1、一、引 言近年來，我國的旅游業發展迅速并有著朝各個領域方向發展的趨勢。而民宿作為一種新型的住宿型體驗也伴隨著旅游業的發展在國內悄然興起。旅游業的蓬勃發展和農村轉型的推動使得人們越來越偏向前往有著地方鄉野特色的景區觀光。而臨近景區景點的農家住宿模式民宿也應運而生，它不僅能讓外來的游客更加融入當地的生活環境，享受當地的地域風情和人文景觀，并能以住宿觀光的方式促進當地發展，帶動地方經濟。在浙江省，民宿行業也在逐步興起，就當前形勢看來，它將到達空前的全盛時代。但是僅僅從現階段的發展成果中就不難看出，民宿還是存在許多問題，例如民宿發展還不成熟，民宿產品單一等等。本文主要介紹民宿的概況、發展的現狀、國際民

2、宿發展的成功經驗以及對杭州的啟示，還有關于杭州民宿發展的對策研究。二、民宿概況（一）民宿的概念民宿發展于鄉村旅游，主要是指經營者為了解決住宿問題，緩解景區的住宿供需矛盾，利用自己家中空置的房間，融合當地的風俗民情、人文環境、自然景觀及生態資源元素，出租給外地來體驗鄉野生活的游客的一種居住方式。AlastairMMorrison認為旅游民宿具有下列特質 ：具有私人服務的，與主人具有某一程度上交流；具有特殊的機會或優勢去認識當地環境或建筑特質；通常是產權所有者自行經營，非連鎖經營；特別的活動提供給游客；較少的住宿容量。在臺灣，民宿也被人們認為是滿足人們返璞歸真的訴求的一種住宿型體驗。（二）民宿的興

3、起與發展1. 民宿的緣起民宿緣起于日本的民辦旅店（Minshuku），在當時的日本政府為了解除泡沫經濟所引起的度假旅游危機，利用沿海優勢開發農漁山村，批準個人經營的一種農家民宅的新型度假方式。還有一種觀點認為，民宿緣起于于歐美，以英國的B&B 及美國的Home stay 為代表。此觀點說明民宿起源于歐美的資本主義國家，隨后傳入亞洲。2. 民宿的發展與現狀相對而言則中國民宿發展較為緩慢，緣起發展于臺灣，在二十世紀八十年代臺灣城市化發展緩慢以及受世貿組織的沖擊，其農業經濟增長方式的轉變轉型為休閑農業，民宿業才在政府的支持下慢慢發展起來。它一般具有以下特點：私人服務的；較少的住宿容量；產權所

4、有者通常自行經營；特別的活動提供給游客。在亞洲的發展，B&B主要經歷了三個階段，以臺灣和日本最為典型。第一個階段是民宿發展起步階段，其中以農家樂為代表；第二階段就是那些城市積累了一定的資本的人，他們到了退休年齡，都選擇回到家鄉經營農家民宅；最后一階段就是知識豐富的創新型年輕人才，他們以農民的身份，投身于鄉村旅游業發展，建造及經營特色主題化民宿。而在亞洲的一些發達國家外，也有著悠久的歷史，并有一整套完善的管理措施，更相關的法律的約束和保障。同時世界各國因為文化和生活的不同，農場的管理模式也不同，在美國大多是家居似的民宿和青年旅社，比較居家溫馨，且價格相對便宜；在加拿大采用農莊式的經營模式

5、，可以享受豐富多彩的農莊生活。我國的民宿起步比較晚，了解和認識民宿的途徑都來自國外的文獻，國內的深入研究依據還比較少且缺乏整個體系的認識，其中一部分還只是停留在表面上。例如在我國過旅游和經濟都發達的浙江杭州，民宿旅游在西湖風景區成為了不可缺少的一部分，但是由于認識程度不夠，需要我們根據這里的實際情況進一步的研究和發展。3. 民宿的類型民宿的產品類型一般依據地區的地理條件、游客的特定體驗、房型外觀、民宿的主題特色分為四大類。依據地區的地理條件可分為溫泉民宿、傳統建筑民宿等等，例如杭州臨安秀溪山莊就是眾所周知的溫泉民宿；依據游客的特定體驗可分為運動體驗民宿（滑雪民宿）、民俗體驗（地方祭奠等）、藝術

