1、房地產企業會計報表審計重點：1、 開發成本審計：應該嚴格按照開發產品的用途經行分類，按成本核算法確定開發產品成本核算對象。一般審計的類容應包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施和開發間接費用等，要弄清費用的發生、歸集和分配的真實情況（1）土地征用應交的出讓金是否按照合同、協議已經交清(含轉讓時按規定應繳政府的有關土地費、稅 )。根據調閱的土地使用權出讓合同的規定，欠繳的要進行預提，還有超過動工開發期限的，按規定還需要繳交土地閑置費等等。征用的土地范圍內必須動遷、安置的建筑物以及墳墓、果、雜樹、青苗等，已經動遷的是否已按規定支付補償費及安置費用，有無應付

2、未付?待開發土地還有多少?已開發和待開發土地成本如何分配?等等（2）前期工程費 (含規劃、設計、可行性研究及水文地質勘察、測繪、場地平整等)；基礎設施 (含道路修建、供水、供電、通訊、排污、排洪、供氣、綠化、環衛等)；設施配套費 (含開發小區內開發不能有償性轉讓的公共配套設施費和開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等沒有投資來源不能有償轉讓的大配套設施以及應繳交政府部門的城市建設配套費、抗震、人防等費用 )要根據政府有關規定和有關合同、協議以及工程預、結算書查核已支付和未支付情況。（ 3） 建筑安裝工程費 (含建筑工程費、設備購置費、安裝工程費等)要根據工程合同、工程預

3、算書、施工企業開出的“工程價款結算賬單” ，以及工程實際進度情況、設備到場和安裝情況，進行查核已付、未付工程款情況。對工程進度的核實，必要時還要聘請相關工程師到現場勘察、測實。因為房地產開發企業在獲得較好的投資經濟效益情況下，為減少資金存量，較可能在建筑工程費用上虛增成本。2、 庫存開發產品情況，包括已完開發項目的土地、房屋、配套設施和代建工程等。要根據相關資料合適已結轉成本是否正確、及時，各項應負擔的成本、費用是否均已預提、結轉，尤其應關注配套設施費的預提和攤銷；還要弄清開發產品是滯銷、積壓、還是處于熱銷之中；弄清已出租的土地、房屋，用于安置的房屋期末是否還未轉出而在本科目反映；弄清用于本企

4、業從事營業性的配套設施是否及時轉入固定資產；弄清已辦理商品房移交手續的房屋是否還在本科目反映， 是否根據經營收入與其相關的成本費用配比的原則及時結轉產品相關的銷售成本。在審計時，審計人員應通過盤點或抽查盤點核實開發產品數量，通過對“開發成本”審計核實開發產品金額，通過對企業“主營業務收入”審計、核對售房部銷售報表、銷售合同，從而核實開發產品期末實際庫存量3、 費用支出情況，包括營業費用、管理費用和財務費用支出。關注董事會經費、應酬費支付是否合理；關注工程完工前的融資利息支出是否計入“開發間接費用” ，已完工程之間融資利息的分配情況，檢查借款合同，驗算應付利息計算的正確性；注意期間費用各項目發生

5、額與前期比較，是否存在較大波動并查明原因。4、 債權、債務情況，包括應收款，應付款和借款等。關注金額大、賬齡大的應收賬款，審查企業銷售合同和發函詢證在核實的基礎上查明原因， 考慮可能造成壞賬損失的風險程度，檢查提取壞賬準備和沖銷應收賬款是否符合規定；關注其他應收款，企業為粉飾會計報表合理性。有的會虛減貨幣資金庫存量、虛增其他應收款，因抽逃資本而虛增其他應收款；關注預付賬款，這里往往是調節建筑工程成本的地方；檢查借款合同、查明借款性質、利率、償還期限、限制和擔保條件，有無到期應還未還的借款、應付未付的利息。審查時，審計人員還要關注企業是否有意調減短期借款、長期借款，相應調減資產精選文庫或增加所有

