1、望京望京k7非配套商業(yè)非配套商業(yè)市場(chǎng)定位報(bào)告市場(chǎng)定位報(bào)告 2021年11月第 2 頁(yè) 思源顧問目目 錄錄一、本案產(chǎn)品分析一、本案產(chǎn)品分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀四、望京消費(fèi)問題研究四、望京消費(fèi)問題研究五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議2021年11月第 3 頁(yè) 思源顧問主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積：規(guī)劃用地面積：5100平方米平方米總建筑面積總建筑面積15300m 其中其中 地上建筑面積地上建筑面積11273m（包括屋頂機(jī)房面積：（包括屋頂機(jī)房面積：111m） 地下

2、建筑面積地下建筑面積4027 m（包括地下商場(chǎng)（包括地下商場(chǎng)1264m）容積率：容積率：2.46建筑密度建筑密度35%建筑層數(shù)建筑層數(shù)6+ 2建筑使用率建筑使用率 77.7綠化率綠化率30.03 %地上機(jī)動(dòng)車位地上機(jī)動(dòng)車位31輛輛地下機(jī)動(dòng)車位地下機(jī)動(dòng)車位49輛輛地下車庫(kù)每輛車所占建筑面積地下車庫(kù)每輛車所占建筑面積39.5 m2021年11月第 4 頁(yè) 思源顧問項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目地塊概述 項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀p望京望京 k7 地塊位于望京整體規(guī)劃區(qū)地塊位于望京整體規(guī)劃區(qū)的西南側(cè)，臨近北四環(huán)東路，望京的西南側(cè)，臨近北四環(huán)東路，望京西路西路, 京承高速路，在望京區(qū)域地京承高速路，在望京區(qū)域

3、地理位置優(yōu)勢(shì)明顯，理位置優(yōu)勢(shì)明顯，p到北三環(huán)東路的通達(dá)性較好，其路到北三環(huán)東路的通達(dá)性較好，其路網(wǎng)交通優(yōu)勢(shì)明顯。網(wǎng)交通優(yōu)勢(shì)明顯。本項(xiàng)目位置北三環(huán)東路北三環(huán)東路太陽(yáng)宮中路太陽(yáng)宮中路太陽(yáng)國(guó)際公館太陽(yáng)國(guó)際公館uhn鳳凰城鳳凰城中產(chǎn)階級(jí)人口中產(chǎn)階級(jí)人口密集區(qū)密集區(qū)2021年11月第 5 頁(yè) 思源顧問本案本案望京新規(guī)劃中的用地情況望京新規(guī)劃中的用地情況大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院、文體等包括寫字樓、公寓、酒店、醫(yī)院、文體等，規(guī)劃建筑面積，規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米k區(qū)區(qū)：居住用地分：居住用地分為個(gè)區(qū)為個(gè)區(qū)居住用地：居住用地：規(guī)劃建筑面積

4、規(guī)劃建筑面積250萬(wàn)平方米，分為五個(gè)區(qū)萬(wàn)平方米，分為五個(gè)區(qū)望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)商服等相應(yīng)配套服務(wù)功能的綜合區(qū)k區(qū)區(qū)d區(qū)區(qū)c區(qū)區(qū)b區(qū)區(qū)a區(qū)區(qū)科技園區(qū)科技園區(qū)p本案位于規(guī)劃中的居住區(qū)p項(xiàng)目所在地段商業(yè)氛圍欠佳p所在地段人口密集度較高2021年11月第 6 頁(yè) 思源顧問項(xiàng)目地塊概述項(xiàng)目地塊概述 本案老居民老居民區(qū)區(qū)2021年11月第 7 頁(yè) 思源顧問周邊配套周邊配套p本案所處位置，商業(yè)氣息淡薄，不利于項(xiàng)目商業(yè)商務(wù)的與周邊成熟市場(chǎng)的借勢(shì)，較難提升項(xiàng)目品質(zhì)感。本案2021年11月第 8 頁(yè) 思源顧問

5、總平面圖總平面圖k7 地塊分a ，b，c，d四個(gè)組團(tuán)，d組團(tuán)已建成adcbc1c2c3c4c5b0b1b2b3b4b5本案地上停車位地上停車位汽車出行線汽車出行線汽車入行線汽車入行線2021年11月第 9 頁(yè) 思源顧問立面效果圖立面效果圖西北立面圖西北立面圖商場(chǎng)入口商場(chǎng)入口工作人入口工作人入口檐口高度23.8米4.2米米4.2米米4.2米米3.5米米3.5米米3.5米米2021年11月第 10 頁(yè) 思源顧問地下一層平面圖及交通流線圖地下一層平面圖及交通流線圖機(jī)動(dòng)車道機(jī)動(dòng)車道地下一層技術(shù)指標(biāo)地下一層技術(shù)指標(biāo)平層面積平層面積1848m2層高層高4.2m柱距柱距7.8m人流進(jìn)入路線人流出行路線202

