1、20132013濟(jì)南歐洲商業(yè)街前期濟(jì)南歐洲商業(yè)街前期策劃報(bào)告策劃報(bào)告贏商網(wǎng)贏商網(wǎng)-運(yùn)營中心，最專業(yè)運(yùn)營中心，最專業(yè)“商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院商業(yè)地產(chǎn)在線商學(xué)院”，海量專業(yè)資料，海量專業(yè)資料每日更新中！每日更新中！資料下載地址：資料下載地址：http:/ 項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析導(dǎo)導(dǎo) 言言 商業(yè)街發(fā)源于中國。唐代時(shí)期長安就有著名的商業(yè)街：東市和西市。到了宋代，“清明上河圖”中所描繪的更是典型的商業(yè)街。到了近現(xiàn)代，我國商業(yè)街發(fā)展為何落后于西方國家呢？在經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的今天，人們已不在滿足于初級(jí)階段的物質(zhì)享受，“吃飽穿暖”已不在是人們生活的向往，改革開放后的今天，電子、科技飛速發(fā)展，“精神文明享受”已如雨后

2、春筍般滲入中國老百姓的腦海中，并不斷充斥著人們的思想向高標(biāo)準(zhǔn)前進(jìn)。在此情況下，中國的商業(yè)街應(yīng)該如何改進(jìn)以達(dá)到新時(shí)代“目標(biāo)受眾”高標(biāo)準(zhǔn)的要求呢？ 在不斷尋求答案的過程中，我們發(fā)現(xiàn)“特色”二字在不經(jīng)意中無形的蔓延，例如：周杰倫的“r&b”音樂融入“京韻”后，得以在中國各大小城市蔓延；陳逸飛畫的西洋油畫，展現(xiàn)的卻是中國江南女子的風(fēng)韻，以此打開了美國人的眼界。因此，“特色”就成為了本案規(guī)劃的關(guān)鍵因素，要使“仲宮國際風(fēng)情街”以怎樣的“特色”亮妝登場將是本案立意的訴求點(diǎn)。 地理位置：地理位置：國際風(fēng)情街位于濟(jì)南市仲宮鎮(zhèn)，從濟(jì)南市濟(jì)微路南出南外環(huán)，沿103國道南行10公里即可到達(dá)。商業(yè)街南臨仲宮鎮(zhèn)，

3、西接103國道。距濟(jì)南市繞城高速僅5公里。 項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)模： 整條商業(yè)街長約1200米，沿街兩邊各一排3層商業(yè)樓（部分單體1、2層/閣樓/地下室），總建筑面積約為42000平米。 建筑單體：建筑單體： 歐式建筑風(fēng)格，共計(jì)31座，每個(gè)單體建筑面積從4002000平米不等，有5000平米左右街心廣場。內(nèi)部交通：內(nèi)部交通：商業(yè)街向東沒有重要場所，因此商業(yè)街內(nèi)部交通壓力很小。 外部交通：外部交通：從商業(yè)街到濟(jì)南市有3路公交車，緊鄰103國道及繞城高速，道路情況良好，搭乘公交車及自駕車均較為便利。外部交通比較方便。建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)：低層磚混結(jié)構(gòu)，坡層頂。整體規(guī)劃： 定位不夠清晰、明確，不貼切； 宣

4、傳不到位，和投資者、經(jīng)營者的溝通沒有深入； 沒有整體的、長期的發(fā)展規(guī)劃； 細(xì)節(jié)規(guī)劃不明晰，缺乏特色具體表現(xiàn)為：國際風(fēng)情商業(yè)街的市場品牌沒有樹立起來，氣氛沒有營造起來；投資者的引導(dǎo)和溝通沒有深入；缺乏系統(tǒng)運(yùn)作，沒有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營理念、管理方式、運(yùn)作方法；沒有長期戰(zhàn)略規(guī)劃，項(xiàng)目啟動(dòng)草率，后期運(yùn)作缺乏力度；國際風(fēng)情商業(yè)街具有的市場和自身的種種優(yōu)勢，未能充分發(fā)揮； 宣傳工作有待提升，本地投資者對(duì)商業(yè)街或者商鋪投資未能充分了解，宣傳在前期策劃不深入的情況下，既沒有深入引導(dǎo)投資者和顧客，也沒有突出市場優(yōu)勢；對(duì)目標(biāo)投資者、經(jīng)營者、消費(fèi)者的定位不清晰，導(dǎo)致缺乏有效的市場溝通；缺乏強(qiáng)而有力、效果好的傳播途徑；對(duì)

5、異地投資經(jīng)營者的引導(dǎo)宣傳不深入。 項(xiàng)目優(yōu)勢(strength)： 規(guī)模優(yōu)勢明顯，利于價(jià)值提升 項(xiàng)目占地面積大，預(yù)建總面積42000平米位居本案區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)前 例，規(guī)模效應(yīng)可有效引導(dǎo)和促進(jìn)消費(fèi)者對(duì)投資經(jīng)商的欲望和能動(dòng)性，同 時(shí)也有利于品牌價(jià)值提升； 咨詢公司介入，利于經(jīng)營管理 銷售服務(wù)公司與管理公司的輸入管理，確保項(xiàng)目運(yùn)作全程的專業(yè)化、規(guī) 范化，而最終形成在市場競爭中的有利態(tài)勢。 劣勢(weakness)： 項(xiàng)目擱置，改造存在難度 對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目而言，改造擱置的項(xiàng)目難度要大于“平地起”的項(xiàng)目， 先入為主的“項(xiàng)目擱置”印象及項(xiàng)目前期運(yùn)作過程中的不利因素會(huì)在一定 程度上影響目標(biāo)投資者的投資決策

6、。 遠(yuǎn)離市區(qū)，商業(yè)環(huán)境缺乏 本案離市區(qū)10公里，距二環(huán)東路5公里，雖發(fā)展?jié)摿薮螅顿Y優(yōu)勢明 顯，但周邊目前商業(yè)環(huán)境缺乏，物流、倉儲(chǔ)等條件均存在劣勢；宏觀政策利好，潛見發(fā)展際遇濟(jì)南市政府規(guī)劃“南控”，本案在濟(jì)南重點(diǎn)發(fā)展?jié)夏喜可鷳B(tài)旅游的宏觀背景政策利好，隨著本案周邊各類機(jī)關(guān)、企業(yè)、服務(wù)體系的逐步落實(shí)和完善，必將帶動(dòng)本案的地塊價(jià)值和產(chǎn)品價(jià)值；居民生活富裕，昭示產(chǎn)業(yè)朝陽濟(jì)南市人均gdp超過3000美元，恩格爾系數(shù)31%（2004年統(tǒng)計(jì)結(jié)果），此數(shù)據(jù)昭示濟(jì)南市休閑產(chǎn)業(yè)迎來黃金際遇；缺乏規(guī)劃，地產(chǎn)操作倒置商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作應(yīng)該是先規(guī)劃再建設(shè)，無規(guī)劃的建設(shè)會(huì)為定位、銷售及招商帶來困難，沒有預(yù)期的租售率，

7、項(xiàng)目經(jīng)營及收益難以保證；本案全長1200米，其間的單體建筑物硬件規(guī)劃及建筑內(nèi)部構(gòu)造為未來的經(jīng)營已形成一定不利影響。1、有利有弊，政策局限定位濟(jì)南市政府“南控”規(guī)劃中，一方面控制城市向南部發(fā)展，另一方面對(duì)南部自身的發(fā)展實(shí)行控制，本案所處區(qū)位因?yàn)榈靥帩?jì)南水脈所在，故其定位受宏觀政策影響，存在一定程度限制。2、產(chǎn)業(yè)集中，區(qū)位優(yōu)勢明顯在本案周邊云集了眾多南部旅游景區(qū)，本案所處地段為濟(jì)南去往南部景區(qū)必經(jīng)之地，且從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，來往于景區(qū)與市區(qū)間旅游人口逐年增加；因本案所處良好的旅游環(huán)境的立地條件，可同時(shí)為商務(wù)性活動(dòng)提供全方位的服務(wù)人無我有，服務(wù)旅游人口據(jù)資料顯示，南部景區(qū)的居住、食宿等配套設(shè)施等遠(yuǎn)不能夠滿

