1、天運家園土地一級開發項目實施方案(部分)項目名稱：bj市yq縣yq鎮xt村西南地塊土地一級開發項目實施方案委托編制方：bj市土地整理儲備中心yq分中心受托編制方：bj佰地工程項目管理有限責任公司編制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日第一章 項目基本情況第一節 項目概述1.1 項目名稱項目名稱：bj市yq縣天運家園一期1.2 區域位置本項目位于yq縣沈家營鎮鎮中心地區，地處八峪公路、延琉公路和沈韓公路的三角交匯處，近臨八達嶺高速公路。向東接近永寧古城，向北三公里同bj旅游風景名勝區“龍慶峽”相通，向西靠近yq縣城，正南方是古河“女為河，本項目北邊界隔規劃路為天運家園二期主題公

2、園，東邊界為沈韓公路西側及天運家園二期教育用地、醫療用地西側，南邊邊界隔天運家園二期公建及醫療用地為延琉公路北側，西邊界為八峪公路東側，項目位置如下圖所示：1.3 宗地的自然特征(1)氣候本地區屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，春季干旱多風，夏季炎熱多雨，雨量豐富，秋季天高氣爽，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發量大。據不完全統計，本地區氣溫最高達42.6（1942年8月15日），最低氣溫為22.8（1951年1月13日），最高月平均氣溫約為30.032.5（8月），最低月平均氣溫為35（1月）。年平均降雨量為354.4mm，最大降雨量為1115.7mm(1956年），bj59月降雨量占全

3、年降雨量為9%以上。年蒸發量在1500mm左右，潮濕系數K=0.500.75。空氣濕度，1月份最低，相對濕度約為0.46,8月份最高，相對濕度約為0.83,屬較潮濕地區。全年以北風、西北風最多，平均風速3.4米/秒，是bj市總體規劃中確定的五個風沙治理地區之一，年日照時數為2813小時，年日照百分率為62。無霜期為156天。（2）河流水系yq縣沈家營鎮地處山前地帶，臨近“女為河”，地下水含量豐富，資源主要分布在鎮域平原東西兩出口，地下水含量豐富，地下水開采量未達到100%，北部水體主要用于灌溉。（3）地形地貌本項目位于yq縣中心地域，地處yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建設地段位

4、抬升期切割沖洪積平原，西部局部微洪積扇。（4）工程地質根據bj市工程地質、地震地質資料，本項目用地范圍內的工程地質屬于III類地區，山地河谷平原，地勢平坦，破讀15局部有少量不甚發育沖溝，III類區地下8米左右為褐色棕黃色含少量碎石具濕陷性砂粘土，可進行工程改造，但須注意不均勻沉降問題和大孔土的處理問題。根據國家地震局1999年公布的中國地震烈度區劃圖，該鎮所在地區屬于地震基本烈度區劃7度，鎮內無斷裂帶分布。1.4 項目交通情況本項目道路骨架=城市公路規劃道路小區支路。項目周邊縣級公路有沈韓公路：路面寬6米；八峪公路：路面寬7米；延琉公路：路面寬7米。小區內規劃道路東至沈韓公路西側，西至八峪公

5、路東側，長477.59米，紅線寬15米，路面寬9米。并且本項目近臨八達嶺高速公路，交通比較便利。第二節 項目土地利用現狀情況2.1土地利用情況分析 通過調查，本項目用地現狀均為集體用地，用地土地權歸屬yq縣沈家營鎮集體。現狀用地情況見下表1-1:現狀用地情況一覽表 表1-1總用地面積（平方米） 土地類別（平方米）荒地 臨時建筑物199994 159494 405002.2 現狀地上物狀況通過實際調查，本項目用地范圍內主要為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。地上無樹木、古樹、文物。第三節 項目規劃情況依據yq沈家營鎮鎮區詳細規劃，本項目用地性質

6、為居住用地。主要指標如下：(1）總用地面積：199994平方米其中：建設用地面積：157936平方米代征道路用地面積：4558平方米代征綠化用地面積：37500平方米(2）容積率：0.9。(3）總建筑面積：138413平方米其中：居住建筑面積：128369平方米商業建筑面積：5044平方米配套建筑面積：5000平方米(4）建筑密度：21%-26%(5）綠地率：43.6%-50%第二章 編制依據1、中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第8號）2、城市房屋拆遷管理條例（國務院令第305號）3、bj市土地儲備和一級開發暫行辦法（京國土市（2005)540號）4、bj市出讓國有土地使用權招標

7、拍賣掛牌辦法（京國土市（2005302號）5、bj市建設征地補償安置辦法（bj市人民政府令第148號）6、bj市集體土地房屋拆遷管理辦法（bj市人民政府令第124號）7、bj市人民政府辦公廳轉發市民政局關于征地超轉人員生活和醫療補助若干問題的通知（京政辦發2004141號）8、bj市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法（京國土用(2005)533號）9、bj市土地一級開發實施方案編制和審核辦法（征求意見稿2006-7-22)10、yq縣沈家營鎮鎮區詳細規劃11、bj市yq縣沈家營鎮鎮區道路改造工程初步設計（BJ-2006-19)12、bj市工程地質、地震地質資料；13、其他內部資料。

