1、佳源投資管理總部文件你佳總發200988號 簽發人：沈玉興關于印發第三代住宅產品標準化大綱（修訂版）的通知各所屬企業、總部各部門：根據各所屬企業打造第三代住宅產品的實際情況和產品升級換代的需要，經總部研究，決定對2007年印發的第三代住宅產品標準化大綱（以下簡稱大綱）進行修訂，現將修訂后的大綱印發給你們，請你們遵照執行。佳源投資管理總部二九年十二月二十日第三代住宅產品標準化大綱（修訂版）一、規劃與設計（一）規劃設計1堅持高端原則，確立項目在三線城市該市范圍內、二線城市該區域內、一線城市該板塊內的高品質。2各項經濟指標合理，滿足投資收益需要。3建筑、景觀、燈光設計同步進行。4創新規劃設計理念，在

2、規劃設計中提煉3個以上特點、5個以上亮點。5項目命名遵循以下原則： （1）地處城市中心地段，建筑面積在15萬平方米左右的項目，稱為“花園”系列；（2）離市中心有一定距離，建筑面積在25萬平方米左右的項目，稱為“都市”系列；（3）地處城郊接合部，建筑面積在45萬平方米左右的項目，稱為“城”系列；（4）地處公園、湖泊、山體附近，有特殊自然風景資源的項目，稱為“一號”系列；（5）商業建筑面積占總體量的50%以上的項目，稱為“不夜城”系列。6堅持“大圍合、小開放、內組團”的設計理念，注重營造錯落有致的地平線和天際線。多層單個組團戶數控制在250戶左右，高層單個組團戶數控制在500戶左右，聯排、單體別墅

3、單個組團戶數控制在60戶左右。7樣板區規劃設計要先行。樣板區由樣板房、銷售展示中心（迎賓區、銷控區、模型區、洽談區、簽約區、兒童娛樂區、辦公區、后勤區、超市）、公共空間（單元入口、架空層）、地下車庫、景觀（綠化、下沉式采光井、小品）和入口廣場等六大要素構成。樣板區的住宅戶型必須是實際開發銷售的主力戶型，且其戶型數量不得少于實際開發銷售的戶型總量的30%。8入口大門要宏偉氣派，入口必須設廣場，廣場面積根據項目用地面積控制在1000-10000平方米；主入口處路面寬度中間無綠化帶的應保證8至10米，有綠化帶的，兩側道路寬度各應保證4至6米；主干道的路面寬度應保證6米。9組團內住宅的±0.

4、00線與主干道的高差保證不小于1.2米，次干道、宅間路應高于主干道0.2至0.3米；每個組團必須有2至3幢建筑的±0.00線比其他建筑高出0.6至1.2米。（二）建筑設計1建筑設計應遵循以下原則：(1)外立面無管化、空調室外機隱蔽化。空調機位應保證兩面通風，百葉葉片朝上，葉片間距在14厘米左右，葉片寬度在13厘米左右，并做好與臥室的隔音處理。豪宅必須滿足中央空調使用條件，并保證其散熱效果。(2)戶型由單身貴族、兩人世界、溫馨家庭、全家福、豪宅五大類型組成：單身貴族建筑面積以25-50平方米為宜；二人世界以60至90平方米的2房1廳、2房2廳為主；溫馨家庭以90至150平方米的3房1廳

5、、3房2廳或4房2廳為主；全家福2套組合總建筑面積不超過300平方米；豪宅指包含三個及以上套房的空中別墅、疊加別墅、聯體別墅和單體別墅。(3)從人性化考慮出發，合理布置戶型尺寸、位置、朝向等要素。(4)在戶型設計中，應盡可能設計每戶的入戶花園。除豪宅外，入戶花園開間不大于2.7米。(5)多、高層應設置酒店式精裝修單元門廳，門廳面積控制在35-45平方米，層高不低于3.1米，入口通道寬度不小于2.4米。(6)優化建筑成本方案，控制單位含鋼量，含水泥量，梁、柱斷面尺寸等結構技術經濟指標以及精裝用材料的性價比，以降低成本，保證產品的市場競爭力。(7)衛生間與室內高差50毫米，廚房與餐廳高差20毫米，

