1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于周口市川匯區(qū)，北臨育新街、南臨七一路、西臨文明路、東臨工農(nóng)路，項(xiàng)目總用地_畝，經(jīng)南寧市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積m m2,計(jì)容積率建筑面積率為m m2。（表：6-1-16-1-1）【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)周口市川匯區(qū)規(guī)劃總用地面積實(shí)際用地面積計(jì)容積率面積總建筑面積建筑容積率建筑密度綠地率住宅面積商業(yè)面積地下室面積居住總戶數(shù)根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積m m2，其中住宅m m 2,商業(yè)部分m m 2,另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積2 2 m m，共 _個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積m m ，擬建 _棟_層商住樓。項(xiàng)目投資

2、方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使我們很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為_(kāi)萬(wàn)元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為 _年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，建議公司采用投資多種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低我們的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入% % 計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)萬(wàn)元，

3、自有資金 _萬(wàn)元，占總投資的 % %，銷售收入再投入用于投資合計(jì) _萬(wàn)元，另需貸款額合計(jì) _萬(wàn)元。（二）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)商業(yè)、住宅建筑物建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1 1 、自有資金整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為 _萬(wàn)元，占總投資的% % ，分_年投入。詳見(jiàn)表：6-1-26-1-2（表：6-1-26-1-2）自有資金年度投入表（ 單位：萬(wàn)元）第一年第二年第三年第四年2 2、銀行貸款銀行

4、長(zhǎng)期貸款共有 _筆，共計(jì) _萬(wàn)元，占總投資% %;從第一年每年借一筆。（表：6-1-36-1-3）銀行貸款年度投入表（單位: :萬(wàn)元）第一年第二年第三年第四年, ,設(shè)此時(shí)間為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的起始日。開(kāi)發(fā)計(jì)劃安排 根據(jù)的規(guī)劃方案及開(kāi)發(fā)總周期、。（見(jiàn)圖表:6-2-1:6-2-1 ）3 3 、銷售收入再投入。銷售收入再投入按銷售收入的% %計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第 _年開(kāi)始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的 _%,%,半年為整個(gè)銷售收入的_%總銷售收入再投入為 _萬(wàn)元，占總投資的_坐。（表：6-1-46-1-4）銷售收入再投入年度投入表（單位：萬(wàn)元）第年上半年下半年分段周期設(shè)定 開(kāi)發(fā)

5、正式啟動(dòng)的時(shí)間設(shè)定為項(xiàng)目規(guī)劃方案通過(guò)規(guī)劃部門審批時(shí) 各主要分段工程周期的設(shè)定，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)粗略計(jì)劃擬定如下表（以季度為單位）（表：6-2-16-2-1）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表A7r I第一季度第二季度第三季度第四季度第五季度第八季度第八季第九季第十季第季第二季項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目的設(shè)計(jì)及開(kāi)工準(zhǔn)備初步及施工圖設(shè)計(jì)三通一平報(bào)建招標(biāo)住宅的主體建筑基礎(chǔ)主體外裝及設(shè)備室外環(huán)境配套道路管網(wǎng)環(huán)藝驗(yàn)收項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開(kāi)發(fā)成本估算（1 1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金_萬(wàn)元人民幣。（2 2） 前期工程費(fèi)： _萬(wàn)元，詳見(jiàn)本項(xiàng)

6、目前期工程費(fèi)估算表（見(jiàn)表： 6-3-16-3-1 ）。（表：6-3-16-3-1）前期工程費(fèi)估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1 1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)2 2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)3 3水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)4 4籌建開(kāi)辦費(fèi)建安工程費(fèi)合計(jì)（3 3）建安工程費(fèi)： _萬(wàn)元。（見(jiàn)表：6-3-26-3-2）（表：6-3-26-3-2 ）高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)（ 單位: :萬(wàn)元）項(xiàng)目高層（兀/ /平方米）項(xiàng)目高層（元/ /平方米）樁基礎(chǔ)土建工程電梯消防一般水電安裝煤氣通訊公用天線普通裝修對(duì)講機(jī)系統(tǒng)地下室費(fèi)用智能化設(shè)施高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) _元/

7、/平方米建安工程費(fèi)：高層建安工程費(fèi)= = _萬(wàn)元注：其中（）為裙樓玻璃墻和中央空調(diào)的每平方建筑面積造價(jià)。（4 4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：1348.621348.62萬(wàn)元，（詳見(jiàn)表：6-3-36-3-3 ）。（表：6-3-36-3-3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表（單位: :萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1 1供電工程2 2供水工程3 3電信工程4 4天然氣工程5 5綠化工程6 6道路工程7 7排水工程合計(jì)（5 5）公建配套設(shè)施費(fèi)： _萬(wàn)元,詳見(jiàn)表:6-3-4:6-3-4（表：6-3-46-3-4）公建配套設(shè)施費(fèi)估算表（單位: :萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/ /平方米）金額（萬(wàn)兀）

