1、【呼和浩特艾博電子城】商業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行計(jì)劃書承蒙邀請(qǐng)，深圳博策管理顧問公司就參與呼和浩特艾博電子城項(xiàng)目，提供商業(yè)管理服務(wù)與發(fā)展商艾博云斯和銷售代理長(zhǎng)城創(chuàng)展達(dá)成初步的合作意向。在此基礎(chǔ)上，我司人員專程赴呼和浩特市對(duì)艾博電子城項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地考察。通過對(duì)呼和浩特市的通訊、電腦、數(shù)碼等電子行業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況和艾博電子城項(xiàng)目的整體情況的考察和與項(xiàng)目樓盤銷售人員的交流，我們對(duì)項(xiàng)目有了一個(gè)較為全面、直觀、清晰的認(rèn)識(shí)。綜合目前我們所了解到的項(xiàng)目實(shí)際狀況，結(jié)合發(fā)展商對(duì)樓盤銷售和市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位的需要，現(xiàn)提交艾博電子城商業(yè)管理服務(wù)執(zhí)行計(jì)劃書，請(qǐng)予審核。【艾博電子城項(xiàng)目現(xiàn)狀】中山東路是目前呼市經(jīng)營(yíng)通訊電子產(chǎn)品相對(duì)集中的

2、區(qū)域，該區(qū)域周邊匯集了包括中國(guó)移動(dòng)、聯(lián)通、網(wǎng)通、普天等在內(nèi)的大大小小數(shù)十家經(jīng)營(yíng)移動(dòng)通訊產(chǎn)品的商家。建設(shè)中的艾博電子城和賽博誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)隔街相望同處該電子商圈。雙方主體經(jīng)營(yíng)定位類似，都是以經(jīng)營(yíng)通訊電子數(shù)碼類產(chǎn)品為主題的電子專業(yè)商場(chǎng)。賽博誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)體量大于艾博電子城，其加盟“賽博”品牌，對(duì)經(jīng)營(yíng)商家具有一定的號(hào)召力。作為共處同一商圈、定位同一類型的電子數(shù)碼商城，目前雙方均處于招商階段，不可避免的存在爭(zhēng)奪商戶資源的問題。據(jù)我們了解，目前博誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)在工程裝飾、商戶招商及開業(yè)進(jìn)度方面都先于艾博電子城，對(duì)艾博電子城現(xiàn)階段的招商和銷售將造成一定的沖擊。賽博誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)將是艾博電子城招商和后續(xù)經(jīng)營(yíng)中最

3、直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。【商業(yè)管理服務(wù)工作內(nèi)容】一、 商業(yè)管理服務(wù)任務(wù)期限：自雙方簽訂項(xiàng)目管理服務(wù)正式合同起至項(xiàng)目正式開業(yè)后3個(gè)月。二、 管理服務(wù)工作內(nèi)容：深圳博策管理顧問公司在項(xiàng)目管理服務(wù)期內(nèi)將可為艾博電子城提供以下商業(yè)管理顧問服務(wù)：（）配合項(xiàng)目樓盤銷售的需要，合理可行的制定艾博電子城層至層商場(chǎng)部分和層寫字間部分的招商規(guī)劃。在服務(wù)期內(nèi)安排名專業(yè)人員組成項(xiàng)目管理服務(wù)小組進(jìn)駐艾博電子城，依據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃組織實(shí)施商場(chǎng)招商、企劃推廣、營(yíng)運(yùn)管理及管理培訓(xùn)工作。（）服務(wù)期間委派名資深管理專家定期到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)巡訪，指導(dǎo)項(xiàng)目小組人員開展工作。（）協(xié)助發(fā)展商組建項(xiàng)目物業(yè)管理和商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理機(jī)構(gòu)，建立完善的商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理架構(gòu)

