1、目錄目錄n 第一部分第一部分 千島湖別墅市場(chǎng)概況千島湖別墅市場(chǎng)概況n 第二部分第二部分 客戶分析客戶分析n 第三部分第三部分 個(gè)案分析個(gè)案分析n 第四部分第四部分 2009-20112009-2011年住宅用地成交情況年住宅用地成交情況第一部分第一部分 千島湖別墅市場(chǎng)概況千島湖別墅市場(chǎng)概況限購(gòu)（禁購(gòu)限購(gòu)（禁購(gòu)) )上上貸款上貸款上千島湖未采取禁購(gòu)政策，也未限制外地人購(gòu)房。千島湖未采取禁購(gòu)政策，也未限制外地人購(gòu)房。首套房：擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群，首付首套房：擁有千島湖本地戶口或者在千島湖本地社保交滿一年人群，首付30%30%。二套房：擁有千島湖本地戶口，首付不得低于二

2、套房：擁有千島湖本地戶口，首付不得低于60%60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.11.1倍。倍。外外地人在千島湖購(gòu)房，當(dāng)?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。地人在千島湖購(gòu)房，當(dāng)?shù)卣唠m未限制，但銀行方面停止放貸，需全額付款。三套及三套以上：當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑?gòu)房，但銀行方面停止放貸，需全額付款。三套及三套以上：當(dāng)?shù)卣卟⑽聪拗瀑?gòu)房，但銀行方面停止放貸，需全額付款。千島湖目前的調(diào)控情況為：千島湖目前的調(diào)控情況為：政策政策限購(gòu)方面：目前千島湖限購(gòu)方面：目前千島湖不限制外地人購(gòu)房，不限制購(gòu)房套數(shù)。不限制外地人購(gòu)房，不限制購(gòu)房套數(shù)。貸款方面：貸款方面：外地人停止貸款

3、，三套及三套以上停止貸款。外地人停止貸款，三套及三套以上停止貸款。目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽(yáng)、目前大杭州范圍內(nèi)的臨安、富陽(yáng)、淳安、淳安、桐廬、建德等地，桐廬、建德等地，不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。不在限購(gòu)范圍之內(nèi)。由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶，一般采用一次性付款的買房方式，因此目由于千島湖高端別墅基本為經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大的外地客戶，一般采用一次性付款的買房方式，因此目前的調(diào)控政策對(duì)千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購(gòu)政策恰恰給千島湖樓市提供了前的調(diào)控政策對(duì)千島湖高端別墅銷售影響不大。杭州等城市的限購(gòu)政策恰恰給千島湖樓市提供了銷售機(jī)會(huì)。銷售機(jī)會(huì)。限貸不限購(gòu)，樓市受政策影響較小，周邊城

4、市限購(gòu)為千島湖提供機(jī)會(huì)限貸不限購(gòu)，樓市受政策影響較小，周邊城市限購(gòu)為千島湖提供機(jī)會(huì)千島湖別墅項(xiàng)目分布圖千島湖別墅項(xiàng)目分布圖綠城綠城千島湖玫瑰千島湖玫瑰園園1400140035003500萬(wàn)萬(wàn)濱江度假酒店別墅濱江度假酒店別墅80080012001200萬(wàn)萬(wàn)天嶼山頂度假別墅天嶼山頂度假別墅1600160026002600萬(wàn)萬(wàn)尚公館尚公館80080015001500萬(wàn)萬(wàn)金基金基觀島觀島千島湖墅千島湖墅游艇大宅游艇大宅3000300040004000萬(wàn)萬(wàn)潤(rùn)和千島湖度假村潤(rùn)和千島湖度假村千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部悠然山悠然山千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部頂頂上別墅上別墅10001000多多350

5、03500萬(wàn)萬(wàn) 預(yù)售預(yù)售 在售在售樓盤名稱面積段（平米）精裝修情況總價(jià)本項(xiàng)目（在售）800-1100精裝標(biāo)準(zhǔn)1000萬(wàn)3000-4000萬(wàn)千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部頂上別墅560-105010003500萬(wàn)天嶼-千島湖山頂度假別墅（在售）600-900精裝修500萬(wàn)1600-2600萬(wàn)千島湖濱江度假 酒 店 別 墅（在售）獨(dú)棟440、6 5 0 、750在售毛坯800-1200多萬(wàn)尚公館（在售） 400-600精裝修800-1500萬(wàn)綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園（在售）5 0 0 600方毛坯別墅1400-3500萬(wàn)翡翠島翡翠島山水名墅山水名墅千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在千島湖周邊，一千島湖在售千

6、萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在千島湖周邊，一般是湖景房。大山大水，位置絕佳。般是湖景房。大山大水，位置絕佳。千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目列表千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目列表樓盤名稱占地面積建筑面積（平米）容積率綠化率物業(yè)類型千萬(wàn)元?jiǎng)e墅量（幢）目前存量面積段（平米）精裝修情況均價(jià)在售獨(dú)棟總價(jià)本項(xiàng)目（在售）44016平米14954平米0.357 67.5%別墅2623800-1100精裝標(biāo)準(zhǔn)1000萬(wàn)3000-4000萬(wàn)千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部頂上別墅29畝1.8萬(wàn)方0.28別墅104560-1050毛坯10003500萬(wàn)天嶼-千島湖山頂度假別墅（在售）350余畝7.6萬(wàn)0.2241.17%別墅+五星級(jí)酒店8267

7、600-900精裝修500萬(wàn)1600-2600萬(wàn)千島湖濱江度假酒店別墅（在售）5 0 0 畝(含水面)12萬(wàn)0.2575%排屋、獨(dú)棟、公寓+ 五 星 級(jí)酒店30左右15獨(dú) 棟 4 4 0 、650、750在售毛坯獨(dú)棟18600800-1200多萬(wàn)尚公館（在售）58畝獨(dú)棟2320400-600精裝修17000元/平米800-1500萬(wàn)綠城養(yǎng)生堂千島湖玫瑰園（在售）1 5 萬(wàn) 平米14萬(wàn)0.8748%排屋、高層、小高層、花園住宅129500600方毛坯排 屋 中間套14000，邊套16000-260001 4 0 0 -3500萬(wàn)合計(jì)183套138套千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅總量千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅總量

8、183183套左右，目前存量約套左右，目前存量約138138套；套；戶型面積一般在戶型面積一般在500500800800方，少量方，少量800800方以上頂級(jí)別墅；方以上頂級(jí)別墅；總價(jià)總價(jià)30003000萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，主要集中在本項(xiàng)目。萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，主要集中在本項(xiàng)目。千島湖千萬(wàn)元?jiǎng)e墅存量分析千島湖千萬(wàn)元?jiǎng)e墅存量分析1. 千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅目前存量約138套；2. 20092011年共成交住宅用地（去除商服）總面積約230萬(wàn)平米；其中適合打造高端純別墅區(qū)的低容積率（容積率 0.385/0.3/0.25/0.1 ）住宅用地建筑面積約33萬(wàn)方,（主要存量集中在深圳華聯(lián)進(jìn)賢灣

