1、罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈

2、羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿

3、羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆

4、肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇

5、聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈

6、膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆

7、螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆

8、蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇

9、袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅

10、襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅

11、袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃

12、罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄

13、羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄

14、肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂

15、肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃

16、肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈薀蒂螁膁蒆蒁袃莆莂薀羅腿羋蕿肇羂薇薈袇膇薃薇罿肀葿薆肂芆蒞薆螁聿芁薅襖芄薀薄羆肇蒆蚃肈節莂螞螈肅羋蟻羀芁芄蝕肅膃薂蝕螂荿蒈蠆裊膂莄蚈羇莇芀螇聿膀蕿螆蝿羃蒅螅袁膈莁螄肅羈莇螄

17、螃芇芃螃裊聿薁螂羈芅蕆螁肀肈莃袀螀芃艿衿袂肆薈衿羄芁蒄袈膇肄蒀袇袆莀莆蒃罿膃節蒂肁莈羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖

18、膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅

19、膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅

20、羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃

21、芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄

22、莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅

23、莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃

24、莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅

25、蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄

26、蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂

27、蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈腿膁莆袇膈芄薁袃膇蒆莄蝿膆膆蠆蚅膅羋蒂羄膅莀蚈袀膄蒃蒀螆芃膂蚆螞節芅葿羈芁莇蚄羇芀蕿蕆袂艿艿螂螈袆莁薅蚄裊蒄螁羃襖膃薄衿羃芅蝿螅羃莈薂蟻羂蒀蒞肀羈芀蝕羆羀莂蒃袂罿蒄蚈螈羈膄蒁蚄羇芆蚇羂肇荿蒀袈肆蒁蚅螄肅膁蒈螀肄莃螃蚆肅蒅薆羅肂膅螂袁肁芇薄螇肁荿螀蚃膀蒂薃羈 東營市廣利港海鮮批發交易市場整體項目策劃案 專業市場房地產項目策劃 目 錄 序 言 項目總論 產品定位篇 市場營銷篇 經濟效益篇 組織管理篇 項目工作進度 序 言 建設“東營廣利港海鮮批發市場”是東營經濟社會的一件大事，項目

28、建設在即將興起的國家一級漁港-廣利港，被東營市政府列為發展“海上東營”的龍頭項目，項目建成后將產生明顯的社會效益和巨大的經濟效益。本策劃書在“效益，謹慎，創新”的原則下，注重項目的可行 1性、創新性、價值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業負責人回答五個問題，即項目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實現哪些效益？由誰來做？一、可行性該策劃是結合房地產市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導入策劃營銷，充分結合項目的實際情況，涵蓋投資、設計、質量、工期、形象、營銷推廣等多項內容,作為指導項目操作的重要依據，注重項目實施過程中的技術性和可操作性。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”，但也

29、是基于項目的可行而進行的，項目不可行，任何的策劃都將失去意義。二、創新性創新是事物得以發展的動力，是人類賴以生存和發展的主要手段。美國學者s阿瑞提普說：“單單靠科學上的創造力是不能解決人類一切領域里的不幸和苦惱的，甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險。而在倫理學、政治學、社會學和宗教方面的創新能夠回答人與人之間的信任以及互相幫助而提出來的問題?！笨梢?，優化生存環境，策劃人間動態，創新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發點之一。本策劃從產品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有益的探索和創新。三、價值性任何一項策劃必然以價值量的形式來衡量，一個優秀的項目策劃其價值一定

30、很大，相反，無價值的項目策劃，不能稱之為一個好的策劃。策劃的結果都要能創造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現其自身的價值所在。本策劃根據企業目前的資產、市場、管理等實際情況，對如何 2發揮各自內在價值潛力做出了科學的、可操作性的價值回報方案，并對每一個項目進行組合，更便于企業領導決策。四、集中性在戰爭中，集中優勢兵力攻擊對方關鍵性的部分，成為軍事謀略的上策。不論是軍事項目，還是體育項目，都可以借此達到勝利的目標。本項目也不例外，針對項目開發與否的兩個關鍵問題，即市場和資金，本策劃進行了集中性的關注，并重點進行了剖析。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。一個好的項目策劃，是以信息的收集、加工、整