8、第三章 項目市場分析第一節 bj市土地市場分析1.1 市場環境情況現土地市場政策明朗，bj市土地利用總體規劃（1997-2010年）、2006 年bj市土地供應計劃、2006年bj市土地供應計劃安排使用方案、bj市土地儲備和一級開發管理辦法等文件規定都明確了這樣的信息：一是政府將有計劃地穩定供應土地；二是土地交易實行市場化運作模式。實現土地的穩定供應和房地產業的健康發展。(1）市場狀況之一：房地產交易成交量有所收縮，但成交價格繼續上揚統計數據顯示：2005年bj房地產開發投資繼續增長，但增幅低于2004年同期；商品房買賣成交套數和面積均呈現同比下降態勢，其中現房買賣成交繼續保持旺盛趨勢，但期房

9、買賣成交有所萎縮；各類商品房的買賣成交價格均呈增長狀態。具體數據如下：2005年，全市商品住宅期房預售平均價格6725元平方米，比上年上漲了1083元平方米，漲幅為19.2 %；其中普通商品住宅6721元平方米，比上年增長10.9 。2005年，全市預售的商品住宅中，以成交套數統計，預售單價低于 7000 元平方米的占商品住宅成交總套數69% ；其中低于5000元平方米的占36.1。2005年，全市存量住房買賣平均價格4286元平方米，比上年增長9.2。其中，二手商品住宅買賣平均價格4608元平方米，比上年增長8.3%；已購公房和經濟適用住房再上市買賣平均價格4157元平方米，比上年增長9.8

10、 。(2）市場狀況之二：土地成交價格穩步上漲2005年1-9月，bj市土地供應總量為1906公頃。其中，出讓土地面積為1236公頃；劃撥用地面積為670公頃。住宅供地為533公頃，規劃建筑面積756萬平方米。其中，出讓住宅用地336公頃，規劃建筑面積434萬平方米；劃撥住宅（經濟適用房）用地197公頃，規劃建筑面積322萬平方米。國土資源部公布的2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告（以下簡稱城市地價監測報告）顯示，京津兩地地價繼續處于高位，綜合地價水平為2009元平方米，遠高于全國平均的1198元平方米，其中商業、住宅用地地價分別為3875元平方米、1746元平方米，但京津兩市綜

11、合地價增長率為5.76%，基本與全國6.08的平均增長率持平。影響地價的主要因素中，社會經濟發展持續向好，投資與需求強勁仍然是地價上漲的主要動力。1.2土地供應情況依據發布的bj2006年土地供應計劃，2006年在土地供應政策導向方面，將優化土地供應結構，保持住宅商品房用地、經濟適用住房用地的平穩供應，并向普通住宅商品房傾斜，促進房價穩定，抑制房地產投資過度慣性回落。今年bj土地供應計劃安排供應總量為6500公頃，其中：經濟適用住房用地300公頃，住宅商品房用地1600公頃；新增建設用地3900公頃，存量建設用地2600公頃；城八區指標約占40%，向朝陽、海淀、豐臺區傾斜，遠郊10個區縣指標約

12、占60%，向順義、通州、亦莊三個重點新城傾斜。此外，今年還將優先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵節能節地節材型住宅項目建設用地供應；鼓勵新城在交通條件便利區域建設普通商品房的用地供應；限制高檔住宅商品房項目建設用地供應；禁止高檔別墅項目建設用地供應。這是政府主管部門首次通過土地供應來調控普通商品房的供應。相比2005年土地供應計劃，今年的住宅商品房用地供應量比去年減少了150公頃，而經濟適用房的供應量則比去年增加了100公頃。2005年bj土地供應計劃中，住宅土地供應用地和經濟適用房用地總量為1950公頃，而實際供應則為880公頃，按照今年的土地供應計劃，2006年bj住宅商品房和經

13、濟適用房的供應量達到1900公頃，而2005年全市商品住宅期房批準預售面積為2205萬平方米，預售成交面積為2152萬平方米。據bj市國土資源局有關官員表示，2005年bj已經通過預審的土地項目達到1225個，其中部分土地已經在2005年進入市場，還有一部分則在2006年進入土地市場。此外，2004年通過“8·31”土地大限的可繼續協議出讓的項目共288個，土地面積2300多公頃，其中去年已經開始進行開發并入市的土地面積達到1300多公頃。若正常的話，今年將有其剩下的1000多公頃進入市場。從土地供應計劃可以看出，bj2006年放量的土地質量和數量都比去年有所提升，開發商對土地市場的

14、信心將有所改變，土地供應形成良好循環，對于未來地價過快上揚將有明顯抑制作用。第二節 bj市房地產市場分析2.1 2005年房地產狀況(l）房地產開發投資完成情況及住宅用地供應情況2005年，全市房地產開發投資完成1525億元，比上年增長3.5%，低于04年19個百分點；占全社會固定資產投資的比重為53.9%，低于04年4.4個百分點。其中，商品住宅開發投資完成779.5億元，比上年增長0.5。2005年，全市住宅供地為880公頃，規劃建筑面積1196萬平方米。其中，出讓住宅用地585公頃，規劃建筑面積679萬平方米；劃撥住宅（經濟適用房）用地295公頃，規劃建筑面積517萬平方米。(2)200