6、1年11月第 11 頁(yè) 思源顧問地上一層平面圖及交通流線圖地上一層平面圖及交通流線圖地上一層技術(shù)指標(biāo)地上一層技術(shù)指標(biāo)平層面積平層面積1804m2層高層高4.2m柱距柱距7.8m工作人員出入口工作人員出入口消費(fèi)者主出入口消費(fèi)者主出入口消費(fèi)者次出入口消費(fèi)者次出入口人流出行本項(xiàng)目的交通動(dòng)線消費(fèi)者進(jìn)入本項(xiàng)目的交通動(dòng)線工作人員進(jìn)入本項(xiàng)目的交通動(dòng)線2021年11月第 12 頁(yè) 思源顧問地上二三層技術(shù)指標(biāo)平層面積1929m2層高4.2m柱距7.8m單層可用商業(yè)面積約計(jì)526m2 20地上二三空間示意地上二三空間示意以超市為例以超市為例主賣場(chǎng)主賣場(chǎng)1.5米的貨架2米人行通道賣場(chǎng)人流動(dòng)線2021年11月第 13

7、 頁(yè) 思源顧問4-5層平面空間分隔示意圖層平面空間分隔示意圖地上四五六層技術(shù)指標(biāo)四、五平層面積1929m2六平層面積1624m2層高4.2m柱距7.8mp單層面積較小不易多家企業(yè)共同使用；p適于一定規(guī)模的組織機(jī)構(gòu)使用。隔離墻隔離墻隔離墻隔離墻2021年11月第 14 頁(yè) 思源顧問項(xiàng)目產(chǎn)品分析結(jié)論項(xiàng)目產(chǎn)品分析結(jié)論p本案體量較小，如作綜合類賣場(chǎng)，很難自成商業(yè)氣候；因項(xiàng)目周邊主要以居住類物業(yè)為主，生活氣息濃郁，商業(yè)及商務(wù)氛圍很弱，p如作超市類賣場(chǎng)， -1-3層為最佳物業(yè)組合，45層不易作超市使用。p如做純辦公物業(yè)，因所在區(qū)位規(guī)劃為住宅區(qū)，則很難吸引注重商務(wù)形象的實(shí)力派公司。p如定位為小企業(yè)辦公場(chǎng)所，

8、項(xiàng)目將面臨打破因區(qū)域商務(wù)氛圍較弱及本案空間不規(guī)則等問題的瓶頸。結(jié)論：本項(xiàng)目定位應(yīng)避免與區(qū)內(nèi)商務(wù)中心區(qū)雷同，因注重區(qū)位人頭效益、與交通路網(wǎng)便捷效益進(jìn)行市場(chǎng)定位2021年11月第 15 頁(yè) 思源顧問目目 錄錄一、本案產(chǎn)品分析一、本案產(chǎn)品分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀四、望京消費(fèi)問題研究四、望京消費(fèi)問題研究五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議2021年11月第 16 頁(yè) 思源顧問北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃 望望 京京 整整 體體 規(guī)規(guī) 劃劃總用地

9、范圍總用地范圍規(guī)劃居住人口規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積總規(guī)劃建筑面積備注備注17.8平方公里33萬(wàn)人1400萬(wàn)平方米此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有用地的建筑面積。居住、商貿(mào)中心占地居住、商貿(mào)中心占地規(guī)劃居住人口規(guī)劃居住人口規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積備注備注8.6平方公里居住人口33萬(wàn)總戶數(shù)7萬(wàn)余戶1000萬(wàn)平方米此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用地的建筑面積。望京未來(lái)總體規(guī)模規(guī)劃，相當(dāng)于一個(gè)中等城市，處于北京市的副都地位望京未來(lái)總體規(guī)模規(guī)劃，相當(dāng)于一個(gè)中等城市，處于北京市的副都地位2021年11月第 17 頁(yè) 思源顧問望京區(qū)域商業(yè)望京區(qū)域商業(yè)-底商供給分布圖底商供給分布圖

