1、隨著2010年世博會的臨近和上海城市化進程的加快，南匯在已 從上海的腹地走向了發展的前沿。根據上海市“十一五”規劃將南匯 確定為四大經濟發展板塊中大浦東板塊的重要組成部分。城市的不斷 向南拓展，依托浦東國際機場和洋山深水港，南匯正在成為上海經濟 發展的核心陣地。根據南匯區“十一五”規劃，高速路、軌道交通等市政基礎設施 的建設，展示了南匯鮮明時代特色的現代化城區形象，為區域的人口 導入、經濟發展提倡良好的社會基礎。周浦位于浦東新區與南匯區交接處，與臨近的康橋鎮合稱為“周 康地區”。隨著洋山深水港的建設及跨海大橋的通車，周康地區將成 為市區至蘆潮港的必經之路，是南匯的入口和對外展示窗口。根據南 匯

2、整體發展規劃，周浦被列入周康綜合經濟圈，受到浦東開發建設的 強力輻射，借助康橋工業區的先發優勢，依托區域綜合產業基礎，周 浦鎮面臨t載難逢的發展機遇。受城區改造的影響，周浦房地產市場逐漸繁榮起來，我司改造地 塊為周浦老鎮21#地塊項目。本項目的開發對改善周浦鎮區的面貌， 拉動周浦房地產發展有著非常重要的意義。第一部分南匯區市場分析、南匯區概述1、區域簡介南匯位于黃浦江東岸，杭州灣畔。西與閔行區接壤，北與浦東新 區毗鄰，西南與奉賢區交界，東南兩側瀕臨東海，海岸線長45公里。 正在建設中的上海國際集裝箱航運中心、洋山深水港陸地區域就在南 匯蘆潮港鎮。南匯全區設鎮24個，市級開發區1個（康橋工業區）

3、、區級開發 區5個（南匯工業園區、航頭商城經濟技術發展區、濱海旅游度假區、 現代農業園區、惠南新城開發區）、市屬農場3個。全區面積688.9平方公里，2006年年末常住人口 92.98萬人，其 中戶籍人口 72.73萬人，外來人口 20.25萬人。隨著上海加快建設” 一個龍頭、三個屮心”和浦東的開發開放，南匯已從上海的”腹地”走 向改革開放的前沿。2、經濟發展2003-2006年四年中，南匯主要經濟指標均實現了翻番，地區生 產總值從158.2億元增加到350.2億元，年均增長22%；工業總產值 從379.5億元增加到761.5億元，年均增長19%；財政收入從25.7億 元增加到106.9億元，

4、年均增長42.8%,其屮，地方財政收入從8.1 億元增加到33.5億元，年均增長42.6%；地方可支配財力從17.7億 元增加到56.8億元，年均增長33.8%o人民生活水平逐年提高，城鎮 職工人均年平均工資從18186元增加到27834元，年均增長11.2%； 農村居民人均年純收入從6067元增加到8546元，年均增長8.9%； 全區累計新增就業崗位15萬個，有24.8萬農民納入“鎮保s城市 化率從30.4%提咼到55%o經濟結構優化調整，三次產業協調發展。2006年全區三次產業 比重調整為47 54.5： 40.8o與上年相比，第一產業下降0.8個百分 點，第二產業下降4.6個百分點，第三

5、產業上升5.4個百分點。3、居民生活水平城鄉居民收入穩步增長，生活水平顯著提高，消費結構明顯變化。 全區城鎮職工人均年平均工資27834元，比上年增長10.3%；據200 戶農村住戶抽樣調查資料反映，農村居民人均年純收入8546元，比 上年增長9.9%。據統計，城鎮居民人均居住面積12.7平方米，農村 居民人均居住面積19.2平方米。二、南匯區發展規劃k整體功能發展規劃南匯“十一五”規劃，堅持“北聯浦東、南拓臨港”的發展方針, 充分依托“兩港”優勢，深化發展海洋事業和海洋產業的功能定位， 扎實推進工業化、城市化和新農村建設，大力發展各項社會事業。主 動服從服務于國家戰略和上海建設“沿海、沿江、

6、沿邊”三大經濟發 展軸的戰略為出發點，加快調整和優化全區產業布局發展規劃，著重 沿海經濟發展軸的建設,加快培育區域增長極。要形成特征鮮明的“一 核三圈三帶”的形態特色：一核以海港新城為核心。港口經濟圈一一依托深水港建設和未來經濟社會發展核心區的 潛在優勢，借助周邊發達的集疏運網絡，大力發展裝備工業、現代物 流業、旅游業和現代服務業，形成以海港新城城市化地區、現代物流 園區及臨港綜合經濟園區為主體的產業聯動體系。周康綜合經濟圈傢托浦東卄農建殺的強力福財，借助康 橋工生區的屯農優勢，丈力安展汽車眾部件畑工業、電&電器 制造業、醫嚙凜復業.信息服務業劣行業。餉快周浦老鎮區改造 步伐，欽級完喜

7、牡會各項*業，形啟皿康橋地區.周浦地&鬲空 俸的探合產建基惠南科教經濟圈依托惠南相對雄厚的經濟基礎和文化底蘊,大力發展高等職業培訓、旅游娛樂、物流配送、現代都市農業和外向型加工業，形成以南匯科教園區、南匯工業園區、南六公路旅游線和 現代農業園區為主體的產業基地。外環線經濟帶以外環線5個節點為組團式經濟增長點，加快 楊高南路創業園和申江南路it配套園區的建設步伐，使之成為“十 五”期間的主要經濟發展帶。遠東大道經濟帶充分依托兩港優勢和綜合交通體系，加快上 海臨港綜合經濟開發區和市級旅游區的景點開發，建成連接空港和海 港的新型經濟帶。滬蘆高速公路經濟帶以滬蘆高速公路交通區位的優勢，吸納 國