9、項(xiàng)目）。按900方/套計(jì)算，預(yù)計(jì)未來(lái)將有366套高端別墅上市。土地成交詳情見(jiàn)第四部分土地成交詳情見(jiàn)第四部分 土土地市場(chǎng)地市場(chǎng)3. 未來(lái)市場(chǎng)存量：目前存量138套已成交土地可推出量366套=504套目前市場(chǎng)存量在目前市場(chǎng)存量在138138套左右；套左右；結(jié)合目前市場(chǎng)存量和近兩年土地成交情況，結(jié)合目前市場(chǎng)存量和近兩年土地成交情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)存量將在預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)存量將在500500套左右。套左右。88千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布千島湖排屋、別墅項(xiàng)目總價(jià)分布n從總價(jià)段分布來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中在從總價(jià)段分布來(lái)看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)集中在800-1500800-1500萬(wàn)區(qū)間；萬(wàn)區(qū)間；n30003000萬(wàn)以上頂級(jí)別

10、墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），萬(wàn)以上頂級(jí)別墅房源較少（玫瑰園和頂上別墅只有最大面積的一兩套），35003500萬(wàn)以上的房源萬(wàn)以上的房源目前僅有本項(xiàng)目有；目前僅有本項(xiàng)目有；n300300萬(wàn)以下房源較少。萬(wàn)以下房源較少。本項(xiàng)目所在本項(xiàng)目所在3000300040004000萬(wàn)區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱，但不屬于主流市場(chǎng)萬(wàn)區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱，但不屬于主流市場(chǎng)300萬(wàn)萬(wàn)500萬(wàn)萬(wàn)1000萬(wàn)萬(wàn)3000300040004000萬(wàn)萬(wàn)3000萬(wàn)萬(wàn)4000萬(wàn)萬(wàn)2000萬(wàn)萬(wàn)1600160026002600萬(wàn)萬(wàn)1500萬(wàn)萬(wàn)2500萬(wàn)萬(wàn)3500萬(wàn)萬(wàn)80080012001200萬(wàn)萬(wàn)80080015001500萬(wàn)萬(wàn)100

11、0100035003500萬(wàn)萬(wàn)37037035003500萬(wàn)萬(wàn)300300700700萬(wàn)萬(wàn)本項(xiàng)目本項(xiàng)目 天嶼山頂度假別墅天嶼山頂度假別墅金基觀島金基觀島 濱江度假酒店別墅濱江度假酒店別墅頂上別墅頂上別墅 翡翠島山水名墅翡翠島山水名墅 千島湖玫瑰園千島湖玫瑰園 尚公館尚公館 200200300300萬(wàn)萬(wàn)競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱99千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布千島湖排屋、別墅項(xiàng)目面積段分布n別墅、排屋競(jìng)爭(zhēng)面積段集中在別墅、排屋競(jìng)爭(zhēng)面積段集中在400-750400-750方區(qū)間；方區(qū)間；n本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間本項(xiàng)目所在面積段區(qū)間800800900900方存在一定競(jìng)爭(zhēng)（主

12、要競(jìng)爭(zhēng)：天嶼、頂上），方存在一定競(jìng)爭(zhēng)（主要競(jìng)爭(zhēng)：天嶼、頂上），1000100011001100方除方除本項(xiàng)目外，只有頂上別墅有少量房源，競(jìng)爭(zhēng)較小。本項(xiàng)目外，只有頂上別墅有少量房源，競(jìng)爭(zhēng)較小。n千島湖別墅排屋千島湖別墅排屋200200方以下房源較少。方以下房源較少。本項(xiàng)目本項(xiàng)目800800900900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，90090011001100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少，同方房源競(jìng)爭(zhēng)較少，同樣不屬于主流市場(chǎng)面積段樣不屬于主流市場(chǎng)面積段100平米平米 200300 400 500 600 700 800 900 1000 110080080011001100方方600600900900

13、方方400400750750方方400400600600方方56056010501050方方290290600600方方190190500500方方本項(xiàng)目本項(xiàng)目 天嶼山頂度假別墅天嶼山頂度假別墅金基觀島金基觀島 濱江度假酒店別墅濱江度假酒店別墅頂上別墅頂上別墅 翡翠島山水名墅翡翠島山水名墅 千島湖玫瑰園千島湖玫瑰園 尚公館尚公館 107107153153方方競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)集中區(qū)間本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱本區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)較弱項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商建筑指標(biāo)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司物業(yè)配套容積率綠化率景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)本項(xiàng)目普天0.3667.5%澳大利亞dahd pty limited未知綠城物業(yè)12.00元/平方米月綠

14、城養(yǎng)生堂 千島湖玫瑰園綠城0.8748%香港adi上海意格環(huán)境綠城建筑綠城物業(yè)園區(qū)服務(wù)體系千島湖濱江度假酒店別墅濱江0.2575%貝爾高林澳大利亞柏濤濱江物業(yè)4.80元/月天嶼.千島湖山頂度假別墅云天0.2241.7%o u t p roductions incsater design悅榕莊7.8元/月千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部頂上別墅順發(fā)0.2840%未知未知未知千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅一般都出自浙江的品牌開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目容積率低，千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅一般都出自浙江的品牌開(kāi)發(fā)商，項(xiàng)目容積率低，綠化率高。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級(jí)

15、。綠化率高。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理等方面均處于頂級(jí)。項(xiàng)目名稱獨(dú)棟純內(nèi)部配套附加值裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所游艇碼頭高爾夫酒店地下室面積（平米）花園面積游泳池車庫(kù)本項(xiàng)目千島湖墅戶戶贈(zèng)送未知未知私家泳池1：21000萬(wàn)/套綠城養(yǎng)生堂 千島湖玫瑰園贈(zèng)送280438精裝修景觀泳池1：2毛坯千島湖濱江度假酒店別墅屬于酒店超五星希爾頓5002000私家泳池1：2在售毛坯天嶼.千島湖山頂度假別墅五星級(jí)spa酒店800-2000私家泳池1：2精裝修500萬(wàn)/套千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部頂上別墅超白金五星級(jí)酒店贈(zèng)送150189私家泳池未知千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅品質(zhì)分析在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅內(nèi)部配套有高檔

16、會(huì)所、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)及豪在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅內(nèi)部配套有高檔會(huì)所、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)及豪華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。華酒店。并有大面積花園、地下室及私家泳池。本項(xiàng)目戶戶贈(zèng)送游艇碼頭，是比較突出的特點(diǎn)。本項(xiàng)目戶戶贈(zèng)送游艇碼頭，是比較突出的特點(diǎn)。項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)精裝精裝團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)科技科技智能化及裝修品牌智能化及裝修品牌本項(xiàng)目1000萬(wàn)/套ivan cheng設(shè)計(jì)事務(wù)所、居其美業(yè)博拉貝爾polar bear水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)三菱新風(fēng)系統(tǒng)碧慕beam中央除塵系統(tǒng)ppw菲時(shí)特地暖系統(tǒng)通力kone無(wú)機(jī)房電梯德國(guó)頂級(jí)專業(yè)廚房電器品牌gaggenau嘉格納德國(guó)西門子原裝家電意大利

17、arrex定制收納櫥柜意大利fir龍頭vitra潔具、浴缸天嶼.千島湖山頂度假別墅精裝修500萬(wàn)/套智能家居控制系統(tǒng)：美國(guó)honeywell+瑞士abb美國(guó)霍尼韋爾（honeywell）智能社區(qū)總線制專業(yè)報(bào)警安防系統(tǒng)法國(guó)lafarge公司定制“會(huì)呼吸的”節(jié)能屋面瓦美國(guó)mammoth地源熱泵式中央空調(diào)瑞典terraco外墻保溫美國(guó)honeywell智能系統(tǒng)庭院門：美國(guó)plaza door型材、door in motion的遙控設(shè)備泳池設(shè)備：西班牙的astralpool門窗：美國(guó)andersen全套進(jìn)口門窗石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種櫥柜：德國(guó)的zeyko和sie