6、陽臺室內高差50毫米，露臺與室內高差120毫米。(8)統籌考慮信報箱、電表、水表、通訊箱、燃氣表等安裝位置，確保視覺隱蔽美觀效果。豪宅還須考慮設備用房。(9)窗的開啟和排列方式應滿足建筑外部立面美觀條件。廚房窗采用推拉窗，樓梯間采用上懸窗，其他窗采用平開窗。除飄（凸）窗窗臺高度設計為500毫米外，其他窗臺高度統一設計為900毫米。(10)低壓柜、弱電箱應設置在地下室設備間。(11)生活垃圾房（箱）應設在地下室近門廳處，如為垃圾房，面積應以2平方米左右為宜；高層應在每層消防樓梯間處設置垃圾桶。2樣板區(1)本著樣板區最早設計的原則，樣板區設計應保證在正式開工前二個月完成。(2)對全空地下室樣板區

7、的布置應充分考慮后續工程施工工序、施工安排要求，排污、排水系統設計以及用電設備的放置設計。(3)在樣板區的施工過程中，設計人員要及時跟進，根據所發現的問題，改進、優化及完善項目設計方案，保證正式開工時項目整體設計方案的合理與完美。(4)最終落成的樣板區要成為整個項目的模板，并成為永久性建筑。3地下室(1)地下室應區分非機動車庫和機動車庫設置不同的入口，地下車庫凈高應滿足2米，多層儲藏室通道應保證1.8米。(2)地下室入戶門廳應進行精裝修，其設計與規劃方案須同步進行；入戶門廳面積在30-40平方米，侯梯廳凈寬保證不小于1.8米，并配以油畫等軟裝。(3)地下室汽車入口處兩側應建花壇，入口兩側墻壁應

8、大面積采用與外立面相似的花崗巖，部分用砂巖貼面。入口坡道應添加金剛砂以減少噪音，地下室地面處理采用油漆與柏油處理。(4)周密考慮采光井處地下室地面的排水設計，以保證不滲水、漏水。(5)地下室排水系統沿墻側布置成圓弧形小排水溝。(6)地下室應多采用下沉式大采光井，每個組團不少于5個。采光井四周應采用與建筑外立面相似的材料、木質或水泥羅馬柱欄桿。采光井的設置位置及大小應與功能相結合，大采光井應考慮地下門廳采光及滿足今后立體停車的要求。擬放置箱變的采光井應單獨布置且不影響景觀效果及停車數量。小采光井面積應控制在2.5平方米以內，結合景觀小品和采光需要，每個組團一般不少于4個。(7)自行車、電動車車庫

9、設置在地下室集中停放，其入口應設置在組團外圍。(8)地下室綠化景觀可采用仿真綠化和自然綠化相結合的方式處理。(9)根據物業保潔和業主生活需要，考慮水、電管道預埋和消防設施隱蔽處理。(10)結合業主生活需要，考慮在地下室設置小超市、洗車場等便民設施。4房屋主體(1)小高層、高層建筑地面一層采用架空方式，高度為3.5至4.5米，局部可達5.5米，架空管道須隱蔽處理，架空層設計要與服務功能及景觀相結合。多層架空比例不少于1/20。架空層高差應設定在5-15厘米之間。(2)多層樓道全部貼面，高層電梯入口用磨砂玻璃圍合，地面采用深色貼面，電梯大廳與架空層應設置高差。(3)多層樓梯開間應保證2.7米以上，

