1、淺談管理湖濱花園的措施一楊麗內容提要政府強調對居住小區進行法治化管理。物業管理部門編寫了住戶手冊、住戶公約、防火須知等規章，同時制定了公共住宅室 內外裝修、室外公共設施保養等規定，為物業管理法治化奠定了堅實的基礎。本 文我淺談一下贛州定南湖濱花園小區的管理措施。關健詞：服務物業 湖濱花園 管理贛州定南湖濱花園小區迎來了 360多新客戶，因此，物業管理部門的工 作人員在受理業戶投訴時，除了要做到文明禮貌、熱情友善、耐心周到、語 言恭謙等服務規范外，還應遵循以下服務原則：1、責任原則。即“誰受理、誰跟進、誰回復”。2、記錄原則。即對每一起物業管理投訴都需要作出詳細的記錄，通過記錄, 不僅接受處理的

2、物業管理人木身對投訴事件一目了然，而且可以歸檔后總結 物業管理投訴處理的經驗。3、及時原則。一旦出現物業管理投訴，物業管理人就要盡快采取措施予以 解決，對一時無 解決的問題，在事先給予業戶說明z外，要約時處理，時時 跟進，力爭用最短的吋間內全而解決問題，并給業戶一個及吋的圓滿答復。4、徹底原則。物業管理企業在接受與處理業戶的物業投訴的前后過程屮， 要“從一而終”、“治病治根”，徹底解決業戶的投訴，切忌零零碎碎、虎 頭蛇尾。一、淺談湖濱花園小區物業財務管理方法湖濱花園小區物業財務管理原則的基本特征一微利型企業物業管理 企業以收取業主或租戶的管理服務費用，支出用于對業主的物業進行管理和 養護.在收

3、支過程中，不存在”嬴利”和”虧損”，只有”超支”和”節余” 的概念.所以在收支過程中，財務應該是非常公開，透明的.管理費是”取之 于此，用z于此，是按照”誰享用，誰受益，誰分擔'的原則.-其次重點就是物業設備管理，其操作核心是科學的運行管理和嚴密的系 統保養.還有物業設備的風險評估，即如何對建筑物的設備系統的各部分節點的安全狀態作出及吋的評估，對可能存在的風險作出預測，并采取有效的 預防措施.二、湖濱花園小區內部管理要求實現網絡化管理1、隨著市場竟爭的激烈，湖濱花園小區的內部管理也越來越需要實現網絡化。2、湖濱花園小區要實現對分散的下屬物業管理處進行統一高效的管理，必須 首先實現管理的

4、網絡化和標準化，保證公司信息的上傳下達快速準確，不會火 真。3、湖濱花園小區管理者需要在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運 情況；4、統一規范化的工作流程可以保證每個侈理處都冇一流的服務水準；5、網絡化管理可以削減小間管理層，簡化文件傳遞等中間環節，實現管理扁 平化、無紙化，人降低管理成本。6、統一的信息平臺可以縮短領導與員工距離，實現公司內部的交互式管理，營造寬松的企業文化；同時也可以實現物業公司與住戶間的零距離溝通，為湖濱花園小區實行個性化服務提供了可能。改進湖濱花園小區的管理水平1、提高專業服務水平為了滿足湖濱花園小區業主口益增長的物業管理需求。現階段物業管理 的許多問題，源于物業

5、管理需求的日益增長與優質物業管理服務的有限供給 z間的矛盾，高質量的服務是化解各類矛盾的最好方法，要提升客戶滿意度， 改善物業管理的行業形象，必須提高專業服務水平。2、改進湖濱花園小區管理水平構建和諧穩定的小區環境。物業管理行業的公共性和綜合性、持續性和 長期性、受益群體的廣泛性和差異性，都對金業的管理水平提出很高的要求, 只有精于管理、善于協調，才能實現社區安定和諧的目標。3、提升湖濱花園小區創造能力實現客戶價值和物業管理效益的同步增長。一方面，科學的資產管理，能夠為客戶創造價值；另一方面，物業服務企業通過經營活動，取得自身效益的同時，也在為社會創造財富。1、小區應當加強宣傳，增強群眾物業管

6、理意識物業管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接受的過程。湖濱花園小區 應當以多種形式向社區居民宣傳物業管理條例等法律、法規和政策，有 針對性地做好宣傳引導工作，提高居民對物業管理法律法規的認知程度，逐 步使其樹立依法管理社區與小區的意識。通過宣傳周邊的物業管理示范小區， 使居民群眾清楚認識到社區引入物業管理的優點，使之逐步樹立起有償服務 的意識。通過講座、討論、問答等多種面對面的交流方式，生動形象地普及 物業管理常識，提高尿民群眾對物業管理的認識程度，使其逐步樹立自治管 理的意識。2、湖濱花園小區業主實行自治管理推行小區物業管理，我認為應當指導物業管理區域內的物業業主成立業 主大會，制定業主公

