1、中國城鎮非住宅房地產投資與相關行業固定資產投資關系實證研究張東 第一作者：張東，男，中南財經政法大學金融學院副院長、房地產研究所教授、博士生導師，主要研究方向為房地產金融與投資、房地產經濟、城市基礎設施投融資，郵箱kmzhangdong.葉本圣2吳波3（1中南財經政法大學房地產研究所，湖北武漢430074）（2中南財經政法大學房地產研究所，湖北武漢430074）（3中南財經政法大學房地產研究所，湖北武漢430074）摘要：寫字樓、商鋪、酒店等非住宅房地產不僅與住宅具有緊密的內在聯系，而且與諸多行業具有緊密的關聯性，非住宅房地產投資不僅要考慮住宅投資的因素，也要考慮各相關行業固定資產投資的因素。

2、顯然，揭示非住宅房地產投資與相關行業固定資產投資的相關性，有利于非住宅房地產投資決策與調控的科學化。國內外有關非住宅房地產投資的文獻主要從商業地產角度展開，其它較多的是從區位理論的角度，通過分析房地產開發投資環境而展開；另外國內研究非住宅房地產投資的文獻不多，專門針對非住宅房地產投資與相關行業固定資產投資相關性的實證研究文選更少見。本文試圖依據非住宅房地產運行的行業關聯性理論，建立非住宅房地產投資與若干行業固定資產投資存在顯著相關關系的假設，并通過選擇反映非住宅房地產投資及相關行業固定資產投資的指標，以中國國家和各地方統計局數據庫有關數據為樣本區間，運用相關數理模型，對這一假設進行計量實證研究

3、。在此基礎上，根據實證結果，并結合實際，提出有利于提高中國城鎮非住宅房地產投資決策及其調控科學化的建議。關鍵詞：非住宅房地產投資；相關行業固定資產投資；相關性The positive research on the relationship between theinvestment about non-residential real estate in China urban and fixed assets in related industriesZHANG Dong1 YE Ben-sheng2 WU Bo3(1.The institution of Real Estate,Zhon

4、gnan University of Economic andLaw,Wuhan430074,China)(2. The institution of Real Estate,Zhongnan University of Economic and Law,Wuhan430074,China)(3. The institution of Real Estate,Zhongnan University of Economic and Law,Wuhan430074,China)Abstract:The non-residential real estate:office buildings, sh

5、ops, hotels etc. doesnot only have internal relation with the residential, but also have the strong connection with many related industries. Investing on non-residential real estate, you will not only consider the factor of investment on residential, but also the factor of investment on fixed assets

6、 in the related industries. Abviously, revealing the correlation between the investment on non-residential real estate and fixed assets in related industries will contribute to the scientfic decision-making and regulation about the investment on non-residential real estate. The literature of home an

7、d abroad about investment on non-residential real estate mainly start from commercial real estate,the others mainly developed from Location theory, which centers about surroundings of exploitation of real estate; moreover, the literature of studying on non-residential in domestic are little, not men

8、tion to the less special literature of positive research on the relationship between the investment about non-residential real estate and fixed assets in related industries. This paper try to bulid the assumption that there is abvious relation between investment on non-residential and fixed assets i

9、n some related industries according to the relevance theory on the operation of non-residential, by means of choosing the index of invesment on fixed assets in related industries, regarding the datebase of China's national and local bureau of statistics as sample interval,applying the mathematic

10、al model, we will do a measuring positive research on this assumption. On this basis, a suggestion which will be helpful to improve decision-making and regulation on non-residential real estate in China urban.Key words: Investment on non-residential real estate; Investment on fixed assets in related

11、 industries; Relevance1引言非住宅房地產投資是在房地產投資中除去住宅投資的其余部分，主要包括寫字樓、商鋪、酒店等商業地產投資以及其他非住宅房地產投資。行業固定資產投資是在城鎮固定資產投資中按國民經濟行業劃分的固定資產投資，體現的是固定資產投資在國民經濟行業中的分配情況。相關行業固定資產投資，是從行業固定資產投資中選取的最有可能對非住宅房地產的正常使用產生影響的行業固定資產投資。通過對相關統計數據的實證分析，探求非住宅房地產投資與相關行業固定資產投資之間的相關性及其相關程度，對非住宅房地產投資的最優決策和規制，以及合理調整城鎮各行業固定資產投資的結構等具有重要的現實意義。2

