1、1泗洪縣富園廣場項目泗洪縣富園廣場項目市場研究及商業發展策劃報告市場研究及商業發展策劃報告南京極策南京極策2010.3.152010.3.152提報內容提報內容第一部分 富園廣場項目區域商業市場研究第二部分 富園廣場項目商業發展策劃3第一部分第一部分 富園廣場項目區域商業市場研究富園廣場項目區域商業市場研究項目區域商業現狀統計與分析4前言前言 該項目位于泗州大街北側，青陽路西側，人民路東側，工人路南側。 此次，我公司對項目所處區域的主要街道（青陽路、人民路、工人路、泗州中大街）做了詳細的市場調查與商戶問卷調查。 以下是本次商業市場調研所得具體情況：5項目區域商業現狀統計與分析項目區域商業現狀統

2、計與分析6項目商業業態統計（泗州中大街）項目商業業態統計（泗州中大街）泗州中大街有145家商鋪，業態較為全面，以服裝業態為主業態業態總數總數分布比例分布比例服裝9162.7%餐飲32%建材家居42.8%休閑娛樂10.6%美容美發美體21.3%日雜百貨96.2%珠寶飾品96.2%通信通訊96.2%婚紗攝影74.8%洗化用品00.0%圖書文具00.0%家電10.6%銀行96.2%合計1457業態情況簡述業態情況簡述泗州中大街連接著泗洪兩大商圈花園口商圈和九樓商圈，商業氛圍較好，共有商鋪145個（邊緣業態暫未統計），基本為商住樓，一至二層為商業，三層以上基本為住宅，二層業態主要有餐飲、休閑娛樂、婚紗

3、攝影、服裝等業態租金8502000元/平米年8項目商業業態統計（步行街內街）項目商業業態統計（步行街內街）業態業態總數總數分布比例分布比例服裝27083%餐飲185.5%建材家居00%休閑娛樂20.6%美容美發美體154.6%日雜百貨51.5%珠寶飾品51.5%通信通訊00%婚紗攝影10.3%洗化用品72.1%圖書文具20.6%家電00%銀行00%合計325步行街內街有325家商鋪，但業態比較單一，以服裝業態為主，且經營品牌檔次較差9業態情況簡述業態情況簡述步行街內街集中了泗洪絕大部分非品牌類服裝，商業氛圍較好大部分店鋪租金都在1000元/平米年10項目商業業態統計（青陽路）項目商業業態統計（

4、青陽路）業態業態總數總數分布比例分布比例服裝22.4%餐飲1619.3%建材家居2732.5%休閑娛樂33.6%美容美發美體44.8%日雜百貨1518.1%珠寶飾品00%通信通訊33.6%婚紗攝影22.4%洗化用品22.4%圖書文具00%家電78.4%銀行22.4%合計83青陽路有83家商鋪，業態較為全面，以建材家居、餐飲、日雜百貨為主11業態情況簡述業態情況簡述青陽路作為泗洪一條主干道，雖然比較長，但商業形態并不完善，主要集中了一部分建材家居、日雜百貨，檔次不高，新開發的水岸城邦沿街鋪面規模較大、檔次較高。二樓經營業態主要以休閑娛樂、餐飲、婚紗攝影為主12項目商業業態統計（人民路）項目商業業

5、態統計（人民路）業態業態總數總數分布比例分布比例服裝3884.5%餐飲00%建材家居00%休閑娛樂00%美容美發美體00%日雜百貨00%珠寶飾品36.6%通信通訊00%婚紗攝影00%洗化用品36.6%圖書文具00%家電00%銀行12.2%合計4513業態情況簡述業態情況簡述人民路雖然是泗洪的一條主干道，但商業形態不完善，以服裝業態為主，檔次較高14 業態業態街道街道服裝服裝餐飲餐飲建材建材家居家居休閑休閑娛樂娛樂美容美容美發美發媒體媒體日雜日雜百貨百貨珠寶珠寶飾品飾品通信通信通訊通訊婚紗婚紗攝影攝影洗化洗化用品用品圖書圖書文具文具家電家電銀行銀行泗州中大街泗州中大街91341299970019

