1、摘要1一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理概述11物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念12 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的特點(diǎn)13 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則2二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的主要問題21 不按規(guī)定提供服務(wù)而收費(fèi)22自立項(xiàng)目、自定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)23 擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)34.不執(zhí)行收費(fèi)公示制度3三、 物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)的原因31. 物業(yè)管理的法律法規(guī)不健全，不完善32物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營困難，資金周轉(zhuǎn)不暢33業(yè)主大會、業(yè)主委員會難以行使法律賦予的權(quán)力34業(yè)主法律意識不強(qiáng)，維權(quán)途徑不暢4四、治理亂收費(fèi)的建議41盡早建立物業(yè)服務(wù)競爭機(jī)制，引導(dǎo)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營42. 完善立法43. 大力宣傳價(jià)格政策，轉(zhuǎn)變利益雙方的觀念54 積極推行按質(zhì)論價(jià)，制定切實(shí)可行的收費(fèi)區(qū)間55加大

2、監(jiān)督檢查力度，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)56組織相關(guān)人員培訓(xùn)，捉升物業(yè)管理水平5結(jié)束語5參考文獻(xiàn)6扌商要：隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重 要組成部分。但是，作為一個(gè)新興的行業(yè)，其在發(fā)展過程中遇到了很多困難，其中 物業(yè)管理收費(fèi)難和收費(fèi)亂這兩種看似矛盾的問題尤為突岀。而然，仔細(xì)分析兩者 并不矛盾，各有其存在的原因和土壤。對物業(yè)收費(fèi)中存在的問題進(jìn)行分析，并試 圖在此基礎(chǔ)上找到治理的對策，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展助力。關(guān)鍵字：收費(fèi)管理問題措施引言我國的物業(yè)管理起步很晚，直到20卅紀(jì)80年代初期才由香港引入。如今, 物業(yè)管理隨著房地產(chǎn)開發(fā)廿場的發(fā)展由初級階段進(jìn)入快速成長階段，已

3、經(jīng)成為 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時(shí)也成為與群眾生活水平密切相關(guān)的新型服 務(wù)業(yè)。作為一種高度集屮的金業(yè)化、社會化、專業(yè)化的管理模式，在發(fā)展過程屮 艾職能不斷深化，內(nèi)容越來越豐富，手段越來越先進(jìn)。然而由于物業(yè)管理行業(yè)的不 成熟、不規(guī)范，以及法律法規(guī)的不完善等多種因素，物業(yè)服務(wù)糾紛激增，這其中因 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)引發(fā)的糾紛則占據(jù)主要地位。一、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理概述1物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的概念物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的 設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序, 向業(yè)主所收取的費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的費(fèi)用不僅包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供 服務(wù)中

4、所耗費(fèi)的物料、人工等成本，述應(yīng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利潤。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的內(nèi)涵有狹義和廣義的區(qū)分。狹義的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指的就是物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定。而廣義的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不僅包括收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，還包 括對收費(fèi)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式以及服務(wù)價(jià)格的確定。本文所探討的對象主 要是廣義的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題。2. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的特點(diǎn)(1) 從收費(fèi)的形成上看，呈現(xiàn)出情況復(fù)雜、個(gè)休化突出的特點(diǎn)。情況復(fù)雜主 要體現(xiàn)在服務(wù)對象的多樣化上，既有住宅小區(qū)、乂有商廈、寫字樓、工業(yè)廠區(qū)等; 個(gè)體化突岀體現(xiàn)在服務(wù)對象的多元化，以及同類型的服務(wù)對象存在的差別，如業(yè) 主的構(gòu)成、物業(yè)所處地域、物業(yè)規(guī)模和管理服務(wù)內(nèi)容等。(2) 收

5、費(fèi)的方式主要為組合式。根據(jù)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理活動屮最基本 的各項(xiàng)綜合性服務(wù)如綜合維修、秩序維護(hù)、環(huán)境清潔、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)內(nèi)容確定 組合收費(fèi)內(nèi)容。(3) 收費(fèi)的對象具有公眾性特點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)本應(yīng)是以自愿委托、自愿選 擇為基本原則的經(jīng)營性收費(fèi)。但物業(yè)管理市場的買方是多數(shù)個(gè)體形成的集合體， 要形成一個(gè)統(tǒng)一的意愿表示，所以這個(gè)群體中的個(gè)體并不一定都是自愿的。這是 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的一個(gè)重要特點(diǎn)。3. 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則(1) 合理原則。合理原則是指在物業(yè)管理實(shí)際操作中，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)既 耍有利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)值補(bǔ)償及獲得合理利潤，有要考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能 力。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)因地制宜，以物業(yè)服務(wù)發(fā)