10、炫彩嘉軒寶星國(guó)際class望京燕莎購(gòu)物中心cityone鹿港中福百貨季景沁園佳境天城已使用已使用在售在售未來(lái)規(guī)劃未來(lái)規(guī)劃銀領(lǐng)國(guó)際loftel星源國(guó)際博雅國(guó)際中心麗景新貴家樂福澳洲康都望京k6區(qū)商業(yè)中心5.8樂華梅蘭宜家家居3 華聯(lián)商廈嘉美風(fēng)尚中心6望京國(guó)際商業(yè)中心商業(yè)12 寫字樓 博泰望京35#地2.4萬(wàn) 博泰望京7#地2.03萬(wàn) 單位：萬(wàn)單位：萬(wàn)華鼎世家 融科橄欖城 3 愛立信 摩托羅拉 麗港購(gòu)物中心本案本案2021年11月第 18 頁(yè) 思源顧問望京區(qū)域底商項(xiàng)目狀況表望京區(qū)域底商項(xiàng)目狀況表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開發(fā)商住宅價(jià)格元/底商面積底商價(jià)格萬(wàn)元/使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃炫彩嘉軒普通住宅宏泰西路

11、與阜安西路交匯處天地嘉利7500 60001f：1.52f：1.206，08限制ktv、洗浴、餐飲商住樓朝陽(yáng)湖光中街1號(hào)巨鵬投資8700 32001f：32f：2.505，星巴克咖啡使用部分包含物業(yè)費(fèi)，其它物業(yè)費(fèi)3.9元/m2，帶租約銷售麗景新貴公寓商住樓寫字樓望京產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)華瀛置地4000030000平方米的家樂福博雅國(guó)際中心公寓寫字樓商業(yè)望京利澤中園二區(qū)218號(hào)京世紀(jì)恒成8300 8000-06，12餐飲、娛樂、健身、銀行等融科橄欖城普通住宅朝陽(yáng)望京新城融科智地6800 一期3000總3萬(wàn)06，12嘉美國(guó)際風(fēng)尚普通住宅望京新城金冠達(dá)地產(chǎn)6000007寶星國(guó)際普通住宅望京新城東北200米寶星

12、置業(yè)7500 會(huì)所6000商業(yè)3900007后2021年11月第 19 頁(yè) 思源顧問望京區(qū)域底商項(xiàng)目狀況表望京區(qū)域底商項(xiàng)目狀況表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開發(fā)商住宅價(jià)格元/底商面積底商價(jià)格萬(wàn)元/使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃澳洲康都普通住宅望京廣順北大街葉青大廈往西300米路北世紀(jì)潤(rùn)通房地產(chǎn)7500精裝100001萬(wàn)左右05，12醫(yī)療中心，餐飲，銀行，便利店，咖啡廳，書店，美容美發(fā)等cityone普通住宅商住公寓望京南湖公園正門金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)780083001500025萬(wàn)左右05，06銀領(lǐng)國(guó)際普通住宅望京k5區(qū)(輕軌望京西站旁)城市開發(fā)集團(tuán)5700 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，不對(duì)外04，03湖畔雅居普通住宅廣順北大街33號(hào)

13、法亞房地產(chǎn)8300 會(huì)所800005，08游泳館、健身中心、餐飲等星源國(guó)際公寓廣順北大街以東利達(dá)匯通房地產(chǎn)7800 3500華鼎世家公寓望京商務(wù)中心區(qū)內(nèi)城市開發(fā)集團(tuán)6900200005，12目前不售準(zhǔn)備整體銷售，禁止明火2021年11月第 20 頁(yè) 思源顧問望京區(qū)域商業(yè)綜合賣場(chǎng)分布圖望京區(qū)域商業(yè)綜合賣場(chǎng)分布圖望京區(qū)域未來(lái)商業(yè)供給項(xiàng)目示例圖望京區(qū)域未來(lái)商業(yè)供給項(xiàng)目示例圖博雅國(guó)際中心博雅國(guó)際中心家樂福家樂福望京國(guó)際商業(yè)中心望京國(guó)際商業(yè)中心嘉美風(fēng)尚國(guó)際嘉美風(fēng)尚國(guó)際華聯(lián)商廈華聯(lián)商廈蘇寧電器蘇寧電器宜家家居宜家家居樂華梅蘭樂華梅蘭本案本案未來(lái)規(guī)未來(lái)規(guī)劃劃望京k區(qū)商業(yè)中心2021年11月第 21 頁(yè) 思源