6、體驗（雕刻、繪畫）等等；依據房型外觀可分為獨立農舍民房型、聚落別墅型、個性化風格等；而像依據主題特色可分為地中海主題、田園鄉村主題、家庭溫馨主題等。（三）民宿的發展價值在旅游業的發展推動下，民宿作為一種機遇與挑戰并存的新興消費體驗型住宿成為了更多游客的選擇。人們出游慢慢從走馬觀花的逛城市演變為熟悉深入城市，從而不再選擇入住模式相同酒店，越來越傾向于富有特色且能深入了解當地文化的民宿。市場化的需求讓民宿產業擴大的同時促進了經濟的發展，景區內的居民看到商機，利用自家一些空余的房間，合理布置裝修并建造廚衛設施用以接待游客，既可以賺錢又可以結交四方賓朋，讓游客感受當地的民俗文化風情，不僅發展經濟，也保

7、持地方傳統文化特色與地方特色保持文化主導僅，使地方傳統文化不會受外來文化的沖擊，并能夠為本土文化增色添彩，為當地旅游產業做出貢獻。其次，民宿也是一個平臺，它在經營吸引一定的游客量后，能在經營的同時豐富其他業態發展附加產業，并著手引進特色餐館、咖啡館、小型農莊、私人博物館、手工藝小店、畫廊、私人酒莊等項目。讓游客的消費模式從單純產品的消費轉化為服務的體驗型消費，提供給游客更深入的體驗享受，發現當地另一種美。三 杭州民宿的發展現狀（一）杭州民宿的發展環境杭州作為我國經濟和旅游都比較發達的城市，民宿旅游成為不可缺少的一部分。而且在2013年12月，杭州市旅游委員會已開始對民宿進行推廣與調研，并在20

8、13年旅游規劃工作會議 就涌現出的一批示范性、創新性較強的新業態旅游項目進行探討，以市場為導向樹立“產業回歸生活”理念，研究了精品民宿、慢生活體驗區、鄉村旅游景區化、高端休閑度假項目的發展現狀及趨勢。杭州市旅游委員會主任李虹也表示杭州地區優越的自然條件、良好的政治條件、雄厚的經濟基礎，都為杭州的民宿植根提供了最好土壤，讓游客在地理上接近都市，在心靈上遠離都市。杭州發展民宿具備優越的自然條件、雄厚的經濟基礎、良好的政治條件。浙江省人杰地靈，東臨東海，錢塘江彎曲流過。杭州美麗的江南景色，杭州西湖、千島湖、西溪濕地等都是代表性的自然景觀。同時具有人文歷史居民房，豐富歷史悠久文化資源，杭州特色的清新生

9、活方式，吸引著大批游客前來，為民宿的發展創造了良好的自然條件。且浙江省位于我國東南沿海，是一個經濟比較發達的省份，杭州市的經濟位于全省前列，經濟發展程度高，人民收入水平高，價值城鄉交通便利，雙休日很多家庭會選擇鄉村自駕游，使忙碌了一周的身心得到更好的放松。較高的經濟發展水平，為民宿的發展提供了經濟基礎。杭州市作為浙江省的省會城市，其民宿具有良好的政治條件。在政府的領導和號召下進行新農村建設，并取得了一定為基礎，為民宿的發展提供了政治條件。杭州的新農村建設，使得廣大農民的積極性大大地提高，不僅帶動了農村地區的生產發展和經濟發展，還保持村容的整潔，很大程度地改善了農村面貌，提高農民文化水平和素養，

10、這些都為民宿的發展提供了良好的基礎。（二）杭州民宿經營管理的核心資源分析杭州民宿經營管理的核心資源可分為關鍵性資源和決定性資源（詳細如表3-1），是市場指向的對旅游者很有價值的民宿經營資源。表3-1 鄉村民宿經營憑借的資源 關鍵性資源（10個）決定性資源（9個）公共資源區位交通公共交通集體資源宜人的風景和清新的空氣周邊景點、寧靜和諧鄉村氛圍田園風光足夠的停車空間鄉村生活或鄉村民宿戶外項目散步或踏青小徑個體資源民宿環境整潔價格便宜輕松親切的民宿氛圍服務態度室內休閑接待設施干凈整潔特色農家餐飲庭院景觀河建筑特色客房有衛浴設施1.杭州公共資源杭州為了緩和交通的擁擠，實施區域單雙號限行、錯峰限行、單行