6、生的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)服 務(wù)深度相平衡。同時(shí)，還應(yīng)充分考慮不同檔次、不同類別的物業(yè)、不同對象、不 同消費(fèi)層次的需要，體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)論價(jià)，公平合理。(2) 公開原則。公開原則要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，接受業(yè)主監(jiān)督。 實(shí)行物業(yè)明碼標(biāo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)等發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng) 在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并應(yīng)標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始的 口期。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用虛假的或者使人的標(biāo)價(jià)內(nèi)容、標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺 詐。不得在標(biāo)價(jià)z外，收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。(3) 費(fèi)用與服務(wù)水平和適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)與服 務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。物業(yè)管理是一種市場行為，物

7、業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的是有償服務(wù)，物 業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)際上就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的價(jià)格，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求， 收費(fèi)價(jià)格由提供這種物業(yè)服務(wù)的社會必要?jiǎng)趧恿繘Q定。因此，必須根據(jù)物業(yè)服務(wù) 企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平的不同，采用不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)存在的主要問題1 不按規(guī)定提供服務(wù)而收費(fèi)一些物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，服務(wù)達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的要求，卻正常收取服務(wù)費(fèi) 用，即不按規(guī)定提供服務(wù)而收費(fèi)。在我們?nèi)粘Ｉ钪兄饕幸韵聝簜€(gè)方而：一是 小區(qū)無保安服務(wù)或者未全部履行保安職責(zé)，保安立崗、巡杳不夠，門崗服務(wù)不及 時(shí)，甚至保安經(jīng)常脫崗，不能保證出入通暢；二是綠化草坪未按規(guī)定進(jìn)行修剪、 清雜草、施肥等養(yǎng)護(hù)服務(wù)，有的

8、小區(qū)綠化面積達(dá)不到規(guī)定的要求；三是對消防設(shè) 施器材配備不全，不定期巡檢或巡檢次數(shù)不足等等。2自立項(xiàng)目、自定標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)有的物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過程中，未經(jīng)價(jià)格主管部門批準(zhǔn)，擅自向業(yè)主收取押金、 工本費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用，表現(xiàn)在:一是擅自向業(yè)主收取裝修抵押金或裝修服務(wù)費(fèi)；二是 擅自收取裝修施工人員出入證工本費(fèi)；三是擅自收取業(yè)主機(jī)動車出入證工本費(fèi)等 等3擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有的物業(yè)企業(yè)在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)過程中，由于各種原因，對個(gè)別業(yè)主的收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)超過了物價(jià)部門規(guī)定的政府指導(dǎo)價(jià)浮動幅度。4. 不執(zhí)行收費(fèi)公示制度大部分物業(yè)公司違反原國家發(fā)展計(jì)劃委員會的相關(guān)規(guī)定，未在繳費(fèi)地點(diǎn)的醒 冃位置公布服務(wù)項(xiàng)冃、服務(wù)內(nèi)容、等級、服務(wù)價(jià)格等。

9、即使公示了也是內(nèi)容不全， 格式不規(guī)范，有的僅用一張普通白紙隨意標(biāo)示后往墻上一貼，有的干脆將收費(fèi) 監(jiān)審證復(fù)印一份作為公示，看起來字體太小，極不嚴(yán)肅規(guī)范。三、物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)的原因1 物業(yè)管理的法律法規(guī)不健全，不完善雖然在1994年建設(shè)部發(fā)布并實(shí)施了城市新建住宅小區(qū)管理辦法，并陸 續(xù)制延了一些相關(guān)政策法規(guī)，但各地相應(yīng)配套的地方性法規(guī)及細(xì)則尚未完善，并 且出臺的物業(yè)管理法規(guī)過于抽象、宏觀、不具體，在實(shí)際工作中不便于操作，并容 易產(chǎn)生“質(zhì)價(jià)不符”現(xiàn)象。這使得物業(yè)管理行業(yè)在市場運(yùn)作中走入無規(guī)則的游戲 中，造成由場無序及開發(fā)商、物業(yè)業(yè)主或使用人及物業(yè)管理企業(yè)各方的責(zé)、權(quán)、 利模糊。最終必然會造成業(yè)主或使用人

