1、盤(pán)錦市現(xiàn)代廣場(chǎng)可r行 性 研 究 報(bào) 告告二o四年目錄第 1章 總 論 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽1.1 概 述. 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第 2 章 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.1 項(xiàng)目提出的背景 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽2.2 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第 3 章 建設(shè)地址和建設(shè)條件 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3.1 * 概況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽3.4 建設(shè)條件 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第 4 章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 第 5 章 規(guī)劃布局與工程設(shè)計(jì)方案 5.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 5.2 建筑設(shè)計(jì)方案 5.3 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 5.4 給排水設(shè)計(jì)方案 5.5 供電及電信設(shè)計(jì)方案 5.6 小區(qū)管線鋪設(shè)方案 第 6 章

2、環(huán)境保護(hù)和節(jié)能 6.1 環(huán)境保護(hù) 6.2 節(jié) 能. 第 7 章 物業(yè)管理 7.1 物業(yè)管理概述 7.2 住宅物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第 8章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 548.1 組織機(jī)構(gòu) 8.2 工程進(jìn)度安排 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)

3、簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第 9 章 工程招標(biāo) 9.1 工程招標(biāo)的基本原則 9.2 招標(biāo)范圍及組織形式 9.3 招標(biāo)程序 9.4 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成 第 10 章 拆遷安置方案 10.1 拆遷房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 10.2 建設(shè)拆遷成本 10.3 獎(jiǎng)勵(lì)政策 10.4 拆遷安置的組織實(shí)施 第 11 章 投資

4、估算及資金籌措 11.1 估算依據(jù) 11.2 投資估算的范圍和方法 11.3 投資估算和籌資方式 第 12 章 經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益分析 12.1 經(jīng)濟(jì)效益分析 12.2 社會(huì)效益分析 第 13 章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)措施 13.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 13.2 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 13.3 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施 第 14 章 研究結(jié)論 14.1 研究結(jié)論 14.2 建議 第一章 概 論一、項(xiàng)目名稱(chēng)： 盤(pán)錦市現(xiàn)代廣場(chǎng)項(xiàng)目二、項(xiàng)目地點(diǎn)： 位于盤(pán)錦市雙臺(tái)子區(qū)建設(shè)廣場(chǎng)西南角三、區(qū)域特點(diǎn)：1、自然條件： 地表具有豐富的自然景觀條件， 樹(shù)木郁郁蔥蔥，是該區(qū) 域難得的一塊綠地。2、商業(yè)價(jià)值：地塊三面臨街，地處該區(qū)之交通要塞建設(shè)廣場(chǎng)，南來(lái)北往

5、的各地 商賈云集，商業(yè)價(jià)值較高。3、交通條件： 項(xiàng)目用地規(guī)劃主入口臨紅旗大街，周邊有多個(gè)公交車(chē)站，長(zhǎng)途汽車(chē)站 也近在咫尺，縱橫交錯(cuò)，南北東西交通條件均極為發(fā)達(dá)。四、建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積41302.20卅（61.95畝），總建筑面積94765.79 m2 , 該項(xiàng)目建設(shè)分三期進(jìn)行：1、一期工程：包括現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)，首層建筑面積 11783.98 m,總建筑 面積50625.48 m，共5層高，一、二層層高為 5 m 三層高4.8 m 四 五層為 4.5 m 。2、二期工程： 包括錦繡花園和青少年活動(dòng)中心二部分、錦繡花園為住宅樓，總建筑面積為20385.48 m2,分為兩棟。一棟26 層，一棟

6、12 層，首層為架空層，設(shè)作停車(chē)位。、青少年活動(dòng)中心為6層，局部5層，一二層層高3.9 m三四層層高為3.5 m，建筑面積為6675.89 m2。3、三期工程：為青少年科普綜合大樓，建筑面積為 12000.00 m2現(xiàn)代廣場(chǎng)建設(shè)規(guī)模用途層數(shù)建筑面積（川）備注第一期工程55704.42 m21現(xiàn)代商業(yè)廣場(chǎng)商場(chǎng)主體5層局部7層51042.67 m2地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)1層4661.75 m車(chē)位105個(gè)第二期工程27061.371青少年活動(dòng)中心科教6層6675.89 m2錦繡花園住宅高層26層小高層12層20385.48 m第三期工程科教12000.00 m總計(jì)94765.79五、可行性研究范圍：本可研只對(duì)

7、第一期工程和第二期工程進(jìn)行分析。第三期工程未列入本可研范圍。六、項(xiàng)目估算總投資額：人民幣20718.24萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用2604萬(wàn)元，工程費(fèi)用14716.78萬(wàn)元，電梯設(shè)備費(fèi)750萬(wàn)元，相關(guān)報(bào)建費(fèi)用1136.56 萬(wàn)元，其他費(fèi)用775.06萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用735.84萬(wàn)元。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)值備注1總用地面積m241302.202總建筑面積m294765.793建筑密度%28. 53%4容積率2.285總投資額萬(wàn)元20718.246銷(xiāo)售收入萬(wàn)元29896.047銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元1644.288所得稅萬(wàn)元21409凈利潤(rùn)萬(wàn)元4344.8410投資利潤(rùn)率%20.97%11投

8、資利稅率%39.24%12建設(shè)期年2第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、盤(pán)錦市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析1 、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、和總體規(guī)劃盤(pán)錦市城市總體規(guī)劃( 2006-2020 )于 2008年9月 5日通過(guò)遼寧 省級(jí)評(píng)審。該規(guī)劃將盤(pán)錦市市城市功能定位于重要的商貿(mào)和現(xiàn)代物流中心。 在市域城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃中，分別從經(jīng)濟(jì)區(qū)劃分、行政區(qū)劃調(diào)整、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī) 劃、環(huán)境保護(hù)及生態(tài)建設(shè)規(guī)劃等 11 個(gè)方面做出詳細(xì)規(guī)劃。到 2009年，實(shí) 現(xiàn)對(duì)現(xiàn)有城鎮(zhèn)體系格局的初步調(diào)整； 到 2010 年，城鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)初步形 成網(wǎng)絡(luò)狀結(jié)構(gòu)。 2020年，形成完整的市域城鎮(zhèn)體系。 2008 年城市化水平達(dá) 到 42%， 2010年達(dá)到 50

9、%，2020 年達(dá)到 60%。2、項(xiàng)目所在地城市化進(jìn)程規(guī)劃情況 本項(xiàng)目選址所在地的雙臺(tái)子區(qū)，將形成兩翼枝狀發(fā)展結(jié)構(gòu)；支路網(wǎng)建 設(shè)；按城市次中心規(guī)模形成組團(tuán)中心，增強(qiáng)綜合服務(wù)，該地區(qū)為中高等強(qiáng) 度開(kāi)發(fā)。二、盤(pán)錦市房地產(chǎn)發(fā)展概況1、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求情況從 2003 年下半年房交會(huì)期間的商品住宅與商業(yè)地產(chǎn)的成交情況， 結(jié)合 2004 年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)的變化情況， 我們從幾組數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場(chǎng) 需求情況的變化情況。(1) 商品住宅開(kāi)發(fā)情況分析2012年首季，商品住宅施工面積為 2093100平方米，相較 2011 年同期 增長(zhǎng) 9.7 ；2012 年首季，商品住宅竣工面積為 407900 平方米，相