8、足游客需求，景區(qū)的旅游功能不完善，吃、住、行、購物不配套，本案于交通必經(jīng)之地進(jìn)行休閑產(chǎn)業(yè)開發(fā)有市場空間； 從濟(jì)南市整體規(guī)劃來看，濟(jì)南市一直忙于“東擴(kuò)、西拓、北跨”工程，而疏于對(duì)于南部山區(qū)的整體規(guī)劃。濟(jì)南市新一輪城市規(guī)劃明確了“南控”戰(zhàn)略，一是控制城市向南部發(fā)展；二是對(duì)南部自身的發(fā)展實(shí)行控制。但控制不是不發(fā)展，而是充分利用南部山區(qū)的資源優(yōu)勢，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展。南部山區(qū)豐富的旅游資源決定了對(duì)其要以低強(qiáng)度保護(hù)性開發(fā)為主，在保障生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理開發(fā)。濟(jì)南南部旅游資源豐富，從城市規(guī)劃的角度來講不適宜大規(guī)模城市建設(shè)，將來旅游方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)會(huì)是重頭戲。從調(diào)研得到的信息看，濟(jì)南市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院和中國城鄉(xiāng)

9、規(guī)劃設(shè)計(jì)院已聯(lián)合向濟(jì)南市規(guī)劃局提交了對(duì)南部山區(qū)進(jìn)行整體規(guī)劃的建議。而對(duì)南部的規(guī)劃建設(shè)以在保持生態(tài)平衡的基礎(chǔ)上充分開發(fā)、挖掘旅游資源，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)為主基本已成定局。從項(xiàng)目的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，本案的定位應(yīng)趨從于政府的宏觀調(diào)控是務(wù)須質(zhì)疑的； 從本案所處的濟(jì)南南部現(xiàn)有發(fā)展來看，在“南控”戰(zhàn)略的影響下，本案要以面向仲宮及附近居民為主要目標(biāo)消費(fèi)者的話，顯然存在著消費(fèi)者群體不足，購買力低下等不足； 南部旅游景區(qū)的游客多以濟(jì)南市民或周邊縣市居民為主，而較少有外地游客，南部旅游景區(qū)需要大規(guī)劃，初級(jí)、簡單的開發(fā)不利于濟(jì)南南部發(fā)展，而這一點(diǎn)，從政府城市規(guī)劃中可以看到正在實(shí)施的跡象； 本案的長期經(jīng)營和發(fā)展應(yīng)一方面依賴于過

10、往南部旅游景區(qū)的消費(fèi)群體及仲宮本地消費(fèi)客群，另一方面，通過定位和規(guī)劃吸引濟(jì)南市民直接至本項(xiàng)目進(jìn)行消費(fèi)。 綜上，本案并不是普通的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，究其特點(diǎn)，應(yīng)按照旅游地產(chǎn)的定位原則和開發(fā)戰(zhàn)略來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)市民對(duì)本案的認(rèn)同。有效利用政府資源，優(yōu)化投資環(huán)境，增強(qiáng)市民對(duì)本案的認(rèn)同。 政府有關(guān)部門需要肯定本案的發(fā)展規(guī)劃方向并適時(shí)加大宣傳力度。對(duì)于本案的規(guī)劃，應(yīng)力求取得仲宮鎮(zhèn)、歷下區(qū)等各級(jí)別政府職能部門的支持并出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策和具體措施，來吸引商客的投資； 通對(duì)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的功能劃分和風(fēng)格設(shè)計(jì)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目的客流吸納功能和商業(yè)承載能力。同時(shí)，引導(dǎo)廣大市民積極參與城

11、市規(guī)劃，通過媒體公示、規(guī)劃展覽等方式，使市民廣泛關(guān)注本項(xiàng)目，提升受眾的關(guān)注度。 由于目前項(xiàng)目地塊周邊的市場氛圍不濃，市場價(jià)值不明顯，地塊的不成熟性造成項(xiàng)目發(fā)展不確定性。目前在此基礎(chǔ)上，開發(fā)居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)存在著一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也應(yīng)看出，項(xiàng)目地塊的市場潛力仍有著較大的培育空間。 項(xiàng)目定位調(diào)研分析項(xiàng)目定位調(diào)研分析 1.1.濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析濟(jì)南市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析從從0404年統(tǒng)計(jì)公報(bào)看，濟(jì)南市各產(chǎn)業(yè)年統(tǒng)計(jì)公報(bào)看，濟(jì)南市各產(chǎn)業(yè)地區(qū)整體社會(huì)生產(chǎn)總值都有大幅提地區(qū)整體社會(huì)生產(chǎn)總值都有大幅提升，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值為升，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值為757.8757.8億元，增幅達(dá)到了億元，增幅達(dá)到了

12、13%13%，人均生產(chǎn)，人均生產(chǎn)總值已達(dá)到總值已達(dá)到33003300美元，已基本達(dá)到美元，已基本達(dá)到小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。市民物質(zhì)生活有大小康社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。市民物質(zhì)生活有大幅提升，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也說幅提升，第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展也說明，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢正朝向更明，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢正朝向更高層次邁進(jìn)。高層次邁進(jìn)。2.2.濟(jì)南市的整體消費(fèi)環(huán)境分析濟(jì)南市的整體消費(fèi)環(huán)境分析 城市居民人均可支配城市居民人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出較收入及人均消費(fèi)性支出較上年度分別增長上年度分別增長9%9%和和2%2%，職工年均工資增幅更達(dá)到職工年均工資增幅更達(dá)到13%13%。社會(huì)物質(zhì)水平、居民。社會(huì)物質(zhì)水平、居民收入的提高，

13、相應(yīng)帶動(dòng)社收入的提高，相應(yīng)帶動(dòng)社會(huì)消費(fèi)水平的提高，從而會(huì)消費(fèi)水平的提高，從而為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展及消費(fèi)模式的豐富多樣提及消費(fèi)模式的豐富多樣提供了有力的支持。供了有力的支持。0404年年濟(jì)南市行業(yè)人均消費(fèi)統(tǒng)濟(jì)南市行業(yè)人均消費(fèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，在社會(huì)整體消費(fèi)計(jì)數(shù)字表明，在社會(huì)整體消費(fèi)趨勢中，服務(wù)性消費(fèi)支出所占趨勢中，服務(wù)性消費(fèi)支出所占比重最大，達(dá)到人均比重最大，達(dá)到人均23232323元。元。其次是用于交通費(fèi)用支出。而其次是用于交通費(fèi)用支出。而在整體消費(fèi)構(gòu)成中，外出就餐在整體消費(fèi)構(gòu)成中，外出就餐的人均消費(fèi)排在第三位，人均的人均消費(fèi)排在第三位，人均消費(fèi)達(dá)到了消費(fèi)達(dá)到了623623

14、元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他品類的消費(fèi)水平。從而反映他品類的消費(fèi)水平。從而反映了濟(jì)南市在餐飲行業(yè)近年來的了濟(jì)南市在餐飲行業(yè)近年來的發(fā)展情況，即市民消費(fèi)性需求發(fā)展情況，即市民消費(fèi)性需求的發(fā)展趨勢。的發(fā)展趨勢。從從0404年濟(jì)南市居民消費(fèi)構(gòu)年濟(jì)南市居民消費(fèi)構(gòu)成看，本市居民消費(fèi)構(gòu)成中成看，本市居民消費(fèi)構(gòu)成中食品所占比重仍很大，恩格食品所占比重仍很大，恩格爾系數(shù)相對(duì)較高。此外除衣爾系數(shù)相對(duì)較高。此外除衣著、交通及居住、醫(yī)療等幾著、交通及居住、醫(yī)療等幾項(xiàng)生活必需消費(fèi)項(xiàng)目外，在項(xiàng)生活必需消費(fèi)項(xiàng)目外，在外用餐所占比重在其他消費(fèi)外用餐所占比重在其他消費(fèi)性支出中列第一位。綜合同性支出中列第一位。綜合同年度行業(yè)