8、內外資本在其沿線的4個節點的集中投入，使資金、技術、勞動力 等要素迅速聚集，形成“高速公路產業帶”。努力提升康橋工業區、惠南科教園區和南匯工業園區的能級， 加快上海臨港綜合經濟開發區、港城物流產業區、國際醫學園區和信 息產業園區的規劃建設和功能培育。規劃設計好各經濟圈內的產業布 局，使圈一軸成網，形成全區產業布局的網格化設置。要堅持二、三產業共同推動經濟的產業發展方針，逐步構筑以高 新技術為基礎、現代服務業為先導、現代裝備工業為支柱，特色鮮明、 重點突出、體現臨港經濟特征的多元產業體系，努力構筑“現代裝備 工業基地、現代物流基地和信息產業基地冬笫三產業重點發展信息 產業、現代物流業、中介服務業

9、、金融業、旅游業和房地產業，努力健全公用事業和社區服務。2、道路發展規劃根據南匯區“十一五”道路規劃，從2006年到2010年，南匯境 內將新建二級以上道路22條，總長250公里，估算總投資195億元。 機場高速(a15)、羅山南路(a3)、兩港大道等6條主要道路已在建設 進程中，基本形成“十一橫十六縱”的道路網絡，打通南匯區與浦東 新區的道路接口，向大浦東的方向發展。根據上海市城市總體規劃，浦東鐵路以“東線”方案為實施方案, 規劃從浦東鐵路引線進入浦東國際機場和臨港新城。市域軌道交通線 r3自浦東新區南下，經周浦、惠南鎮，沿遠東大道進入上海臨港新 城產業區及臨港新城，該條線路計劃在2010年

10、前建設完成。另一方面，隨著東海大橋的全面貫通，遠東大道延伸段、滬蘆高 速公路及軌道交通11號線建設項目的推進，均對南匯的發展起到良 好的推動作用。特別說明：臨港新城的規劃建設對于南匯乃至上海城市的戰略發展具有舉 足輕重的影響，是上海市委市政府建設上海國際航運中心的一項國家 戰略，從上海發展大局出發作出的一項重大戰略決策，由此，上海將 真正意義上的戰略發展從“沿江(黃浦江)”轉為“臨海(東海)”的跨越式大發展。三、南匯房地產市場概況前南匯樓盤主要集中在三人區域內一一周康板塊、航頭鎮、惠 南鎮，其中周康板塊是南匯區距離上海市中心最近的一個板塊，區域 內樓盤價格普遍在5000元/平方米以上。三大板塊

11、的現狀如下：【航頭板塊】普通住宅銷售受限交通配套 板塊介紹航頭板塊由于處在周康地區和惠南鎮的中間，擔負起了銜接這兩 大經濟重鎮的任務。根據南匯的新一輪規劃，航頭將大力發展商貿流 通、倉儲、配送等產業，形成生產和生活資料流通集散地。目前已有 10多個國家和地區的30多家中外企業、客商投資落戶航頭。板塊樓市介紹相對應這些高端企業，航頭房地產業一直以開發高檔別墅為主，航頭 鎮上低價房總量不大，典型樓盤有東方夏威夷、生茂養園、愛法奧 朗新莊園等。航頭鎮內人氣明顯不如周康、惠南地區，滬南公路，沿 途有大量的企業、農宅和高檔別墅區。ft頭板塊適宜居住程度較低 交通不暢。目前在該區域的公交系統以長途線路居多

12、，如滬南線、 廣野專線、原野專線等，大部分是在浦東境內運行的公交線。配套設施尚待完善。整個航頭鎮目前比較大型的生活配套設施只 有一個農工商大賣場和蘇杭家具大賣場，rti于人氣不旺的緣故很 少有商家選擇周邊小商鋪經營，在金色航城商業街尚未形成。【惠南板塊】大學城概念板塊板塊介紹 南匯區政治、文化中心，重點發展人學園區產業。板塊樓市介紹南匯大學城的概念透支了該區域的購買力，區域供應大增、樓盤 價格又偏高，05、06年一度處于滯銷狀態，受宏觀調控的影響，06 年價格回落近500元，07年受股市、樓市整體大環境的影響，惠南 鎮樓市有所凹暖。僅適宜當地居民和浦東機場工作人員居住位置太偏。惠南板塊距人民廣

13、場單程至少1個半小時的公交車程, 區域內可供選擇的公交線路也只有一些郊區線路，如此遠的距離, 使得市區的購房者鮮少問津，其購房群體以本地居民和機場工作 人員為主。配套成熟、發揮“衛星城效應”。板塊內配套相當成熟，老鎮上商 業設施以世紀聯華為聚點向四周擴散，幾乎所用的生活需求都能 在該板塊得到滿足。【周康板塊】低價狂追浦東三林北蔡板塊介紹周康板塊是指南匯周浦鎮和康橋鎮的聯合居住社區，緊鄰浦東新 區的三林和北蔡板塊。板塊樓市介紹周康板塊雖與三林、北蔡板塊相鄰，但房價要比北蔡低3000元/ 平方米，比三林低2500 7u/平方米，價格優勢是周康板塊的最大賣點。 目前周康板塊房價尚屬合理，大部分樓盤是

