1、某中小企業(yè)科技園策劃案第一部分 成都市工業(yè)園區(qū)進(jìn)展?fàn)顩r全市范圍內(nèi)的各類開發(fā)區(qū)共有 14個(gè)，即成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 開發(fā)區(qū)（含西區(qū)、四川成都出口加工區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、 成都xx科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)園等3個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)；西南航空港經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)、成都市新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)、金堂三中園區(qū)（四川中美/外中小企業(yè)進(jìn)展園區(qū)）、都江堰工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都現(xiàn)代工業(yè)港（郫 縣）、邛崍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（青羊區(qū)）、成都彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)、成都錦江工業(yè)開發(fā)區(qū)等9個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū)；成都鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、成都牧馬山旅游度假區(qū)等2個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)。第二部分項(xiàng)目概況一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介xx中小企業(yè)科技園是國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)成都xx科技產(chǎn)業(yè)開

2、發(fā)區(qū)專為xx中小企業(yè)開發(fā)的創(chuàng)業(yè)起步區(qū)，科技園利用孵化器 的政策和功能優(yōu)勢(shì)，為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)空間和資源，關(guān)心企業(yè) 降低創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)科研技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng) 中小企業(yè)的快速成長(zhǎng)。項(xiàng)目總規(guī)劃面積300畝，一期占地73畝，其中待征地13畝， 總建筑面積33000平方米，將建成五層孵化中心大樓 10000平方 米，工業(yè)廠房23000平方米，容積率為 0.825。二項(xiàng)目用地描述（一）地理位置項(xiàng)目位于成都西郊溫江區(qū)國(guó)家級(jí)海峽科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)腹心地帶，蓉臺(tái)大道與柳臺(tái)大道交匯處的502廣場(chǎng)，兩面臨路，交通十分便利。距成都外環(huán)高速路16km距火車西站13km距火車北站約25km距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)18k

3、m連通溫江與成都的光華大 道建成后，從溫江到成都市區(qū)僅需 8分鐘，成溫邛高速公路的全 面通車及北大道，草金路、西延線、溫江段等工程的竣工將溫江 和開發(fā)區(qū)納入大成都四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中。（二）土地面積及規(guī)劃使用性質(zhì)園區(qū)規(guī)劃面積300畝，目前已征地73畝，其中代征地13畝。 用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。要緊用于建設(shè)工業(yè)廠房、 孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施（食堂、宿舍）等。（三）項(xiàng)目進(jìn)展情況目前土地已交付科技園，用地已打圍，紅線已畫，原用地內(nèi)溝渠已改，能夠進(jìn)行場(chǎng)平工作。新成立項(xiàng)目公司名稱已注冊(cè)，公 司組織機(jī)構(gòu)已初步建立，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)工作沿兩條線同時(shí)推進(jìn)，一條是項(xiàng)目規(guī)劃、基建，一條是項(xiàng)目策劃、招商。第三部分項(xiàng)

4、目策劃方案一項(xiàng)目SWO分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（S）1、成都市工業(yè)進(jìn)展核心地帶圈溫江是成都市都市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。開發(fā)區(qū)是成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，是全市進(jìn)展生物制藥、食品加工的重要基地，在進(jìn)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出2、國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)入駐企業(yè)可享受國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生活配套、治理配套及人力 資源和科研支持等諸多優(yōu)勢(shì)3、孵化器優(yōu)勢(shì)科技園實(shí)際是開發(fā)區(qū)的“園中園”，入駐企業(yè)不僅享受開發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)同時(shí)可享受科技園獨(dú)特的孵化器功能優(yōu)勢(shì)。4 、位于江澤民視察過(guò)的502廣場(chǎng)，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證3 / 216、具有成功招商的經(jīng)

5、驗(yàn)，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。（二）項(xiàng)目劣勢(shì)（W1、公司整體、自主開發(fā)將面臨一定的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)2、公司在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵙Σ煌怀觯放撇粔蝽懥?、一期和二期土地未連成片，難以整體規(guī)劃。4、距離成都市區(qū)較遠(yuǎn)，給企業(yè)增加了運(yùn)輸成本。（三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（0）1、開發(fā)區(qū)的亞?wèn)|、蓉臺(tái)兩工業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)展緩慢， 招商效果 差2、開發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模進(jìn)展勢(shì)頭好，對(duì)園區(qū)招商工 作有帶動(dòng)效應(yīng)。3、成都市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)工業(yè)園的不多4、項(xiàng)目用地位置優(yōu)越，將成為開發(fā)區(qū)的形象工程之一， 開 發(fā)區(qū)管委會(huì)可能為園區(qū)招商提供關(guān)心。（四）項(xiàng)目威脅（T）1、各類工業(yè)園區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是亞?wèn)|、蓉臺(tái)兩工 業(yè)園假如進(jìn)入開發(fā)將帶