14、顧問望京區(qū)域未來(lái)規(guī)劃重點(diǎn)項(xiàng)目介紹 重點(diǎn)項(xiàng)目分析匯總重點(diǎn)項(xiàng)目分析匯總項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目性質(zhì)項(xiàng)目性質(zhì)面積面積市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)方式使用時(shí)間使用時(shí)間租金租金/售價(jià)售價(jià)博雅國(guó)際中心博雅國(guó)際中心公寓寫字樓底商8000 公寓寫字樓配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售不包租06年年底售價(jià)：1.5萬(wàn)元/ (170-2000分割)博泰望京博泰望京7#地地寫字樓底商2.03萬(wàn)寫字樓商業(yè)為一體的綜合設(shè)施整租或整售06年整租價(jià):1000萬(wàn)元/年整售價(jià):7000元/平方米（含4100平米商業(yè)，1.3萬(wàn)平方米寫字樓，3400平米地下一層停車場(chǎng)）博泰望京博泰望京35#地地商業(yè)中心2.4萬(wàn)綜合性百貨商場(chǎng)以售為主06年11.7萬(wàn)元/平

15、方米嘉美風(fēng)尚中心嘉美風(fēng)尚中心商業(yè)中心6萬(wàn) 大型一站式購(gòu)物中心未定07年未定望京望京k6區(qū)區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心商業(yè)中心5.8萬(wàn)綜合性大型商業(yè)中心只租不售06年年底未定望京國(guó)際望京國(guó)際商業(yè)中心商業(yè)中心商業(yè)中心12萬(wàn)大型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)只租不售07年租價(jià)312元/ /日2021年11月第 22 頁(yè) 思源顧問辦公物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)投資狀況中辰寫字樓中辰寫字樓 loftel 望京科技創(chuàng)業(yè)園望京科技創(chuàng)業(yè)園 建協(xié)大廈建協(xié)大廈 和平大廈和平大廈 佳境天城佳境天城博泰大廈博泰大廈望京西部區(qū)域望京西部區(qū)域望京北部望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部望京南部建成區(qū)建成區(qū)望京中東部望京中東部商業(yè)中心區(qū)商業(yè)中心區(qū)鑫佳泓大廈鑫佳泓大廈

16、 葉青大廈葉青大廈尚古城寫字樓尚古城寫字樓 洛娃科技大廈洛娃科技大廈 愛慕大廈愛慕大廈 眾運(yùn)大廈眾運(yùn)大廈 望京大廈望京大廈四強(qiáng)寫字樓四強(qiáng)寫字樓星源國(guó)際星源國(guó)際辦公物業(yè)部分辦公物業(yè)部分項(xiàng)目分布圖項(xiàng)目分布圖cityone寶星國(guó)際寶星國(guó)際本案本案核心商務(wù)區(qū)核心商務(wù)區(qū)居住區(qū)居住區(qū)2021年11月第 23 頁(yè) 思源顧問辦公物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)投資狀況辦公物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)投資狀況項(xiàng)目項(xiàng)目 地理位置地理位置開發(fā)商開發(fā)商規(guī)模規(guī)模 入住時(shí)間入住時(shí)間 物業(yè)級(jí)別物業(yè)級(jí)別望京科技創(chuàng)業(yè)園望京科技創(chuàng)業(yè)園望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)望京科技創(chuàng)業(yè)園望京科技創(chuàng)業(yè)園700001999年年丙級(jí)丙級(jí)眾運(yùn)大廈眾運(yùn)大廈望京利澤中街二區(qū)望

17、京利澤中街二區(qū)208號(hào)號(hào)北汽眾運(yùn)公司北汽眾運(yùn)公司20000 2000年年丙級(jí)丙級(jí)洛娃科技大廈洛娃科技大廈望京利澤中園二區(qū)望京利澤中園二區(qū)洛娃集團(tuán)開發(fā)公司洛娃集團(tuán)開發(fā)公司15464. 02年年乙級(jí)乙級(jí)愛慕大廈愛慕大廈新興產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園新興產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園218-220號(hào)號(hào)北京愛慕內(nèi)衣有限公司北京愛慕內(nèi)衣有限公司212052000年年正匯科技大廈正匯科技大廈利澤中園利澤中園18000 乙級(jí)乙級(jí)葉青大廈葉青大廈望京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)望京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)葉氏企業(yè)集團(tuán)有限公司葉氏企業(yè)集團(tuán)有限公司50000 01年年甲級(jí)甲級(jí)中辰寫字樓中辰寫字樓新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)泰富德實(shí)業(yè)有限公司泰富德實(shí)業(yè)有限公司173