11、線、循環交通等措施，而且杭州地鐵1號線 于2012年11月24日正式通車試運營，并計劃至2020年，完成杭州地鐵十條線路中的大部分，形成杭州大致的地鐵系統，都給游客出行帶來了很大程度上的方便。公共資源中交通的便利，為杭州的民宿市場帶來一定的優勢。2.杭州的集體資源集體資源一般指民宿所在村莊及周邊提供的資源。杭州民宿一般集中在西湖景區附近，宜人的風景、秀麗的湖光山色、城市中寧靜和諧鄉村氛圍都吸引著國內外游客慕名前來。特別是每年的4月份，杭州春意盎然百花復蘇，太子灣、孤山、蘇堤春曉、云溪竹徑等多數景點都成了游客散步和戶外踏青的首選。而且據統計 景區共有停車場59個，小車泊位共2653個，大車位24

12、2個，景區臨近杭州百貨大樓、西湖天地、湖濱銀泰、西湖銀泰多個商圈，附近的地下停車庫資源眾多且大多數都對外開放，除周末和節假日之外都有空余車位，給愛自駕游出行的游客提供了方便。3.個體資源個體資源主要指民宿的衛生環境、價格、服務、餐飲、接待設施和建筑特色等，都是經營者和從業人員提供的資源。杭州民宿多坐落于西湖景區或是近郊的村莊，環境宜人，讓人體驗到一種遠離城市繁華喧囂回歸于田園恬靜的生活。民宿一般依農家房舍改建裝修而來，房間大多由經營者個性設計，里面的設施都包括了獨立衛生間、空調、熱水器、寬帶、數字電視點播，服務周到，部分精品的民宿還會提供杭州特色西湖龍井茶葉和虎跑泉水供游客品嘗，在公共區配置書

13、吧、咖啡吧、獨立院落供游客休憩。杭州民宿的價格不一，普通的青年旅舍大多在200至350不等，二精品民宿的價格要達到400-1000不等，例如茶香麗舍度假民宿、隱居西湖別墅酒店等。（三）杭州民宿的主要特色杭州民宿呈現“城中村、景中村”的模式，大多數民宿分布于西湖、梅家塢景區附近，以景區為主的圓形輻射，過分集中，而且民宿建筑風格比較淳樸自然，依托于現有的人文景觀、自然風景和文化資源，使旅客深刻體會城中村文化的魅力。但正因杭州民宿依賴西湖的山水風光，而并沒有形成特色“招牌”。 而且基本在同一個村子，在房屋的設計和經營理念是大致相同的，所以，民宿的經營管理過于單一，阻礙了在杭州地區的發展。（四）杭州民

14、宿存在的主要問題1. 行業組織發展滯后，法律法規不完善目前杭州民宿主要是以個體、零散經營方式為主，沒有相關的行業規范，同時缺乏相關的行業內部的溝通交流與指導，且沒有形成大的團體組織。不能夠確定民宿是由哪個部門管理，有何種行業規則，如果出了問題也不知道該找何相關部門追尋何條規則。除了行業組織發展滯后，民宿方面的法律法規還不夠完善，例如臺灣2001年頒布的民宿管理辦法、上海市的家樂旅游服務質量等、成都市的農家樂旅游服務質量等級劃分及評定、長沙市的農家樂星級劃分及評定標準 都十分注重民宿產業的發展。而杭州還欠缺此類法律法規對民宿的經營資格、管理監督、設施基準、服務質量、星級評定等方面進行嚴格規定。2

15、. 相關研究不深入，管理體系部完整杭州民宿處于新發展的階段，還沒有形成一個完整的產業形態。其中民宿種類眾多，如古鎮民宿、農家樂等，民宿數量龐大且服務質量參差不齊，更是反應出民宿政策體系的不完整，缺乏系統的管理。新發展階段的民宿也導致杭州旅游學者對其的研究不夠深入，且管理稽查制度、評級評定制度、配套制度的缺乏，使得學者不能及時全面地反應民宿所存在的問題，民宿的改革發展進度緩慢。3. 民宿產品同質化，缺乏創新力杭州自然風景區和人文歷史景觀眾多，但是民宿的建造往往都以景區為核心成圓形輻射展開，過分集中于西湖、梅家塢景區一帶。而且建筑模式比較單一，沒有很好的利用杭州當地的自然人文環境因素、美學元素以及

