1、謹(jǐn)呈：深圳xx實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司萬(wàn)達(dá)（萬(wàn)豪）商業(yè)城營(yíng)銷策劃方案無(wú)錫四方拓展?fàn)I銷策劃公司第一部分物業(yè)定位第一章市場(chǎng)調(diào)查分析一深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景二南山商業(yè)市場(chǎng)綜述三同類主題市場(chǎng)調(diào)研八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研田貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研筍崗片區(qū)典型叮比商場(chǎng)調(diào)研 本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研四總結(jié)分析第二章物業(yè)發(fā)展建議一商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)鋪位分割過(guò)道設(shè)計(jì)商場(chǎng)人流圖繪制二商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)三商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)四商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定五商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議六建筑外立面之裝飾、色彩修改建議七商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議第二部分招租推廣策略一主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)二階段推廣計(jì)劃時(shí)間表三組合媒體發(fā)布計(jì)劃四銷售賣

2、場(chǎng)策劃五造勢(shì)手法策劃第一部分物業(yè)定位第一章市場(chǎng)調(diào)查分析一、 深圳市總體商業(yè)市場(chǎng)背景1、商場(chǎng)分割小鋪位銷售已風(fēng)光不再曾經(jīng)轟動(dòng)一時(shí)的“西部電了”，開(kāi)業(yè)后遠(yuǎn)未達(dá)到人們預(yù) 期，“東方巴黎”至今仍無(wú)法開(kāi)業(yè)，這使得將統(tǒng)一產(chǎn)權(quán) 的商場(chǎng)劃分成小鋪位賣的銷售形式難度增大，讓投資客 重新建立起信心的難度增強(qiáng)。事實(shí)上，即使后來(lái)彩福大 廈的裙樓商場(chǎng)因新一佳著名商家的進(jìn)駐,和發(fā)展商不惜 血木10年8%的回報(bào)率而使彩福大廈裙樓銷售良好，也 不可以輕易斷言市場(chǎng)可以接受這種商場(chǎng)鋪位劃分的形 式。因?yàn)椋@種形式存在許多的問(wèn)題尚未解決：*產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不統(tǒng)一的矛盾始終未能解決。怎樣使小業(yè)主的利益得到保障？ 一旦大商家退出商 場(chǎng)，誰(shuí)

3、來(lái)負(fù)責(zé)重新招租，各小業(yè)主之間的利益誰(shuí)來(lái)平 衡？*鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò)小不利經(jīng)營(yíng)者使用。發(fā)展商為了盡快銷售鋪位，常常將鋪位劃分過(guò)細(xì)、過(guò) 小，以減少鋪位總值，降低置業(yè)門檻，擴(kuò)大購(gòu)買層面。 而實(shí)際的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法接受和使用過(guò)小的商鋪，這種矛 盾只好通過(guò)重新劃分、整合鋪位來(lái)解決，從而導(dǎo)致銷 售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位完全不同的局面，一旦經(jīng)營(yíng)客退出 重新招租時(shí)，必將引發(fā)各種才盾。*經(jīng)營(yíng)管理水平是影響商場(chǎng)存活的關(guān)鍵因素。商場(chǎng)內(nèi)各鋪位利益相關(guān)，彼此一榮俱榮、一損俱損， 這需要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理部門統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)商場(chǎng)才能做 旺。但往往發(fā)展商將商鋪分割售出后，就不再理會(huì)經(jīng) 營(yíng)的問(wèn)題，這是導(dǎo)致冃前眾多商場(chǎng)失敗的直接原因。*發(fā)展商能否“放

4、水養(yǎng)魚(yú)”是招商工作的關(guān)鍵。一個(gè)新的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)需要培育市場(chǎng)的時(shí)間，發(fā)展商需要 給經(jīng)營(yíng)客適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠來(lái)增強(qiáng)其對(duì)商場(chǎng)的信心，從而吸 引進(jìn)場(chǎng)，這就需要發(fā)展商在一段時(shí)間內(nèi)承受短期利益 的損失，如減免租金、管理費(fèi)等，這些措施對(duì)發(fā)展商 的資金壓力較大，發(fā)展商面臨能否堅(jiān)守難關(guān)的困惑； 而發(fā)展商如果不“放水養(yǎng)魚(yú)”給租客以適當(dāng)優(yōu)惠，則 商場(chǎng)招滿有一定困難，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致無(wú)法開(kāi)業(yè)，發(fā)展 商屆時(shí)將面臨更為嚴(yán)峻的形勢(shì)。2、街鋪始終受市場(chǎng)鐘愛(ài)與上述情況不同，街鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，受其他干擾因素少, 客流量?jī)H受街道人流的影響，生意好做長(zhǎng)久，租金穩(wěn) 定。因此，商鋪的售價(jià)也穩(wěn)定而高企，街鋪的價(jià)值為 許多投資客和經(jīng)營(yíng)者認(rèn)可，易受市場(chǎng)追捧。3、

5、專業(yè)市場(chǎng)增多，競(jìng)爭(zhēng)更加激烈 訂立明確的主題，走專業(yè)化路線來(lái)吸引客戶的專業(yè)市 場(chǎng)越來(lái)越多。但是做專業(yè)市場(chǎng)需要一定條件才能成功：*可借用的資源優(yōu)勢(shì)*規(guī)模、交通、配套等口身硬件條件* “放水養(yǎng)魚(yú)”的可持續(xù)發(fā)展策略*和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比具有比較優(yōu)勢(shì)*有較強(qiáng)昭示力*原則上不單純依賴批發(fā)客戶，還應(yīng)具備較多的周邊零售客戶，以積聚人氣*專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理*充足的資金、人才儲(chǔ)備只有滿足上述全部或多項(xiàng)條件的專業(yè)市場(chǎng)，才有可能 成功，如：享譽(yù)全國(guó)的賽格電子配套市場(chǎng)，就是依靠 華強(qiáng)北是眾多的電子生產(chǎn)商集結(jié)地這一大的資源優(yōu) 勢(shì)，配合便捷的交通、暢旺的人氣、較強(qiáng)的昭示力等 綜合優(yōu)勢(shì)而發(fā)展起來(lái)的，并逐步發(fā)展成為輻射

6、全國(guó)的 專業(yè)市場(chǎng)。雖說(shuō)專業(yè)市場(chǎng)的成功案例很多，但更多的專業(yè)市場(chǎng)由 于自身缺乏上述的條件或不具備比較優(yōu)勢(shì)，往往在競(jìng) 爭(zhēng)中慘遭淘汰，或是做痛苦的掙扎。4、二層以上物業(yè)銷售難度大 凡是出售的商業(yè)物業(yè)，無(wú)論是開(kāi)放式商場(chǎng)還是獨(dú)立式 商鋪，二層以上的部分大多銷售困難，最終只能通過(guò) 招租解決。二、南山商業(yè)市場(chǎng)綜述1、南山商業(yè)市場(chǎng)面臨的歷史契機(jī)深圳城市中心的西移，濱海大道的建成通車，西部跨 海大橋的規(guī)劃，給予了南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展的歷史契機(jī)。而 南山房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的火爆則直接成為南山商貿(mào)物業(yè)發(fā)展 的澎湃動(dòng)力。如今，南山居住，市區(qū)上班已成為部分深圳 人的時(shí)尚生活。隨著南山本地商業(yè)需求與日遞增，南山商 貿(mào)物業(yè)在近兩年