15、消費(fèi)分析看，本地年度行業(yè)消費(fèi)分析看，本地餐飲行業(yè)具有較大的發(fā)展空餐飲行業(yè)具有較大的發(fā)展空間及市場需求。間及市場需求。3.3.餐飲旅游行業(yè)的消費(fèi)分析餐飲旅游行業(yè)的消費(fèi)分析 濟(jì)南市旅游業(yè)發(fā)展?jié)鲜新糜螛I(yè)發(fā)展0404年?duì)I業(yè)額達(dá)年?duì)I業(yè)額達(dá)到到94.194.1億元。比去年增長達(dá)億元。比去年增長達(dá)30%30%。其中。其中接待境外游客為接待境外游客為10.110.1萬人次，旅游創(chuàng)萬人次，旅游創(chuàng)匯匯36883688萬美元；國內(nèi)游客為萬美元；國內(nèi)游客為940940萬人次，萬人次，增長增長27%27%。 作為濟(jì)南市重要風(fēng)景區(qū)之一的南作為濟(jì)南市重要風(fēng)景區(qū)之一的南山景區(qū)距離本項(xiàng)目不足山景區(qū)距離本項(xiàng)目不足5 5公里，本

16、案所公里，本案所處地理位置正是省內(nèi)外游客畢經(jīng)路段，處地理位置正是省內(nèi)外游客畢經(jīng)路段，周邊餐飲、賓館業(yè)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀與周邊餐飲、賓館業(yè)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀與旅游事業(yè)日益發(fā)展的情況也為本案的旅游事業(yè)日益發(fā)展的情況也為本案的定位提供了依據(jù)。定位提供了依據(jù)。從從0101年至年至0404年，本市餐飲行業(yè)的發(fā)展成年，本市餐飲行業(yè)的發(fā)展成逐年遞增趨勢，其中逐年遞增趨勢，其中0404年餐飲行業(yè)消費(fèi)年餐飲行業(yè)消費(fèi)總額漲幅達(dá)到總額漲幅達(dá)到18%18%，高于社會(huì)消費(fèi)總額漲，高于社會(huì)消費(fèi)總額漲幅幅2 2個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，行業(yè)消費(fèi)情況在社個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，行業(yè)消費(fèi)情況在社會(huì)消費(fèi)總額中的比重也處于逐年遞增，會(huì)消費(fèi)總額中的比重也處于

17、逐年遞增，0404年度占比突破年度占比突破14%14%。0505年上半年，山東年上半年，山東省餐飲業(yè)社會(huì)零售收入首次突破省餐飲業(yè)社會(huì)零售收入首次突破200200億大億大關(guān)，達(dá)到關(guān)，達(dá)到260.8260.8億元，較去年同期增長億元，較去年同期增長16.716.7，居全國第二位；其中濟(jì)南市上，居全國第二位；其中濟(jì)南市上半年餐飲業(yè)社會(huì)零售收入完成半年餐飲業(yè)社會(huì)零售收入完成39.6239.62億元，億元，同比增長同比增長14.814.8；餐飲行業(yè)發(fā)展規(guī)模不；餐飲行業(yè)發(fā)展規(guī)模不斷擴(kuò)大，在拉動(dòng)濟(jì)南內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)斷擴(kuò)大，在拉動(dòng)濟(jì)南內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，以及滿足人民生活濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大就業(yè)，以及滿足

18、人民生活和繁榮市場等方面的貢獻(xiàn)率不斷提高，和繁榮市場等方面的貢獻(xiàn)率不斷提高，成為濟(jì)南市服務(wù)業(yè)中一支重要的生力軍，成為濟(jì)南市服務(wù)業(yè)中一支重要的生力軍，成為不可忽視的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，顯示出巨成為不可忽視的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，顯示出巨大的發(fā)展?jié)摿Α４蟮陌l(fā)展?jié)摿Α?.4.濟(jì)南市私有轎車發(fā)展情況濟(jì)南市私有轎車發(fā)展情況濟(jì)南市私有汽車擁有量濟(jì)南市私有汽車擁有量到到20052005年已達(dá)到年已達(dá)到165645165645輛，較上年增長輛，較上年增長33%33%。目。目前本市私家車擁有量每前本市私家車擁有量每百戶百戶3.73.7輛。輛。本案立地環(huán)境本案立地環(huán)境 （1）仲宮經(jīng)濟(jì)環(huán)境概述仲宮位于濟(jì)南近郊，距市區(qū)12公里，是省城

19、濟(jì)南的南大門，境內(nèi)有著名的臥虎山水庫，具有承接輻射能力較強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境資源優(yōu)勢，是南部生態(tài)保護(hù)區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通、商貿(mào)中心。1990年被國家建設(shè)部定為全國小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)鎮(zhèn)，1999年又被山東省確定為濟(jì)南市13個(gè)中心城鎮(zhèn)之一，是一個(gè)生態(tài)型的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，被稱為濟(jì)南的后花園。仲宮鎮(zhèn)位于濟(jì)南南部山區(qū)，轄8個(gè)辦事處，74個(gè)行政村，總面積達(dá)148平方公里，現(xiàn)有人口7萬人，全鎮(zhèn)森林覆蓋率近40。素有“一城山色，兩湖蕩漾，三川錦繡，四季長青”之美譽(yù)。仲宮鎮(zhèn)2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值完成5.23億元，比上年增長13，其中一、二、三產(chǎn)業(yè)分別為1.1億元、2.2億元、1.93億元，同比分別增長2.3%、2.2%、1

20、2.5%。農(nóng)民人均純收入達(dá)3195元，同比增加175元。仲宮以其優(yōu)越的地理位置，秀美的自然景色，豐富的旅游資源，形成了一個(gè)集旅游、休閑、商貿(mào)、開發(fā)和特色農(nóng)業(yè)于一體的現(xiàn)代化、生態(tài)型小城鎮(zhèn)。 （2）交通s103線、s327線、s518線和繞城高速公路穿境而過，搭乘公車及自駕車極為便利。（3）旅游資源仲宮依托良好的山水資源，建成開放了臥虎山水庫風(fēng)景區(qū)、門牙自然風(fēng)景區(qū)、朱家垂釣休閑園、波羅峪休閑度假區(qū)、臥虎山國際滑雪場、紅山生態(tài)園等一批生態(tài)旅游景區(qū)、景點(diǎn)。轄區(qū)太甲山遺像、黃花山石刻、普門寺遺址等多處名勝古跡又增添無數(shù)探幽攬勝情趣，歷來都是濟(jì)南市重要的風(fēng)景觀光及休閑度假的區(qū)域之一。（4）周邊人文環(huán)境 本

21、案所處位置周邊村鎮(zhèn)投資及市內(nèi)企業(yè)投資開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目已出具規(guī)模，既有小高層公寓式住宅，還有一定規(guī)模的別墅群。項(xiàng)目周邊有濟(jì)南著名的趵突泉酒廠附屬企業(yè)及鎮(zhèn)政府、銀行分支機(jī)構(gòu)等政府、企事業(yè)單位。本案規(guī)劃定位本案規(guī)劃定位（一）商業(yè)街概述（一）商業(yè)街概述商業(yè)街的概念普遍意義上的商業(yè)街是指商業(yè)功能突出，具有一定長度（長度100米），以零售、餐飲和服務(wù)為主要定位，各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)密集（商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度50）的街道。現(xiàn)代商業(yè)街是城市商業(yè)的縮影和窗口，是商業(yè)多功能的整合，是重要的城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間形態(tài)和城市地域類型。是城市活動(dòng)的主要公共場所。商業(yè)街的分類（1）按經(jīng)營商品的種類劃分綜合性商業(yè)街：簡稱綜合街，街內(nèi)集聚經(jīng)營

22、不同種類商品的店鋪，通常 由大型百貨店為骨干，集中多樣化專業(yè)店、專賣店組成。專業(yè)性商業(yè)街：簡稱專業(yè)街，街內(nèi)集聚經(jīng)營同類商品或服務(wù)的店鋪。如電器街、飾物精品街、書店街、服裝街、皮具街、汽車汽配街、文物古玩街、花鳥魚藝街、字畫街、美食街、酒吧街等。（2）按主導(dǎo)功能的種類劃分 零售主導(dǎo)型商業(yè)街 主導(dǎo)功能是零售購物。 批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)街 主導(dǎo)功能是批發(fā)采購。 服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街 主導(dǎo)功能是餐飲或其他類型服務(wù)。（3）按交通限制劃分1.普通商業(yè)街：普通商業(yè)街一般不限制車輛通行，或者只允許公交車、 小汽車通行。 2.步行商業(yè)街：簡稱步行街，街內(nèi)禁止任何車輛通行，消費(fèi)者以步行的 形式自由地進(jìn)行購物、餐飲、服務(wù)等消

