1、天津市東麗天津市東麗 xxxx 家園項目家園項目市場供應研究報告市場供應研究報告第一部分、天津供應市場研究第一部分、天津供應市場研究 .3 3一、供應調研背景及中原研究思路一、供應調研背景及中原研究思路 .3 31、調研背景.32、調研目的.33、調研對象.3二、天津市土地市場供應分析二、天津市土地市場供應分析 .4 41、土地市場現狀.42、2002 年度土地供應分析.6三、天津市房地產總體供應情況三、天津市房地產總體供應情況 .9 91、天津市房地產供應總量.92、天津市房地產市場價格狀況.113、天津市房地產市場銷售量.13四、天津市房產市場分析四、天津市房產市場分析 .15151、商品

2、房市場概述.152、市場情況分類評價.17五、中高檔住宅市場供應五、中高檔住宅市場供應 .19191、總供應量情況.192、銷售狀況.193、產品特點.20第二部分、供應市場專項調研分析第二部分、供應市場專項調研分析 .2121一、調研說明一、調研說明 .21211.市場范圍.212、樣本的選擇.213、調研目的和分析方法.23二、高檔公寓項目分析二、高檔公寓項目分析 .23231、高檔公寓項目綜合品質評價.252、高檔公寓項目供應量分析.263、高檔公寓項目產品分析.284、高檔公寓項目價格與銷售情況.445、項目形象與宣傳推廣.546、高檔公寓項目客群分析.54三、別墅項目分析三、別墅項目

3、分析 .55551、別墅項目綜合品質評價.562、別墅項目供應量分析.583、別墅項目產品分析.614、別墅項目優勢、劣勢分析.785、別墅項目價格與銷售.806、別墅項目形象與宣傳推廣.897、別墅項目客群分析.90第三部分、個案項目分析第三部分、個案項目分析 .9191一、個案項目的選擇一、個案項目的選擇 .9191二、個案項目分析二、個案項目分析 .91911、萬科花園新城三期美樹麗舍.912、半島藍灣.973、蒙地卡羅.104第四部分、結論第四部分、結論 .113113一、總體供應量及供應結構一、總體供應量及供應結構 .113113二、區域供應量及供應結構二、區域供應量及供應結構 .1

4、13113三、在售項目客戶特征三、在售項目客戶特征 .113113四、產品特征四、產品特征 .113113五、價格及銷售五、價格及銷售 .114114六、宣傳推廣六、宣傳推廣 .114114第一部分、天津供應市場研究一、供應調研背景及中原研究思路一、供應調研背景及中原研究思路1 1、調研背景、調研背景天津中原根據貴司提供的有關地塊及項目的初步設想，經與貴司分析與研究，確定了本次調研的目的、對象、內容和方法。2 2、調研目的、調研目的本次調研的目的是通過對天津市土地市場供應狀況、天津市房地產市場狀況、天津市商品房細分市場的研究、以及對現有別墅項目及高品質的公寓項目的供應量、銷售量、價格及產品品質

5、等方面進行深入分析與研究，為本項目的最終市場定位提供有效依據。3 3、調研對象、調研對象本次調研的對象為市區、濱海新區和近郊的別墅和高檔公寓項目。二、天津市土地市場供應分析二、天津市土地市場供應分析1 1、土地市場現狀、土地市場現狀2001 年全市出讓土地 380 宗，土地面積 619.65 萬平方米，收益 17.22 億元，有償使用面積占全市供地總量比重達到 58.03%。隨著我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城區土地需求趨于穩定。2001 年出讓土地 58 宗，出讓土地面積 126.24 萬平方米，政府收益 1.2 億元。中心城區出讓地塊以居住用地為主。工業、商業辦公、居住用地分別為 1

6、0.35 萬、9.19 萬和106.7 萬平方米，分別占中心城區出讓總面積的 8.21%、7.27%和 84.52%。1.11.1 土地供應土地供應量量1996-2001 年全市土地出讓情況 年份年份數量數量199619961997199719981998199919992000200020012001累計累計出讓幅數（幅）出讓幅數（幅）2032953832943363801891土地面積（萬平方米）土地面積（萬平方米）378.83 710.45 929.43 428.67 581.82 619.65 3648.851996-2001 年全市土地出讓數量示意圖 1996-2001 年中心城區土

7、地出讓情況 年份年份數量數量 199619961997199719981998199919992000200020012001累計累計出讓幅數（幅）出讓幅數（幅）426785586358373土地面積（萬平方米）土地面積（萬平方米）36.34 78.91 180.1 64.49 180.26 126.24 666.341996-2001 年全市中心城區土地出讓數量示意圖1.21.2 出讓數量變動原因：出讓數量變動原因：97、98 年正逢 5-7 年危改拆遷高峰期，全市土地出讓和中心城區土地出讓激增，98 年中心城區土地出讓量相當于 1997 年的 2.3 倍。2000 年受全國大盤開發的影響，

8、尤其是萬科在東麗湖成功收購 4000 畝規劃用地，各大開發企業再一次大規模擴張，成片獲取中心城區土地，如中體產業投資的“奧林匹克花園” ，順馳集團投資的“太陽城” ，天房集團投資的“瑞江花園”等使得當年土地交易量暴漲，相當于 1999 年供應量的 3 倍。從整個天津房地產市場來看，目前天津市居民平均居住面積只有 9.6 平方米，低于全國 20 平方米的平均水平，天津市居民住房需求潛力有很大空間，住宅市場仍會保持向上的勢頭，也必將帶動土地市場的成交，從而引起土地供應量的上漲。2 2、20022002 年度土地供應年度土地供應分析分析2.12.1 土地供應量土地供應量根據政府部門計劃，2002 年