8、1 1幼兒園(6(6 )開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi):萬(wàn)元,詳見(jiàn)表6-3-56-3-5 。2 2物業(yè)管理處3 3會(huì)所4 4公廁合計(jì)(8(8)開(kāi)發(fā)成本。 _萬(wàn)元, ,開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1 1、管理費(fèi)用：_萬(wàn)元。序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額(萬(wàn)元)1 1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2 2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)3 3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：元/T/T住宅：商鋪：兀/T/T商鋪：4 4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅：/ / 戶,/KVA/KVA住宅：商鋪: :平方米，元/KVA/KVA商鋪：5 5其他6 6物業(yè)管理基金合計(jì)（表：6-3-56-3-5 ）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)一覽表( (單位：萬(wàn)元) )(7)(7) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。 _萬(wàn)元。2 2、銷售費(fèi)用：_萬(wàn)元，詳見(jiàn)

9、表6-3-66-3-6。（表: 6-3-66-3-6 ）銷售費(fèi)用估算表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬(wàn)元）1 1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)2 2銷售代理費(fèi)3 3其他銷售費(fèi)用合計(jì)3 3、 財(cái)務(wù)費(fèi)用： _萬(wàn)元，詳見(jiàn)貸款還本付息表。4 4、 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： _萬(wàn)元。三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見(jiàn)投資成本費(fèi)用估算匯總表(表:6-3-76-3-7 )總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1 1 ）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來(lái)分?jǐn)偟梅砍杀?元/ /平方米)成本項(xiàng)目總額(萬(wàn)兀)高層商鋪車位1 1開(kāi)發(fā)成本(1 1)土地成本(2 2)前期工程費(fèi)(3 3)建安工程費(fèi)(4 4)基礎(chǔ)設(shè)

10、施費(fèi)(5 5)公建配套設(shè)施(6 6)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)(7 7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2 2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用(1 1)管理費(fèi)用(2 2)銷售費(fèi)用(3 3)財(cái)務(wù)費(fèi)用3 3合計(jì)(表：6-3-76-3-7)投資成本費(fèi)用估算匯總表( (單位：萬(wàn)元) )注：投資分?jǐn)偟脑瓌t:（2 2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來(lái)分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)偅? 3）若不能按使用數(shù)量或容量來(lái)分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來(lái)分?jǐn)偅? 4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)偅こ虩o(wú)關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)偅? 5）與工程無(wú)關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹摹①Y金籌措、投資計(jì)劃及借款利息（1 1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)

11、渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入自有資金_萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 _萬(wàn)元用于投資，剩余部分 _萬(wàn)元由銷售房收入補(bǔ)充， 總投資為 _萬(wàn)元，其中 _萬(wàn) 元的銀行貸款利息從銷售收入中支付。詳細(xì)投資見(jiàn)計(jì)劃與資金籌措表（表:6-3-86-3-8 ）建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 1投資總額1 1. 1 1建設(shè)投資1 1. 1 1. 1 1土地成本1 1. 1 1 . 2 2前期工程費(fèi)1 1. 1 1 . 3 3建安工程費(fèi)1 1. 1 1 . 4 4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1 1. 1 1 . 5 5公建配套設(shè)施費(fèi)1 1.

12、 1 1 . 6 6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)1 1. 1 1 . 7 7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1 1. 1 1 . 8 8管理費(fèi)1 1. 1 1 . 9 9銷售費(fèi)用1 1 . 2 2貸款利息1 1 . 3 3流動(dòng)資金（表：6-3-86-3-8 ）投資計(jì)劃與資金籌措表（單位：萬(wàn)元）2 2資金籌措2 2. 1 1自有資金2 2. 2 2借款2 2. 3 3銷售收入再投入（2 2）貸款本金的償還及利息支付長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后年還清，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第年開(kāi)始計(jì)算。詳見(jiàn)貸款還本付息表。（央行20142014年 月起執(zhí)行的貸款利率：% % ）（表：6-3-96-3-9）貸款還本付息結(jié)算表（單位：萬(wàn)元）合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期

13、序號(hào)項(xiàng)目名稱第一年第二年第三年1 1借款還本付息1 1. 1 1年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息第一筆借款年末借款累計(jì)年初借款累計(jì)1 1. 2 2本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息第二筆借款年末借款累計(jì)年初借款累計(jì)本年借款本年應(yīng)計(jì)利息年底還本付息1 1. 3 3借款匯總年末借款累計(jì)2 2借款還本付息的資金來(lái)源2 2. 1 1投資回收注：1 1貸款利率為%;%;2 2 、當(dāng)年利息= =（年初借款本息累計(jì)+ +當(dāng)年借款）x年利率項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算住宅銷售單價(jià)的確定：用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷售價(jià)格上限（平均價(jià)格）根據(jù)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：_元/

