1、Easy.liuEasy.liu開開發發總總結結房地產開發流程內部培訓資料這是一本房地產項目操盤前必看的入門“書”,相信看完你肯定會所收獲。Preface Page前言前言Easy.liuEasy.liuContents Page目錄目錄 土地獲取至總平批復階段土地獲取至總平批復階段第一第一部分部分 規劃許可及圖審階段規劃許可及圖審階段第二部分第二部分 施工許可及報建階段施工許可及報建階段第三部分第三部分 過程驗收及預售許可階段過程驗收及預售許可階段第四第四部分部分 綜合驗收及交付備案階段綜合驗收及交付備案階段第五部分第五部分1 1、土地證、用地規劃證、規劃要點批復階段、土地證、用地規劃證、規

2、劃要點批復階段工作概述土地證和建設用地規劃許可證，這兩個證加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提。但是，這3樣東西領取的先后順序，很有講究，涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規范這個問題待續2 2、項目公司設立、立項、環境評估、開發資質、項目公司設立、立項、環境評估、開發資質這四項工作，是每一個地產項目前期開始階段必須要做的工作，非常程序化有特點不同于其他行業；此階段的工作有很多技巧，涉及法律上的內容待續3 3、總平面審查階段、總平面審查階段即修建性詳細規劃審查，這個階段就是審批項目的總平面規劃圖，確定項目總體布局和經濟指標待續第一部分第一部分 土地獲取至總

3、平批復階段土地獲取至總平批復階段土地證：土地證：由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明了土地用途及使用期限；用地規劃證用地規劃證：由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復規劃要點批復：由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率建筑密度限高退界車位配置公建配套等都在這個批復里作詳細要求按照法律法規理論上須由規劃部門核定規劃要點，頒發了用地規劃證（以下簡稱地規證）之后，才能領取土地證。國土部門須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。新城鄉規劃法第38條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的

4、，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。但現實中，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，未考慮規劃，直接就出讓了，然后給開發建設方辦出的土地使證與規劃要求有差異，然后受讓了土地的開發商，再去規劃部門求修改以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃證用地規劃證。城市、縣人民政府

5、城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。1 1、土地證、用地規劃證、規劃要點批復階段、土地證、用地規劃證、規劃要點批復階段2 2、項目公司設立、立項、環境評估、開發資質、項目公司設立、立項、環境評估、開發資質設立項目公司設立項目公司立項立項立項立項立項立項環評環評開發資質辦理開發資質辦理設立項目公司設立項目公司母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下按我國法律，不屬于交易設立項目公司設立項目公司母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬于交易。可以任意設置子公司，在房子賣完后再把它在實體上消滅，只留下一個殼。立項立項此項工作非常的煩

6、，主要確定項目的投資額及可行性。地區差異比較大，有些地方就管得非常嚴立項立項立項需要什么材料及與環評的先后順序每個地方都不一樣，有的要求先做環，有的要求先立項。可行性可行性市場上有專業做可行性研究報告的編制公司，可以借助它們的專業完成此項工作環評環評建議去找環保局推薦環境評估報告的編制公司專業公司做專業事，由他們協助把手續辦出來開發資質開發資質房地產開發資質比較有技術含量，專業技術人員難找。現在專業技術人員資料都是省內聯網開發資質開發資質重復用證、掛證基本上做不到了，建設部門控制比較嚴總平審批總平審批又叫“修建性詳細規劃審批”。這個階段就是審查項目的總平面規劃圖紙，確定項目總體布局和經濟指標總

7、平審批總平審批退界退讓、容積率、綠化率、建筑面積、建筑高度、建筑密度、建筑間距、交通路網、出入口、停車位、消防平面、建筑間距、豎向標高、日照分析此項工作屬于技術類工作，需要設計部門全程配合甚至負責解決3 3、總平面審查階段、總平面審查階段Contents Page目錄目錄 土地土地獲取至總平批復階段獲取至總平批復階段第一第一部分部分 規劃規劃許可及圖審階段許可及圖審階段第二部分第二部分 施工施工許可及報建階段許可及報建階段第三部分第三部分 過程過程驗收及預售許可階段驗收及預售許可階段第四第四部分部分 綜合綜合驗收及交付備案階段驗收及交付備案階段第五部分第五部分4 4、管線綜合審查、排水許可證、

