1、港瑞金匯城3#樓產權式酒店公寓營銷策劃方案目錄:第一章 項目篇1 項目介紹2 現有酒店經營分析3 SWOT分析第二章 定位篇1 項目總體定位2 客戶定位3 產品定位4 價格定位第三章 產品建議篇1 項目產品建議2 裝修標準建議第四章 銷售篇1 銷售策略2 投資分析3 運營分析4 銷售預估第一章 項目篇1、項目介紹Ø 項目地理位置酒店位于瑞安市塘下鎮商業、美食、娛樂中心，座落在港瑞金匯城北側，緊中心西路、電信路、商貿路、交通便捷、商業氛圍優越。Ø 產品概論項目位置： 中心西路與電信路交叉口發展商： 溫州市綠地房地產開發有限公司酒店品牌冠名： 瑞安市之茂陽光大酒店酒店管理公司：

2、 待定總建筑面積： 10756.5建筑層高： 1-4F（4.5米）；5-12F（3.5米）Ø 周邊環境和配套道路狀況：u 東西向主干道：中心西路解放路朝陽路環鎮北路u 南北向主干道：中興路電信路（規劃中）環鎮西路Ø 商業配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫院、學校、菜場、集市、影院、娛樂場所）u 商場：人本超市供電局電信局塘川商業街u 學校：塘西小學塘下第一中學u 娛樂場所： 大自然KTV新嘉園KTV金匯美食廣場拉芳舍咖啡波特曼餐廳小結：1) 從地理位置看：項目所在位置優越，十分適合酒店的經營；2) 從周邊配套看：項目的周邊配套完善，酒店餐飲娛樂成熟，產品的自身價值較高；

3、3) 從產品本身看：餐飲商務娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求。2、現有酒店經營分析酒店行業作為提供住宿，餐飲的服務行業，它的發展與地區經濟狀況息息相關，隨著塘下鎮經濟的快速發展，商務活動的日益頻繁，酒店行業的市場需求隨之增加，再加上人們消費理念的轉變，越來越多的人追求生活的享受，雙重作用下，塘下鎮酒店客房收益理想。從同業的市場分析來看，塘下鎮的酒店發展前景良好調查基本情況對比酒店中歐萬鵬金棕櫚新都君歐天豪國際星級無無掛三星無無管理公司無無無無無開業時間2008年2011年2003年2007年2012年裝修檔次中檔中檔中檔中檔中檔建筑風格歐式8層簡歐10層簡歐低層歐式現代客房數量837310

4、09080餐飲設施一樓大廳（50圍）二樓大廳（50圍）八樓大廳（20-30圍）早餐宴會廳35圍 包廂40 大廳（20+13圍）3個大廳140圍包廂60宴會會議設施一樓大廳（50圍）二樓大廳（50圍）八樓大廳（20-30圍）無100人會議室一間3個大會議室，最大容納450人3個會議室，最大容納500人休閑娛樂個別房間配麻將配卡拉OK包廂（裝修）配備桑拿，健身房，卡拉OK，臺球室，乒乓球室及美容美發中心配備景觀咖啡廳，大堂吧，商務（票務）中心，KTV30間KTV,臺球室，乒乓球，健身中心，棋牌室客房豪單人10 豪雙50 豪華套11 行政套房10 中歐套房1 總統套房1單人間46 雙人間13 套間2

5、普通房15 標準房A15 標準房B12 豪華房18 豪華套5 棋牌房10 棋牌套5中餐總餐價500 包廂63無總餐價1200 包廂42總餐價800 包廂40間總餐價500 包廂6間西餐無無無無無會議室1會議室（可容200人） 1會議室（可容100人）無容納300人10間（最大的可容納450，其他的可容20-130人）5間（可榮30-100人不等）宴會廳1間20圍1間35圍2間32圍桑拿/沐足10間60間KTV/夜總會卡拉OK33間中餐包廂配備卡拉OKKTV包廂21間其他設備麻將麻將麻將有商務中心，精品商場，咖啡廳棋牌室停車場停車位50多個停車位30-40個503030客房（單位：元/間/夜）豪

