1、杯韓日精品城前期籌備的運營方案桿集團企劃部2011年5月30日目錄1. 經營戰略-2二、經營定位-3三、經營項目分布-3四、服務功能設計-4五、經營規劃布局-4六、建筑包裝設計-4七、運營管理設計-5八、招商設計5九、商場運作財務分析十、發展前景10韓日精品城前期籌備的運營方案不要考慮能賺多少錢，而要考慮如何讓"百貨火起來，盡量在 少投入的前提下讓聯營者賺到錢，而原讓賺到錢的業戶為我們宣傳* *百貨怎么賺錢，從而提升商業地產的價值，盡快銷售償還收購資金 是制定我們前期籌備的運營方案的總目標。消費者是一個龐大而復雜的整體，不同消費者對于同類產品的需 求具有很大差異性。因此，我們應根據自

2、身的資源條件以及居民消 費特點、周圍其他零售企業的經營目標等諸多因素，確立自己獨具 一格且又是冃標消費群認同的特色經營方式，給消費者留下獨特的 印象。延吉市位于吉林省東部，是延邊朝鮮族自治州首府所在地，全 市六十萬人口中，朝鮮族人口占百分之五十八，民族特色濃郁、自 然風景優美。我們應該充分發揮我們的文化優勢和資源優勢，可以 考慮以下經營戰略： 建議將粋百貨名稱更改為桿韓口精品城。 選擇特色商品。突出韓日精品這個重點，相應地要把各方面 經營做到位。 民族特點突出。充分利用朝鮮民族這張品牌與長白山生態品 牌形成互動，為公司經營打出一張民族品牌。 塑造特色形象。確定與眾不同的企業宗旨、使命、經營理念

3、 以及企業名稱、標志等象征性項日，讓消費者購物、休閑就能聯想 到*韓日精品城。 營造特色購物環境。增加一些方便性和補充性服務設施，為 顧客營造一個溫馨、舒適、整潔、安全的購物環境。二、經營定位近幾年，市于延吉百貨大樓、時代廣場、明珠購物中心等商 業公司的興起，給延吉市商業市場帶來了質的飛躍，在此激烈的商 業競爭中韓日精品城應因地制宜，力求創新。針對延吉市的消 費特點，通過市場分析和營銷策劃，以韓日精品為定位，實施品牌 戰略，將提升商業地產價值，并通過以人為本的管理，強化公司凝 聚力和創造力，運用iso 9001-2000質量體系認證的管理模式，壟 斷該地區的中高擋韓口精品零售市場。三、經營項目

4、分布1、項目簡介杯韓日精品城位于延吉市中心繁華商業區公園街公園路2號。總建筑面積127 64.7平方公里，前身為主營韓國商品的杯百貨。2、項目經營單位華銀商貿有限公司3、項目經營業態布局一層經營韓日食品及日用品超市。（主營韓日原裝進口食品及日 用品）二層經營韓國高檔服飾（主營韓國lotte百貨知名品牌）三層經營韓日精品電器（主營三星、l g、sony、松下等世界品牌）四層經營精品長白山土特產品（主營人參、鹿茸、林蛙油、食用菌、農副產品等中高檔禮品）五、六樓經營按摩院（要求業主重新裝修，提高服務檔次）七層經營韓食館（考慮全州拌飯及百年石鍋等）八層經營咖啡、茶吧九、十層經營婚禮廳。（朝鮮族民俗婚禮

5、廳）四、服務功能設計杯韓fl精品城集合購物、休閑、餐飲、文化、婚禮廳等多種商 業形態，為消費者提供一站式服務；休閑、舒適、周到，凝聚多姿 多彩的消費主活，體現著現代都市人對休閑、交流的渴望，是現代 生活方式的集中體現。五、經營規劃布局51經營規劃布局要以“以點代面，特色經營”為冃的，也是精 品城的經營特點。引進中高端韓口品牌合作商，對它們給予優惠政 策，邀請其入場，讓它們能夠起到增強文化氛圍，活躍新商場氣氛 之作用。5. 2經營規劃布局順序要堅持韓日精品類商品優先，輔助項目 配套的原則。5. 3經營規劃布局著重考慮韓口精品核心主力品牌專柜放在營 業現場通道的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達