10、和物業(yè)管理金業(yè)之間的收費(fèi)糾紛。2物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營困難，資金周轉(zhuǎn)不暢條例規(guī)定：業(yè)主的義務(wù)z是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。在物業(yè)服務(wù)中 也應(yīng)該貫徹“誰享用，誰受益，誰負(fù)擔(dān)”的原則，以形成物業(yè)服務(wù)具有資金 來源并正常運(yùn)轉(zhuǎn)的格局。但是，出于傳統(tǒng)的福利住房消費(fèi)觀念依然存在，服務(wù) 標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，許多物業(yè)公司收費(fèi)范圍和價(jià)格透明度低， 收取物業(yè)費(fèi)后，一些維修丁作仍需耍繳費(fèi)。另外，物業(yè)公司的收費(fèi)預(yù)算、決算 等財(cái)務(wù)報(bào)告存有問題，致業(yè)主不認(rèn)可等原因。所以，收費(fèi)難問題始終困擾著各 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不僅極大的影響了物業(yè)服務(wù)的健康發(fā)展，而且遏制了物業(yè)服務(wù) 企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展壯大，直接促成了亂收費(fèi)。3業(yè)主大會、業(yè)主

11、委員會難以行使法律賦予的權(quán)力我國很多新建小區(qū)尚未召開第一次業(yè)主人會，即使召開了業(yè)主人會，選舉 出的業(yè)主委員會也不能較好行使法律賦予的權(quán)利。由于業(yè)主委員會籌建難，普及 率低，業(yè)主委員會委員們不熟悉相關(guān)法規(guī)政策，沒有合法的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)及籌措形 式，業(yè)主委員會行使權(quán)利的途徑也沒有立法來保障，無政府的支持，無法規(guī)的 支持，業(yè)主委員會行使權(quán)利之路充滿艱辛。即使面對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的亂收費(fèi)行為, 業(yè)主委員會由于沒有合法的經(jīng)費(fèi)保障，其法律地位也很尷尬，導(dǎo)致法律賦予的 權(quán)利無從行使，不能產(chǎn)生有力的約朿力，也不能產(chǎn)生有效的監(jiān)督，所以亂收費(fèi) 現(xiàn)彖一直難以得到改觀。4業(yè)主法律意識不強(qiáng)，維權(quán)途徑不暢隨著社會的發(fā)展，媒體的推動

12、，業(yè)主的維權(quán)意識在逐漸增強(qiáng)，然而自己有 哪些權(quán)利，哪些權(quán)利又被侵犯了，如何維權(quán)等問題，對業(yè)主而言他們并不是十 分清楚的。5此外，我國現(xiàn)行民事訴訟程序太復(fù)雜，程序過多，時(shí)間過長，加之 法律的缺失使得即使訴訟但判決結(jié)果的不可預(yù)見，國人的從眾心理，交房與辦 理入住手續(xù)的“捆綁式”做法等，諸多因素使得業(yè)主面對亂收費(fèi)現(xiàn)象敢怒但不會 有所行動來改變，這變相地促生了亂收費(fèi)現(xiàn)象的延續(xù)和嚴(yán)重。四、治理亂收費(fèi)的建議我們不難發(fā)現(xiàn)，收費(fèi)難和亂收費(fèi)兩種現(xiàn)象之間是有內(nèi)在聯(lián)系的，收費(fèi)難在 一定程度上導(dǎo)致了亂收費(fèi)，而亂收費(fèi)乂反過來使物業(yè)服務(wù)公司收費(fèi)難，耍擺脫 這兩種困境，必須全面分析，從多方面入手，多管齊下。通過上文的分析，

13、亂收 費(fèi)現(xiàn)象的產(chǎn)生是有著多種誘因的，因而其解決之道也需多個(gè)方面并進(jìn)。1 盡早建立物業(yè)服務(wù)競爭機(jī)制，引導(dǎo)發(fā)展規(guī)模經(jīng)營價(jià)格管理部門要加強(qiáng)與城建、房管、工商等部門的合作，加快房地產(chǎn)開發(fā)與 物業(yè)服務(wù)分業(yè)經(jīng)營的步伐，促使發(fā)展商“斷奶”，逐步改變誰開發(fā)誰實(shí)施物業(yè)管 理的壟斷經(jīng)營局而。提高物業(yè)公司市場準(zhǔn)人門檻，將一些不具備物業(yè)管理?xiàng)l件或 資質(zhì)的企業(yè)拒之門外，建立市場化、社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理新體制。促使各 物業(yè)公司在競爭中求生存、求發(fā)展。2.完善立法通過上文的闡述，我們可以知道，法律法規(guī)的不完善是造成亂收費(fèi)的不可 忽視的原因。盡管我國目前有物業(yè)管理?xiàng)l例，齊地有地方性法規(guī)，最高人民 法院也發(fā)布了司法解釋，但