9、供地總量控制在 450 公頃以內，其中商品房用地135 公頃，占計劃的 30%，危改、安居用地 315 公頃，占計劃的 70%。 可供地塊范圍：危改用地將嚴格控制在市政府 94 年確定的 164 片危改大片內，安居用地控制在政府確定的梅江、西橫堤居住區內，并實行總量控制。另篩選 35 幅404 公頃土地，作為近期可供開發商品房的用地。2002 年外環線內居住建設土地（危改部分）供應量區區 域域和平區和平區河北區河北區河東區河東區南開區南開區河西區河西區紅橋區紅橋區合合 計計土地面積（萬平方土地面積（萬平方米米22.2799.65112.4147.2418.46232.14532.172002

10、年外環線內居住建設用地計劃（安居部分）供應量地塊名稱地塊名稱梅江居住區梅江居住區雙林居住區雙林居住區西橫堤居住區西橫堤居住區合計合計土地面積（萬平方米）土地面積（萬平方米）801631744172002 年外環線內居住建設用地報件計劃（商品房部分）量區區 域域和平和平河西河西河北河北南開南開河東河東紅橋紅橋北辰北辰西青西青東麗東麗合計合計土地面積土地面積（萬平方米）（萬平方米）2.4186.4347.430.7452.465.5616.755.227403.912.22.2 潛在土地供應潛在土地供應2002 年天津市土地市場發展有著巨大的潛力。從外部環境來看，天津地處環渤海地區的中心，毗鄰首都

11、北京，擁有我國北方最大的綜合性貿易港口，在區域競爭中具有得天獨厚的優勢。特別是北京成功申辦2008 年奧運會，將在近幾年對周邊地區的經濟發展產生推動作用，給天津帶來巨大的市場空間。從內部條件來看，近年來天津市加大了基礎設施投入，城市環境明顯改善，城市功能進一步提高，城市經濟步入快速發展軌道，土地價值穩步提高。從目前房地產市場發展的態勢看，外環線范圍內還有大量的土地可供開發利用，如王蘭莊，侯臺，西橫堤，瑞景，北辰，張貴莊，雙林，西青區楊柳青高爾夫球場附近，北辰區紅光農場，小淀地區，東麗區東麗湖，津南區雙港，團泊洼，大港大學城，天津開發區、寶坻京沈高速沿線，武清楊村、逸仙科技園等地區，這些地塊也是

12、天津開發商看好并愿意投資的地區。長期發展潛力巨大。根據天津市 1996-2010 年土地規劃，天津城市土地利用情況將會有很大的發展，天津中心城市建設用地平衡表面積面積( (平方公里平方公里) )占城市建設用地比重占城市建設用地比重(%)(%) 人均用地面積人均用地面積( (平方米平方米/ /人人) ) 用地類別用地類別現狀現狀規劃規劃現狀現狀規劃規劃現狀現狀規劃規劃居住用地居住用地96.4146.624.226.42022.2公共設施用地公共設施用地36.460.39.110.97.59.1商業金融用地商業金融用地7.715.41.92.81.62.3城市居住用地規劃指標平方米/人用地類別用地

13、類別20002000 年年20102010 年年居住用地居住用地20.0-23.022.0-25.0其中其中住宅用地住宅用地10.4-11.511.0-12.2公共服務設施用地公共服務設施用地5.3-6.05.5-6.52.32.3 土地供應特征土地供應特征從土地市場發展來看，2002 年 18 月天津市土地市場呈現以下特征：土地價格穩中有升2002 年上半年，天津市分別調整了天津市中心城區基準地價和天津市普通住宅用地樓面地價標準，使中心城區綜合評估地價水平提高了 30%。隨著天津經濟實力的增強，以及城市基礎設施和環境水平的提高，天津市土地價格水平穩步上升。交易公開化、規范化按照國土資源部 1

14、1 號令2002規定，從 2002 年 7 月 1 日起，商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。為此，天津進一步明確了土地交易中心的工作職能，加大了土地出讓市場化的力度，從 2002年下半年逐步開始加大土地拍賣的數量，而天津開發區自 2000 年起，已經全部土地實現公開拍賣。擴大了土地有償使用范圍成片危漏房屋改造和經濟適用房(安居)項目納入有償供地范圍，按 50%繳納土地出讓金。商貿公建建設用地有所增加天津市出臺了支持大型商貿公建項目開發建設用地的優惠措施：即大型商貿等公建項目在辦理土地出讓手續時，土地出讓金參考普通商品房樓面地價標準收取。這一措施對天津

15、市大型商貿公建建設起到較大推動作用，有效地提高中心城區的經濟功能和環境品位。2002 年下半年就有 6 家國際知名商貿企業投資于天津，如沃爾瑪等。房地產企業加大了前期投入天津市今年 1-6 月共出讓土地面積 185.5 萬平方米，比上年同期增長 1.1 倍。完成土地開發面積 168.1 萬平方米，比上年同期增長 54%。這主要是一些規模較大的房地產企業增加了土地儲備和土地開發投入，其中塘沽海洋高新技術開發公司和經濟技術開發區建設集團有限公司各購置土地 30 萬平方米、大港區城市建設綜合開發公司和開發區浩達房地產開發有限公司各購置土地 8 萬平方米、塘沽區宏達實業開發公司購置土地 6 萬平方米、