6、步行街內街步行街內街27018021555017200青陽路青陽路2162734150322072人民路人民路38000003003001合計合計401373162129171210122812比例比例67%6.2%5.2%1%3.5%4.8%2.8%2%1.7%2%0.3%1.3%2%綜述：綜述： 此次共收集花園口商圈此次共收集花園口商圈3 3條沿街、條沿街、1 1條內街條內街598598家商戶信息。花園口商圈服裝占了絕對主導的地位，家商戶信息。花園口商圈服裝占了絕對主導的地位，在我們市場實地調查中不難發現，花園口商圈的商業業態配比不合理，餐飲、休閑娛樂等業態潛力較在我們市場實地調查中不難發

7、現，花園口商圈的商業業態配比不合理，餐飲、休閑娛樂等業態潛力較大。大。15泗洪縣各商業業態租金水平泗洪縣各商業業態租金水平業態承租力（元/）業態承租力（元/）服裝80-200圖書文具50-80休閑娛樂20-100美容美發40-70餐飲30-100珠寶飾品80-150銀行80-200通信通訊80-150婚紗攝影20-50建材家居40-60洗化用品50-70數碼電器60-10016泗洪各商業業態鋪位面積需求統計泗洪各商業業態鋪位面積需求統計1718一、商鋪現狀分析一、商鋪現狀分析1 1、商鋪供應市場分析、商鋪供應市場分析 分布情況分布情況 泗洪商鋪市場呈現出高度集中的分布狀態，絕大部分商鋪以泗州大

8、街為中心，向四周腹地輻射區域延伸的街區，如人民路、青陽路、建設路等中心城區范圍內 隨著城市發展，道路交通改善，新興居民社區的逐步建設，次級中心、片區型商業中心與社區商業中心也已逐步形成，商鋪市場供應已逐步呈現出向中心外圍擴散的趨勢 19二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研1 1、被訪問商戶、被訪問商戶/ /消費者消費者 分析市場前景，我們從商戶和消費者兩個層面進行調研。直接訪談商戶分布在泗州中大街、人民路、青陽路等地，總計48家，經營業態主要為服飾、皮具箱包、日用百貨、美容、餐飲等，其中自有物業8家20二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研租買客戶類型分類租買客戶類型分類 參與調研的消費

9、者共計122名，其中近年有商鋪經營/投資意向的消費者占到被訪總數的9.7%，并且28.7%的消費者對商鋪投資表現出濃烈的興趣21二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研有投資意向行業分類有投資意向行業分類 個體戶個體戶 35%35% 企業中高層管理者企業中高層管理者 29%29% 政府公務員政府公務員 12%12% 自由職業者自由職業者 9%9% 其他其他 15%15%22二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研2 2、物業選擇關鍵要素、物業選擇關鍵要素選擇經營地點的原因選擇經營地點的原因 被訪者中78%的商家由于周邊覆蓋大量客戶群而在此經營；消費者調研顯示，商鋪選擇經營地點主要考慮的因素是地

10、段環境、價格和發展前景，交通等其他因素排后； 從長遠來看，這些商戶所看中的經營條件等要素都具備，因此本項目自身的特征為開發商奠定了良好的基礎23二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研商鋪類型選擇商鋪類型選擇 不同類型商鋪選擇特征不同類型商鋪選擇特征 沿街底鋪 80.63% 商場中的內鋪 2.78% 商業街內鋪 13.75% 直達2樓商鋪 2.84%24二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研3 3、投資需求、投資需求 受訪經營者在今后13年內愿意再投資商鋪的占43.33%，明確表示愿意的商家和不愿意再次投資的商家相差不大。根據以往相關經驗，在項目開發過程中，尤其是后期隨著商鋪逐一落成，愿意投

