1、全國物業管理示范大廈標準及評分細則項目名稱：德勝國際物管中心 年 月 日序號標準內容規定分值評分細則與五星差異一基礎管理221、按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用1符合1.0，不符合02、己辦理接管驗收手續1符合1.0，不符合03、由一家物業管理企業實施統一專業化管理1符合1.0，不符合04、建設單位在租售大廈前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確1符合1.0，基本符合0.5，不符合0符合0.3分。沒有前期物業服務委托合同扣0.3分5、在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確1符合1.0，基本符合0.5，不符合0符合0.3分。沒有

2、前期物業服務協議或臨時管理規約承諾書扣0.3分 6、建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定1符合1.0，已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5，未建立0符合0.3分，每一處不符合扣0.1分7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善1完善1.0，基本完善0.5，不完善08、業主委員會按規定程序成立，并按章程履行職責1符合1.0，基本符合0.5，不符合0符合0.3分。每一處不符合扣0.1分9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確1符合1.0，基本符合0.5，不符合0符合0.3分。沒有委托合同扣0.3分10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施

3、方案，并經業主委員會同意1符合1.0，不符合0符合0.5分，每一處不符合扣0.5分11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準，并制定具體的落實措施和考核辦法2制度、工作標準建立健全1.0，主要檢查；物業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5，未制定考核辦法扣0.5符合4分，每一處不符合扣0.2分12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范、作風嚴謹1管理人員、專業技術人員，每發現1人無上崗證書扣0.1；著裝及標志符合0.3，不符合0符合1分。管理人員

4、、專業技術人員每發現1人無證書扣0.5分；員工行為不規范每發現有1人扣0.1分，該項扣分最多不得超過0.5分。l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率1符合1.0，基本符合0.5，不符合0符合1分。每一處不符合扣0.2分。14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況1執行有關規定0.5，未執行0；公開0.5，未公開0符合1分。每一處不符合扣0.5分。15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便1包括房屋總平面圖，地下管網圖，房屋數量、種類、用途分類統計成冊，房屋及共用設施設

5、備大中修記錄，共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1符合3分。每一處不符合扣0.2分16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便1每發現一處不符合扣0.217、建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄2符合2.0，沒有值班制度的扣0.5，未設服務電話扣0.5，發現一處處理不及時扣0.2，沒有回訪記錄每次扣0.1符合2分。每一處不符合扣0.1分18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95以上1符合1.0

6、，基本符合0.5，不符合019、建立并落實維修服務承諾制；零修急修及時率100、返修率不高于1，并有回訪記錄2建立并落實1.0，建立但未落實扣0.5，未建立扣1.0；及時率符合0.5，每降低1個百分點扣0.1；返修率符合0.3，不符合0；回訪記錄完整0.2，記錄不完整或無回訪記錄0。符合2分。每一處不符合扣0.2分二房屋管理與維修養護91、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理并設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置1符合1.0，無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.22、無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象1符合1.0，發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均

7、扣0.53、大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無破損；是涂料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象2符合2.0，大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2，是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2；是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1；每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2符合2分。每一處不符合扣0.2分4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，保持整潔統一美觀，無安全隱患或破損1符合1.0，未按規定設置0；按規定設置，但不整齊或有破損每處扣0.l，有安全隱患每處扣0.55、空調安裝位置統一，冷凝水集中收集，支架無銹蝕2符合2.0，發現

8、一處不符合扣0.2符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每發現一處不符合扣0.1分 6、封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面；除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等1符合1.0，發現一處不符合扣0.1符合0.5分。有安全隱患每一處扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分7、房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象1符合1.0，每發現一處不符合扣0.5符合3分。未簽協議或有安全隱患每一處各扣1分，其他每一處不符合扣0.2分三共用設備管理35（一）綜合要求41、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維

9、修檔案等管理制度，并嚴格執行1符合1.0，發現一處不符合扣0.2符合4分。每一處不符合扣0.2分2、設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵，無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求1符合1.0，發現一處不符合扣0.23、配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程1符合1.0，不符合04、設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故1符合1.0，不符合0（二）供電系統31、保證正常供電，限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶1符合1.0，不符合02、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行1符合1.0，臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.53.備用應急發電機可隨時起用1符合1.0，不符合

10、0（三）弱電系統21、按工作標準規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作1符合1.0，發現一處不符合扣0.5符合2分。每一處不符合扣0.5分2、監控系統等智能化設施設備運行正常，有記錄并按規定期限保存1符合1.0，基本符合0.5，不符全0（四）消防系統51、消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時起用1發現一處不符合扣0.5符合1分。每一處不符合扣0.2分2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題1每發現一人不符合要求扣0.23、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人1符合1.0，責行人不明確每發現一處扣0.2 符合1分。未簽責任