10、較 2011 年同期 減少 9.4 。(2) 商品住宅銷(xiāo)售情況分析2012 年首季，商品住宅銷(xiāo)售額 16572萬(wàn)元，相較 2011年同期上漲 9.9 ；2012 年首季，商品住宅銷(xiāo)售面積 171800 平方米，相較 2011 年同期下 降 0.2 。2、未來(lái)幾年發(fā)展趨勢(shì)近 6 年，盤(pán)錦市房地產(chǎn)一直保持了較快的發(fā)展速度。 但從去年央行 121 號(hào)文件下發(fā)，土地掛牌拍賣(mài)，別墅高檔公寓項(xiàng)目停止審批，到銀行收縮對(duì) 房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款，開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金率提高等多項(xiàng)政策調(diào)控措施的出臺(tái)， 形成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體壓力。在國(guó)家宏觀調(diào)控加強(qiáng)的大環(huán)境下，盤(pán)錦房 地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的發(fā)展情況，我們從兩方面加以分析。(1)

11、、從基本情況看 、投資繼續(xù)了高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。今年1-5月，盤(pán)錦市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成9.85 億元，同比增長(zhǎng) 59.6%，增速有減緩，同比下降 22.4 個(gè)百分點(diǎn)。仍高于 全省平均水平 11個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)投資中住宅完成 3.7 億元，下降1 .3%； 寫(xiě)字樓完成 0.15 億元， 下降 42.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成 2.9 億元，增 長(zhǎng) 2.14 倍；其他用房完成 3 億元，增長(zhǎng) 1.5 倍。 、非國(guó)有投資依然強(qiáng)勁。 今年非國(guó)有資本在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域投資表現(xiàn)異常活 躍，有力支撐了房地產(chǎn)快速向前發(fā)展。從 1-5 月的情況看，私營(yíng)開(kāi)發(fā)企 業(yè)完成投資 4 個(gè)億，占總量的 41%，位居前列，其次是其他有限責(zé)任公 司及

12、外商投資分別完成 3.5 億和 1.1 億，占總量的 36%和 11%。國(guó)有企業(yè)完成 0.36 億元，比重由上年 10.6%下降到 3.7%，減少 7 個(gè)百分點(diǎn)。 、新開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)模提高。前5月，累計(jì)26家開(kāi)發(fā)企業(yè)有新項(xiàng)目上馬， 計(jì)劃投資規(guī)模達(dá) 15.3 億元，大大超過(guò)去年同期 23 家開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)劃投 資 5.3 億元的規(guī)模。截止 5月底，新開(kāi)工項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 4.9 億元，占完成總量的一半，比上年同期多出 3.3 億元。 、開(kāi)發(fā)資金到位情況較好。 截止5月底，累計(jì)資金到位17.8億元， 同比增長(zhǎng) 52%。在當(dāng)年到位的 15.5 億元中，國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金及外商直接 投資實(shí)現(xiàn)零的突破，分別

13、為 400萬(wàn)元和 2500 萬(wàn)元；國(guó)內(nèi)貸款 3.7 億元， 增長(zhǎng) 24%；自籌資金 5.19 億元，增長(zhǎng) 21.5%；其他資金來(lái)源 6.3 億元， 增長(zhǎng) 42.9 %，其中定金及預(yù)收款增長(zhǎng) 75.7%。自籌資金和其他資金占房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的 74%，說(shuō)明了盤(pán)錦市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了依靠企業(yè)自 身力量和市場(chǎng)力量進(jìn)行發(fā)展的階段。 、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入高潮。 今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的亮點(diǎn)不再集中在住宅, 而將包括寫(xiě)字樓、和大型商鋪等物業(yè)， 有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商也將向更穩(wěn)定、 更長(zhǎng)期的投資發(fā)展。而優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、和大型商鋪的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資價(jià)值往往更 高,故持續(xù)走強(qiáng)。特別是一些地段較佳爛尾樓也得到重新啟動(dòng)。1-5 月,商業(yè)營(yíng)

14、業(yè)用房施工面積達(dá) 64.1 萬(wàn)平方米。增長(zhǎng) 1.7 倍, 比重由上年 10.9% 提高到 22.4%；寫(xiě)字樓施工面積 6.3 萬(wàn)平方米， 增長(zhǎng) 60.9%，比重由上年 1.8%提高到 2.2%?！捌Q(mào)城”“電器廣場(chǎng)”等上億元大型商業(yè)項(xiàng)目有10個(gè)正在建設(shè)中，掀起了盤(pán)錦市商業(yè)開(kāi)發(fā)的高潮。 、上億元規(guī)模項(xiàng)目企業(yè)增多。 由于加大招商引資力度，發(fā)達(dá)省市外來(lái)資本增多，形成了盤(pán)錦有始以來(lái)上億元開(kāi)發(fā)項(xiàng)目企業(yè)最多的一年，從上 年 9 家增加到 21 家。計(jì)劃總投資達(dá) 42.14 億元，同比增長(zhǎng) 98.5%。由盤(pán) 錦實(shí)業(yè)有限公司投資 3 億元興建的“中國(guó)城商業(yè)廣場(chǎng)”完成進(jìn)度八成， 預(yù)訂成績(jī)頗佳；盤(pán)錦集團(tuán)投資 2.

15、3 億元打造時(shí)代廣場(chǎng)已動(dòng)工；而上?！?盤(pán)錦花園” 帶來(lái)的是大都市居住文化理念， 讓海派風(fēng)格溶入了盤(pán)錦新城。 、房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍依然。 在建材價(jià)格上漲、土地價(jià)格上升、城市拆遷三重因素的影響下， 盤(pán)錦市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體呈上升趨勢(shì)。 數(shù)據(jù)顯示， 首季盤(pán)錦房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)為 107.6 ，房地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)為 101.2 。其 一是商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲 5.7%，其中普通住宅上漲 10.2%，豪華住宅上 漲 1.1%；其二是私有住房交易上漲 10.8%；其三是房屋租賃價(jià)格上漲 1.2%。非住宅類(lèi)寫(xiě)字樓及其他用房保持了去年同期水平；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 價(jià)格上漲 1.2%。 、多數(shù)商家看好開(kāi)發(fā)形勢(shì)。 從一季度的調(diào)

16、查樣本顯示，盤(pán)錦市房地產(chǎn) 景氣指數(shù)處在高位景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸?shù)劝舜笮袠I(yè)中 處在第一位。 其中企業(yè)家信心指數(shù) 160 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度將保持這個(gè)水平； 房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù) 150 點(diǎn)，預(yù)計(jì)二季度提高到 160點(diǎn)。從中看出，大 部分被調(diào)查的企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年運(yùn)行形勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度。那些擁有 土地儲(chǔ)備與良好融資渠道的一線企業(yè)更是信心十足。(2) 、從政策影響看 房地產(chǎn)投資在盤(pán)錦市固定資產(chǎn)投資中的比重不是很大，開(kāi)發(fā)投資 占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資比重 31.2%。，但對(duì)于投資的拉動(dòng)意義重大。他關(guān) 系到人民生活水平的提高，支撐經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，無(wú)疑是一個(gè)需要大力發(fā) 展的產(chǎn)業(yè)。目前國(guó)家“管緊土地，