18、matic潔具：美國(guó)的kohler和kallista精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌精裝修標(biāo)準(zhǔn)及品牌目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。目前千島湖高端別墅精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修標(biāo)準(zhǔn)最高。華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目n項(xiàng)目總占地面積：約13.6平方公里其中：陸地面積9.33平方公里水域面積4.27平方公里本項(xiàng)目本項(xiàng)目n擁有完善的商務(wù)旅游和休閑度假配套設(shè)施，包括國(guó)際會(huì)展區(qū)、主題度假區(qū)、生態(tài)水公園、山地體育公園、佛禪文化園、山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)。華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目總占地面積約13.613.6平米，集旅游、平米，集

19、旅游、度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來(lái)重要的周邊配套。度假、居住、休閑為一體。是本項(xiàng)目未來(lái)重要的周邊配套。山地小鎮(zhèn)山地小鎮(zhèn)濱水小鎮(zhèn)濱水小鎮(zhèn)半島小鎮(zhèn)半島小鎮(zhèn)華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游綜合項(xiàng)目住宅住宅住宅部分包括山地小鎮(zhèn)、濱水小鎮(zhèn)、半島小鎮(zhèn)，總建筑面積約45萬(wàn)方。由六大體系建立的旅游度假區(qū)由六大體系建立的旅游度假區(qū)未來(lái)形成完善的配套設(shè)施未來(lái)形成完善的配套設(shè)施n主題酒店主題酒店n會(huì)展中心會(huì)展中心n養(yǎng)生基地養(yǎng)生基地n溫泉溫泉span商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所n佛禪文化園佛禪文化園n直升飛機(jī)等特色交通直升飛機(jī)等特色交通n商業(yè)街商業(yè)街n高爾夫練習(xí)場(chǎng)高爾夫練習(xí)場(chǎng)進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目

20、的配套補(bǔ)充進(jìn)賢灣項(xiàng)目的配套完全可以成為本項(xiàng)目的配套補(bǔ)充市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié)千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在湖邊；千島湖在售千萬(wàn)元?jiǎng)e墅項(xiàng)目較少，集中分布在湖邊；目前市場(chǎng)存量在目前市場(chǎng)存量在138138套左右；結(jié)合土地成交情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)存量將在套左右；結(jié)合土地成交情況，預(yù)計(jì)未來(lái)市場(chǎng)存量將在500500套左右；套左右；市場(chǎng)別墅戶型面積一般在市場(chǎng)別墅戶型面積一般在500500800800方，少量方，少量800800方以上頂級(jí)別墅方以上頂級(jí)別墅, ,本項(xiàng)目本項(xiàng)目800800900900方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，方房源存在一定競(jìng)爭(zhēng)，90090011001100方房源競(jìng)爭(zhēng)較少；屬于非主流方房源競(jìng)爭(zhēng)較少；屬

21、于非主流市場(chǎng)概念；市場(chǎng)概念；總價(jià)總價(jià)30003000萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)較弱，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)萬(wàn)以上的頂級(jí)別墅數(shù)量較少，競(jìng)爭(zhēng)較弱，存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn); ;千萬(wàn)元?jiǎng)e墅主要出自浙江的品牌開(kāi)發(fā)商；千萬(wàn)元?jiǎng)e墅主要出自浙江的品牌開(kāi)發(fā)商；目前精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高；目前精裝修項(xiàng)目較少，本項(xiàng)目精裝修價(jià)格最高；本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。本項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理、精裝修等方面均最佳。關(guān)于配套方面的相關(guān)建議關(guān)于配套方面的相關(guān)建議1.從硬件方面來(lái)看，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動(dòng)作改進(jìn)可能性很從硬件方面來(lái)看，本項(xiàng)目一期產(chǎn)品已經(jīng)定型，大動(dòng)作改進(jìn)可能性

22、很小；?。?.從配套角度來(lái)看，本規(guī)模較小，同時(shí)項(xiàng)目臨近從配套角度來(lái)看，本規(guī)模較小，同時(shí)項(xiàng)目臨近“華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅華聯(lián)進(jìn)賢灣生態(tài)旅游區(qū)游區(qū)”，享有其，享有其6大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較大體系的配套設(shè)施。本項(xiàng)目在配套上很難取得較大的突破的前提下不建議做過(guò)大的調(diào)整；大的突破的前提下不建議做過(guò)大的調(diào)整；3.從服務(wù)角度來(lái)看，眾多項(xiàng)目采用酒店式管理，從軟件上來(lái)提升項(xiàng)目從服務(wù)角度來(lái)看，眾多項(xiàng)目采用酒店式管理，從軟件上來(lái)提升項(xiàng)目整體品位；整體品位；4.本項(xiàng)目已改換本項(xiàng)目已改換“私人別墅酒店私人別墅酒店”概念來(lái)提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù)概念來(lái)提升服務(wù)。建議本項(xiàng)目在服務(wù)上取得突破，進(jìn)一步強(qiáng)化上取得

23、突破，進(jìn)一步強(qiáng)化“服務(wù)服務(wù)”優(yōu)勢(shì)的主要特征；優(yōu)勢(shì)的主要特征；硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目硬件上借助進(jìn)賢灣項(xiàng)目、強(qiáng)化本項(xiàng)目服務(wù)特色概念服務(wù)特色概念第二部分第二部分 客戶分析客戶分析n千島湖項(xiàng)目客戶千島湖項(xiàng)目客戶n杭州項(xiàng)目客戶杭州項(xiàng)目客戶名稱總價(jià)客戶結(jié)構(gòu)置業(yè)目的千島湖濱江度假酒店別墅別墅8001200萬(wàn)主要來(lái)自浙江，杭州客戶約占60%；其它客戶來(lái)自金華、永康（約10%）紹興（約5%）義烏（約15%）以自?。ǘ燃伲橹?，約占60；企業(yè)會(huì)所：30；投資：10天嶼-千島湖山頂度假別墅16002600萬(wàn)主要來(lái)自杭州、上海等地主要為自住，用于春節(jié)等短期度假千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部隨園8001500萬(wàn)杭州50%；

24、金華、永康、義烏等近區(qū)域城市約20%；上海等省外城市約30%；以自住（度假）為主。千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部頂上別墅10003500萬(wàn)杭州、上海等長(zhǎng)三角客戶以自住（度假）為主。綠城千島湖玫瑰園14003500萬(wàn)杭州、義烏等地客戶以自?。ǘ燃伲橹?。通盛 翡翠島山水名墅一期300500萬(wàn)別墅700800萬(wàn)90%杭州的私營(yíng)業(yè)主,以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外還有來(lái)自義烏客戶15%；溫州等地的投資客5%一期開(kāi)盤較早，主力總價(jià)300-500萬(wàn)，投資比例較高50；另有一部分客戶做度假居住（30）企業(yè)會(huì)所（20）金基觀島排屋200300萬(wàn)杭州、溫州等地的客戶自?。ǘ燃伲┘嫱顿Y千島湖項(xiàng)目客戶千島湖項(xiàng)目客戶客群來(lái)源客