12、文獻簡述（1）相關文獻研究簡述從非住宅房地產開發投資角度闡述其與相關行業固定資產投資相關性的文獻迄今為止相對較少，但是已經有許多學者從區位理論、城市經濟學、城市基礎設施建設、房地產投資環境、城市化進程、城市規劃等不同角度，對房地產開發投資進行了研究。房地產開發投資是與眾多產業具有相關性。美國經濟學家錢納里 (美)H.錢納里、S.魯賓遜，工業化和經濟增長的比較研究，上海人民出版社1995.曾用美國、英國、日本、新加坡等國的數據從產業關聯效應角度研究了產業結構，并按產業關聯特性對產業進行了分類，這成為研究產業關聯作用理論基礎之一。日本是最早運用產業動態協調政策調整房地產業發展的國家。日本學者自19

13、68年首次提出住宅產業的概念之后，便對住宅產業的產業地位、投資評估、金融政策等方面進行了大量的系統性研究。日本經濟學家渡邊利用1997年的投入產出表測算得出：房地產業的生產誘發系數為1.26，影響力系數為0.67，感應度系數為0.86 王國軍、劉水杏，房地產業對相關產業的帶動效應研究，經濟研究2004.。區位理論是始于級差地租的研究，是關于人類活動和房地產業發展的一般規律性的認識。德國經濟學家杜能(J.H.VonThunen，1826-1963年)最早從研究農業品類圍繞市場呈環帶分布的模式，提出著名的農業區位理論，從而為以后區位論中兩個重要規律，即距離衰減法則和空間相互作用原理的出現作了準備。

14、德國經濟學者韋伯(A.Weber)建立了工業區位論，指出了工業用地區位指向性的原則；而后由艾薩德(W.Isard)和摩西(L.N.Meses)加以發展和修改；阿隆索建立了廠商投標叫價曲線模型，進一步解釋工業用地的區位選擇指向。隨著第三產業發展和城市化進程的加速，住宅區位理論和商業用地、辦公用地等區位理論逐步發展，形成了過濾論、互換論和集聚論三大派別。簡德三、謝經榮、張紅、周偉林等對西方的城市區位理論進行了較全面的介紹，并結合中國國情進行了有價值的深入研究，對我國房地產發展水平的提高起到了相當的指導性作用。在房地產開發投資環境方面的研究，方維慰（2001）比較早地系統的分析了房地產投資環境因素，

15、把政治環境、經濟環境、基礎設施環境、政策法規環境、社會文化環境這五個因素歸結為房地產投資環境子系統，并建立了“多指標綜合價值評定法”。劉小鵬、米文寶、王亞娟（2005）運用因子分析法,建立了城市房地產投資環境評價指標體系,對中國西部地區城市房地產投資環境進行了定量評價,并對樣本城市進行聚類分析。在其建立的評價體系中選擇了“城市人居環境質量、城市經濟實力、城市資金實力、城市基礎設施與公共服務業設施、城市科技實力、城市第三產業與房地產業效益、城市開放程度”這7個子系統進行研究分析。梁運斌（1996）系統分析了我國房地產業發展的基礎理論以及市場運行機理，著重闡述了房地產業發展的周期性和地域性。根據房

16、地產開發的主要內容，說明了城市規劃對房地產的設施配套的調控調節作用。孫建波 (2005) 孫建波，房地產市場調控與城市規劃：一個空間寡頭分析框架，2005年.認為，交通等城市基礎設施的改善對將起到促進市中心房地產價格下降的作用，與此相反，交通等城市基礎設施的改善將促進郊區房地產價格的上升。（2）現有文獻簡評在房地產開發投資的相關研究中，較集中的是房地產開發投資情況對經濟增長的效用和對關聯產業的帶動作用，其它的還有關于房地產開發投資環境的評測、房地產投資開發區位理論以及城鎮基礎設施建設對房價的影響等方面。而將非住宅房地產開發投資情況作為被解釋目標，相關行業固定資產投資情況作為解釋因素，研究二者關