14、按周邊配套的成熟度來定 價。中邦城市、菱翔苑、匯康公寓這種臨近板塊內成熟配套的樓盤， 定價較高，而像寧怡苑、康庭苑這種周邊配套尚待開發的樓盤，定價 則較低，這兩種類型的樓盤市場接受程度都較高。周康板塊較適宜居住樓盤價格優勢。緊鄰浦東新區，到市中心距離較近，且價格較三 林、北蔡板塊偏低，是吸引購房者的主因。周邊生活配套日趨成熟。周浦鎮商業歷來較發達，索有“小上海” 之稱。52000平方米天潤發大賣場；鎮中心最熱鬧的康沈路步行 街；在步行街的北面，沿著康沈路步行20米左右，已建成的小上 海休閑廣場一期，使得周浦半活配套商業發展較為成熟。軌道交通規劃到位，公交系統四通八達。規劃中的軌道交通建設 止在

15、緊鑼密鼓的進行中，屆時將在周康板塊設立站點（軌道交通11 號線由嘉定安亭至臨港新城，計劃2009年建成。）周康板塊公交 系統四通八達，到火車站、人民廣場、萬休館、陸家嘴等地均有 直達公交車。小結：南范集聚港口誡市篁支農展的卷特優勢，皿臨港新誡鬲安展纟皿和屮皿，攜孚惠南祕塊、航杲祕塊、周涼祕塊三丈祕塊南處聯劭，衣"港卄、橋通、城用"的上除國除航運屮皿建說丈持局下，南范房地產市場安展潛力匡女。而周苗祕塊的房地產市場在 南范震俸怨濟農展的帶働下，係托周涼探金證晞圏的建殺、產業 證濟的安展，系來幡值潛力最可限量。第二部分周浦鎮市場分析、周浦鎮介紹周浦與惠南是南匯的二人重鎮，其中周浦

16、地區作為南匯區內距離 上海市區最近的地區，處于由市區至深水港以及南匯腹地的經濟走廊 的核心范圍，也是南匯耳前規劃中唯一擁有市級工業園區（康橋工業 園區）的城鎮。周浦中心鎮由現周浦鎮、康橋鎮組成，集上海地區著 名的古鎮與新興鎮于一體，是南匯區綜合經濟實力較為發達的地區之 o周浦鎮歷史悠久，是上海最著名的古鎮之一，距今已有1300余 年歷史，有“浦東十八鎮，周浦第一鎮”之稱。隨著周浦中心鎮規劃的進一步完善，城鎮的不斷發展，該區域正 逐步成為周康地區的政治文化中心，其功能定位為適宜健康生活要求 的人居環境典范。目前周浦常住人口 16萬，流動人口 5萬，未來將導入20萬的市 區動遷人口。二、區域道路交

17、通狀況道路滬南公路為城鎮交通性主干道;康沈路和秀沿路規劃為城鎮生活性干道：其屮康沈路為景觀道路;秀沿路為區域商業中心；-交通公共交通：581、639、申周線、周南線、滬南線、旅游二號線等直通市區和浦東；快速干道：規劃建造的軌道交通r3線，聯通市區和海港新城；鐵路：規劃建設的浦東鐵路等。三、周康商業規劃k周康地區的現代旅游休閑商業與服務業集聚區周浦商業繁榮素有“小上海”之稱，未來商業發展中體現“古、 特”等特征，小上海旅游文化城通過進一步的打造，旅游娛樂休閑等 現代生活服務業來成為區域性的商業特色；此外，基于康橋工業區、 國際醫學園區和中國電信產業園區在區內的匯聚，產生了對生產性服 務業和部分總

18、部經濟的巨大需求，發展信息、醫療服務等專業商務服 務及配套娛樂休閑等現代服務業，形成南匯區重要的專業性商務服務 集聚區。兩大商圈一是在r3輕軌站點左側將建設一個shopping mall,集購物、 餐飲、娛樂、休閑復合功能的購物中心。此處緊靠國際醫藥園區和康 橋商務區，建立部分商務樓宇，發展貿易、物流、房地產、金融、法 律、會計、咨詢、廣告等綜合性商務服務。形成一個以零售餐飲、娛 樂商業以及行政、商務辦公集聚的綜合性商圈。二是在周浦康沈路秀沿路交界處打造一個以娛樂休閑商業為特 色的商圈，連通秀沿路購物娛樂休閑街、康沈路旅游休閑商業街，商 圈內的小上海旅游文化商城通過進一步改造，形成具有濃厚文化

19、氛圍 的現代化具有旅游、觀光、購物等功能的商業景觀。延伸出中大街作 為步行街，經營以各種旅游、文化小商品為主休閑購物商街。兩大商街，秀沿路與康沈路秀沿路是新打造的一條商業街，沿線有購物中心、天潤發超市、四星級酒店、康橋半島別墅特色商業等，成為新型的購物娛樂休閑街。康沈路作為目前商業繁華地段，經過對現有商業的整合，將打造成為娛樂休閑與餐飲為主的商業街。“一軸兩塊”，以r3線為中軸，打造兩塊現代商務服務集聚區。r3線兩側，有國際醫學園區和康橋商務區兩人園區，圍繞兩人 園區，發展生產性服務業及綜合性商務服務業。一塊是在周鄧路與 r3線交匯處，發展it、醫藥、電子汽車等專業性商務服務；另一塊 是r3線