16、開發區永泰房地產開發公司購置土地 5 萬平方米，僅上述 6 家企業共購置土地 87 萬平方米，占本年全部購置面積的 46.9%。前期投入的增加表明開發商對房地產發展前景依然看好，也為我市房地產的發展積蓄了后勁。三、天津市房地產三、天津市房地產總體供應情況總體供應情況2001 年天津市全部商品房供應量（含期房）1809.04 萬平米；總投資額 161.27億元，其中住宅投資 96.4 億元；銷售量達 660 萬平米。1 1、天津市房地產供應總量、天津市房地產供應總量1.11.1 天津市歷年房地產開發總量天津市歷年房地產開發總量19962001 年天津市房地產工程開工量逐年增加。2002 年 16

17、 月各開發企業完成投資和開工數量均好于去年同期；住宅新開工面積達 366 萬平方米，比去年同期增長 26 萬平方米，竣工 235 萬平方米，施工面積達 1277 萬平方米。時間時間項目項目住宅住宅非住宅房屋非住宅房屋共計共計新開工面積新開工面積236.7358.24294.97施工面積施工面積712.36275.90988.2619961996竣工面積竣工面積318.5048.09366.59新開工面積新開工面積327.1738.02365.19施工面積施工面積773.92342.811116.7319971997竣工面積竣工面積254.3945.24299.63新開工面積新開工面積517.8

18、989.61607.5019981998施工面積施工面積1093.69286.081379.77竣工面積竣工面積357.1771.57428.74新開工面積新開工面積446.0451.25497.29施工面積施工面積1274.32322.351596.6719991999竣工面積竣工面積431.1223.69454.81新開工面積新開工面積567.8450.02617.86施工面積施工面積1582.15200.851783.0020002000竣工面積竣工面積532.6350.88583.51新開工面積新開工面積506.2463.10569.34施工面積施工面積1590.62272.86186

19、3.4820012001竣工面積竣工面積626.6363.85690.48新開工面積新開工面積600600.00施工面積施工面積16002001800.0020022002（計劃）（計劃）竣工面積竣工面積63050680.001996-2001 天津市房地產開發工程量簡表1.21.2 歷年房產銷售市場新增供應歷年房產銷售市場新增供應量量按天津每年新批商品房銷售許可證所公布的數據進行統計，98 年以來，天津商品房新增供應量逐年遞減。主要原因是，隨著大規模危改任務的基本完成，房地產開發重點開始由中心城區向外轉移，市中心區土地供應逐年減少，房產開發量減少。但城郊土地供應量雖大，但多數配套不足目前市場

20、認同度一般，很多開發商態度謹慎，開發力度有限。1.31.3 天津各區天津各區 20012001 年房產供應量年房產供應量備注：按銷售許可證統計。資料來源：天津房管局，建委2 2、天津市房地產市場價格狀況、天津市房地產市場價格狀況1996-2001 年天津市房地產景氣狀況趨勢圖房地產景氣指數是測量房地產景氣度的綜合指數。從上圖可以看出，本市房地產業已經完整地走過了兩個周期。現正處在第三周期的復蘇期。199l 年 1 月至 1995 年 7 月為天津房地產業第一個景氣周期。至 94 年1 月升至歷史最高點 123.96 點。1995 年 8 月至 1 997 年 2 月為第二經濟周期。97年 3

21、月至今年 1 月景氣線運行走勢平穩。1998-2001 天津市房地產銷售價格指數2001 年房屋銷售價格一反前兩年持續下跌的勢頭，總體水平止跌回升，較上年上漲 1.2%。從不同類型的房屋銷售價格變動看，商品房價格上漲 1.9%，漲幅較大。其中，中等價位的經濟適用房和普通住宅價格，分別上漲 3.9%、1.7%。豪華住宅價格下降了 1.7%，雖然仍處于下降態勢，但降幅比上年減少 1.7 個百分點。影響 2001 年天津市房地產價格變動的主要因素有兩點：首先，居民住房需求增加，是推動房價大幅上漲的主要原因。受多種因素的共同影響，幾年來天津市居民住房需求上升，第一，居民人均可支配收入呈增長的態勢，住房

22、需求已從安置型向改善型過渡。第二，住房貨幣分配力度進一步加大，各種房屋交易成本有所下降。第三，住房信貸規模的擴大為居民購房提供了更多的資金支持。2001 年不同種類的住房貸款金額已占商品房成交金額的 438%，貸款面積占全市商品房的 753%。第四，住房二級市場逐步放開，啟動了存量住房交易市場，居民購房能力的提高，擴大了市場的有效需求。其次城市綜合治理帶動了部分商品房價格上漲。 從 1997 年以來天津市開展了為期三年的大規模的城市綜合治理工程，其中市容景觀道路改造建設及市內河道的整治等城市綜合治理行為對房地產行業產生很大影響。2002 年天津市房地產價格在平穩中略有上漲。今年隨著國家宏觀經濟

23、穩中見暖，商品房銷售市場活躍，但由于受到商品房供過于求和居民購買力有限等因素的影響，商品房價格沒有大幅上升，預計全年房地產價格總水平將在平穩中略有上漲。2002 年 1-9 月份，房屋銷售價格約為 2565 元/平方米，同比去年增長 2.9%。從居民收入、消費需求的角度來看，在住房市場，經濟適用房、普通住宅仍是大多數人的選購目標，銷勢將繼續看好，價位在 3000 元左右、地段、房型較好的商品房的銷售有所增加。3 3、天津市房地產市場銷售、天津市房地產市場銷售量量1998-2001 天津市房地產市場總銷售量1998-2001 年天津市商品房銷售量表199819981999199920002000

24、20012001區域區域銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）銷售面積銷售面積（萬（萬）比例比例（% %）和平區和平區11.273%15.984%20.793%16.32%河西區河西區51.4415%57.0715%84.2513%94.9414%河東區河東區68.8720%69.5118%93.6615%84.0813%河北區河北區35.6811%35.579%110.6718%109.6717%南開區南開區72.4922%83.7222%73.6812%97.3415%紅橋區紅橋區33.410%5