18、86 02年年7月月甲級(jí)甲級(jí)鑫佳泓大廈鑫佳泓大廈新業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)新業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)19號(hào)地號(hào)地鑫佳泓科技有限公司鑫佳泓科技有限公司17000 甲級(jí)甲級(jí) 和平大廈和平大廈來(lái)廣營(yíng)東路來(lái)廣營(yíng)東路5號(hào)號(hào)1200005年年1月月丙級(jí)丙級(jí)尚古城寫字樓尚古城寫字樓來(lái)廣營(yíng)東路來(lái)廣營(yíng)東路5號(hào)號(hào)貴特物業(yè)貴特物業(yè)12000 02年年乙級(jí)乙級(jí)佳境天城佳境天城中環(huán)南路甲中環(huán)南路甲2號(hào)號(hào)英大置業(yè)有限公司英大置業(yè)有限公司37000 03年年商住商住望京大廈望京大廈望京中環(huán)南路望京中環(huán)南路北京國(guó)際技術(shù)合作中心北京國(guó)際技術(shù)合作中心34000 98年年乙級(jí)乙級(jí)四強(qiáng)寫字樓四強(qiáng)寫字樓花家地街花家地街13號(hào)號(hào)四強(qiáng)實(shí)業(yè)發(fā)展公司四強(qiáng)實(shí)業(yè)發(fā)展公司2000

19、2000年年乙級(jí)乙級(jí)建協(xié)大廈建協(xié)大廈大山子大山子北海房地產(chǎn)公司北海房地產(chǎn)公司4500 05年年5月月乙級(jí)乙級(jí)鵬景閣鵬景閣loftel湖光中街一號(hào)湖光中街一號(hào)巨朋投資公司巨朋投資公司1700005年年6月月商住商住星源國(guó)際星源國(guó)際廣順北大街廣順北大街利達(dá)匯通房地產(chǎn)公司利達(dá)匯通房地產(chǎn)公司10219604年年10月月商住商住博泰大廈博泰大廈望京西園望京西園博泰隆房地產(chǎn)有限公司博泰隆房地產(chǎn)有限公司2400003年年10月月甲級(jí)甲級(jí)總總 供供 給給 量量 : 473751 平平 方方 米（備注：含部分商住項(xiàng)目；由于米（備注：含部分商住項(xiàng)目；由于cityone、寶星國(guó)際樓盤住宅與商務(wù)辦公混合，沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)

20、統(tǒng)計(jì)，故沒有計(jì)算在統(tǒng)計(jì)、寶星國(guó)際樓盤住宅與商務(wù)辦公混合，沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，故沒有計(jì)算在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)里）數(shù)據(jù)里）辦辦公公物物業(yè)業(yè)目目前前供供給給狀狀況況表表2021年11月第 24 頁(yè) 思源顧問辦公物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)投資狀況辦公物業(yè)市場(chǎng)開發(fā)投資狀況項(xiàng)目名稱地理位置投資開發(fā)商規(guī)模（平米）使用時(shí)間博雅國(guó)際中心新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)利澤中一路世紀(jì)恒成建設(shè)開發(fā)公司2700006年底望京國(guó)際商業(yè)中心望京中東部商業(yè)中心區(qū)正鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司17000006年愛立信中國(guó)研發(fā)總院以及愛立信中國(guó)地區(qū)總部望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)愛立信一期：42000 06年博泰金卡中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)博泰隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2030005年融科橄欖城

21、三期望京a2區(qū)融科置地27000未定摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)摩托羅拉一期：5500005.10總供給量總供給量: 341300 平平 方方 米米辦公物業(yè)未來(lái)兩年供給狀況表辦公物業(yè)未來(lái)兩年供給狀況表2021年11月第 25 頁(yè) 思源顧問辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況 項(xiàng)目銷售價(jià)格 元/租金水平 元/日物業(yè)級(jí)別望京科技創(chuàng)業(yè)園只租不售只租不售2丙級(jí)丙級(jí)眾運(yùn)大廈2.6丙級(jí)丙級(jí)洛娃科技大廈3.5乙級(jí)乙級(jí)愛慕大廈愛慕大廈只租不售只租不售3正匯科技大廈不詳不詳2.5乙級(jí)乙級(jí)葉青大廈74803.5甲級(jí)甲級(jí)中辰寫字樓80003乙級(jí)乙級(jí)鑫佳泓大廈3.5甲級(jí)甲級(jí)博泰