7、約，選舉業主委員會委員及選聘物業管理公司。業主大 會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理金業, 專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持 投票權三分之二以上通過，湖濱花園小區實行h主管理，明確業主大會的主 要職責就是協助政府有關部門實施其在物業管理區域內的職責，共同推進社 區建設。業主委員會在我國城市工作中已經具備了良好的基礎，可以憑借自 身的優勢，指導、幫助、監督新小區的物業管理，推動湖濱花園小區物業管 理的健康發展，構建和諧的新區。五、社區的物業管理：業主自治湖濱花園小區物業管理事關業主的切身利益，誰最清勉業主的利益所 在，只有業主自己最清

8、楚白身利益所在，因此，我認為小區的物業管理應當 是業主的自治管理。在經濟學上，業主被假定為理性人與經濟人，而理性人 與經濟人是在一系列約束條件下追求效用最大化的活動主體。物業與業主利 害攸關，業主最清楚自身利益所在，所以可以對自己的物業進行有效的管理。 但當業主因共居一地而形成共同體或社區時，其對私人效用最大化的追求就 要受到他人利益的限制，這種相互限制作用形成了共同體或社區的共同利益。 物業管理的目的就是追求全體業主共同利益的最大化。共同利益的表達通常 采取公共選擇的方式，它要求合作的集體決策，因此，物業管理中的業主自 治管理并不是業主“各人自掃門前雪”，而是業主通過業主人會和業主委員 會實

9、現自我管理。近年物業管理企業數量劇增，出現了良莠不齊，管理水平不一的現象， 政府應加強監控。同時，物業管理公司亦應提高自身的管理水平和服務質量， 做到服務質量與服務收費相適應；增加物業管理工作的透明度，做到帳目清 楚，定期向業主公布，樹立良好的行業形象是每一個物業管理企業的使命。我認為物業服務企業或者其他管理人應根據業主的委托管理好建筑區劃 內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督，實行業主自治。六、湖濱花園的物業管理：專業管理湖濱花園小區的物業管理具休由誰來管，關鍵要看物業管理是管什么， 誰能夠勝任管理。我認為物業管理所涉及的工作主要如f：(-)房屋維修及設備管理(1) 房屋建筑主體的管理。

10、這是為保持房屋完好率、確保房屋使用功能而 進行的管理與服務工作。房屋基本情況的掌握，包扭房屋的數量、建筑形式、 產權情況、完好程度、使用狀況等；房屋修繕及其管理，包括房屋裝修的申 請與批準以及對裝修的設計、材料、安全等各項管理工作。(2) 環境衛生的管理。包括樓宇內外物業環境的日常清掃保潔、垃圾清除外 運等工作。(3) 綠化管理。包括園林綠地的營造與保養、物業整體環境的美化等。(4) 治安管理。樓宇內外的安全、保衛、警戒，對各種突發事件的預防與處理以及排除各種干擾，保持物業區域的安靜。(5) 消防管理。火災的預防及發牛火災時的救護與處理。（6）車輛道路管理。車輛的保管、道路的管理、交通秩序的維

11、護等。（8）公 眾代辦性質的服務。指為業主和使用人代收代繳水電費、煤氣費、有線電 視費、電話費等公共事業性費用。（二）安全管理物業安全管理是指物業管理人采収各種措施、手段，保證業主和使用人 的人身、財產安全，維持正常的生活秩序的一種管理行為，通常包括治安管 理、消防管理和車輛管理。隨著經濟的發展，人們在生存需求得到滿足以后， 越來越重視安全問題。物業安全管理作為一項職業性的服務，是介于公安機 關職責和社會白我防范之間的一種專業安全保衛工作，某一物業區域安全管 理的好壞，直接影響到整個城市的治安狀況。（三）環境管理良好的湖濱花園小區環境是城市文明的窗口。環境是指圍繞著人群、直 接或間接影響人類生

12、存和發展的各種因素的總和。良好的物業環境是業主生 活質量的標志，也是社會文明的體現。物業環境管理由污染防治、保潔管理 和綠化管理三部分組成。對于小區物業管理來說，其工作流程的繁雜性、多樣化、管理復雜、收 繳費用打設備維護繁瑣。計算機已完全能夠勝任物業管理工作，而且更加準 確、方便、快捷、高效、清晰、透明，它完全可以克服以上所述的不足之處。 這將給項目查詢和管理帶來很大的方便，從而給物業管理工作帶來更高的效 率，這也是物業管理正規化、現代化的重耍標，忐。因此，開發一套高效率、 無差錯的小區物業管理系統軟件十分必要。本系統的主要目的是告別帳本， 安全、快捷的保存數據信息。由于小區物業管理涉及到費用