7、來(lái)呈現(xiàn)出一派旺銷景象。在南山購(gòu)物環(huán)境 日漸改善的條件下，南山商貿(mào)物業(yè)將徹底一改完全區(qū)域內(nèi) 消費(fèi)的特征，將有力地輻射寶安及其周邊地區(qū)，吸引港人 前往購(gòu)物的前景也不是奢望。2南山商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群體分析滿足本地市場(chǎng)需求 從南山本地人口及現(xiàn)時(shí)在售、在建和 在營(yíng)業(yè)的商服物業(yè)總量比例來(lái)看，南山商服物業(yè)在未來(lái)發(fā) 展中可滿足本地商業(yè)的發(fā)展需要，可滿足本地消費(fèi)者對(duì)良 好的購(gòu)物休閑環(huán)境和多姿多彩、琳瑯滿目的購(gòu)物場(chǎng)所的需 求。南山在建、在售的商服物業(yè)逾2 0萬(wàn)平方米，截止到 今年底其商服物業(yè)空置量達(dá)75 6萬(wàn)平方米，二項(xiàng)相加 南山在未來(lái)一年內(nèi)的商服物業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到2 7 . 5萬(wàn)平 方米，南山居住人口 4 5萬(wàn)，平

8、均每人擁有06 0平方 米的商服物業(yè)，此種比例遠(yuǎn)高于其它地區(qū)商業(yè)配套比例。 在南山未來(lái)的商服物業(yè)發(fā)展中，如何定位，形成口身特色, 強(qiáng)力吸引本地居民消費(fèi)，滿足本地居民需求是重中之重。輻射周邊居民 周邊指科技園、西麗和寶安。歷史上南山 與這三個(gè)地區(qū)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，商業(yè)更是相互補(bǔ)充， 南iii在近兒年的商業(yè)發(fā)展中已形成了以幾大商場(chǎng)為龍頭的 成熟大商圈，而科技園、西麗和寶安的商業(yè)還顯得不成規(guī) 模、不具特色、不上檔次，由于南山與這三個(gè)地區(qū)的交通 方便，路程近，人與人之間的聯(lián)系較多，所以有理由相信, 在未來(lái)的南山商服物業(yè)的發(fā)展中，它能吸引周邊的居民加 入到本地商場(chǎng)的消費(fèi)群體中來(lái)。吸引港人購(gòu)物 羅湖區(qū)已

9、成為港人置業(yè)和購(gòu)物的理想?yún)^(qū) 域，已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。港人每天到羅湖大包小包購(gòu)物已 成為羅湖東門老街及其它購(gòu)物商場(chǎng)的一大景觀。港人前往 羅湖購(gòu)物是因?yàn)楦廴丝梢怨式⒆畋憷竭_(dá)羅湖，是因?yàn)?港人對(duì)羅湖商服物業(yè)有較深入的了解，是因?yàn)榱_湖的購(gòu)物 環(huán)境已接近和達(dá)到香港水平。隨著西部跨海大橋的建成開(kāi) 通，南山與香港的距離縮短，坐車只需十幾分鐘，這使得 大多數(shù)港人可便利前往南山。一方面，跨海大橋的開(kāi)通可 吸引港人南山置業(yè)居住，居住南山的港人可增加本地的商 業(yè)消費(fèi)需求；另一方面，交通便利，通關(guān)方便，兩地物價(jià) 差和南山購(gòu)物環(huán)境的日臻完善，會(huì)使得一部分港人把購(gòu)物 的區(qū)域轉(zhuǎn)移到南山，從而可使得南iii的商業(yè)需求總量得

10、以 增加，商業(yè)發(fā)展步入更高的平臺(tái)。3南ill商圈狀況分析南山商服物業(yè)在分布上呈商圈和沿交通干線分布的特 征，特別在商圈分布上，南山商業(yè)發(fā)展的龍頭商場(chǎng)的帶動(dòng)作 用不可估量，至今已在南山形成了：以人人樂(lè)、沃爾瑪為中心的商 以家樂(lè)福為中心的商圈;以女兒國(guó)、愉康商城為中心的商圈。這三個(gè)商圈，是南山商業(yè)發(fā)育得最為成熟的繁華區(qū)。本 項(xiàng)冃位于以人人斥、沃爾瑪為中心的商圈，又稱“沃爾瑪商 圈”，此商圈冃前發(fā)展最具潛力，不僅檔次高，而且多為知名 度高、有很強(qiáng)消費(fèi)支撐力和號(hào)召力的大型商場(chǎng)，再加上順電 近期的加盟，使得該商圈更具分量，另外，本項(xiàng)冃一萬(wàn)豪商 業(yè)城和相臨的佳騰電器城也是有一定規(guī)模的商場(chǎng)，大家主題 不同，

11、各有側(cè)重，使得該商圈經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富。4南山商業(yè)街道分布狀況分析南新路南山老城區(qū)，人流量大，商業(yè)繁榮，低檔為主，業(yè)態(tài)多樣常新路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣，餐飲業(yè)最發(fā)達(dá)，有家樂(lè)福商場(chǎng)南山大道人流量大，主要服務(wù)于周邊居民區(qū)，有愉康超市、女兒國(guó)南油大道商業(yè)前景好，以檔次較高的大型商場(chǎng)為主，冇海雅百貨、沃爾 瑪、佳騰、萬(wàn)豪等，但交通干線不聚人氣，且分布分散。登良路業(yè)態(tài)以五金配件、汽車修理為主，裝飾材料也較發(fā)達(dá)內(nèi)環(huán)路不聚人氣，基本無(wú)商業(yè)，有東方巴黎在售東濱路商業(yè)繁榮，業(yè)態(tài)多樣.隨著后海大批住宅興起，被眾商家看好小結(jié)：從上表看出，南油大道的商業(yè)目前檔次高，且較為集中，有形成“南山華強(qiáng)北”之勢(shì)。5南山商業(yè)供應(yīng)量分析進(jìn)年

12、來(lái)，蛇口沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，南新路女人世界，姊 妹城，南山商業(yè)文化中心的海雅百貨新形象商場(chǎng)先后開(kāi)張 營(yíng)業(yè)，西部電子商場(chǎng)、佳騰電器城、萬(wàn)豪商業(yè)場(chǎng)、東方巴 黎服裝城等商服物業(yè)鋪天蓋地廣告宣傳及層出不窮的多種 促銷的活動(dòng)的開(kāi)展，形成了南山商服物業(yè)爭(zhēng)搶市場(chǎng)的一個(gè) 個(gè)火爆場(chǎng)面。截止到今年上半年，南山在建和在售的商服物業(yè)逾2 0萬(wàn)平方米，其中總建筑面積在1 0 0 0平方米以上的有 南城購(gòu)物廣場(chǎng)、西部電子時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳 騰電器城、東方巴黎時(shí)裝城、女人世界南山分店、姊妹城、 南景園商場(chǎng)、倉(cāng)前錦福苑商場(chǎng)、富嘉名閣商場(chǎng)、大陸莊園 商場(chǎng)、星海名城一期商場(chǎng)及國(guó)興苑商場(chǎng)等十幾家，其中在 今年十月以前開(kāi)業(yè)的商