15、5年住宅供銷情況分析2005年，全市住宅買賣成交4079.2萬平方米，同比下降4.1。其中，商品住宅現房買賣成交1214.7萬平方米，比上年增長20.2%；商品住宅期房預售成交2152萬平方米，比上年下降18.7%；存量住房買賣成交712.5萬平方米，比上年增長19.9。2.2 2006年1季度房地產狀況(1)2006年1-2月官方統計數據2006年1-2月，全市房地產開發投資完成120.5億元，比上年同期增長28.3%，同比增幅提高10.2個百分點；占全社會固定資產投資的比重為57.4%，高于上年同期3.4個百分點。其中，商品住宅開發投資完成61.2億元，增長86。2006年1-2月，全市住

16、宅供地為237.62公頃，規劃建筑面積314.18萬平方米。其中，經濟適用房用地200.49公頃，規劃建筑面積268.55萬平方米；普通商品房用地37.13公頃，規劃建筑面積45.63萬平方米。2006年1-2月，全市商品住宅現房交易面積117.3萬平方米，比上年同期下降24.5%;1-2月，全市商品住宅批準預售面積243.3萬平方米，比上年同期增長13.3%，預售成交面積268.2萬平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增長16。2.3 2005年1月至2006年3月供銷趨勢分析市場經濟最基本的一個條件就是供求關系來決定價格。2005年1月至2006年3月期間，bj市商品住宅期

17、房供應總面積約2416萬平方米，成交總面積約2238萬平方米，供求基本平衡。但從各月的供求關系來看，2005年前三季大部分月份供應面積大于成交面積，從2005年第四季開始，此種供求關系急轉直下，大部分月份供應面積遠低于銷售面積，出現供不應求的新局面，尤其是今年2、3月份的供給下降較大，銷供比超過1.5。bj商品住宅這種供不應求的態勢有力地支撐了房價的快速上漲。對商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供應及銷售情況進行分析，并以圖表形式表示：商品住宅期房各月供應及成交面積走勢圖2.4 2006年1季度新增住宅供應分析(l）供應總量較去年同期穩中略增，全新項目批準上市量約占四成，從2005

18、年-2006年bj市1季度商品住宅市場新增供應對比表來看，1季度bj市新批準上市商品住宅26844套，332.28萬平方米，較05年1季度的26196套，325.77萬平方米略有增長。其中，全新項目批準上市11201套，119,63萬平方米，約占新增供應的40%。從上市的時間分布來看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。2005-006年第一季度bj市商品住宅市場新增供應對比表 表3-2上市套數（套）上市面積（萬平方米）2005年2006年2005年2006年合計 26196 26844 325.77 332.281月 10378 15237 127.66 197.542月 6470 2551 7

19、9.68 31.443月 9348 9056 118.43 103.30(2）城市功能拓展區依舊是新增住宅供應的絕對主體，住宅郊區化趨勢比較明顯。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市場新增供應區域分布對比表（注：中心城區包括東城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展區包括朝陽、豐臺、海淀、石景山；近郊區包括通州、昌平、大興、開發區；遠郊區縣包括順義、懷柔、密云、房山、門頭溝、yq。）可以看出，城市功能拓展區依舊是新增住宅供應的絕對主體，朝陽、豐臺、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70以上。同時，住宅郊區化趨勢明顯。06年1季度，中心城區、城市功能拓展區新增住宅供應出現不同程度的下滑。中心城

20、區下滑趨勢最為明顯，下降幅度在20以上；城市功能拓展區也出現輕微下滑。郊區住宅新增供應增長明顯，其中，近郊區較去年同期增長1倍，占全市新增供應的比例達到16%。2.5 宏觀政策導向中國人民銀行公布從2006年4月28日起全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行貸款基準利率由6.12上調至6.39。本次調息是為了進一步鞏固宏觀調控成果，保持國民經濟持續、快速、協調、健康發展的良好勢頭，進一步發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用。2006年一季度bj房地產市場一手房價格漲幅過快，背離了國家宏觀調控的軌道。但從目前bj市場來看，購房需求仍然呈現剛性，自住需求占到80%以上，

21、投資需求僅占20左右。此次加息反映國家的調控步伐也趨向穩健，更加明確了金融方面己經進入“升息通道”，但短期內對于抑制投資需求、平抑房價方面，影響程度并不會太高。建設部等九部委于五月二十九日頒布關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見，是繼2004年12月首次調高房貸利率起，特別是去年“國八條”的出臺后，一次對全國房地產市場的全面具體的宏觀調控政策。對比去年宏觀調控，“國六條”在調控思路和措施上呈現適度轉變：首先強調的是“科學確定房地產開發土地供應規模”，調控思路由過去的控制供給轉變為現在的適度放松供給及合理引導需求尤其是減小被動需求的雙向調控；其次，對于結構性供應調整有所加強；第三，強調完善住房

22、轉讓環節稅收政策，有區別地適度調整信貸政策，引導和調節住房需求。新政為各級政府主管部門提出了具體的要求，六項措施從全局的高度，結合我國房地產業發展實際，提出了有效的政策措施。政府更多地承擔起了引導和促進房地產業健康發展的責任，更多地關注低收入家庭的住房困難，更多地從完善和規范市場的角度入手，積極引導房地產業穩定、健康、可持續發展。六項措施，完全是以科學發展觀為指導，以可持續發展為原則，以政府責任為核心，全面科學地對房地產業的發展指出了明確的方向，提出了具體的要求。如果各級政府和相關部門真正貫徹落實這六項措施，一定會引導和促進我國房地產業持續穩定健康發展。第三節 yq縣房地產市場分析yq縣位于b