6、者權益、降低負債額，人為地把企業財務風險設定在最佳位置。5、 企業銷售收入情況，包括預收帳款和主營業務收入。由于房地產開發企業經營周期長，售房收入又相對集中于各期開發項目的前期， 而稅務部門征收稅金是以每月售房收入實際金額為依據按比例征收 (包括預征所得稅 )，所以造成許多企業為緩減集中繳納稅金的問題將收入分期人賬。銷售前期大量的庫存資金閑置，也會造成股東抽逃注冊資本挪用資金的可能。審檢中審計人員要查看企業的銷售合同、銷售月報表、到售房部了解實際售房情況審查企業售房收入是否按時入賬、尤其是采用按揭貸款銷售商品房的，是否將預收房款列入“預收賬款”核算，有無弄虛作假、將預收房款列入“長期借款”核算

7、。審查是否按時申報稅收、按開發產品經營收入確認條件及時結轉銷售收入等情況。營改增：企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題十二五規劃把營改增作為經濟改革的重要方向，“營改增” 是繼 1994年分稅制后又一次重大的稅制改革，它從制度上解決了營業稅制下“道道征收，全額征稅”導致的重復征稅問題，實現了增值稅稅制下的“環環征收、層層抵扣”。從 2012 年 1 月 1 日“營改增”試點工作開始，截止目前，僅剩房地產業、建筑業、金融業和生活服務業幾個行業未納入試點。按照十二五期間（ 2011-2015 ）完成“營改增”改革任務的要求，房地產業將于2015 年

8、實現“營改增”改革。一旦將房地產業納入“營改增”試點范圍，房地產企業將面臨稅負進一步加重、企業的賬務處理難度增加、 發票風險進一步加大等諸多風險。因此，專家認為， 正確應對 “營改增”帶來的風險，盡早制定完善應對策略，對房地產企業而言意義重大。一、全面做好“營改增”財務核算準備工作“營改增” 對房地產企業的賬務處理提出了新要求， 企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理和稅務核算的轉化等難題。為了有效應對“營改增”帶來的難題，房地產企業應充分學習相關政策，做好“營改增”財務核算準備工作1、調整會計賬戶的設置房地產企業應該在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅” “未交增值

9、稅”等明細科目，輔導期管理的應在 “應交稅費” 科目下增設 “待抵扣進項稅額” 明細科目。 在“應交增值稅”明細賬中， 借方應設置 “進項稅額” 、“已交稅金” 、“減免稅款” 、“轉出未交增值稅” 等專欄，貸方應設置“銷項稅額” 、“進項稅額轉出” 、“轉出多交增值稅”等專欄 .“進項稅額”專欄，記錄企業購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務而支付的、準予從銷項稅額中抵扣的增值稅額。 企業購入貨物或接受應稅勞務和應稅服務支付的進項稅額， 用藍字登記。“減免稅款”專欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。“已交稅金”專欄，記錄企業已繳納的增值稅額，企業已繳納的增值稅額用藍字登記。“轉出未交增值

10、稅”專欄， 記錄企業月末轉出應交未交的增值稅。企業轉出當月發生的應交未交的增值稅額用藍字登記。-2精選文庫“銷項稅額”專欄，記錄企業銷售不動產或提供應稅服務應收取的增值稅額。企業銷售不動產或提供應稅服務應收取的銷項稅額， 用藍字登記； 發生銷售退回或按照稅法規定允許扣減的增值稅額應沖減銷項稅額，用紅字或負數登記。“進項稅額轉出”專欄，記錄由于各類原因而不應從銷項稅額中抵扣，按規定轉出的進項稅額。“轉出多交增值稅” 專欄， 記錄企業月末轉出多交的增值稅。 企業轉出當月發生的多交的增值稅額用藍字登記。“未交增值稅” 明細科目， 核算企業月末轉入的應交未交增值稅額，轉入多交的增值稅也在本明細科目核算

11、。“待抵扣進項稅額”明細科目， 核算企業按稅法規定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報抵扣的進項稅額。2、正確進行會計處理第一， 取得過渡性財政扶持資金的會計處理。房地產企業 “營改增”轉換期間因實際稅負增加的， 將有可能向財稅部門申請取得財政扶持資金，期末有確鑿證據表明企業能夠符合財政扶持政策規定的相關條件且預計能夠收到財政扶持資金時，按應收的金額確認營業外收入第二，增值稅稅控系統專用設備和技術維護費用抵減增值稅額的會計處理。按稅法有關規定，房地產企業初次購買增值稅稅控系統專用設備支付的費用以及繳納的技術維護費允許在增值稅應納稅額中全額抵減的，應在“應交稅費應交增值稅”科目下增設 “減免稅款”專