25、群來(lái)源 核心客戶核心客戶重要客戶重要客戶偶得客戶偶得客戶杭州的企業(yè)主、杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管大型企業(yè)高管金華、永康、義烏金華、永康、義烏等周邊城市私營(yíng)業(yè)主等周邊城市私營(yíng)業(yè)主上海、溫州等長(zhǎng)三角上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市客戶、海外其它城市客戶、海外客戶客戶核心客戶：核心客戶：n杭州的企業(yè)主、大型企業(yè)高管；重要客戶重要客戶：n來(lái)自周邊城市，特別是義烏、金華、永康等地；偶得客戶：偶得客戶：n上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市，少量海外客戶。目前千島湖別墅客戶主要來(lái)自目前千島湖別墅客戶主要來(lái)自杭州；其次，也有很大一部分杭州；其次，也有很大一部分客戶來(lái)自義烏、金華等地；客戶來(lái)自義烏、金華等地；上海、溫州等其它

26、城市客戶較上海、溫州等其它城市客戶較少。少。 自住自住企業(yè)會(huì)所企業(yè)會(huì)所投資投資置業(yè)目的置業(yè)目的占占60占占2030占占10自住：自?。簄別墅客戶主要目的為自住，一般用于全家度過(guò)春節(jié)等假期；占60左右；企業(yè)會(huì)所企業(yè)會(huì)所：n企業(yè)買來(lái)用于商務(wù)接待、做會(huì)所等；占2030；投資：投資：n別墅項(xiàng)目投資客較少，只占10左右，一般為總價(jià)較低的房源。目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要目前千島湖別墅客戶置業(yè)主要用于自住，另有一部分作為企用于自住，另有一部分作為企業(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待；投資業(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待；投資客比重很小。客比重很小。千島湖別墅客戶總結(jié)千島湖別墅客戶總結(jié)n客戶來(lái)源：千島湖頂級(jí)別墅客戶主要來(lái)自杭州，另有部

27、客戶來(lái)源：千島湖頂級(jí)別墅客戶主要來(lái)自杭州，另有部分來(lái)自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長(zhǎng)三角其分來(lái)自周邊義烏、金華等城市；上海、溫州等長(zhǎng)三角其它城市及海外客戶目前較少。它城市及海外客戶目前較少。n置業(yè)目的：頂級(jí)別墅基本沒(méi)有投資客，多為自?。ǘ燃伲┲脴I(yè)目的：頂級(jí)別墅基本沒(méi)有投資客，多為自住（度假）兼收藏，另有部分作為企業(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待等。而兼收藏，另有部分作為企業(yè)會(huì)所，用于商務(wù)接待等。而總價(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大?？們r(jià)較低的排屋、別墅投資客比例較大。第二部分第二部分 客戶分析客戶分析n千島湖項(xiàng)目客戶千島湖項(xiàng)目客戶n杭州項(xiàng)目客戶杭州項(xiàng)目客戶青山湖板塊青山湖板塊西溪閑林板塊西溪閑林板塊

28、小和山板塊小和山板塊之江轉(zhuǎn)塘板塊之江轉(zhuǎn)塘板塊富陽(yáng)銀湖板塊富陽(yáng)銀湖板塊良渚板塊良渚板塊杭州別墅項(xiàng)目分布杭州別墅項(xiàng)目分布杭州高端別墅主要分布在以下板塊：n良渚板塊良渚板塊n西溪閑林板塊西溪閑林板塊n小和山板塊小和山板塊n之江板塊之江板塊n富陽(yáng)銀湖板塊富陽(yáng)銀湖板塊n青山湖板塊青山湖板塊n湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊湘湖聞堰板塊2727板塊板塊核心資源核心資源產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價(jià)區(qū)域均價(jià)主力總價(jià)主力總價(jià)特征描述特征描述備注備注西溪西溪濕地景觀資源聯(lián)排、疊拼390001000-1500萬(wàn)該區(qū)別墅開(kāi)發(fā)主要依托西溪濕地這一景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)；大多以“生態(tài)住區(qū)”為主題；離市中心近，高端項(xiàng)目較集中，可共享城

29、西配套代表項(xiàng)目：西溪里、和家園、溪上玫瑰園等閑林靠近西溪濕地及小和山森林公園，本身亦擁有良好的景觀資源聯(lián)排、獨(dú)棟37000500-1400萬(wàn)該板塊隸屬大城西概念；目前區(qū)內(nèi)別墅開(kāi)發(fā)體量較大；以與公寓混合開(kāi)發(fā)為主；區(qū)內(nèi)別墅售價(jià)跨度較大；板塊交通較發(fā)達(dá)，配套亦發(fā)展完善起來(lái)；代表項(xiàng)目：新明半島、西溪海、綠城桃花源等富陽(yáng)銀湖、野生動(dòng)物園、富春江等景觀資源獨(dú)棟、聯(lián)排30000800-1500萬(wàn)發(fā)展較早，自然景觀好；基本以純別墅開(kāi)發(fā)為主；但目前板塊配套欠缺；代表項(xiàng)目：萬(wàn)科公望等杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析28板塊核心資源產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域均價(jià)主力總價(jià)范圍特征描述備注聞堰湘湖、白馬湖、錢

30、塘江等景觀資源聯(lián)排22000450-500萬(wàn)該板塊別墅開(kāi)發(fā)主要依托湘湖湖景資源或錢塘江江景資源，別墅開(kāi)發(fā)量小、檔次不高代表項(xiàng)目：湘湖美地、南岸花城等良渚良渚自然風(fēng)光、文化內(nèi)涵聯(lián)排、疊拼25000400-600萬(wàn)因其資源限制，別墅開(kāi)發(fā)主要集中在錢塘江邊，開(kāi)發(fā)量小、且以與公寓混合開(kāi)發(fā)為主，中等檔次代表項(xiàng)目：陽(yáng)光天際、新湖香格里拉別墅等之江轉(zhuǎn)塘九溪風(fēng)景區(qū)、良好的自然景觀聯(lián)排、疊拼27500700-800萬(wàn)該區(qū)規(guī)劃為旅游渡假區(qū)；區(qū)內(nèi)物業(yè)多以度假型為主；別墅開(kāi)發(fā)量較小；杭城最早開(kāi)發(fā)的經(jīng)典高端別墅九溪玫瑰園即在該板塊代表項(xiàng)目：陽(yáng)明谷，篁外、九溪玫瑰園等杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分析杭州各板塊別墅、排屋對(duì)比分

31、析本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場(chǎng)本項(xiàng)目總價(jià)不僅超越了千島湖板塊、而且超越杭州地區(qū)別墅市場(chǎng)杭州項(xiàng)目客戶分析杭州項(xiàng)目客戶分析板塊名稱客戶來(lái)源置業(yè)目的良渚杭州本地特別是城西私營(yíng)業(yè)主為主，少量上海等外地客戶以度假功能為主，企業(yè)購(gòu)買兼具商務(wù)接待功能。部分客戶購(gòu)買近郊別墅作為第一居所。隨著國(guó)家禁止別墅土地投放，投資客增多。西溪閑林頂級(jí)產(chǎn)品：省內(nèi)高端私營(yíng)業(yè)主；高端產(chǎn)品：杭州市區(qū)客源為主，少量周邊地區(qū)客源。小和山高校教授、杭州本地私營(yíng)業(yè)主之江以浙江杭州、溫州、義烏等地大企業(yè)主為主，還有少數(shù)華僑青山湖外地溫州、義烏等地客戶居多，杭州主城區(qū)客戶較少。隨著杭州到青山湖交通的改善，杭州客戶逐