23、j地區的最北端，四周環山，形成yq盆地。該區域屬溫帶大陸性半濕潤季風氣候，四季分明，夏季炎熱多雨，雨量豐富，冬季氣候寒冷、干燥，降雨量小、蒸發量大。地表水系眾多，有bj三大水庫之一的官廳水庫和眾多的河流。生態環境宜人，是理想的居住地區。隨著yq縣“十一五”計劃的逐步實施，yq縣將構筑“一軸一川一環一山”的產業發展格局，并將建設一條生態產業區，建立起可持續發展的生態經濟體系，把生態產業區建設成為bj市乃至全國特點鮮明、水平一流、經濟類型先進、發展水平較高、社會文明進步、生態環境優良、資源持續利用的生態區域；全縣經濟社會總體發展水平達到郊區縣中等水平；區域經濟結構優化、產業布局合理；建立起生態農業

24、、生態工業、生態旅游、旅游商業、綠色房地產業等具有較強競爭力和科技水平的生態產業體系；實現生態產品生產、加工、銷售、消費與生態環境承載力之間的動態平衡；生態資源顯著增值，生態環境質量達到國內一流水平，全縣社會文明程度、居民綜合素質等達到較高水平，實現經濟、社會與生態環境協調發展。優秀的環境質量及良好的交通條件，使得yq縣成為bj市較為適宜開發居住及商業配套項目的區域，因此該項目在一定程度上促進改善了該地區的整體形象，加快了區域目標的實現，進一步盤活了存量土地，符合該區域整體發展的需要，推動該區域的經濟發展，提高經濟效益。近年來，隨著改革的深入，yq縣區域內的房地產迅速發展，尤其是2002 年以

25、來，商品房市場價格增長幅度較大。縣城內新建商品住宅價格已由三年前的1200元平方米漲至 3600 元平方米，周邊鄉鎮也增至1500-3000元平方米。根據本項目規劃，日后樓盤住宅均價預測為2700元平方米左右。第四章 項目實施進度第一節 項目一級開發實施的主要內容該項目土地一級開發實施的主要內容包括：前期手續的辦理、征地拆除的實施、市政方案的咨詢與市政建設、驗收、入市交易及相關后續事項。第二節 項目一級開發實施的進度安排考慮辦理各種手續的順序、時間與可能性，本項目土地一級開發進度初步安排如下圖所示：前期準備工作 征地及地上物拆除實施 市政咨詢建設 驗收入市交易及后續事項地質災害危險性評估辦理環

26、境影響評價辦理交通影響評價辦理規劃批復辦理項目核準手續簽定征地安置補償協議區國土局初審市國土局審核上會報批交費、取得用地批復安置補償用地規劃許可證征地結案拆除及土地平整市政工程方案咨詢市政方案綜合委托市政施工圖設計與市政口簽定接用協議招投標確定施工單位市政建設一級開發驗收地價評估上會確定土地出讓價格掛牌文件制定掛牌出讓、確定中標人各方簽定合同資金回收第五章 征地拆除工作方案第一節 征用土地現狀本項目用地位于yq縣沈家營鎮鎮中心，四至為：北至：隔規劃路為天運家園二期主題公園；東至：沈韓公路西側及天運家園二期教育用地西側；南至：隔天運家園二期公建及醫療用地為延琉公路北側，西至八峪公路東側。規劃總用

27、地面積為199994平方米，均為沈家營鎮集體用地。通過前期實際調查，本項目用地范圍內主要為臨時建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆遷，臨時建筑物為九棟已封頂還未全部完工的居住樓。因此，該項目地上物的拆除工作隨同征地計劃一同進行。第二節 征地補償方案2.1 征地補償內容及標準依據bj市建設征地補償安置辦法（即“bj市人民政府令第148號，):征地補償費包括土地補償費、安置補助費。涉及青苗和其他土地附著物的，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地附著物補償費。征地補償費實施bj市最低保護標準。征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉鎮為單位結合被征地地區居民的生活水平、工農業產值、土地區位以

28、及本辦法規定的人員安置費等綜合因素確定，報市人民政府批準后公布執行。征地補償費用于人員安置后再扣除地上物補償部分，其余部分作為土地補償費支付給被征地的鎮集體經濟組織或者鎮政府，用于居民生產生活。2.2征地補償方案本項目征地采用貨幣補償方式。本項目征用yq縣沈家營鎮集體土地199994平方米，征地補償費由土地補償費、地上附著物補償費、安置補助費及相關稅費構成，確定補償標準時，除不低于最低保護標準外，還要滿足支付安置補助費的要求。2.3征地費用支付方式本項目征地補償費用在一級開發實施單位與集體土地所有權人簽訂補償協議后分期支付。2.4 征地計劃根據bj市關于集體土地征用報批的相關規定及流程，結合本

29、項目宗地的基礎資料，擬定于2007年2月取得征地批復，2007年4月底前征地結案。詳細進度安排見第四章。2.5 征地補償費用測算根據前期與yq縣沈家營鎮政府達成的初步意向和有關評估意見，需支付的征地補償費（包含土地補償費及人員安置補助費等）為每畝n萬元。本次測算暫按每畝n萬元考慮，滿足安置補助費支付要求。第六章 大市政建設實施方案本項目所在鎮區內沒有完善成體系的給水、排水設施，目前鎮內給水水源主要是抽取地下水，通過水塔形成高水位，供給鎮區自來水。天然氣管線、電線管線、電視光纜管道等市政管線仍未建設。本項目市政管線配套工程，主要包括道路工程、給水工程、排水工程、供電工程、電信、燃氣工程、熱力工程