20、與秀沿路交匯處，靠近輕軌站商圈，發展綜合性商務服務業。小結：康橋工業區、國際醫學園區和中國電信產業園區在區內的匯聚， 促進周浦板塊內專業性商務服務配套的形成。康沈路商業已經發展成熟；秀沿路商業也初具雛形“兩街兩圈” 的規劃設想初具規模。從周浦的商業整體規劃可以看出，未來板塊內商業規模較大，市 場供應略過于求。主耍矛盾凸顯在產品形態過于類似，板塊區域 內供應三個集中，即時間、戶型、面積。集中商業以及眾多新建小區的社區底商使未來商業市場競爭激 烈，位置與價格、產品特性尤其關鍵。四、周浦區域普通住宅市場及商業市場分析(-)普通住宅市場1、普通住宅市場概述周浦住宅開發主要圍繞老鎮區及學區建造，在售項冃

21、以老鎮區為 中心，向四周發散。老鎮區的改造、商業配套設施的建設、與浦東住 宅市場的差價，拉動了周浦住宅市場的迅猛發展。2> 2005年到2007年上半年普通住宅市場價格走勢分析年份成交均價2005 年45382006 年52232007 年 1-5 月5839周浦05-07年普通住宅價格走勢單位：元/平米583950006000400030002000分析:從上述圖表中不難看出周浦普通住宅價格05年至今一直處于直 線上升狀態，05、06年的政策調控對地區的價格增長沖擊不大，年 增長率維持在12%以上，超過上海市整體市場增長率。而07年上半 年較05年價格拉升超過1000元，未來區域價格漲

22、勢依然看好。2、代表樓盤個案介紹2007. 05總建面主力房型樓盤名稱樓盤侍胃成交均價（萬護）(m2)綠化率2 房：102-108綠洲康城康橋路1368號698722.43 房：126-15043.82 房：96100中邦城市秀沿路867弄642535.383 房：113-140402 房：95綠地東上海滬南路3185號6606513 房：130-140512 房：95-98龍威茗庭沈周路1939號545253 房：118-132402 房：80-95美林小城滬南路3468號5643353 房：110-12040日月星城川周路4086弄549372 房：85-873房：-402 房：87-11

23、2菱翔苑三期年家浜路461弄540820443 房：107-132分析:周浦住宅依據項目整體規模及周邊配套的差異，價格主要集屮在 5500元左右和6500元左右兩個價格段內。多數個案為人盤開發，整 體體量在20萬平方米以上，規模優勢明顯，樓盤本身的配套設施相 對齊全。但周浦住宅內動遷安置客戶較多，這也是住宅價格偏低的一 個主要因素。隨著房產形式的轉好，周浦住宅市場面臨新的機遇，區 域價格在大浦東的帶動下，升值空間較大。(-)商業市場分析1、現有商業市場分析周浦板塊商業分布主要在康沈路兩側，目前經營狀況已經趨于成 熟，主要商業集中于川周路-年家浜路路段，此外川周路、中大路、 年家浜路以及康沈公路

24、(年家浜路-繁榮路)段有部分成型時間較長 而檔次偏低的商業，這些商業組成了周浦鎮目前的商業圈。康沈路1. 5公里范圍內的商業分布圖ju冋21zj禺i土珪如1酒'仁1次川周公路至a段關岳西路社區商業住宅底商圍介式中檔關岳西路至社區商業住宅底商圍合式b段年家浜路綜合商業商業廣場集中式中檔年家浜路至點、線c段繁榮路社區商業住宅底商中低檔q r? a段（川周路-關岳西路）商業設施以早期建造小區的社區商業 為主，經營混亂、檔次較低。該路段商業成型時間較早，是隨著周浦早期的老公房入住而形成 的社區型商業，但檔次較低，缺乏整體規劃，業種業態分別凌亂，以 經營雜貨、中介、五金為主。 b段（關岳西路一年

25、家浜路）作為中心路段，起到了承上啟下 的銜接作用。該路段距離不長，是周浦鎮的主要購物街道，新建社區立雪苑底 商與小上海旅游文化城連成一片，形成規模化，且周浦鎮到市區的交 通線路集中與此，同吋又是政府給予支持的購物步行街，檔次為中高 檔，經營業種以美容美發、五金建材為主，檔次較前一路段有所提高。c段商業規模小、檔次低、人氣不足該路段的商業氛圍較b段相去甚遠，以汽配維修、小型炒市、煙酒雜貨店為主。2、2005年到2007年上半年商業市場價格走勢分析年份成交均價2005 年94512006 年110052007 年 1-5 月9179周浦商業05-07年價格走勢分析:商業的銷售價格受到地段、房型而積

26、、樓層等眾多因素的影響, 06年位于鎮中心的小上海旅游文化城的銷售（售價在15000-3000元 之間）拉動了整個鎮區商業的銷售均價，使得06年較05年上漲超過 500元。07年商業整層等大面積商鋪銷售較多，致使整體價格被拉低。3、在售個案情況簡介小上海旅游文化城（二期）樓盤地址：康沈路1611弄建筑面積：15913 m2物業形態:1-3層商鋪銷售價格：12000-35000元/nf租金價格：2-5.5元/冊/天物業費用：35元/017月經營業態：以服飾、餐飲為主小上海旅游文化城位于上海市南匯區周浦鎮中心。項目東臨周市 路、南靠年家浜路、西到康沈路、北起中大街，總占地面積58478平 方米，總