6、來(lái)直接威脅。2、如開發(fā)力度不夠?qū)⒚媾R開發(fā)區(qū)管委會(huì)壓力，對(duì)二期拿地不利3、開發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類孵化器構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)SWO分析結(jié)論：1、面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，明確定位，專為中小企業(yè)量身定作。2、充分利用低成本優(yōu)勢(shì)，樹立形象，為二期做鋪墊。3、充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)金字招牌的優(yōu)勢(shì)。4、創(chuàng)新開發(fā)模式，招商先行，以招商帶動(dòng)開發(fā)。5、利用孵化器功能，打造工業(yè)地產(chǎn)科技概念。二項(xiàng)目開發(fā)策略（一）項(xiàng)目開發(fā)總體目標(biāo)1）以溫江項(xiàng)目為契機(jī)，實(shí)施“工業(yè)地產(chǎn)規(guī)模化”戰(zhàn)略2）以溫江項(xiàng)目樹形象，亮品牌。3）兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開發(fā)速度，探究開發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。（二）項(xiàng)目開發(fā)策略1、自主開發(fā)+入園企業(yè)開發(fā)這種方式下我們把

7、入園企業(yè)分為兩類，一類是租用標(biāo)準(zhǔn)廠房（不排除買斷）；二類是企業(yè)征用土地自行建廠。采取這種開發(fā) 策略，整個(gè)園區(qū)開發(fā)要把握開發(fā)節(jié)奏，招商要先行。公司在開發(fā)5 / 21標(biāo)準(zhǔn)廠房的同時(shí)或之前就開展對(duì)征地企業(yè)、孵化大樓的招商，孵化大樓和征地企業(yè)招商工作進(jìn)展順利的情況下（招租達(dá)到6080%引進(jìn)企業(yè)5 6家），方可開展孵化大樓的開發(fā)建設(shè)。因此 招商是否成功是此種開發(fā)策略成功的關(guān)鍵。利：1）公司資金壓力小，資金占用少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小2）投資風(fēng)險(xiǎn)小。弊：1）開發(fā)周期拉長(zhǎng)，阻礙二期拿地和開發(fā)，同時(shí)可能面臨管委 會(huì)壓力2）因整個(gè)園區(qū)配套不到位，企業(yè)對(duì)服務(wù)、園區(qū)治理乃至公司 實(shí)力信心不足，招商工作難度大。3）投資回報(bào)較低

8、。2、引入新投資商聯(lián)合開發(fā)以項(xiàng)目土地使用權(quán)作股，引進(jìn)新的投資商對(duì)海峽教育科技公 司增資擴(kuò)股，進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。新投資商能夠優(yōu)先考慮皎龍等運(yùn)作 工業(yè)園區(qū)較成功的工業(yè)地產(chǎn)商， 因?yàn)樗麄円环矫鎸?duì)工業(yè)地產(chǎn)有較 深入的理解和認(rèn)識(shí)，另一方面資金實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)金流量充足，再者 有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道能夠共享。引入新的投資商后即可對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng)，孵化樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房能夠先建起來(lái)，同時(shí)整個(gè)園區(qū)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也能夠有所提高。非標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)仍可向企業(yè)出售土地，由企業(yè)自己開發(fā)。利：1）開發(fā)周期短，資金壓力小，風(fēng)險(xiǎn)分散2）有利于樹立公司和園區(qū)形象，對(duì)二期拿地有關(guān)心。3）利于招商4）假如能引入工業(yè)地產(chǎn)商則能夠利用對(duì)方的網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)

9、招商工作。弊：1）查找理想的新投資商較困難2）利潤(rùn)空間壓縮三項(xiàng)目市場(chǎng)定位（一） 同類工業(yè)園區(qū)考察情況龍騰工業(yè)城由宏杰置業(yè)（臺(tái)資）投資，位于成都龍泉國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心位置世紀(jì)大道旁，占地 1000畝，分A B區(qū)開發(fā)，可能5 年內(nèi)完成整體開發(fā)。目前已完成一期開發(fā)，含11棟標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)廠房和1棟職員宿舍，二期三棟廠房 6月前可交付，9月前完7 / 21成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售，03年開始招商，目前一期除兩棟廠房共約2000平米外已完成大部分招商入駐率達(dá)92%租賃價(jià)為10-13.5元/平米（含物管費(fèi)），職員宿舍每間可容納16人， 含差不多設(shè)施650元/月，不含差不多設(shè)施580元/月。園區(qū)用水 為自來(lái)水，噸水價(jià)約 0.50元；每1000平米廠房配電60KVy超 出部分按500元/KVA加收電力增容服務(wù)費(fèi)。折合后動(dòng)力電價(jià)約 0.70元，照明電約0.90元。目前入駐企業(yè)要緊是制造業(yè)、機(jī)械 加工、包裝和電子。成都青羊工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)進(jìn)展有限公司投資，是成都市21個(gè)工業(yè)集中進(jìn)展區(qū)之一，園區(qū)位于青羊區(qū)蘇坡、文家交界處，東臨火 車西站、三環(huán)路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路。總占地 面積3057畝，規(guī)劃總建筑面積220萬(wàn)平方米，要緊規(guī)劃為兩大 區(qū)域：2593畝市工業(yè)進(jìn)展區(qū)、464畝集中