14、/平方米建議銷售測(cè)算單價(jià)：為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?_元/ /平方米為計(jì)算單價(jià)總銷售收入的確定：根據(jù)估算出來(lái)的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程大概分四批進(jìn)行，住宅部分價(jià)格增長(zhǎng)分別 為 % % % % % % _% % % %，價(jià)格分別為： 元/ /平方米、_元/ /平方米、 _元/ /平方米、 _元/ /平方米，銷售率 75%75% 商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第 _年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分 _批進(jìn)行，商鋪部分分別為：% % % % % % % % _，價(jià)格分別為： _元/ /平方米、 _元/ /平方米、_元/ /平方米、 _元/ /平方米，銷售率 _%

15、;車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第 _年中開(kāi)始出售，整個(gè)銷售過(guò)程分 _批進(jìn)行，車位部分分別為：% % % % % % % % _，價(jià)格分別為：_萬(wàn)/ /個(gè)，銷售率 % % 。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見(jiàn)表：6-4-56-4-5）（表：6-4-16-4-1）住宅銷售總收入預(yù)測(cè)（單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/ /平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批高層住宅第二批第三批第四批合計(jì)商鋪銷售總收入預(yù)測(cè)（表：6-4-26-4-2 ）項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/ /平方米）銷售收入（萬(wàn)元）第一批鋪面第二批鋪面合計(jì)單位：萬(wàn)元）車位銷售總收入預(yù)測(cè)單位: :萬(wàn)元）項(xiàng)目可銷售

16、個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬(wàn)/ /個(gè)）銷售收入（萬(wàn)元）第一批第二批合計(jì)（表：6-4-36-4-3 ）（表：6-4-56-4-5）全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè)單位: :萬(wàn)元）批數(shù)銷售計(jì)劃比例面積20152015% %高層% %高層上半年建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入（萬(wàn)元）2016201620172017下半年上半年下半年合計(jì)3 3% %高層4 4% %高層5 5% %鋪面2813.922813.926 6% %鋪面7 7%:匕例370537058 8%:匕例合計(jì)（建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、稅金計(jì)算1 1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見(jiàn)住宅銷售稅金及附加估算表序項(xiàng)目建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng)期合計(jì)號(hào)名稱1 1銷售收入2 2銷售稅金及附加（

17、表：6-5-16-5-1）住宅部分銷售稅金及附加表（單位：萬(wàn)元）2.12.1營(yíng)業(yè)2.22.2城市維護(hù)建設(shè)稅2.32.3教育附加稅2.42.4安防工程維護(hù)費(fèi)2.52.5交易管理費(fèi)2.62.6交易印花稅3 3土地增值稅合計(jì)建設(shè)期經(jīng)營(yíng) 期序號(hào)目 稱 項(xiàng) 名1 12 23 34 45 56 67 78 89 910101111121213131414151516161717181819192020212122222323轉(zhuǎn)售租賃（轉(zhuǎn)售）收入力兀租賃稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育附加防洪工程維護(hù)費(fèi)交易管理費(fèi)交易印花稅土地增值稅合計(jì)（表：6-5-36-5-3 ）車位租賃稅金及附加（單位：萬(wàn)元）注：各種

18、稅金及附加估算表中均包括土地增值稅項(xiàng)目）損益表與靜態(tài)盈利分析 1 1、住宅部分損益表。建 設(shè)經(jīng) 營(yíng) 期序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1 1銷售收入2 2總成本費(fèi)用3 3土地增值稅4 4銷售稅金及附加5 5利潤(rùn)總額6 6所得稅（表：6-5-46-5-4 ）住宅部分損益表（單位：萬(wàn)元）7 7稅后利潤(rùn)8 8盈余公積金9 9可分配利潤(rùn)投資利潤(rùn)率投資利稅率資金本利潤(rùn)率評(píng)價(jià)指標(biāo)：(1)(1)住宅部分投資的投資利潤(rùn)率 =% %(2)(2) 住宅部分投資的投資利稅率 =_%=_%(3)(3) 住宅部分資金的投資利潤(rùn)率 =_%=_%本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，故項(xiàng)目可行。現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分

19、析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) ，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-56-5-5 ）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表： 6-5-76-5-7 ）注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRRFIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)目所