13、場(chǎng)有五家。這十幾家在售和在建的 人型商場(chǎng)，人都以上題商場(chǎng)宣傳，鮮明界定和劃分終端目 標(biāo)消費(fèi)群。在深圳市全市的商服物業(yè)區(qū)域構(gòu)成比例中，南山區(qū)去年 商服物業(yè)施工面積，占到全市的1 7%。新開(kāi)工面積占全 市的1 4%,竣工面積占全市的1 2%,樓花銷售面積占 全市的1 4%。以上數(shù)據(jù)表明，南iii商服物業(yè)已成為深圳 商服物業(yè)中的主要組成部分，南山商服物業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展， 為南山區(qū)商業(yè)環(huán)境的日臻完善提供了基本的條件。項(xiàng)冃名稱位置商場(chǎng)面積(m2)入伙時(shí) 期經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目南城購(gòu)物廣場(chǎng)南新路300002000.10百貨精品展望西部 電子吋代廣場(chǎng)南油大道 與學(xué)府路 交界處166392000.6電腦、通訊、辦 公自動(dòng)化、

14、音響 器材蘇豪名廈商場(chǎng)桃園路/南 新路20002000.4深圳秫妹購(gòu)物城桃園路50002000.5服裝及女性產(chǎn)品南貿(mào)市場(chǎng)桃園路82832000.10小商品批發(fā)、肉 菜市場(chǎng)倉(cāng)前錦福苑裙樓南新路/學(xué) 府路50002000.12萬(wàn)豪商業(yè)城南油大道150002000.10家居廣場(chǎng)南汕金暉家居廣場(chǎng)南油大道100002000.5電腦、音像、通 訊器材、家電、 臺(tái)灣高檔家具東方巴黎時(shí)裝交易廣場(chǎng)內(nèi)環(huán)路/南 山144782000.10尚未開(kāi)業(yè)女兒國(guó)南山分店桃園路/南 新路30001999.12女性及兒螢用品女人世界南山分丿占桃園路/南 新路36002000.4女性及兒童用品沃爾瑪蛇口分店南油大道/ 內(nèi)環(huán)路300

15、02000.4百貨超市海雅百貨南油大道/ 濱海大道350002000.1百貨商場(chǎng)6南山商業(yè)商業(yè)特征分析*檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)品種不全這也是造成以往南山商業(yè)氣氛平淡的一個(gè)重要原因。 南山商服市場(chǎng)，包括人人樂(lè)、家樂(lè)福、愉康倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)，總 體商業(yè)規(guī)模不大，三家商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積加起來(lái)才2萬(wàn)余平方 米。加上各類商鋪門店，總的商業(yè)面積約2030萬(wàn)平方米, 由于商業(yè)不集屮，分布在從南頭到南油的廣闊區(qū)域，十分 分散，乂大都采用地鋪式經(jīng)營(yíng)，因而經(jīng)營(yíng)的各種商品品種 較少，檔次較低，顯得比較零亂。以服裝為例，無(wú)論是已 經(jīng)倒閉的金太陽(yáng)商業(yè)城，還是南新路口的南新時(shí)裝商場(chǎng)， 登良路的登良口選商場(chǎng)，都以經(jīng)營(yíng)低檔時(shí)裝為主，除人人

16、斥購(gòu)物廣場(chǎng)和新開(kāi)業(yè)的女兒國(guó)南山分店、海雅百貨外，很 難能見(jiàn)到較高檔的商品。除此之外，就只有近千家經(jīng)營(yíng)飲食、日用百貨、鞋帽 服飾、珠寶鐘表、五金交電器件、低檔家私的商鋪門店， 如常興路商業(yè)街等。*商圈形象未能深入人心，人氣不旺濱海大道通車后，羅湖上班，南山居住成為一部分 人的夢(mèng)想。而現(xiàn)在南山居住，福田、羅湖購(gòu)物"卻是活生 生的現(xiàn)實(shí)。由于幾個(gè)主要大商場(chǎng)相隔較遠(yuǎn)，中間的小商鋪 又不成氣候，使得相當(dāng)一部分人不得不到市中心區(qū)甚至羅 湖去購(gòu)物。特別是科技園的中高收入者，大部分身居南山, 卻很少為南山的商業(yè)發(fā)展作貢獻(xiàn)。除了必要的日常用品外, 購(gòu)買衣物、電腦、家電、家具等，南山均不是首選，甚至 壓根

17、兒就沒(méi)想到南山。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到華強(qiáng)北和東門購(gòu)物的南 山人比例達(dá)到25%以上。這部分有相當(dāng)購(gòu)買力的消費(fèi)者的 分流，無(wú)疑是南山商業(yè)發(fā)展的一大損失。*整體規(guī)劃分散零亂，無(wú)統(tǒng)一布局在南山購(gòu)物，有可能遇到這家賣皮鞋，而緊鄰的那家 卻在賣五金配件，再過(guò)去是飲食店，而飲食店隔壁卻在賣 陶瓷建材的情況，由于設(shè)有統(tǒng)一規(guī)劃，這些大都是由住宅 樓的底層改建的商鋪就給人一種特別零亂的感覺(jué)。7南山商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析當(dāng)眾多的發(fā)展商把眼光盯向南山的住宅開(kāi)發(fā)時(shí)，一些 精明的發(fā)展商早就瞄準(zhǔn)了南山的商服市場(chǎng)。近兩年來(lái)，南 山商服樓盤推出速度之快，規(guī)模之大，檔次之高，非往年 堪與比擬。有14個(gè)商服樓盤竣工入伙或即將開(kāi)業(yè)，面積近 20萬(wàn)m

18、2,大部分商場(chǎng)面積均在5000m2以上，上千家新推的 商鋪門店招租在即。而商業(yè)用房面積達(dá)40000m2以上的南油 購(gòu)物公園將把南城購(gòu)物廣場(chǎng)以南的姊妹購(gòu)物城、家怎福、 海雅百貨、萬(wàn)豪商業(yè)城、人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)、沃爾瑪、籌建 中的天虹商場(chǎng)等聯(lián)成一片，形成一個(gè)完整的商業(yè)圈，南山 商業(yè)文化中心規(guī)劃中的面積為287500m2的商業(yè)用房的全面 建成將使南山商業(yè)圈真正與東門、華強(qiáng)北三足鼎立、強(qiáng)勢(shì) 互動(dòng)。*各大型主題商城粉墨登場(chǎng)今年就有7家大型主題商城開(kāi)業(yè)，四部電子時(shí)代廣場(chǎng) 是集電腦、通訊、辦公自動(dòng)化、音響器材、電子元配件、 電子玩具、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為一體的專業(yè)化電子配套市場(chǎng)；姊妹 購(gòu)物城是經(jīng)營(yíng)全"品牌&qu

