1、天河城廣場市場調查報告天河城廣場市場調查報告一、項目概況一、項目概況建筑面積：天河城廣場占地4.4萬平方米，總建筑面積33萬平方米；天河城購物中心建筑面積達16萬平方米。地面7層、地下3層，其中8層為商業經營場地，建筑面積約11萬平方米。地下兩層為停車場經營定位：集辦公、購物、休閑于一體的大型綜合商業中心；主力店：吉之島，天河城百貨，城市英雄動漫、奧特萊斯折扣店、飛揚影院；開發商：廣東天河城(集團)股份有限公司；所處位置：位于廣州城市新中軸線上，地鐵1、3號線交匯處；開業時間：1996年8月18日正式開業；停車場：700多個停車位；地理位置交通圖地理位置交通圖天河城地理位置及交通極為便利位于廣

2、州城市新中軸線上，地鐵1、3號線交匯處是城市的核心中央商務區二、總體商業概況二、總體商業概況租金租金水平：購物中心首層約水平：購物中心首層約800元元-1600元元/平方米平方米序序樓層樓層總面積總面積業態定位業態定位主力商家及面積主力商家及面積重點品牌商家重點品牌商家店鋪數店鋪數量量中庭數量及面積、附中庭數量及面積、附屬設施屬設施層高層高柱距柱距各走廊寬各走廊寬度度店鋪面積區店鋪面積區間間店鋪開店鋪開間間店鋪進店鋪進深深電梯數量電梯數量扶梯數量扶梯數量備注備注1 1負一層負一層1125911259超市超市吉之島吉之島1122011220平方平方吉之島吉之島1 1無無吊頂下吊頂下3 3米，估算

3、米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右4-4.54-4.5米米110110* *120120777784845 5組組4 4組組按按7 7成使用率成使用率算算2 2首層首層52295229國際一二線精品百貨國際一二線精品百貨ZARA500ZARA500平方，絲芙蘭平方，絲芙蘭400400平方、平方、A|X 200A|X 200平方，平方，CK50CK50平方、平方、GUESS 60GUESS 60平方、平方、G-STAR150G-STAR150平方平方歐米茄、歐米茄、LACOSTELACOSTE、，、，MangoMango、izzue/b+abizzue/b+ab、浪琴表、浪琴表、TUDOR

4、TUDOR、SWAROVSKISWAROVSKI、星巴克、星巴克、ROLEXROLEX110110間商間商鋪，鋪，6363個商家個商家2 2個中庭：個中庭：720720平方，平方，200200平方平方吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.630-9030-905-105-10米米 7-97-9米米5 5組組6 6組組3 3二層二層71157115國內一二線男裝及女國內一二線男裝及女裝裝天河城百貨、天河城百貨、32003200平方平方卡賓、江南布衣、圣大保羅、卡賓、江南布衣、圣大保羅、犁人坊、瑪絲菲爾、犁人坊、

5、瑪絲菲爾、8585間商間商鋪、鋪、5151個商家個商家無無吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6 30-9030-90平方平方 5-105-10米米 7-97-9米米5 5組組9 9組組4 4三層三層92559255金飾化妝品眼鏡金飾化妝品眼鏡天河城百貨，天河城百貨，80008000平方平方明廊眼鏡、眼鏡明廊眼鏡、眼鏡8888、東方眼、東方眼鏡、廣天藏品鏡、廣天藏品1818間商間商鋪（含鋪（含百貨）百貨）1111個商個商家家無無吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126

6、.6-12、15155.55.5、3.63.6 80-10080-100平方平方 8-128-12米米10-1210-12米米5 5組組8 8組組5 5四層四層97229722影院、數碼天地影院、數碼天地天河城百貨，天河城百貨，42004200平方平方飛揚影院飛揚影院40004000平方建面平方建面14001400個位置個位置5 5個廳、數碼園個廳、數碼園2323個商個商家，家，3838個商鋪個商鋪無無吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6100100平方平方- -20002000平方平方5-155-15米

7、米 3-303-30米米5 5組組6 6組組五層五層93609360運動及兒童天地運動及兒童天地天河城百貨，天河城百貨，84008400平方平方 玩通天玩通天800800平方平方1010個商個商家，家，2020個商鋪個商鋪無無吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6 60-80060-800平方平方 6-306-30米米 6-306-30米米4 4組組4 4組組7 7六層六層94449444大型游藝廳及特色餐大型游藝廳及特色餐飲飲環游嘉年華環游嘉年華55005500平方平方宴江南、金剛宴、銀座小拾宴江南、金剛