31、理、利用開始的，而好的開始就意味著成功的一半，因此，信息性原則是本策劃的基礎性原則，也是關鍵性的原則。為此，我們進行了大量的策劃前期信息的收集和整理工作，力爭使本策劃更貼近市場，促成企業取得預期的經濟和社會效益。六、安全性東營鑫奧特建材公司正處于高速發展的勢態，各項事業發展看好，本項目對于項目企業來講，不但可以促進企業成長，也能實現產業替代。本著為投資企業負責的態度，在深化外地成功經驗，并結合本地實際的情況下，我們秉承“市場開發帶動本項目銷售”的核心思想，在充分考慮項目所需要動用的資金，充分考慮項目價值潛力開發，充分考慮項目借助外力與外界合資合作的基礎上，本著對投資企業高度負責的態度和務實的精

32、神，注重項目的投資安全性，以使企業投資風險降到最低限度。3項目總論 本篇從“政府政策與規劃趨勢、面臨的資源開發和經濟價值、項目的主要建設指標”三個方面分析，意在使企業對項目有一個宏觀的了解。一、政府政策與規劃趨式（一）東營市海洋資源豐富，有著4800平方公里的淺海和180萬畝的灘涂資源，但漁業在省內沿海七地市中，產量與gdp比重均處于末位，2002年，市政府為加快東營漁業經濟，編制了東營市海洋產業發展規劃（2002-2010），提出了東營市漁業應立足國內外市場，加快漁業結構調整，圍繞漁業增效、漁民增收，大力發展漁業經濟合作組織，突出水產品精深加工和水產批發市場建設，發展漁業龍頭企業，營造優良環

33、境擴大對外開放，增加出口創匯能力，實現海洋漁業經濟持續發展。并提出了各項具體發展目標，根據目標，東營市到2005年，水產品總產量達到34*104t，漁業產值達31億元，水產養殖面積達146萬畝，出口創匯達到1500萬美元。（二）根據2003年市政府發布的關于發展海洋經濟，加快“海上東營建設的意見，到2007年，東營將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點的一處國家級中心漁港，漁港以水產專業批發市場、冷藏加工、漁需物資供應、餐飲服務為核心，培植成區域水產加工、銷售的集散地。并為此出臺了相應的配套優惠政策，以鼓勵漁業投資經營。在東營市廣利港總體規劃中，廣利港的發展定位是：以引進外資和利用民間投資為主，鼓勵

34、發展具有經濟活力的外資企業和私營企業，重點發展海產品養殖、加工、貿易一體化的產業龍頭企業。4（三）東營市海洋與漁業局已將規劃建設“一區五園”列入議事日程，其中“一區”就是中心城防潮堤以內的約20萬畝的現代化漁業示范區，本項目已經被作為重點調控中心工作來抓。該區域依據以市興港，以港帶市的主題內容，應著力打造區域內的龍頭企業，本項目集中了漁產品批發零售以及漁產品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經營內容，必將成為廣利港開發的龍頭項目，本項目的產生是廣利港發展繁榮的必然需求。二、面臨的資源開發和經濟價值（一）可依賴的廣利港載體目前東營中心城區還沒有一處大規模、高檔次的大型海鮮交易場所，在廣利

35、港按照高起點規劃、高標準建設、高效能管理的原則，建設一處大型海鮮、水產品交易場所及休閑旅游消費場所，將對東營海洋捕撈、水產養殖業的發展、城市功能的完善以及滿足市民對水產品的需求產生重大影響。（二）可借助的天鵝湖旅游資源本項目緊臨亞洲最大的平原水庫-天鵝湖風景區，環境優美，水域遼闊，四季水鳥不絕，每年吸引數萬游客，而周圍缺乏相應的配套服務設施及旅游項目。本項目作為其“東鄰”實現了優勢互補。（三）可改變的海上漁業傳統交易漁港產漁季節，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的?？?，深海歸來的漁船與東營的水產批發、零售商進行大批的海上水產品交易，交易后，漁船轉向羊口批發市場。在廣利港建設批發市場具有極大的