19、ot;女性服裝為主的主題商城；女兒國(guó)、 女人世界的女性品牌主題早已深人人心；南油佳騰電器城 率先在南山開(kāi)電器主題商城之先河。*大型綜合類商場(chǎng)問(wèn)世，慘淡經(jīng)營(yíng)海雅百貨規(guī)模35000m2,在海雅百貨開(kāi)業(yè)之前，南山尚 無(wú)一家大型百貨商場(chǎng)。其起點(diǎn)高，規(guī)模大，經(jīng)營(yíng)品種齊全, 并規(guī)劃有大型停車位，而且在經(jīng)營(yíng)理念，操作手法上都有 全新突破，但受周邊人氣影響，尚處于慘淡經(jīng)營(yíng)之中。*品牌商家大舉搶灘登陸女兒國(guó)購(gòu)物城南山分店己于去年底開(kāi)業(yè)，今年，女人 世界南山分店、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)也相繼登臺(tái)亮相。特別是 沃爾瑪蛇口分店，坐鎮(zhèn)蛇口與南油交匯處，是深圳規(guī)模最 大的沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)，以其無(wú)形的金字招牌的強(qiáng)大凝聚 力必能夠?qū)⑸?/p>

20、口、南油、南頭三塊斷檔的商網(wǎng)緊密地銜接, 將片區(qū)內(nèi)幾十家分散的商家以統(tǒng)一的商業(yè)形象重新展現(xiàn)， 而老牌勁旅人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)與沃爾瑪比肩而立，逐鹿南 山商圈，輻射關(guān)外，從而帶旺南山商圈的人氣，大力提升 整體形象。*南iii商圈架構(gòu)被重組商圈內(nèi)大商家變得密集，以兩家超市為主導(dǎo)的商業(yè)格 局被打破。綜合類大商場(chǎng)、主題商城、專業(yè)商場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)式 商場(chǎng)均登臺(tái)唱戲，搶奪領(lǐng)班權(quán)。以南城購(gòu)物廣場(chǎng)、姊妹購(gòu) 物城、女人世界為中心的南新路口商業(yè)區(qū)，以四部電子、 愉康商場(chǎng)、女兒國(guó)購(gòu)物城為中心的愉康商業(yè)區(qū)、以沃爾瑪、 人人樂(lè)、萬(wàn)豪商業(yè)城、南油佳騰電器城、順電為中心的沃 爾瑪商業(yè)區(qū)將在家樂(lè)福、海雅百貨的承南啟北下形成一個(gè) 完整的商

21、業(yè)圈。*南ill商業(yè)將向中高檔方向發(fā)展濱海大道通車后，創(chuàng)世紀(jì)濱海花園、鴻瑞花園、招商 海月花園、中海麗苑、海典居、海珠城等住宅區(qū)業(yè)主的大 規(guī)模入住，加上科技園、深大片區(qū)原有中高收人階層的存 在以及西部硅谷、跨海深港大橋通車的宏偉藍(lán)圖，使商 家不斷看好這里的中高檔市場(chǎng)。規(guī)劃中的南山商業(yè)文化中 心，南油購(gòu)物公園均有人規(guī)模的住宅和商業(yè)用房開(kāi)發(fā)，南 山商圈內(nèi)充滿了無(wú)限商機(jī)。*競(jìng)爭(zhēng)激烈導(dǎo)致商家不斷有新的促銷手段家樂(lè)福超市的進(jìn)駐曾使南山最有名氣的愉康商場(chǎng)改為 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)，不斷增加經(jīng)營(yíng)品種，改善購(gòu)物環(huán)境，而后兩 家商場(chǎng)均打出了"最低價(jià)的招牌，力爭(zhēng)以價(jià)平取勝，以招 裸更多的顧客。海雅百貨的開(kāi)業(yè)，如同

22、淺水灣里開(kāi)來(lái)了一艘航空母艦 （家樂(lè)福、人人樂(lè)、愉康商場(chǎng)三家商場(chǎng)加起來(lái)還不夠海雅 百貨面積大）；南山商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力激增。目前，家樂(lè)福、 人人樂(lè)、海雅百貨三家商場(chǎng)都開(kāi)通了免費(fèi)接送選購(gòu)物大巴, 各種各樣的購(gòu)物送禮、集團(tuán)購(gòu)物熱線的優(yōu)惠促銷活動(dòng) 不斷出籠；一些"取悅消費(fèi)者、吸引口頭客的舉措更讓消 費(fèi)者有一種"上帝的感覺(jué)。如人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)推出的真心 換真情活動(dòng)，如果消費(fèi)者在人人樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng)遇到下雨，不 管有沒(méi)有購(gòu)物，都可以獲贈(zèng)雨傘一把，一周內(nèi)還回即可。 可以想見(jiàn)，消費(fèi)者將從中獲得更多的方便和實(shí)在。三同類主題市場(chǎng)調(diào)研*八卦嶺片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研居家裝飾城：開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，已開(kāi)一、二、三期，其

23、中一、 二期位于八卦路，為2棟相臨廠房，均為2層，每層面積約1400平方米，生意甚是紅火。一層經(jīng)營(yíng)各種裝飾材料，品種 齊全，二層為眾多家居設(shè)計(jì)公司，有名氣的有：怡庭、雅庭、 吉祥如意、居眾、創(chuàng)典居等公司。三期位于八卦三路，與國(guó)際 展覽中心相臨，只開(kāi)業(yè)一層，生意一般。均獨(dú)立收銀，可講價(jià), 鋪位面積由20-60平米不等，租金水平約為160元/平米。雅居裝飾城：位于八卦四路，已開(kāi)業(yè)一至四期，與居家裝飾城 毗鄰，生意很好，規(guī)模、布局、經(jīng)營(yíng)品種等均與居家相若，都 是憑借八卦嶺地緣優(yōu)勢(shì)、便利交通、成行成市的規(guī)模效應(yīng)和廉 價(jià)的倉(cāng)庫(kù)用地而蓬勃發(fā)展起來(lái)的，其租金水平約為128元/平米。八卦嶺裝飾材料城：居家裝飾

24、城對(duì)面，位于工業(yè)區(qū)內(nèi)，不臨街, 檔次較居家低，規(guī)模不大，共一層，面積約1000平方米，人氣 不旺，生意較慘淡。指望旁邊鵬基大廈招商使用后，能帶旺生 意。經(jīng)營(yíng)品種不十分齊全。*山貝片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研金麗家居廣場(chǎng)：田貝金麗家居廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積逾2萬(wàn)平方米。商 品按家庭裝修工序呈遞進(jìn)式布局。金麗家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1f：地磚、馬桶、淋浴房、按摩浴缸、木地板、水龍頭、 門鎖等。2f：櫥柜、木門、布藝、木地板、潔具3f：燈飾、布藝、床上用品、櫥柜、地毯4f：家私、家裝設(shè)計(jì)公司管理費(fèi)30元/月全包實(shí)用率50-60%租期1年檔次屮高檔另外，還辟出了專門的裝飾設(shè)計(jì)中心，該屮心由市建設(shè)局、 市裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)管理。以