23、費(fèi)活動(dòng)及其他娛樂、休閑或社 交商務(wù)活動(dòng)。（4）商業(yè)街的等級(jí)劃分 地位等級(jí) 都會(huì)級(jí)商業(yè)街：位于都會(huì)級(jí)商業(yè)功能區(qū)，商店密度一般不低于90。 商圈影響面很大，輻射全市及周邊地區(qū)，乃至國內(nèi)外更大的范圍。區(qū)域級(jí)商業(yè)街：一般位于區(qū)域級(jí)商業(yè)功能區(qū)，商店密度一般不低于70%。商圈影響面主要在市內(nèi)某個(gè)較大范圍的區(qū)域。社區(qū)級(jí)商業(yè)街：一般位于社區(qū)內(nèi)或社區(qū)附近，商店密度一般不低于50%，商圈影響面主要為社區(qū)居民。 規(guī)模等級(jí)大型商業(yè)街：商業(yè)街長度在1000米以上，甚至可以是若干條商業(yè)街相互連接構(gòu)成復(fù)合形態(tài)的商業(yè)街。中型商業(yè)街：商業(yè)街長度在500米1000米之間。小型商業(yè)街：商業(yè)街長度在100米500米之間。 層次等級(jí)高

24、級(jí)商業(yè)街：商業(yè)街主要由名牌專賣店、專業(yè)店和定位高檔商品的百貨店組成，商業(yè)街功能先進(jìn)，配套設(shè)施完善，購物環(huán)境優(yōu)雅,體現(xiàn)時(shí)尚特色。中級(jí)商業(yè)街：商業(yè)街主要定位中檔商品，功能較為齊全，主要設(shè)施完備，購物環(huán)境一般。初級(jí)商業(yè)街：商業(yè)街定位低檔商品，功能單一，配套設(shè)施較為簡陋。（二）商業(yè)街的規(guī)劃理念（二）商業(yè)街的規(guī)劃理念1.明確規(guī)劃對(duì)象運(yùn)作項(xiàng)目的區(qū)位特性及自身優(yōu)勢、不足，方能 在定位中充分發(fā)揮優(yōu)勢，彌補(bǔ)不足，減少劣勢，增強(qiáng)市場競爭力。2.明確市場需求，通過市場的分析、研究，特別是消費(fèi)需求的發(fā)展趨勢及現(xiàn) 有市場狀況的綜合因素，準(zhǔn)確把握市場需求的空白點(diǎn)，以創(chuàng)造最佳的市場 切入點(diǎn)， 從基礎(chǔ)上提升項(xiàng)目運(yùn)作的成功率與

25、市場的吸引力。3.對(duì)所在地區(qū)歷史、風(fēng)俗、人文的研究，這有助于我們確定商業(yè)街的主題， 找到 一個(gè)好的方向。商業(yè)街是一種商業(yè)形式，同時(shí)也可以是一個(gè)城市或地 區(qū)的招 牌。建設(shè)有風(fēng)俗文化作鋪墊的，有城市自身獨(dú)特風(fēng)格的商業(yè)街，便 可以作為該地區(qū)的旅游資源推向更大的市場。 明確這個(gè)因素，不僅可以在規(guī)劃時(shí)更好地突出商業(yè)街的經(jīng)營特色，同時(shí)對(duì) 商業(yè)街的招商也是將有著推動(dòng)作用，明確的經(jīng)營目的將可以增強(qiáng)商家的投資信 心。5.為定位量身打造合理、科學(xué)的空間結(jié)構(gòu)。充分配合商業(yè)街的功能及經(jīng)營需求， 以經(jīng)營者、消費(fèi)者立場，合理規(guī)劃物流、人流及配套環(huán)境設(shè)施。6.明確商業(yè)街的功能特色。其一是搭建一個(gè)新的商業(yè)平臺(tái)，讓人們?cè)谙M(fèi)中

26、有一 種新的驚喜；其二是讓特色化的服務(wù)出現(xiàn)新的聚集效應(yīng)，從而產(chǎn)生人流，凝聚 人氣，形成城市新的亮點(diǎn)；其三是用一種新的消費(fèi)理念填補(bǔ)原有消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)； 其四是走專業(yè)化的路，把市場進(jìn)一步細(xì)分；其五是填補(bǔ)市場空白，在競爭中 爭取先機(jī)。4.明確目標(biāo)消費(fèi)群體，根據(jù)消費(fèi)群的結(jié)構(gòu)規(guī)劃商業(yè)街的行業(yè) 成分構(gòu)成，也就是哪 些產(chǎn)品應(yīng)該是主流，那些是次要但又 應(yīng)該有的，哪些是可以舍棄的。（三）濟(jì)南市目前商業(yè)街狀況（三）濟(jì)南市目前商業(yè)街狀況商業(yè)街缺乏特色，濟(jì)南商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃不完善濟(jì)南市以泉聞名，是國內(nèi)外知名的旅游城市，然而作為一個(gè)省會(huì)級(jí)的大都市，濟(jì)南的商業(yè)發(fā)展相對(duì)于其他同級(jí)別城市仍存在差距。在濟(jì)南除了泉城路外，很難再找出一條有

27、特色的商業(yè)街。然而即便是被全市人民寄予厚望的“金街”也在風(fēng)光開街后陷入了發(fā)展中的尷尬局面。原有的泉城路幾乎匯集了濟(jì)南所有的老字號(hào)店鋪，是一個(gè)遠(yuǎn)近聞名的商業(yè)街，商家云集，人頭攢動(dòng)，有良好的商業(yè)信譽(yù)和旺盛人氣，代表了泉城濟(jì)南的文化特色。但改造后的泉城路，路面拓寬了，建筑更現(xiàn)代化了，經(jīng)營卻陷入了低谷。究其原因，其一是風(fēng)格和定位不明確，商品經(jīng)營出現(xiàn)雷同，模式單一；其二經(jīng)營管理缺乏系統(tǒng)性，商業(yè)街整體管理較為混亂，擺攤設(shè)點(diǎn)沒有統(tǒng)一規(guī)劃，環(huán)境遭到破壞。整體空間設(shè)置整體感差，功能性不強(qiáng)。政府加大商業(yè)街規(guī)劃力度為促進(jìn)濟(jì)南商業(yè)發(fā)展，從政府角度已將發(fā)展商業(yè)街列入城市發(fā)展規(guī)劃日程。根據(jù)市政府關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的精神，濟(jì)

28、南將在未來幾年內(nèi)在各區(qū)大力興建10條特色商業(yè)街。這也為本案的規(guī)劃及未來發(fā)展提供了強(qiáng)有力的政策支持。（四）濟(jì)南的特色消費(fèi)市場分析（四）濟(jì)南的特色消費(fèi)市場分析商業(yè)街的特色功能定位決定了其多元化的市場適應(yīng)力及消費(fèi)需求性，商業(yè)街的經(jīng)營重點(diǎn)之一就是突破單一的消費(fèi)取向，為城市搭建新型的商業(yè)平臺(tái)，滿足人們消費(fèi)本身以外的更多需求。隨著擴(kuò)大開放、發(fā)展經(jīng)濟(jì)和建設(shè)小康社會(huì)的不斷深入，夜生活進(jìn)一步成為現(xiàn)代城市生活的重要組成部分，繁榮“夜生活”已成為城市豐富魅力、增強(qiáng)活力、促進(jìn)發(fā)展、提高人民生活水平、提升吸引力的重要手段。尤其作為商業(yè)街，其功能的豐富性決定，夜間消費(fèi)勢必將成為本案的另一定位目標(biāo)。濟(jì)南市目前夜生活情況1、