11、資的商家會逐漸升高25二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研4 4、面積需求、面積需求 投資者面積需求投資者面積需求 20平米以下 9.39% 2140平米 38.12% 4180平米 26% 81150平米 25.41% 150平米以上 1.1%26二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研 經營者面積需求經營者面積需求 20平米以下 2.34% 2140平米 13.66% 4180平米 30% 81150平米 13.34% 150平米以上 40.67%27二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研5 5、價格需求特征、價格需求特征 經營者可接受總價經營者可接受總價 30萬以下 76.92%

12、3050萬 11.23% 5180萬 4.89% 80萬以上 6.69%28二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研有投資意向消費者可接受總價有投資意向消費者可接受總價 30萬以下 50.85% 3050萬 28.81% 5180萬 15.25% 80萬以上 5.08%29二、商鋪消費市場調研二、商鋪消費市場調研預期承受年租金調查預期承受年租金調查 1萬元以下 11.03% 12萬元 29.41% 23萬元 18.90% 35萬元 10.56% 58萬元 4.63% 812萬 1.1% 1217萬 6.53% 1830萬 5.14% 30萬以上 13.78%30三、小結三、小結1、泗洪一鋪養三

13、代的傳統觀念較強。在中高擋住宅小區隨即抽樣調查中，有9.7%的被訪者表示1-3年有投資/經營商鋪的計劃，28.7%的消費者表示在資金配備前提下將投資商鋪2、經營者對泗洪商業市場比較看好，絕大多數經營者看好本項目3、經營者與消費者對商鋪最關注的是地段，但有投資意向的消費者對商鋪前景相對注重4、2/3的選擇沿街底層商鋪的被訪者選擇的價格區間集中在1800025000之間，分別有86%、90%選擇二樓商鋪、商業街內鋪的被訪者選擇的價格區間為10000元以下31三、小結三、小結5、有一半的經營者選擇經營面積在80平米以上，七成投資者選擇商鋪面積在80平米以下，40平米以下的商鋪更獲得投資的青睞，有47

14、%的投資者選擇該區間，80%的被訪者由于資金方面等方面的限制而選擇的商鋪總價在50萬以下6、商鋪價格在25000元/平米為分水嶺，投資者接受堵急劇遞減7、70%的承租戶可以承受的租金在5萬元以下32第二部分第二部分 富園廣場項目商業發展策劃富園廣場項目商業發展策劃33第一章、項目立地條件研究第一章、項目立地條件研究一、項目概況二、項目swot分析三、解決方案34一、項目概況一、項目概況 泗洪富園廣場位于泗洪縣中心，北臨工人路，南靠泗州中大街，西起人民路，東至青陽路。擬建成一個集商業、餐飲、娛樂和休閑為一體，設施完善，環境宜人的綜合性商業街。 富園廣場項目占地108.2畝，建筑面積約20萬平米。

15、35二、項目二、項目swotswot分析分析s.(strength)1、政府支持優勢2、開發企業品牌優勢3、核心商圈優勢4、規模優勢5、檔次優勢6、功能優勢7、環境優勢w.(weekness)1、投資規模風險2、開發的整體性對資金需求壓力3、回遷商鋪因素4、主力店業態進入市場的瓶頸5、建設期項目原承租戶流失o.(opportunity)1、政府規劃 2、經濟發展3、商業地產發展4、商家拓展三、四線城市 t.(threat)1、周邊新興重點項目競爭36三、解決方案三、解決方案積極發揮優勢積極發揮優勢1、充分利用政府支持優勢，解決難點問題，為后期開發掃清障礙2、最大限度向投資者、消費者展現項目規模