30、。本項目采用整體開發模式，大市政建設和地塊開發同步實施。堅持道路與管線同步實施的原則，避免開發過程中的反復，以保證整體開發的理念，有效控制土地開發成本，最終以設計、規劃部門批準的市政配套建設方案為準。本項目要實施的道路建設是沈家營鎮規劃的重要組成部分，按規劃實施后將有效的改善鎮區交通、市政設施條件，提高出行率。而且符合改鎮總體規劃要求。第一節 道路工程本項目規劃道路為規劃II號路西段，設計起點為八峪公路，路線全長303.93M，規劃紅線寬度15M，道路面積4558平方米。道路等級為城市支路，設計時速20km/h，雙向4車道。1.1道路自然情況(1）地質情況沈家營鎮屬于工程地質III類地區，山地

31、河谷平原，地勢平坦，地基計算強度一般為1-1.5MPa，可進行工程施工，但須注意不均勻沉降問題和大孔土問題，不存在影響建筑場地穩定性的特殊不良地基土層。(2）震基本烈度沈家營鎮所在地區屬于地震基本烈度劃7度，鎮內無斷裂帶分布。(3）規劃道路沿線情況規劃II號路位于本項目中心，貫穿整個項目，連接八峪公路和沈韓公路，是本項目東西向的主要道路。(4）規劃道路附近現有道路情況沈韓公路：路面寬度6M，為過境公路。八峪公路路面寬度爪，為過境公路。1.2 建設期本項目道路預測年限為15年，2006年開工建設，2007年建成，建設期1年。第二節 照明、電信管線工程2.1設計依據城市道路照明設計標準CJJ45-

32、1991城市道路設計規范CJJ37-90城市居住區規劃設計規范CB50180-932.2設計范圍及內容沈家營II號路道路照明設計、防雷接地設計、電信管線設計。2.3照明本工程道路照明采用太陽能路燈，在燈桿頂端設太陽能板，路燈底部的蓄電池充電，夜間太陽能路燈由蓄電池供電照明時間為810小時。陰雨天氣，通過蓄電池儲存的能量提供的正常照明時間為35天。2.4電信管線設計電信管線是道路設計路段敷設范圍內電訊管線和電視光纜管道敷設預置通道。規劃II號路道路電訊管線及電視光纜管道敷設于道路南側人行橫道下，管線采用直埋方式敷設2根6x80電信專用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根電視光纜專用32高密度聚乙烯H

33、DPE管。在施工中電氣及電信管線出現與其它管線平行或垂直敷設，敷設距離應符合國家現行城市居住區規劃設計規范GB50180-93中第10管線綜合的距離要求。第三節 供水規劃3.1 設計原則充分考慮沈家營的實際用水情況和管網運轉情況并結合總體規劃的要求，貫徹節約用水的原則，合理確定工程規模，滿足用水量和用水水壓需求。工程項目的目標值應符合國家有關標準和地方供水規劃的要求，工程設計執行國家規范和標準。根據各類規劃用地和建設面積及規劃生活用水水平標準，預測該地區的需求水。住宅用水標準為6.5升（平方米日）。經計算，地區生活需水量每日為868.99立方米。3.2設計方案依據規范要求給水管線敷設在道路下方

34、，平行與道路中心線布置，管中心線距離道路中心線1.0M。管材根據市場供應情況可采用國內CN200mm以上給水管按材料分類主要有球墨鑄鐵管、硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程擬建給水管道是主要道路下主干管，管徑較大，使用年限長，對管道的耐久性要求高，確定本次設計給水管道采用球墨鑄鐵管，管到連接采用T型膠圈接口。管道基礎采用砂基礎，管道防腐為內襯水泥砂漿，外噴鋅涂瀝青。管線附屬設施包括排氣井、泄水井、閥門及消火栓。第四節 排水規劃4.1污水管線1、設計原則管線沿道路布置，以發揮管道最大效用。采用完全分流制，降低工程投資。管道的平面位置和高程，根據地形、道路建筑情況、土質、地下水位

35、，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費用，縮短工期及減少日后養護工作的困難。同直徑及不通直徑管道在檢查井內連接采用管頂平接。2、設計方案(l）規劃標準公建及居住區150立方米（公頃日）綠地20立方米（公頃日）(2）管線設計污水管在設計充滿度下，最小設計流速為0.6m/s，最大設計流速為5m/s。管材D毛60Olnm采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，D>600mm管道采用鋼筋硅管。管道基礎采用砂基礎。污水管線根據規范要求及實際情況設置污水檢查井，根據bj市建筑節能管理規定的要求，污水管道附屬構筑物用磚禁止使用“薪土實心磚”，本工程采用粉煤灰實心磚替代。4.2雨水管線1、設計原則管線沿道路布置，以發