16、創意融入到民宿的建筑設施設計中去，在同一個景區，民宿處于相同的周邊環境，有著同樣的民房設計和同樣的經營理念，沒有個性主題等特色鮮明的民宿產品，無法實現民宿產品的多樣化發展，而趨向于同質化發展。創新力的缺乏使得民宿產品單一、不具備吸引力，最終會導致整個民宿附加值低、產業鏈短。4. 整體特色不明顯，個性特色不突出國外民宿結合了自然景觀、旅游規劃、風俗民情，形成了有著鮮明特色的民宿。如日本民宿，特點：給人以家的感覺，日本家庭業主經營的小酒店設在周圍景點，為旅游者提供住宿，為人熱情好客，把客人都當做親友接待，分享私人珍藏，交流生活理念與經驗，打造優雅環境，沒有任何隔閡。甚至是自己親手制定規劃并繪制旅游

17、線路，為游客的出行提供別樣的參考。如臺灣民宿，特點：滿足游客返璞歸真的訴求，能夠依據不同的地理條件讓民宿呈現空間集聚的現象，并且融入當地原住民人文環境的要素，再加上創意和工藝美學元素打造一系列各具特色、不同主題的民宿產品，讓城市居民走出城市的喧囂后能夠回歸平淡恬靜的田園生活，滿足游客在都市現代化生活的奢華向鄉村生活的恬靜轉換的身心需求。相比之下，杭州的民宿只依賴于西湖的山水風光，并沒有形成自己獨特的招牌，個性特色不突出。5. 基礎設施不完善，餐飲衛生質量欠佳杭州民宿大多數為農家自己閑置的房屋，基礎設施不能與酒店比較。在室內裝修、服務設施方面，沒有酒店的標準化設施，特別是在廚房和衛生間設施簡陋。

18、同時服務意識和衛生意識沒有達到游客的需求，餐飲衛生質量欠佳。這樣大大降低了游客住宿享受的體驗感，導致主客矛盾。像日本民宿，依據自有的地理條件建筑民宿，建筑風格樸實舒適的同時，還能利用自己農田的安全無公害食材為游客提供地方風味餐，配合“一鄉一品”的政策，獨具匠心地設計鄉品餐飲體驗活動。6. 從業人員素質參差不一杭州民宿的經營者一般都是退休閑置在家的中老年人或是農民，少部分為喜愛藝術和休閑旅游的人。他們一般文化層次較低，缺乏管理、經營、服務等方面的專業技能與知識，整體素質不高。這時更需要政府給及支持，統一加強對民宿從業人員的培訓，不管是在理論還是實踐方面。民宿從業人員一般都追求利潤最大化，在服務意

19、識上都有所缺乏。所以培訓時要改變民宿從業人員的服務意識，改變他們的經營理念。四 國際民宿發展的成功經驗及對杭州的啟示（一）國內的民宿臺灣民宿臺灣民宿管理辦法將民宿定義 規范為“利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所”。臺灣民宿產業的萌芽階段始于20世紀80年代。90年代進入了茁壯成長階段，由于臺灣農業受到世貿組織的沖擊，農業由耕作的傳統型向休閑型轉變，并隨著休閑觀念在都市的流行，民宿作為一種新興消費體驗模式開始流行起來，并在政府的支持下蓬勃發展。臺灣民宿的發展離不開臺灣民宿協會和行業組織的支持，他們不僅起到組

20、織、管理的作用，在后期更是創新、營銷的指導。不止如此，臺灣還頒布一系列法律法規，監管民宿的民俗的經營規模、設施基準、設計規格、服務衛生等。此外，臺灣民宿具有創新能力，民宿經營者巧妙地將當地的自然人文環境因素、美學及創意元素融入民宿的裝飾設計中，從而打造出個性主題、異國風情主題等特色鮮明的民宿產品，提升民宿附加產品的價值，從而實現民宿產品的多樣化發展。在服務實力方面，不僅在“硬”實力（室內裝修、服務設施等）積極改造，廚衛設施一應俱全，將房間布置清潔干凈，并能結合民宿主題以及當地特色添置擺設。而且在“軟”實力（人員素質、環境氛圍等）方面，民宿經營者提供專業化、個性化的服務，有些甚至會為游客提供自己

