 板樓v 優點：從傳統的居住舒適度而言，板樓的優勢很明顯，南北通透，便于采光通風；戶型方正，平面布局合理；同層住戶不多，居家比較清靜；管理費用低，面積使用率高。缺點：房價較高，戶內格局不可變。塔樓v 優點：建筑密度較高，房價較低；空間結構靈活，易于改造；結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊。尤其是對于富有DIY精神的年輕人而言，采用大框架結構的塔樓，可以通過改裝戶內分隔墻改變

25、戶內格局，居住更為靈活，而且相對低廉的房價，也比較符合現有的收入。缺點：采光性較差，同一層總有一些戶型在采光、通風方面比較差，而且面積使用率要低于板樓，很容易出現沒有自然采光的暗廚、暗衛，居住品質大打折扣。 v 【多層住宅與高層住宅比較】v 建筑質量：高層的建造標準、建造質量要高于多層。 v 高層視野較開闊，空氣質量較好，噪音小；自然風大，有的房間不需裝空調可節約電費；采光好，日照時間長。v 房屋實際使用面積：高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內建筑面積低于多層的套內建筑面積。 v 大多數高樓物業管理比較完善，但高層的物業管理費比多層的物業管理費高。 v 高層上下樓有電梯

26、可代步，出入方便，但如果電梯的維修保養不到位，一旦電梯發生故障，上下樓比較困難。v 雖然高層的建造成本較高，但同樣建筑面積的高層占用的土地面積較小，因此高層與多層的價格差距不大。 v 房型構造格局：多層住宅要好于高層住宅。 3.住宅的布局住宅的布局v住宅布局應該遵循日照充分、通風良好、安靜整住宅布局應該遵循日照充分、通風良好、安靜整潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定住宅建潔、庭院空間美滿豐富的原則，合理確定住宅建筑群體組合。筑群體組合。v常見的住宅平面組合布置有行列式、周邊式、點常見的住宅平面組合布置有行列式、周邊式、點群式、混合式、自由式群式、混合式、自由式5種基本形式。種基本形式。 （二

27、）公共建筑規劃（二）公共建筑規劃1.公共建筑的分類公共建筑的分類 v按照使用性質，公共建筑包括文化教育、醫療衛按照使用性質，公共建筑包括文化教育、醫療衛生、商業飲食、文娛體育、金融郵電、行政辦公生、商業飲食、文娛體育、金融郵電、行政辦公等類型。按居民對公共建筑的使用頻繁程度可分等類型。按居民對公共建筑的使用頻繁程度可分為居民每日或經常使用的公共建筑為居民每日或經常使用的公共建筑(如菜市場、超如菜市場、超級市場級市場)和居民必要的非經常使用的公共建筑。和居民必要的非經常使用的公共建筑。v居住區內配套公共建筑是否方便合理，是衡量居居住區內配套公共建筑是否方便合理，是衡量居住質量的重要標準之一。一般

28、根據居住區級和小住質量的重要標準之一。一般根據居住區級和小區級公共建筑定額指標的規定，確定公共建筑的區級公共建筑定額指標的規定，確定公共建筑的規模和項目內容。規模和項目內容。（三）道路規劃（三）道路規劃v居住區道路對整個居住區的合理布局起著決定性居住區道路對整個居住區的合理布局起著決定性作用，同時也是城市道路系統的組成部分。居住作用，同時也是城市道路系統的組成部分。居住區內道路功能不僅應滿足生活交通、垃圾、郵件、區內道路功能不僅應滿足生活交通、垃圾、郵件、搬家運輸、消防救護等車輛的通行，還應滿足工搬家運輸、消防救護等車輛的通行，還應滿足工程管線的鋪設及居住區內景觀的需要，同時還要程管線的鋪設及

29、居住區內景觀的需要，同時還要與城市總體規劃取得有機聯系。與城市總體規劃取得有機聯系。（四）綠地規劃（四）綠地規劃v居住區綠化用地主要包括公共綠地（居住區公園、居住區綠化用地主要包括公共綠地（居住區公園、小區小園林、小塊公共綠地）、公共建筑綠地小區小園林、小塊公共綠地）、公共建筑綠地（幼兒園綠地、會所綠地）、住宅宅旁和庭院綠（幼兒園綠地、會所綠地）、住宅宅旁和庭院綠地、道路綠地等。地、道路綠地等。（五）住宅區建筑設計（五）住宅區建筑設計v在建筑設計中，開發商最關心的是建筑的造型設計和在建筑設計中，開發商最關心的是建筑的造型設計和相應的戶型設計，這直接關系到項目的銷售。相應的戶型設計，這直接關系到