6、雙258 商務單328 豪華套358 行政套房508 中歐套房628普通雙人288 標單，標雙308 豪單308 商務單428 套房408豪標A278 豪標B298 豪標C328 行標A338 行標B358 行政套房468 總統套房1928標準房258 單人間258 行政單328 豪華套358 行政套508 中歐套628 總統套房2888普通房238 標準房A268 標準房B268豪華房308 豪華套388 棋牌房338 棋牌套448中餐包廂最低消費600/圍無最低消費380-600元/圍裝修西餐只提供住房早餐服務，其他時段不開放只提供住房早餐服務，其他時段不開放無無無會議室無1500/節含投

7、影設備1500元-3600元/節不等宴會廳600元/圍起不設最低消費其他娛樂休閑設備麻將38/天麻將38/天麻將30/天停車場免費免費免費免費預計均價240280288260260預計住房率70%75%70%70%70%預計每間可賣房收入1682102011821824、SWOT 分析根據以上市場信息、經濟等以及所處的環境和時代特點中，我們可以發現現有地塊（現有項目）以下優勢，劣勢，機會點和威脅點；u S優勢分析A. 整個經濟業態產業化，貿易頻繁，經濟繁榮穩定；B. 本項目的周邊環境和周邊設施完備，酒店餐飲娛樂市場成熟，是基礎保障；C. 特色經濟的迅猛發展，促進企業的商貿頻繁，對酒店的需求在不

8、斷上升；D. 酒店建筑規劃（如：新古典建筑風格、12層體量、9米挑高大堂、大堂吧）E. 良好的經營管理公司作為運營支撐；F. 產品是其市場的首例產品。u W劣勢分析A. 周邊交通有出現擁堵，東西交通中心路服裝街拆遷未啟動，南北交通電信路以立項未開工。B. 周邊無大型配套規劃，中心區成為政府發展重心，；O機會分析A. 特色經濟持續發展，企業對商務酒店需求增加，給酒店行業一個長足的發展空間；B. 塘下現有的酒店建成時間長，規模小，本項目有機會成為綜合性酒店的代表；u T威脅分析A. 產權式酒店銷售在塘下還是首例，大眾的接受程度還不確定；B. 市場的接受度不能確定；C. 房產大勢的影響是否輻射到投資

9、產品，影響程度的大小還不確定；D. 中心區規劃在建的2個酒店項目有競爭（5星級酒店、香港城）；第二章 定位篇1、項目定位根據前一章的描述，認為下列定位是較為適合的：為塘下商務人士服務面對溫瑞塘投資精英集餐飲、休閑、娛樂、商務、服務、住宿多功能為一體的精裝修、三星級商務型、產權式豪華酒店公寓2、產品定位Ø 總體定位錯位經營-精致商務酒店及會議宴會酒店精致商務型酒店會議及宴會酒店主題特色：專業客房及會議宴會為主輔助特色：商務功能定 位：塘下中高端市場總建筑面積在12600平方米（包括1#樓3、4層1800平米）；其中酒店式公寓128間左右；配有大規模；會議宴會廳 3、價格定位Ø

10、 價格依據² 周邊沒有雷同產品² 精裝修產品² 單位面積小，可以拉高單價，總價沒有太大的影響，投資門檻不高² 以新產品，高定位的產品出現在市場中，那么其價格也將會是一個到定位的產品，它符合中國消費者的消費心理。產品的稀缺性恰好可以反映出其Ø 定價本項目不建議把單方成本作為一個價格定價的要素考慮，因為其含有的技術含量和創意含量高，風險系數不能和單純的住宅項目類比，所以把利潤目標作為一個價格定位的重要要素1）運營回報方法: 現有市場的租金調查（數據來源陽光辰茂酒店市場部）三星級酒店的租金情況在280-320元上下，同時其入住率在70%-75%之間月

11、收益天租金天數入住率運營成本品牌管理費3%稅費月利潤額6387.53003650.733%3%5%3768總價（萬）首付5成（萬）還款數額（萬）月還款凈收益10萬的貸款月還款數額6633453768133755見表格 假定條件：首付5成 天租金300元; 入住率0.6：根據市場測算;運營成本0.41：根據酒店管理行業的行規測算具體計算如下：月收益=天租金300元*天數365*入住率0.6*（1-運營成本0.41）凈收益：除去貸款后，個人的期望值凈收益：投資者每月除去貸款后所得的資金（預計）還款總數額=月還款3768/10萬月貸款還款數*10萬總價=首付部分+還款總數額 故此定價在64萬元 單價