36、揮管道最大效用。采用完全分流制。道的平面位置和高程，根據地形、道路建筑情況、土質、地下水位，施工條件等因素綜合考慮，降低施工費用，縮短工期及減少日后養護工作的困難。同直徑及不通直徑管道在檢查井內連接采用管頂平接。2、設計方案雨水管在漫流時最小設計流速為0.75m/s，最大設計流速為5m/s。管布置于道路中央，嚴道路中心線北側布置，自東向西收集道路兩側雨水。管材D<600mm采用高密度聚乙烯雙壁波紋管，D60omm管道采用鋼筋硅管。管道基礎采用砂基礎。雨水管線根據規范要求及實際情況設置雨水檢查井，根據bj市建筑節能管理規定的要求，雨水附屬構筑物用磚禁止使用“薪土實心磚”，本工程采用粉煤灰實

37、心磚替代。第五節 電力規劃本項目電力依據yq縣沈家營鎮總體規劃要求，需在現有農業用電基礎上增容使用。小區內設變電站一座以解決供電問題。第六節 燃氣規劃6.1設計依據本項目燃氣工程設計遵循城鎮燃氣設計規范、輸氣管道工程設計規范，同時應符合鎮區總體規劃及項目規劃要求，滿足項目需要。6.2設計方案本項目中為中壓管線，設置一座地熱井，燃氣管道采用直埋敷設，管頂浮土1.2M，管道采用砂基礎。直埋管道應使用無縫鋼管，管道采用焊接方式。直埋管道系統固定墩的設置應符合本設計的要求，固定墩采用鋼筋砼結構。第七節 綠化工程本項目綠化工程主要應遵循景觀舒適性、生態適應性、經濟實用性原則。植物種植方式采取自然式與規則

38、式相結合的方式，再現植物自然生態結構。植物賴以生長的基礎是土地，肥沃的土地可增強植物的生長勢，而美好的綠化景觀效果是由一株株個體植物所組成的群落體現的，因此適宜的土質，是保證植物生長、景觀充分再現的根本保障。道路建設過程中必須清除建筑廢棄物，運客土填土，施底肥，改善土壤質地，提高土壤肥力，滿足植物生長發育的要求。代征綠化用地面積：37500平方米。第八節 管線工程本項目道路集中敷設給水、排水、電力、燃氣、電信、熱力等市政綜合管線，各類管線總長度約10301米。詳見表。綜合管線一覽表序號 管線名稱 管線分類 管線長度（m)1給水管線 給水165322排水管線 污水（工業和民用）、雨水 16533

39、電力管線 配電線路 31544電信管線 電信 10755燃氣管線 天然氣 16536熱力管道13836合計 10301第九節 綜合管線道路布管原則及投資估算給水管布置在道路南側人行道下；污水管布置在道路北側人行道下；雨水管一般布置在道路中心，電力電纜溝布置在道路北側人行道下；電信電纜溝布置在道路南側人行道下；燃氣管布置在道路北側綠化帶下。管線豎向設計按照管線綜合規范進行，若局部不能滿足豎向凈距要求的，做單獨處理，管線自上而下原則上安排為電信電纜、電力電纜、燃氣管、熱力管、給水管、雨水管、污水管。遇到管線在豎向高程安排上有矛盾處，主要考慮按有壓管讓無壓管，小管讓大管，支管讓干管，可彎曲管線讓不可

40、彎曲管線的原則進行處理。根據市政咨詢綜合方案，各管線投資估算費用見下表：市政建設投資構成表 單位：萬元序號 項目 投資額 備注1工程費用 2343.391.1綠化294.38 37500m21.1道路460.79 4558m21.2綜合室外管網11588.23 10301m給水管線229.29 1653 m污水管線181.83 1653m熱力管線 391.11 1383m電信管線 75.47 1075m電力管線 552.82 3154m燃氣管線157.72 1383m2其他工程費用272.322.1前期工程費 50.00 按計價格19991283號計2.2勘察、設計費 93.74按建筑工程費4

41、.0計2.3工程監理費58.58 按建筑工程費2.5計2.4建設單位管理費 70.00按財建2002)394號計。3 預備費104.63按（工程費用其他費用）的4%4 合計 2720.34第十節 實施要求10.1開發與協調本項目建設要堅持合理配置原則，盡可能的提高工作效率、節約投資。各市政專業投資建設進度取決于與各專業部門的協調結果。爭取提前與各專業管理口接洽，做到同步實施，如果無法做到同步實施，應在規劃設計中，充分考慮此因素，實施過程中，應盡量避免重復“破路”現象的出現。10.2方案深化以上各單項市政工程的實施計劃是初步咨詢結果，一級開發實施單位還需協調各專業管理口并制定市政規劃方案。第七章

42、 土地供應方案第一節 土地供應模式根據bj市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法（京國土市2005)302號），本項目在完成土地一級開發的征地、拆遷、規劃、大市政等各項工作后，通過土地公開市場方式（招標、拍賣或掛牌）供應。第二節 土地供應計劃本項目擬出讓用地面積為199994平方米。根據土地一級開發及招拍掛出讓流程，結合已制定的征地、拆遷、市政工程的開發建設計劃，本項目預計在2006年10月開始進入一級開發工作程序，于2007年7月開始入市準備工作，于8月底前上市公開交易。第三節 土地一級開發深度本項目完成土地一級開發時的市政基礎設施條件達到“七通一平”的狀態，即宗地紅線外上水通、下水通、雨污水