17、看好信貸”的新政是加強(qiáng)土地和資金的 供給約束，抑制投資沖動(dòng)，遏制低水平重復(fù)建設(shè)，并不是搞一刀切限制， 不會(huì)影響正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)需求，當(dāng)然政策帶來(lái)的振蕩不可避免波及 到盤(pán)錦市地產(chǎn)市場(chǎng)。 .征地拆遷影響： 中央強(qiáng)調(diào)不允許占用一畝基本農(nóng)田。 上收縣級(jí)以下土地 審批權(quán)限。堵住以前土地協(xié)議出讓的口子，經(jīng)營(yíng)性土地一律實(shí)行招標(biāo)掛牌 拍賣(mài)。土地交易價(jià)格和征地拆遷費(fèi)用大幅上漲。今年省級(jí)也把新征土地補(bǔ) 償?shù)热?xiàng)列入“八件實(shí)事考核”當(dāng)中，盤(pán)錦市貫徹落實(shí)毫不含糊。一是征 土地補(bǔ)償費(fèi)用 3 個(gè)月內(nèi)支付率 100%；二是征地補(bǔ)償清欠無(wú)拖欠情況； 三是 涉及征地拆遷補(bǔ)償?shù)男旁L辦結(jié)率 63.6%。 .立項(xiàng)規(guī)劃影響：堅(jiān)決剎

18、住各種形象工程， 停止建設(shè)大廣場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng) 、 行政辦公樓、培訓(xùn)中心、會(huì)展中心、大學(xué)城等項(xiàng)目，加大規(guī)劃審批力度， 嚴(yán)格限制突破規(guī)劃加大高度密度及改變使用用途，使規(guī)劃審批難度越來(lái)越 大。目前盤(pán)錦市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中暫時(shí)末有明顯違規(guī)現(xiàn)象。因此，對(duì)正在建設(shè)中 的項(xiàng)目不會(huì)受到大的沖擊。 .資金來(lái)源影響： 銀根緊縮給供需兩方帶來(lái)影響。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比率由 20%提高 35%才允許開(kāi)工，房屋結(jié)構(gòu)封頂后才許預(yù)售；購(gòu)房按揭貸款限制， 使貸款額度每月還款不能超過(guò)貸款人月收入的 50%，限制對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套房 的貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)第四套房以上的投資性購(gòu)房不予貸款等。 在無(wú)法獲得廉價(jià)、 充分的資金供給后，各大小房地產(chǎn)投資商都將面

19、臨資金鏈的緊張，一些在 售項(xiàng)目也加大促銷(xiāo)力度，以盡快收回成本，進(jìn)入新一輪開(kāi)發(fā)。從盤(pán)錦市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金到位情況看，盤(pán)錦市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行 貸款的依賴(lài)程度不小。 5 月底到位資金中，國(guó)內(nèi)貸款雖只占 24，但考慮到施工企業(yè)墊資中的銀行貸款、預(yù)售商品房中的個(gè)人住房按揭、自籌資金 中關(guān)聯(lián)企業(yè)使用的貸款等因素，銀行資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重超過(guò)五 成。面對(duì)銀根緊縮，開(kāi)發(fā)商將首先受到挑戰(zhàn)，市場(chǎng)需求也面臨考驗(yàn)。(3) 、從銷(xiāo)售情況看： 目前銷(xiāo)售和空置面積一降一升 ，就頗受人們關(guān)注。 一是銷(xiāo)售下降。 截止 5 月底，盤(pán)錦市商品房銷(xiāo)售面積 18.8 萬(wàn)平方米，下降 29%，喜的是預(yù)售面積成倍增長(zhǎng)，累計(jì)預(yù)售面積56

20、.5 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.9 倍；二是空置上升。全市商品房空置面積 9.3 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 1 倍。 從空置時(shí)間上看， 一年內(nèi)占 73%；在一年至三年內(nèi)的占 26%；三年以上僅占 1.3%。空置類(lèi)型以住宅居多，占 67%。空置的面積大多是去年末竣工，今 年開(kāi)始現(xiàn)房銷(xiāo)售的房屋，由于沒(méi)有實(shí)際預(yù)售，銷(xiāo)售周期拉長(zhǎng)，因此時(shí)點(diǎn)數(shù) 體現(xiàn)的空置率上升。如銀苑和明珠房地產(chǎn)的小區(qū)空置超過(guò) 1 萬(wàn)多平方米就 屬這類(lèi)情況。樂(lè)觀的是今年盤(pán)錦市以住宅開(kāi)發(fā)為主的投資速度已經(jīng)減慢， 同比下降 1.3%，緩沖下半年空置壓力。(4) 、趨勢(shì)判斷 隨著國(guó)土資源的日益緊缺以及政府相關(guān)限制土地報(bào)批報(bào)建相關(guān)法規(guī)的 頒布，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)

21、情況的變化趨勢(shì)，可總結(jié)出以下幾點(diǎn)： 、城鎮(zhèn)居民住房需求十分強(qiáng)勁。當(dāng)前城鎮(zhèn)居民的住房需求正在從滿足生存需要向舒適型的轉(zhuǎn)變。盤(pán)錦省統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料表明，城鎮(zhèn)有 66.2 % 的居民對(duì)現(xiàn)有住房不滿意， 不滿意集中反映在住房面積小， 地理位置欠佳， 環(huán)境、衛(wèi)生、物業(yè)管理差；住房消費(fèi)占城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出的第二位， 30.2% 的居民有購(gòu)房意向。盤(pán)錦省城鎮(zhèn)居民人均使用購(gòu)房貸款 597 元，與全國(guó)城 鎮(zhèn)人均使用購(gòu)房貸款 2010 元相比，還有一定距離。 只要轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念， 改 善住房條件的愿望就可以轉(zhuǎn)變?yōu)樽》坑行枨?，進(jìn)一步擴(kuò)大住房消費(fèi)完全 可以實(shí)現(xiàn)。 、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程將創(chuàng)造新的住房需求。加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是建

22、設(shè)全面小康社會(huì)的重要措施。根據(jù)規(guī)劃，到 2020年盤(pán)錦省城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 55%，城 鎮(zhèn)人口將從 2002 年的 2214 萬(wàn)發(fā)展到 3960 萬(wàn)，新增城鎮(zhèn)人口 1746 萬(wàn)。這 意味著每年將新增城鎮(zhèn)人口 97 萬(wàn)。大量農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 城鎮(zhèn)人口持 續(xù)增長(zhǎng)將會(huì)不斷創(chuàng)造新的住房需求。 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整要求住宅與房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。住宅與房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占比重 將逐步提高。 2002 年盤(pán)錦省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 150.9 億元，占固定資產(chǎn) 投資的比重11.2%,占GDP勺比重3.4%，分別低于全國(guó)平均水平 6.7個(gè)百 分點(diǎn)和 4.2 個(gè)百分點(diǎn)