8、管線綜合審查、排水許可證工作概述管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，包括：給排水管線、強電線路、弱電線路，此階段為其方案的審查待續5 5、單體審查、建筑工程規劃許可證、單體審查、建筑工程規劃許可證項目的所有單體建筑都要經過2個階段的審查，一是方案階段的平立剖面圖審查；二是施工圖審查，通過后領取工程規劃許可證待續6 6、消防、消防 人防人防 節能專項審查、施工圖審查節能專項審查、施工圖審查這些專項審查都是指施工圖階段的審查，但其中人防在做方案前須經人防辦征詢并確定其規模和等級，待續第二部分第二部分 規劃規劃許可及圖審階段許可及圖審階段電信移動網絡屬于弱電范疇，管線方案須確認監控屬于弱電范疇

9、，管線方案須確認智能化屬于弱電范疇，管線方案須確認燃氣燃氣管線方案須經燃氣公司確認排水許可證最終市政部門頒發一個排水許可證給水自來水和消防給水管道整體方案，2路供水污水項目生活污水排放管線方案須經規劃審批雨水項目整體雨水排放管線方案須經規劃審批強電前置供電方案須經地方供電局審批確認有線電視屬于弱電范疇，管線方案須確認4 4、管線管線綜合審查、排水綜合審查、排水許可證許可證主體建筑單體平面地下車庫圍墻門衛施工圖規劃證設備房單體建筑單體立、剖面單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字

10、內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容單擊此處添加文字內容5 5、單體審查、建筑工程規劃、單體審查、建筑工程規劃許可證許可證消防專項審查在此錄入上述圖表的描述說明在此錄入上述圖表的描述說明人防專項審查在此錄入上述圖表的描述說明在此錄入上述圖表的描述說明節能專項審查在此錄入上述圖表的描述說明在此錄入上述圖表的描述說明抗震專項審查在此錄入上述圖表的描述說明在此錄入上述圖表的描述說明建筑施工圖審查在此錄入上述圖表的描述說明在此錄入上述圖表的描述說明消防審查

11、在此錄入上述圖表的描述說明在此錄入上述圖表的描述說明6 6、消防、消防 人防人防 節能專項審查、施工圖審查節能專項審查、施工圖審查標題文本標題文本標題文本標題文本請在這里輸入你的標題內容 在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。 在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。 在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。 在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。在這里添加你需要的文字內容，請根據自己要求更改。第二部分 點擊在此輸入

12、你的標題內容含義：在總公司下按產品或地區設立獨立核算，自主經營的多個事業部或分公司。優點：有利于發揮事業部積極性，更好地適應市場；公司高層精力得到解放，能夠集中思考戰略問題；事業部經理負責領導一個獨立經營的部門，有利于培養全面的管理人才。缺點：機構設置重疊，一些資源不能充分共享，造成了人員和設備的浪費；各事業部考慮問題往往從本部門出發，忽略整個組織的利益，彼此之間會引起激烈的競爭，甚至發生內耗。適應：規模較大、業務多樣化、市場環境復雜的企業采用。總部職能部門事業部職能部門職能部門工廠工廠工廠事業部職能部門職能部門工廠工廠工廠事業部職能部門職能部門工廠工廠工廠總部職能部門公司總部第二部分 點擊在

13、此輸入你的標題內容標題內容標題內容標題內容標題內容輸入小標題內容在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明。輸入小標題內容在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明。輸入小標題內容在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明。輸入小標題內容在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明。在此錄入上述圖表的綜合描述說明，在此錄入上述圖表的綜合描述說明。在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的描述說明，在此錄入上述圖表的綜合描述說明，在此錄

14、入上述圖表的綜合描述說明。第二部分 點擊在此輸入你的標題內容Contents Page目錄目錄 土地土地獲取至總平批復階段獲取至總平批復階段第一部分第一部分 規劃規劃許可及圖審階段許可及圖審階段第二部分第二部分 施工施工許可及報建階段許可及報建階段第三部分第三部分 過程驗收及預售許可階段過程驗收及預售許可階段第四第四部分部分 綜合綜合驗收及交付備案階段驗收及交付備案階段第五部分第五部分余泥、噪音、夜間施工，都是牽涉到擾民問題的，目前各城市都開始加強了對這些的管理；管理部門包括公路、交通、公安、城管渣土排放渣土排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可7質量監督