20、占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRRFIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPVFNPV按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率IcIc將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為5.463%5.463% ，故基準(zhǔn)收益率 IcIc 取為 8%8%。建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目名稱1 1現(xiàn)金流入1 1. 1 1銷售收入1 1 . 2 2其他現(xiàn)金流入2 2現(xiàn)金流出2 2. 1 1建設(shè)投資2 2. 2 2土地增值稅2 2

21、. 3 3銷售稅金及附加2 2. 4 4所得稅3 3凈現(xiàn)金流4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流5 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流6 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流7 7稅前凈現(xiàn)金流住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-56-5-5 ）住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表( (單位：萬(wàn)元）8 8稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流9 9稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流1010稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%1=8%）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）建設(shè)經(jīng)營(yíng)期序號(hào)項(xiàng)目名稱1 1現(xiàn)金流入1 1. 1 1銷售收入1 1 . 2 2其他現(xiàn)金流入2 2現(xiàn)金流出2 2. 1 1自有資金2 2. 2 2銷售收入再投入2 2. 3 3償還貸款本金2 2. 4

22、4償還貸款利息2 2. 5 5銷售稅金及附加2 2. 6 6土地增值稅2 2 . 7 7所得稅3 3凈現(xiàn)金流4 4累計(jì)凈現(xiàn)金流5 5折現(xiàn)凈現(xiàn)金流（表：6-5-76-5-7 ）住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表6 6累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=8%1=8%）由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%,%,所以項(xiàng)目可行性！投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）整理上表（表：6-5-56-5-5 ）得評(píng)價(jià)指標(biāo)：（詳見(jiàn)表：6-5-86-5-8 ）（表：6-5-86-5-8 ）評(píng)價(jià)指標(biāo)（單位: :萬(wàn)元）評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=1= _

23、%_%）_ _財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值，稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率%,%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求，故本項(xiàng)目住宅部分投資可行整理上表（表：6-5-76-5-7 ）,得評(píng)價(jià)指標(biāo)（見(jiàn)表：6-5-96-5-9 ）（表：6-5-96-5-9）評(píng)價(jià)指標(biāo)（ 單位：萬(wàn)元）評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（1=1=% %）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資回收期（靜態(tài)）投資回收期（動(dòng)態(tài)）稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可

24、行。資金來(lái)源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來(lái)源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來(lái)源與運(yùn)用表本項(xiàng)目住宅 銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說(shuō)，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚小?詳見(jiàn)資金來(lái)源與運(yùn)用表。經(jīng) 營(yíng) 期序號(hào)項(xiàng)目名稱1 1資金來(lái)源1.11.1銷售收入1.21.2自有資金1.31.3銀行借款1.41.4其他收入2 2資金運(yùn)用2.12.1建設(shè)投資2.22.2借款還本付息2.32.3銷售稅金及附加2.42.4土地增值稅2.52.5所得稅3 3盈余資金4 4累

25、計(jì)盈余資金(表:6-5-106-5-10 )住宅部分資金來(lái)源與運(yùn)用表( (單位：萬(wàn)元）項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變 化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。盈虧平衡分析住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為% % 時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率W% % 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為% %，可見(jiàn)其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅、停車位銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，

26、而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小，一方面原因是商鋪位于周口市城市規(guī)劃的核心區(qū)域及老城區(qū)，資金回收較快，商鋪、住宅銷售回收資金的速度較快，回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去，減少了其他項(xiàng)目的資金投入量 ，像貸款利息，全用商鋪、住宅銷售收入來(lái)支付。敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是銷售速度和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng) 亠、% 和建安工程費(fèi)上下波動(dòng) _% %、_% 時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響。計(jì)算結(jié)果詳見(jiàn)敏感性分析表

27、（表：6-6-16-6-1 ）（表：6-6-16-6-1 ）全部投資敏感性分析（單位：萬(wàn)元）售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)全部投資基準(zhǔn)萬(wàn)案- - - - -財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率升降幅度由表中數(shù)據(jù)可得:（1 1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。售價(jià)下降 % % 、亠，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降 _匯、亠 ；當(dāng)售價(jià)下降 _匯 時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。建安工程費(fèi)上升 _%、呂，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降%、_2% ；當(dāng)建安工程費(fèi)上升 _%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值

28、等于零，到達(dá)臨界 點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再上升，則財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2 2）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響。售價(jià)下降% % 、% %，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降% % ；當(dāng)售價(jià)下降_2%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=IC= % % ），到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若售價(jià)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。建安工程費(fèi)上升 _%、，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別下降_%_%、；當(dāng)建安工程費(fèi)上升% % %時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（IC=IC= _%），至U U達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)，若建安工程費(fèi)再下降，則財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3 3）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)投資利潤(rùn)