43、通、配電通、燃氣通、電訊通、道路通，宗地內場地平整。第四節 市政設施的接用本項目可利用的市政基礎設施條件一般。需要進行詳盡的市政方案咨詢、落實施工圖設計及管線綜合等工程細節，以保證市政工程的順利接用。目前暫以預測的二級開發建設進度，確定各市政基礎設施的接用計劃。本項目擬于2007年8月供地，至2007年第四季度開始進行紅線內的市政配套設施施工，至2008年第二季度，項目將對市政配套設施的源口進行接用。因此需要在此前完成與各個市政專業管理部門談判協商、簽訂市政接用和建設協議等工作，以保證二級開發的順利進行。第五節 供地時點開發狀態及開發成本支付情況至預計供地時點2007年8月，本項目可達到設定的

44、“七通一平”的開發條件。市政基礎設施建設投資至供地時點2007年8月，全部支付完畢。第六節 一級開發成本及掛牌底價的確定（一）土地儲備開發成本包括：1、征地補償費及有關稅費；2、收購、收回和置換過程中發生的有關補償費用；3、市政基礎設施建設有關費用；4、招標、拍賣和掛牌交易中發生的費用；5、貸款利息；6、土地儲備開發供應過程中發生的審計、律師、工程監理等費用，不可預見費以及經同級財政和土地主管部門核準的其它支出。（二）招標拍賣掛牌出讓底價按照以下程序確定：1、由有資質的評估機構根據評估期日的正常土地市場價格，對出讓地塊的出讓底價進行評估并出具評估報告。2、市國土局和市發展和改革委員會根據估價結

45、果，結合政府產業政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。3、市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發展改革、規劃、建設、財政等相關部門審議。4、市國土局會同市發展和改革委員會根據審議意見確定最終底價，特殊情況與市發展和改革委員會共同報市政府批準。第七節資金回收計劃土地整理儲備中心將通過制訂科學的掛牌工作方案和合同條件，保障土地一級開發建設投資的順利回收，初步擬定于2007年11月能夠收回資金。第八章 投資方案第一節 項目一級開發總投資估算本土地一級開發項目直接投資主要包括征地補償費、拆除補償費、前期工程費、基礎設施建設費等，經計算為7152.4萬元，折合到建設用地（237畝），約為30萬元

46、畝；折合到建筑面積（138413平方米）約為517元乒平方米。間接投資主要為建設期利息、一級開發收益、稅金等，合人民幣1146.7萬元。總投資為直接投資與間接投資之和，為8299.1萬元，折合到建設用地（237畝）約為35萬元畝，折合到建筑面積約為600元/平方米。具體投資估算詳見下表：序號 項目 金額（萬元） 備注（一）前期費用 121.9 1.1至1.8項之和1.1 測繪費 6.3 以建設用地面積為基數，按0.4元平方米計算1.2 辦理規劃手續費 5.5 以規劃建筑面積為基數，按0.4元平方米計算1.3 釘樁釘線費 12.6 以建設用地面積為基數，按0.8元/平方米計算1.4 地質災害評估

47、 20 根據市場行情，結合收費標準，暫定為20萬元1.5 委托可研費 20 根據市場行情，暫定為20萬元1.6 出讓評估費 15 根據市場行情，結合收費標準，暫定為15萬元1.8 環評費 20 根據國家計委、國家環境保護總局關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知，取20萬元1.8 掛牌交易費 22.5 1億以內22.5萬元，1億以上0.5%o(二) 征地拆除費用 3969.9 2.1至2.3項之和2.1 征地補償費 3300 11萬元畝（包含土地補償費及人員安置補助費）2.2 地上物拆除補償費 270 以現狀地上樓棟為基數，按每棟30萬計算2.3 防洪費 399.9 bj市征收防洪工程建設維護

48、管理費暫行規定(市政府令1994第21號)、關于取消和調整建設項目收費的通知20元平方米（三） 市政工程費用 2720.0 詳見第六章（四） 不可預見費 340.6 按照前三項和的5%（五） 項目直接投資 7152.4 前四項之和（六） 建設期利息 131.3 60%銀行貸款（七） 收益 582.7 項目直接投資的8%（八） 稅金 432.7 5.5%營業稅合計 8299.1 項目直接投資+利息+收益+稅金根據第六章項目整體開發進度安排，制定如下投資計劃，詳見下表：一級開發投資計劃進度表，以及下圖：一級開發投資累計示意圖。一級開發投資累計示意圖 表8-2一級開發投資計劃進度表 表8-3序號 項

49、目 合計 第一個季度 第二個季度 第三個季度 第四個季度1 前期費用 121.9 61.0 60.92 征地、拆除補償費 3969.9 1984.9 19853 市政配套費用 2720.0 907 907 9064 不可預見費 340.6 37.6 153 1505 建設期利息 131.3 43.7 43.7 43.96 一級開發利潤 582.7 582.77 稅金 432.7 432.7合計 8299.1 1049.3 3149.5 3084.9 1015.4第二節 土地出讓金估算項目規劃總用地面積199994平方米，規劃總建筑面積138413平方米，其中住宅建筑面積128369平方米，商業

50、建筑面積5044平方米，配套建筑面積5000平方米，容積率0.9。該項目所在區域處于bj市住宅用途基準地價八級地價區，根據該區域類似項目的住宅、綜合的地價水平情況，結合項目自身實際情況，本項目地價水平按照住宅樓面出讓金單價120元平方米、商業用途出讓金單價210元/平方米、綜合樓面出讓金單價150元平方米進行估算，出讓金計算過程如下：住宅用途出讓金總價=擬建的住宅建筑面積×樓面單價=128369×120=1540.4（萬元）商業用途出讓金總價=擬建的商業建筑面積x樓面單價=5044×210=105.9（萬元）綜合用途出讓金總價=教育配套建筑面積×樓面單價