29、優(yōu)勢：目前本市歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城等五區(qū)夜晚開展經(jīng)營服務(wù)的相關(guān)企業(yè)有一萬多家。據(jù)對(duì)500家企業(yè)調(diào)查，年接待客人2000萬人次，營業(yè)收入達(dá)23億元，從業(yè)人員28500人，呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。夜晚消費(fèi)餐飲火爆。近年來由于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)商、旅游的人流增多，本市夜晚餐飲市場繁榮火爆，2004年實(shí)現(xiàn)零售額87.9億元，年增幅達(dá)18%，其中一半以上屬晚間消費(fèi)，成為本市夜間消費(fèi)的重要組成因素。夜晚購物逐漸升溫。大型商業(yè)企業(yè)的不斷興建，為夜間購物提供了便利。夜晚休閑娛樂需求多樣。迎合青年、經(jīng)商人員、高薪族和游客的消費(fèi)興趣。全市有出租車11000輛，為夜間出行提供了極大方便。社會(huì)秩序安定，“夜生活”秩

30、序文明有序。據(jù)有關(guān)部門抽樣調(diào)查，市民對(duì)夜晚安全的認(rèn)可度達(dá)90%以上，外地游客也普遍反映良好。 2、不足：“夜生活”缺乏特色，硬件設(shè)施滯后。大多數(shù)能提供夜間服務(wù)的項(xiàng)目規(guī)模較小，內(nèi)容平淡，缺乏有特色、大規(guī)模、新穎創(chuàng)意的產(chǎn)品，對(duì)廣大游客和市民吸引力不大。很多場所衛(wèi)生條件差，照明不足。大部分公交車晚10時(shí)以后停運(yùn)，缺乏必要的交通保證。“夜生活”缺少亮點(diǎn)，形不成品牌。對(duì)本地市民沒有新鮮感，對(duì)外地游客缺乏吸引力。全市飯店、賓館旅客年均入住率只有6070，平均過夜天數(shù)比青島低70。夜間留不住客人，流失了夜晚收入。目前夜間消費(fèi)場所，檔次較高的，普通消費(fèi)者沒有能力經(jīng)常光顧，而檔次低的，又多屬于路邊攤，大排擋，缺

31、乏特色，環(huán)境較差，無法滿足消費(fèi)的全方位需求，也在很大程度上限制的夜間消費(fèi)的進(jìn)一步發(fā)展。 3、前景：為拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大本市夜間消費(fèi)市場，政府從多個(gè)方面做出政策性支持。縮短午休時(shí)間，提早下班時(shí)間，為上班族夜間消費(fèi)創(chuàng)造更為充裕的時(shí)間條件。合理增調(diào)交通線路及運(yùn)營時(shí)間，為消費(fèi)者乘車提供便利。進(jìn)一步降低“夜生活”經(jīng)營項(xiàng)目準(zhǔn)入門檻，簡化夜間消費(fèi)經(jīng)營場所的審批流程，把“夜生活”服務(wù)項(xiàng)目做為政府扶持發(fā)展的重點(diǎn)，在招商引資、土地使用、項(xiàng)目規(guī)劃以及稅費(fèi)、用電、用水等方面給予優(yōu)惠扶持，吸引更多的客商進(jìn)入夜晚服務(wù)行業(yè)。市政設(shè)施的建設(shè)上著力加強(qiáng)硬件配套功能，增加夜間觀光、消費(fèi)的空間條件。 1、定位指導(dǎo)思想 適應(yīng)現(xiàn)代商業(yè)街的

32、發(fā)展趨勢，以“以人為本”為出發(fā)點(diǎn)，以特色化為導(dǎo)向，以濟(jì)南城市旅游格局為依托，與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展相結(jié)合，將泉城、古鎮(zhèn)的歷史和文化資源轉(zhuǎn)化為商業(yè)資源，全面提升本案的品牌形象和營銷水平，使本案成為反映城市歷史風(fēng)貌特色、適宜消費(fèi)者休閑娛樂和社會(huì)交往的重要商業(yè)景觀和場所，形成有較高起點(diǎn)、較高檔次，在濟(jì)南乃至國內(nèi)較高知名度的重點(diǎn)商業(yè)街，進(jìn)一步提升仲宮整體形象. 商業(yè)街是城市系統(tǒng)的重要組成部分，商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)、改造整治，應(yīng)從區(qū)位、規(guī)模、經(jīng)營、形式、型態(tài)、特色、功能等各方面與城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)、規(guī)劃布局、交通體系緊密協(xié)調(diào)和配合，成為城市系統(tǒng)的有機(jī)組成部分。本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，

33、以餐飲為主導(dǎo)業(yè)態(tài)，將飲食、娛樂、游憩、文化、交誼等多種功能有機(jī)結(jié)合起來，以滿足多樣化、特色化的消費(fèi)需求，提高本案的吸引力。 商業(yè)街是城市文化的重要體現(xiàn)，通過商業(yè)街的規(guī)劃建設(shè)，保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的一個(gè)組成部分。本案即要以文化脈絡(luò)為規(guī)劃設(shè)計(jì)的出發(fā)點(diǎn)，注意古鎮(zhèn)歷史文化的利用，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合。延續(xù)歷史文脈，塑造獨(dú)具特色的商業(yè)景觀。 本案的業(yè)態(tài)組合應(yīng)遵循適度均衡的原則，要考慮到業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間、業(yè)態(tài)與消費(fèi)力之間的關(guān)系，保證本案有序運(yùn)營。 商業(yè)街作為城市中最具活力的公共空間之一，要滿足顧客安全、方便、舒暢、親切的基本要求。因此，本案的規(guī)劃、定位要堅(jiān)持以人為本

34、的原則，合理設(shè)置業(yè)態(tài)組合等，充分考慮到服務(wù)設(shè)施對(duì)周邊居民的影響，創(chuàng)造一個(gè)人性化、舒適化的環(huán)境。要著力完善、改造本案的環(huán)境設(shè)施，建筑小品、環(huán)境小品、市政小品等，創(chuàng)造出和諧、生動(dòng)的環(huán)境空間，起到提高文化品位、豐富街道景觀的作用。 經(jīng)經(jīng) 營營 主主 題題本案屬于哪種商業(yè)街？本案屬于哪種商業(yè)街？ 綜合性商業(yè)街有利資源的合理利用，交通優(yōu)勢的合理利用，規(guī)劃優(yōu)勢的與時(shí)俱進(jìn)，靠主題特色的規(guī)模經(jīng)營吸引客群。 主題性商業(yè)街yesno主主 導(dǎo)導(dǎo) 功功 能能總體量、建筑特點(diǎn)與主導(dǎo)功能定位不符零售主導(dǎo)型商業(yè)街 主導(dǎo)功能是零售購物。 批發(fā)主導(dǎo)型商業(yè)街 主導(dǎo)功能是批發(fā)采購。 服務(wù)主導(dǎo)型商業(yè)街 主導(dǎo)功能是餐飲或其他類型服務(wù)商

35、品或服務(wù)的店鋪。 總體量、建筑特點(diǎn)與主導(dǎo)功能定位不符nonoyes總體量、建筑特點(diǎn)與主導(dǎo)功能定位不符交交 通通 限限 制制 普通商業(yè)街 普通商業(yè)街一般不限制車輛通行，或者只允許公交車、小汽車通行。 步行商業(yè)街 簡稱步行街，街內(nèi)禁止任何車輛通行，消費(fèi)者以步行的形式自由地進(jìn)行購物、餐飲、服務(wù)等消費(fèi)活動(dòng)及其他娛樂、休閑或社交商務(wù)活動(dòng)。 noyes規(guī)規(guī) 模模 等等 級(jí)級(jí) 大型商業(yè)街 商業(yè)街長度在1000米以上，甚至可以是若干條商業(yè)街相互連接構(gòu)成復(fù)合形態(tài)的商業(yè)街。 中型商業(yè)街 長度在500米-1000米之間。 小型商業(yè)街 長度在100米-500米之間。 nonoyes定位于：薈萃國際風(fēng)情的商業(yè)街，國際水