12、在11000元左右。 2）類比方式定價法周邊的普通住宅的房價在1.2萬-1.5萬元不等，綜合本項目的裝修，建筑體，本項目是以酒店方式劃分，室內面積的在60左右，綜合內部的配套服務等故此其價位應在：15000左右根據以上二種定價方式，同時考慮到市場的因素，建議該項目的定價應為14000元左右（得房率61%低于同類產品，價格應再打9.5折）第四章 產品建議1、產品規劃Ø 房間劃分1）房間的面積在40-60之間（建筑面積），保證低總價的控制2）房型規正Ø 動線部分以后內部的動線明確，每層的服務設施的房間都放在最中心的位置，保證其便利性。Ø 其他配套設施的建議1） 會所：

13、具有商務功能2） 餐飲：保證客房餐飲的同時希望能夠達到對外營業的功能特征；3） 娛樂設施：有一層到兩層的面積能夠滿足客人常規娛樂比如：KTV，棋牌等娛樂功能4） 商務功能部分：會議中心，會議洽談室，商務會所，娛樂休閑廳等5） 智能化系統會給產品加分，提高商務的等級。2、裝修標準建議外 墻：外墻建筑風格：時尚、精致大 堂：大理石地面門： 電子感應門鎖窗： 亞鋁高級型材（表面氟炭處理），中空玻璃室內裝潢標準：三星商務 水槽及龍頭 ： TOTO全套衛生潔具天關及插座 ： 國際標準超豪華型衛 生 ：TOTO全套衛生潔具空 調 ：中央空調用 電 ：電 梯 ：高速電梯建議價格范圍： 1500-2000元/

14、平方米第五章 銷售篇1、銷售策略快速銷售：在市場上造成轟動效應；集中性銷售：整個銷售過程把去化量集中在強銷期；針對性銷售：鎖定消費群體，有針對性地進行銷售；品牌維護：在銷售的過程中注重產品的品質感。2、投資分析一、首付5成的購買方式總價首付5成月按揭（10年）回報率6.8%月收益月凈收益6凈收入6年后的資產總值(增長30%)6600003300003755448803740-15-10808569208400004200004779571204760據上面的表格分析中，可以看到只有在首付5成的情況下才能出現客戶每月獲得凈收益，具體收益金額如上。為了達到更好去化目

15、的，建議用6年6.8%的投資回報給予客戶回報。良好的經營狀況是投資的保障，以下是在本酒店良好經營和管理下的運營分析3、經營分析表計算總價天租金入住率經營總收入經營總利潤投資客回報年運營凈值660000 300.00 0.70 76650 4522344880 343 660000 300.00 0.75 8212548453 44880 3573 840000300.00 0.70 766504522357120-11897 840000 300.00 0.75 82125 48453 57120 -8667 上表數據說明：300元是根據瑞安陽光酒店的調查收費標準預測經營總利潤=經營總收入*5

16、9%（運營成本為41%）每年需要歸還投資客固定的回報0.068% 年運營凈值=經營總利潤-歸還投資客回報以上的數據可以充分表明，售價在1.1萬的時候項目投資是持續可行的。如果售價1.4萬時，每間銷售增收60*2000元=120000元，入住率為70%，6年補貼71382元，剩余48618元。如果售價1.4萬時，每間銷售增收60*2000元=120000元，入住率為75%，6年補貼52002元，剩余67998元。收益利潤48618元/間/6年，為正數，說明項目可行。上述回報是根據入住率在70%的情況下計算獲得，酒店非但能夠穩定給與6.8%的回報率，而且它的收益很有可能超出原有價值。4、銷售預估根據我們的媒體投放和前期的推廣行為，以及結合項目的體量進行了一定的分析，可以達到以下的銷售目的。前期蓄水期：（客戶積累期）旨在前期造勢，通過大量的軟新聞及公關活動，炒作各項題材以孕育市場。提高客戶對本案的心理預期度和心理價位，積累意向客戶，為開盤作好鋪墊。（意向簽約為80%）開盤強銷期：因本案導入“攻心為上”的策略，由此對開盤前的銷售蓄水期具備較高的要求，在此期間，廣告投入不宜過于保守，因為開盤期間的銷售成敗對本案成功是非常關鍵的。因此，銷售蓄水期和開盤期的廣告攻勢為本次廣