32、漸增多。富陽(yáng)銀湖富陽(yáng)客戶為主70，杭州客戶較少，富陽(yáng)客戶為私營(yíng)業(yè)主、金融業(yè)高管等自住為主，長(zhǎng)期居住，幾代人同住湘湖聞堰蕭山本地大企業(yè)主為主，杭州及外地客戶較少自住為主地域性較強(qiáng)，本地域性較強(qiáng)，本地客戶自住為主地客戶自住為主杭州別墅客戶總結(jié)杭州別墅客戶總結(jié)客戶來(lái)源客戶來(lái)源n杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶多為杭州本杭州良渚、西溪閑林、之江等近郊區(qū)域高端別墅，客戶多為杭州本地企業(yè)主，一些頂級(jí)別墅有來(lái)自省內(nèi)其它城市的私營(yíng)業(yè)主；地企業(yè)主，一些頂級(jí)別墅有來(lái)自省內(nèi)其它城市的私營(yíng)業(yè)主；n青山湖因距離杭州較遠(yuǎn)，目前客戶多為杭州之外的外地客戶；青山湖因距離杭州較遠(yuǎn)，目前客戶多為杭州之外的外地客戶

33、；n富陽(yáng)銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強(qiáng)，兩地企業(yè)主多。富陽(yáng)銀湖及蕭山的湘湖別墅區(qū)客戶地域性較強(qiáng)，兩地企業(yè)主多。置業(yè)目的置業(yè)目的n富陽(yáng)、蕭山別墅一般都是本地客戶購(gòu)買，自住為主；富陽(yáng)、蕭山別墅一般都是本地客戶購(gòu)買，自住為主；n其它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購(gòu)買兼具商務(wù)接待功能；其它區(qū)域一般以度假功能為主，企業(yè)購(gòu)買兼具商務(wù)接待功能；部分客戶購(gòu)買近郊別墅作為第一居所；部分客戶購(gòu)買近郊別墅作為第一居所；n隨著國(guó)家禁止別墅土地投放，投資客增多。隨著國(guó)家禁止別墅土地投放，投資客增多。第三部分第三部分 個(gè)案分析個(gè)案分析n千島湖個(gè)案千島湖個(gè)案n杭州個(gè)案杭州個(gè)案千島湖濱江度假酒店別墅千島湖濱江度假酒店別墅

34、基本資料基本資料 地址千島湖輝照山 占地面積500畝（含水面） 建筑面積12萬(wàn)方（別墅排屋6萬(wàn)方酒店6萬(wàn)方） 容積率0.25綠化率75 開(kāi)發(fā)商杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司 物業(yè)類型獨(dú)棟、排屋、疊排+超五星酒店（希爾頓）建筑風(fēng)格東南亞（以美式山地度假為原本）建筑設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤景觀設(shè)計(jì)貝爾高林內(nèi)部配套希爾頓超五星大酒店（會(huì)議中心，標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會(huì)議中心、豪華游艇俱樂(lè)部等）總套數(shù)98套（其中疊排8套，聯(lián)排12套）戶型獨(dú)棟440-750方，聯(lián)排300-330方，疊排210240方在售價(jià)格均價(jià)18600元/平米，獨(dú)棟800萬(wàn)1200萬(wàn)/套（440650方）項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃

35、別墅、排屋（別墅、排屋（6 6萬(wàn)平米）萬(wàn)平米）希爾頓超五星酒店希爾頓超五星酒店（6 6萬(wàn)平米）萬(wàn)平米）游艇碼頭（酒店專享）游艇碼頭（酒店專享）定位：打造長(zhǎng)三角地區(qū)最具規(guī)模檔次的度假酒店別墅千島湖地區(qū)開(kāi)發(fā)的唯一坐北朝南、靠山面水的地塊, 呈半島形狀?？傮w規(guī)劃：總體規(guī)劃：9898套別墅、排屋（套別墅、排屋（6 6萬(wàn)方）超五星酒店（萬(wàn)方）超五星酒店（6 6萬(wàn)方）萬(wàn)方） 排屋別墅：排屋別墅： 酒店（酒店（20112011年年6 6月左右開(kāi)業(yè)）：月左右開(kāi)業(yè)）：建筑類型建筑類型套數(shù)套數(shù)面積段面積段獨(dú)棟78套440750方聯(lián)排12套300330方疊排8套210240方p建筑面積：近6萬(wàn)平方米，客房數(shù)：300

36、多間。p設(shè)施：標(biāo)準(zhǔn)游泳池、花園餐廳、中西咖啡廳、水療、會(huì)議中心、豪華游艇俱樂(lè)部等。p特設(shè)總統(tǒng)樓，具備接待總統(tǒng)及隨行人員的能力。p配套酒店專享游艇碼頭。建筑設(shè)計(jì)：建筑設(shè)計(jì)：n以美式山地度假為原本，東南亞建筑風(fēng)格。n突出1.2米的寬屋檐的度假別墅元素；n立面設(shè)計(jì)以白色抹灰立面與底部石材結(jié)合，落地窗和大露臺(tái)結(jié)合，滿足觀景需要，注重室內(nèi)空間與戶外景觀的交流。最大化。建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)：n以湖山島嶼為景觀主體背景，別墅花園庭院融入整體環(huán)境中。依托地勢(shì)、取景自然、保護(hù)原生態(tài)。n私家庭院：精裝修，設(shè)置疊水泳池、綠籬圍墻、熱帶植物。 戶型戶型獨(dú)棟獨(dú)棟b b戶型五室三廳一廚五

37、衛(wèi)一保姆房雙車庫(kù)戶型五室三廳一廚五衛(wèi)一保姆房雙車庫(kù) 約約440440戶型特色：車庫(kù)、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，與主人生活區(qū)分開(kāi)。戶型特色：車庫(kù)、保姆房、洗衣房形成集中的工作區(qū)域，與主人生活區(qū)分開(kāi)。 客廳、餐廳與大平臺(tái)相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺(tái)，主衛(wèi)客廳、餐廳與大平臺(tái)相連，餐廳多面采光，與廚房相連。主臥套房連接露臺(tái)，主衛(wèi) 朝南，生活舒適。朝南，生活舒適。 關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì)，大尺度客廳、露臺(tái)、陽(yáng)光餐廳等，最大化融入戶外景觀，凸顯度關(guān)注公共空間的設(shè)計(jì)，大尺度客廳、露臺(tái)、陽(yáng)光餐廳等，最大化融入戶外景觀，凸顯度 假生活品質(zhì)。假生活品質(zhì)。戶型戶型獨(dú)棟獨(dú)棟 d d戶型戶型 五

38、室三廳六衛(wèi)兩廚房一保五室三廳六衛(wèi)兩廚房一保姆房雙車庫(kù)一游泳池姆房雙車庫(kù)一游泳池 約約750750方方戶型戶型獨(dú)棟獨(dú)棟cc戶型戶型 五室三廳八衛(wèi)兩廚房?jī)杀Ｄ贩侩p車五室三廳八衛(wèi)兩廚房?jī)杀Ｄ贩侩p車庫(kù)一游泳池庫(kù)一游泳池 約約745745方方項(xiàng)目客戶定位：項(xiàng)目客戶定位：資產(chǎn)過(guò)億的富商。實(shí)際客戶實(shí)際客戶n來(lái)源：主要來(lái)自浙江，其中杭州客戶約占60%、其它客戶來(lái)自金華（約10%）、紹興（約5%）、義烏（約15%）n置業(yè)目的：以自?。ǘ燃伲橹?，約占60；企業(yè)會(huì)所：30；投資：10客戶來(lái)源地構(gòu)成客戶來(lái)源地構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成40客戶情況客戶情況天嶼天嶼- -千島湖山頂度假別墅千島湖山頂度假別墅基本資料基

