1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的律師實(shí)務(wù)一、準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的概念隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓越來(lái)越普遍。作為為市場(chǎng)服務(wù)的執(zhí)業(yè)律師， 介入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，是市場(chǎng)的需要，也是律師業(yè)自身發(fā)展的需要。在當(dāng)前我國(guó)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定尚不完善的情況下，加強(qiáng)這方面的律師實(shí)務(wù)研究，頗有現(xiàn)實(shí)意義。準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及其轉(zhuǎn)讓的概念和特征， 是搞好律師服務(wù)的前提。我們所論的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的在享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的一系列行政許可。開發(fā)項(xiàng)目中土地使用權(quán)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)是核心內(nèi)容，權(quán)利主體是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目權(quán)利可以總稱為項(xiàng)目所有權(quán)。項(xiàng)目所有權(quán)是

2、土地使用權(quán)和開發(fā)建設(shè)權(quán)的結(jié)合。其中土地使用權(quán)為基礎(chǔ)，是主權(quán)利；建設(shè)開發(fā)權(quán)利附著于土地權(quán)利之上，是從權(quán)利。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是開發(fā)商為經(jīng)營(yíng)之目的按政府批準(zhǔn)的方式利用土地進(jìn)行建設(shè)的活動(dòng)。在這里，項(xiàng)目本身除了有部分義務(wù)內(nèi)容外，主要具有權(quán)利內(nèi)容，是土地使用權(quán)與建設(shè)權(quán)利的結(jié)合，權(quán)利的行使可以帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，具有財(cái)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容，因而可以成為轉(zhuǎn)讓的對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓就是項(xiàng)目權(quán)利人將項(xiàng)目權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)移給受讓人的行為。轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間通過(guò)合同方式約定雙方權(quán)利與義務(wù)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的權(quán)利內(nèi)容，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)際上包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和開發(fā)建設(shè)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。在我國(guó)土地使用權(quán)取得有兩種方式，即劃撥和出讓，法律

3、對(duì)這兩種方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有不同的要求，所以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須履行法定程序，并要符合法定條件。項(xiàng)目建設(shè)權(quán)利如用地規(guī)劃許可，建筑許可，施工許可，則是根據(jù)行政審批程序取得的，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移也應(yīng)辦理相應(yīng)的變更手續(xù)。二、巧妙選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式一名房地產(chǎn)律師， 無(wú)論他是為哪一方服務(wù)， 選擇對(duì)自己的委托人最為有利的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，保證轉(zhuǎn)讓協(xié)議的合法和轉(zhuǎn)讓行為的有效，切實(shí)防范和化解可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，是其主要職責(zé)。實(shí)踐中房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式主要有以下幾種形式：（一）直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。在這種方式下， 轉(zhuǎn)讓雙方直接以合同方式約定項(xiàng)目的土地使用權(quán)和項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)權(quán)買斷性轉(zhuǎn)移的權(quán)利和義務(wù)。項(xiàng)目所

4、有權(quán)是合同的標(biāo)的，轉(zhuǎn)移后轉(zhuǎn)讓方不再享有土地使用權(quán)和開發(fā)建設(shè)權(quán)。根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例和城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，在實(shí)務(wù)操作中，項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備下列實(shí)質(zhì)要件和形式要件：實(shí)質(zhì)要件是：1 轉(zhuǎn)讓人和受讓人都應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。但受讓方受讓后并非為經(jīng)營(yíng)開發(fā)的，受讓人可不受經(jīng)營(yíng)資格的限制。2，轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)合法取得土地使用權(quán)，并以交付了土地出讓金。如果是劃撥土地，應(yīng)當(dāng)辦理了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)和補(bǔ)交了土地出讓金。3，轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)依法得到了批準(zhǔn)，有規(guī)劃、建筑、施工許可證，手續(xù)合法。4，轉(zhuǎn)讓方已完成了一定的投資，投資達(dá)法定比例（占總投資額的25 以上）。只有符合上述實(shí)質(zhì)要件， 轉(zhuǎn)讓行為才不至于因違反法