36、準(zhǔn)的空間營造，異域風(fēng)情，網(wǎng)具齊魯大地傳統(tǒng)文化與泉城旅游特色；與眾不同，獨(dú)具特色的商鋪匯集，演繹出別樣的浪漫與獨(dú)特的氣質(zhì)，詮釋現(xiàn)代與傳統(tǒng)、風(fēng)俗與時(shí)尚的完美融合；打造全新概念的商業(yè)街區(qū)，迎合現(xiàn)代都市人群緊張壓抑之后追求身心的完全放松，將餐飲消費(fèi)與飲食文化自然融和的身心體驗(yàn)。修飾語： 商業(yè)街定位于餐飲美食街，即符合其地理、人文、環(huán)境特色，不僅為商業(yè)街定位于餐飲美食街，即符合其地理、人文、環(huán)境特色，不僅為本地消費(fèi)者填補(bǔ)了特色餐飲、休閑的專業(yè)化服務(wù)場所，配合濟(jì)南十一五本地消費(fèi)者填補(bǔ)了特色餐飲、休閑的專業(yè)化服務(wù)場所，配合濟(jì)南十一五“國際旅游城國際旅游城”的發(fā)展規(guī)劃，打造濟(jì)南旅游、休閑首選的特色商業(yè)街，更的

37、發(fā)展規(guī)劃，打造濟(jì)南旅游、休閑首選的特色商業(yè)街，更具備了其長期發(fā)展的戰(zhàn)略意義。具備了其長期發(fā)展的戰(zhàn)略意義。打造濟(jì)南簋街此次策劃將更注重于項(xiàng)目的宣傳包裝此次策劃將更注重于項(xiàng)目的宣傳包裝 導(dǎo)入鮮明的主題特色導(dǎo)入鮮明的主題特色 運(yùn)作理念；運(yùn)作理念；突出項(xiàng)目品牌形象突出項(xiàng)目品牌形象 重視市場營銷策略重視市場營銷策略! !本案經(jīng)營定位本案經(jīng)營定位經(jīng)營主題： 特色餐飲美食特色餐飲美食經(jīng)營定位：填補(bǔ)本地餐飲消費(fèi)空白，以外來飲食為經(jīng)營主體會(huì)聚各式精品飲食，突出特色性、新奇性利用本案獨(dú)特的區(qū)位特性，打造本地餐飲市場獨(dú)樹一幟的風(fēng)格經(jīng)營宗旨：真正的美食饕餮享受獨(dú)特的休閑放松體驗(yàn)全新打造濟(jì)南簋街子健康會(huì)館針對(duì)都市男性高

38、度緊張的生活壓力以及因此而造成的身心和皮膚的亞健康狀態(tài)，以香薰spa、面部深層護(hù)理、拯救男士啤酒肚、腎部護(hù)養(yǎng)、前列腺保養(yǎng)，前列腺保養(yǎng)等獨(dú)具特色的男士美容項(xiàng)目和國際上享負(fù)勝名的專業(yè)男士護(hù)膚產(chǎn)品、高新美容美體設(shè)備在京城男士美容界獨(dú)樹一幟。目前已在全國展開加盟業(yè)務(wù)，盡力為男士服務(wù)，力求營造一個(gè)全方位、多元化的純自然私人空間。 特色化的經(jīng)營定位，精品化的產(chǎn)品定位打破固有市場經(jīng)營缺失，強(qiáng)化服務(wù)的個(gè)性化、品質(zhì)化協(xié)調(diào)的空間格局配合細(xì)致化環(huán)境小品貼合休閑消費(fèi)新體驗(yàn)合理配套服務(wù)品項(xiàng)，突出功能性，凸顯便利性將特色餐飲消費(fèi)與現(xiàn)代休閑文化相結(jié)合充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，開創(chuàng)本地夜生活全新體驗(yàn)營造新鮮的飲食文化，建立獨(dú)特的人文

39、消費(fèi)氛圍個(gè)性化市場品牌運(yùn)做與形象規(guī)劃商業(yè)資深的管理團(tuán)隊(duì)，專業(yè)運(yùn)營模式，精致管理服務(wù) 20 20世紀(jì)世紀(jì)8080年代以來，隨著社會(huì)的年代以來，隨著社會(huì)的開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾的生活開放和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民群眾的生活質(zhì)量顯著提高，古玩市場和藝術(shù)品拍質(zhì)量顯著提高，古玩市場和藝術(shù)品拍賣行蓬勃興起，全國收藏隊(duì)伍迅猛增賣行蓬勃興起，全國收藏隊(duì)伍迅猛增長，中國的民間收藏活動(dòng)進(jìn)入了發(fā)展長，中國的民間收藏活動(dòng)進(jìn)入了發(fā)展的黃金時(shí)代，這是建國以來，甚至是的黃金時(shí)代，這是建國以來，甚至是近百年以來從未有過的巨大變化。古近百年以來從未有過的巨大變化。古玩市場的興起是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物，玩市場的興起是順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物

40、，它的意義不僅在于活躍民間收藏活動(dòng)，它的意義不僅在于活躍民間收藏活動(dòng)，還在于挖掘、壯大民族文化寶藏。文還在于挖掘、壯大民族文化寶藏。文物古玩的收藏、傳承與交易是有規(guī)律物古玩的收藏、傳承與交易是有規(guī)律可循的。可循的。 濟(jì)南的 “潘家園 ” 濟(jì)南的 “潘家園 ”國際風(fēng)情街品牌核心國際風(fēng)情街品牌核心文 化特 色精 致餐 飲美 食個(gè)性化、標(biāo)準(zhǔn)化特色服務(wù)貼心化、功能化配套設(shè)施人性化、合理化整體空間隨意化、精致化細(xì)節(jié)環(huán)境突破本地餐飲市場中突破本地餐飲市場中“百店一味、百店一面百店一味、百店一面”的瓶頸，將單純的滿足基的瓶頸，將單純的滿足基本消費(fèi)功能引領(lǐng)至更豐富意義上的本消費(fèi)功能引領(lǐng)至更豐富意義上的“休閑空

41、間的享受休閑空間的享受”。 仲宮國際風(fēng)情街，將不僅僅是普通意義上的餐飲食肆，它將成為泉城濟(jì)南仲宮國際風(fēng)情街，將不僅僅是普通意義上的餐飲食肆，它將成為泉城濟(jì)南飲食文化及夜生活消費(fèi)的新風(fēng)尚基地。飲食文化及夜生活消費(fèi)的新風(fēng)尚基地。 本案市場定位本案市場定位 特色餐飲美食街 行業(yè)定位：特色餐飲服務(wù)功能定位： 飲食服務(wù)、休閑文化、品牌塑造主題定位：餐飲美食產(chǎn)品定位：各式中式特色餐飲 別具風(fēng)情及獨(dú)特性的異域餐飲形象定位：特色、新鮮、文化、體驗(yàn)?zāi)繕?biāo)客戶定位：本地及外埠的商鋪投資者或餐飲業(yè)經(jīng)營者 看好本區(qū)域餐飲業(yè)發(fā)展前景的投資者或經(jīng)營者 經(jīng)營知名美食品牌的加盟者或連鎖店 特色招牌小吃的經(jīng)營者目標(biāo)消費(fèi)者定位：喜

42、好特色飲食的消費(fèi)群體 渴望體驗(yàn)別樣休閑的現(xiàn)代都市人群 偏好夜生活的新新一族 假日休閑、旅游人群招商價(jià)格定位：優(yōu)勢價(jià)格進(jìn)入市場，最快取得有效市場份額 借助市場逐步提升品牌社會(huì)效應(yīng)，增高價(jià)格水平 綜合有效營銷手段，最終達(dá)成最大效益產(chǎn)出訴求項(xiàng)目定位分析項(xiàng)目定位分析 市場前景：市場前景： 消費(fèi)者對(duì)于消費(fèi)行為的追求已不再是單純的消費(fèi)目的本身，而是伴隨著消費(fèi)行為而衍生出來的更高層次的需求，更豐富的精神層面的“消費(fèi)”。例如北京的三里屯酒吧一條街、東直門簋街以及上海的新世界，憑借著別具特色的經(jīng)營風(fēng)格已成為其所在城市另類消費(fèi)的標(biāo)志性場所。餐飲消費(fèi)者的需求形態(tài)要贏得市場，必須贏得消費(fèi)者，仔細(xì)研究和揣摩消費(fèi)者的消費(fèi)