17、系，進而得出相關性結論，用于指導非住宅房地產開發投資的規劃和決策，是當前實證研究比較缺乏的。3 理論假定與數據說明（1）理論假定房地產行業作為國民經濟支柱產業，其產業鏈長、產業關聯度高以及對其他產業的帶動作用強等特征已經被理論界證明。但是同時，也應該看到，房地產行業的產品，無論是住宅物業還是非住宅物業，要充分發揮其使用效率，得到房地產開發的最大效用，也必須得到周邊配套的支持?；趯懽謽?、商鋪、酒店等商業地產的非住宅房地產開發投資，在投資開發的區位選擇以及產品使用效率上，要受到諸如城鎮基礎設施建設、周邊社會服務業、零售餐飲以及教育、文化娛樂、體育衛生等條件的限制和約束。只有上述的周邊配套足夠完善

18、的前提下，非住宅房地產開發投資的產品效用才可以發揮到最大。從開發商的角度看，完備的配套設施可以提升開發產品的吸引力，更充分占領市場；從房地產開發產品本身的角度看，科學合理的周邊配套可以最大限度提升資源利用效益，契合房地產開發產品的使用需求。結合現實情況，我們認為非住宅房地產開發投資的情況，是受到城鎮交通設施建設、市政給排水工程建設、信息服務、城鎮零售餐飲、園林綠化、環境管理、科教文衛、廣播電視傳媒等因素的綜合影響的。因此，在本選題中，我們假定非住宅房地產開發投資的情況，與上述因素存在一定的相關性，在此基礎上選取適當指標和數據進行實證分析。（2）數據說明由于我國全面推進住房市場化改革是從1994

19、年開始，并于1998年下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。非住宅房地產的投資也是伴隨著住房市場化改革而興起的。1998年對于中國房地產市場是一個重要的轉折點，因此本文選取1998年2008年的15個大中型城市以及全國的數據進行實證分析。根據數據可得性和相關指標的研究歸類 本文數據和指標均來源于中國統計年鑒和各城市統計年鑒.，我們選取統計年鑒中房地產開發本年完成投資額和住宅本年完成投資額，從而得到被解釋變量非住宅房地產開發投資額；在固定資產投資科目，按國民經濟行業劃分的固定資產投資情況各指標里，選取了交通倉儲郵政業固定資產

20、投資額、社會服務業固定資產投資額、教育衛生文化娛樂業固定資產投資額、零售餐飲業固定資產投資額和金融服務業固定資產投資額五個指標作為解釋變量 根據統計年鑒指標解釋，對指標分類進行了適當性處理.。按照一般的分組方法，將我國分為東部、中部和西部三個地區。東部地區包括：北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、南京、天津和沈陽9個城市（東部地區非住宅房地產發展較為迅速，選取指標城市較多）。中部地區：武漢和長沙2個城市。西部地區：成都、重慶、西安和西寧4個城市。4實證模型及結果分析（1）模型設定采用面板數據模型中的混合回歸模型，假設截距項和解釋變量系數，對于所有截面個體成員都是相同的，即假設在個體成員上既無個

21、體影響，也無結構變化?；旌匣貧w模型可以寫成如下的形式： （式1）i=1,2,N t=1,2,N對于模型，可以將所有截面個體成員的時間序列數據混合在一起作為樣本數據，然后使用OLS對模型參數進行估計。（2）平穩性檢驗為了確定本文所采用的時間序列的平穩性，對各指標序列進行單位根檢驗，其中investment表示非住宅房地產投資額，finance表示金融服務業固定資產投資額，retail表示零售餐飲業固定資產投資額，transport表示交通倉儲郵政業固定資產投資額，entertainment表示衛教文娛業投資額。D(service,1)表示service的一階差分，D(service，2)表示se

22、rvice的二階差分，其余指標表示方法同上。我們選擇4種方法進行單位根檢驗，分別是LLC檢驗、IPS檢驗、FisherADF檢驗和FisherPP檢驗。其中LLC檢驗假定各截面序列有相同的單位根過程，仍采用ADF檢驗式形式：(式2)i=1,2,N t=1,2,TiIPS檢驗、FisherADF檢驗和FisherPP檢驗適用于不同單位根情形,都假定各截面序列具有不同的單位根過程。檢驗結果如下表表示：表格 1單位根4種檢驗結果變量LLCP值IPSP值Fisher-ADFP值Fisher-PPP值investment6.6571 1.0000 6.8389 1.0000 7.1852 1.0000

