1、房地產保險問題研究論文 摘要：房地產抵押是一種重要的融資和信用方式，通過抵押房地產保險轉移風險和尋求經濟補償，應當引起抵押當事人的足夠重視。該保險有其本身的特點，其保險標的是抵押房地產、適用的法律是保險法、保險險種是商品房抵押貸款保險、住房抵押貸款綜合保險、保險合同條款有別與一般保險合同。抵押房地產保險這一新興保險險種，不論是在險種設立，還是在合同條款的確定以及合同的履行上，都有待于在實踐中作進一步的摸索和不斷完善。在抵押房地產保險方面法律、法規尚未建立、健全的情況下，抵押當事人應當審慎對待抵押房地產的保險問題。 關鍵詞：房地產抵押；抵押房地產保險；抵押房地產保險合同 隨著房地產業和金融業的改

2、革和發展，房地產抵押作為一種重要的融資和信用方式越來越被廣泛采用。由于房地產是大宗商品，以其作為擔保的債權少則幾萬元，多則幾億元。對抵押的房地產而言，自然災害風險、意外事故風險、道德風險是普遍存在的，通過保險的形式轉移風險和尋求經濟補償，應當引起抵押當事人的足夠重視。 一、抵押房地產保險的含義及特點 所謂抵押房地產保險是指房地產抵押貸款的貸款人（即抵押權人）為了保障房地產抵押貸款的安全，而要求借款人（即抵押人）將作為抵押的房地產向保險人投保的房地產保險。 抵押房地產保險有如下特點： （一）抵押房地產保險的標的是抵押房地產。即借款人通過貸款人的貸款購買、建造、大修竣工后的房地產，不是使用貸款人的

3、貸款而購建的房地產或者借款人借購房后因裝修、改造、或者其他原因購置的附屬于房地產的有關財產和其他室內財產都不屬于抵押房地產保險的保險范圍。 （二）抵押房地產保險最終目的是保障貸款人的貸款安全。抵押房地產保險是將抵押物財產損失保險與貸款信用保險合二為一的綜合保險形式。保險公司即要對抵押房地產的財產損失承擔賠償責任，還要就抵押期限屆滿投保人因發生保險事故無法償還的本息負責向貸款人償還。 （三）抵押房地產保險屬于商業保險。所謂商業保險是指投保人和保險人在自愿、公平的基礎上，經協商一致而成立的保險。它與國家通過立法強制征集專門資金，用于被保險人在年老、疾病、殘廢、傷亡、生育、失業情況下給予物質幫助的社

4、會保險是不同的。二者的區別主要是：商業保險是通過自愿訂立保險合同產生的，而社會是通過國家立法產生，強制實施，依法承保，無需簽訂保險合同。由于我國房地產抵押管理辦法規定抵押當事人可以約定對抵押的房地產投保。所以抵押房地產是否保險，取決于抵押當事人的約定，抵押當事人和保險人應當在自愿的原則下依法簽訂保險合同，抵押房地產保險屬于商業保險。 二、抵押房地產保險的法律適用及險種保險法是以保險關系為調整對象的法律規范的總稱。我國現行法律中涉及保險方面的法律、法規比較多，比如中華人民共和國保險法（以下簡稱保險法）、中華人民共和國勞動法、中華人民共和國海商法、房地產抵押管理法等等。從保險法體系而言，相關法律、

5、法規所涉及的保險內容不僅包括商業保險法，還包括社會保險法。由于抵押房地產保險是一種商業保險，而我國保險法第二條又有“本法所稱保險，是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失承擔賠償責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的商業行為”之規定，因此抵押房地產保險完全適用我國保險法，而不適用社會保障等其他性質的保險法。 根據我國保險法的有關規定，以保險標的不同，保險可分為： （一）財產保險 即對于合同中約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失由保險人承擔賠償保險金的保險。在財產保險中又包括財產