27、建筑面積約90000 m2,目前在售的為其二期。分析：其鋪位多為上下2層，單套面積在120-300 m2z間，也有部分 單層與上下3層的單元，其而積分別為70350 m2o目前該案對外以招商工作為主，其租金報價為：單二層鋪位:2元/冊/天;上下二層鋪位：3.2元/打/天；單底 層鋪位：55元/耐/天項耳物業管理費為3. 5元/rtf/月，租賃合約期為35年，簽約 3年以上的租金按5%遞增。美林商業休閑廣場體縄豐勻曷公* » # »樓盤地址：浦東滬南路3468弄建筑面積:22766 m2物業形態:1-2層商鋪單元面積：50-200 m2銷售價格:12000元/冊租金價格：2-

28、5.5元/h17天物業費用：2元/itf/月經營業態：以大型超市、餐飲、休閑為主美林商業休閑廣場位于周康生活區的中心位置，毗鄰滬南公路、 上南路，總建面為22766平方米，共由3幢商業建筑組成，總套數為101套。該項目依托美林小城這個35萬平方米的成熟大型社區，為 其未來的經營前景作出了良好鋪墊。分析：1、區域劃分a商場為沿街商業，共有25套商鋪，其中18套為上下二層鋪位, 面積在 140-300平方米，剩余的7套為三層的大面積單元，面 積在300-400平方米。b商場位丁 a商場南面，與a商場組成一條商業內街，其鋪位多 為單層中、小面積商業，單套面積控制在30-150平方米之間。c商場為一個

29、半圓型商鋪，共57個單元，其面積為40-200平方 米z間，與前面二個商場共同組成了一個商業休閑廣場。2、銷售策略該項冃承諾有3年，平均每年8%的回報，且其回報可以一次性 折入房價。3、業態定位a商場一、二層：特色餐飲一條街；三層：網吧、健身、棋牌室 等休閑娛樂商業。b商場主要為社區生活配套，包括咖啡店，茶飲等休閑業態。c商場整體招租中大型品牌超市（國美電器）。小結:周浦未來供應量較大，供應集中在小上海旅游文化城二期、小 上海休閑廣場、滬南公路的美林小城、川周公路沿線的社區底 商、沈康公路（年家浜路以南）沿線以及秀沿路沿線。目前在售商業的戶型面積較為單一，多為1-2層或1-3層聯體 出售，面積

30、在150-300平方米左右，單套面積大、總價較高。周浦商業租金范圍一樓商業5.5-7元/平方米/天；1-2樓聯體出租3-3.5元/平方米/天；二樓單層出租1.5-2.5元/平方米/天。周浦商業的售價層次不齊，康沈公路（川周公路-年家浜路） 沿線的商鋪售價高企，12000-34000元/平方米，實際成交價格 也達到15000 7c/平方米，未來售價還將有上升趨勢。而滬南路 美林小城的商鋪價格相對偏低，目前售價在12000元/平方米。客源以外省市及區域本地客戶購買為主。社區商業未進行統一的定位規劃，業態較為混雜。雖然周浦商業面臨較大的供應量，但目前來看商業缺乏良好的業 態規劃定位，在經營的商品上缺

31、乏特色，商業的價值不能最大化。本 項目商業的開發重點關注建筑規劃及業態定位，以期能夠為周浦商業 市場樹立新的典范。市場部分總結:通過/述闡述最璉安觀，衣"衡港新械a "誡九鎮"劣上 修市政舟立規刻安展毅鍥節，“罔城如盯、“新誡建裁復得南 范區房地產市場農展而臨嘴所不簾的機逼，而周淌作鬲南范鏡入 市區的"丈門”，房地產卄安也在的火血荼的述行屮，房地產市 場處于安展的/打階段。曼07耳樓市回叭南范"悔港新誡” 規型建殺、體玄"空港新城規刻建筱、周凍探合證晞圏建殺、 基舷馳鳥說施的憲善.委通網給鑄遂衢憲#、浦東樓市的拉動普 多項利多

32、4;素的鬱響，周淌房產市場一略看漲。癢項10地塊保于周浦鎮屮皿&的後置，是周浦鎮僅韋的核皿 地段，僵井“上味韓游夂化城“的運營，該地段史啟鬲育家於 芋乞空地。而項囪邊律在此時段卄農，無軻上誨市房地產丈黑說 匹是周詰鎮房地產市場小猱說杓處于市場®礒階段，市場剛性需 朮尊敘，房價一略看漲，©此癢項內的卄安占據夭時、地利，項 耳報資請看虧。第三部分項目地塊及其周邊情況介紹一、項目地理位置本項口位于周浦鎮中心，東瞰周浦鎮中心小學，西臨滬南公路、 康沈路和正在建設的文化商城，以及新規劃的周市路邊，南臨周浦商 業主干道，年家浜路和農工商超市，北臨周川公路。二、本項地塊目前現狀地

33、塊處于基礎平地階段。三、目前項目周圍概況住宅環境冃前項冃周邊康沈路以老住宅區為主，滬南路沿線以新建住宅區（包涵動遷居民區）為主，整體住宅檔次不高。日常生活配套位于周浦鎮中心，周浦商業網點中心區，日常生活商業配套設施 完善，小上海商業廣場、美林商業廣場、康沈路主商業街區、年家浜 路等完善的商業配套設施。四、項目周邊交通狀況本項冃周邊的現有的公交線路有581、639、中周線、周南線、滬南線等。同時規劃建造的軌道r3線（市區至海港新城）、浦東鐵路等均途徑周浦鎮。第四部分項目開發建設方案一、開發項目概況1、建設項目名稱信誠麗都苑暫定2、開發商：上海海若房地產開發有限公司3、企業性質：有限責任公司開發商