23、，盡快提高住宅與房地產(chǎn)業(yè)所占比重，是盤(pán)錦省經(jīng)濟(jì) 發(fā)展的客觀需要。 、啟動(dòng)汽車(chē)消費(fèi)將促進(jìn)住房消費(fèi)。截止6月底，全省汽車(chē)消費(fèi)貸款余款比年初增長(zhǎng) 140%，成為金融機(jī)構(gòu)新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著汽車(chē)走進(jìn)老百姓家 庭，人們的居住觀念發(fā)生了深刻變化，原有的居住空間顯得日益狹窄、擁 擠，更加向往寬敞、優(yōu)美、現(xiàn)代的居住空間，住房更新?lián)Q代加快。全省個(gè) 人購(gòu)房消費(fèi)貸款余額比年初增長(zhǎng) 29%，高于去年同期增長(zhǎng)速度 6.3 個(gè)百分 點(diǎn)。三、 區(qū)域市場(chǎng)分析1、雙臺(tái)子區(qū)處于盤(pán)錦市區(qū)的東北地帶，地價(jià)較中心地區(qū)低。相應(yīng)的商 業(yè)和其他配套環(huán)境基礎(chǔ)一般，該區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以住宅開(kāi)發(fā)為主且價(jià)格差異不是很大。另外布局比較分散，不具備規(guī)?；?/p>

24、。在以西湖花園為代表的中高檔樓盤(pán)面世后，周邊的小規(guī)模樓盤(pán)紛紛異軍突起，一般分布在 長(zhǎng)江路兩廂臨街?？梢灶A(yù)計(jì)在未來(lái)的兩年內(nèi)盤(pán)錦區(qū)的商品住宅競(jìng)爭(zhēng)將成 為整個(gè)城市板塊競(jìng)爭(zhēng)的又一沸點(diǎn)。2、盤(pán)錦區(qū)目前基本上商業(yè)發(fā)展方向以物流業(yè)為主，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的零售商 場(chǎng)面積約 3.56 萬(wàn)平米，占零售商場(chǎng)總體量約 28.62%；現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)面 積 4500 平米，占現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體量的 1.52%，在租在售零售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 面積 44.8 萬(wàn)平米，占全市在租在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)總體量 52.83%。四、 項(xiàng)目利弊分析1、優(yōu)勢(shì) ：(1) . 區(qū)位優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目位于盤(pán)錦市中心建設(shè)廣場(chǎng)西側(cè)，在有序的舊城改 造建設(shè)中，該區(qū)域經(jīng)濟(jì)將更長(zhǎng)足發(fā)展。

25、項(xiàng)目一定時(shí)期的壟斷性和地塊 特質(zhì)稀缺性是銷(xiāo)售率的有利保障。(2) . 交通優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目具備良好的區(qū)域交通條件，鐵路，公路以及航 空均十分便捷。(3) . 景觀優(yōu)勢(shì)： 從空中鳥(niǎo)瞰本項(xiàng)目，高達(dá) 45%的綠地率和戶外 12000 m2 的生態(tài)綠洲的勃勃生機(jī)；本項(xiàng)目沿襲了青少年科普樂(lè)園的“文化”氣 質(zhì)，使本項(xiàng)目保持著濃厚的“書(shū)香”氛圍，加之發(fā)展商創(chuàng)新的理念和 別具心裁的建筑風(fēng)格，使項(xiàng)目成為內(nèi)外俱秀的市區(qū)標(biāo)志性建筑物，引 領(lǐng)人們一種新的生活體驗(yàn)。(4) . 配套優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目位于成熟社區(qū)，周邊各項(xiàng)配套相應(yīng)俱全。本項(xiàng) 目范圍內(nèi)亦設(shè)有超市，停車(chē)場(chǎng)，青少年培訓(xùn)基地，科普展館，青少年 生態(tài)植物園，兒童樂(lè)園，市

26、民活動(dòng)休閑廣場(chǎng)，噴水廣場(chǎng)，健身俱樂(lè)部， 餐飲等功能，使本項(xiàng)目具備良好的綜合質(zhì)素和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。(5) . 政策優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目經(jīng)盤(pán)錦政府辦公會(huì)議初步定位為本區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目 (已經(jīng)開(kāi)始申報(bào)市重點(diǎn)項(xiàng)目) ，并由區(qū)政府組織成立項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組，協(xié) 助相關(guān)手續(xù)的辦理和理順有關(guān)部門(mén)關(guān)系，為項(xiàng)目順利建設(shè)護(hù)航。(6) . 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模在荷塘區(qū)屬領(lǐng)先。2、劣勢(shì)：(1) . 保險(xiǎn)公司和中國(guó)銀行位于項(xiàng)目南北兩端，造成一定程度的視覺(jué)障 礙，有損項(xiàng)目整體形象。3、機(jī)會(huì)：(1) . 本項(xiàng)目居住規(guī)模人口數(shù)約 2000 人，加上周邊學(xué)校，汽車(chē)站流動(dòng)人 群以及附近小區(qū)居住人群，給經(jīng)商環(huán)境帶來(lái)充足人氣。(2) . 本項(xiàng)目所在

27、區(qū)域目前僅有量販購(gòu)物城，居民購(gòu)物已不局限于此一 家，大多經(jīng)常移步至其他區(qū)， 本項(xiàng)目的啟動(dòng)在吸引新星客戶分流的同時(shí) 也將吸引其他區(qū)域居民前往； 本項(xiàng)目的青少年素質(zhì)培訓(xùn)基地功能， 給廣 大青少年提供了一個(gè)多元的舞臺(tái)，同時(shí)也給商家?guī)?lái)勃勃商機(jī)。(3) . 發(fā)展商別具匠心的建筑風(fēng)格，造就一個(gè)宜商宜居，集休閑，娛樂(lè)， 觀賞等多功能為一體的商住勝地，將大大吸引市民前來(lái)購(gòu)物。(4) .進(jìn)入WTO勺大背景下，隨著城市化進(jìn)程的加速，盤(pán)錦區(qū)的物流配送 領(lǐng)袖地位將促進(jìn)經(jīng)濟(jì)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展， 各種基礎(chǔ)設(shè)施配套和周邊環(huán)境將持續(xù) 改善，城市品味將得到極大的提升。(5) . 周邊樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的成功帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的盤(pán)活，區(qū)域高尚

28、人文居住板塊正形成。4、威脅：(1). 周邊出現(xiàn)的其他新興商品住宅以及機(jī)關(guān)單位配套住宅項(xiàng)目將以競(jìng) 爭(zhēng)者姿態(tài)出現(xiàn)，并分流部分潛在客戶。雙臺(tái)子區(qū)的居住環(huán)境與超前的 市政規(guī)劃對(duì)盤(pán)錦區(qū)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)分流影響。(2) . 目前盤(pán)錦區(qū)部分樓盤(pán)由于長(zhǎng)時(shí)間的知名度，會(huì)在項(xiàng)目住宅部分發(fā) 售前期吸納部分潛在客源。(3) . 由于緊靠項(xiàng)目，項(xiàng)目的啟動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目而言形成了直接的威脅。(4) . 企業(yè)經(jīng)營(yíng)的外部環(huán)境主要有經(jīng)營(yíng)環(huán)境，硬件環(huán)境，政策法律環(huán)境 等，處在不斷變化的經(jīng)營(yíng)環(huán)境的中心內(nèi)容是市場(chǎng)。正確的經(jīng)營(yíng)決策， 抓住有利的投資機(jī)會(huì)，就能使企業(yè)不斷盈利，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 本項(xiàng)目存在的威脅主要來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。第三章 項(xiàng)目定