25、4.6414%105.217%103.3616%環城四區環城四區23.937%30.628%82.613%71.7111%其他區縣其他區縣39.1912%34.979%59.129%82.6113%合合 計計336.27100%382.08100%629.97100%660.01100%1998-2001 年天津市各區商品房銷售量天津市 1998 年2001 年商品房交易量逐年遞增，尤其 2000 年全市共銷售商品房 630 萬平方米，與 1999 年相比增長 90%。2002 年 1-9 月各區銷售量匯總天津市 2002 年計劃房地產市場實現銷售 700 萬建筑平方米，今年 1-9 月實際銷

26、售累計 394 萬建筑平方米，比去年同期減少 14 個百分點，累計交易額 111 億元，比去年同比增長 16 個百分點。按此推算，下半年若無大的利好或不利因素出現，全年天津市房地產市場銷售約為 600 萬建筑平方米。四、天津市房產市場四、天津市房產市場分析分析1 1、商品房市場概述、商品房市場概述1.11.1 市場變動加劇市場變動加劇 今年上半年天津商品房銷售市場在經過年初的一段下滑后，從 4 月開始平穩，此后便迅速走出低谷， 5-9 月份平均月成交商品房都在 50 萬平方米以上，保持良好的銷售勢頭。1-9 月份全市商品房銷售量達 394 萬平米。項目項目計劃計劃1-61-6 月完成月完成1-

27、91-9 月完成月完成全市商品房銷售面積（萬全市商品房銷售面積（萬）700 259.67394.43銷售額（億元）銷售額（億元）170 66.4101.76 價格（元價格（元/）243025572580 1.21.2 銷售推廣銷售推廣概念炒作日趨成熟概念炒作日趨成熟水景、生態、運動、大盤、人本主義等多樣化的主題開始進入天津商品房的推廣宣傳。翠水園、芳水園、香水園等項目的開盤上市，使得原本就倍受全社會關注梅江水景居住區，更加成為市場的熱點；運動、健康主題的奧林匹克花園，在今年兩季房交會上風光無限，賺足了人們的眼球；一夜之間布滿全市大街小巷的順馳太陽城項目廣告，告訴人們建筑承載生活即是人本主義新的

28、代名詞。知名項目推廣主題項目名稱項目名稱項目推廣主題項目推廣主題順馳太陽城順馳太陽城建筑承載生活方式奧林匹克花園奧林匹克花園運動就在家門口新世界花園新世界花園國際級水景園林、加州南部秀麗風景1.31.3 區域熱點依舊區域熱點依舊河西區歷年來一直是天津住宅市場的翹楚，今年借助梅江、梅江南居住區以及海河大橋、南半環、地鐵一號線等眾多素材的影響，加之各個發展商推波助瀾，針對各自項目的大力推廣，使得河西區在開盤項目數和新供應面積上，雙雙高于其他區域，依舊成為供需市場關注的重點。天津市 2002 年 1-9 月市內六區新盤數量分布2002 年 1-9 月天津市新盤供應量（單位：萬平方米） 今年 1-9

29、月新開盤項目仍集中在河西、河北和河東三個區，總供應量為 422.2萬建筑平方米，以中小規模項目為主。河西區一直是我市房地產發展較好的區域，在人文環境及道路交通等方面有一定的優勢，1-9 月總供應建筑面積達到 122.6 萬建筑平方米，共有 22 個新開盤項目。和平區為我市中心區域，土地資源稀缺，很難形成大規模開發，共有 2 各項目亮相，總供應面積達到 16 萬平方米，其中包括眾人關注的天津新世界花園和沉寂多年的鑫東國際公寓再度登場。河北區是我市危改的重點區域，共有新盤 15 個，總建筑面積達到 105.2 萬建筑平方米。 河東區共有 12 個項目開盤，總供應建筑面積達到 81.4 萬平方米，其

30、中順馳發展公司開發的“太陽城”大盤項目粉墨登場對帶動河東區及該項目周邊地區樓市將起到良好的推動作用。南開區是我市人口最多的一個區，也是商品房項目最多的一個區，但 1-9 月只有 7 個新項目，較為眾人關注的是祿達花園、瑞麗園和凱立欣園等，總供應建筑面積也只有 44 萬平方米。2 2、市場情況分類評價、市場情況分類評價2.12.1 一般商品房一般商品房市場市場天津市一般商品房多為 6-7 層磚混住宅，開發總量雖很大，但單個項目規模一般較小，售價在 10003000 元/平米。但近年來開始有大盤項目出現，這預示著我市房地產開發商在資金運作和操盤能力等多方面有了長足的進步，如雙林居住區、華苑新城等的

31、開發，已經提高了小區的建設水平，社區配套比較齊全，物業管理水準有所進步。 2.22.2 中高檔公寓供應情況中高檔公寓供應情況1999 年天津市商品房市場中高檔公寓上市達到 63.9 萬建筑平方米，2000 年供應量減少到 55.4 萬建筑平方米，2001 年天津商品房市場新投入運營的中高檔公寓建筑面積只有 39 萬平方米，預計今年中高檔公寓供應量仍會減少。今年新增公寓項目主要集中在和平區、河西區、南開區等繁華地區以及天津濱海新區，使原本競爭激烈的市場面臨更大的壓力，在中高檔公寓市場競爭激烈的情況下，一些房地產開發商準確把握市場定位和發展趨勢，引入超前的設計和經營理念，全力打造引領時尚的高尚社區