39、本資料 地址地址淳安千島湖天嶼度假村-近千島湖大橋與陽(yáng)光路交界處 占地面積占地面積236000平方米 建筑面積建筑面積45000平方米 容積率容積率 0.22綠化率綠化率41.17% 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商杭州龍盛千島湖實(shí)業(yè)投資有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型別墅別墅建筑設(shè)計(jì)別墅建筑設(shè)計(jì)sater design別墅景觀設(shè)計(jì)別墅景觀設(shè)計(jì)out p roductions inc戶型戶型600-900 在售價(jià)格在售價(jià)格1600萬(wàn)-2600萬(wàn)/套項(xiàng)目規(guī)劃、銷售及客戶項(xiàng)目規(guī)劃、銷售及客戶項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃n80多幢別墅五星級(jí)度假酒店，每戶享8002000平方米私家泳池花園。n為業(yè)主6.2萬(wàn)平方米專屬島嶼、游艇碼頭、3千米

40、專屬盤山道路及3個(gè)半山觀景平臺(tái)等配套。銷售情況：銷售情況：n一期推出29套左右房源，目前銷售了一半左右。特色：特色：n地理位置：山際線于標(biāo)高235-310米之間起伏，向西、北和西南三個(gè)方向皆可俯瞰千島湖湖景n規(guī)劃保留一萬(wàn)畝原生松樹(shù)林隔離山下的城市和山頂別墅區(qū)，開(kāi)辟一條3公里的環(huán)山專屬山道連通別墅區(qū)，保證交通便利和居住私密性。缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：別墅區(qū)密度較大，單體別墅的私密性不夠。p建筑風(fēng)格：新地中海建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：新地中海建筑風(fēng)格，融合摩爾風(fēng)格、托斯卡納風(fēng)格與安達(dá)盧西亞風(fēng)格富于異國(guó)情調(diào)，恰當(dāng)引入亞熱帶地區(qū)的陽(yáng)光，比如增大窗戶尺度，設(shè)置觀景廊等。p立面：立面：涂料、石材、砂巖組合。屋頂：陶瓦。p建筑

41、造型：建筑造型：休閑奢侈感，對(duì)稱、帶四坡斜屋頂?shù)墓靶沃魅肟冢⒅虮谥b飾強(qiáng)調(diào)尊貴感。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)對(duì)稱的主入口設(shè)計(jì)對(duì)稱的主入口設(shè)計(jì)觀景空間觀景空間44裝修情況裝修情況n配套：五星級(jí)spa酒店、6.2萬(wàn)方專屬島嶼設(shè)置有戶外大型party會(huì)場(chǎng)、專業(yè)級(jí)游艇碼頭和輕松的釣魚(yú)、燒烤、沙灘排球等多項(xiàng)活動(dòng)專區(qū)。n科技智能化：美國(guó)霍尼韋爾（honeywell）和瑞士公司abb，打造家居智能控制系統(tǒng)法國(guó)lafarge公司定制“會(huì)呼吸的”節(jié)能屋面瓦美國(guó)mammoth地源熱泵式中央空調(diào)瑞典terraco的外墻保溫美國(guó)honeywell智能系統(tǒng)n裝修標(biāo)準(zhǔn)：（500萬(wàn)/套）庭院門：美國(guó)plaza door型材、do

42、or in motion的遙控設(shè)備泳池設(shè)備：西班牙的astralpool門窗：美國(guó)andersen公司全套進(jìn)口門窗石材：埃及的珍珠米黃、意大利的古木紋、西班牙的翡翠米綠等16種之多櫥柜：德國(guó)的zeyko和siematic潔具：美國(guó)的kohler和kallista建筑面積：約建筑面積：約696.24696.24平方米（不含地下層）平方米（不含地下層）戶型特色：室內(nèi)呈對(duì)稱式布局，動(dòng)靜分區(qū)。戶型特色：室內(nèi)呈對(duì)稱式布局，動(dòng)靜分區(qū)。 主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，可欣賞到戶外更多景觀。主要功能空間朝向最佳景觀，大尺度的戶外連廊，可欣賞到戶外更多景觀。 套房式設(shè)計(jì)，符合度假別墅功能要求。套房

43、式設(shè)計(jì)，符合度假別墅功能要求。戶型戶型戶外連廊戶外連廊戶外連廊戶外連廊一層一層二層二層客戶客戶n客戶來(lái)源:主要來(lái)自杭州、上海等地n置業(yè)目的:主要為自住，用于春節(jié)等短期度假千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部（頂上別墅）千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部（頂上別墅）五星級(jí)五星級(jí)酒店酒店頂上別頂上別墅墅隨園隨園悠然山悠然山千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)千島湖鄉(xiāng)村俱樂(lè)部部- -總體規(guī)劃總體規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃n總項(xiàng)目包括隨園、頂上別墅、悠然山三個(gè)組團(tuán)，共200多套。n頂上別墅由10棟別墅組成，隨園由90多套別墅組成。配套配套n占地面積占地面積12801280畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)畝國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)1818洞洞/72/72桿球場(chǎng)桿球場(chǎng)，球道長(zhǎng)度：6880碼；n俱樂(lè)部會(huì)所，面

44、積7000方，豪華客房16間，設(shè)有中西餐廳、咖啡廳、桑拿、spa、會(huì)議室等；n千島湖國(guó)際游艇俱樂(lè)部，占地50畝，規(guī)劃泊位230個(gè)；n超白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店。頂頂上上別墅別墅基本資料基本資料 地址地址杭千高速出口處向前30米左轉(zhuǎn) 占地面積占地面積29畝 建筑面積建筑面積1.8萬(wàn)方套數(shù)套數(shù)10套 容積率容積率 0.28綠化率綠化率40% 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商杭州千島湖順發(fā)房產(chǎn)有限公司 物業(yè)類型物業(yè)類型別墅戶型戶型500-1000多 在售均價(jià)在售均價(jià)1000萬(wàn)-3500萬(wàn)/套組團(tuán)特色n建筑外形：現(xiàn)代簡(jiǎn)練風(fēng)格，“盒式”造型n十幢別墅分別用10種設(shè)計(jì)手法，根據(jù)景觀需要形成“十”字形建筑、“z”字形建筑、階梯式建筑等

45、。頂頂上上別墅別墅銷售、客戶銷售、客戶銷售情況：銷售情況：n面積5001000多方，價(jià)格1000萬(wàn)3500萬(wàn) /套n項(xiàng)目2010年年底開(kāi)盤，目前去化6套，剩余4套客戶屬性：客戶屬性：n客戶來(lái)源:杭州、上海等城市為主n置業(yè)目的：自?。ǘ燃伲橹黜旐斏仙蟿e墅別墅戶型戶型總建筑面積：總建筑面積：714.15一層：272.21二層：176.38地下室：265.56（贈(zèng)送153.96）戶型特色：戶型特色：1.大面積地下層，可按業(yè)主需要規(guī)劃為不同功能區(qū)間2.中西廚房，滿足生活所需3.戶戶私家景觀花園及多花池設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商順發(fā)恒業(yè)/順發(fā)千島湖旅游股份有限公司項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置淳安千島湖鎮(zhèn)杭千高速出口總建筑面