29、位及銷(xiāo)售預(yù)測(cè)一、項(xiàng)目定位：1項(xiàng)目市場(chǎng)定位定位一： 地標(biāo)盤(pán)錦區(qū)乃至全市特色的商住項(xiàng)目定位二： 城市的形象窗口盤(pán)錦商業(yè)形象的典型代表2目標(biāo)市場(chǎng)定位（ 1）目標(biāo)區(qū)域由于本項(xiàng)目地處盤(pán)錦區(qū)， 目前盤(pán)錦區(qū)人口僅 100 萬(wàn)人。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研和 分析得知，盤(pán)錦區(qū)消費(fèi)群因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力不夠的緣故仍無(wú)法支撐 5 萬(wàn)平方米的 大型商業(yè)設(shè)施 （含本項(xiàng)目）。因此本項(xiàng)目定位必須為市級(jí)商業(yè)設(shè)施， 吸引盤(pán) 錦全市區(qū)范圍甚至周邊縣鎮(zhèn)的消費(fèi)群體才足以保證項(xiàng)目的可行性。因此， 區(qū)域市場(chǎng)是我們的主導(dǎo)客戶吸納方向。同時(shí)考慮到城區(qū)較為成熟的配套環(huán) 境以及人們的地域情結(jié)，該區(qū)域在盤(pán)錦市民心目中有一定的親和力和吸引 力。因此，區(qū)域外客戶同樣構(gòu)成了

30、本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。（ 2）目標(biāo)客戶：詳見(jiàn)附件3. 功能定位：（1）. 商業(yè)部分功能定位 現(xiàn)代廣場(chǎng)由于地處建設(shè)廣場(chǎng)，交通便利，周邊廠礦及社區(qū)林立，我們 初步考慮功能定位以社區(qū)型商場(chǎng)為主，主要是為本案及周邊居民服務(wù)?？?引進(jìn)：大型超市（已在洽談中） ，電器商城、大型美容院、健身娛樂(lè)城、乒 乓球館、餐飲、茶餐吧等。（2）. 住宅部分 :本案錦繡花園產(chǎn)品形態(tài)為電梯房，目標(biāo)客戶群及戶型配比定位如下戶型面積(平米)目標(biāo)消費(fèi)者戶型配比四室兩廳155平米私營(yíng)業(yè)主/企業(yè)技術(shù)管理人員30%三室兩廳120- 130平米企業(yè)技術(shù)管理人員 /私營(yíng)業(yè)主50%兩室兩廳80- 100平米偏向城市生活的服務(wù)性行業(yè)人員10%頂層

31、復(fù)式五室200 - 220平私營(yíng)業(yè)主/政府從10%兩廳米業(yè)人員(3) .青少年活動(dòng)中心：在當(dāng)今多元時(shí)代構(gòu)想的發(fā)展戰(zhàn)略，必須有一個(gè)高度 綜合的“一以貫之”的教育理念，作為整合“多元”的綱領(lǐng)，所以我們建 議設(shè)置：青少年藝術(shù)團(tuán)，合唱團(tuán)，舞蹈團(tuán)，電子琴樂(lè)團(tuán)，美術(shù)學(xué)校，天文 俱樂(lè)部，藝術(shù)體操隊(duì)，文學(xué)，外語(yǔ)等空間場(chǎng)所。同時(shí)為了解決小區(qū)居民小 孩入學(xué)，建議設(shè)置一個(gè)幼兒園。可采取買(mǎi)斷或者聯(lián)營(yíng)運(yùn)作方式進(jìn)行。二、銷(xiāo)售情況預(yù)測(cè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)十月份動(dòng)工，2015年4月份左右即可拿到預(yù)售許可證開(kāi)始對(duì) 外銷(xiāo)售。住宅因總量不大，加之項(xiàng)目所處地段較好，只要其他相關(guān)條件到 位，估計(jì)銷(xiāo)售難度不大，保守估計(jì)在今年年底預(yù)定率將達(dá)到20%,

32、 2005年上半年銷(xiāo)售率將達(dá)到60%，余下40%在現(xiàn)房出來(lái)，交付使用之時(shí)將陸續(xù) 銷(xiāo)售完畢。商業(yè)部分的銷(xiāo)售關(guān)鍵看招商這塊的執(zhí)行力度，執(zhí)行到位的前提 下，臨街商鋪估計(jì)在年底即可銷(xiāo)售一空，內(nèi)圈商鋪在2005年上半年（五月 份）力爭(zhēng)完成60%的銷(xiāo)售率，剩下部分預(yù)計(jì)在現(xiàn)房出來(lái)，商業(yè)氛圍逐步顯 現(xiàn)之時(shí)得到良好銷(xiāo)售。三、銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)測(cè)1、商業(yè)部分現(xiàn)代廣場(chǎng)商場(chǎng)部分的銷(xiāo)售價(jià)格，以芙蓉苑、山水花園和荷塘家園作為 比較實(shí)例，依據(jù)個(gè)別因素、區(qū)域因素、市場(chǎng)背景等因素進(jìn)行分析，通過(guò)交 易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（包括區(qū)域狀況、實(shí)體狀況）修正得出一 層商鋪的平均售價(jià)，再依據(jù)其他樓層商鋪與一層商鋪的商業(yè)關(guān)系，評(píng)估出 其他樓層

33、商鋪的平均售價(jià)，最后假定各樓層建筑面積相同，得出東方商業(yè) 廣場(chǎng)的平均售價(jià)。詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見(jiàn)附件?？杀葘?shí)例芙蓉苑一層商鋪售價(jià)：9300元/ m2可比實(shí)例山水花園一層商鋪售價(jià)：6300元/ m可比實(shí)例荷塘家園一層商鋪售價(jià)：9300元/ m2現(xiàn)代廣場(chǎng)商鋪銷(xiāo)售價(jià)格層數(shù)垂直遞減比例平均售價(jià)計(jì)算值（元 / m2）平均售價(jià)取定值（元 / m2）一層195129500二層0.657075500三層0.739954000四層0.831963000五層0.825572500整體平均售價(jià)取定值（元/ m2）49002. 住宅部分根據(jù)本項(xiàng)目樓盤(pán)在位置、周邊環(huán)境、市政配套、建筑質(zhì)量、交通、樓盤(pán)規(guī) 模、朝向、外觀、社區(qū)素質(zhì)

34、、發(fā)展商實(shí)力及信譽(yù)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)保等方面 的因素進(jìn)行對(duì)比分析，結(jié)合其他項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格和產(chǎn)品之間的差異比較， 以及市場(chǎng)能夠承受的價(jià)格制定本項(xiàng)目的均價(jià)。據(jù)表中給出的原始數(shù)據(jù)，大致可判斷樓價(jià)與樓盤(pán)得分因素分值之間近似呈直線相關(guān)。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y= a+bX1728= a+ 17.4b1900= a+ 18.8b1800= a+ 17.1b1700= a+ 17.6b計(jì)算得到：Y = 2464.5-38.5X本項(xiàng)目的樓盤(pán)得分為19.8分，代入公式得Y= 2464.5-38.5 X 19.8 = 1702.2 元/ 平方米得出本案的樓價(jià)平均為1702.2元/平方米。由于此價(jià)格估算有5%左