32、，并推出綠色健康、生態環保、智能化等具有鮮明特色的社區主題吸引消費者，因此，近幾年陸續上市投入運營的中高檔公寓以其鮮明的個性成為市場的新賣點，項目銷售業績頗佳，如森淼清華園、藍水假期、名仕達等。1999 年2001 年中高檔公寓市場供應量2.32.3 別墅住宅供應情況別墅住宅供應情況截止 2001 年底，天津市累計開發并投入運營的別墅為 2324 幢，建筑面積810113 平方米，其中 2001 年新投入運營的別墅為 278 幢，建筑面積 175316 平方米。經過近年的開發，天津市的別墅建設區域已由中心城區和天津開發區開始向城鄉結合部及其它地區發展，別墅類型也由過去的獨體式向更加經濟適用的聯

33、排別墅發展。天津經濟技術開發區近幾年別墅建設發展迅速，2001 年開發區上市別墅的建筑面積占全市當年上市總量的 61.9%。別墅售價大多在每平方米 30005000 元之間，基本屬于經濟型別墅，經營狀況良好。并深受購房客戶的青睞，如萬科花園新城的透天別墅銷售率達 90%。1999 年2001 年別墅市場供應量五、中高檔住宅市場供應五、中高檔住宅市場供應1 1、總供應量情況、總供應量情況 近年來，天津市中高檔商品房市場建設發展迅猛，集中上市數量較大。以立達公寓、福泰溫泉公寓等為代表的早期項目，由于適應市場需求捷足先登，經營情況較好。2001 年天津市中高檔商品房市場供應量約為 322 萬建筑平方

34、米，其中均價在3000 元/5000 元/的中高檔商品房供應量約為 279 萬建筑平方米，均價在 5000元/以上的高檔商品房供應量約為 37 萬建筑平方米。2 2、銷售狀況、銷售狀況2002 年 1-9 月均價 3000 元/5000 元/商品房銷售情況天津市 2002 年 1-9 月均價 5000 元/以上商品房銷售情況從上兩圖可以看出，我市中高檔住宅主要集中在和平、河西和南開區，今年 1-9月份這三個區的中高檔住宅銷售總量占全市中高檔商品房銷售總量 68%,銷售額也占總成交額的 68%。3 3、產品特點、產品特點天津市中高檔住宅主要集中在和平區、河西區、南開區，建筑形式多為高層、小高層，

35、多層建筑。著名項目如泰達園為小高層住宅區，位于河西區中心地帶，面臨人民公園，交通、配套、環境條件優良，戶型以 100-150 平米/套為主，開發商為國有的開發區建設集團下屬房產公司，服務意識較強，物業管理水平較高，售價自一期的 3500 元/平米逐步提升至目前三期的 4500 元/平米，局部景觀房甚至突破5000 元/平米，品牌形象良好。在河東區、河北區局部地區也有一些此類住宅區，如大通花園、戀日風景等，售價在 3000 元/平米左右，建筑形式主要為多層住宅區，規劃、配套比臨近小區優秀，服務稍好，適合當地長住人群的的需要。第二部分、供應市場專項調研分析第二部分、供應市場專項調研分析一、調研一、

36、調研說明說明1.1.市場市場范圍范圍鑒于本案的物業性質（以高檔別墅住宅為主）和其地理位置（東麗區貫莊天津國際溫泉高爾夫俱樂部旁） ，我們本次區域市場調研覆蓋了市內六區、濱海新區和近郊區域，調研的對象確定為此區域內在建和入住的 5000 元/平米以上的公寓項目和獨體、雙拼、townhouse 別墅項目。由于天津各區域市場價格差異較大，為切實體現高檔住宅的整體特點，我們也選取了一些售價雖不足 5000 元/平米，但綜合素質很高的物業做為研究對象。由于本案為高端住宅產品，其市場需求容量有限，因此我們針對天津市場高端住宅商品的分布狀況和對本案的競爭威脅程度，將市場劃分為濱海新區、市區和近郊三個區域，其

37、中濱海新區包括塘沽區、開發區和保稅區，市區為外環線以內的六區，近郊為外環線以外的地區，以東麗區為主。2 2、樣本的選擇、樣本的選擇按照調研前與貴司協商確認的調研目標范圍，我們在以上界定的三個區域中進行了全部在建在售的高端項目的調研，調研項目為 50 個，其中重點項目 3 個（個案均為別墅項目，將詳述成本構成） ，次重點項目 20 個，一般項目 20 個，潛在項目 7個。項目清單分析分析級別級別類別類別分區分區物業名稱物業名稱重點重點次重點次重點一般一般潛在潛在太平洋村別墅區御景園邸陽光新干線(別墅）恬園別墅濱海濱海新區新區米蘭國際珠江北國溫泉城美樹麗舍海遠別墅萬科東麗湖香港花園玫瑰莊園近郊近郊

38、蒙地卡羅香港路國際村順馳太陽城萬隆第六大道紅頂花園明家莊園藍水假期（別墅）泉隆國際公寓城市別墅半島藍灣芳水園（聯排別墅)梅江南銘仁別墅百合苑別墅凱祥花園別墅長實別墅別墅別墅（2828 例）例）市區市區仁愛濠景莊園濱海龍都萊茵春天華納豪園公寓公寓（2222 例）例）濱海濱海新區新區領先華翠洋房格林園泰達芳林園泰達國際公寓東海岸國際花園寧發陽光公寓萬德花園翠薇園立達公寓天嬌源陽光 100天津奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達園天嬌園國通大廈森淼清華園市區市區新世界花園3 3、調研目的和分析方法、調研目的和分析方法通過對在建在售的高檔別墅項目和高檔公寓項目調研取得的詳細資料，從供應量、產品、價格和