8、宴、銀座小拾1111個商個商家，家，1414個商鋪個商鋪無無吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-126.6-12、15155.55.5、3.63.6800-1000800-1000平平方方6-206-20米米20-3020-30米米4 4組組4 4組組8 8七層七層93509350大型餐飲及百貨折扣大型餐飲及百貨折扣店店天河城百貨折扣店，天河城百貨折扣店，20002000平方平方稻香、怡景、必勝客、泰滿稻香、怡景、必勝客、泰滿冠、冠、7 7個商家，個商家，1212間商間商鋪鋪無無吊頂下吊頂下3 3米，估算米，估算梁在梁在1.21.2米左右米左右6.6-12

9、6.6-12、15155.55.5、3.63.6 500-3000500-3000 15-6015-60米米20-6020-60米米4 4組組2 2組組9 97073470734車位數：約車位數：約 700 700 個；卸貨區面積：個；卸貨區面積： 平方米平方米 物業管理費：物業管理費： 6060元元/ /平方平方 戶外廣告數量：戶外廣告數量： 7878塊塊 ；營業時間：營業時間： 8 8：00-2200-22：00 00 車場進出：車場進出： 東進南出，西為卸貨區入口東進南出，西為卸貨區入口 戶外廣告牌數量戶外廣告牌數量：東：東：2 2大：大：6 6* *1313米，米，7 7* *2121

10、米，米，8 8小小3 3* *3 3 南：南：2 2大：大：5 5* *1515；9 9小：小：5 5* *5 5 西：西：2 2大：吉之島大：吉之島6 6* *6 6，美柡：，美柡：7 7* *2020；5 5小：小：5 5* *5 5 北：電子顯示屏三塊：北：電子顯示屏三塊：7 7* *3 3二塊，二塊，1212* *7 7一塊，商家門頭廣告一塊，商家門頭廣告3 3塊：塊：2 2* *3 3，進入門內有一中庭，進入門內有一中庭720720平方，有平方，有2424塊塊1.51.5* *2 2的廣告位，洗手間電梯旁的廣告位，洗手間電梯旁5 5* *4=204=20塊：塊： 備注：收費：備注：收

11、費：8:008:0022:0022:00，每車位，每車位5 5元元/ /半小時；半小時；22:0022:008:008:00（次日），（次日），1010元元/ /次次/ /車；車；2424小時最高限價每個車位小時最高限價每個車位8080元。元。 優惠：只有在天河城百貨消費滿優惠：只有在天河城百貨消費滿250250元以上，才可免費停車一個小時，元以上，才可免費停車一個小時，500500元兩個小時封頂；超過兩個小時的按元兩個小時封頂；超過兩個小時的按5 5元元/ /小時的收費標準計算。小時的收費標準計算。 營運狀況開業時間：1996年8月18日 經營定位： 集購物、美食、娛樂、休閑、服務于一體的現

12、代大型購物中心 形象廣告語： “把北京路搬進了天河城廣場”， “購物消閑新感受，盡在天河城廣場”主力店、半主力店：吉之島天貿百貨、天河城百貨、飛揚電影城、城市英雄游戲機中心 目標顧客群：以廣州市民為主，來穗旅游人士為輔 商圈范圍：核心商圈天河區 次級商圈廣州市 輻射商圈珠三角 每日客流量:平日30萬、節假日80萬售 價：不售 管理費：60元/平方米 營業時間：am10：00pm10：00 最新租售率：100 物業開發融資方式：自有貸款 物業經營機構：天貿（集團）股份有限公司 物業管理公司：天貿物業管理公司負一層：吉之島整層首層：以國際二線品牌為主，溶入快時尚品牌 ZARA、G-STAR、GUE

13、SS、絲芙蘭、SWAROVSKI、勞力士 、帝舵二層：主要是國內一二線品牌服裝三層：主要是以天河城百貨為主，占90%，四層：主要是數碼手機產品為主，主力店有電影院，五層：天河城百貨，少許多租區域業態為兒童服裝及玩具六七層：主要為城市英雄動漫為主力店，周邊輕便餐飲及中式酒樓天河城百貨分布在二、三、四、五、七樓，由于商業結構，天河城百貨被分為幾塊，層與層之間沒有直接連接，七樓的天河城百貨主要經營業態為天河城名品折扣店。天河城業態分布天河城經驗總結： 天河城以“TEE MALL”為經營定位，以經營中高檔產品為主，是至今為止廣州經營最成功的大型綜合商場，分析其經營成功的原因，主要有以下幾點： 第一：在

14、開業初期，天河城經營策略為以吉之島、天河城百貨等大商家帶動其他商鋪的興旺； 第二：天河城為廣州首家“只租不賣”的綜合商場，沒有分散賣，從而能讓整個商場能執行統一經營、統一管理； 第三：根據市場變化，不斷創新，錯位經營。隨著天河商圈競爭的加劇，天河城在經營管理上依據市場變化，在提升商場裝修檔次的基礎上調整經營品牌，引進一線品牌商家，走高檔路線，與周邊其他商場錯位經營，從而保證商場的持續旺場 第四：商業業態布控較好，人流動線設計合理。公共設施概況公共設施概況分析1、單層面積約1.2萬-1.4萬平方米；長度約110米，寬度約120米；2、主通道寬度約6.6米-22米；3、走廊寬度約在3.6米-6.6