30、項目的銷售。v建筑的造型設計包括建筑的平面形狀、外部形象、建建筑的造型設計包括建筑的平面形狀、外部形象、建筑高度、裝飾材料、色彩搭配等設計。筑高度、裝飾材料、色彩搭配等設計。v戶型設計主要考慮各種戶型的比例、組合、面積的確戶型設計主要考慮各種戶型的比例、組合、面積的確定，客廳、臥室、餐廳、廚房、衛生間、儲藏室、陽定，客廳、臥室、餐廳、廚房、衛生間、儲藏室、陽臺的合理布局，使戶型中各功能分區既使用合理又互臺的合理布局，使戶型中各功能分區既使用合理又互不干擾，有良好的自然采光與通風。不干擾，有良好的自然采光與通風。v由于在前期策劃調研階段，已基本確定了房地產開發由于在前期策劃調研階段，已基本確定了

31、房地產開發項目的目標客戶群，所以在建筑設計時宜根據目標客項目的目標客戶群，所以在建筑設計時宜根據目標客戶群的消費偏好來設計建筑的風格造型及戶型。戶群的消費偏好來設計建筑的風格造型及戶型。 五、居住區規劃的主要技術經濟指標五、居住區規劃的主要技術經濟指標（一）居住區規劃方案的綜合技術經濟指標（一）居住區規劃方案的綜合技術經濟指標v 用地容積率用地容積率v 建筑密度建筑密度v 建筑間距建筑間距v 綠地率綠地率（二）住宅建筑設計方案的技術經濟指標（二）住宅建筑設計方案的技術經濟指標v 外墻周長系數外墻周長系數v 平面系數平面系數v 層高層高v 層數層數v 結構形式結構形式 六、房地產開發項目規劃管理

32、六、房地產開發項目規劃管理v在房地產開發項目中，城市規劃管理部門對其實行在房地產開發項目中，城市規劃管理部門對其實行建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證制度。建設用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證制度。（一）建設用地規劃管理（一）建設用地規劃管理1.建設用地規劃管理的含義建設用地規劃管理的含義v建設用地規劃管理就是城市規劃主管部門根據城市建設用地規劃管理就是城市規劃主管部門根據城市規劃法規和批準的城市規劃，對城市規劃區內建設規劃法規和批準的城市規劃，對城市規劃區內建設項目用地的選址、定點和范圍以及總平面進行審查，項目用地的選址、定點和范圍以及總平面進行審查，核發建設用地許可證等各項管理工作的

33、總稱。核發建設用地許可證等各項管理工作的總稱。六、房地產開發項目規劃管理六、房地產開發項目規劃管理2.建設用地規劃管理的依據建設用地規劃管理的依據v 中華人民共和國城鄉規劃法中華人民共和國城鄉規劃法第第38條規定：條規定：“在城市、在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組開發強

34、度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權權”。“以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證許可證”。 第三節第三節 開發項目建設前的準備工作開發項

35、目建設前的準備工作 招投標招投標施工許可證施工許可證開發項目建設前開發項目建設前一、房地產開發項目的招投標一、房地產開發項目的招投標（一）強制招標的建設項目（一）強制招標的建設項目中華人民共和國招標投標法中華人民共和國招標投標法第第3條規定，下列工程建設條規定，下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標： （1）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾）大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目；安全的項目； （2）全部

36、或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；）全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目； （3）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。）使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。 國務院發展計劃部門頒布的國務院發展計劃部門頒布的工程建設項目招標范圍和規工程建設項目招標范圍和規模標準模標準第第3條明確商品住宅包括經濟適用住房屬于關系條明確商品住宅包括經濟適用住房屬于關系社會公共利益、公眾安全的公用事業項目，即商品住宅開社會公共利益、公眾安全的公用事業項目，即商品住宅開發項目依法必須進行招標。發項目依法必須進行招標。 （二）房地產開發項目招標分類（二）房地產開發項目招標分類v房地

37、產開發項目所涉及的招投標內容很多，具體房地產開發項目所涉及的招投標內容很多，具體有：工程地質勘察招標、規劃設計招標、工程施有：工程地質勘察招標、規劃設計招標、工程施工招標、工程監理招標、材料設備采購招標、物工招標、工程監理招標、材料設備采購招標、物業管理招標等。業管理招標等。（三）房地產開發項目招標的方式（三）房地產開發項目招標的方式 v中華人民共和國招標投標法中華人民共和國招標投標法規定的招標方式規定的招標方式分為公開招標和邀請招標兩種。房地產開發商在分為公開招標和邀請招標兩種。房地產開發商在項目開發過程中，可根據項目的特點，靈活選擇項目開發過程中，可根據項目的特點，靈活選擇公開招標或邀請招