22、金卡中心整售整售2.2甲級(jí)甲級(jí)和平大廈1.9乙級(jí)乙級(jí)尚古城寫字樓1.6乙級(jí)乙級(jí)佳境天城88003.50商住商住望京大廈不詳不詳3.8乙級(jí)乙級(jí)四強(qiáng)寫字樓不詳不詳2.8乙級(jí)乙級(jí)建協(xié)大廈不詳不詳2.3loftel87002.6商住商住星源國(guó)際78002.7商住商住博泰大廈88002.8甲級(jí)甲級(jí)區(qū)域項(xiàng)目平均售價(jià)8263元/平米平均租價(jià)2.75元/日/平米2021年11月第 26 頁(yè) 思源顧問結(jié)論結(jié)論p本案如定位為純商務(wù)寫字空間，銷售價(jià)格的理想上線區(qū)間為本案如定位為純商務(wù)寫字空間，銷售價(jià)格的理想上線區(qū)間為8500-9000元元/m2p本案如定位為純商業(yè)物業(yè)，參照現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)其理想價(jià)格為：本案如定位為純商

23、業(yè)物業(yè)，參照現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)其理想價(jià)格為：樓層樓層區(qū)域平均租金（不含物業(yè)，元區(qū)域平均租金（不含物業(yè)，元/m2/天）天）區(qū)域平均售價(jià)（元區(qū)域平均售價(jià)（元/m2）本案預(yù)租金本案預(yù)租金平均售價(jià)（元平均售價(jià)（元/m2）b12-1.8f181.2萬(wàn)萬(wàn)81.2f2490003.28100f3490003.28100f42.575002.36750f52.575002.36750f62.575002.36750本案所處位置與參照物業(yè)位置的商業(yè)氛圍有一定差距，故此我們部分樓層的定價(jià)及租金相應(yīng)降低本案所處位置與參照物業(yè)位置的商業(yè)氛圍有一定差距，故此我們部分樓層的定價(jià)及租金相應(yīng)降低10。2021年11月第 27 頁(yè)

24、思源顧問目目 錄錄一、本案產(chǎn)品分析一、本案產(chǎn)品分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀四、望京消費(fèi)問題研究四、望京消費(fèi)問題研究五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議2021年11月第 28 頁(yè) 思源顧問望京商圈品牌精品店望京商圈品牌精品店新概念汽車展示廳中旅旅游汽車公司雪亮眼鏡雪亮眼鏡大明眼鏡銅牛服飾本區(qū)域共有品牌專買店家，其中汽車類家，服裝類家，眼鏡類家汽車類需求面積較大，一般在平米以上，所處位置多為臨街層服裝眼鏡類面積需求較靈活，從平米均可，需求周圍環(huán)境整潔，位置一般選在繁華街區(qū)或高尚居住社區(qū)

25、，注重室內(nèi)外裝修品牌精品店業(yè)態(tài)較少，品牌精品店業(yè)態(tài)較少，尚有發(fā)展?jié)摿ι杏邪l(fā)展?jié)摿?shí)地調(diào)研時(shí)間；年月日2021年11月第 29 頁(yè) 思源顧問望京商圈休閑娛樂望京商圈休閑娛樂太陽(yáng)宮娛樂休閑中心張貝健身柯達(dá)中體倍力健身俱樂部咖啡店漢方洲足療茶館足療音像瀟灑風(fēng)度美容美發(fā)網(wǎng)吧音像音像美發(fā)旺興源洗浴七甲山練歌場(chǎng)特百惠富士沖洗雪美華美容廳本區(qū)域健身中心家，保健中心家，娛樂中心家，音像店家，咖啡店，茶館家，美容美發(fā)家，網(wǎng)吧家，沖洗店家咖啡店，茶館，快餐等面積可大可小，一般在平米以上，周圍環(huán)境較好，位于繁華街區(qū)健身需求面積平米茶吧酒吧等休閑娛樂場(chǎng)所比較陳舊，且數(shù)量少不夠規(guī)模，很多街道屬于空白，有極大發(fā)展空間實(shí)地

26、調(diào)研時(shí)間；年月日2021年11月第 30 頁(yè) 思源顧問望京商圈生活配套分布望京商圈生活配套分布金象大藥房福奈特加油站金象大藥房福奈特電子圖書館東方愛嬰金象大藥房慈安堂郡福奈特現(xiàn)有生活配套設(shè)施稍顯不足，現(xiàn)有生活配套設(shè)施稍顯不足，可適當(dāng)增加。可適當(dāng)增加。實(shí)地調(diào)研時(shí)間；年月日2021年11月第 31 頁(yè) 思源顧問望京商圈零售商業(yè)超市大型專業(yè)賣場(chǎng)天成超市蘇寧電器韓國(guó)百貨大中電器京客隆中福百貨中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳華潤(rùn)超市新都副食韓國(guó)百貨鮮花店中復(fù)電訊建材大世界南湖綜合市場(chǎng)建材城正時(shí)家居聯(lián)通華潤(rùn)超市中國(guó)煙草風(fēng)城食品店便利店鮮花副食店等對(duì)面積要求較小，平米以上即可，超級(jí)市場(chǎng)要求面積在平米以上，位置主要以繁華臨街的