16、、檔次、功能、景觀優勢，打造強勢核心商圈37三、解決方案三、解決方案解決轉化劣勢解決轉化劣勢1、開發整體性對資金需求的壓力。在實操階段，劃分功能組團，明確可銷售面積和首批銷售部分，首批努力沖擊現金流2、投資習慣轉變難，銷售難度大。投資者對二層以上商鋪的投資意愿不強，原因是其投資習慣和專業知識缺乏，沒有理想的投資回報渠道。一方面通過產品的優化設計，使商鋪的利用率提升，滿足多方面商家需求；同時通過商鋪專業知識的宣傳，逐漸轉變投資投資理念38三、解決方案三、解決方案解決轉化劣勢解決轉化劣勢3、主力店進入市場瓶頸。甲乙雙方共同組成項目工作團隊，整合雙方各自優質資源，進行聯合招商。提供具有吸引力的招商政

17、策，利用商家平臺和專業團隊的執行運作，解決主力商家招商問題。主力店先行招商，合理制定對于主力業態的招商政策，首先完成主力店的先行導入。39三、解決方案三、解決方案充分利用機會充分利用機會1、富園廣場是泗洪縣的重點工程，也是泗洪人民盼望已久的，開發商當有效利用政府、投資者、消費者的關注，加強宣傳推廣，把有利的信息及時傳遞給目標客戶2、泗洪經濟快速發展，商業地產開發投資如火如荼，開發公司當及時利用這一商業地產高速發展的有利時期，分享客觀收益3、商家積極拓展三、四線城市，對商鋪產生大量需求，開發企業當利用商家拓展的有利機會，實現商鋪推廣銷售，獲取投資回報40三、解決方案三、解決方案應對競爭威脅應對競

18、爭威脅1、利用“花園口商圈”不可撼動的優勢，強勢打造新興商業街區，產生強大的積聚效應，吸引并留住消費者2、有效利用第一街和水岸城邦項目的有利因素，為我項目所用，借勢共同打造“花園口商圈”4142商業大環境分析商業大環境分析商圈商圈商業定位商業定位商業現狀商業現狀花園口商圈花園口商圈（富園廣場）（富園廣場）縣級商業中心項目區域現有商業檔次大都集中在中低檔水平，缺乏中高檔品牌商業支撐，經營檔次與消費需求差距較大；項目區域現有商業業態單一，供求有所失衡，缺乏整體規劃九樓商圈九樓商圈區域商業中心有大型綜合商業（泗州商城），經營良好，空鋪率較低，但整體形象檔次較差工人路商圈工人路商圈區域商業中心規劃為大

19、型綜合商業，待建設總結：總結： 各商業中心發展情況不一，規模龐大，商業整體招租、經營面臨很大的挑戰。綜述：綜述： 本項目要采取差異化定位、與商圈的整合策略，才能脫穎而出。43項目地塊發展商業的優勢項目地塊發展商業的優勢1.交通：交通便利，多條公交線路途經項目；2.人居：周邊小區眾多，高檔小區增多；3.位置：地處泗洪絕對中心；4.規劃：全新規劃，發展空間大；5.景觀：有河道、綠化帶等優勢；6.商業檔次：周邊商業業態單一，檔次偏低；綜述：綜述： 本項目有地理位置、人口、交通、規劃等多種優勢，發展商業有良好的城市本項目有地理位置、人口、交通、規劃等多種優勢，發展商業有良好的城市配套以及人氣基礎。配套

20、以及人氣基礎。44開發機會點開發機會點 可以說，目前“花園口商圈”內還未有一個真正的商業模式和結構可以滿足中高檔消費要求，以及一個可以飛躍目前的商業模式，達到讓眾多中高端消費者期待的“一個集購物、餐飲、休閑娛樂、高檔住宅為一體”的大型高檔商業中心。45定位依據定位依據目標：填補目前花園口商圈部分商業功能空白點，加強零售之外的餐飲、休閑娛樂功能的不足，并與大型商業物業（超市、百貨）共同構筑，形成互為補充、互為聯動的區域核心商業格局，同時，形成自己獨特的商業檔次及業態定位。客源定位：通過對本地商業地產市場和項目自身的了解，以及對當前市場客源構成進行整體研究。我司認為，本項目應該站在整個泗洪高度及立

