1、xx 中小企業科技園策劃案第一部分 成都市工業園區進展狀況全市范圍內的各類開發區共有 14 個，即成都高新技術產業開發區 （含 西區、四川成都出口加工區） 、成都經濟技術開發區、成都 xx 科技產業開 發園等 3 個國家級開發區； 西南航空港經濟開發區、 成都市新都衛星城工 業區、金堂三中園區（四川中美 /外中小企業進展園區） 、都江堰工業開發 區、成都現代工業港（郫縣） 、邛崍經濟開發區、成都華僑經濟技術開發 區（青羊區）、成都彭州工業開發區、成都錦江工業開發區等 9 個省級開 發區；成都鳳凰山第三產業開發區、 成都牧馬山旅游度假區等 2 個市級開 發區。第二部分 項目概況一 項目簡介xx

2、中小企業科技園是國家級工業園區成都 xx 科技產業開發區專 為 xx 中小企業開發的創業起步區， 科技園利用孵化器的政策和功能優勢， 為中小企業提供創業空間和資源，關心企業降低創業成本和風險，促進科 研技術成果商品化、產業化，推動中小企業的快速成長。項目總規劃面積 300畝，一期占地 73 畝，其中待征地 13畝，總建筑 面積 33000 平方米，將建成五層孵化中心大樓 10000 平方米，工業廠房 23000 平方米，容積率為 0.825 。二 項目用地描述（一）地理位置項目位于成都西郊溫江區國家級海峽科技產業開發區腹心地帶， 蓉臺 大道與柳臺大道交匯處的 502 廣場，兩面臨路，交通十分便

3、利。距成都外 環高速路16km距火車西站13km距火車北站約25km距雙流國際機場 18km連通溫江與成都的光華大道建成后， 從溫江到成都市區僅需 8分鐘， 成溫邛高速公路的全面通車及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程的 竣工將溫江和開發區納入大成都四通八達的交通網絡中。（二）土地面積及規劃使用性質 園區規劃面積 300 畝，目前已征地 73畝，其中代征地 13畝。 用地規劃使用性質為工業用地。要緊用于建設工業廠房、孵化樓及園 區配套設施（食堂、宿舍）等。（三）項目進展情況 目前土地已交付科技園， 用地已打圍， 紅線已畫， 原用地內溝渠已改， 能夠進行場平工作。新成立項目公司名稱已注冊，公司

4、組織機構已初步建 立，整個項目開發工作沿兩條線同時推進，一條是項目規劃、基建，一條 是項目策劃、招商。第三部分 項目策劃方案一項目SWO分析（一）項目優勢（ S）1 、 成都市工業進展核心地帶圈 溫江是成都市都市的第二層次地帶和經濟進展的第一產業圈。開發 區是成都市工業經濟的增長，是全市進展生物制藥、食品加工的重 要基地，在進展工業上區域優勢突出2、國家級開發區優勢 入駐企業可享受國家級開發區享有的政策、稅收優惠等，可享受開 發區工業基礎配套、生活配套、治理配套及人力資源和科研支持等 諸多優勢3、孵化器優勢科技園實際是開發區的 “園中園”，入駐企業不僅享受開發區的資源 優勢同時可享受科技園獨特

5、的孵化器功能優勢。4 、位于江澤民視察過的 502 廣場，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產權證6、具有成功招商的經驗，有一定的招商網絡和渠道。（二）項目劣勢（ W）1、公司整體、自主開發將面臨一定的資金壓力和風險2、公司在工業地產領域實力不突出，品牌不夠響亮3、一期和二期土地未連成片，難以整體規劃。4、距離成都市區較遠，給企業增加了運輸成本。（三）項目機會（ O）1、開發區的亞東、蓉臺兩工業園項目進展緩慢，招商效果差2、開發區入駐企業數量、 規模進展勢頭好， 對園區招商工作有帶動 效應。3、成都市區及周邊郊縣定位于中小企業工業園的不多4、項目用地位置優越， 將成為開發區的形象工程之