39、銷售等方面對區域市場進行縱向分析，了解“天津市高端住宅市場是什么樣”：天津市高端住宅市場的總體供應量和供應結構。天津市高端住宅市場中住宅產品特征。天津市高端住宅市場產品有什么樣的設施及配套。天津市高端住宅市場總體銷售情況如何。在了解了市場的基本情況之后，再針對高檔別墅和高檔公寓的項目的各項物業要素，如區位特點、供應量、項目總體規劃設計、物業管理、價格等諸多因素對項目的品質產生直接的影響，逐項進行綜合對比分析，發現其內在規律，掌握“天津市高端住宅市場為什么這樣”和分析“天津市高端住宅市場以后會怎樣” ，為本項目發現市場的空白點和機會點，并最終確定市場定位奠定堅實的基礎。二、高檔公寓項目分析二、高

40、檔公寓項目分析本次調研高檔公寓項目共 22 例，市區 16 例，濱海新區 6 例。濱海新區項目中次重點項目 1 例，一般項目 5 例；市區高檔公寓項目包括次重點項目 8 例，一般項目 6 例，潛在供應項目 2 例，物業明細參見下表。這些高檔公寓項目中市區項目分布位置多數位于和平區、河西區、南開區；濱海項目多位于開發區，上述地區已經在客戶中形成中高檔住宅的心理定位。高檔公寓物業項目明細分區分區物業名稱物業名稱物業位置物業位置區位區位發展商發展商濱海龍都塘沽區新胡路與上海道交口塘沽兆豐/北方房地產，瀾馳置業萊茵春天開發區車站北路塘沽順馳集團華納豪園華納高爾夫俱樂部北側開發區天津漢周房地產建設公司領

41、先華翠洋房津塘公路 29 號開發區領先集團 新誠基置業格林園開發區第一大街 34 號開發區天津頂雅房地產開發有限公司濱海濱海新區新區泰達芳林園天津經濟開發區第三大街與南海路交口開發區天津經濟技術開發區房地產公司泰達國際公寓南開區復康路 9 號南開泰達國際酒店集團有限公司東海岸國際花園士英路南開三聯投資集團公司寧發陽光公寓南開區士英路南開寧發房地產開發公司萬德花園南開區南京路與衛津路交口南開華升房地產公司翠薇園南開區水上公園北路南開大安房產立達公寓南開區士英路南開天津立達實業公司天嬌源南開區水上公園路南開天津浩天房地產開發有限公司陽光 100南開區華苑南開北京陽光 100 公司市區市區天津奧林匹

42、克花園天津紅橋區丁字沽三號路延長路紅橋天津奧林匹克花園置業投資公司羅馬花園河西區友誼北路河西 天津翔達房地產開發公司萬順溫泉花園樂園道于黃埔路交口河西萬順置業泰達園永安道與汕頭路交口河西天津開發區房地產天嬌園干部俱樂部內河西天津浩天房地產開發有限公司國通大廈浦口道與南京路交口河西天津國通實業發展有限公司森淼清華園和平區云南路與貴州路交口和平鑫森置業新世界花園和平區福安大街與慎益大街交口和平 新世界中國地產有限公司1 1、高檔公寓項目綜合品質評價、高檔公寓項目綜合品質評價我們針對高檔公寓項目的各項物業要素逐項進行綜合對比分析，為了準確地反映高檔公寓項目的綜合品質，我們應用了中原公司住宅產品綜合品

43、質指標評測系統，為本案高檔公寓市場建立了新的數學模型，對重點項目、次重點和一般項目的綜合品質進行評定。本系統以層次分析法為基本原理，經過分析論證確定高檔公寓綜合品質的 5 個相互獨立的要素，用層次分析法（ahp）確定其權重，運用德爾菲法對各項目 5 項要素綜合評定打分，最終得出高檔公寓各項目的綜合品質指標。各要素權重及各項目最終綜合指標如下：高檔公寓各評價要素權重值綜合服務10%硬件設備17%規劃設計23%樓型戶型24%外部因素26%各公寓項目綜合品質評定分區分區物業名稱物業名稱外部因素外部因素 樓型和戶型樓型和戶型 規劃設計規劃設計 硬件設施硬件設施服務服務綜合指標綜合指標泰達國際公寓54.

44、54.5559595森淼清華園544.54.548989市區市區立達公寓4.5444.54.58585天嬌園544448585萬順溫泉花園543.543.58282羅馬花園444448080新世界花園444448080翠薇園4.53.543.547979泰達園43.53.544.57676天津奧林匹克花園2.544.53.54.57474寧發陽光公寓4.53.533.537272東海岸國際花園4.5333.536969萬德花園3.5233.536060國通大廈3.5323.536060華納豪園54.54.54.54.59393泰達芳林園4343.54.57575格林園4.53.533.5474

45、74萊茵春天3.5233.536060濱海龍都2.522224343濱海濱海新區新區領先華翠洋房222224040從上表可以看出，項目綜合品質得分最高的前 3 個項目是：泰達國際公寓，華納豪園和森淼清華園。分區綜合品質評定6478020406080濱海新區市區濱海新區高檔公寓項目的綜合品質低于市區的項目，主要由于市區所選定的項目多位于最發達的地區，土地價值較高，會配套齊全，交通、購物、子女教育等條件得天獨厚，所以項目的綜合評分值較高，達到了 78 分左右；而濱海新區項目在規劃建筑水平，生活設施配套等方面比市區稍差，今后隨著天津整體規劃東移，濱海新區將是天津最有發展的地區，其住宅的綜合品質會有很