12、欄，用于記錄該企業按規定抵減的增值稅應納稅額。3、完善企業內部財務、稅務控制制度良好的企業財務、 稅務控制制度是控制企業稅務風險的重要手段之一。尤其在“營改增”后，賬務處理復雜化、 增值稅專用發票風險凸顯， 企業更應該注意以下財稅內控制度的建立和執行 :第一，采購環節盡可能取得進項發票后支付款項。“營改增”后，房地產企業增值稅稅負的大小很大程度上是由其進項稅額決定的，企業在采購過程中，應及時取得進項發票，否則，在支付款項后，可能由于市場或物品原因發生糾紛，無法取得進項發票，不能進行抵扣第二，采購貨物以及向服務方付款應通過開戶銀行等途徑。 許多中小型房地產開發企業，服務方中涉及大量的個體戶、 自

13、然人等情形， 不乏有使用現金、 單位小金庫等方式付款的行為，此種行為不僅違反財務管理制度， 還會涉嫌偷逃稅嫌疑， 應通過開戶銀行支付相關款項。第三，加強房地產開發過程中的成本管理。房地產開發過程是成本產生的過程，尤其應-3精選文庫加強各項成本發生憑據的管理， 因為相關憑證不僅是企業賬務處理的依據， 還是企業所得稅土地增值稅成本扣除的基本依據。第四，關注銷售合同涉稅條款的擬定。 房地產企業在銷售開發產品中， 常常會使用各種促銷手段，商業折扣還是現金折扣，財稅處理有差異，需要在銷售合同中予以明確；同時，不同的付款方式也會影響納稅義務的產生，企業在銷售過程中應該有專業稅務人士的指導。第五，按時進行納

14、稅申報，依法提交、留存各項財務、稅務材料。“營改增”后，主管稅務機關由地稅變為國稅，同時，納稅申報時間、提交的材料也會發生一定的變化，企業應按照國家法律、政策要求提交、留存各項企業資料。二、全面提升增值稅專用發票管理水平>“營改增”后房地產企業需使用增值稅發票，由于增值稅發票歷來是發票管理的重點對象，并且也是發生經濟違法案件較多的票種之一，因此， “營改增”的試行對房地產企業發票管理的要求也大大提高。1、及時取得可以抵扣的專用發票在實際操作過程中，企業為了獲取更豐厚的進項稅額的抵扣，應盡量選擇具有一般納稅人身份的企業作為供應商，因為這些供應商能夠提供增值稅專用發票，就能起到增值稅抵扣的作

15、用。 實行營業稅改增值稅之后，進項稅額抵扣范圍稍有增大，從成本上擴大到了費用和固定資產上， 企業還應當考慮到油費、人工費用等一些成本的支出情況來做選擇，對于比較難獲得的油費增值稅發票，可以通過統一購進充值卡或者記賬月結或季度結算的方式來解決。當然，由于“營改增”目前只在特定行業實施，由于地區和行業差異以及時間等因素都會對試點企業的進項稅抵扣的獲得造成影響，這就將直接影響到企業的納稅額度了。因此，企業在進行進項稅發票納稅籌劃時，應該注意區分可抵扣與不可抵扣進項稅項目，從而不斷提高企業自身的納稅籌措能力與水平。而且，在分析完企業進項稅抵扣項目和金額之后，還要有效確保企業能夠及時獲取到增值稅專用發票

16、，作為實現進項稅抵扣的重要依據，如果能夠及時合法獲取增值稅專用發票就可以有效減輕稅負，如果不能及時獲取， 則在申請稅項抵扣時就會遇到困難，無法順利進行。2、加強專用發票的認證管理房地產企業存在取得增值稅專用發票無法抵扣的風險。因此，企業的財會人員應當充分了解實踐中無法抵扣的增值稅專用發票的幾種類型：上游已定性為虛開的、 經鑒定為偽造的、被證明為非稅務機關出售的、通過金稅系統發現的“失控”、“作廢”票，以及走逃企業開具的未報稅的增值稅專用發票等。 因此，房地產企業應當仔細認證比對上述發票， 否則可能出現輕則不予抵扣進項稅款，重則以非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票、逃稅等罪名論處的