4、和崗位管理制度，提供商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理、物業(yè)管理和租賃商戶管理操作手冊(cè)。（）為商場(chǎng)基礎(chǔ)管理人員提供下列課程內(nèi)容的培訓(xùn)： 招商談判技巧 營(yíng)運(yùn)督導(dǎo)管理 商業(yè)服務(wù)管理 市場(chǎng)推廣及廣告宣傳策劃 自營(yíng)/租賃商戶管理 人事管理財(cái)務(wù)管理（根據(jù)需要選擇提供）（）協(xié)助組織開展以下各項(xiàng)推廣活動(dòng)： 招商期間媒體廣告宣傳推廣。 商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)前的宣傳活動(dòng)。 賣場(chǎng)營(yíng)業(yè)氣氛的營(yíng)造及公共空間的裝飾美化布置。 開業(yè)典禮及開業(yè)期間的宣傳推廣活動(dòng)。 節(jié)假日期間的促銷宣傳推廣。 開業(yè)后的市場(chǎng)宣傳推廣。（）對(duì)項(xiàng)目整體裝飾效果和公共設(shè)施的配置；出入口、公共通道、照明、店牌、廣告位、指示系統(tǒng)的設(shè)立出具指導(dǎo)性建議。（）出具與項(xiàng)目招商、營(yíng)運(yùn)有關(guān)的規(guī)劃

5、設(shè)計(jì)圖和實(shí)施方案的說明資料。（）對(duì)商鋪/柜臺(tái)布局、結(jié)構(gòu)和裝修出具指導(dǎo)性方案。三、艾博電子城為商業(yè)管理工作提供的配合：提供上述項(xiàng)目管理工作所需的辦公室及相關(guān)設(shè)備用品。按項(xiàng)目管理及市場(chǎng)推廣需要分階段有針對(duì)性的投放媒體廣告配合宣傳。提供有關(guān)市場(chǎng)調(diào)查資料、現(xiàn)階段招商銷售情況、租賃合同文本、招商手冊(cè)、宣傳印刷品及其他與項(xiàng)目有關(guān)的文件。提供用于招商工作的專用車輛。 提供管理計(jì)劃內(nèi)容所涉及的其他相關(guān)配合。【商業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】深圳博策管理顧問公司按上述項(xiàng)目管理服務(wù)內(nèi)容收取艾博電子城以下兩項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用：、項(xiàng)目招商代理服務(wù)費(fèi)：項(xiàng)目招商代理服務(wù)費(fèi)按照實(shí)際完成的招商面積，以租賃合同約定的一個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金的總額提取。該

6、費(fèi)用的支付方式為商場(chǎng)與招商商戶簽署租賃合同后，在每個(gè)月末累積向我司支付一次。、 項(xiàng)目商業(yè)管理顧問服務(wù)費(fèi)：項(xiàng)目商業(yè)管理顧問服務(wù)費(fèi)總額為人民幣5萬元。該項(xiàng)費(fèi)用將按項(xiàng)目管理工作進(jìn)度分六期收取。第一期：在簽訂商業(yè)管理服務(wù)合同后支付總額的，計(jì)人民幣0萬元。該期費(fèi)用主要用于預(yù)支項(xiàng)目工作人員首月工資和工作人員赴項(xiàng)目的差旅費(fèi)、食宿交通、招商前期市調(diào)查摸底、聯(lián)絡(luò)目標(biāo)客戶等前期啟動(dòng)費(fèi)用。第二期：在項(xiàng)目人員到達(dá)項(xiàng)目后日內(nèi)支付總額的，計(jì)人民幣萬元。第三期：總體招商完成，支付總額的，計(jì)人民幣1萬元。第四期: 總體招商完成，支付總額的，計(jì)人民幣萬元第五期：總體招商完成，支付總額的，計(jì)人民幣10萬元。第六期：本項(xiàng)目商業(yè)管理