35、右的誤差，故錦繡花園住宅銷(xiāo)售均價(jià)初步確定為1750元/平方米第四章項(xiàng)目的工程技術(shù)方案一、總平面及建筑方案：本項(xiàng)目現(xiàn)代廣場(chǎng)商業(yè)部分 5 層，錦繡花園高層部分為 26層，小高層 部分為12層，青少年活動(dòng)中心為6層，總建筑面積82765.8川。商場(chǎng)部分 主入口正對(duì)廣場(chǎng)，在大廈主入口處、內(nèi)街及中間廣場(chǎng)布置綠化、水池等室 外景觀設(shè)施，在長(zhǎng)江路路側(cè)設(shè)置次入口；錦繡花園出入口設(shè)在西面，與商 場(chǎng)部分人流分開(kāi)，現(xiàn)代廣場(chǎng)四周設(shè)置環(huán)形通道，地下車(chē)庫(kù)出入口分別設(shè)在 東面和西面。本項(xiàng)目是一個(gè)集商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、住宅、科教等功能為一體的配套 齊全的標(biāo)志性建筑，平面布置合理，功能分區(qū)明確清晰，建筑整體外觀設(shè) 計(jì)簡(jiǎn)潔明快、富

36、有現(xiàn)代感。二、結(jié)構(gòu)：1、商場(chǎng)部分：采用柱網(wǎng)為8.4mx 8.4m的鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。2、 錦繡花園結(jié)構(gòu)： 26層部分采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，12層高層 采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。三、供配電工程：本項(xiàng)目總建筑面積為82765.8 ，按70VA/川的電力容量計(jì)算，本項(xiàng)目需設(shè)置6000KVA勺變壓器及與之配套的低壓配電系統(tǒng)。四、給排水工程1、給水：本項(xiàng)目設(shè)1路水源，進(jìn)水管徑為DN200鑄鐵給水管。供水方式采用分區(qū)給水方式，低層部分由市政給水管網(wǎng)直接供水；高 層積小高層部分由地下儲(chǔ)水池通過(guò)加壓水泵提升到屋頂水箱供 水。本項(xiàng)目在地下室設(shè)一容量為 600m3 貯水池，在屋頂設(shè)容積約 50m的水箱，設(shè)2臺(tái)

37、揚(yáng)程達(dá)100m的生活水泵（一用一備）向屋頂 水箱供水。室外管網(wǎng)采用鑄鐵給水管，室內(nèi)給水管采用 PP-R 塑 料管。給水：采用一戶一表制。2、排水：室內(nèi)排水管網(wǎng)采用 UPVC塑料管，室外排水管采用鋼筋混 凝土管。廚房廢水和衛(wèi)生間污水經(jīng)化類(lèi)池排入城市污水管。所有 屋面排水管均采用內(nèi)排水方式排入室外雨水管網(wǎng)。3、消防：本項(xiàng)目設(shè)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警 及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)五、人防：本項(xiàng)目需按地面以上總建筑面積的 2%建造人防地下室。六、弱電工程：本大廈弱電線路有有線電視、寬帶網(wǎng)、電話、電視監(jiān)控等。七、主要設(shè)備設(shè)施：1、冷暖空調(diào)和通風(fēng)系統(tǒng)： 商場(chǎng)部分根據(jù)設(shè)計(jì)要求采用以電為能源的品 牌空調(diào)主機(jī)，

38、同時(shí)設(shè)置通風(fēng)系統(tǒng)；2、防盜和監(jiān)控系統(tǒng)；3、電梯：商場(chǎng)每層設(shè)自動(dòng)扶梯二組上、下自動(dòng)扶梯，一臺(tái)2 噸貨梯，兩臺(tái)觀光電梯（ 1 噸）八、交通與停車(chē)：本項(xiàng)目車(chē)輛停放考慮地上與地下停放相結(jié)合的方式。 地下停車(chē)場(chǎng)設(shè)在一 層地下室，可停放車(chē)輛 105輛；地面停車(chē)主要包括商場(chǎng)前臨街廣場(chǎng)、住宅 前停車(chē)坪和一層架空層、商場(chǎng)與青少年活動(dòng)中心之間的內(nèi)廣場(chǎng)，共計(jì)可停放車(chē)輛約 60 輛。九、環(huán)境保護(hù) ：優(yōu)越的自然環(huán)境是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)和買(mǎi)點(diǎn)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)制 定有效的環(huán)境保護(hù)措施，有效保護(hù)這一自然資源。1、 施工中的環(huán)境保護(hù)：本項(xiàng)目施工過(guò)程中機(jī)械設(shè)備噪音及施工中的粉 塵對(duì)周?chē)h(huán)境會(huì)造成污染。因此應(yīng)盡可能使用噪聲較小的

39、施工設(shè)備，盡 量避免夜間施工，以免噪音擾人。對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。建筑垃圾及 時(shí)清理、文明施工。2、 使用中的環(huán)保：A. 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流排放系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣 立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管道。B. 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。C. 商場(chǎng)和住宅的垃圾應(yīng)及時(shí)清理，實(shí)行垃圾袋裝化。3、環(huán)境景觀改造：A. 商場(chǎng)、住宅竣工后應(yīng)進(jìn)行周?chē)缆穲@林景觀工程建設(shè)，營(yíng)造一個(gè)美 麗、舒適的購(gòu)物、休閑、居住環(huán)境。B. 對(duì)現(xiàn)有山林植被進(jìn)行取舍和修整。C. 在上山坡道旁依山就勢(shì)，營(yíng)建跌水瀑布景觀，增強(qiáng)環(huán)境的靈氣。D. 在適當(dāng)位置建造園林景觀小品，起畫(huà)龍點(diǎn)睛的作用。E. 根據(jù)植物

40、分布情況將后山劃分木蘭園、竹園、桂花園等花卉園區(qū)。第五章 項(xiàng)目管理與建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目運(yùn)作模式1、組織機(jī)構(gòu)：該項(xiàng)目由盤(pán)錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行整個(gè)項(xiàng)目的全程 管理和運(yùn)作。2、項(xiàng)目總投資額約為 1.9 億元人民幣。二、招投標(biāo)管理 工程項(xiàng)目建設(shè)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要 設(shè)備 、材料等的采購(gòu)， 均采取招標(biāo)形式。 招標(biāo)方式可采取公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng) 招標(biāo)。二、 工程監(jiān)理 本項(xiàng)目應(yīng)請(qǐng)有實(shí)力的監(jiān)理公司對(duì)工程施工進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)理，嚴(yán)格按工 程監(jiān)理規(guī)范程序管理，把好工程質(zhì)量關(guān)。三、 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到 整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