23、5.1807 1.0000 retail7.4692 1.0000 9.1143 1.0000 2.8370 1.0000 2.6360 1.0000 transport7.4551 1.0000 8.5043 1.0000 3.6961 1.0000 4.3208 1.0000 entertainment0.8081 0.7905 3.5522 0.9998 12.4966 0.9979 12.5205 0.9979 service7.0127 1.0000 6.6440 1.0000 13.3371 0.9963 10.6627 0.9996 D(investment,1）-6.2467

24、0.0000 -3.1049 0.0010 60.1526 0.0009 65.8571 0.0002 D(finance,1)-8.9826 0.0000 -5.2265 0.0000 89.7156 0.0000 161.1520 0.0000 D(retail,1)-4.5509 0.0000 -1.6636 0.0481 49.8360 0.0129 52.7730 0.0063 D(transport,1)-3.4554 0.0003 -1.7352 0.0413 52.6465 0.0065 74.6964 0.0000 D(entertainment,1)-8.3389 0.00

25、00 -4.6997 0.0000 77.6793 0.0000 85.2797 0.0000 D(service,1)-1.7074 0.0439 -0.5625 0.2869 33.1182 0.3174 40.0991 0.1030 D(service,2)-8.1273 0.0000 -5.3475 0.0000 91.8549 0.0000 100.5190 0.0000 檢驗結果表明，各變量的水平序列不平穩，一階差分后的變量（除變量service外）均為平穩序列，變量service的二階差分為平穩序列，由于5個指標種共有4個一階單整變量，1個二階單整變量，對service變量進行一

26、階差分處理形成新的變量dservice，新變量dservice是一階單整變量。5個指標同階單整符合協整前提。（3）協整檢驗迄今在面板數據中關于協整的檢驗，主要有兩個途徑：一個是原假設不存在協整關系，使用類似EG兩步法平穩回歸方程，從面板數據中得到的殘差構造統計量進行檢驗；另一個是原假設存在協整關系。本文主要采用Pedroni檢驗。Pedroni（1999）提出了可考慮異方差情形的面板模型的7個統計檢驗量。原假設為不存在協整關系，考慮的模型形式為：（式3）其中4個panel統計量和3個group統計量檢驗結果如下：表格 2 協整檢驗結果全國東部中部西部統計指標t值P值t值P值t值P值t值P值Pa

27、nel v-Statistic-1.9427190.0604-1.0581320.22790.224836 0.3890 2.670810 0.0113 Panel rho-Statistic4.7437920.00002.5134750.01691.508351 0.1279 1.723630 0.0903 Panel PP-Statistic-2.9825240.00471.7588300.0850-1.664662 0.0998 0.803721 0.2888 Panel ADF-Statistic2.8644070.0066-0.1583200.3940-2.768156 0.0086

28、 2.450873 0.0198 Group rho-Statistic6.8158400.00002.3922770.02281.950353 0.0596 2.096276 0.0443 Group PP-Statistic-6.9315870.0000-6.5898950.0000-5.269675 0.0000 -2.433631 0.0206 Group ADF-Statistic-0.1883980.3919-3.0538840.0038-3.683343 0.0005 1.832551 0.0744 將15個大中型城市分成東部，中部、西部三個區域，全國15個城市，PanelADF

29、統計量顯著，3個Group統計量有2個顯著，可見存在協整關系；東部區域，3個Group統計量均顯著，說明存在協整關系；中部區域，PanelADF統計量和GroupADF統計量都顯著，說明存在長期均衡關系；西部區域，PanelADF統計量和GroupADF統計量都顯著，說明存在長期均衡關系。（4）模型估計根據協整檢驗的結果可知，各序列之間存在長期均衡關系，所以用OLS對面板混合模型參數進行估計。長期波動方程模型結果估計如下：表格 3 模型估計結果全國東部中部西部變量系數t值P值系數t值P值系數t值P值系數t值P值Transport0.135742.047890.042400.238383.148

30、530.002200.238383.148530.002200.335168.235440.00000Retail0.456042.128620.035000.962843.160930.002200.962843.160930.00220AR(1)1.1021866.845630.000001.0781749.864810.000001.0781749.864810.00000Service0.4217114.367910.00000統計指標Adjusted R20.97020Adjusted R20.97533Adjusted R20.74700Adjusted R20.94212DW1.