13、問題，為了增強 系統的保密性，使業主利益不受損害，本系統具有僅管理員式的保密功能， 還有查詢、錄入、修改、刪除、以及對物業設備統計等功能，使業主能夠對 自家的物業費用和投訴等情況提供透明化、直觀的了解。誠然，物業管理的產生與發展，與居民住房問題解決后的住宅管理相聯 系，并與社會的經濟發展以及居民的消費觀念、消費能力、消費層次及消費 追求密不可分。我認為湖濱花園小區應該組建一支物業管理隊伍非常精干， 專職人員只有兩位，一位是干事，另一位是守門員兼監控員，另外有少量的 臨時工，如保潔員、修班工等，由t事根據需要轉請，他們的工資從出租房 屋收収的管理費中支出o業主口營式物業管理最大的特點是可以從出租

14、的房 屋屮收取管理費，所收的管理費足以應付各種公共開支，無需再向業主收取 費用，從而減輕了他們的經濟負擔。湖濱花園小區的物業管理應本著“便民、利民、為民”的原則，具體可 根據業主自治自律意識、物業管理區域的規模、配套設施設備的完善程度、 居民對物業管理消費的接受能力、管理成木等因素選擇實施簡易社區物業服 務或專業化的物業悸理。實施簡易社區物業服務的小區待條件成熟，可以逐 步過渡為社會化、市場化、專業化的物業管理。1簡易社區物業服務。可由小區居民委員會負責纟r織實施，可通過組織小 區內失業下崗人員、領取社會低保和離退休人員組建社區服務組織或委托專 業服務企業等多種形式。服務內容以公共秩序的安全防

15、范、環境衛生保潔為 主，服務費的收取標準由區物價部門按照福利原則予以核定，對部分低收入 家庭，實行部分免費優惠。2.專業化物業管理。條件成熟的物業管理區域，可通過召開業主人會， 成立業主委員會，選聘物業管理公司實施專業化的物業管理。成立業主人會 的籌備工作由物業所在地的社區居民委員會牽頭負責，具體由居民委員會的 負責人擔任業主大會成立籌備紐的組長，按照有關規定組織召開業主大會， 選舉產生業主委員會，制定業主公約和業主大會議事規則。成立工 作完成后，由業主人會通過招投標的方式，選擇物業管理企業，以微利為原 則，簽定物業管理服務合同。結論總之，經過合理的物業管理，在構建節約型社會的今天，把經濟效益

16、、社 會效益和牛態效益統一起來將壞保理念和可持續發展理念貫穿具屮，才能實 現人們的健康和諧之居，才能促進建筑住宅小區的可持續發展，展現在我們面 前的將是一片嶄新的沃土，定南湖濱花園小區必將成為人們理想的居住區， 歡迎您到贛州定南湖濱花園小區購房定居！參考文獻選自；1、陳犬祥：屮山大學學報（社會科學版）2001年第3期。2、羅伯特d考特，托馬斯s尤倫：法和經濟學，上海財經人學岀版社,2002, 137.3、代嵐.物業環境管理.機械工業出版社，2006.03.4、趙濤.物業經營管理一理論、案例、制度、實務.北京工業大學出版社，2006.04.5、張作祥.物業管理概論.清華大學出版社，2008.01

17、.2012年辦公室工作總結2012年，在處領導班了的止確領導下，在兄弟科室的大力支持配合下，經過 全體同志的共同努力，較好地完成了各項工作任務。現將辦公室總結如下：1、規范公文辦理流程，做好印鑒、文書檔案管理工作。（1）做好文件的收發、傳遞、歸檔等每一個環節的工作。在收文上，堅持止 確傳遞、快速流轉、準確無誤的工作原則，做到文件不積壓、不丟失、不泄密， 從而使得收文工作始終保持著暢通、高效的運行狀態。上半年共收發傳真296 余件次，加蓋公章66件次。（2）負責督辦的工作人員進行落實情況的登記，確保 領導批示的每件事情、要求都能明確責任、落實到位。（3）認真做好檔案整理工 作。辦公室安排專人對2

18、011年z前文書檔案的分類整理及立卷工作。目前我處 已形成可供查考的文書檔案材料1406件。（4）、做好來電、來信登記工作，認真 貫徹首問負責、辦理規范、反饋及時的原則。做到了及時，高效、無差錯,做 好了宣傳解釋工作。2、認真辦理市政協提案積極答復網友提問。今年我處接到人民網網友留言12起，市政協提案4件，辦公室在第一時間 按照我處簽報辦理流程，用書而形式進行詳細回復，捉高了我處對督辦件的辦理 質量。3、抓好信息報道，做好宣傳工作。為了提高我單位在社會上的知名度，辦公室確定了一名專職信息員，負責宣 傳報道工作。切實做好城市出租汽車管理宣傳工作；向有關新聞媒體提供信息， 到目前，向河南省運政網1份，三門峽h報報送信息4份、采用4份，豫西交通 報送信息12份，采用6份。4、加