7、合同期滿后日內(nèi)支付，計(jì)人民幣5萬元。下列項(xiàng)目費(fèi)用不包含在我司收取的項(xiàng)目管理和招商服務(wù)費(fèi)用之內(nèi)：、項(xiàng)目宣傳推廣所涉及的費(fèi)用，如道具、廣告、印刷等費(fèi)用。我司僅提供建議或負(fù)責(zé)接洽，在提交費(fèi)用預(yù)算獲得發(fā)展商批準(zhǔn)后由發(fā)展商提供費(fèi)用安排實(shí)施。b、因招商工作需要，經(jīng)發(fā)展商同意可據(jù)實(shí)報(bào)效的招待費(fèi)、交通費(fèi)等。【艾博電子城招商工作規(guī)劃】由于面臨賽博誠(chéng)信數(shù)碼廣場(chǎng)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，艾博電子城有必要對(duì)前期的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但由于目前艾博電子城前期制定的銷售和招商經(jīng)營(yíng)規(guī)劃正在實(shí)施中，調(diào)整招商經(jīng)營(yíng)規(guī)劃必須兼顧現(xiàn)有已銷售和出租商鋪（柜臺(tái)）的實(shí)際狀況。為了不影響現(xiàn)已租售的商鋪（柜臺(tái)），同時(shí)以合理的商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃組合更

8、好的滿足商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，我們?cè)诓徽w改變?cè)幸?guī)劃格局的基礎(chǔ)上，適當(dāng)調(diào)整各樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組合。據(jù)了解，目前艾博電子城一樓商鋪（柜臺(tái)）的租售已基本完成，由于各商家實(shí)力參差不齊，在無法按目標(biāo)品牌組合規(guī)劃的情況下，我們必須要求位于一樓臨街店鋪及主入口至扶梯口區(qū)域的店鋪（柜臺(tái)）經(jīng)營(yíng)商家在貨架裝飾、貨品選擇、陳列布置上必須做出良好的形象。對(duì)于達(dá)不到要求的商家寧愿毀約解除合同，否則樓雜亂的形象將會(huì)直接影響到商場(chǎng)樓以上樓層的招商，特別是主體店的招商。我們對(duì)樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃總的原則是：在符合市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位的基礎(chǔ)上，通過各樓層經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特色化、互補(bǔ)性的有機(jī)組合，為商家搭建良好的經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，營(yíng)造艾博電子城良好的營(yíng)商環(huán)境，滿足

9、經(jīng)營(yíng)商家和消費(fèi)者的需求，為艾博電子城未來商業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。艾博電子城樓層經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：方案一（綜合型經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組合，詳見平面規(guī)劃圖）樓：二手手機(jī)交易市場(chǎng)移動(dòng)通訊客戶維修服務(wù)中心樓：移動(dòng)通訊營(yíng)業(yè)廳、形象店、專營(yíng)店、體驗(yàn)店、移動(dòng)通訊產(chǎn)品配件、數(shù)碼沖印店等樓：消費(fèi)類數(shù)碼電子終端產(chǎn)品（主要包括數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)、CD、MD、MP3、掌上電腦、隨身DVD等）、電腦外設(shè)、配件、移動(dòng)存儲(chǔ)、耗材、電腦軟件、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品等樓：品牌電腦專營(yíng)店、筆記本電腦專賣店、電子辦公設(shè)備、維修服務(wù)中心樓：美食廣場(chǎng)、電子游戲城、音像制品店、科技書店、樓：書吧、網(wǎng)吧、電腦培訓(xùn)教室、英式桌球室、乒乓球室、茶藝館、美容美發(fā)方案二：（主體

10、店經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組合）樓：美食廣場(chǎng)電子游戲城樓樓：整體引進(jìn)主體店進(jìn)駐。（如賽格電子市場(chǎng)、百腦匯電腦市場(chǎng)等）【招商政策調(diào)整建議】、調(diào)整年租賃合同期的限制，根據(jù)租賃商家經(jīng)營(yíng)的需要，可靈活的簽訂年期限的租賃合同。跨年度租金可按幅度遞增。、調(diào)整目前按年租金單價(jià)計(jì)算收取租金，將年租金單價(jià)折算為月租金單價(jià)，租賃商家按月租金單價(jià)每月或每季度定時(shí)繳納租金。、 為培育市場(chǎng)，扶持經(jīng)營(yíng)，增加租賃商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)的信心，建議對(duì)租賃商戶提供個(gè)月的免租優(yōu)惠，免租期內(nèi)只收取管理費(fèi)和水電費(fèi)。【銷售政策建議】建議對(duì)非自營(yíng)的投資型業(yè)主采取發(fā)展商提供三年保底返租的銷售政策，投資型業(yè)主每年可獲得由發(fā)展商提供不低于投資總額的保底返租租金。三年保