36、開發潛力與消費市場。廣利港批發市場的建成，不但可以滿足東營三縣兩區的水產品消費，濱洲、淄博等周邊地區因地理位置靠近，也會來此進行水產交易。5（四）珍貴的經濟價值本項目是進入廣利港兩條道路入口的交會位置，占地利；是政府批準和支持的大型海鮮交易批發市場，項目含有唯一和壟斷性價值，據天時；項目符合城市群體“下午經濟與周末經濟、特色經濟，假期經濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產品批發零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和。6三、項目的主要建設指標（一）項目選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側，廣利河入海口，廣南水庫以東，距離東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項目區南北長453

37、米，東西寬160米，占地面積72480平方米。其東側為廣利河，西側為廣南水庫，北側為廣利港邊防派出所，南側為廣利港漁政管理站。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發建設漁民村，現已建成漁民村三個，常駐人口357戶，1500人，流動人口2000多人，現有漁船245艘，燈標一座。廣利港的執法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設，1992年移交市海洋與漁業局管理，2003年移交東營區廣利港管理局管理，根據東營市人民政府關于發展海洋經濟加快“海上東營”建設的意見、東營市海洋產業發展規劃（2001-2010）與東營市城市總體規劃，廣利港將成為未來東營

38、海洋產品聚集的國家一級漁港。（二）建設條件1、位置條件項目位于東營市本年度破土動工的寬100米，深7米的新建優質漁港碼頭西側，是“海上東營”建設的重要基地。隨著黃東鐵路支線、環渤海高速公路和東營經濟開發區等重大基礎設施的建設，廣利港具備了更便捷的交通條件和競爭優勢。該港靠近東營市中心城市，交通便捷，資源較豐富，以市興港，以港帶市，是廣利港發展繁榮的必然。2、交通條件7已經修建的東營旅游景觀路南二路直達本項目，天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項目為購物、休閑、觀光、餐飲為主的主題公園，面向消費群體大部分為市區內有車一族，相對于這部分群體來說，交通相對便利。3、環境條件東營是一個缺少景觀的城市，本

39、項目依托于東營市淡水湖景區與海港景區兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區，造景升值對于項目來說十分重要。4、土地平整情況水、電、路、訊等基礎設施已經完備，具備開發的基本條件，但設施相對落后，有待爭取更大的政府扶持。5、土地征用情況開發單位即東營市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購得含中丹冷藏廠在內的資產及土地72480平方米，土地變性為商業用地，手續基本完成。（三）建設規模及功能標準1、建筑面積和內容本項目擬建設為綜合商業項目，初步規劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店1

40、2000平方米。其中臨街商鋪部分是項目開發中的優質版塊，建議借鑒外地成形市場調整規劃，如有難度，可申請減少批發市場建筑面積，以達到容積率指數不變。 8 200m160m2、功能設施標準本項目開發的沿街商鋪，是整個工程創造經濟效益的主體部分，注重人性化的設計，以滿足業主的居住需求，在舒適、配套、環境、起居、通風等方面都有一定要求。建筑便于分割組合；排煙、排污、通風、采光在戶型設計上要重點考慮；應設有廚衛，以便于投資業主和經營業戶投資于不同的業態?；締误w戶型設計為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種，進深10米，廚衛齊全。（批發市場等部分未做介紹）（四）建設方案1、建設場地環境（1

41、）地貌：場地位于東營市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。表層現狀為建筑物及回填土層。（2）水文地質：根據地質勘察結果，場區內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。9（3）地震烈度：根據建設部建抗（1993）13號關于執行“中國地震烈度區劃圖（1990）”有關規定的通知，本工程防震烈度為八度。2、總體規劃布局工程總平面呈斜梯形布局，西向緊靠天鵝湖風景區，東向緊靠廣利河漁港，沿項目四邊建筑低層商鋪，中心建造漁產品批發市場，項目東南角建筑渡假酒店。項目設主入口一個，次入口三個，其中，商鋪布局主次分明，各有優勢，并處于廣利鎮兩條主路之間。項目總體布局合理，