25、老字號(hào)雅庭裝飾公司為首的數(shù)十 家正規(guī)家庭裝修公司的資深設(shè)計(jì)師現(xiàn)場(chǎng)演示。金麗是深圳家居裝飾市場(chǎng)的典范之作，其先進(jìn)的商業(yè)管 理、大量的商業(yè)宣傳推廣、合理的平面布局、明確的功能分區(qū) 以及“一口價(jià)”的招租策略和“質(zhì)量保證”等手段均顯示出其 自身的不凡實(shí)力，處處走在行業(yè)的前列，是我們學(xué)習(xí)的榜樣。*筍崗片區(qū)典型可比商場(chǎng)調(diào)研香江裝飾廣場(chǎng)：位于寶安北路，人才大市場(chǎng)旁，是規(guī)模最大, 經(jīng)營(yíng)劃分最細(xì)致，管理最嚴(yán)格的一個(gè)商場(chǎng)。共6層，總面積約 60000平方米，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)，租戶獨(dú)立收銀，自主經(jīng)營(yíng)。香江裝飾廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1f：精品家私、櫥柜城、瓷片、潔具2f：陶瓷城：瓷片、潔具、淋浴房、蒸氣房、按摩房、小五金3f：地板城：

26、地板、門類、鐵藝、地毯、墻紙4f：燈飾城：燈飾、工藝品、布藝管理費(fèi)28元/月實(shí)用率60%租期1年檔次屮高檔鋪位面積20-80平米不等香江裝飾城：位于梅園路，共一層，面積約3500平方米，經(jīng) 營(yíng)品種齊全，生意不錯(cuò)，獨(dú)立收銀。香江家具城：位于寶安北路，香江裝飾廣場(chǎng)旁邊。主營(yíng)各類 家具：沙發(fā)、桌椅、床、餐臺(tái)等各種普通家具及少量高檔家私。*本區(qū)域典型可比商場(chǎng)調(diào)研金暉主題商場(chǎng)：位于南油大道，本項(xiàng)目的相臨位置，該商場(chǎng)原 本是以電器為主題的商場(chǎng)，但最近有所轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向家具、裝飾 商場(chǎng)。金暉主題商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)范圍1f：通信產(chǎn)品、電子類產(chǎn)品2f：電器、音響類產(chǎn)品3f：櫥柜等家居用品4f：羅敏娜家私管理費(fèi)15元/月，不包

27、空調(diào)費(fèi)、水電實(shí)用率50%租期3年檔次中檔鋪位面積柜臺(tái)、4080平米不等海雅百貨：這家位于濱海大道與南山大道交匯處的商城，是海 雅集團(tuán)投資三億多元修建的超大型百貨商場(chǎng)，上下共八層，總 面積為3. 5萬(wàn)平方米，是目前深圳西部最大的百貨商場(chǎng)，同 時(shí)也是我市單體面積最大的商場(chǎng)。海雅百貨外觀氣勢(shì)雄偉，內(nèi) 部裝修豪華，四周廣場(chǎng)寬闊、停車位充足，各種配套設(shè)施十分 完善。海雅百貨經(jīng)營(yíng)品種多樣齊全，場(chǎng)內(nèi)分設(shè)了大型超市、精品 世界、時(shí)裝商場(chǎng)、男士用品、家用商場(chǎng)、兒童天地、美食廣場(chǎng) 等，真正實(shí)現(xiàn)了 “一站式”購(gòu)物。海雅百貨斥巨資設(shè)置了太空 娛樂(lè)城，集智力開(kāi)發(fā)和娛樂(lè)為一體，新鮮、刺激，在深圳獨(dú)樹(shù) 一幟。海雅百貨實(shí)行會(huì)

28、員制管理，公司承諾，在所有商品價(jià)格 不高于市區(qū)同類商場(chǎng)相同貨品的基礎(chǔ)上，對(duì)會(huì)員實(shí)行大約百分 之五的會(huì)員優(yōu)惠，同吋開(kāi)展豐富多彩的會(huì)員活動(dòng)，如啤酒競(jìng)飲、 書(shū)法大賽、會(huì)員聯(lián)歡等，吸引會(huì)員入會(huì)。為了更好的服務(wù)消費(fèi) 者，除了電話訂貨、送貨上門、免費(fèi)修補(bǔ)等之外，海雅百貨還 開(kāi)設(shè)了購(gòu)物巴士，免費(fèi)接送顧客。四總結(jié)分析1、深圳家裝市場(chǎng)主要集中在：八卦嶺、筍崗、山貝一帶，南山冃前尚無(wú)大的家裝市場(chǎng)，本項(xiàng)冃應(yīng)很好地抓住此 機(jī)會(huì)點(diǎn)。2、目前以居家、雅居為首的八卦嶺家裝市場(chǎng)規(guī)模最大，最具市場(chǎng)號(hào)召力，租金較貴，生意較好，本項(xiàng)冃與其相 比沒(méi)有太多可比優(yōu)勢(shì)。3、金麗家居廣場(chǎng)有許多值得我們借鑒的地方，無(wú)論從商場(chǎng)布局、功能分區(qū)和廣

29、告推廣方面都較為先進(jìn)。4、海雅百貨在經(jīng)營(yíng)管理及各種促銷手段方面值得我們借鑒和學(xué)習(xí)。第二章物業(yè)發(fā)展建議一 商場(chǎng)平面布局規(guī)劃設(shè)計(jì)*商場(chǎng)格局設(shè)計(jì)獨(dú)立收銀、商場(chǎng)中部開(kāi)放式格局，相臨鋪位間隔板高度1. 1-1. 3米；靠墻四周采取半開(kāi)放式或封閉式格局。*鋪位分割（見(jiàn)附圖）鋪位以標(biāo)準(zhǔn)面積分割為主，具體招商操作時(shí)，根據(jù)商家 實(shí)際需要，可相臨商鋪合并使用。鋪位面積主要為20平 米、40平米兩種。*過(guò)道設(shè)計(jì)（見(jiàn)附圖）商場(chǎng)布局緊湊，過(guò)道適當(dāng)，不宜過(guò)寬，否則不易積聚人 氣，這是成功商場(chǎng)的“必殺招”。因此，本商場(chǎng)過(guò)道設(shè)計(jì)為：臨大門及電梯口的主通道寬度為2.0米，視消防要求。其他過(guò)道（也即次過(guò)道）寬度為12米。這樣做既

30、使得購(gòu)物者覺(jué)得商場(chǎng)商品集中，人氣鼎吒，又可 以提高商場(chǎng)面積使用率，增加商場(chǎng)的租金收入。*商場(chǎng)人流圖繪制（見(jiàn)附圖）二商場(chǎng)賣場(chǎng)設(shè)計(jì)*背景音樂(lè)：劉德華演唱的親愛(ài)的馬桶*商場(chǎng)內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)：天花部分只裝大廳，其余部分不吊頂, 空調(diào)管、噴淋系統(tǒng)裸露，空調(diào)管簡(jiǎn)單用錫紙包裝，天花統(tǒng) 一噴白;1-2層地板只鋪大廳和通道，鋪位部分商家口行 處理；3-4層地板可全部鋪淺色防滑釉面瓷磚，全場(chǎng)色彩 明快大方，給人視覺(jué)空間開(kāi)闊、通透之感。*商場(chǎng)用電：地面預(yù)留用電插座。*廣告燈箱：柱子簡(jiǎn)單刷白，并做廣告燈箱；大堂醒冃位 置，做幾個(gè)燈箱廣告位，可租可送。*標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示系統(tǒng)：每層于電梯口設(shè)功能分區(qū)、經(jīng)營(yíng)品種 牌、洗手間指示、電梯及