46、大的提高。2 2、高檔公寓項目供應量分析、高檔公寓項目供應量分析高檔公寓項目規模明細分區分區物業名稱物業名稱建筑面積建筑面積已開發面積已開發面積濱海龍都6.006.00萊茵春天19.2019.20華納豪園22.502.72領先華翠洋房1.501.50格林園3.453.45濱海濱海新區新區泰達芳林園7.007.00泰達國際公寓6.136.13東海岸國際花園10.0010.00寧發陽光公寓4.004.00萬德花園10.374.40翠薇園8.008.00立達公寓9.009.00天嬌源21.009.00陽光 10060.000天津奧林匹克花園67.0013.80羅馬花園23.6015.00萬順溫泉花園

47、7.007.00泰達園5.005.00天嬌園5.005.00國通大廈1.501.50森淼清華園8.905.60市市 區區新世界花園15.001.65分區供應量情況 （單位：萬平方米）市區高檔公寓項目供應量遠遠大于濱海新區。本次調研所選市區項目總規模約為 261.5 萬建筑平方米，濱海新區項目規模不到 60 萬建筑平方米；已開發面積，市區為 105 萬建筑平方米，濱海新區不到 40 萬建筑平方米。市區平均銷售率為 68%，濱海新區平均銷售率為 42%。分區銷售率3 3、高檔公寓項目產品分析、高檔公寓項目產品分析3.1.3.1.整體規劃整體規劃在所選項目中，大多數項目的規劃水平接近，個別項目如華納

48、豪園、奧林匹克花園等規劃水平較高。由于這些項目的需求客群多為高收入高教育層次的人群，因此一些高水準的開發商為了迎合這些消費者的高品位產品，更快的促進客戶購買，所以在整體規劃和環境規劃上引進國際知名規劃公司，以圖把國際上最先進的規劃概念引領、嫁接到自己的產品設計中，如鑫森置業公司借助新加坡設計師對清華園整體規劃進行大量調整，引入新加坡特色的首層架空設計等，都對項目質素的提升產生了重大作用。高檔公寓項目容積率物業名稱物業名稱占地面積占地面積建筑面積建筑面積容積率容積率泰達國際公寓0.866.137.14萬順溫泉花園1.007.007.00萬德花園1.6010.376.48寧發陽光公寓0.704.0

49、05.71國通大廈0.301.505.00森淼清華園2.208.904.05新世界花園4.6615.003.22翠薇園2.678.003.00羅馬花園8.3023.602.84立達公寓3.509.002.57華納豪園9.0022.502.50東海岸國際花園4.0010.002.50泰達芳林園3.007.002.33泰達園2.205.002.27天嬌源11.2021.001.88天嬌園3.605.001.39陽光 10045.0060.001.33萊茵春天16.0019.201.20天津奧林匹克花園66.6067.001.01格林園3.843.450.90濱海龍都7.006.000.86領先華翠

50、洋房1.801.500.83以上各項目平均容積率為 1.61。不同容積率組別的綜合評定項目項目建筑面積建筑面積比例比例平均容積率平均容積率綜合評分綜合評分容積率容積率11 項目項目10.95 3.4%0.8752.15容積率容積率 12.512.52.5 項目項目100.50 31.3%3.7577.78容積率分布在不同容積率組別中，容積率在 12.5 之間的項目市場供應量最大，達到209.7 萬建筑平方米，占市場供應量的 65.3%。容積率大于 2.5 的項目，以小高層、高層住宅為主，部分產品較為新穎，如華納豪園的臺式設計風格在天津市場獨具特色，其建筑設計與地段、環境、配套互相呼應，互為彰顯

51、，綜合評價分值較高，由此可見在天津開發住宅過程中產品創新的重要性。3.23.2 綠化率綠化率高檔公寓項目綠化率分區分區物業名稱物業名稱綠化率綠化率濱海龍都35%領先華翠洋房35%泰達芳林園35%萊茵春天43%華納豪園45%濱海新區濱海新區格林園58%泰達國際公寓20%立達公寓20%新世界花園25%國通大廈26%泰達園30%萬德花園31%寧發陽光公寓35%翠薇園35%萬順溫泉花園35%市區市區東海岸國際花園40%陽光 10040%天津奧林匹克花園40%羅馬花園40%森淼清華園40%天嬌園42%天嬌源45%以上高檔公寓項目平均綠化率為 39%。不同綠化率項目的綜合評定由于天津市地理和氣候條件的限制

52、，本市房產開發項目的綠化水平成為客戶購房的一個重要選擇因素。在綜合考慮綠化成本和綠化效果的基礎上，應開發項目的綠化率在大于 40%的項目，所對應的綜合品質評價分值最高，但在綠化率小于 30%的項目中，泰達國際公寓綜合品質得分很高，其五星級酒店式的管理使其綜合品質彌補了在這方面的缺陷，可以看出如何在高檔住宅供應市場提高物業的綜合品質是項目成功的關鍵之一。3.33.3 小區配套小區配套本次調研所選項目因區位關系，公用市政設施一般配套齊全。部分項目，如天津奧林匹克花園，所處地區為市區最邊緣，原先其基地為農田，缺乏完善的市政配套，但開發商拿地時獲得政府支持，開發過程中，政府組織一系列的配套施工，包括設

53、立瑞景中學，鼓勵“家樂”超市投資，因此其周邊生活設施也將在其明年入住時配套比較完善。高檔公寓項目外部配套分區分區物業名稱物業名稱郵局郵局 銀行銀行餐飲餐飲娛樂娛樂商業商業體育體育場館場館幼兒幼兒園園中小中小學學醫院醫院公園公園景區景區公交公交車站車站濱海龍都萊茵春天華納豪園領先華翠洋房格林園濱海濱海新區新區泰達芳林園泰達國際公寓東海岸國際寧發陽光公寓萬德花園翠薇園立達公寓天嬌源奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達園天嬌園國通大廈森淼清華園市區市區新世界花園這些較高檔次的公寓項目根據地段、規模、產品定位及目標市場等條件的不同，自身所配套的生活設施也不盡相同，一般偏重于日常生活購物和兒童游樂的配套