41、的信譽(yù)。本項(xiàng)目竣工后組織 專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)市場(chǎng)、住宅的清潔、維護(hù)、保安 等各項(xiàng)具體事務(wù)。四、建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 為了加強(qiáng)工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下、加強(qiáng)關(guān)鍵線路進(jìn) 程的各項(xiàng)管理工作，編制好施工組織設(shè)計(jì)、搞好安全施工，以使項(xiàng)目盡快 竣工受益。本項(xiàng)目分三期進(jìn)行實(shí)施，總工期為 2 年，其控制性進(jìn)度計(jì)劃如下1、2014年 10月 1日開(kāi)工建設(shè)， 2015年 1月 30日完成第一期工程土方、基礎(chǔ)及地下室工程（4個(gè)月）。2、2015年2月1日至2015年5月30日完成一期工程主體施工。3、2015年6月1日至2015年10月10日完成一期工程裝飾工程。4、2015年11月20日一期

42、工程竣工驗(yàn)收。5、2016年5月20日二期工程竣工驗(yàn)收。6、2016年9月20日三期工程竣工驗(yàn)收。五、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程進(jìn)度計(jì)劃制定相應(yīng)的銷(xiāo)售計(jì)劃:工程進(jìn)度銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售收入商場(chǎng)部分住宅部分青少年活動(dòng)中心2014 年10月一12月項(xiàng)目銷(xiāo)售宣傳階段2015 年1月一5月項(xiàng)目銷(xiāo)售預(yù)定階段15%18710%182052015 年6 月一11月商場(chǎng)銷(xiāo)售熱銷(xiāo)階段40%1356820%105210%107146202015 年12 月一3高層住宅熱銷(xiāo)階段30%750335%124810%1078751月2016 年4月一5月小高層住宅熱銷(xiāo)階段10%250115%53530%32033562016 年6

43、月一8月整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)銷(xiāo)期5%125015%53530%32021052016 年9 月一12月尾盤(pán)銷(xiāo)售階段517920214393100%25009100%3567100%106829430第六章項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)和招商方案 一、銷(xiāo)售、租賃比例 本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中可采取二種經(jīng)營(yíng)方式： 第一種方式：全部采取銷(xiāo)售的方式。此方式可以盡快回籠資金、消化 所有商業(yè)面積，減輕資金壓力，提高資金的周轉(zhuǎn)率，盡快獲得投資回報(bào)收、人益。第二種方式：部分銷(xiāo)售、部分租賃的方式，即全部住宅、 1 至 3 樓商 場(chǎng)及 50%的地下車(chē)位采取銷(xiāo)售方式；而 4 至 5 層商場(chǎng)、青少年活動(dòng)中心和 另外 50%的地下車(chē)位采取租賃的方式。 此方案是在

44、公司資金實(shí)力比較雄厚， 不急于把所有的可售面積一下銷(xiāo)售出去以獲取利潤(rùn)，而是從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益考慮 將部分商場(chǎng)和車(chē)庫(kù)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng)，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的租金收入，將來(lái)在市場(chǎng) 繁榮之后也可將未出售的商場(chǎng)以更高的價(jià)格出售，以期獲得更大的收益。選擇那種經(jīng)營(yíng)方式要視公司的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和其他因素決定。 二、運(yùn)營(yíng)策略：商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)先確立主力商店 （ 如主力店、 大賣(mài)場(chǎng)、大型專(zhuān)業(yè)店 ）, 并在 招商過(guò)程中優(yōu)先辦理。商業(yè)廣場(chǎng)最成功的客源始于主力商店 , 在此基礎(chǔ)上 展開(kāi)招商計(jì)劃 , 以扣住穩(wěn)定客戶層 , 在互動(dòng)關(guān)系下達(dá)到整合的效果 , 形成 一股強(qiáng)有力的經(jīng)營(yíng)動(dòng)力。但必須注意避免由于客源的重疊造成內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的 不利因素 , 而這些因素必

45、須在規(guī)劃和招商之初就有效排除。必須主動(dòng)尋找 有特色的商家 , 而非坐等廠商上門(mén)。商業(yè)廣場(chǎng)要經(jīng)營(yíng)得好 , 還要求商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有連續(xù)不斷地策劃組織 各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)的能力。 商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)一般至少有 3 個(gè)以上的公享空間用以進(jìn) 行各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng) , 以吸引人氣增加銷(xiāo)量。（各類(lèi)節(jié)慶活動(dòng)內(nèi)容包括 : 明星見(jiàn) 面會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)歌星音樂(lè)秀、群眾文體競(jìng)賽、產(chǎn)品展覽、模特時(shí)裝秀、新產(chǎn)品展示會(huì)、打折大拍賣(mài)等。 )二、招商策略招商策略是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)贏利的重要步驟，也是實(shí)現(xiàn)商業(yè)廣場(chǎng)理想 業(yè)態(tài)組合的重要手段。與其他商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略有所不同的是，商業(yè)廣 場(chǎng)的招商工作不能是被動(dòng)的接受客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪，還要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、 經(jīng)營(yíng)業(yè)種、

46、經(jīng)營(yíng)管理水平、商品質(zhì)量、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面的內(nèi)容進(jìn)行考 察。1、確定招商對(duì)象招商對(duì)象的確定圍繞項(xiàng)目的目標(biāo)來(lái)確定，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外有影響、有實(shí)力 的商業(yè)機(jī)構(gòu)作為經(jīng)營(yíng)管理的合作對(duì)象，招商的重點(diǎn)對(duì)象為實(shí)力強(qiáng)的大規(guī)模 商業(yè)機(jī)構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗(yàn)豐富的地區(qū)代理商、知名企業(yè)、知名品牌等。2、確定經(jīng)營(yíng)模式 以委托經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)的方式，引進(jìn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)，通過(guò)專(zhuān)業(yè)商業(yè)顧問(wèn)公司的客戶資源整合實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的策略； 為保證項(xiàng)目的特色化、 差異化經(jīng)營(yíng)， 少量特色項(xiàng)目可采取直接經(jīng)營(yíng)；3、制定招商優(yōu)惠策略根據(jù)地區(qū)政府對(duì)本項(xiàng)目的扶持政策，確定可以給予招商對(duì)象的優(yōu)惠措 施，包括減免有關(guān)稅費(fèi)、免半年或一年的物業(yè)費(fèi)等，這對(duì)于招商引資、吸 引人氣

47、有很大的幫助。4、主要招商策略1)目標(biāo)定位招商根據(jù)已建立的資料庫(kù)及招商網(wǎng)絡(luò)，針對(duì)項(xiàng)目中各樓層的特點(diǎn)及特色， 從中預(yù)先將客戶的資料進(jìn)行分類(lèi)整理，按照本項(xiàng)目功能規(guī)劃要求及本項(xiàng)目 定位特點(diǎn)， 從中鎖定目標(biāo)客戶， 逐步展開(kāi)招商工作， 運(yùn)用相應(yīng)的招商手法， 主動(dòng)出擊洽談客戶，全力爭(zhēng)取目標(biāo)客戶進(jìn)場(chǎng)。（2）效應(yīng)招商根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃定位的特點(diǎn)， 從目標(biāo)客戶資料中， 按知名度、 影響力、號(hào)召力、形象度及銷(xiāo)售額等幾方面考慮重點(diǎn)篩選客戶，而后重點(diǎn) 出擊招商，采用相應(yīng)的優(yōu)惠條件進(jìn)行招商，爭(zhēng)取重點(diǎn)客戶進(jìn)場(chǎng)，利用重點(diǎn) 客戶的駐場(chǎng)作為賣(mài)點(diǎn)和炒點(diǎn)，吸引其他客戶進(jìn)場(chǎng)，從而達(dá)到推動(dòng)招商進(jìn)程 的目的。（ 3）放水養(yǎng)魚(yú) 本項(xiàng)目