31、緊急出口指示等。*休閑設(shè)施：于電梯附近或位置較寬松的地方設(shè)置休閑椅, 供購(gòu)物者休息之用。*促銷氣氛營(yíng)造：幾種顏色的彩帶裝飾，形成色彩繽紛、 熱鬧喜慶的氣氛，有利于銷售和良好購(gòu)物心情的培養(yǎng)。*樓下為樓上的商品做廣告：一層用三種不同顏色的彩旗 代表二、三、四層的商品，并標(biāo)明：“#商品請(qǐng)上？樓” 以此來(lái)推銷上面的產(chǎn)品；二層則用兩種顏色的彩旗；三層 用一種顏色的彩旗推薦四層的產(chǎn)品。三商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種分區(qū)設(shè)計(jì)*本商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種主力推薦方案：1f潔具 浴室陶瓷 浴室五金（水龍頭、毛巾架）2f櫥柜 木地板 石材 五金（把手、鎖）防火板 塑鋼門窗3f布藝地毯墻紙文化石藝術(shù)墻面涂料油漆4f燈具飾品鐵花藝術(shù)玻璃藝術(shù)天花

32、裝飾公司其中“蘭色”字體的經(jīng)營(yíng)品種為該層的主力品種，其 他為輔助品種。此種方案可以根據(jù)實(shí)際的招租情況進(jìn)行調(diào)整變化，將會(huì)引 起上述變化的條件有：1）如果某層已租滿，但仍有屬于該層的經(jīng)營(yíng)品種范圍的 商家想進(jìn)駐，原則上可以放在上面一層。女m陶瓷的商家 眾多，如果一層已經(jīng)招滿，可考慮部分陶瓷類的商家放在 二層。2）如果遇到相當(dāng)知名品牌或大戶欲進(jìn)駐與其經(jīng)營(yíng)品種不 相符的樓層，視其實(shí)力與行業(yè)影響力及其提出條件是否苛 刻，可適當(dāng)滿足其要求。如：某知名品牌的木地板商家想 租一層，為了提升木商場(chǎng)檔次及增加品牌號(hào)召力，就可放 寬條件滿足其要求，但是此種情況應(yīng)嚴(yán)格控制，否則會(huì)影 響整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)分區(qū)狀況，造成混亂。

33、3）正規(guī)的裝修公司對(duì)家居商場(chǎng)是一種促進(jìn)作用，有利于 老百姓“裝修一條龍”服務(wù)，因此，建議每層都招1-2家。4）若招不滿，則可加些輔助類的經(jīng)營(yíng)品種。*商場(chǎng)各經(jīng)營(yíng)品種所占比例分析三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種z商家數(shù)目比例表名稱商品名稱金麗居家雅居潔具8.5%12%3.6%浴室4.6%5%3.6%陶瓷4.6%15%4.8%木地板17. 0%22%18.2%廚柜10.8%8%12浴室五金4.7%五金3.9%10%7.3%涂料3.1%7%3.6%玻璃2.3%2%3.6%布藝10. 8%3%2.4%燈飾7. 7%4.8%鐵藝2.3%3%3.6%門8. 5%3%6.0%石材1.6%墻紙2.3%5%7.3%天花1

34、.6%2%2.4%地毯1.6%2%1.2%裝飾品1.6%1%2.4%爐具2. 3%三大家居市場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)品種之所占面積比例表名稱商品名稱金麗居家雅居潔具13.0%15%6. 0%浴室12. 0%9%6. 0%陶瓷& 0%18%15. 0%木地板15.0%25%1& 0%廚柜10. 0%6%13.0%布藝10. 0%10%& 0%燈飾6. 0%5%6. 0%門9. 0%0%12. 0%其它17. 0%12%16. 0%參照以上兩表，可粗略制定本商場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)品種之比例，并依據(jù)所占 比例，分配面積；且按照不同品種產(chǎn)品對(duì)鋪位的要求條件，擺放位置。 主要經(jīng)營(yíng)品種所在位置和分區(qū)情況將

35、在附圖中標(biāo)明，輔助類的產(chǎn)品由 于數(shù)量不多，要求面積不大，可在具體招租過(guò)程中靈活安排。四商場(chǎng)各層租金估算及租金價(jià)格表制定*最理性租金一市場(chǎng)比較法租金通過(guò)對(duì)可比商場(chǎng)的租金分析比較，利用市場(chǎng)比較法來(lái)確 定本商場(chǎng)的最理性租金。“可比”的定義是：規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種相似的商場(chǎng)（金麗、 香江）或地理位置接近的商場(chǎng)（如金暉）的租金也有一定的參 考價(jià)值。表一：各主要可比商場(chǎng)租金價(jià)格比較表爾金麗香江居家金雅金暉達(dá)利樓層（元俯）(7g/m2)(元/mj（元俯）（元俯）（元俯）1f12015813080-98118-1381002e709848903f4588584f3048不詳市上表：通過(guò)對(duì)主要可比商場(chǎng)租金的比較，本項(xiàng)

36、目的最理性、 市場(chǎng)可接受、風(fēng)險(xiǎn)性較小的一種租金價(jià)格制定如下:1f110 元/m?2f90元対3f40 元/m，4f35 元/m?*按照年8%冋?qǐng)?bào)率推算出的理論租金按照公式：月租金二銷售單價(jià)*8%/12推算租金則：表二：理論租金表均價(jià)（元/m2）租金（元/m2）1層246741602層160221063層12016804層1141576*由于改變商場(chǎng)使用率所引起調(diào)整后的租金由于商場(chǎng)原來(lái)設(shè)計(jì)的通道寬度為1. 8米和1. 5米，現(xiàn)在調(diào)整 為1. 2米和1. 5米，減低了商場(chǎng)的公攤面積，同吋由于招租重 新劃分了商場(chǎng)鋪位，使原來(lái)的部分通道改變成為新的鋪位，也 增加了使用面積，兩者影響的結(jié)果相加，經(jīng)粗略計(jì)

37、算將增加 5%的使用率，新增的使用面積換算成租金再除上每層的總面 積，則每平方米租金約下降了 6元錢。因此，上述之每層租金價(jià)格改為：表三：調(diào)整后的理論租金表租金（元/m2）租金（元/m2）1層1601542層1061003層80744層7670總結(jié)：顯然，上表通過(guò)回報(bào)率推出的理論租金值與市場(chǎng)比較法 得出的最理性租金值相差很大,尤其是1層和4層的租金明顯 偏高市場(chǎng)價(jià)，如果按照表三的租金進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、 商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作很不利，因此，本著以下4 條考慮我們建議本商場(chǎng)的租金為：第一條：放水養(yǎng)魚(yú)，培育市場(chǎng)是招租工作的關(guān)鍵，需要給商 家以信心，畢竟我們是市場(chǎng)的開(kāi)拓者，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。第