5、律的禁止性規(guī)定而無(wú)效。形式要件是：1，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)。2，辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的備案更名手續(xù)。3，向原立項(xiàng)審批部門辦理項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)。形式要件的違反， 在合同已實(shí)際履行時(shí)可以補(bǔ)辦手續(xù)而使合同有效。（二）項(xiàng)目出資。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既然是附帶建設(shè)權(quán)的土地使用權(quán)， 具有財(cái)產(chǎn)利益，當(dāng)然可以作為出資與其他企業(yè)合資、合作進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)。合資合作的形式可以是以項(xiàng)目作價(jià)入股成立新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可以是采取協(xié)議方式聯(lián)合開發(fā)。采取以項(xiàng)目出資設(shè)立新企業(yè)的形式的， 可以按直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓由出資方與新成立的開發(fā)企業(yè)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理相關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。在實(shí)務(wù)操作中同上所述。采用合建或聯(lián)合開發(fā)形式的， 在實(shí)

6、務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1，合作協(xié)議的以項(xiàng)目出資的一方必須取得了土地使用權(quán)，交納了土地出讓金，或者辦理了土地使用批準(zhǔn)手續(xù)，具備了轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)條件。2，項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)過(guò)了批準(zhǔn)，取得了報(bào)建許可，手續(xù)合法。3，至少合作一方具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。4，在形式上應(yīng)當(dāng)辦理合建審批及土地使用權(quán)變更登記。（三）項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)方式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所有人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者其專門設(shè)立的項(xiàng)目公司。投資者可以在不改變項(xiàng)目所有人名義的情況下，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式改變項(xiàng)目的實(shí)際所有人，從而以資本運(yùn)作來(lái)達(dá)到獲得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意圖。這是一種隱蔽性的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式，表面上看是股權(quán)轉(zhuǎn)移，實(shí)際上卻是項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓。這種房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓方式

7、與直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式相比，有以下特點(diǎn)：1，股權(quán)收購(gòu)方式無(wú)須辦理項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，而只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作，可以更加快捷的管理整個(gè)項(xiàng)目。2，股權(quán)收購(gòu)方式可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，無(wú)需交納辦理土地過(guò)戶契稅和手續(xù)費(fèi)，降低投資開發(fā)成本。3，以股權(quán)收購(gòu)方式獲得項(xiàng)目后對(duì)與第三人的合同履行不產(chǎn)生影響， 因而無(wú)需變更有關(guān)合同，減少了第三人的風(fēng)險(xiǎn)。但是相應(yīng)的，收購(gòu)者卻要承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的風(fēng)險(xiǎn)。比如以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，收購(gòu)前的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。所以，采取股權(quán)收購(gòu)雖然簡(jiǎn)便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。律師在進(jìn)行這種方式

8、的操作時(shí)，必須深入調(diào)查潛在風(fēng)險(xiǎn)。可以采取審查全部已簽合同、財(cái)務(wù)審計(jì)，要求轉(zhuǎn)讓方填寫調(diào)查問(wèn)卷作出負(fù)責(zé)的承諾、留取部分轉(zhuǎn)讓金作為擔(dān)保等多種形式來(lái)調(diào)查和防范風(fēng)險(xiǎn)，確定合理的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。三、妥善處理不同階段的外部關(guān)系法律允許符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓， 同時(shí)也沒(méi)有限定轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目必須在哪一個(gè)建設(shè)階段。因此可以認(rèn)為在項(xiàng)目建設(shè)的任何一個(gè)階段，只要符合法定條件，建設(shè)項(xiàng)目都可以轉(zhuǎn)讓。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般在拆遷階段和拆遷完成并形成建設(shè)用地條件（三通一平）階段以及工程在建階段進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在這三個(gè)階段，會(huì)涉及到不同的外部關(guān)系。這些外部關(guān)系是產(chǎn)生房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的根源，必須妥善處理。由于外部關(guān)系的處理關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，

9、又有較高的法律技巧要求，所以房地產(chǎn)律師必須積極參與。（一）拆遷階段的轉(zhuǎn)讓。 在這一階段直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，涉及政府主管部門和被拆遷人。政府主管部門作為項(xiàng)目實(shí)施的批準(zhǔn)、監(jiān)督人， 有權(quán)利對(duì)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓進(jìn)行監(jiān)管。所以這一階段進(jìn)行項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，在辦理土地轉(zhuǎn)讓變更登記時(shí)，土地管理部門可以對(duì)是否符合出讓土地的轉(zhuǎn)讓條件進(jìn)行審查，以防止土地投機(jī)行為的發(fā)生。對(duì)劃撥土地的轉(zhuǎn)讓政府主管部門可以決定是否批準(zhǔn)，或者決定辦理出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)辦理項(xiàng)目建設(shè)備案、更名手續(xù)。這樣，依行政許可合同轉(zhuǎn)讓人獲得的權(quán)利才轉(zhuǎn)給受讓方，同時(shí)行政合同的義務(wù)也轉(zhuǎn)由受讓方承擔(dān)。在這一階段， 被搬遷人與