46、積總建筑面積約4萬(wàn)平方米綠化率50%總套數(shù)91棟產(chǎn)品類型獨(dú)棟、雙拼、酒店主力戶型270-400平方米隨園隨園建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格: :現(xiàn)代中式。引入傳統(tǒng)院落布局方式，地下庭院、中庭、前后花園構(gòu)成豐富的戶外空間體系。抽象古典建筑元素、以空間的變化、材質(zhì)的對(duì)比、簡(jiǎn)潔的裝飾符號(hào)詮釋新中式風(fēng)格別墅。景觀特色：景觀特色：將千島湖自然山水作為項(xiàng)目背景。內(nèi)部，引入水資源營(yíng)造親水生活。運(yùn)用空間序列和軸線，將別墅與山水交融，形成步移景異的效果。隨園戶型隨園戶型建筑面積：建筑面積：560平方米戶型特色：戶型特色：大面積地下層，地下游泳池和spa提升居住品味。半圍合式布局，一方面利于建筑獲得更多的開(kāi)窗面積，另一方面增加

47、了灰空間，給予業(yè)主更多接觸自然的空間。院落空間起伏變化豐富。地下層平面地下層平面約約186.88186.88平方米平方米二層平面二層平面約約143.86143.86平方米平方米一層平面一層平面約約230.38230.38平方米平方米54隨園客戶隨園客戶客戶來(lái)源：客戶來(lái)源：杭州50%、金華等近區(qū)域城市約20%，上海等省外城市約30%；置業(yè)目的：置業(yè)目的：以自住（度假）為主。高爾夫球場(chǎng)吸引來(lái)自上海、杭州等高爾夫愛(ài)好人士前來(lái)打球。其中，來(lái)自上海的客源包括港臺(tái)、韓日等人士。客戶分析客戶分析高爾夫客戶來(lái)源地分析高爾夫客戶來(lái)源地分析55綠城綠城千島湖玫瑰園千島湖玫瑰園基本資料基本資料n項(xiàng)目位置：千島湖鎮(zhèn)開(kāi)

48、發(fā)路南側(cè)，北依千島湖畔n開(kāi)發(fā)商：養(yǎng)生堂浙江千島湖房地產(chǎn)有限公司n建筑設(shè)計(jì)單位：浙江綠城建筑設(shè)計(jì)公司n占地面積：15萬(wàn)方n建筑面積：14萬(wàn)方n容積率：0.87n規(guī)劃：12幢獨(dú)棟別墅，32幢排屋，7幢高層，2幢小高層n建筑風(fēng)格：法式排屋、新古典主義公寓n交房狀況：毛坯（花園精裝）n價(jià)格：獨(dú)棟1400-3500萬(wàn)/套；排屋總價(jià)中間套370400萬(wàn)，邊套500-800萬(wàn)/ 套，公寓8000多元/平米 n面積：戶型面積：獨(dú)棟500-600方，排屋290-330方，公寓150-170方獨(dú)棟獨(dú)棟項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃聯(lián)排聯(lián)排高層公寓高層公寓項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目規(guī)劃：n獨(dú)棟：12套（一期推出6 套）n排屋：150套配套：

49、配套：n會(huì)所咖啡吧，閱讀室，臺(tái)球室，乒乓球室n幼兒園排屋排屋獨(dú)棟獨(dú)棟項(xiàng)目特色：項(xiàng)目特色：首次將綠城最新一代法式排屋與歐式花園住宅引入千島湖，配以新古典主義公寓。會(huì)所會(huì)所戶型（排屋邊套）戶型（排屋邊套）cc戶型戶型 面積：約面積：約329329平米平米 5 5房房2 2廳廳地下室地下室 室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)、車庫(kù)室內(nèi)娛樂(lè)活動(dòng)、車庫(kù)約約171171平米平米一層一層 室內(nèi)生活動(dòng)區(qū)室內(nèi)生活動(dòng)區(qū)約約163163平米平米二層二層 室內(nèi)生活靜區(qū)室內(nèi)生活靜區(qū)約約166166平米平米戶型（獨(dú)棟）戶型（獨(dú)棟）地下層地下層 約約305平米平米一層一層 約約296平米平米二層二層 約約205平米平米a a戶型戶型 約約501

50、501平米平米動(dòng)靜分層，贈(zèng)送地下一層精裝修花園十字戶型多廳、多挑高空間、多陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)銷售狀況銷售狀況獨(dú)棟：總共獨(dú)棟：總共1212套，推出套，推出6 6套，銷售套，銷售3 3套（分別為套（分別為16#17#16#17#和和2323）181920212223已售已售17已售已售16已售已售152526271515445445平米平米1616522522平米（已售）平米（已售）1717445445平米（已售）平米（已售）1818510510平米平米1919501501平米平米2020519519平米平米2121501501平米平米2222501501平米平米2323668668平米（已售）平米（已售

51、）2525445445平米平米2626510510平米平米客戶客戶公寓：本地中高端客戶，用于自??；杭州、溫州、臺(tái)州客戶，主要用于度公寓：本地中高端客戶，用于自?。缓贾荨刂荨⑴_(tái)州客戶，主要用于度假兼投資；假兼投資；排屋、別墅：杭州、義烏等地私營(yíng)企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。排屋、別墅：杭州、義烏等地私營(yíng)企業(yè)主、公司高層等，主要用作度假。通盛通盛 翡翠島山水名墅翡翠島山水名墅基本資料基本資料 n項(xiàng)目位置：安千島湖鎮(zhèn)翡翠島 n開(kāi)發(fā)商:杭州通盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司n建筑設(shè)計(jì):美國(guó)philips johnson深圳中外境n容積率：0.23n綠化率：70%n占地面積:937畝n建筑面積:70000平方

52、米 n總戶數(shù):178套n戶型：別墅380500方，排屋190230方n價(jià)格：排屋14000元/ ，300萬(wàn)/套，別墅14000-16000元/，700萬(wàn)/套n配套：規(guī)劃雙會(huì)所（山景會(huì)所、濱湖會(huì)所）、網(wǎng)球俱樂(lè)部、天然泳池和游艇碼頭等設(shè)施項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃65項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位：全島式私家別墅物業(yè)，營(yíng)造“原生態(tài)、自然”健康生活方式。翡翠島山水名墅位于千島湖城區(qū)中心唯一全島嶼式島嶼，四面環(huán)水，地勢(shì)總體北高南低，珊瑚狀分布。規(guī)劃規(guī)劃p170多套別墅，380500方p70多套排屋，190230方p小型酒店p建筑風(fēng)格：建筑風(fēng)格：東方現(xiàn)代p建筑材質(zhì)：建筑材質(zhì)：天然石材、木飾條和玻璃混合運(yùn)用。p錯(cuò)層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，逐

53、層退臺(tái)不斷接近水面。建筑朝向、露臺(tái)均考慮景觀要求，部分別墅設(shè)置電梯。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)66景觀：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀，增加色花色樹(shù)等四季樹(shù)種與花卉。景觀：多層次立體化，保留原生態(tài)景觀，增加色花色樹(shù)等四季樹(shù)種與花卉。立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場(chǎng)、親水景觀休閑平臺(tái)、私家庭院等的設(shè)置。立體景觀系統(tǒng)包括山脊森林公園、入口景觀廣場(chǎng)、親水景觀休閑平臺(tái)、私家庭院等的設(shè)置。p山脊森林公園：最大限度地保留原生山脊線，通過(guò)增設(shè)一些晨練跑道，園藝種植體驗(yàn)區(qū)、藝術(shù)小品、風(fēng)景小路等將其營(yíng)造成一條生態(tài)走廊；p親水景觀休閑平臺(tái)：沿湖設(shè)計(jì)親水景觀平臺(tái)與休閑步道，局部結(jié)合島嶼的形狀設(shè)計(jì)一些凸入湖面的平臺(tái)，供