54、。如奧林匹克花園項目，用內部完善的配套設施來彌補周邊市政配套設施的落后。完善的生活配套還可以提供便捷的生活，這對生活節奏日趨加快的現代人，是十分重要的，同時對于提升項目品質與檔次，對增加項目賣點是很有幫助的。高檔公寓項目內部配套分區分區物業名稱物業名稱小區小區診所診所幼兒幼兒園園商店商店兒童兒童游樂游樂設施設施老年老年人活人活動場動場所所超市超市便利便利店店金融金融設施設施中水中水濱海龍都萊茵春天華納豪園領先華翠洋房格林園濱海濱海新區新區泰達芳林園泰達國際公寓東海岸國際花園寧發陽光公寓萬德花園翠薇園立達公寓天嬌源奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達園天嬌園國通大廈森淼清華園市區市區新世界花園調

55、研項目會所配置分區分區物業名稱物業名稱會所會所壁球壁球場場羽毛羽毛球場球場網球網球場場游泳游泳館館保齡保齡球場球場臺球臺球室室健身健身房房桑拿桑拿浴室浴室餐飲餐飲設施設施乒乓乒乓球室球室棋牌棋牌室室spaspa濱海龍都萊茵春天華納豪園領先華翠洋房格林園濱海濱海新區新區泰達芳林園泰達國際公寓東海岸國際寧發陽光公寓萬德花園翠薇園立達公寓天嬌源奧林匹克花園羅馬花園萬順溫泉花園泰達園天嬌園國通大廈森淼清華園市區市區新世界花園車位配置分類分類物業名稱物業名稱車位比例車位比例濱海龍都25%萬德花園25%格林園30%國通大廈30%a a新世界花園30%萊茵春天40%東海岸國際花園40%寧發陽光公寓40%立達

56、公寓40%b b羅馬花園40%領先華翠洋房50%天津奧林匹克花園50%萬順溫泉花園50%泰達園50%泰達芳林園60%翠薇園60%c c天嬌園60%泰達國際公寓70%天嬌源70%森淼清華園70%d d華納豪園100% 以上項目車位平均配置率為 50%不同車位比例綜合品質得分類別類別平均車位配置率平均車位配置率綜合品質得分綜合品質得分a a27%63b b40%72c c54%74d d78%92平均車位配置率在 40%50%的小區，綜合素質比較接近。隨著我國經濟的快速發展以及國內一輪又一輪的汽車降價風潮，購房客戶中擁有私家車的家庭會越來越多，停車問題也會越來越突出，中高檔住宅基本車位配置的比例有

57、提高到 70%以上的趨勢。3.43.4 樓體類型、戶型樓體類型、戶型高檔公寓項目樓體類型物業名稱物業名稱樓體類型樓體類型華納豪園小高層泰達芳林園小高層翠薇園小高層泰達國際公寓高層萬德花園高層羅馬花園高層萬順溫泉花園高層國通大廈高層森淼清華園高層天嬌源小高層、高層東海岸國際花園多層、小高層、高層立達公寓多層、小高層、高層泰達園多層、小高層、高層天嬌園多層、小高層寧發陽光公寓多層、高層濱海龍都多層萊茵春天多層領先華翠洋房多層格林園多層陽光 100多層天津奧林匹克花園多層新世界花園多層樓體類型分布比例本次調研項目中，純多層住宅所占比例為 32%，純高層住宅和小高層住宅所占比例分別為 27%、14%，

58、小區規劃為多層與高層或多層與小高層等組合樓體類型的項目所占比例為 27%。因為地價原因，所調研項目中高層住宅則由于分攤面積較大，實用率較低和較高的物業管理費等原因，令許多購房者望而卻步。板式小高層是這兩年市場上新興的產品，板樓較高的使用率、較好的采光、通風性和較為合理的戶型取得了部分購房者的青睞；純多層住宅比例偏小，而多層與小高層混建住宅是可比項目市場中較多采用的建筑形式。從另一個側面也說明，天津住宅市場對小高層住宅的接受程度有了很大的提高。高檔公寓項目平均戶型面積情況分分區區物業名物業名稱稱躍層躍層錯層錯層四居及以四居及以上上三居三居二居二居一居一居熱銷戶熱銷戶型型濱海龍都145.9-99.

59、9 19%143-112.8 5%101.6-85.5 42%70.7-68 34%二居，錯層萊茵春天225.6-150.9 6%153.9-87.5 31%130.5-94.7 16%112.9-77.8 36%79-59.9 11%二居，錯層華納豪園300-26030%210-18530%186-16040%三居、四居、躍層領先華翠洋房96.51-96.14 2%166.8-157.2 38%114.6-93.1 47%88.6-59.8 13%二居，三居格林園211 25%132-105 50%30 25%出租濱濱海海新新區區泰達芳林園300-222 20%181.6-129 80%三層

60、泰達國際公寓330 6%202-161.2 67%146 27%二居，三居東海岸國際花園236-123 30%211.4-206.4 10%186.4-127.2 35%116-99.25 10%72-55 15%三居寧發陽光公寓486.1-184 24% 402.8-222.8 6%351.5-171 47%198.8-122.1 20%91.6 3%二居萬德花園233.4-199.7 10%148.6-144.7 45%130.68 45%二居，三居翠薇園180-144 35%134-110 65%二居，三居立達公寓185-16432%180-12840%120-10028%三居、四居天津