42、突出體現了功能性與實用性。（1）商業服務配套設施齊全。（2）商鋪戶型設計適應“商住兩用”需求。 （3）體現獨特的漁港建筑風格。 （4）注重漁港漁碼頭的景觀設計。附建設技術經濟指標 103、建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔音、采光、照明、給排水、通風等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區，項目總體構思應涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。同時應考慮到，由于社會經濟的發展，人們的審美觀念也隨之變化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料都提出了更高的要求，因此，項目在建筑上應采用簡練的

43、現代構成手法，體現建筑的時代氣息，為業主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎。特別提示的是環境保護：停車場汽車排放尾氣對地面周圍空氣的污染。漁產品變質腐爛對周圍空氣的污染。商業、餐飲業、旅游業生活污水、固體垃圾處理等. 11 產品定位篇 本篇由社會價值定位、文化價值定位、產品功能定位組成，為實現項目企業的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產品設計，敬請決策層高度重視。一、社會價值定位本項目的開發，將旅游、海洋文化與地產項目緊密結合，引領了東營市的特色消費新觀念。在景觀上，注重造景提升建筑品質；在建筑上，著力體現海洋文化，建設一處極具海港特色的建筑豐碑，同時吹響鑫奧特品牌在東營地產業的沖鋒號角

44、，讓“建筑銘刻歷史、讓建筑改變生活”。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發市場項目寫入東營建筑的歷史，成為鑫奧特產業最大的廣告牌。二、文化價值定位東營是一個缺少文化底蘊的城市，東營的建筑也同樣缺少文化內涵，建筑沒有內涵就如同人缺少靈魂。東營是沿海城市，但海洋文化和漁文化并不突出，我們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化，以極少的投資為項目穿上蔚藍文化的外衣，從而創造出不可預估的商業價值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮，聞覽漁家風俗。來到漁碼頭，你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵的作坊，可以去看一看 12漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標本，可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒，甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打

45、漁，并親手烹飪捕回的海鮮三、產品功能定位產品的設計涉及項目的利潤，在符合政府規劃的前提下，應盡量優化產品的布局，最大程度促進投入資金增值和資金周轉速度的加快，如設計方案已呈報，應采用公關方法調整。（一）主路入口景觀-趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術感的漁港大門，請書法名家題字“xx項目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品，如海神雕塑、漁人雕塑等，命名為“趕海大道”，總長度為450米左右。作為項目標志性引導，可配合政府公建配套操作。（二）入口廣場景區-“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口，建議在此設置小型廣場-“漁港之歌”。作為“

46、造景升值”的重要部分，在建筑成本適當的范圍內精心打造。項目主入口做為中心廣場，主景為“漁港船歌”大型雕塑，雕塑著力表現漁民們在晨霧中推船出海的場景，成為廣場標志；圍繞“漁港船歌”雕塑設有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品；沿趕海大道兩側商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場的輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場, 安放北斗七星激光地燈與北極星激光地燈,以散置卵石鋪設廣場小路,設激光地燈、旱噴、地燈道、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用現代造景手法夸張地表現漁民們出海打魚時靠北斗七星位導航的場景。（三）海鮮餐飲街區開發-“漁舟唱晚”13“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中的景區，是整個項目中的亮點

47、。東營雖然是濱海城市，但多數市民尚未領略到濱海風情，將此部分開發并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業街區，不但可以滿足商品房的商業空間，也填補了東營的市場空白，更能帶動已經成型的冷藏廠開發和后期大型批發市場的銷售開發工作。 建議調整規劃，在沿街部分增加“背靠、天井”式商鋪，增大開發面積，商鋪的開發應注重建筑自身的品質與功能性，以落地窗，煙道，商住兩用等功能增加銷售賣點；建議商鋪開發為雙層，涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧等旅游相關內容；單位面積不宜過大，以便業主隨意分割，基本戶型設計為：a型，建筑面積150平方米和b型100平方米左右兩種，c戶