43、欲望、消費(fèi)心理和消費(fèi)情緒，將人們消費(fèi)動(dòng)機(jī)加以條理化，模式化的細(xì)分才會(huì)有的放矢。對(duì)所提供的產(chǎn)品和服務(wù)進(jìn)行細(xì)分，從而滿足不同層次消費(fèi)者的需求，只有這樣，本案的運(yùn)作才會(huì)真正得到廣大消費(fèi)者的認(rèn)同。 優(yōu)勢分析：優(yōu)勢分析：（一）優(yōu)勢點(diǎn)： 本案當(dāng)前交通較為便利，緊鄰濟(jì)南市環(huán)城高速及國道，有多條公交線路直通市區(qū)；本案近鄰濟(jì)南市南山風(fēng)景區(qū)，旅游資源豐富，客源豐富；本案由濟(jì)南市拆遷服務(wù)公司主導(dǎo)，有政府支持背景，對(duì)項(xiàng)目的推廣具有一定的優(yōu)勢； 本案規(guī)模宏大，為豐滿配套功能性服務(wù)的設(shè)置提供了良好的條件；建筑風(fēng)格具有異域風(fēng)情，配合整體定位創(chuàng)意，可產(chǎn)生更加別具一格的經(jīng)營效果；本案周邊企業(yè)、機(jī)關(guān)、居民社區(qū)發(fā)展日趨成熟。 發(fā)揮

44、優(yōu)勢： a、在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，充分渲染項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利； b、在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，強(qiáng)調(diào)該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機(jī)； c、在項(xiàng)目的推廣時(shí)，充分利用背景優(yōu)勢及管理公司的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心。（二）機(jī)會(huì)點(diǎn)目前濟(jì)南市的商業(yè)街發(fā)展不成規(guī)模，缺乏特色，經(jīng)營管理上存在明顯缺失； 目前濟(jì)南市的餐飲服務(wù)缺乏系統(tǒng)性，尚未形成有特色的規(guī)模經(jīng)營，本案具有很大的發(fā)展空間；對(duì)消費(fèi)環(huán)境與氣氛營造的追求及夜間消費(fèi)趨勢的不斷增長也為本案的定位及未來發(fā)展提供了良好的支持；隨著周邊社區(qū)以及南山旅游的不斷發(fā)展，對(duì)特色餐飲的需求將日益擴(kuò)大；本案的經(jīng)營定位特色為市場的推廣提供了較好的訴求點(diǎn)。 劣勢分析：劣

45、勢分析：本案所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)招商的先期條件； 前期定位的不明確及推廣的不成功給本案造成了市場形象的負(fù)面影響；本案所處區(qū)域距繁華市區(qū)有一定距離，商業(yè)氣氛缺乏；餐飲業(yè)對(duì)硬件條件需求較多，本案部分建筑單體內(nèi)部各局針對(duì)符合本案定位的經(jīng)營具有不足之處。解決方法： 確定明確的推廣主題及推廣途徑，擴(kuò)大項(xiàng)目市場知名度；通過明確的經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動(dòng)招商；以塑造文化氛圍為核心，通過各類活動(dòng)逐漸凝聚人氣；通過科學(xué)的空間規(guī)劃，塑造符合本案定位的整體商業(yè)街環(huán)境特色，從硬體上提升本案的人氣及獨(dú)特的餐飲文化消費(fèi)氛圍。 投資分析投資分析 投資優(yōu)勢分析投資優(yōu)勢分析1.有需求就會(huì)有市場，

46、有市場就會(huì)有銷售，結(jié)合本地基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)模式的綜合分析，對(duì)于更高 層次、更豐富層面地的飲食文化的消費(fèi)需求將日益成為本地消費(fèi)者的追求。2.對(duì)于投資者而言，不論是買鋪投資，自行經(jīng)營，或是通過租賃后收取租金，個(gè)性飲食文化的良好發(fā) 展前景決定了投資者的投資保障，特殘餐飲的市場需求性決定了市場經(jīng)營者的投資收益。3.本案特殊的區(qū)位特性與量身打造的市場定位為投資者提供了基礎(chǔ)的收益保證。4.本案所處地區(qū)雖不屬商業(yè)黃金地段，距離市中心繁華街區(qū)也有一定空間上的距離，然而濟(jì)南市的未來整體城市發(fā)展規(guī)劃與本地區(qū)良好的地理資源為本案的長遠(yuǎn)發(fā)展及地段升值空間提供了有利的保障。5.從調(diào)研的結(jié)果來看，本地的餐飲行業(yè)具有很大

47、的市場需求量，而特色的飲食文化的形成尚屬于餐飲市場中的空白點(diǎn)，本案的定位為客戶規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，可以堅(jiān)定投資信心，增加銷售熱度。因?yàn)檫@樣定 位，可以減少與直接競爭對(duì)手的接觸面。6.結(jié)合假日旅游與夜生活消費(fèi)的發(fā)展趨勢，充分發(fā)揮本案優(yōu)勢所在，達(dá)成效益最大化訴求。7.經(jīng)營商戶的入駐可以有買鋪?zhàn)誀I和租賃經(jīng)營兩種模式，無論對(duì)于哪一種投資行為，本案良好的市場發(fā)展前景以及前期租金、市場管理費(fèi)用、稅金所給予的政策扶持，可以有效保證投資者初期的低成本運(yùn)營，從而獲得較高的回報(bào)，并順利完成市場培育階段的經(jīng)營需求而獲得更大的升值空間。8.通過整街的造街規(guī)劃，形成獨(dú)具特色的空間風(fēng)格，營造整體氛圍，增加本案的消費(fèi)熱點(diǎn)。9.商

48、戶入市采用嚴(yán)格的審批、考察制度和相應(yīng)措施，提高市場整體商戶形象，確保本案整體經(jīng)營水準(zhǔn)。采取規(guī)范化管理，確保商業(yè)街中長期的發(fā)展需求與市場信譽(yù)的確立。1.一類目標(biāo)客戶：實(shí)力型投資企業(yè)或個(gè)人 注重本案的規(guī)模所帶來的巨大人氣，消費(fèi)量大且比較集中； 物業(yè)的地段的發(fā)展?jié)摿Γ哂休^高的升值空間和投資回報(bào)率，此類投資者 多為本地或少量外地的投資客商，經(jīng)營具有品牌趨向和檔次標(biāo)準(zhǔn)；這部分客戶群經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，收入相對(duì)豐盈，資金周轉(zhuǎn)比較靈活，根據(jù)自身狀況自己經(jīng)營或是以高價(jià)租賃的方式進(jìn)行運(yùn)作。2.二類目標(biāo)客戶：連鎖業(yè)主 濟(jì)南市現(xiàn)有的涉及到特色餐飲的品牌連鎖店不多，對(duì)于一個(gè)省會(huì)城市來說顯然 是不匹配的，本項(xiàng)目的確立，勢必

49、吸引省內(nèi)外品牌連鎖店投資者，這部分消費(fèi) 群體更注重物業(yè)所帶來的商業(yè)氛圍，目光長遠(yuǎn)，選擇正確定位和正規(guī)的店面， 面積一般在500平米以上的商業(yè)鋪面。3.三類目標(biāo)客戶：零散性投資業(yè)主 看好餐飲行業(yè)及本案前景的零散投資者，偏好有聚合效應(yīng)的商業(yè)街區(qū)。硬件設(shè)施規(guī)劃硬件設(shè)施規(guī)劃 .保持本案現(xiàn)有風(fēng)情特色，樹立獨(dú)特景觀效應(yīng) 1.充分展示單體的建筑特色，在整體景觀風(fēng)格中突出個(gè)性 2.配合經(jīng)營產(chǎn)品特點(diǎn)在建筑單體外觀、門頭及內(nèi)部裝修風(fēng)格上加以凸顯 3.商鋪內(nèi)部軟環(huán)境的修飾性與產(chǎn)品定位的匹配性相協(xié)調(diào)通過造街規(guī)劃，塑造國際風(fēng)情街的整體氛圍街道：本案現(xiàn)有街道寬闊，對(duì)兩側(cè)商鋪具有良好的經(jīng)營延展性，充分發(fā)揮現(xiàn)有優(yōu)勢，并通過適