51、=5000×150=75.0（萬元）項目總出讓金為以上三項之和，即1721.3萬元。第三節 掛牌底價估算掛牌底價為一級開發綜合成本與土地出讓金之和。一級開發綜合成本為項目總投資成本（包括一級開發的開發商利潤），即8299.1萬元，土地出讓金總價為1721.3萬元，本項目掛牌底價估算為10020.4萬元。項目土地一級開發掛牌底價估算表 表8-4序號 項目 金額（萬元） 備注一 土地一級開發成本 8299.1 數據來自項目土地一級開發投資估算明細表二 土地出讓金 1721.3 住宅、商業及綜合用途樓面出讓金分別為120元/平方米、210元/平方米、150元/平方米三 項目掛牌底價 100

52、20.4 一+二第四節 土地銷售收入估算本處主要采用假設開發法來確定項目經過一級開發后預計能實現的土地銷售收入，以此來考察本項目在市場上的經濟實現能力。4.1項目二級開發完成后可以實現的銷售收入根據項目區域市場調查分析，考慮區域市場價格水平和市場發展趨勢，確定在本項目建成后，住宅及商業可以達到的銷售均價分別為2700元平方米、3000元平方米。因此，項目二級開發完成后可以實現的銷售收入計算如下：銷售總收入=住宅建筑面積×銷售均價=128369×2700+5044×3000=36172.8（萬元）4.2項目二級開發成本及開發商利潤項目二級開發成本及開發商利潤總計為1

53、9266.9萬元，包括建安綜合成本、銷售費用、開發商利潤，具體估算過程如下：(1）建安綜合成本根據現行bj市建設工程概算定額，并綜合考慮各用途房地產的建筑結構及裝修狀況及其區位等因素影響，測算項目二級開發建安綜合成本為16215.9萬元，詳見下表。(2）銷售稅金及銷售費用根據bj市有關稅收規定和一般銷售費用水平確定銷售稅金及銷售費用，本項目銷售稅金及銷售費用合計為2712.9萬元，如下表所示：(3）二級開發的開發商利潤本項目物業類型為居住、商業，二級開發的開發期為2年，根據項目實際情況和房地產開發一般利潤水平，二級開發的開發商利潤按照建安綜合成本（不含利息）的2既進行測算，如下所示：二級開發的

54、開發商利潤=15254.8×20%=3051.0（萬元）4.3熟地地價熟地地價=（項目二級開發的銷售收入項目二級開發成本一開發商利潤一銷售稅費）÷（1利率）2-1+利潤率l=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷(l+6.3%）2-1+20%+1=10671.7（萬元）第五節 現金流量和財務指標分析5.1項目土地開發銷售期根據項目開發進度、上市時間及相關手續辦理周期，確定開發期為2006年10月到2007年8月。5.2基準收益率的確定基準收益率等于安全利率加風險報酬率，安全利率取三年定期存款利率3.24%，風險報酬率一般范圍在4%-10%

55、，考慮到本項目主要為住宅，綜合bj市房地產開發一般收益情況，確定基準收益率為10。5.3財務指標分析(1）經計算，項目財務凈現值（ic=10%）為203名萬元；項目財務內部收益率（FIRR）為14.8。(2）經計算，項目靜態投資回收期為1.21年，動態投資回收期為1.23年（自2006年10月起開始計算）。第九章 項目管理方案第一節 建設計劃管理土地一級開發建設是在一個統一的開發計劃下同時實施多個子項目的建設。第二節 項目的進度計劃管理項目建設總體進度計劃的編制應基于項目各階段，其中的每一部分相互連接，前后呼應，彼此的關系也應緊密相關。這樣當一個環節發生了變化，對此后工作的影響就會反映出來。一

56、級開發承建主體應對前期手續辦理、征地補償階段和市政設施建設工作計劃進行嚴格的控制，尤其是對關鍵路線的工期進度進行適時跟蹤。以上三部分按下列方式相互重疊相互聯系，如下圖所示：第三節 項目管理本項目管理方案為概要性方案，承建單位須制定嚴格的項目管理制度，這些制度包括但不限于項目設計管理、項目成本管理、項目質量管理、項目財務管理、項目安全管理、項目進度管理、項目經營管理等等。這些管理制度的建立及執行將確保土地一級開發工作的質量和效率。第十章 結論與建議第一節 結論隨著bj城市總體規劃的修編，yq縣區位優勢已經得到明顯提高，凸現巨大的發展潛力。本項目的建設符合國家法規政策，符合bj市城市總體規劃，符合yq新城規劃，將形成yq新的特色產業進而提升yq的知名度，創造更多的發展機遇，促進yq縣城鄉社會經濟的發展，同時形成bj市獨具特色的建筑創意產業園區。第二節 建議本方案編制的數據依據是項目前期開發成果及對現狀市政條件的初步咨詢分析，具有一定的不確定性。因此，一級開發實施單位應立即開展以下重點工作：1、規劃設計是項目開展的基礎和前提，應立即開展大市政規劃咨詢、設計工作，須盡快與相關部門確定方案。2、無論是從工作量，還是投資比重以及資金運用與投資