1、A公司的項目投資效果評價摘要新產品或新項目的開發是企業可持續發展的重要條件。如何根據企業自身的經營和拆屋特征選擇合適的投資項目，是企業財務管理需要解決的重要課題。本案例描述了A公司準備開發的九點投資項目和房地產項目的基本情況，面對誘人的市場前景、公司自身的資金狀況，以及項目涉及的設備狀況等信息，決策者必須做出抉擇。 引言在信息時代，市場需求變化的節奏很快。企業生產的產品壽命周期顯著縮短；在原先的產品市場不斷萎縮的情形下，企業必須及時進行產品升級和新產品或新業務的開發。由于新產品或新業務開發將涉及企業阿亮的資本性支出，因此，新產品或新業務開發一旦失敗講給企業也的可持續發展產生嚴重的威脅。如何根據

2、企業自身的資金狀況和經營特征選擇適合企業發展的投資項目，是企業財務管理面臨的最為重要的課題之一。 正文一、背景介紹A公司是一家大型的制造企業，目前的資金利用率較低， 存在著一定的閑置資金， 而且公司的產品單一，有的產品銷售高峰期已過，如果一旦市場方面出現問題伙食出西施嘛價額 競爭將嚴重影響企業的發展， 公司董事會覺得這樣下去不是辦法，必須開發新項目。 在公司總經理辦公室牽頭下，投資管理部會同財務部、銷售部、工程部、生產部、采購部、技術部 等部門，篩選出下列兩個投資項目。二、主題內容（對比兩個投資項目的相關介紹）（一）、酒店投資項目介紹1、項目背景A公司每年因業務往來招待客人的費用高達幾百萬元，

3、既然存在著一定的閑置資金，為了長遠發展，改變經營單一的模式，為公司擬組建一家全資子公司一一濱華大酒店，注冊資本為五千萬元。2、項目概括（1）、地理位置：江南大道與風情大道交匯處往東500米答景江大廈。（2）建設規模與目標： 濱華大酒店一 6600元/平方米的價格購買景江大廈 3600平方米，將其改建為及餐飲、住宿、商務娛樂等為一體的三星級賓館，投資建設期為九個月。（3）周圍環境與設施：步行五分鐘可達江南村等公交站、10分鐘可至地鐵一號線江濱路；距華聯超市、蘇寧電器等商業場所均幾步之遙；毗鄰江濱高教園區。（4）人員配置見表濱華大酒店人員配置表單位：萬元部門人數（人）月平均工資（元）年平均工資（元

4、）餐廳521200748800理發121200172800洗浴中心38800364800客房481300748800前臺91400151200商務中心815001440006120086400管理94000432000廚房183600777600保安12800115200合計2123741600（5）、項目的資金投入情況見表濱華大酒店投資預算表單位：萬元項目金額總資產支出（30年直線法折舊，無殘值）2851.2購買設備（10年直線法折舊，無殘值）960裝修費（10年平均攤銷）900籌辦費（5年平均攤銷）40合計4751.2（6）、項目的效益情況見表濱華大酒店利潤預算表單位：萬元項目未來年份12

5、345營業收入70107010701070107010付現成本4244.664244.664244.664244.664244.66非付現成本289.04289.04289.04289.04289.04營業成本合計4533.74533.74533.74533.74533.7利潤總額2476.32476.32476.32476.32476.3所得稅619.705619.705619.705619.705619.705凈利潤1857.2251857.2251857.2251857.2251857.225(7)、項目開發優勢。 A公司自身的往來客戶會成為酒店固定的客源3、項目財務指標要求(1)、年折

6、現率為 10%。(2)項目預期的回收期 3年；會計報酬率20% ;折現率0 ;現值指數1 ;內含報酬率20% 。(二)、房地產開發項目介紹1、項目背景由于A公司存在一定的閑置資金，為了長遠的發展，改變經營單一的模式，公司擬組建一家全資子公司一一濱華房地產開發有限公司，注冊資本8000萬元。A公司的最大股東一一省國有資產投資有限公司，是經省人民政府批準成立的，授權全面經營和股利全省國有資產。該大月東名下現有一塊土地，面積8萬平方米，如果 A公司，如果A公司組建房地產開發公司，則將該塊土地轉讓給A公司。2、項目概括(1)、項目名稱：濱華海景城(2)、地理位置：經濟開發區六號大街與沿江大道交匯處往西

7、500米左右。東鄰之江，北臨省內最大的高教園區，西邊和南邊已有交付商業大樓盤，未來發展前景不俗。(3)、建設規模與目標：土地面積120畝，即8萬平方米；容積率2.6;建設面積20.8萬平方米；開發周期 5年；土地價格2880萬元，由大股東作為借款籌入，年利率 12% ,借款期限5年，一次還本付息。(4)、周圍環境與設施：快速路、沿江景觀大道、地鐵一號線，繁華市中心瞬間可達；地鐵物業、商業規劃齊全；社區的 1200平方米雙層會所、近 14000平方米沿江商業街、與項目一路之隔的規劃中的 4萬平方米大型購物商場，可以滿足各類生活娛樂購物需求。幼兒園一一小學一一中學一一大學，在家門口即可實現一站式教