21、場定位市場，以吸引周邊大范圍的人流為主要消費客源及基礎，并進一步輻射項目外圍臨近的區域消費客源檔次定位：泗洪地區最富有主題特色、多業態的復合型主題商業46項目商業定位項目商業定位從整個城市的高度審視本項目，以區域商業規劃為項目主導方向。結合本案未來所具備的聚集人口的優勢條件、區域未來規劃前景及自身住宅品質的定位，我司建議將本項目商業定位為：泗洪首座情景式泗洪首座情景式hopscahopsca一種全新的一站式消費體驗一種嶄新的餐飲、娛樂方式引入富有品牌特色的零售商業，提高項目知名度，吸引區域消費群體47什么是什么是hopscahopsca？hopscahopsca的定義：的定義：hopsca翻譯

22、成中文即豪布斯卡，是指擁有現代化、多功能、綜合性特征的商業街區，包含了酒店式公寓（h）、寫字樓（o)、公園及停車場（p）、大型綜合購物中心（s)、會所（c）和國際公寓（a)的復合體，為歐美國家最先進的商業地產模式48hopscahopsca的理念的理念hopsca地產模式在歐美引領一場生活方式的變革，以前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區域，而在hopsca，一切都可以一站式hopsca創造的集約空間，將一個人的個人空間、生活空間、工作空間和社交空間包容為一這種集合性模式，顛覆傳統的建筑理念，構建居住、購物、休閑娛樂等多功能于一體的綜合物業群。很好的整合了城市各種資源，使得資源共享，實現優

23、勢互補49hopscahopsca業態組合價值分析業態組合價值分析酒店式公寓和寫字樓構成了商務廣場、主題專賣、精品零售和特色零售等構成了主題購物廣場，餐飲和休閑娛樂可以構成一個集合消費者的城市俱樂部。三者形成一體化的內循環價值鏈，各部分互相補充、互相帶動，互利共存，不可或缺商務廣場將帶來年輕化的消費群體，而主題購物廣場和城市俱樂部等設施更能與商務廣場相得益彰5051商業業態作用商業業態作用成功的商業定位，必定需要完整的業態來支撐商業的順利運營，同時也能體現該商業中心在所在城市的地位，同時所確定的主力商家也對今后商業招商具有不可替代的影響力52失敗商業借鑒失敗商業借鑒龍翔步行街龍翔步行街常見的失

24、敗商業街區規劃：兵營式、景觀式、廣場式廣場式的街道不利于消費者兩側穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀則影響視野和街區內的通達性。兵營的排布使逛街毫無樂趣可言。如兵營般整齊排布的商業街如兵營般整齊排布的商業街某城市偉岸、寬大的某城市偉岸、寬大的商業街商業街53失敗商業借鑒失敗商業借鑒龍翔步行街龍翔步行街常見的失敗商業街區規劃：寬大、筆直、大一統寬大、筆直、一覽無余的街道容易讓人產生疲勞感，失去逛街的樂趣。大一統的街道不符合商業生動活潑、富于變化的特點，留不住人流，難以形成商業氣氛。街是成立了，但對于街的立足之本：商業，考慮不足，對于商業氛圍的營造也僅限于景觀寬大、筆直的商業街寬大、筆直的商業街某城市