11、底返租租金按年度遞增。投資者在首三年保底返租期內(nèi)可穩(wěn)定的獲得投資總額.的投資回報(bào)，對(duì)于按揭投資者來說足以以租養(yǎng)供，相信此舉可更好的增加投資者購(gòu)買艾博電子城商鋪的信心，有效的帶動(dòng)和促進(jìn)商鋪的銷售。【招商方式】根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，招商將采取以下途徑進(jìn)行：、 數(shù)碼電子類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可通過引進(jìn)有影響力的主力知名品牌的廠商、代理商進(jìn)駐，以此帶動(dòng)相關(guān)配套品牌的招商。目標(biāo)品牌包括：電腦：IBM、SONY、松下、東芝、三星、JVC、LG、蘋果電腦、惠普、康柏、宏基、聯(lián)想、方正、海爾、長(zhǎng)城、TCL、清華同方、急先鋒、實(shí)達(dá)等電腦外設(shè)：佳能、愛普生、惠普打印機(jī)等。 數(shù)碼產(chǎn)品：SONY、松下、佳能、富士、松下、三星、尼康、

12、奧林巴斯等。、 其他配套服務(wù)類別的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可在呼市本地尋找相關(guān)的商戶資源。美食廣場(chǎng)、電子游戲機(jī)等大型項(xiàng)目除本地資源外也可考慮整體在深圳等地引進(jìn)。、整體引進(jìn)經(jīng)營(yíng)IT電子數(shù)碼產(chǎn)品的主體店進(jìn)駐。候選目標(biāo)品牌包括：北京百腦匯、深圳寶安電子城、深圳遠(yuǎn)望數(shù)碼商城、香港東澤、深圳順電、南京蘇寧、北京國(guó)美等。、 在項(xiàng)目主體店引進(jìn)不成功的情況下亦可考慮加盟冠名的方式。目標(biāo)如北京百腦匯、深圳賽格電子市場(chǎng)、寶安電子城等。、 非主流品牌和相關(guān)配套的品類小商戶的招商主要在呼市本地尋找資源。如IT電腦類產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)商家可在禾太電腦廣場(chǎng)、朝陽(yáng)電腦村等地發(fā)掘。【商業(yè)管理服務(wù)工作進(jìn)度計(jì)劃】a) 年月日確定招商代理合作方案。b)

13、年月日確定項(xiàng)目招商人員進(jìn)駐艾博電子城。c) 年月日前商場(chǎng)整體招商達(dá)到。d) 年月日商場(chǎng)試營(yíng)業(yè)前整體招商達(dá)到。e) 年月日整體招商達(dá)到以上。【關(guān)于寫字樓招商工作計(jì)劃】艾博電子城樓寫字間部分的招商實(shí)施將在項(xiàng)目?jī)?nèi)外裝飾工程基本完成及公共設(shè)施投入使用后正式展開。在進(jìn)駐項(xiàng)目前期，我司將在進(jìn)行商場(chǎng)招商的同時(shí)，對(duì)當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌?chǎng)供求狀況，客戶渠道等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查摸底，目標(biāo)重點(diǎn)放在通訊數(shù)碼電子行業(yè)的本地及外地駐呼市的的公司、分支機(jī)構(gòu)客戶。其詳細(xì)的招商執(zhí)行方案將在項(xiàng)目人員進(jìn)駐后展開詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)實(shí)際情況另案提交。【關(guān)于項(xiàng)目的后續(xù)商業(yè)管理服務(wù)】按本計(jì)劃約定，我司為本項(xiàng)目提供的商業(yè)管理顧問服務(wù)將在項(xiàng)目正式開業(yè)三個(gè)月后結(jié)束