34、上海海若房地產開發有限公司是較具開發實力和開發經 驗的房地產企業。該項0的管理團隊由高級工程師2名、工程師2名、 會計師1名、統計師1名、助理工程師6名組成。本公司成立后，已經成功開發了鑫浦商廈和剛竣工的麗都家園,積累了很強的開發經驗和關系網絡。4、開發投資項目概況本樓盤位于周浦鎮中心區域的主要商業地段，南接年家浜路，西 臨文化商城，東臨新育公寓和周浦鎮中興小學，北臨文馨苑二期，是 周浦鎮的金盆腹地。土地座落:上海市南匯區周浦鎮年家浜路北側土地性質：國有土地，批租70年 土地用途：商品房，公建 土地面積：36831平方米二、建設方案 第一章規劃及建筑設計說明一.規劃設計概況1、區位與環境周浦鎮

35、老城區21#地塊位于上海市南匯區周浦鎮中心地帶， 毗鄰鎮中心廣場，依托現有的生活區和已建成的小上海商城，中 小學，超市，公共停車點等各項公共配套設施，該小區的區位位 置優越，交通便利，環境怡人，是鎮中心理想的中高檔居住地。2自然現狀該項冃占地36831平方米，基地原為舊街宅地，北臨關岳路, 西臨24米寬規劃道路，屮大街步行街將基地分為南北兩塊。此項 目為舊城改造項目，一期動遷居民的回遷房，二期為商品住宅和 賓館。二、規劃設計本規劃以人為中心，以整休社會效益、經濟效益與環境效益三者 統一為基準點，著意為動遷居民創造較優質的生活環境；塑造都市中 自然優美、舒適便捷、衛生安全的怡然棲息之地。1、住宅

36、規劃a、總休布局中以一條環形的小區主要交通道路將整個地塊有機的分 隔。b、整個小區包括六層的多層住宅、小高層住宅兩種住宅類型。在小區環路的南側布置了 8幢六層住宅；環路北側設計了兩 幢18層的點式住宅，一層沿中大街設店鋪。沿24米規劃道路設 計5層的商業建筑。二期設計了兩棟11, 18層公寓式酒店，17 層賓館。2、商業規劃“商業綜合體+商業步行街”兩重商業設施體系a、基地將延伸中大街建成一條商業步行街，結合關岳路（二期用地） 周市路（規劃拓寬至24米）建設的商業綜合體，形成了此區域特 有的商業氛圍。b、周浦，位丁上海市東南部南匯區的西北端，西鄰閔行區浦江鎮， 北接康橋鎮，東靠南匯區祝橋鎮，南

37、與南匯區航頭鎮接壤，是南 匯區內距離上海市區最近的地區。周康地區毗鄰浦東新區，是屮 心城區的東南門戶。在建設中的四高小區（90000平方米），醫學園區使周浦的人口將急劇增加;c、商業服務配套設施以相對集中和最大限度的方便居民使用為原則, 充分考慮結合周圍設施狀況，依據現狀的要求并結合周浦鎮的實 際情況設置較有規模的商業綜合體，以餐飲娛樂業為主，在業態 上與小上海商城達到互補。3、城市輪廓線設計中大街作為周浦鎮的標志步行街,需要重點考慮建筑形態對 城市形象的影響，形成良好的城市印象。通過沿街建筑的層數的 不同，高低變化使建筑的天際線豐富多變。三、建筑設計a、基地內人車分流，由南到北設置了一條步行

38、景觀軸，通過四季植 物的配置，自然與規整相結合的布局，“綠”的滲透、交融，建筑 與環境相聯貫、穿插、統一中求變化，形成了怡人的空間形態。b、住宅根據回遷的要求，設計了多種戶型，在滿足基本功能的前提 下，通過合理的組合，營造出較有品質的居住空間。c、在充分合理的安排好各項功能的前提下，在建筑的整體造型的細 部處理上汲取嚴謹的整體造型和豐富、典雅的風格，并以現代的 手法加以提煉，又注重在尺度上與周邊建筑和諧統一，使之成為 周浦鎮中心的又一標志性的居住小區。在商業建筑的立血處理上, 通過虛實的對比，新型的建筑材料，現代的構圖手法，體現了建 筑強烈的雕塑感；結合廣告、彩旗、裝飾物、標示牌營造了濃厚 的

39、商業氛圍和歡樂的節日氣氛，讓人流連忘返。四、綠化設計小區綠化設計以小區中心綠化與人行道的條形綠化和宅前、庭院 綠化組成環境優美的居住、休閑環境。由小區中央的綠軸，結合步行 道路設置兒童樂園、體育設施，形成一個有機的、互相貫通的極富人 情味的室外鄰里交流空間。同時為兒童、老人的活動交往提供了高質 量的環境空間。綜合技術經濟指標項目計量單位數值所占比重（）規劃總用地(m2)36831總建筑面積(m2)122033100地下(m2)2391419.6(m2)9811980.4其中100住宅建筑面積(m2)3178232.4商業建筑面積(m2)3592336.6公寓式酒店(m2)1640016. 7酒

40、店、辦公(m2)1401414. 3住宅總戶數（戶）450100公寓式酒店總戶數（戶）232100停車數量（臺）523itlh458地h65建筑密度%37. 1容積率2. 66綠化率17.3人口總量（萬人）0. 25人口毛密度（人/公頃）70規劃用地平衡表項目用地面積（ha）比例（）規劃總用地面積36. 8100居住用地16.745.4公共設施用地11.932.3其中商業建筑用地7.420. 1賓館建筑用地4.512.2公共綠地7.520.4道路廣場用地0.71.9分期綜合技術經濟指標項目計量單位數值所占比重（）一期規劃總用地(m2)22202總建筑面積(m2)56296100地下(m2)55