38、二條：租金偏高即使可以招滿并開(kāi)業(yè)，但是商場(chǎng)很難長(zhǎng)久 興旺，因?yàn)樵谑袌?chǎng)還不成熟的情況下，高租金無(wú)疑使 商家生意難做，這無(wú)異于“殺雞取蛋”。第三條：由于租金每年有6-8%,甚至是10%的租金遞增，因 此，第一年商場(chǎng)的租金可以適當(dāng)定低些，等第二年 市場(chǎng)做旺之后，再提租金也不遲。第四條：如果租金定的高，與金麗、香江等知名家居商場(chǎng)持平，甚至還高于他們，那么，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在哪兒 呢？很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng) 險(xiǎn)大，不宜采取。表四：建議租金表市場(chǎng)比較租 金（元/m2）理論租金（7c/m2）建議租金（元?dú)灒?層1101541202層90100903層4074604層357045上表的建議租

39、金僅為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià),在內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期內(nèi)視市場(chǎng)反應(yīng) 及時(shí)做出調(diào)整，如果市場(chǎng)不接受，則仍需調(diào)低；若市場(chǎng)反應(yīng)良 好，則租金馬上漲價(jià)。另外，租期建議為1年。租約1年1簽的好處是：可以及時(shí)、 靈活地根據(jù)市場(chǎng)變化對(duì)租金進(jìn)行調(diào)整，而且對(duì)于租客來(lái)講也放心（擔(dān) 心每年的租金遞增值太高，承受不起）。管理費(fèi)按照市場(chǎng)的調(diào)查情況，多數(shù)在30-40元之間，我 們建議木商場(chǎng)的管理費(fèi)為30元左右，空調(diào)費(fèi)、水費(fèi)全包，電 費(fèi)口理。五商場(chǎng)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議*高薪聘請(qǐng)金麗家居廣場(chǎng)的總經(jīng)理或副總來(lái)本商場(chǎng)任總 經(jīng)理，負(fù)責(zé)全面的經(jīng)營(yíng)管理丁作，以快速增加管理經(jīng)驗(yàn)及借鑒 完善管理機(jī)制。*商場(chǎng)外搞促銷，以吸引人氣。如：放置一個(gè)抽獎(jiǎng)大轉(zhuǎn) 盤，凡是在本商場(chǎng)

40、購(gòu)買商品的顧客，都可以參加抽獎(jiǎng)，并有精 美禮品送，禮品費(fèi)用由各商家分?jǐn)偂?聘請(qǐng)一位年輕貌美的模特身著泳裝在櫥窗內(nèi)的豪華按摩 浴缸內(nèi)洗澡，肯定可以吸引人氣并引起轟動(dòng)效應(yīng)。*進(jìn)行各種各樣的抽獎(jiǎng)、促銷活動(dòng)，制造熱賣氣氛，多造節(jié)、 多過(guò)節(jié)，這是很多大型商場(chǎng)的制勝法寶。*設(shè)置商場(chǎng)購(gòu)物專車，并在車身做廣告，在南山即將入伙和 剛剛?cè)牖锏臉潜P之間轉(zhuǎn)悠，一方面為商場(chǎng)拉客；一方面可以起 到很好的廣告宣傳作用。*商場(chǎng)外墻每遇南山某樓盤入伙，即打巨型條幅祝賀，既為 商場(chǎng)造聲勢(shì)、提高知名度，又可以招攬?jiān)摌潜P的住戶前來(lái)購(gòu)物, 一舉兩得。六建筑外立面之裝飾、色彩修改建議*建議外立面掛一個(gè)醒冃的大廣告牌，列明各層經(jīng)營(yíng)品 種、

41、功能分區(qū)等，形成良好的導(dǎo)示系統(tǒng)。* 一層的外玻璃幕墻保持通透，在適當(dāng)高度懸掛0. 8米高 的燈箱，統(tǒng)一裝修格式，上寫(xiě)各大入駐品牌的名稱，既為品牌 打了廣告，又提升了商場(chǎng)檔次，增加了吸引力。七商場(chǎng)休閑廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議*廣場(chǎng)地面為硬地，注意地面顏色搭配，及圖案拼制； 并種植少量觀賞樹(shù)木（高度適中，不能遮擋視線）以增 加景觀和可識(shí)別性。*休閑椅的設(shè)置，以吸引人氣，并留住顧客*砍掉門前的道路綠化樹(shù)，以開(kāi)闊廣場(chǎng)視野，并增強(qiáng)商 場(chǎng)昭示力第二部分招租推廣策略一、主體推廣方案及廣告推廣要點(diǎn)1、市場(chǎng)定位招租客戶與投資客戶完全不同，他們不僅僅需要發(fā)展商對(duì)遠(yuǎn)景所 進(jìn)行的虛幻的承諾，更看重眼前實(shí)實(shí)在在的利益。ep：我

42、為什么到這里來(lái)？來(lái)了以后有沒(méi)有生意，能不能賺到錢？會(huì)不會(huì)一年半載有需要離開(kāi)？因此，為了吸引租客到來(lái)，必須具有實(shí)實(shí)在在的利益吸引。我們?cè)O(shè)定物業(yè)招租市場(chǎng)定位如下：順應(yīng)南山開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)變革浪潮，應(yīng)運(yùn)而生的核心區(qū)位人型家居主題商場(chǎng)。定位釋義及租客前來(lái)的理由：*為什么要去南山？順應(yīng)南山開(kāi)發(fā)浪潮。隨著交通條件的改善，城市西移步伐明顯加快。近年來(lái)南 iii每年新開(kāi)發(fā)面積逐年上升，現(xiàn)在已占全市新開(kāi)發(fā)面積一半以上，蔚 藍(lán)海岸、星海名城、招商海月等數(shù)十萬(wàn)平米大型社區(qū)不斷涌現(xiàn)，家居 用品銷售中心的轉(zhuǎn)移也是大勢(shì)所趨。*為什么要選我們：a南山區(qū)核心位置，沃樂(lè)瑪商圈b南油大道旁，昭示力強(qiáng)勁c 20000萬(wàn)平方米超大規(guī)模

43、d主題化商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)2、主題推廣核心方案所謂主題推廣核心方案，就是從租客戶最終做生意的角度出 發(fā)，以租客的現(xiàn)實(shí)需要為前提條件，以租客的消費(fèi)心理為價(jià)值取向， 以租客的審美情趣作參照比例，以租客容易接受的方式，采用理性訴求與感性渲染相結(jié)合的方式去打動(dòng)客戶的表現(xiàn)核心。該表現(xiàn)核心將直 接影響租客是否進(jìn)場(chǎng)，有的物業(yè)包裝奢華，講天講地就是不講樓，但 消費(fèi)者會(huì)為了那些漂亮的詞語(yǔ)而買樓嗎？物業(yè)推廣，漂亮是基礎(chǔ)，品 味是要點(diǎn)，簡(jiǎn)潔明了是根本，而最最重要的是講清楚為客戶所帶來(lái)的 利益，并提供相應(yīng)的證明，以打動(dòng)客戶的心。a、區(qū)位主題訴求：是困守羅湖，還是殺入南山？是生存還是發(fā)展？市區(qū)亦或南山？進(jìn)攻還是防守？誰(shuí)不想搶占市