27、層，地下層商場(chǎng)房為主實(shí)地調(diào)研時(shí)間；年月日2021年11月第 32 頁(yè) 思源顧問望京商圈餐飲網(wǎng)點(diǎn)分布本區(qū)域中式餐飲家韓式餐飲家西餐及西式快餐家食品專賣店家食品專賣店餃子館等面積較小，平米即可，等快餐店平米左右，東來(lái)順等中上檔次中餐平米傳統(tǒng)餐飲和韓國(guó)餐廳量大趨于飽和，西式快餐和其他種類風(fēng)味餐飲（如面愛面，必勝客等）稀缺，市場(chǎng)有待開發(fā)大多餐廳早期設(shè)在住宅底商群樓內(nèi)，今年法規(guī)將限制餐飲娛樂在住宅樓下經(jīng)營(yíng)，這將是一大缺口實(shí)地調(diào)研時(shí)間；年月日2021年11月第 33 頁(yè) 思源顧問小結(jié)小結(jié) 目前望京區(qū)域綜合服務(wù)體系還不夠完善，與其居民實(shí)際消費(fèi)水平還有很大距離。 區(qū)域綜合服務(wù)體系中，品牌專賣店、休閑娛樂類商業(yè)

28、較少，滿足不了區(qū)域內(nèi)中高檔消費(fèi)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大。 區(qū)域生活配套設(shè)施稍顯不足，還有一定的發(fā)展空間。 餐飲業(yè)是目前望京區(qū)域分布最多的商業(yè)，傳統(tǒng)餐飲和韓國(guó)餐廳趨于飽和，西餐及風(fēng)味餐飲還有一定的市場(chǎng)空間。 商業(yè)空間在望京大部分是租用，租金從早期的元日平米到現(xiàn)在的元日平米。 望京商業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)的面積，除傳統(tǒng)餐飲為大規(guī)模外，面積約在平米，其余商業(yè)經(jīng)營(yíng)基本上在平米甚至更少（平米）。 望京商業(yè)的業(yè)種業(yè)態(tài)需要多元化與具備未來(lái)時(shí)尚感、新鮮度高、國(guó)際感強(qiáng)的。2021年11月第 34 頁(yè) 思源顧問目目 錄錄一、本案產(chǎn)品分析一、本案產(chǎn)品分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析二、望京區(qū)域商業(yè)及辦公物業(yè)狀況分析三、望京綜合

29、服務(wù)體系現(xiàn)狀三、望京綜合服務(wù)體系現(xiàn)狀四、望京消費(fèi)問題研究四、望京消費(fèi)問題研究五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)市場(chǎng)定位建議2021年11月第 35 頁(yè) 思源顧問望京區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景概述望京區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景概述園內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)與朝陽(yáng)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)產(chǎn)值的比較園內(nèi)電子信息產(chǎn)業(yè)與朝陽(yáng)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)及工業(yè)產(chǎn)值的比較電子園區(qū)企業(yè)數(shù)電子園區(qū)企業(yè)數(shù)占朝陽(yáng)區(qū)企業(yè)總數(shù)占朝陽(yáng)區(qū)企業(yè)總數(shù)5252家家33%33%電子園區(qū)總產(chǎn)值電子園區(qū)總產(chǎn)值占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值144.0144.0億元億元88.50%88.50%24.40%24.40%電子園區(qū)增加值電子園區(qū)增加值占

30、朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)增加值的比重占朝陽(yáng)區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)增加值的比重占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)增加值的比重占朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)增加值的比重15.215.2億元億元75.60%75.60%11.50%11.50%2003年望京電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值狀況年望京電子產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值狀況p近年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)域工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值位居全市工業(yè)的首位；近年來(lái)朝陽(yáng)區(qū)域工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值位居全市工業(yè)的首位；p隸屬朝陽(yáng)區(qū)的望京電子城工業(yè)產(chǎn)值業(yè)績(jī)顯著。隸屬朝陽(yáng)區(qū)的望京電子城工業(yè)產(chǎn)值業(yè)績(jī)顯著。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為電子信息產(chǎn)業(yè)中的龍頭行業(yè)的通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè) 望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主