21、的規劃的特色旅游行程參考。在營銷手段方面，臺灣民宿實行多元化營銷模式，最主要是網上預訂，其次是民宿協會的大力協助、網絡、雜志媒體宣傳等其他方式。（二）國外的民宿日本民宿日本民宿大多是景點周邊居民經營的小旅館，由自家多余的住房改造而成，經營的工作人員一般不超過五人，房間十間可容納二十五人左右，價格不貴基本在九千日元左右，其中包含了早餐和晚餐。日本的民宿建筑風格樸實自然，沒有大量的資金投入與建筑設施或是內部裝潢，他們講究干凈整潔舒適即可。日本地理資源豐富，城市、郊區、鄉村、山區、濱海、離島，日本民宿掌握這些在地資源發展地方的特色，塑造風格不一致的民宿，例如農村民宿、島嶼民宿、漁村民宿等等。除此之外

22、，日本民宿也講究個性化，不僅要在建筑風格與房間裝潢有獨特性外，民宿經營者的人格氣質也是民宿個性化的元素。日本民宿經營者懂得運用季節的特色、民俗節慶、地方風味餐以及自身的文化技藝（繪畫、書法、雕刻、樂器等）等方面設計吸引游客的體驗活動，作為行銷宣傳上的賣點。日本民宿主人還喜好在民宿內組織社會公益活動，提升民宿的形象，進行社會行銷。日本民宿成功還有很重要的一點，他們為了保護環境資源，保留舒適的空間及慢生活步調，本著不刻意追求利潤最大化而是服務游客的原汁，協調兼顧好利潤、環境、生活目標三者之間的關系，努力維持一個游客真正想要的民宿。（三）臺日成功經驗對杭州民宿發展的啟示1. 民宿監管法制化臺灣民宿有

23、著協會和行業組織一起組織管理和營銷指導，頒布一系列法律法規，監管民宿的民俗的經營規模、設施基準、設計規格、服務衛生等。而杭州民宿處于剛發展階段，單一、零散、缺乏系統管理，并且政策體系也不夠完備。政府應該學臺日民宿行業組織做法，制定相關的政策體系，展開稽查制度和評級評定制度。2. 民宿建筑主題風格特色化臺灣日本民宿類型多樣化，各個個性主題的民宿一應俱全。而杭州的自然能文化資源豐富，利用杭州當地的風土人情，保持農家原本的居住、飲食環境，將當地特有的風俗習慣、工藝產品、農林漁牧產品等開發成為生態食品、文化節慶，使游客不僅感受到遠離喧囂的都市，更體驗到原汁原味的民宿生活。3. 民宿附加產品多樣化民宿的

24、附加產品一般指自家飼養的家禽、種植的農作物等自然無污染安全的民宿食材以及民宿主任為游客提供各類農業體驗活動，不僅能讓游客品嘗到杭州本地風味餐，也能夠參與農業活動獲得休閑和農作的知識與技術。除此之外，民宿主的文化成分也屬于民宿附加產品，如果民宿主人懂得棋藝、書法、繪畫、雕刻、球技等技藝，與游客一起交流經，其文化成分能讓游客的體驗更加深刻。4. 民宿營銷多樣化在營銷手段方面，可學習臺灣民宿實行多元化營銷模式，最主要是網上預訂，其次是民宿協會的大力協助、網絡、雜志媒體宣傳等其他方式。也可借鑒餐飲酒店的經驗，實行積分制，提供各類優惠券（生日優惠套餐、淡季優惠等）、打折卡等。除此之外，民宿經營者可以組織

25、社會公益活動，提升民宿的社會形象，進行社會行銷。最基本的就是不斷提升服務品質，且要與游客之間建立良好的口碑，關心游客為其旅游提供自己的建議與線路規劃。五 杭州民宿發展的對策（一）政府參與實行整體規劃，建立管理機構政府將民宿旅游項目納入杭州景區總體發展規劃中，依據杭州旅游業現狀，明確民宿的發展空間，形成可持續發展宏觀格局，并編制專項規劃，加強對民宿的監管力度。并且制定相關的法律法規，對民宿經營資格許可、衛生環境、服務內容、安全反面（包括消防）等進行嚴格控制，依照酒店星級評審制度相應地制定了民宿旅游項目上的星級劃分與評定，主要側重于服務標準化方面，嚴厲打擊非法民宿；設立民宿專門管理機構，進行日常監督、管理，處理糾紛、投訴