6、到組織人流 的效果。六、建筑包裝設計建筑包裝設計符合現代商業經營運做需要。對建筑物外觀及經營 區室內結構與裝飾再做合理修飾改造，更好地滿足商業經營需要 （從增加營業面積的角度，應考慮樓梯的重新布置。七、運營管理設計運營管理參照is09 001-2000質量體系認證的管理體系模式。is09001 -2000質量體系認證的各項管理性文件和各工作流程操作性文件，是精品城的運營管理的依據及指導藍本。八、招商設計1 招商優勢：公司商業經營管理團隊為延吉市韓日精品零售市場訂制最佳適宜 的品牌經營合作方案，以利益共享、雙贏經營我主導，運用韓日精 品為依托，竭誠打造延吉市區域獨家中高端韓日精品店，壟斷該地 區

7、的中高端韓日精品零售市場。2、招商范圍：韓國知名品牌服飾（引進韓國lotte百貨品牌）、 韓日品牌電器（考慮三星、lg、松下、sony等知名品牌）；韓日 原裝進口食品、h用品；長口山旅游土特產品；韓食；休閑類咖啡、 茶吧；朝鮮族民族特色的婚禮廳。3、招商要求：品牌商品具有有效的商標注冊文件，產品合格證書和檢驗報告 等質檢資料，進口商品提供海關報關單及商檢證明。4、經營合作方式公司擬與韓國、日本中高端知名品牌的廠商、代理商、經銷商以 及本地區有實力的經營業主建立合作關系，考慮選擇扌ii率形式為主 的聯合經營合作方式聯合經營方式是公司與其他組織（個人）在平等互利的基礎上， 為謀求競爭優勢和共同發展

8、，實現彼此之間志愿聯合的戰略。這種 經營方式有利于公司更有效地利用有限的資源，創造更多的商機， 提高競爭能力。5、經營合作標準:一層：按每刀2 00元每平方米的租賃標準，扌ii率8%-2 0%二層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率20%三層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率20%四層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率20%五、六層：按每年 元每平方米的租賃標準七層：按每月 元每平方米的租賃標準，扣率20%八層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率20%九、十層：按每月元每平方米的租賃標準，扣率2 0%6、招商工作程序為營造很好的招商環境，吸引更多的理想品牌供應商加盟，增加合格候選供應商的基礎數量，

9、特制定本招商工作程序。61全州內招商工作程序：此程序在招商工作時間排序上定為第一程序，第二招商工作程序 也可同時啟動，該程序兼顧向本地區宣傳桿韓日精品城的作用。利 用全州有影響力的專業媒介發布新業信息，并有隆重招商宣傳作用。 該工作程序能為以下招商工作程序順利開展做好前期鋪墊作用。6. 2韓國、口本招商工作程序：此程序在招商工作時間排序上定為第二程序，也是正式開始進入 實質性招商階段，新公司可以派招商組人員赴韓國進行實地考察及 招商工作。6. 3延吉市招商工作程序6. 3. 1此程序在招商工作時間排序上定為第三程序，也是重要 和關鍵的招商工作程序，當地招商業主應該占招商總量的半數以上, 在保證

10、特色品牌聯營商數量的同時，當地招商兼顧開發引導的功能, 協助當地聯營商經營正規品牌化商品，成為韓h品牌化經營的實踐 基地。63. 2考慮減少、避免競爭對手對公司的招商籌備工作的不 利手段t擾，正式招商工作與開業時間緊密銜接，不給對手惡意干 擾的機會。招商人員隊伍組建后必須經過系統培訓，實踐磨合后再 投入實際工作狀態。以先有計劃有步驟地對適合預選供應商評定， 有的放矢地對理想品牌供應商洽談，這樣不僅節約費用，而且能有 準確的針對性，提高合作成功率，6. 3. 4宣傳工作中心，應以桿韓口精品城即將登陸延吉市， 成為購物的天堂、身份的象征，以全新的內涵震撼消費群，以上層 的品質服務于延吉市人民等內容