10、高層、小高層候梯廳應考慮自然通風采光。(4)高層、小高層得房率不低于80%，多層不低于85%。(5)如需安裝太陽能應預先進行設計研究，確保屋頂美觀。多層宜采用分體式太陽能，小高層、高層及豪宅采用空氣源熱泵熱水器。(6)入戶門寬度應根據戶型確定，單身貴族為單開門，毫宅為雙開門，其余為子母門。(7)框架結構住宅除主臥和衛生間外，原則上不分割、不設內門。考慮業主裝修及隔音需要，戶內分隔墻和衛生間隔斷應采用水泥多孔磚或其他新型輕質材料。(8)沿街商鋪在滿足消防的前提下不設內分割墻。(9)陽臺應滿足觀景與使用兩大功能，使用功能應考慮洗衣機位置、晾曬衣區。(10)單元入口處標高應至少比室外路面高100毫米

11、。(11)應預先考慮擬做屋頂綠化的商業用房的結構和防水設計。(12)商業用房空調位、廣告位的設計須提前考慮，并在施工圖前擬訂方案。（三）景觀設計在堅持“大樹不少、小樹很多、灌木為主、草坪點綴、鮮花襯托”的總原則下：1貫徹四大方針：一是樹大，行道樹要大，組團中的樹冠要大；二是綠多，舉目所及，綠意盎然；三是花叢，即每個組團都必須有20平方米以上的花叢，并合理搭配種類，保證四季有花；四是起伏，營造錯落有致、回歸自然的氛圍。2中心景觀或入口廣場必須給人留下眼前一亮的震撼效果。各組團入口和車庫入口通過道路連接，與植物構成景觀。3組團道路（宅間道）鋪磚以花崗巖為主，可采用以深色為主的陶土磚、蘇布洛克磚、鵝

12、卵石等，大的節點拼組成各種不同圖案。4墻腳下以灌木和草叢處理，確保層次錯落的效果。5組團景觀可根據需要設置少量水系。每個組團必須設置5個以上景觀小品，個別項目根據實際情況也可加入假山、亭臺樓閣等景觀元素。6商業用房須考慮屋頂綠化，優先選擇仿真植物。7主干道根據需要可采取高低落差處理，地下入口處可適當降低，以產生自然起伏的效果。8主干道及車庫通道應保證排水通暢，杜絕積水現象；9主干道及次干道與住宅連體處一般用擋土墻來處理，可設若干土墩，既保證道路整潔，又滿足休閑需要。10主干道與地下車庫地面的高差應控制在1.2米范圍內。（四）燈光設計1重點研究好入口、沿街、商業、建筑物頂部、會所、廣場、景觀大道

13、等公共部位的燈光設計。2組團內燈光以柔和為主，宅間園路可采用地打燈。3主干道兩側路燈必須重視細部處理，做到與整體景觀融為一體。4商業燈光系統和廣告設計應求新求變。二、建筑與施工（一）工地包裝1統一設置美觀、安全、暢通的看房通道，保證視覺及宣傳效果。2施工圍墻必須結合項目特色進行宣傳。3房屋主體施工時，必須在腳手架上掛設項目的宣傳標語。（二）常見病處理1對外墻、窗框、衛生間的滲水問題，由房產、施工、監理、設計院及配套單位共同制定專門的方案后才能開工；對門窗洞、墻洞、負層墻體、露臺、屋面等防水關鍵節點的施工要有專項技術措施。2對層高、平面尺寸的精確度要有檢查管理方案。3對粉刷工藝、地坪處理等重要環

14、節的操作要有工藝指導方案。4提高內控質量驗收標準，以優良工程標準控制各細部環節。5對工程竣工后的質量問題要提出最佳補救方案，并在施工合同中明確常見病控制責任和處罰辦法。（三）樣板區建設1本著樣板區最早建設的原則，確保樣板區在項目一期開工后、達到預售條件前15天對外開放；樣板區開放后15天才能正式開盤。2充分發揮樣板區的三大功能。工程部的試驗區：對樣板區的房屋構造、外立面、景觀布置等可以反復調整，確保效果最優化、成本合理化。銷售部的展示區：樣板區房屋的戶型特點、售樓處的使用功能、景觀裝潢設計、智能化安裝及指示系統必須全部到位，確保真實有效地展示給客戶。客戶生活的體驗區：對外開放樣板區，讓客戶親身