6、一， 開發區管委 會可能為園區招商提供關心。（四）項目威脅（ T）1、各類工業園區，競爭激烈，尤其是亞東、蓉臺兩工業園假如 進入開發將帶來直接威脅。2、如開發力度不夠將面臨開發區管委會壓力，對二期拿地不利3、開發區內的孵化中心、區外其他各類孵化器構成競爭SWO分析結論：1、面 對競爭，明確定位，專為中小企業量身定作。2、充分利用低成本優勢，樹立形象，為二期做鋪墊。3、充分發揮國家級開發區金字招牌的優勢。4、創新開發模式，招商先行，以招商帶動開發。5、利用孵化器功能，打造工業地產科技概念。二 項目開發策略（一）項目開發總體目標1）以溫江項目為契機，實施“工業地產規模化”戰略2）以溫江項目樹形象，

7、亮品牌。3）兼顧效益的基礎上，追求開發速度，探究開發新模式，建立和鞏 固招商網絡。（二）項目開發策略1、 自主開發 +入園企業開發 這種方式下我們把入園企業分為兩類，一類是租用標準廠房（不排除 買斷）；二類是企業征用土地自行建廠。采取這種開發策略，整個園區開 發要把握開發節奏，招商要先行。公司在開發標準廠房的同時或之前就開 展對征地企業、孵化大樓的招商，孵化大樓和征地企業招商工作進展順利 的情況下（招租達到 60 80%，引進企業 56 家），方可開展孵化大樓的 開發建設。因此招商是否成功是此種開發策略成功的關鍵。利：1）公司資金壓力小，資金占用少，財務風險小2）投資風險小。弊：1）開發周期拉

8、長，阻礙二期拿地和開發，同時可能面臨管委會壓力2）因整個園區配套不到位，企業對服務、園區治理乃至公司實力信心不足，招商工作難度大。3) 投資回報較低。2、 引入新投資商聯合開發以項目土地使用權作股， 引進新的投資商對海峽教育科技公司增資擴 股，進行聯合開發。新投資商能夠優先考慮皎龍等運作工業園區較成功的 工業地產商，因為他們一方面對工業地產有較深入的理解和認識，另一方 面資金實力強，現金流量充足， 再者有較成熟的招商網絡和渠道能夠共享。 引入新的投資商后即可對園區進行整體啟動， 孵化樓和標準廠房能夠先建 起來，同時整個園區的設計和規劃標準也能夠有所提高。非標準廠房區仍 可向企業出售土地，由企業

9、自己開發。利：1) 開發周期短，資金壓力小，風險分散2) 有利于樹立公司和園區形象，對二期拿地有關心。3) 利于招商4) 假如能引入工業地產商則能夠利用對方的網絡推進招商工作。弊：1) 查找理想的新投資商較困難2) 利潤空間壓縮三 項目市場定位(一) 同類工業園區考察情況龍騰工業城由宏杰置業(臺資)投資，位于成都龍泉國家經濟技術開發區中心位置世紀大道旁，占地1000畝，分A、B區開發，可能5年內完成整體開發。 目前已完成一期開發，含 11 棟標準框架結構廠房和 1 棟職員宿舍，二期三棟廠房 6 月前可交付， 9月前完成二期建設。工業城只租不售， 03 年開 始招商，目前一期除兩棟廠房共約 20

10、00 平米外已完成大部分招商入駐率 達 92%，租賃價為 10-13.5 元/ 平米（含物管費） ，職員宿舍每間可容納 16 人，含差不多設施 650 元/ 月，不含差不多設施 580 元/ 月。園區用水為自 來水，噸水價約 0.50元；每1000平米廠房配電60KVY超出部分按500 元/KVA加收電力增容服務費。折合后動力電價約0.70元，照明電約0.90元。目前入駐企業要緊是制造業、機械加工、包裝和電子。 成都青羊工業集中進展區由成都青羊工業建設進展有限公司投資，是成都市 21 個工業集中進 展區之一，園區位于青羊區蘇坡、文家交界處，東臨火車西站、三環路， 西接繞城高速，南接成溫邛高速公