48、型50米，進深均10米左右。（四）大型海鮮批發市場-“漁家賣場”建筑于項目的中心位置，總規劃面積六萬平方米，是項目開發的核心區，由于啟動批發市場不確定因素較多，建議分步開發，前期開發控制在三萬平方米以內，二期作為儲備項目。產品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項目的銷售，盡量采取“產權”式銷售，便于資金的回籠。有兩種設計方案：一種建設“單體結構市場”，降低業主入住門檻，以改變漁民 “路邊店” 傳統經營模式。該方案受益期長，但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規劃原則下，設計分體街區式市場。建議結合國內大型漁業批發市場經驗，聘請規劃設計專家調整。（五）三星級賓館-“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個

49、東營酒店服務業，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形態，將在未來被消費者所接受。本項目填補了此種業態的空白。酒店是建立在港口整 14體規基礎上，面向旅游人群、批發經營業主，為其提供餐飲、娛樂、住宿、會議等服務，建議規劃縮小規模，還可結合旅游資源的開發，辟出部分面積建設“漁船展覽館”，向國家旅游局申請定點，收藏各種漁具與漁船模型，再現漁港、漁船的發展歷史，或者在條件成熟的情況下開發以旅游渡假為主“產權式”酒店，對外銷售或合作經營。（六）小型公寓-“漁人之家”項目規則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十-八十平方米/套,總體銷售價格

50、不超過十萬元左右；可做為廣利港漁民的經濟適用房開發；可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區應注重漁村景觀設計；考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況，可視開發情況，增建倉儲室，減少車庫。 15市場營銷篇 本篇主要分為“市場分析和營銷戰略”兩個內容，核心思路是“通過市場的啟動帶動和促進房產的銷售”策劃過程嚴謹，涉及核心內容的操作不做過多的文字描述。 市場分析 一、全國房地產市場現狀國家宏觀經濟形勢良好，經濟增長勢頭強勁，社會安定，工業企業生產效益明顯好轉，居民收入和消費信心增加，這些無可非議地成為房地產市場活躍的基礎， 商品房有效需求不斷被激發。銀行儲蓄利率的降低和股票、期貨等項目投資風險的加

51、大，使人們轉向相對穩定的房地產投資，全國正掀起大眾百姓（中等收入家庭）買房的熱潮，全國房地產市場發展總體呈上升趨勢，有些城市和地區的房價持續上漲。如山東青島的住宅價格平均已達6000元/平方米以上，廈門、珠海、蘇州等地專業市場的鋪面價格已高達1.5萬/平方米以上。個人購房者中的絕大多數又以置業投資為目的，因此，當前中國房地產熱是由個人投資置業消費的有效需求所推動的。二、東營商業地產市場現狀東營作為新興城市，隨著城市經營戰略的實施，地價迅猛上漲，掀起東營房地產開發的新一輪高潮。在東城，黃河工貿園內的東營市裝飾材料市場、市經濟適用房中的商業步行街、沿清風湖的商業街等持續熱銷；在西城，老商業街（商河

52、路）改造項目、長途客運西站附近的小商品城等商鋪價格一路攀升；在東西城之間，金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等的建設也是如火 16如荼。調查表明，東營商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現在的3000-4000元/平方米左右。東營市人均儲蓄和人均消費連續幾年位居山東前列，特別是油田居民手中閑置資金較多，對于房地產市場需求巨大，期望有物美價廉、升值潛力大的項目出現，本項目個性鮮明，是東營為數不多的海鮮批發市場，項目集多種功能于一身，不但是廣利港當地及相關漁民、水產品經營商戶的首要考慮，還