17、情形 .3、防范虛開增值稅專用發票增值稅專用發票除了具有一般發票的銷售憑證作用外，還具有抵扣稅額的作用。在利益-4精選文庫的驅使下，“營改增”后部分房地產企業會虛開增值稅專用發票，此外，大型房地產企業很可能會虛開增值稅發票開給子公司或關聯公司，從而達到調節稅金、不繳或少交稅的目的。這一點可在已進行的 “營改增” 試點中得到印證， 試點行業尤其是交通運輸企業， 虛開和接受虛開的違法行為呈多發、高發態勢。根據中華人民共和國刑法第二百零五條規定，虛開增值稅專用發票構成犯罪的， 處三年以下有期徒刑或者拘役； 虛開的稅款數額巨大或者有其他特別嚴重情節的， 處十年以上有期徒刑或者無期徒刑， 并處五萬元以上

18、五十萬元以下罰金或者沒收財產。因此， “營改增”新形勢下，房地產企業應全面清理營業稅下的虛開發票問題 .三、積極進行稅務籌劃，控制潛在上升的稅負率根據最新官方披露的消息，2015 年房地產營改增極有可能是適用11%的增值稅率，相比較于營業稅制下的5%的稅率，稅率大幅提升，房地產企業如果沒有足夠的可抵扣進項稅額，必然面臨稅負大幅上升的風險。在此嚴峻的背景下，專家提出以下四種解決途徑:1、梳理經營流程，積極進行稅務籌劃對于企業本身來說，要做到科學合理地實施稅收籌劃，確保企業自身在營業稅改增值稅的過程中實現減負效果，需要企業及時準確的分析自身的稅務情況。通過研究比較， 了解企業可以依據進項稅抵扣的方

19、式來減輕納稅負擔的項目在總的支出中的比例高低，納入進行抵扣的比例越高， 則越有利于實現減輕稅負的目的，反之， 則難以實現這一目的甚至會加大稅務負擔。 當前不少企業通過外包企業產品和項目來實現合理籌劃目的，這樣可以幫助企業有效實現稅費轉移， 對于無法解決進項稅抵扣的企業而言具有重要的現實意義。但是應當注意的是，外包項目和產品時，應當保障企業的產品及服務質量。其次，除了產品外包之外，企業也可以將自身的某職能部門外包，以實現籌劃目的。通過外包財務、人士等，降低管理成本，降低企業實際稅務負擔 .2、審查目前享受的稅收優惠政策，防范稅收優惠政策被清理2014 年 12 月 9 日，國務院發布國務院關于清

20、理規范稅收等優惠政策的通知（國發 2014 62 號），文件是依據“黨的十八屆三中全會精神和國務院關于深化預算管理制度改革的決定（國發 2014 45 號）要求” ，目的是“嚴肅財經紀律，加快建設統一開放、競爭有序的市場體系” ，并明確要求， “各省級人民政府和有關部門應于2015 年 3 月底前，向財政部報送本省（區、市）和本部門對稅收等優惠政策的專項清理情況，由財政部匯總報國務院。”在這一背景下， 華稅律師建議， 企業應該全面審查正在享受的各項稅收優惠政策，尤其是， 部分通過利用西部地區的稅收優惠政策進行籌劃的房地產企業，面臨前所未有的政策性風險。專家有兩點建議：第一，與當地政府部門協商重

21、新簽署投資協議等文件。企業應在審查目前正享受的稅收優惠政策的基礎上，對據此簽署的合同、協議、備忘錄等的合規性予以高度重視。如果依據的稅收優惠政策屬于 通知中無效的政策， 應及時與政府部門協商， 根據合法有效的稅收優惠政策，重新簽訂協議第二，重塑企業運營架構，繼續合法享受稅收優惠政策。企業可在稅法專業人士協助的-5精選文庫基礎上， 調整自身的生產經營活動， 重新搭建自身的稅務架構， 確保自身的生產經營活動符合合法稅收優惠政策的具體規定要求， 具體可以通過注銷、 遷址以及并購重組等方式調整集團企業內部的稅務架構，向具有正當性和合法性的優惠政策的產業及區域進行戰略性遷移。當然， 企業應該積極爭取國家針對“