41、149.8地上(m2)5078290.2英中100住宅建筑面積(m2)3178262.6商業建筑面積(m2)1900037.4住宅戶數居住總戶數（戶）450100多層住宅（戶）21648高層住宅（戶）23452停車數量地上臺38地下臺180占地面積(m2)8234建筑密度%37.6容積率2.29綠地率%19. 5二期規劃總用地(m2)12826總建筑面積(m2)65737100地下(m2)184002&0地上(m2)4733772.0其中100公寓酒店建筑面積(m2)1640034.6商業建筑面積(m2)1692335.8酒店，辦公建筑面積(m2)1401429.6公寓式酒店總戶數（戶

42、）232停車數量地上臺19地下臺360占地面積(m2)5435建筑密度%42.4容積率3. 69綠地率%15.7第二章給排水設計一、給水系統設計1、生活給水方式：地下室利用市政壓力直接供水；多層住宅采用變頻水泵供水；高層商住樓、賓館采用市政壓力直接供水、屋頂水箱供水聯合的供水方式。2、熱水：本工程住宅熱水釆用燃氣熱水器，分戶制備供應。二、消防系統設計室外消防用水量為30l/s,室內消火栓用水量40l/s,自動噴淋 用水量30l/so1、室外消防本工程室外設室外消火栓，其間距不超過120m,距道路邊不大 于2. 0m,距建筑物外墻不小于5. onio2、室內消火栓滅火系統室內采用臨時高壓消防給水

43、系統。在地卜'室設備用房設置消火栓 給水泵2臺，一用一備，互為備用，消防泵直接抽吸市政給水管，不 設消防水池。3、自動噴水滅火系統本工程自動噴淋系統采用濕式自動噴水滅火系統。地下室設置2 臺噴淋泵，一用一備，噴淋泵直接抽吸市政給水管，不設消防水池。4、滅火器配置：本工程按中危險級設磷酸鞍鹽干粉滅火器。三、排水系統設計1、排水體制：室內污、廢水分流，室外雨、污水分流。2、污水系統設計：a 生活污水量按生活用水量的90%計，最高日生活污水量為 882. 6m7d,最大時生活污水量為94. 87m3/hob室內生活污廢水經收集后排入室外污水管網，餐飲業含油廢水經 隔油池處理后排入室外污水管，

44、上述污水經室外污水管網收集后排入 市政污水管網。3、雨水系統設計：5544 (p°3 -0.42)"亠 m 亠 7p、°82 + 0.07 1gpa雨水量：按上海市暴雨強度公式，v + 1u + / lg尸)重現期按3年考慮。徑流系數0.65o設計匯水面積368公頃，雨水 總流量670l/s,擬分別設dn600和dn500排水管排入就近市政雨水 管。b單體屋面雨水匯合后排入雨水井；室外設若干雨水口，匯集地表 水，最后接入雨水井。第三章暖通空調一、空調冷、暖負荷及采暖負荷估算數據本工程住宅裙房的商業部分可設計小型中央空調系統，采用變冷 媒流量商用空調機組，結合全熱交

45、換新風換氣機組。該空調形式系統 組合靈活，管理方便，運行節能。二、空調系統形式、控制方式及節能措施1、空調系統形式采用變冷媒流量商用空調機組的商業用房區域，室外主機可置于 裙房屋面，室內設計吊頂嵌入式室內機組。由全熱交換新風換氣機組 負責集中送入新風，排除濁氣。室內為上送上回的氣流組織形式。2、控制方式變冷媒流量直接蒸發商用空調機組有較為成熟的控制系統，空調 主機可根據負荷變化自動控制各壓縮機的啟閉或出力，室內機組為線 控方式，每間房間各設一個或多個線控器。3、節能措施空調系統由ba控制或口帶完善的控制系統，可根據負荷變化適時自動調節冷、熱量的供給，以節約能量。三、人防通風系統本項i二期地下層

46、設計戰時人員掩蔽所。人員掩蔽所防護等級為六級，為一個防護單元。設有完整的人防 通風系統，由懸板防爆活門，擴散室，油網濾塵器，過濾吸收器，人 防電動腳踏兩用風機以及密閉閥門，換氣堵頭，插板閥，消聲器，送 風口等組成人防送風系統，排風系統由自動排氣活門，密閉閥門，排 風口及風管，擴散室，懸板防爆活門等組成，防護單元的人防通風系 統能實現清潔通風、濾毒通風和密閉通風的功能。人防部分送風管道 利用平時風管。四、機械通風系統賓館和商業區域的餐廳廚房的烹飪操作區域、蒸飯間、面點間等 均設有獨立的排油煙通風系統，油煙經凈化處理達標后高空排放。一期及二期的地下機動車庫均設有機械排風系統，車道自然補 風，排風引

47、至室內地坪2. 5米以上排放。另機電設備用房設置機械通風系統，會議室、衛生間等產生污濁 空氣的場所，均設置小型的機械排風設施，如采用矩形低噪聲排風機 或吊頂式換氣扇等。五、防排煙系統及消防措施木工程賓館為一類高層建筑，防煙樓梯間和其合用前室分別設計 正壓送風系統。防煙樓梯間采用常開百葉風口，其風機出口設置止回 閥；合用前室采用常閉多葉送風口，火災時同時打開著火層和其上下 兩層的送風口，所有正壓送風機均置于塔樓屋面。賓館的超長內走道及無法滿足自然排煙條件的內區房間均設計 機械排煙系統，商業區域的超長內走道設置有機械排煙系統，采用高 溫排煙風機，多葉排煙口，排煙用防火閥，風管等組成。地下機動年庫設