53、將是油城人民投資置業的重要選擇。三、本項目優劣勢與機會分析劣勢分析：項目周邊暫時不能形成規模龐大的人流、物流和商流。一是項目位置偏遠，水電路訊等基礎設施相對落后，近期難以形成良好的周邊環境；二是廣利港常駐人口較少，近期難以吸引資金和人才；三是東營近海海洋資源較少，養殖規模小，養殖業品種單一。優勢分析：一是廣利港作為“海上東營”建設的重要基地，已經列入政府總體規劃，在2-5年內周邊現狀將得到徹底改變；二是未來的廣利港將成為國家一級漁港，建成后可一次性停泊漁船數千艘，年交易額達幾萬噸，對于繁榮東營漁業經濟將起到積極的推動作用。三是項目市場價值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性機會分析：投資者購買商業地

54、產看重的是市場的啟動情況（關系到租金的價格）和未來的升值潛力，對于概念足、市場啟動看好的項目銷售情況較好；而對于市場啟動緩慢、開發商不重視前期炒作和市場運作的項目，投資者大多持幣觀 17望，銷售難度加大。因市場啟動不足而積壓資金的商業地產項目層出不窮，已經引起社會各界的重視和注意。專業市場啟動已經不能靠政府干預，應借鑒外地先進的成功經驗，快速啟動市場來增加購房業主的投資信心和購買愿望，從而帶動商品房銷售。本項目中的周邊商鋪和批發市場的產權銷售均應參照考慮。18營銷戰略根據本項目市場定位和開發特點，項目的營銷推廣策略分為以下四個部分。一、目標客戶定位分析（一）目標客戶區域暫時鎖定整個東營市（包括

55、市區和轄區內三縣兩區）及東營周邊縣市，以經營業戶和投資業主兩個類別分析，還要充分考慮以漁業為生的外來人士。（二）目標客戶特征按當前東營市商品房價格和此項目位置等綜合因素分析，沿街商鋪每套總價在20萬左右，按揭付款首付40%即8萬元左右，每月還款千元左右；產權式批發市場可劃分為10100平方米的不同面積，單價在1.4萬-14萬/套左右。通過調查表明，東營市民中家有存款5萬元以上，年收入在3萬元以上的人群將成為產權式批發市場投資置業的首選客戶，其中居住在廣利港周邊的漁民由于長期漂泊在外，對于“一代商鋪養三代”的理解尤為嚴重，他們必將成為該市場的第一批投資置業業主。（三）目標客戶細分根據以上目標客戶

56、特征，此項目的目標客戶可細分為以下幾類人群：1、廣利港原來以漁業為生的居民2、在廣利港?？康臐O船老板、流動的漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區的工作人員及海洋與水產局的職工4、自身經營水產品或餐飲行業的人群5、二次置業的人群6、東營市和油田年收入在3萬元以上的人群二、整體形象策劃推廣19項目形象，主要指該項目視覺識別，其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。要求造型設計既要富有意境，又要突出個性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統一運用于項目形象包裝。（一）項目視覺識別系統1、名稱（1）項目名一個好的項目名稱，使人有親切喜愛之感，讓人印象深刻，讓人們注意、記憶、喜愛、傳播。

57、好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應高度重視，可以聘請風水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。（2）道路名項目東側沿廣利河的大路向政府爭取冠名權，命名為“xx趕海大道”。（3）建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街；住宅區命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標志（略）3、標準色（略）4、標準字體（略）（二）形象的延展及運用1、工地環境包裝視覺（1）建筑物主體20開工建設后，在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項目噴繪巨幅廣告，突出項目整體形象，吸引到現場參觀人群的注意力。（2）工地圍墻工地圍墻現在通用的方式是用彩鋼圍墻，設置項目噴繪廣告，宣傳項目公司情況、項目賣點、項目整體形象、渲染現場氣氛。（3）主路網及參觀路線在通向項目工地的主要交通路線設置宣傳項目的路標或廣告牌，在項目入口設置醒目廣告牌，在路兩側燈桿上懸掛宣傳項目的彩噴吊旗。2、售樓接待中心的設置與包裝設計在項