31、，其中二產(chǎn)以北京電子城望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；2021年11月第 36 頁(yè) 思源顧問p從消費(fèi)與gdp、收入的關(guān)系和消費(fèi)傾向等角度對(duì)現(xiàn)階段朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民 總體消費(fèi)情況進(jìn)行簡(jiǎn)要評(píng)價(jià)；p利用購(gòu)買力測(cè)算和收入彈性分析對(duì)未來(lái)幾年朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)需求進(jìn)行定量 分析及前景預(yù)測(cè)。因望京區(qū)域隸屬朝陽(yáng)區(qū)，加之區(qū)域內(nèi)多為共享消費(fèi)資源，所有在望京消費(fèi)問題研究中，我們以朝陽(yáng)區(qū)居民消費(fèi)為對(duì)象。望京消費(fèi)問題研究指導(dǎo)思想及研究方法望京消費(fèi)問題研究指導(dǎo)思想及研究方法望京消費(fèi)問題研究望京消費(fèi)問題研究 近年來(lái)，城市空間拓展，機(jī)動(dòng)化程

32、度提高，望京距市中心顯得越來(lái)越近為區(qū)內(nèi)居民選擇在區(qū)外工作和購(gòu)物、娛樂提供了空間可能。2021年11月第 37 頁(yè) 思源顧問區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)收入對(duì)區(qū)域居民消費(fèi)的影響作用十分突出收入對(duì)區(qū)域居民消費(fèi)的影響作用十分突出 ，但消費(fèi)增長(zhǎng)略低于收入增長(zhǎng)。，但消費(fèi)增長(zhǎng)略低于收入增長(zhǎng)。1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年城市居民人均可支配收入70488107824790761050311682126261389815757城市居民人均消費(fèi)性支出595869166676731379979431110361158912730影

33、響居民消費(fèi)的最主要的因素是收入，收入增長(zhǎng)是帶動(dòng)居民消費(fèi)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。其他影響主要因素有家庭人口、負(fù)擔(dān)系數(shù)、儲(chǔ)蓄、職業(yè)、偏好和習(xí)慣等等。其中按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般規(guī)律，消費(fèi)支出隨著收入水平的上升而增加。 p望京區(qū)域現(xiàn)有居住人口平均收入水平顯著高于朝陽(yáng)區(qū)平均收入水平 ，其消費(fèi)支出同比高于朝陽(yáng)區(qū)消費(fèi)支出單位：元2021年11月第 38 頁(yè) 思源顧問未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析未來(lái)幾年區(qū)域居民消費(fèi)需求的定量分析根據(jù)根據(jù)1996年年2004年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)情況，年朝陽(yáng)區(qū)城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)情況，計(jì)算出的各類消費(fèi)的收入彈性，如下表所示：計(jì)算出的各類消費(fèi)的收入彈性，如下表所示：消費(fèi)分類收入彈性系數(shù)

34、em屬性(城市居民)消費(fèi)性支出0.98221、衣著0.3318必須品數(shù)據(jù)表明需求彈性小于12、雜項(xiàng)商品及服務(wù)0.44483、食品0.46884、家庭設(shè)備用品及服務(wù)0.48645、娛樂文教服務(wù)1.6037奢侈品 數(shù)據(jù)表明需求彈性大于16、醫(yī)療保健1.72557、居住1.9078、交通通信2.4342p收入需求彈性是指百分之一的收入變化引起的需求量變化率；p用于分析居民收入變動(dòng)與其所引起的需求量變動(dòng)之間的關(guān)系；p收入彈性小于1時(shí)，隨著收入的增加，對(duì)相應(yīng)消費(fèi)類別的促進(jìn)作用將減弱；p彈性系數(shù)越低，拉動(dòng)消費(fèi)效力越低。2021年11月第 39 頁(yè) 思源顧問城城 市市 居居 民民 消消 費(fèi)費(fèi) 性性 支支 出

35、出 構(gòu)構(gòu) 成成 變變 化化 圖圖0 %1 0 %2 0 %3 0 %4 0 %5 0 %6 0 %7 0 %8 0 %9 0 %1 0 0 %1 9 9 61 9 9 71 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 4雜 項(xiàng)居 住娛 樂 文 教交 通 通 信醫(yī) 療 保 健家 庭 設(shè) 備衣 著食 品區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)狀況的總體評(píng)價(jià)區(qū)域居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化特征明顯區(qū)域居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化特征明顯 p居民消費(fèi)趨勢(shì)分析，已經(jīng)由以生活必需品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費(fèi)為主；居民消費(fèi)趨勢(shì)分析，已經(jīng)由以生活必需品消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐越逃秊辇堫^的服務(wù)消費(fèi)為主；p由千萬(wàn)元級(jí)家用電器消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殡娔X、汽車