48、有機械排煙系統，該系統和平時通風系統合用。另考慮自然防排煙的各室內的外窗設置均具有滿足規范要求的 足夠有效可開啟面積。所有通風及空調系統均采用不燃、難燃的設備和材料，如風管采 用鍍鋅鋼板，排煙風管采用加厚鍍鋅鋼板并考慮用耐熱材料敷設，空 調風管釆用離心玻璃棉作為保溫材料等。在通風系統和空調系統中風 管穿越防火墻、防火隔斷處均設有防火調節閥，這些消防用閥門均可 手動或自動復位，并與電氣專業的消防報警系統聯鎖。六、環保措施及衛生防疫措施所有空調和通風設備均采用低噪聲環保產品，所有設備均配置消 聲、隔聲、減振、隔振的設施，如為空調室外機配置減振基座，較大 的通風設備設有專用機房，并在機房四壁和頂血采

49、取內貼消聲材料的 措施，循環水泵采用彈性減振浮筑基座，座裝空調及通風機組設置彈 性減振基座，吊裝的空調和通風機組均設置彈性減振吊架，在風機進、 出口設置非燃性的軟接頭等；空調送風管、回風管、新風管均設置消 聲靜壓箱、消聲器。綜合采取各種措施以滿足環保部門和設計規范有 關室內外噪聲控制的要求。另地下機動車庫的排風保證在室外地坪2. 5m以上排放，以避開 人員活動區。廚房油煙經凈化達標后高空排放。設置中央空調的區域均在滿足相關節能規范的前提下保證最大 的新風量。有污濁空氣處及自然通風無法滿足要求處均設置機械排風 設施。末端空調機組均設置有可供清洗的空氣過濾網，必要吋可設置 殺菌裝置，以保證室內空氣

50、品質的要求。第四章 燃氣設計一、燃氣氣源木工程初步考慮從附近規劃的市政道路低壓天然氣管道引來低壓天然氣，直接供應給賓館燃氣鍋爐、各住宅用戶和餐廳廚房使用。燃氣計算流量根據上04）中附錄b “兩眼灶和海市標準城市煤氣、天 然氣管道工程技術規程（dbj 08-10-20熱水器同時工作系數及計算 流量表”查取并計算而得：一期住宅共444戶，低壓天然氣計算流量 約為131. 8 nm3/ho二期住宅共204戶,低壓天然氣計算流量約為68. 8 nm3/ho商業區域餐廳廚房預留低壓用氣300 nm3/ho三、消防安全措施整個供燃氣系統均采用符合消防要求的材料和設備，在各用氣點 處及管道經過處均設有燃氣泄

51、漏報警及切斷裝置，并設有良好的自然 或機械通風系統。第五章弱電設計一、通信系統住宅部分：在一期設一處面積為60平方米的電信機房，每戶設 兩對電話線和超五類八芯雙絞線一根。公建部分：相應設電話終端若 干電信局電纜由小區外電信局人井埋地引至。同時采用當前先進的帶大容量服務器的微電腦，實行信息處理傳 輸管理智能化。本系統將采用智能化大廈綜合布線系統（pds）,該 綜合布線系統采用綜合配置型，用光纜和銅芯對絞電纜混合組網。二、catv系統住宅部分：電視電纜直接由市有線電視網引來，本工程電視網絡 系統采用寬帶雙向信號傳輸技術。三、cctv安保監控系統住宅部分：小區入口及周邊設有攝像機和紅外光束報警器。在

52、電 梯轎箱內、車庫出入口等地設有ccd攝像機監控上述地區，部分位 置設置可變焦距帶云臺的攝像機。小區入口處設有小區管理室，住宅入口分別設有門口機，每一住戶設有對講機及緊急呼叫求助裝置，各門口機與小區管理室聯網。住宅的底層、二層和頂層設置防盜報警控制器，并在陽臺、窗等 部位預留入侵探測器接口，報警信號接至小區管理室（是否設置由甲 方確定）o 四、火災自動報警及消防聯動控制系統根據消防規范要求，木工程的地下車庫、沿街商場均按二級保護 對象設防，消防控制中心設在物業管理用房；酒店按一級保護對象設 防，消防控制中心設在一層。在地下車庫和廚房考慮設置溫感探測器，在客房、健身房、餐廳、 郵局和銀行等地設感

53、煙探測器，另外在樓梯口及交通要道口設置手動 報警按鈕及火災警鈴。六、住宅每戶設置信息配線箱一只，電視、通信、安全防范等管線均通過信息配線箱引出。第五部分項目銷售策略及銷售定價一、項目銷售策略本項目一期為住宅加底商的綜合性物業，其中住宅物業部分為回 遷用房，部分出售；底商為岀售型物業。周浦鎮住宅市場供應量較大，綠地東上海為今年初開盤的超級大 盤，且美林小城、中邦等等后續推量，使得住宅市場壓力較大。同時 考慮到項耳一期有部分回遷安置，使得社區整體形象感較差，住宅銷 售利空因素較多。而從商業物業形式來看，小上海旅游文化城、小上海休閑廣場、 美林休閑廣場等商業項冃銷售接近尾聲，且上述商業項冃已投入運 營，商業氛圍初步形成，人氣聚集量大，鎮中心黃金區域可售型的商 業物業較少，同時商業物業銷售成功在一定程度上可以拉升住宅物業 的銷