11、路。總占地面積 3057 畝，規劃總建筑 面積 220 萬平方米，要緊規劃為兩大區域： 2593畝市工業進展區、 464 畝 集中進展區農民拆遷安置新居工程，整個工業集中進展區的概念設計和 300 畝科技創新起步區的規劃設計方案設計已托付日本大廠株式會設計完 成， 464 畝進展區農民拆遷安置新居工程 “英國小城” 的概念設計和 規劃方案已托付英國和樂集團設計完成。 園區主導產業定位于周密機械加 工與電子電器， 進展現代制造工業與信息工業。 據報載， 3月 16 日進行了 進展區啟動暨首批入區企業（項目）簽約儀式，首批 18 家中外企業（項 目）與青羊進展簽署了入區協議，項目總投資額達 8.2

12、8 億元。一期 300 畝科技創新起步區正在建設中，可能明年上半年可交付使用。工業區全部 由投資商開發建設，對外出售，擬售價為 29803500元/平米，需一次性 付款。園區對入駐企業沒有特不要求（污染性產業除外） 。目前招商政策 正在制定中。龍潭都市工業園成華區政府政府投資，由成都三益投資有限公司招商、治理，是三環 沿線規劃最大的都市型工業園區，規劃面積 11000 余畝（一期開發 5800 余畝），其中中小企業創業園（ 30畝以下） 200 畝。園區以售為主，兼帶 出租。投資企業征用土地價格為（ 20萬凈地價 +5萬配套） /畝，征地后可 自建或委建， 但廠房水電等由企業自己申請。 代征地

13、是否分攤因位置而定。 租賃價格為 10-15 元/月*平米。 30畝以上大園區土地已差不多征用完畢， 主導產業為服裝、信息電子、新材料、汽車及零配件，但園區開工建設的 少。中小企業創業園區已有 7-8 家企業簽訂意向，土地征用達 60 余畝。 錦江（柳江）工業開發區由錦江區政府投資，柳江街道辦治理。已征地 1800畝，分為A B兩 區。A區毗鄰國家級成都高新技術開發區，由府河、三環路、成仁路、繞 城公路合圍而成，占地1277畝。B區位于潘家溝，占地500余畝。A區土 地已征用完，入駐企業要緊為印務和生物制藥。B區只租不征，企業租用土地（50年）3000元/畝*年，配套費 3萬/畝（一次性付清）

14、，廠房由企 業自建，企業也可租用開發區標準廠房，7元/平米。目前B區廠房多由開 發區建設，另有 6、 70 畝土地可租建。蛟龍工業港由成都蛟龍集團投資， 園區總部位于青羊區文家境內成溫路與繞城高 速公路交界處，成溫高速公路入口旁 , 一期占地 1400 畝, 二期占地 400 余畝（另有雙流九江 4、 5 百余畝），企業可租用土地自建或托付開發商建 設。土地租賃費每年 3000元/畝（九江 2000元/畝），配套費 6萬/畝（一 次性付清），企業托付開發商建設 4 個月可交房，首付 10%，工程完工付 20%，三年內繳清余款，開發商代辦地面產權。企業也可租賃廠房，租金8元/平米（九江7元/平米

15、）。園區自建自來水廠，每千平米配電40KV，超 出部分按500元/KW加收。園區一期差不多全部入住，二期（文家）差不 多有 10 余家企業簽定意向，二期（九江）也已入駐近 20 家企業。 四川省商會民營經濟示范基地（科創工業園）由科創藥業集團（民營）投資 , 位于成雅高速雙流出口，雙華路與長 城路交界處， 西南航空港經濟開發區內 , 規劃面積 1200 畝（一期開發 400 畝），要緊由開發商自建后對外租售，企業也可征地自建或委建，征地價 為： 7-12 萬元另加 1 萬/ 畝土地出讓金 ,款項全部付清后半年內取得土地 證，公共配套費 8-10 萬/ 畝，基礎設施配套費 2.8 萬/ 畝。園區另規劃 100 余畝土地用來修建 30 余棟不墅作為辦公科研樓（規劃地緊鄰錦麗園不墅 區），同時可對外出售。目前園區尚未建設，正進行招商預備工作。 蓉臺工業園位于成都溫江 xx 科技產業開發園蓉臺大道北段 , 占地近 100 畝, 規 劃建設 20 棟鋼結構標準廠房。在管委會的敦促下，已建成兩棟廠房。園 區以出售為主， 投資者可征用土地 （12萬/ 畝）自建或委建（未含配套費） , 或購買標準廠房 155萬/棟，也可租賃（ 15 元/平米） , 目前入駐