54、游業(yè)主觀景、垂釣；p私家庭院：私家坡景花園、立體中空內(nèi)庭花園、圍合式庭院，私家景觀立體化，引景入室，達(dá)到內(nèi)、外景之間的互融互動(dòng)。67景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)一期客戶一期客戶n來(lái)源：來(lái)源：90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多（約40%）；另外客戶還有來(lái)自義烏15%、溫州等地5%的投資客。n置業(yè)目的：置業(yè)目的：一期開(kāi)盤較早，主力總價(jià)300-500萬(wàn)，投資比例較高50；另有一部分客戶做度假居住30和企業(yè)會(huì)所20客戶分析客戶分析客戶來(lái)源地分析客戶來(lái)源地分析置業(yè)目的構(gòu)成置業(yè)目的構(gòu)成68金基金基觀島觀島基本資料基本資料n項(xiàng)目位置：千島湖青溪新城（千島湖景觀大道沿線）n開(kāi)發(fā)商：杭州千島湖遠(yuǎn)洋置業(yè)有限公司 n占地

55、面積：57491平米 一期86畝（5.7萬(wàn)平米）n建筑面積：240000平米 一期12萬(wàn)平米（其中地上建筑面積86236平方米，地下建筑面積34447平方米）n容積率：1.5n物業(yè)類型：排屋，高層，商業(yè)綜合體等n交房狀況：毛坯n價(jià)格：待定（排屋預(yù)計(jì)200萬(wàn)/ 套）項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃: :n排屋140多套，2層107方，3層153方；40-80mini湖景公寓,n花園洋房：130方n公寓4080方，精裝修n三層商業(yè)綜合體：約13000商業(yè)配套,內(nèi)部有餐飲、娛樂(lè)、休閑、住宿。商業(yè)綜商業(yè)綜合體合體排屋排屋花園洋房花園洋房公寓公寓公寓公寓項(xiàng)目特色項(xiàng)目特色以水為最大資源，以水為規(guī)劃主題以水

56、為最大資源，以水為規(guī)劃主題扇形地塊，270度景觀視野；水以湖、溪、泉、池等各種樣狀分布園區(qū)內(nèi)；采用穿透性的規(guī)劃手法保證社區(qū)內(nèi)每條步道的視線都能直達(dá)湖面；院墅戶型格局參照鉑爾曼酒店設(shè)計(jì)，在浴室也能欣賞到湖島風(fēng)光。以度假功能為設(shè)計(jì)向?qū)б远燃俟δ転樵O(shè)計(jì)向?qū)|南亞風(fēng)情；東南亞風(fēng)情；低層遮幔式屋頂，提升高層景觀系數(shù)；低層退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì)，有效遮擋高層對(duì)低層室內(nèi)的窺視，同時(shí)提升高層對(duì)湖的視覺(jué)穿透。戶型戶型三層聯(lián)排三層聯(lián)排 b2b2戶型戶型 153153方方地下一層地下一層一層一層二層二層三層三層二層聯(lián)排別墅二層聯(lián)排別墅 a1a1戶型戶型 107107平米平米地下一層地下一層地上一層地上一層地上二層地上二層戶

57、型戶型意向客戶意向客戶n目前尚未開(kāi)盤，處于蓄客階段n排屋、花園洋房：杭州、溫州等地的客戶，自住（度假）兼投資n精裝小公寓：淳安本地客戶較多第三部分第三部分 個(gè)案分析個(gè)案分析n千島湖個(gè)案千島湖個(gè)案n杭州個(gè)案杭州個(gè)案郡原列島郡原列島項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置杭州青山湖西岸泥山灣開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商浙江郡原地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)美國(guó)swa集團(tuán)建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)美國(guó)dahlin設(shè)計(jì)公司和美國(guó)att+k建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)美國(guó)peridian景觀設(shè)計(jì)公司和美國(guó)nicolay景觀公司區(qū)位區(qū)位青山湖板塊物業(yè)類別物業(yè)類別獨(dú)棟占地面積占地面積18萬(wàn)平米容積率容積率0.4建筑面積建筑面積76

58、000平米綠化率綠化率45%建筑面積建筑面積76000平方米 總戶數(shù)總戶數(shù)90戶獨(dú)棟開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間一期2010年8月，二期預(yù)計(jì)11年下半年戶型面積戶型面積一期主力360480平米，二期主力500800方（少量1000平米大戶型）項(xiàng)目售價(jià)項(xiàng)目售價(jià)在售一期1000-2000萬(wàn)元/套基地坐北朝南，三面環(huán)水，并有島間水面形成內(nèi)湖。基地坐北朝南，三面環(huán)水，并有島間水面形成內(nèi)湖。項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃相思島相思島項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃n項(xiàng)目由本島、半島、里島、大島、相思島組成。n本島、半島上共90戶別墅配套配套：其它島上規(guī)劃有vip客房、島嶼spa、8000平米五星級(jí)酒店、1個(gè)游船碼頭等，同時(shí)可享受3300米水岸線

59、，10平方公里遼闊水域以及千畝國(guó)家級(jí)水上森林公園。島嶼島嶼spaspa五星級(jí)島嶼五星級(jí)島嶼酒店酒店vipvip獨(dú)棟客獨(dú)棟客房島房島二期獨(dú)棟二期獨(dú)棟半島半島本島本島里島里島大島大島一期獨(dú)棟一期獨(dú)棟湖濱組團(tuán)湖濱組團(tuán)憑湖組團(tuán)憑湖組團(tuán)望湖組團(tuán)望湖組團(tuán)目前在售目前在售n一期湖濱組團(tuán)，29套別墅，目前銷售10多棟；n2011年將開(kāi)半島中的大別墅，建筑面積600800平米。戶戶 型型地下層約地下層約168168平米平米娛樂(lè)區(qū)、服務(wù)區(qū)娛樂(lè)區(qū)、服務(wù)區(qū)花園層花園層禮儀區(qū)、公共區(qū)禮儀區(qū)、公共區(qū)二層二層私密區(qū)私密區(qū)湖濱湖濱house ehouse e型型 地上二層，地下一層地上二層，地下一層總建筑面積約總建筑面積約4

60、82482平米（地上約平米（地上約314314平米，地下約平米，地下約168168平米）平米）四臥室（主臥套間、老人套間、二次臥）六廳室（客廳、餐廳、家庭室、影音室、活動(dòng)室、棋牌室）四臥室（主臥套間、老人套間、二次臥）六廳室（客廳、餐廳、家庭室、影音室、活動(dòng)室、棋牌室）一書(shū)房二廚（中廚、西廚）一獨(dú)立車庫(kù)一獨(dú)立管家房一書(shū)房二廚（中廚、西廚）一獨(dú)立車庫(kù)一獨(dú)立管家房客戶客戶客戶來(lái)源：杭州本地及溫州、義烏地區(qū)的企業(yè)主。綠城西子青山玫瑰園綠城西子青山玫瑰園項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目基礎(chǔ)信息項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置臨安青山湖街道（石臨公路南側(cè)）開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商臨安西子房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 區(qū)位區(qū)位臨安青山湖板塊物業(yè)類別物業(yè)類別獨(dú)