15、站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續質量監督、安全監督質量監督、安全監督8大城市，如上海北京等，無論建設方是國有還是民營的企業，都必須走招投標流程，小城市民營企業可以直接發包施工招投標、監理報建施工招投標、監理報建9 施工許可施工許可 第三部分第三部分 施工施工許可及報建階段許可及報建階段渣土渣土運輸許可運輸許可渣土排放密切關系到包括公路、交通、轄區派出所、城管等部門的利益。運輸施工車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但特殊情況往往也不少，只能打通各路環節。噪音排放噪音排放許可許可夜間施工夜間施工許可許可噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪

16、音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。大城市夜間施工管制嚴格，無論怎么找關系都難批得下來；小城市可以渣土噪音渣土噪音夜間施工夜間施工7 7、渣土排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可渣土排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可質量監督質量監督質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續安全監督安全監督質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續質量監督質量監督安全安全監督監督8 8、質量監督、安全監督質量監督、安全監督施工招投標施工招投標大城市，如上海北京等，無論建設方是國有還是民營的企業，都必須走招投

17、標流程，小城市民營企業可以直接發包監理報建監理報建大城市，如上海北京等，無論建設方是國有還是民營的企業，都必須走招投標流程，小城市民營企業可以直接發包施工招施工招投標投標監理監理報建報建9 9、施工招投標、監理報建施工招投標、監理報建Contents Page目錄目錄 土地土地獲取至總平批復階段獲取至總平批復階段第一第一部分部分 規劃規劃許可及圖審階段許可及圖審階段第二部分第二部分 施工施工許可及報建階段許可及報建階段第三部分第三部分 過程過程驗收及預售許可階段驗收及預售許可階段第四第四部分部分 綜合綜合驗收及交付備案階段驗收及交付備案階段第五部分第五部分過程過程驗收驗收放線是規劃部門下屬的測

18、繪院，不過有些發達城市也已經把這個工作市場化了，正式放線的前提是領取了施工許可證，但也有提前的特殊情況，放線后，測繪院會發出一份放線冊。放線、驗線放線、驗線點擊輸入簡要文字內容，文字內容需概括精煉，不用多余的文字修飾，言簡意賅的說明分項內容。點擊輸入簡要文字內容，文字內容需概括精煉，不用多余的文字修飾，言簡意賅的說明分項內容。白蟻防治白蟻防治點擊輸入簡要文字內容，文字內容需概括精煉，不用多余的文字修飾，言簡意賅的說明分項內容。點擊輸入簡要文字內容，文字內容需概括精煉，不用多余的文字修飾，言簡意賅的說明分項內容。防雷防雷預測是房管部門下屬的測繪院，不過有些發達城市也已經把這個工作市場化了，關系到

19、位測繪工作可以提前做，但數據最終蓋章和上傳系統必須手續齊全。預測繪預測繪第第四四部分部分 過程過程驗收及預售許可階驗收及預售許可階段段預售預售許可許可終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。1 1預售條件：高層完成2/3，低層封頂。銀行辦理按揭貸款的條件：全部封頂放貸。因此現在高層建筑往往在完成2/3結構，取得預售許可證后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。2 2價格備案及價格公示，

20、辦理部門：房管局、物價局，必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場。實際成交價格不得超過備案價格。3 3預測繪：房管部門下屬的房屋測量部門，根據合格的施工圖，預測出面積。在竣工之后，到實地測量，得出實測面積。預測與實測之間的面積差異會造成較多麻煩。4 4第第四四部分部分 過程過程驗收及預售許可階驗收及預售許可階段段這里輸入小標題最新精品PPT模板，每個頁面都是作者精心制作，所有內容可自行編輯修改，歡迎下載！這里輸入小標題最新精品PPT模板，每個頁面都是作者精心制作，所有內容可自行編輯修改，歡迎下載！這里輸入小標題最新精品PPT模板，每個頁面都是作者精心制作，所有內容可自行編輯修改，歡迎下載！這里輸入小標題最新精品PPT模板，每個頁面都是作者精心制作，所有內容可自行編輯修改，歡迎下載！這里輸入小標題最新精品PPT模板，每個頁面都是作者精心制作，所有內容可自行編輯修改，歡迎下載！這里輸入小標題最新精品PPT模板，每個頁面都是作者精心制作，所有內容可自行編輯修改，歡迎下載！這里輸入小標題最新精