38、標。公開招標或邀請招標。（四）房地產開發項目招標的程序（四）房地產開發項目招標的程序 申請招標編制招標文件發布招標公告或投標邀請書編制標底投標人資格審查發售招標文件組織現場踏勘和召開答疑會接受投標文件簽訂合同 簽發中標通知書開標、評標、定標二、辦理建筑工程施工許可二、辦理建筑工程施工許可（一）申請領取施工許可證的條件（一）申請領取施工許可證的條件 v 已經辦理該建筑工程用地批準手續；已經辦理該建筑工程用地批準手續；v 在城市規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證；在城市規劃區的建筑工程，已經取得建設工程規劃許可證；v 施工場地已經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工施工場地已

39、經基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；要求；v 已經確定建筑施工企業。按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公已經確定建筑施工企業。按照規定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發包工程，以及將工程發包給不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效；不具備相應資質條件的，所確定的施工企業無效；v 有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規定進行了審查；行了審查；v 有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計

40、中有保證工程質量和安全的具體措施。施工企業編制的施工組織設計中有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的有根據建筑工程特點制定的相應質量、安全技術措施，專業性較強的工程項目編制了專項質量、安全施工組織設計，并按照規定辦理了工工程項目編制了專項質量、安全施工組織設計，并按照規定辦理了工程質量、安全監督手續；程質量、安全監督手續；v 按照規定應該委托監理的工程已委托監理；按照規定應該委托監理的工程已委托監理；v 建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的工程合同價的50，建設工期超過一年的，

41、到位資金原則上不得少于，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的工程合同價的30。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保；條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保；v 法律、行政法規規定的其他條件。法律、行政法規規定的其他條件。 （二）施工許可證的申辦程序（二）施工許可證的申辦程序 v 建設單位申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：建設單位申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：v 向發證機關領取向發證機關領取建筑工程施工許可證申請表建筑工程施工許可證申請表；v 建設單位持加蓋單

42、位及法定代表人印鑒的建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的建筑工程施工建筑工程施工許可證申請表許可證申請表，向發證機關提出申請；，向發證機關提出申請；v 發證機關在收到建設單位報送的發證機關在收到建設單位報送的建筑工程施工許可證申建筑工程施工許可證申請表請表和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內頒發施工許可證；對于不符合條件的，申請之日起十五日內頒發施工許可證；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起十五日內書面通知建設單位，并說應當自收到申請之日起十五日內書面通知建設單位，并說明理由；明理由；v 施工過程中，建設單位或者施工單位

43、發生變更的，應當重施工過程中，建設單位或者施工單位發生變更的，應當重新申請領取施工許可證新申請領取施工許可證。 （三）施工許可證的管理（三）施工許可證的管理 ：v 施工許可證的工程名稱、地點、規模，應當與依法簽訂的施工許可證的工程名稱、地點、規模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致；施工承包合同一致；v 施工許可證應當放置在施工現場備查；施工許可證應當放置在施工現場備查；v 施工許可證不得偽造和涂改；施工許可證不得偽造和涂改；v 建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發證機關申請延期，故不能按期開工的，

44、應當在期滿前向發證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可開工又不申請延期或者超過延期次數、時限的，施工許可證自行廢止；證自行廢止；v 在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起一個月內向發證機關報告，報告內容包括中止施工之日起一個月內向發證機關報告，報告內容包括中止施工的時間、原因、正在施工的部位、維修管理措施等，并工的時間、原因、正在施工的部位、維修管理措施等，并按照規定做好建筑工程的維護管理工作；按照規定做好建筑工程的維護管理工作；v 建筑工程恢復施工時，應當向發證機關報告：中止施工滿建筑工程恢復施工時，應當向發證機關報告：中止施工滿一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關核驗施一年的工程恢復施工前，建設單位應當報發證機關核驗施工許可證。工許可證。 v 2007年年3月初，網上各大論壇開始流傳一個帖子，題月初，網上各大論壇開始流傳一個帖子，題目是目是史上最牛的釘子戶史上最牛的釘子戶，帖子的內容是一張圖片：一，帖子的內容是一張圖片：一個被挖成個被挖成10米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一米深大坑的樓盤地基正中央，孤零零地立著一棟二層小樓，猶如大海中的