11、為中心，制造轟動性前奏和神秘氛 圍，為下一環節的實質各項工作，做好鋪墊。6. 3. 5細致調研現有韓日精品市場運營品牌現狀，制定招商 各品類工作預案標準，初步接待來洽談的品牌供應商，并認真填制 初選供應商登記表，對重點目標備選供應商，保持主動接觸，排除 阻礙，建立合作伙伴關系。簽訂意項合作協議，收取合作預約訂金。6367、招商工作進度第一階段：籌備預案期1、總體經營計劃預案擬定，招商工作原則方案制定；2、制定商品定位標準；3、擬定初步各商品類布局方案；4、擬定與供應商合作方式及條件標準。第二階段：初選儲備供應商期1、公司招商團隊組建，基礎工作技能培訓，團隊協調性磨合2、組織進入全州招商工作程序

12、；3、組織進入韓國、日本招商工作程序，組織實施初選供應商 資源儲備；第三階段：評審確認供應商期1、確定正式的各品類商品定位標準和品類布局執行方案以及 招商合作式方、合作條件標準等公司經營原則方案；2、確定各品類最終執行的經營工作方案，各品類重點標志性經營品牌認定，以及針對性特殊招商方案的制定及實施；3、普通標準性品牌供應商洽談合作條件，結果對比擇優；4、評審確認合格供應商，簽訂意項合作協議，收取合作預約 訂金；第四階段：合作協議書簽訂期1、根據公司各項籌備工作完成進度情況，確定準確開業時間, 對已經完成的籌備工作進行科學客觀的評審和合理微調，確保開業 正常可行之后，與合格供應商簽訂正式合作協議

13、書；第五階段：入場實施專柜期2、賣場專柜設計基本標準設定，規定貫徹；3、與供應商協調專柜設計規格，符合雙方設計規定要求；4、辦理相關入場裝修手續，進場實施裝修專柜；5、做到及時合理，人員積極跟進，協調配合各管理環節，控 制按規劃方案實施，完成階段工作目標。&招商部籌備期人員編制以工作相互支持、管理相互制約的工作原則，暫把公司在籌備 期的招商部分為兩個組。(1)規劃審計組；(2)招商業務組。(3 )品牌傳播組(1) 規劃審計組：工作職能：宏觀組織協調，各項工作監督跟進，評估分析招商結 果人員編制：組長1名；綜合助理1名；匯編管理文員1名。合 計3人。根據具體工作職能特點選擇適合人員。(2

14、) 招商業務組:工作職能：根據公司總計劃原則制定各商品類具體招商工作計 劃方案，并認真實施執行人員編制：組長1名，助理1名，綜合業務4名，共6名。(3) 品牌傳播組工作職能：提高延吉市韓日精品城經營水平，滿足公司經營的品牌數量，加快精品城組織速度，確保精品城經營品牌質量和如期開業。 人員編制：組長1名，綜合業務3名，共4名。九、商場運作財務分析9. 1平效估算商鋪租賃比例主要是取決于發展商回收資金的量比及實際可銷 售面積來決定的。如果租賃成本高于市場商戶租金可承受的界限， 成功經營將成為一句空談。只有在發展商、業主、客戶、經營四點 利益平衡的情況下成功經營方可順利啟動，達到互贏的局面。具體 的運算模式如下：資金回收總量一實際租賃面積x投資回報率0%=12個月二月/平方米 /租賃租金（實際估算數據以銷售總量為準）每年基本費用：根據預計分析每層租賃價格定為：9.2經營成本估算經營成