10、作為拆遷人的轉(zhuǎn)讓方訂立了拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，對(duì)受讓方有無(wú)約束力呢？這是涉及第三人利益的事項(xiàng)。根據(jù)法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，尚未履行完畢的拆遷安置補(bǔ)償合同中的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移給受讓人，由轉(zhuǎn)讓人書面通知被拆遷人。我們理解，項(xiàng)目開發(fā)關(guān)系中開發(fā)人與政府之間存在行政合同關(guān)系，項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上也是合同的變更。相對(duì)于項(xiàng)目行政合同關(guān)系，開發(fā)者作為拆遷人與被拆遷人之間訂立的拆遷安置補(bǔ)償合同是一種從合同。在主合同主體因轉(zhuǎn)讓而變更時(shí)從合同當(dāng)然也應(yīng)作相應(yīng)的變更，因而無(wú)須經(jīng)被拆遷人同意，只要轉(zhuǎn)讓人履行通知義務(wù)即可。（二）完成三通一平后的階段。在這一階段直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 這對(duì)轉(zhuǎn)讓和受讓雙方都最為理想。除了處理與主

11、管部門的關(guān)系辦理相關(guān)手續(xù)外，幾乎不涉及其他復(fù)雜關(guān)系。此時(shí)拆遷工作已經(jīng)完成，施工建設(shè)還沒(méi)有開始，不存在拆遷中的扯皮，又無(wú)爛尾樓的煩惱。所以，這時(shí)雙方比較容易確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，使轉(zhuǎn)讓順利完成。事實(shí)在大部分項(xiàng)目都是在這一階段進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。需要說(shuō)明的是，可能這一階段還存在有部分安置協(xié)議未能完全履行的情況，對(duì)此辦理原則同第一階段。（三）在建工程的轉(zhuǎn)讓。在這一階段，直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 涉及的外部關(guān)系最為復(fù)雜。除與政府主管部門的關(guān)系外，還有與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料供應(yīng)等各方的關(guān)系，同時(shí)還會(huì)有與購(gòu)房戶、金融單位之間的關(guān)系。根據(jù)合同的相對(duì)性原理，轉(zhuǎn)讓人與勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、供應(yīng)單位簽訂的合同，對(duì)受讓方

12、無(wú)約束力。在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，這些合同很多都在履行中還沒(méi)有終止。受讓方要想接管項(xiàng)目就必須協(xié)助轉(zhuǎn)讓方處理好這些合同關(guān)系。要通過(guò)各方協(xié)商，或者采取終止合同，或者采用變更合同，使各方權(quán)利都有所保障。各方權(quán)利的平衡直接影響到項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的價(jià)格，也關(guān)系著轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的命運(yùn)，所以不可不慎。有時(shí)轉(zhuǎn)讓方為了獲取開發(fā)資金， 將在建工程抵押給金融機(jī)構(gòu)并辦理了抵押登記，這使得項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更加復(fù)雜化。這種情況下，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須通知金融機(jī)構(gòu)，妥善處理抵押事項(xiàng)。在實(shí)務(wù)中，注意在建工程是否已設(shè)定抵押，應(yīng)當(dāng)是律師考查、評(píng)估的一個(gè)重要內(nèi)容。在建商品房有時(shí)存在預(yù)售問(wèn)題。 那么預(yù)售房買受人與原開發(fā)者之間的合同關(guān)系怎樣處理呢？法律對(duì)此尚無(wú)規(guī)定。我們認(rèn)為，由于預(yù)售合同的客體與項(xiàng)目權(quán)利密切相聯(lián)，在項(xiàng)目權(quán)利轉(zhuǎn)讓的情況下，應(yīng)當(dāng)由受讓方繼續(xù)履行合同義務(wù)，并享有合同權(quán)利。規(guī)范的作法應(yīng)當(dāng)