8、育。毗鄰的大學城，14所大學，18萬師生，打造開放式、資源共享的“新型學院派生活”；省重點高中、市政府規劃配套的市重點初中、小學咫尺之遙，已批準建設18所幼兒園，教育配套齊全，為耗子踢狗優良環境；高素質鄰里，過百名大學教師業主、新型白領、青年精英成為業主主體。該市目前唯一采用樓宇對講聯動IC卡系統的節能住宅小區。(5)、項目財務情況濱華海景城投入、收入、現金凈流量預算表單位：萬元項目未來年份012345項目總收入0011068.7327866.7815176.4824134.01項目總投資4640.527319.7611209,2911760.426110,371665.01轉讓房產后關稅金0

9、0608.783032.672334.7113668.06現金凈流量-4640.52-7319.76-749.3413073.696731.408800.94(6)、項目開發優勢。 A該市的信譽；省國有資產透題公司的相關政策優勢和充足的土地儲備。(三)、項目市場分析(1)、項目的所在城市位于中國東海沿岸，中國東南重要交通樞紐，中國最大的經濟圈一一常見三角洲地區重要的第二大中心城市(省會城市、政治、經濟、文化中心)。全市總面積1.66萬平方公里，其中市區面積3068平方公里。市區人口達409.5萬，總人口 660.4 萬，經濟發達，經濟總量居全國省會城市第二位， 經濟綜合實力躋身全國大中城市前

10、10位。(2)項目所在的區是1993年4月經國務院批準成立的國家級開發區，行政管轄面積約104.7平方公里，目前建成 84平方公里，轄區人口 50萬。該開發區確立了建設“國際先進制造業基地、新世紀大學城、花園式生態型城市副中心”的三大目標，大力實施“工業興區、科教強區、環境立區”戰略，已成為該市乃至省發展現代工業、外向型經濟和高教科研的重要基地。綜合發展水平名列全國 49個國家級開發區前10位。2006年被日本貿易振興機構評為中國75個城市開發區投資環境最佳開發區。(3)目標市場定位：外企、高新技術企業、金融證券信息業界白領人士；高校的教師以及工作者；政府及事業單位中層以上事業干部；外來經商者

11、等。(四)、項目財務指標要求(1)、年折現率為 10%。(2)項目預計的回收期 3年；會計報酬率7% ;凈現值0 ;現值指數1 ;內含報酬 率20% 。三、提由問題根據以上簡述提出以下四個問題：1、如何判斷和分析公司投資項目的國內外行業發展趨勢？2、公司投資項目可能有哪些風險？3、計算投資項目的回收期、會計報酬率、凈現值、現值指數和內含報酬率。4、作為該公司的領導，應如何決策？四、計算與分析1、如何判斷和分析公司投資項目的國內外行業發展趨勢？酒店投資的國內外行業的發展趨勢1）、供給過剩，競爭激烈，今后發展速度將會降低。2）、酒店業新的發展投資點將逐步西移并優化地域結構。3）、多樣化、多元化、品

12、牌化、個性化潮流進入酒店業。4）、隨著本世紀IT技術等高新技術的更新，客房的創新也盡顯高科技的蹤跡。行業信息化、網絡化成為新的趨。5）、酒店的集團化進程在逐漸加強，國際集團更是大舉進軍中國市場。房地產開發投資的國內外行業的發展趨勢1）、市場定位更明確更細分。商業的發展歷經了從集市一商場一連鎖店一超級市場一shopping mall等多個階段。近年來，又逐步從大而全的市場需求向細分市場傾斜，以適應消費者越來越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。2）、注重體驗性，增強吸引力。最早期的商場僅僅是為購物而開發。后期的MALL開始讓消費者適應了涵蓋娛樂、餐飲、休閑的一站式購物中心。為了消除消費者對商業項

13、目的純消費認知度和距離感，在新項目中融入了體驗性、參與性的元素，吸引更廣的客群和鎖定部分特定客群。 如充分考慮表演和活動空間；通過某一科技、特色題材吸引眼球，用一些極具沖擊力的物象挑起觀眾的好奇， 成為其鶴立雞群的重要祛碼。3）、各類零售品牌的布局與發展呈現新態勢。a、一二線城市的零售品牌迅速互通。從一線到二線各大城市，商業項目中的品牌差異 化逐漸縮小。b、部分國際品牌甚至從二線城市啟程，選擇“曲線奪市場”的策略。c、電商的興起快速改變了人們的消費習慣和觀念，實體店與網絡、郵政等店鋪整合。B2C、C2C持續火熱，分流了實體店的部分客源，而部分商家則開始考慮將這兩部分的營銷模式相結合，相互彌補在