11、書或責任人不明確每項不符合扣0.5分，其他每一處不符合扣0.1分4、訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通1無應急方案扣0.5，各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1、無火災安全隱患1每發現一處安全隱患扣0.5（五）電梯系統6、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備1符合1.0，不符合0符合0.5分。每一處不符合扣0.5分、電梯按規定或約定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好1每發現一處不符合扣0.2符合1.5分，每一處不符合扣0.1分、轎廂、井道、機房保持清潔1轎廂應干凈，井道應清潔，無垃圾雜物，機房門道槽應無雜物，發現一起不

12、合格扣0.2、電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗符合1.0，不符合0符合0.5分。每一處不符合扣0.5分、運行出現故障后，維修人員應在規定時間內到達現場維修符合1.0，不符合0符合0.5分。每一處不符合扣0.5分、運行出現險情后，應有排除險情的應急處理措施1符合1.0，不符合0符合0.5分。每一處不符合扣0.2分（六）給排水系統9、建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃1符合1.0，基本符合0.5，不符全02、設備、閥門、管道工作無常，無跑冒滴漏1每發現一處不符合扣0.2符合0.5分。每一處不符合扣0.1分3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒；

13、二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染2符合2.0，每發現一項不符合扣0.5符合2分，每一處不符合扣0.2分4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患1沒有管理措施扣0.5，水箱周圍每發現一處隱患扣0.25、限水、停水按規定時間通知住用戶1符合1.0，基本符合0.5，不符全0符合0.5分。每一處不符合扣0.2分6、排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生1符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2符合1.5分，每一處不符合扣0.2分7、遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間

14、停水現象1符合1.0，基本符合0.5，不符全0符合0.5分。未按規定時間內到達現場的扣0.5分。8、制定事故應急處理方案1無處理方案扣1.0，方案不完善扣0.5符合0.5分。有事故無記錄扣0.5分（七）空調系統31、中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象1符合1.0，基本符合0.5，不符全0符合2分，每一處不符合扣0.5分2、中央空調系統出現運行故障后，維修人員在規定時間內到達現場維修1符合1.0，基本符合0.5，不符全0符合0.5分。未按規定時間到達現場扣0.5分。3、制訂中央空調發生故障應急處理方案1無應急處理方案扣1.0，有方案但不完善或執行不夠的扣0.5符合0

15、.5分。有故障無記錄扣0.5分（八）供暖供氣系統31、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常 1符合1.0，不符合02、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患1每發現一處不符合扣0.23、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16 1符合1.0，不符合0四共用設施管理41、共用配套服務設施完好，無隨意改變用途1符合1.0， 每發現一處不符合扣0.22、共用管線統一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻1符合1.0， 每發現一處不符合扣0.23、道路、樓道、大堂等公共照明完好1符合1.0， 每發現一處不亮扣0.24、大廈范圍內的道路通暢，路面平坦1符合1.0， 每發現一處不符合扣0.2五保安及車

16、輛管理91、大廈基本實行封閉式管理1符合1.0，不符合02、有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責2符合2.0，無專業保安隊伍扣1.0，值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.23、結合大廈特點，制訂安全防范措施1對特殊的部位要有相應的防范措施，每發現一處無防范措施扣0.24、進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行1符合1.0，基本符合0.5，不符全05、大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊1符合1.0，基本符合0.5，不符全06、室內停車場管理嚴格，出入登記1符合1.0，基本符合0.5，不符全0符合2分，每一

17、處不符合扣0.2分7、非機動車車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔1符合1.0，基本符合0.5，不符全0符合0.5分。每一處不符合扣0.1分8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施1符合1.0，不符合0六環境衛生管理101、環衛設施完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站1符合1.0，每發現一處不符合扣0.22、清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標準化清潔保潔1未實行責任制的扣0.5，無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3，未實行標準化保潔的扣0.2符合3分，每一處不符合扣0.2分。3、垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺2每發現一處垃圾扣0.2，未達到垃圾日產日

18、清的扣0.5，未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5符合2分。垃圾未當日清運、無消殺計劃扣1分，其他每一處不符合扣0.2分4、房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶攔、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2符合2.0，每發現一處不符合扣0.25、商業網點管理有序，符合衛生標準；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象2符合2.0，每發現一處不符合扣0.2符合1分。每一處不符合扣0.2分。6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜1符合1.0，不符合07、大廈內排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準，外墻無污染1每發現一處不合格扣0.2，發現一次環保部門下放整改通知扣0.5七綠化管理41、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象1符合1.0，基本符合0.5，不符合02、花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿1長勢不好扣1.0，每發現一處不符合扣0.1分符合2分。長勢不好扣1分，其他每一處不符合扣0.2分。3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物1符合1.0，每發現一處不符合扣0.2符合0.5分。每一處不符合扣0.1分。4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措