15、米；4、中庭尺寸直徑約在24米-30米，為活動現場及手扶梯方便人流導向；5、手扶梯每層平均6組左右，距離約在30米；6、垂直梯每層4-5組，每組3部并排排列其中一部為無障礙電梯，可通往負三層至七層；7、洗手間每層4組，相距約80-100米 項目公共設備情況匯總設備樓層面積是否有主次通道主通道寬度次通道寬度走廊寬度（最寬、最窄）中庭數量中庭尺寸中庭配套設施扶梯數量扶梯距離垂直梯數量垂直梯距離洗手間數量洗手間距離樓層負一層13750平方否3.6米3.6米無4組35-45米5組80-100米4間80-100米首層13750平方有6.6米+16.5米3.6米6.6米、3.6米230*24=720平方，

16、16.5*12=200平方，吉之島上方還有2*50平方中空無6組25米左右5組80-100米4間80-100米二層13750平方有6.6米+9米3.6米6.6米、3.6米無無無9組15-25米5組80-100米4間80-100米三層13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米無無無8組25-60米5組80-100米4間80-100米四層13754平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米無無無6組25米左右5組80-100米4間80-100米五層13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米無無無4組25-30米4組80-100米4間80-100米六層13750平方有6.6米3.6米6

17、.6米、3.6米無無無4組20-30米4組80-100米4間80-100米七層13750平方有6.6米3.6米6.6米、3.6米無無無2組60米4組80-100米4間80-100米整體業態及商家個數比例整體業態及商家個數比例分析1、業態面積方面，百貨比例最大33.22%，其次為餐飲16.95%，第三四分別為超市與娛樂16.14%與10.79%；2、商家個數方面，時裝比例最大34.12%，其次為餐飲18.24%，第三為兒童產品16.47%；3、綜合來講，天河城作為國內最知名歷史最悠久的購物中心之一，主要以百貨、餐飲、品牌服飾為主，娛樂業態比重較大項目總體業態面積項目總體業態面積及商家個數及商家個

18、數業態業態具體分類具體分類面積面積比例比例個數個數比例比例百貨百貨/ /超市超市超市超市11220 11220 16.14%16.14%1 1 0%0%便利店便利店220 220 0.32%0.32%3 3 1%1%百貨百貨23100 23100 33.22%33.22%7 7 3%3%娛樂娛樂/ /休閑休閑影院影院2000 2000 2.88%2.88%1 1 0%0%兒童娛樂中心兒童娛樂中心5500 5500 7.91%7.91%1 1 0%0%溜冰場溜冰場服裝服裝/ /配飾配飾/ /鞋帽鞋帽男裝男裝725 725 1.04%1.04%8 8 4%4%女裝女裝2820 2820 4.06%

19、4.06%45 45 22%22%綜合店綜合店4385 4385 6.31%6.31%12 12 6%6%鞋鞋/ /皮具皮具/ /箱包箱包鞋鞋/ /皮具皮具/ /箱包箱包740 740 1.06%1.06%11 11 5%5%美食美食輕便餐飲輕便餐飲2723 2723 3.92%3.92%18 18 9%9%特色餐飲特色餐飲1765 1765 2.54%2.54%6 6 3%3%大型酒樓大型酒樓7500 7500 10.79%10.79%5 5 2%2%珠寶精品類珠寶精品類珠寶珠寶/ /首飾首飾/ /配飾配飾526 526 0.76%0.76%14 14 7%7%鐘表鐘表295 295 0.4

20、2%0.42%8 8 4%4%工藝品工藝品/ /藝術品藝術品/ /禮禮品品140 140 0.20%0.20%3 3 1%1%眼鏡眼鏡400 400 0.58%0.58%4 4 2%2%玩具玩具/ /童裝童裝玩具玩具820 820 1.18%1.18%2 2 1%1%童裝童裝40 40 0.06%0.06%1 1 0%0%美容美發美容美發/ /個人護理個人護理美容美發美容美發/SPA380 380 0.55%0.55%2 2 1%1%化妝品化妝品570 570 0.82%0.82%5 5 2%2%藥品藥品/ /健康產品健康產品60 60 0.09%0.09%1 1 0%0%個人護理綜合店個人護

21、理綜合店 運動及用品運動及用品運動及體育用品運動及體育用品 家居家居/ /數碼數碼家居生活、家私家居生活、家私40 40 0.06%0.06%1 1 0%0%影音、數碼影音、數碼3333 3333 4.79%4.79%22 22 11%11%配套配套花店花店銀行、旅行社銀行、旅行社225 225 0.32%0.32%26 26 13%13%地產代理地產代理合計合計69527 69527 100.00%100.00%207 207 100%100%16%0%33%3%8%1%4%6%1%4%3%11%1% 0%0%1%1% 0%1% 1% 0%0%5%0%天河城業態比例圖天河城業態比例圖超市便利