31、68043DW1.54638DW2.49420DW1.51117注：表中的“”表示該值為空值。全國15個城市、東部和中部模型中存在一階滯后項導致隨機誤差的自相關，故采取廣義差分法引入AR(1)解決，AR(1)過程：(式4)其中為隨機誤差。從統計指標來看，可決系數分別為0.97、0.97、0.75、0.94，表明模型擬合程度比較高，DW值由于加入的AR(1)項明顯好轉，基本消除了自相關。從表中可知，東部地區交通倉儲郵政業固定資產投資額、零售餐飲業固定資產投資額兩指標的系數均顯著且呈正值，分別為0.238和0.963，說明這兩個行業的固定資產投資對于非住宅房地產的投資有拉動作用，其中零售餐飲業固定

32、資產投資與非住宅房地產投資相關程度更高，拉動作用更大。中部地區與東部地區相似，但是其中交通倉儲郵政業固定資產投資對非住宅房地產投資的推動作用更大。西部地區是交通倉儲郵政業固定資產投資和社會服務業固定資產投資兩指標的系數顯著，其中社會服務業投資的影響更大。從全國范圍來看，交通倉儲郵政業投資和零售餐飲業投資是影響非住宅房地產投資的最主要的兩個指標，衛生教育文化投資與金融服務業投資指標系數均不顯著。（5）誤差修正模型上述長期波動方程估計結果揭示了交通倉儲郵政業投資、零售餐飲業投資和社會服務業投資與非住宅房地產投資之間的長期均衡關系，為非住宅房地產投資提供依據。面板修正模型可以揭示這三個行業投資對非住

33、宅房地產投資的短期動態調整效應，為短期政策的制定提供依據。通過長期波動發成生成誤差修正項，經檢驗該序列是平穩的，可以建立面板誤差修正模型：（式5）其中反映各解釋變量對被解釋變量的短期影響，而ECM為短期調整系數，反映本期對上一期偏離長期均衡狀態的調整幅度。估計結果如下表：表格 4 誤差修正模型結果全國東部中部西部變量系數t值P值系數t值P值系數t值P值系數t值P值Transport0.32769 5.82017 0.00000 0.34597 5.80670 0.00000 0.33949 2.16539 0.04400 Retail0.61035 2.84530 0.00510 1.1166

34、3 3.88369 0.00020 -1.08109 -2.35257 0.02410 ECM(-1)0.26130 2.41367 0.01720 0.08283 2.76362 0.00700 -0.41721 -2.11916 0.04820 -0.57530 -3.99958 0.00030 Service0.52866 6.55698 0.00000 統計指標Adjusted R20.07425 Adjusted R20.31009 Adjusted R20.10626 Adjusted R20.39457 DW1.97692 DW1.64034 DW2.01880 DW1.8103

35、3 注：表中的“”表示該值為空值。從估計結果來看，短期內除西部地區零售餐飲業投資系數呈負相關，其余地區交通倉儲郵政業投資、零售餐飲業投資、社會服務業投資對非住宅房地產投資都有拉動作用。其中，東部地區短期零售業投資的拉動作用最顯著。ECM指標顯示東部地區對長期均衡偏離的短期調整效應最弱，為8.28%，中西部地區最強，分別為41.7%和57.53%。5 結論與建議根據以上實證檢驗結果，主要得出以下結論：（1）從全國范圍來看，交通倉儲郵政業固定資產投資和零售餐飲業固定資產投資是影響非住宅房地產投資的最主要的兩個指標。（2）針對非住宅房地產開發投資來說，衛生教育文化娛樂業固定資產投資與金融服務業固定資

36、產投資指標系數均不顯著，不存在明顯的相關性。（3）分區域角度來看，各地區經濟發展程度存在差異，導致影響其非住宅房地產開發投資的行業指標也不盡相同。其中東部、中部、西部影響最大的指標分別為餐飲零售業固定資產投資、交通倉儲郵政業固定資產投資和社會服務業固定資產投資。（4）根據誤差修正模型，短期來看，除西部地區零售餐飲業投資系數呈負相關，其余地區交通倉儲郵政業固定資產投資、零售餐飲業固定資產投資、社會服務業固定資產投資對非住宅房地產投資都有拉動作用。其中，東部地區短期零售餐飲業固定資產投資的拉動作用最顯著。從全國范圍的角度分析，衛生教育文化娛樂業固定資產投資與金融服務業固定資產投資指標系數均不顯著，其原因是金融服務業的