15、體驗，實現口碑效應。（四）施工品質1保證產品的外部美觀，要求色度純正，構造線條簡潔，收口美觀，外立面不準返堿，拆架前清潔到位。2工程細部處理(1)單位工程在中驗前10天必須完成成套的內飾工藝樣板施工；(2)門窗內外陽角必須采取12.5水泥砂漿護角；(3)內墻、柱面（除踢腳線）粉刷必須拉細紋，色澤均勻、紋理美觀；(4)三線結合角必須貫通無結塊；(5)門窗框周邊必須有凹線貫通；(6)地坪與墻邊120150做壓光外框，與中心工藝用凹線分隔，中間區塊沿短邊方向拉細紋,色澤、紋理一致；(7)線盒箱蓋板必須緊貼墻面；(8)進戶門框內邊高地面5060毫米，外邊高地坪不大于30毫米（有石材貼面的工程）；(9)

16、樓梯踏步寬高不準有大于規范的差異，花崗巖鋪設的梯段必須做同材踢腳線；(10)樓梯外側必須做收邊處理，外側面到滴水線止宜用淺灰色涂料粉刷；(11)休息平臺鋪塊必須大小一致，線縫連通;(12)外墻面磚、板、巖必須勾縫平整密實，橫豎規則協調，不同材料的交接處應用線條分隔或打膠。（五）景觀施工1房產公司在交房前綜合管網完成后，必須預留三個月以上的施工時間給景觀施工單位。2在景觀施工的過程中重視細部處理，確保景觀與建筑協調統一。(1)建筑物與景觀硬化、小品的銜接點要細化，道路、綠化、小品、園路之間的連接點要精致協調；(2)草坪與園林道路的銜接處，草坪一般應低于道路。(3)景觀工藝的細部處理：凡有異形平面

17、或立面造型的必須采用異形加工材料和組合工藝；確保線條流暢，材料轉換自然。3景觀工程中要把配電箱、采光通風井等配套物體裝飾為景觀造型。4苗木的施工期應安排在每年的9月至次年5月之間。5排水、給水、電纜、電信、燃氣等井蓋必須隱蔽處理，表層要有固定標志。6大型硬化景觀必須樣板先行，定案后開始施工。7消防設施應采用苗木修飾。8景觀照明的基礎必須綠化覆蓋。9木質景觀造型必須保證三年以上的耐腐耐磨。10瀝青柏油馬路的施工應避免在低溫（10以下）和雨天條件下施工。11入口處先行施工，精心選材，精雕細作，營造大氣豪華的整體效果，確保在交房前四個月交付使用。12主干道統一鋪設黑色柏油路面，鋪設7天內必須采取嚴格

18、的保護措施，最后道路面層須在整個組團結束時再施工。（六）智能化1每個小區必須配備周界報警系統、可視對講系統、車輛控制系統、電子巡更系統、背景音樂系統和智能控制系統。2住宅內可視系統按巴黎都市標準采用嵌入式。3智能化系統必須在交付前一個月完成安裝，調試合格并移交物業。4培養專職的智能化維護人員，確保正常使用。5智能化的亮特點應在樣板區展示，并由專業人員對置業顧問及樣板區管理員進行培訓，以便熟練講解與操作三、物業服務（一）推行五星級服務1以組團為單位，實行客服經理區域負責制服務。2每月15-18日選擇一天設立為物業經理接待日。3建立健康戰略聯盟、服務網絡體系、社區志愿者服務聯盟等社區資源信息平臺，定期