44、場(chǎng)份額？誰(shuí)不想永續(xù)經(jīng)營(yíng)？南山家居大蛋糕，不容錯(cuò)過(guò)。提供客戶利益：南山5年內(nèi)近千萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)量，家居市場(chǎng)規(guī)模 近百億。證明：*樓盤列表（含logo、開(kāi)發(fā)面積、總戶數(shù)、入伙時(shí) 間）例，蔚藍(lán)海岸80萬(wàn)平方米，星海名城80萬(wàn) 平方米，招商海月40萬(wàn)平方米等。*開(kāi)發(fā)圖片列表。b、商圈主題訴求：南山華強(qiáng)北在哪里？當(dāng)然是沃爾瑪商圈。提供客戶利益：位處南山開(kāi)發(fā)的核心位置，龍頭商家率先岀擊，生 意自然好做。最有發(fā)展?jié)摿χ兀庾匀徊啪? 永續(xù)經(jīng)營(yíng)不是夢(mèng)。證明：*區(qū)位地圖表現(xiàn)，開(kāi)發(fā)樓盤環(huán)繞身旁，交通必達(dá)要地。 *大型商家捷足先登。沃爾瑪、南山順電、金暉家居 廣場(chǎng)。c、位置及昭示力主題訴求：南油大道咽喉要地，物業(yè)

45、形象深入民心。提供客戶利益：南油大道車來(lái)車往，臨街面長(zhǎng)，商場(chǎng)將在短時(shí) 間內(nèi)樹(shù)立知名度，吸引客戶前來(lái)選購(gòu)，生意機(jī)會(huì) 多。證明：*物業(yè)與南油大道背景圖牌。*南油大道交通匯總表（含大巴、中巴）15小時(shí)車流量統(tǒng)計(jì)表d、規(guī)模及主題商場(chǎng)主題訴求：20000平方米專業(yè)商場(chǎng)設(shè)計(jì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯提供客戶利益：專業(yè)組織、專業(yè)營(yíng)銷，形成規(guī)模效應(yīng)，客戶家庭 裝修必到一站。氣派大堂，開(kāi)間方正實(shí)用，電梯、 扶梯、觀光梯數(shù)量充足，照度充足，空調(diào)舒適 等，完全不同于以往裝飾市場(chǎng)黑、舌l(xiāng)、臟的購(gòu) 物環(huán)境，必將吸引客戶一而再，再而三的回頭 光顧，增加生意機(jī)會(huì)。證明：*深圳裝飾協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)以及其它業(yè)內(nèi)人士發(fā)表公開(kāi)講 話，對(duì)本物業(yè)前景充

46、滿信心。*深圳裝飾協(xié)會(huì)會(huì)員單位。*金麗模式及我們的特點(diǎn)對(duì)比。e、完美商業(yè)規(guī)劃，適應(yīng)時(shí)代潮流主題訴求：商業(yè)營(yíng)銷新革命，讓客戶常來(lái)看看提供客戶利益：將改變南山商鋪格子間的現(xiàn)狀，全面大商場(chǎng)開(kāi)放式 格局設(shè)計(jì)，細(xì)致的人流規(guī)劃貫穿全場(chǎng)，令客戶逛遍商場(chǎng)每一個(gè)角落。客戶不累，口然愿意常來(lái)看看。 證明：*傳統(tǒng)零售業(yè)代表天虹商場(chǎng)策劃部經(jīng)理發(fā)表公開(kāi)講話。*商場(chǎng)人流規(guī)劃圖*專設(shè)南山重點(diǎn)樓盤樣板間。首層潔具專賣區(qū)設(shè)蔚藍(lán) 海岸、星海名城、招商海月、花園城等八大樓盤洗 手間樣板區(qū)。f、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)比住宅更需要售后服務(wù)，住宅沒(méi)有物業(yè)管理，最多會(huì) 跌價(jià)，商場(chǎng)沒(méi)有專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，就是甩手掌柜不成事。 一定會(huì)關(guān)門。主題

47、訴求：商場(chǎng)好管家，是您財(cái)源廣進(jìn)的基礎(chǔ)提供客戶利益：商場(chǎng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，預(yù)留充足宣傳廣告費(fèi)用。專設(shè)交樓直通車及形象宣傳車。南山每一個(gè)新盤入 伙，交樓直通車就主動(dòng)前往迎客上門，為租客接生 意廣開(kāi)客源。營(yíng)業(yè)時(shí)間從朝9： 30至晚9： 30,適應(yīng)南山客戶特 點(diǎn)，增加生意機(jī)會(huì)。提供成本低廉之倉(cāng)庫(kù)用地， 解決用家后顧之憂。證明：以承諾的方式展現(xiàn)。g、放水養(yǎng)魚(yú)策略，租金39 （僅為示意）元起主題訴求：39兀錢，搶山南山市場(chǎng)制高點(diǎn)提供客戶利益：價(jià)廉物美是每一個(gè)人購(gòu)物決策的重要一環(huán)。證明：以算帳或打分評(píng)分的方式展現(xiàn)。租金有多高，生意有多少。羅湖租金與羅湖生意以及本物業(yè)租金與生意對(duì)比3、物業(yè)命名物業(yè)命名恰如產(chǎn)品品牌

48、，良好的品牌可以博得消費(fèi)者強(qiáng)烈 的忠誠(chéng)，增加產(chǎn)品的價(jià)值。我們將木物業(yè)命名為集美堂 國(guó)際名店家居廣場(chǎng) 集美堂家居新生活廣場(chǎng)1）集美：集美麗于一堂；2）堂：富麗堂皇3）新生活：針對(duì)今年的新生活運(yùn)動(dòng)，以及南山新興 住宅區(qū)客戶講求文化品味、以及情調(diào)的特點(diǎn)而 設(shè)。4）集美堂家居新主活廣場(chǎng)組合在一起，形象現(xiàn)代、 大氣有品味。萬(wàn)豪金麗家居廣場(chǎng)1）萬(wàn)豪沿用原名稱2）金麗展現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)形式，并蘊(yùn)含與金麗關(guān) 聯(lián)聯(lián)想。3）可能引發(fā)金麗負(fù)面反應(yīng)，以及市場(chǎng)追隨者形象 往往帶來(lái)低價(jià)格聯(lián)想，在我方租金與金麗沒(méi)有 區(qū)別，甚至大部分租金高于對(duì)手的情況下，此 名稱不宜。綜上分析：我司推薦名稱為：集美堂國(guó)際名店家居廣場(chǎng)集美堂家居新生活廣場(chǎng)二階段推廣計(jì)劃時(shí)間表階段日期工作內(nèi)容負(fù)責(zé)人方案確定1/151/16確定方案及廣告公司世浩/世方資料準(zhǔn)備期1/171/20外立面設(shè)計(jì)，以便盡快進(jìn)行施工廣告公司/世方 世浩/世方 廣告公司/世方 世浩世浩/世方世方印刷/禮儀公司 世方/廣告公