14、實體和網絡中流失的客群。4）、建筑空間個性化多元化，向開放式躍進，注重環境、景觀的營造。a、進入開放式商業建筑時代。b、強調空間層次的多元化。c、多變的建筑外立面。d、著力塑造景觀和小品。5）、專業市場和綜合市場的商業地產特點明顯，投資者需認真考察。市場商業按專業市場和綜合市場區分，特點明顯。專業市場往往集中經營某一類（種） 商品；綜合市場經營的商品雖然有范圍，但基本上覆蓋的是某一大類商品。2、公司投資項目可能有哪些風險？投資三星級酒店的風險A、市場風險。縱觀國內酒店，中小型酒店如雨后春筍般出現，導致市場競爭趨于“白 熱化”。B、目前市場上酒店整體處于供過于求狀態，競爭激烈，競爭激烈，外資新增

15、投資的可能不大，而且隨時會面臨被收購的風險，一旦酒店出現資金鏈中斷、經營虧損，就難以扭轉 局面。C、中國酒店在預定、服務、產品設計技術等方面全面滯后，中國酒店業效率低下，運 作及形式千篇一律，找不到個性化和多樣化，與其發展趨勢不相符。 再加上一些國際知名高檔酒店紛紛搶灘中國市場，更是給國內酒店行業帶來巨大壓力。D、專業的酒店管理人才稀缺，雖然建設周期相對短些，但各類人才投資成本會更高， 大大降低投資的可能性。E、大部分三星級及以下級的酒店盡管環境好，但長期處于虧損中，另一部分雖然銷售 良好，但酒店發展到了一個坎，員工熱情、銷售業績、服務水平都無法再上一個臺階，前景 不堪。F、政府政策方面存在很

16、多不確定因素。投資房地產開發的風險1）、項目的政策風險。由于國家或地方政府有關房地產投資的各種政策發生變化而給 投資者帶來的損失。2）、金融風險。房地產投資量大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具。a、融資能力不足 b、貨幣利率變化的風險3）、項目控制風險 。在該項目運作中，開發公司對項目建設的整體控制能力是決定投 資成敗的關鍵，由于項目建設周期內存在著自然、經濟、社會、人為等因素的不確定性，必 然隱含著一些投資風險，在項目控制中，主要存在以下幾種風險。（a）成本控制風險房地產開發與其他項目建設一樣，受原材料價格變化、勞動力成本增加、工期遲延、通貨膨 脹、匯率波動、利率變化以及環境和技

17、術等方面的影響而增加投資風險。同時，房地產開發 也有其自身的特殊性。（b）建設工期、質量、安全控制的風險。如工期不能按照合同要求，或者是工程的安全、質量出現問題，一方面資金占用時間延長，資金成本增大；另一方面，會造成房屋銷售合同交房時間的違約而引發賠償；更重要是會造成社會上的不良反應， 使企業的信譽受到損害。4）項目的經營風險。經營風險是由于房地產投資經營上的失誤（或其可能性，造成實際經營結果偏離預期望值的可能性 ；經營風險起源于投資內部問題和項目的經濟環境情況，如市場分析能力、管理水平、管理效率低，使用經營費用超過預計值，房屋空谿率高，租金回籠等問題，都將使企業的營業收入小于預期值。經濟環境

18、可能不理想，對房地產的需求偏低，會產生比預期高的空谿率。（a）市場風險。房地產市場是一個特殊的市場，由于房地產的不可移動性，房地產時常一般只受區域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉讓市場，壟斷性較強。房地產市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產投資收益的實現 及其大小。 （b）購買力風險。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是 一個非常不定的因素。（c）資金變現風險.資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的。（d）商業風險。商業風險是房地產投資在房地產谿業投資和由于經營費用超過經營收入而引起的投 資損失

19、。商業風險是一種綜合性風險，是多種因素綜合作用的結果，這些因素作用具有不確定性。5）、其他不可抗力風險。由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風暴、火災等）以及土地的自然地理和技術經濟特性帶來的風險。現值指數和內含3、計算投資項目的回收期、會計報酬率、凈現值、報酬率。(1)、濱華大酒店項目房產年折舊費=逑!2=95.04萬元30設備折舊費=900 =90萬元10裝修費攤銷=960 =96萬元10籌辦費攤銷=40 =8萬元5每一年凈現金流量=1857.225 289.04 2146.265萬元投資回收期:PP 22.2137 年2146.265*24751.22146.265NPV 2

20、146.265*( P A,10%,5)4751.2 3383.1444 萬元內含報酬率NPV2146.265*( PA，r,5)4751.2取 r=20%NPV 2146.265*( P A,20%,5)4751.2 1666.1324萬元取 r=25%NPV 2146.265*( P A,25%,5)4751.2 1020.1066萬元取 r=30%NPV 2146.265*( P A,30%,5)4751.2 474.9552 萬元取 r=35%NPV 2146.265*( P A,35%,5)4751.2 11.362萬元取 r=40%NPV 2146.265*( P A,40%,5)4751.2 -383.5507 萬元采用插值法，r 35%11.36240% 35%383.5507 11.362r 35.1438%現值指數 8134.444pl1.71214751.2(2)、房地產開發項目濱華海景城現金流量預算表單位：萬元項目未來年份012345現金凈流量-4640.-7319.-749.3