50、當(dāng)?shù)慕ㄖ脑欤股虡I(yè)街更具整體性與連貫性。環(huán)境小品：本案規(guī)模較大，全長超過1200米，屬大型商業(yè)街。從消費(fèi)行為慣例著眼，應(yīng)在街道空間格局上適當(dāng)點(diǎn)綴輔助性服務(wù)設(shè)施，以環(huán)境小品形成對(duì)整街功能的完善。廣場：廣場：對(duì)商業(yè)街小廣場進(jìn)行重新修飾，使其符合商業(yè)街整體定位風(fēng)格，充分利用小廣場營造氣氛。燈光：加強(qiáng)燈光處理，包含店鋪照明、街道照明、招牌霓虹、廣場燈光、 各類效果燈光等，通過燈光效果加強(qiáng)氣氛烘托，增加夜間人氣凝聚。色彩：配合商業(yè)街經(jīng)營定位，確定色彩主調(diào)，形成主題色彩形象。標(biāo)志性建筑：通過燈光、色彩、材料、表現(xiàn)主題等元素著重突出商業(yè)街形象，濃縮體現(xiàn)商業(yè)街的文化特色，形成消費(fèi)者心理上的地標(biāo)性意識(shí)。車位：

51、考慮到本案地理位置，車位預(yù)留在商業(yè)街整體規(guī)劃中是不可或缺的。動(dòng)線：考慮商業(yè)街經(jīng)營性質(zhì)，將人流、車流、物流進(jìn)行有效整合，合理規(guī)劃，做到動(dòng)線流暢，進(jìn)出無障礙。區(qū)隔：在整體造街與內(nèi)部建筑單體的規(guī)劃上既要連貫一體，一氣呵成，形成完整的街區(qū)環(huán)境，同時(shí)通過各種裝飾手段，使商業(yè)街各個(gè)階段之間形成自然區(qū)隔，突出各自特色，又可避免消費(fèi)者的消費(fèi)心理疲勞。 產(chǎn)品特色：目前本地餐飲市場上別具特色、人氣較旺的產(chǎn)品目前在本地市場中份額雖然不高，但具有經(jīng)營獨(dú)特性的產(chǎn)品具有異地特色的新型餐飲產(chǎn)品層次需求：根據(jù)餐飲消費(fèi)者的不同需求，結(jié)合風(fēng)情街目前經(jīng)營情況， 可以從不同層面進(jìn)行經(jīng)營定位。 高檔商務(wù)型：利用現(xiàn)有酒店優(yōu)勢，發(fā)展高檔商

52、務(wù)型餐飲服務(wù) 大眾特色型：中等規(guī)模的品牌性餐飲服務(wù) 個(gè)性美食型：小規(guī)模個(gè)性化的美食小吃服務(wù)一道菜的誘惑： 能引導(dǎo)本地餐飲消費(fèi)流行的時(shí)尚性美食 各經(jīng)營者獨(dú)具特色、吸引人氣的代表性美食名稱魅力： 富有創(chuàng)意同時(shí)貼合產(chǎn)品定位的店鋪名稱，創(chuàng)造企業(yè)市場形象的潛在優(yōu)勢經(jīng)營時(shí)段： 24小時(shí)全時(shí)段營業(yè)，為消費(fèi)者提供充裕的消費(fèi)時(shí)間選擇 最大限度的搶占夜間消費(fèi)市場份額 利用本案區(qū)位與定位特色，締造本地新型夜生活的標(biāo)志 打破以往商業(yè)街，特別是餐飲行業(yè)大眾消費(fèi)場所忽視服務(wù)的局限，渲染服務(wù)特色，加深品牌形象。人員：外形較好 著裝統(tǒng)一、符合各點(diǎn)經(jīng)營特色 干凈整潔服務(wù)： 疏通交通 待客泊車 領(lǐng)位服務(wù) 有條不紊的服務(wù)程序標(biāo)準(zhǔn)：

53、禮貌規(guī)范 配合經(jīng)營產(chǎn)品的特色語言 適度適當(dāng) 本案雖定位于特色餐飲美食街，為便于為經(jīng)營者及消費(fèi)者更好的提供服務(wù)，更輔以適當(dāng)?shù)墓δ苄耘涮自O(shè)施。娛樂：以洗浴、休閑為主，為住宿客人及多元化消費(fèi)需求客戶服務(wù)住宿：配合旅游消費(fèi)及夜間消費(fèi)需求其他：工商、稅務(wù)、衛(wèi)生檢疫等市場管理服務(wù)機(jī)構(gòu)醫(yī)藥、銀行、汽修等小規(guī)模輔助性服務(wù)機(jī)構(gòu)目標(biāo)商家商鋪定位以餐飲為主導(dǎo)行業(yè)，輔以適當(dāng)?shù)姆?wù)性行業(yè)，以滿足商業(yè)街形態(tài)消費(fèi)群體的多重消費(fèi)需求特性， 增強(qiáng)本案整體服務(wù)功能，突出服務(wù)特色。單體規(guī)劃（1）郁金香酒店郁金香酒店已營業(yè)高檔次商務(wù)餐飲定位羅馬假日酒店滿足假日休閑、旅游住宿需求（2）羅馬假日酒店（3）配套服務(wù)功能層高6層，f1、f2

54、單層面積115.73平米，f3-f6單層面積87.7平米；該樓體有窄、高的特點(diǎn)，單層面積小，不適宜進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營，可作為市場管理服務(wù)機(jī)構(gòu)。（4 4）經(jīng)營主題布局）經(jīng)營主題布局根據(jù)商業(yè)街內(nèi)部各單體建筑的內(nèi)部結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及配套設(shè)施，面積、樓體風(fēng)格等綜合因素，按照商業(yè)街主題定位及經(jīng)營定位進(jìn)行招商。營銷整體策略營銷整體策略 重視包裝提升 硬件裝修 環(huán)境裝飾 廣告宣傳側(cè)重點(diǎn) 戶外廣告系列化故事化營造濃厚文化色彩 完整的形象體系規(guī)劃活動(dòng)營銷 以餐飲為主題的飲食文化活動(dòng)-網(wǎng)具人氣，提升認(rèn)知度 配合各經(jīng)營主題的特色文化活動(dòng)-塑造市場品牌 社區(qū)性攻關(guān)宣傳活動(dòng)-營造濃厚氛圍 基于以上的分析及本項(xiàng)目的定位，并結(jié)合目前

55、商業(yè)物業(yè)市場的實(shí)際情況，在項(xiàng)目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行： 1.宣傳本項(xiàng)目商鋪為本地區(qū)乃至濟(jì)南市首個(gè)特色美食街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價(jià)值； 2.宣傳項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢及餐飲市場的巨大容量，從而帶出投資本案的升值空間與發(fā)展?jié)摿Γ?.交通條件便捷，商業(yè)街規(guī)模優(yōu)勢，街道空間較大，對(duì)商鋪的經(jīng)營具有良好的延展性，對(duì)發(fā)展餐飲業(yè)極具優(yōu)勢。 1、主題廣告主導(dǎo)語： 以美食為依托，突出“特色”，通過廣告彰顯本案訴求 2、項(xiàng)目導(dǎo)視系統(tǒng) 市區(qū)主要地段、目標(biāo)招商區(qū)域、消費(fèi)客群區(qū)域等客流大的地方設(shè) 導(dǎo)視牌； 3、 現(xiàn)場包裝 條幅： 條幅廣告是項(xiàng)目最快，費(fèi)用最省的廣告形式之一。 道旗： 為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們

56、的關(guān)注，吸引更多的人氣，附近大道上布設(shè)道旗，道旗內(nèi)容以發(fā)布國際風(fēng)情街信息為主。 根據(jù)本項(xiàng)目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，采用有針對(duì)性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與招商策略緊密配合，從而達(dá)到旺市的效果。 “造勢”策略 為渲染市場氣氛，有針對(duì)性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項(xiàng)目的新聞軟 稿，以宣傳介紹項(xiàng)目地理位置及美食街的發(fā)展前景，從而引出本 項(xiàng)目商鋪巨大的升值潛力，以令市場更加注目該商鋪，加強(qiáng)客戶 的投資信心。常規(guī)宣傳策略 本項(xiàng)目主要進(jìn)行必要的電視廣告、報(bào)紙廣告與軟性文章炒作，緊 密配合招商策略采用，令常規(guī)宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi) 的投入量。電視廣告：以宣傳片形式，建立國際風(fēng)情街直觀形象市場認(rèn)知為訴求報(bào)紙廣告：突出風(fēng)情街平面形象，以創(chuàng)建鮮明品