22、店百貨影院兒童娛樂中心溜冰場男裝女裝綜合店鞋/皮具/箱包輕便餐飲特色餐飲大型酒樓整體商家品牌檔次比例整體商家品牌檔次比例整體商家品牌檔次比例經營檔次總面積面積比例個數比例超市709802500035%1 0.59%餐飲709801248018%31 18.24%國際二線709807201%3 1.76%國內一線709802343033%75 44.12%國內二線70980744010%44 25.88%不知名7098019103%16 9.41%合計7098070980100%170 100.00%分析1、業態面積方面，以國內一線品牌為主占33%，其次為國內二線10%，配以少量國際二線，無國際

23、一線品牌；2、商家個數方面，國內一線商家最多，為44.12%，其次為國內二線25.88%；3、綜合來講，天河城廣場以中檔偏高為主，主要以國內一線為主。超市0.50%便利店1.49%百貨0.50%娛樂/休閑1.00%服裝32.34%鞋/皮具/箱包5.47%餐飲14.43%珠寶精品類14.43%兒童系列1.49%美容美發/個人護理3.98%家居0.50%數碼10.95%配套/其他12.94%天河城總體業態商家個數比例天河城總體業態商家個數比例超市16.14%便利店0.32%百貨33.22%娛樂/休閑10.79%服裝11.41%鞋/皮具/箱包, 1.06%餐飲17.24%珠寶精品類, 1.96%兒童

24、系列, 1.24%美容美發/個人護理, 1.45%家居0.06%數碼, 4.79%配套/其他, 0.32%天河城總體業態面積比例天河城總體業態面積比例整體餐飲商家及面積整體餐飲商家及面積分析1、業態面積方面，特色餐飲為主，占47.13%，大型餐飲只有二家，稻香、怡景，面積分別為3500、2000 ；2、商家個數方面，以特色餐飲為主，占44.44%，其次為輕便餐飲37.04% ；3、綜合來講，天河城廣場的餐飲配套占比整個購物廣場的17.2%，可謂相當齊全，也同時為整個購物中心提供休閑用餐的良好去處天河城餐飲業態面積及商家數量比例天河城餐飲業態面積及商家數量比例業態業態面積面積比例比例個數個數比例

25、比例零食零食18180.15%0.15%3 311.11%11.11%輕便餐飲輕便餐飲8208206.84%6.84%101037.04%37.04%特色餐飲特色餐飲5650565047.13%47.13%121244.44%44.44%大型餐飲大型餐飲5500550045.88%45.88%2 27.41%7.41%合計合計1198811988100.00%100.00%2727100.00%100.00%零食, 0.15%輕便餐飲, 6.84%特色餐飲47.13%大型餐飲45.88%天河城餐飲業態面積比例天河城餐飲業態面積比例零食11.11%輕便餐飲37.04%特色餐飲44.44%大型餐飲

26、7.41%天河城餐飲業態商家數量比例天河城餐飲業態商家數量比例天河城品牌名稱使用面積建筑面積業態美珍香612零食金旺莊612零食美心西餅612零食Pacific coffee company50111 輕便餐飲星巴克咖啡150333 輕便餐飲哈根達斯65144 輕便餐飲芭克閃冰1533 輕便餐飲Leonidas1533 輕便餐飲水果撈2550輕便餐飲仙蹤林250500特色餐飲斯域咖啡廳5071輕便餐飲酷酷爵60120輕便餐飲宴江南8001143 特色餐飲金剛宴600857 特色餐飲銀座小拾600857 特色餐飲大家樂450643 特色餐飲味千拉面300429 特色餐飲真功夫400571 特色餐

27、飲肯德基400571 特色餐飲東方既白350500 輕便餐飲芭客閃冰4080 輕便餐飲泰滿冠7001000特色餐飲必勝客400570特色餐飲大家樂燒味店350500特色餐飲意粉屋400570特色餐飲怡景20002857大型餐飲稻香35005000大型餐飲天河城零售業態面積及商家數量比例天河城零售業態面積及商家數量比例業態面積比例個數比例服飾251028.39%3137.80%鞋包皮具7408.37%1113.41%珠寶精品5265.95%1417.07%鐘表2953.34%78.54%禮品1401.58%33.66%眼鏡4004.52%44.88%童裝玩具8609.73%33.66%家居生活400.45%11.22%數碼電訊333037.67%89.76%合計8841100.00%82100.00%整體零售商家面積及個數比例整體零售商家面積及個數比例服飾28%鞋包皮具8%珠