25、大一統的商業街某城市大一統的商業街54失敗商業借鑒失敗商業借鑒東莞世博廣場東莞世博廣場世博廣場規劃失敗：主力店與商業街區的布局規劃的失敗東莞世博廣場商業價值最高的部分全部為主力店占據，造成主力店經營紅火，人流量無法給商業街共享，而商業街區門可羅雀。55成功商業借鑒成功商業借鑒萬科運河東一號萬科運河東一號萬科運河東一號的街區規劃：短街、窄巷、曲徑、共享空間萬科運河東一號等項目吸取國外著名街區的成功經驗：自然曲折的路徑，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區，人車分流；通過短街、窄巷、共享空間充分解決了內街的吸引力問題。56成功商業借鑒成功商業借鑒萬科運河東一號萬科運河東一號大拇指廣場現在是上海非常

26、著名的成功街區之一，成為現代街區典范。位置：芳甸路浦東新區聯洋國際新社區 占地：5.2萬平方米、總建筑約11萬平方米2003年10月開工建設，于2005年7月9日開張出租率100%業態主要設有：大型超市（法國家樂福）、主題商場、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術中心(上海證大現代藝術館)、五星級酒店（委托美國著名酒店管理集團carlson旗下的raddision品牌經營管理海地區規模最大、功能最全的復合式社區與區域商業中心 愛心廣場，將有濃縮中外風情的咖啡吧、酒吧、茶館、藝術陶吧等環伺左右57大拇指廣場街區的規劃大拇指廣場街區的規劃充分遵循了商業街區的規律：曲徑、短街、窄巷、焦點、共享空間兩

27、大主力店家樂福和好迪大拇指中間，設立了一個大的共享空間臨街面、共享空間的四周的商業單元均為小面積化分58規劃總結規劃總結我們研究了多個國內外的著名商業街區，從中總結出成功的街區規劃基本規律我們研究了多個國內外的著名商業街區，從中總結出成功的街區規劃基本規律59成功商業借鑒成功商業借鑒寧波天一廣場寧波天一廣場60業態探索業態探索61業態布置業態布置62業態特點業態特點63成功商業借鑒成功商業借鑒上海西郊百聯上海西郊百聯64業態探索業態探索65業態布置業態布置66業態特點業態特點67業態總結業態總結從大型商業中心業態分析，吸引消費者關注的關鍵是由知名的主力店構成觀察泗洪現有綜合商業中心，還很難做到

28、將各類成熟商業業態集合在一起，其中原因在于地理位置、地塊面積、招商能力等，如這些因素能在本項目得到有效改觀和提升，將可早就泗洪第一商業地產項目68三足鼎立引導商業潮流三足鼎立引導商業潮流從成功的商業運營經驗分析，主力店的效應是顯而易見的，故選擇主力業態就是其中的關鍵所在通過前期的市場調研及對未來趨勢預判，我司建議超市、專業賣場、百貨為本項目三大核心業態69生活類購物超級市場生活類購物超級市場此類業態獲得成功的可能性最高，也是能最大化吸引消費者到來的業態，同時良好的交通狀況及合理配置停車設施，將擴展吸引有車的中高端消費者，在充足消費群體的同時也能帶來一定的消費能力從品牌方面考慮，應以國際品牌或臺

29、、港資的生活賣場為首選引進，利用其知名度及先進的賣場布置及消費導向，使項目定位得以體現品牌建議：沃爾瑪、家樂福、大潤發、吉之島等其他建議：考慮以出售為首選，有利之處在于可消化很大比例2、3層商鋪及大量回籠資金，不利之處在于：談判周期較長，可能受未知政策影響，對建筑物要求高7071功能性主力賣場功能性主力賣場此概念為生活類購物的延續及豐富商業業態，可使消費者在該項目的停留時間加長，在業態方面建議以貼近消費需求，同時其經營呈上升趨勢，有利于業主所持物業得以有效升值品牌建議：蘇寧電器、國美電器、百安居、宏圖三胞、賽博數碼等其他建議：可在初步設計方案階段進行此類商家洽談，租賃為主7273時尚百貨公司時尚百貨公司將項目提升至一定高度，尚離不開引導時尚百貨參與，特別是一些外資百貨