48、為新興的商住項(xiàng)目，在社會(huì)上尚未有知名度，大眾及品牌商對(duì) 項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)度極低；對(duì)品牌商而言，他們?cè)谶x擇本項(xiàng)目時(shí)，主要從本項(xiàng)目 位置、人流量、消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、本項(xiàng)目檔次、交通、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消 費(fèi)需求、本項(xiàng)目規(guī)模、招商條件、本項(xiàng)目知名度等幾個(gè)方面考慮。本項(xiàng)目在前期招商時(shí)，品牌商對(duì)本項(xiàng)目考察期會(huì)比較長(zhǎng)，考慮是否進(jìn) 駐時(shí)會(huì)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，考慮也會(huì)比較多，而且本項(xiàng)目在開(kāi)業(yè)初期之時(shí)，與 市場(chǎng)的磨合期還沒(méi)有度過(guò)，銷(xiāo)售額還不是很穩(wěn)定。因此，就需運(yùn)用前期低 條件吸納知名品牌的方法用以培育市場(chǎng)及運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定和良性發(fā)展的經(jīng)營(yíng)環(huán) 境，從而達(dá)到縮短項(xiàng)目的培育期的目的，以達(dá)到“放水養(yǎng)魚(yú)”的效果。（ 4）特色為先 本項(xiàng)目要在市場(chǎng)占

49、據(jù)一席，成為獨(dú)具一格的經(jīng)營(yíng)特色，故在招商活動(dòng) 中，除了廠家作為重點(diǎn)目標(biāo)對(duì)象以外，與定位相關(guān)極具特色的商品及項(xiàng)目 也是重點(diǎn)招商對(duì)象， 通過(guò)合理的布局和規(guī)劃， 形成獨(dú)特的商品布局及特色， 從而達(dá)到與傳統(tǒng)項(xiàng)目不同的經(jīng)營(yíng)特色和風(fēng)格。5、招商步驟 第一步：采用內(nèi)部招商方式，運(yùn)用成熟的網(wǎng)絡(luò)客戶名單，采取相應(yīng)招第二步：商手法，主動(dòng)聯(lián)絡(luò)知名主力客戶，洽談進(jìn)場(chǎng)有關(guān)事宜；公開(kāi)招商，運(yùn)用主題及特色概念作賣(mài)點(diǎn)，利用媒體組合及各 種招商手法宣傳面，吸引主力客戶群的注意力，爭(zhēng)取客戶簽 約進(jìn)場(chǎng)；第三步：采用倒計(jì)時(shí)招商，制造搶租的勢(shì)頭，從而形成搶租的浪潮；第四步：召開(kāi)招商會(huì)，擴(kuò)大招商期，營(yíng)造一種旺租的勢(shì)頭。第七章 節(jié)能方案本

50、項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家、省市有關(guān)建筑節(jié)能的要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，擬 采取以下節(jié)能措施：一、 建筑設(shè)計(jì)節(jié)能：1. 住宅應(yīng)根據(jù)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (J10321-2006 )2. 商 業(yè) 建 筑 及 配 套 公 建 應(yīng) 根 據(jù) 公 建 建 筑 節(jié) 能 設(shè) 計(jì) 標(biāo) 準(zhǔn) (J10786-2006)3. 圍護(hù)結(jié)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行熱工設(shè)計(jì)并有詳細(xì)的細(xì)部構(gòu)造設(shè)計(jì)。4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)合理布置建筑物朝向，盡量保持采光條件良好。5. 設(shè)備專(zhuān)業(yè)亦應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。6. 設(shè)計(jì)中應(yīng)采用新型節(jié)能墻體材料，并推廣采用新技術(shù)、新工藝以節(jié)能降耗。二、水暖設(shè)計(jì)節(jié)能：1. 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，并選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。2. 熱交換器

51、選用節(jié)能型，設(shè)備和管道均有保溫措施。3. 水泵設(shè)有減震臺(tái)座，進(jìn)出水管安裝軟接頭彈性吊托架，以降低噪聲 和噪聲傳遞。4. 污水經(jīng)二級(jí)生化處理消毒達(dá)標(biāo)后，排入市政污水管網(wǎng)三、電氣設(shè)計(jì)節(jié)能：1. 所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型設(shè)備。電器設(shè)備選用 新型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。2. 照明控制上采用分散與集中相集合的方式，地下停車(chē)庫(kù)、走道機(jī)房 等處的一般照明采用間隔控制，樓梯間及室外照明采用智能變場(chǎng)景控制裝 置，以滿足不同照明要求的條件下盡量少打開(kāi)燈的要求，室外及泛光照明 采用光敏智能自動(dòng)控制裝置，根據(jù)室外亮度自動(dòng)開(kāi)閉相關(guān)燈具。3. 燈具以節(jié)能型為主，達(dá)到節(jié)約電能目

52、的。四、其他措施：除上述措施外，小區(qū)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期 對(duì)各類(lèi)設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少 不必要的浪費(fèi)。五、項(xiàng)目能耗計(jì)算本項(xiàng)目能源消耗主要為電力、采暖、自來(lái)水經(jīng)計(jì)算，見(jiàn)下表 7-17-1 能耗換算表能源種類(lèi)單位年需要實(shí)物量折標(biāo)系數(shù)年需要折標(biāo)煤量（噸標(biāo)準(zhǔn)煤）年能耗表電力萬(wàn) kW.h638.890.12381.68熱力百萬(wàn)千焦18896.00.0341644.35自來(lái)水千立方米181.250.242942.16合計(jì)768.19六、節(jié)能效果分析本項(xiàng)目建設(shè)方案通過(guò)節(jié)能設(shè)計(jì)和采取節(jié)能措施后，項(xiàng)目年能耗折標(biāo)煤量為768.19噸標(biāo)準(zhǔn)煤，在保證相同的室內(nèi)

53、環(huán)境參數(shù)條件下， 與未采取節(jié)能 措施前相比，全年采暖和照明的總能耗能夠達(dá)到減少 65%勺目標(biāo)，符合公 共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定，節(jié)能效果顯著。第八章投資估算和資金籌措一、投資估算：1、工程報(bào)建費(fèi)用詳見(jiàn)附表8- 12、項(xiàng)目投資估算詳見(jiàn)附表8-2工程報(bào)建費(fèi)用明細(xì)表表8-1序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)金額（萬(wàn)元）備注城市公用設(shè)施51042.67 X 1425 X配套費(fèi)6%1+ 11337.64 X 1090570.07X 6%+20385.48 X973 X 3%2工程承包合同鑒證費(fèi)82765.89 X 800 X0.2 %。1.323招標(biāo)代理費(fèi)82765.89 X 800 X3.5 %23.174勞?；?2765.89 X 800X3.5%231.745質(zhì)監(jiān)費(fèi)82765.89 X 800 X1 %6.626白蟻防治費(fèi)82765.89 X 2.016.567