14、仍有許多問題沒有規(guī)范，具體到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)領(lǐng)域, 如除特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍、收費(fèi)事項(xiàng)、停車費(fèi)的種類與標(biāo) 準(zhǔn)等都是空泛甚而沒有規(guī)定的，只有明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)的范忤i,是否擴(kuò) 大收費(fèi)范圍，是否重復(fù)收費(fèi)才能夠判斷，價(jià)格主管部門才能通過行政處罰權(quán)的 行使制裁物業(yè)服務(wù)企業(yè)的亂收費(fèi)行為。所以，物業(yè)管理法律法規(guī)的完善，尤其是 關(guān)于物業(yè)管理的行政法規(guī)等的完善，是當(dāng)務(wù)z急。此外，亂收費(fèi)長期存在的原因 與我國民事訴訟程序的設(shè)計(jì)有關(guān)，訴訟程序復(fù)雜、程序過多、審限過長、成本高 是業(yè)主面對亂收費(fèi)行為“無動于衷”的無奈選擇，對此類型民事糾紛，應(yīng)呼吁我 國設(shè)立小額訴訟法庭，通過程序的簡化、審理時(shí)限的縮短

15、以及訴訟費(fèi)用的減少來 使生活屮的大量訴訟標(biāo)的小的糾紛得以解決，這在物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟屮具有 重要意義。3大力宣傳價(jià)格政策，轉(zhuǎn)變利益雙方的觀念價(jià)格管理部門要通過做好價(jià)格法律法規(guī)和價(jià)格政策的宣傳解釋工作,規(guī)范物 業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，增強(qiáng)物業(yè)公司和業(yè)主的由場觀念，提高他們的商品經(jīng)濟(jì)意識 和法律意識、使他們認(rèn)識到，物業(yè)公司與業(yè)主是平等、互助、共生的魚水關(guān)系, 任何一方的不配合都會使小區(qū)的正常運(yùn)行態(tài)勢失衡。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的i辦 調(diào)和監(jiān)督作用，使利益雙方做到相互溝通理解，共同遵循商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值規(guī)律, 認(rèn)真履行各自的權(quán)利和義務(wù)。4積極推行按質(zhì)論價(jià)，制定切實(shí)可行的收費(fèi)區(qū)間一是要認(rèn)真做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)成木調(diào)查工

16、作，對全市不同物業(yè)種類、不同資 質(zhì)物業(yè)公司的服務(wù)成本構(gòu)成進(jìn)行調(diào)查核算，建立完整的數(shù)據(jù)庫。二是要通過召開 業(yè)主代表會議、聽證會等形式廣泛征詢意見和建議，在物業(yè)公司運(yùn)營成本和業(yè)主 的承受能力之間尋求一個(gè)平衡點(diǎn)，科學(xué)制定基準(zhǔn)價(jià)，在收費(fèi)和服務(wù)之間建立一種 對應(yīng)關(guān)系，努力做到質(zhì)價(jià)相符。三是耍嚴(yán)格資質(zhì)審查，逐步實(shí)行分等定價(jià)。5加大監(jiān)督檢查力度，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)一是嚴(yán)厲査處一批群眾反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理亂漲價(jià)亂收費(fèi)問題。二是打響 12358價(jià)格維權(quán)品牌。對群眾舉報(bào)的物業(yè)服務(wù)亂收費(fèi)問題，積極查處，及時(shí)答復(fù), 做到事事有回音，件件有著落。三是加大處罰力度，對出現(xiàn)不履行服務(wù)承諾，亂 收費(fèi)等問題的物業(yè)公司，要從重處

17、罰，并建議主管部門吊銷其從業(yè)資格。6.組織相關(guān)人員培訓(xùn)，提升物業(yè)管理水平除價(jià)格部門要加強(qiáng)對具體負(fù)責(zé)人員的業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)外，物業(yè)公司要加強(qiáng)從 業(yè)人員的在崗培訓(xùn)。短期可通過舉辦座談會、知識講座等方式，向從業(yè)人員傳授 一些基本技能及技巧；中期應(yīng)建立物業(yè)公司內(nèi)部培訓(xùn)制度，定期培訓(xùn)；長期則要 求各物業(yè)公司與大專院校聯(lián)系，吸納大專學(xué)生，建立起一支懂經(jīng)營、善管理、精 業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平。結(jié)束語構(gòu)建符合當(dāng)前市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的物業(yè)管理價(jià)格體系，是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展 的根本，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化的保證。對此，需要市場參與各方共同努力，共 同營造良好的市場氛圍。在這個(gè)過程中，我們應(yīng)充分認(rèn)識當(dāng)前所處的市場環(huán)境， 采取漸進(jìn)性的改革措施。首先充分發(fā)