6、損失險、責任保險、信用保險等保險險種； （二）人身保險 即當被保險人死亡、傷殘、疾病、或者達到合同約定的年齡、期限時由保險人給付保險金的保險。在人身保險中有包括人壽保險、健康保險、意外傷害保險等保險險種。我國現行的抵押房地產保險總的說來屬于財產保險，但這種保險既不是單純的財產損失保險，也不是單純的信用保險，而是將抵押物財產損失保險與貸款信用保險合二為一的綜合保險形式，險種稱“商品房抵押貸款保款”、“住房抵押貸款綜合保險”、“房地產抵押貸款保險”等。目前中國人民保險公司、太平洋保險公司、華泰保險公司、友邦保險公司等多家保險公司已經開展了此項綜合保險業務。 三、抵押房地產保險合同條款 我國保險法第

7、18條規定，保險合同一般包括下列事項：（一）保險人名稱和住所；（二）投保人、被保險人名稱和住所以及人身保險的受益人的名稱和住所；（三）保險標的；（四）保險責任和責任免除；（五）保險期間和保險責任開始時間；（六）保險價值；（七）保險金額；（八）保險費以及支付辦法；（九）保險金賠償或者給付辦法；（十）違約責任和爭議處理；（十一）訂立合同的年月日。由于抵押房地產保險合同是將抵押物財產損失保險與貸款信用保險合二為一的綜合保險合同，其合同條款除了具備上述條款外，根據抵押當事人的約定和房地產抵押管理辦法第23條“抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保

8、的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間抵押權人為保險賠償的第一受益人”之規定，抵押房地產保險合同還應具備下列條款： 第一，抵押房地產保險的投保人是抵押人，保險費用抵押人負擔。如果抵押當事人約定抵押房地產保險，抵押人為投保人，并承擔保險費。在目前的房地產抵押貸款中，貸款人在貸款合同中都要求將抵押房地產保險，而且為了保障抵押貸款的安全，具體保險業務都不是抵押人親自辦理，而是全權由抵押權人代辦。 第二，在抵押期間，抵押權人都是第一受益人。這里需要明確，并不是有關該房地產的所有保險賠款，抵押權人都是第一受益人，貸款人只是抵押房地產保險賠款的第一受益人。如果抵押人將已經抵押的房地產以自己為投

9、保人和受益人投保財產損失險，該保險賠款，貸款人無權優先受益。反之，如果抵押當呈事未約定抵押房地產保險，對借款人自己投保的財產損失險的保險賠款，貸款人不能作為第一受益人。 第三，抵押房地產保險的保險期間不得短于貸款期間。抵押房地產保險期間應由抵押當事人約定，但約定的期間應當長于或者等于貸款期間，不得短于貸款期間，以保貸款的安全。 第四，抵押房地產保險的投保金額不得低于借款的全部本息額。這里的全部本息額僅指本金和利息，不包括違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。一般來說，抵押房地產保險的投保金額上限不能超過抵押房地產的房價，下限不得低于借款的全部本息額。違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用不在全部

10、本息之列。 第五，抵押房地產保險單應由抵押權人保管，以防止抵押人在抵押期間有中斷、撤銷或者擅自解除保險合同等行為發生，損害抵押權人的利益。 四、抵押房地產保險與該房地產財產保險抵押房地產保險與該房地產財產保險是兩種不同標的的保險險種。抵押房地產保險屬于財產損失險和貸款信用保險合二為一的綜合保險形式。其中的抵押物財產損失保險是針對所購房屋安全的財產險，一旦貸款所購房屋遭受火災、爆炸、暴風暴雨等情況并發生事故時，所造成損失由保險公司負責賠償。而其中的貸款信用保險是針對購房人因人身意外或失業等無法償還貸款的風險，一旦投保人在保險內因疾病、意外事故造成死亡或高度殘疾而無法償還購房貸款，或投保人因個人無

11、法抗拒的原因而失業達一定時間以上，以致無法償還購房貸款，由保險公司償還出險后尚需償還的購房貸款本息。房地產財產保險是一種單純的財產損失保險，如果發生保險事故，由保險公司賠償投保人的房地產財產損失。需要明確的一點是抵押房地產保險可與該房地產其他保險同時并存于同一房地產。抵押房地產保險與該房地產財產保險之所以可同時并存于同一房地產，是因為貸款人和借款人對抵押的房地產存在不同的保險利益。就貸款人而言，為保險貸款人貸款的安全可以與借款人約定對抵押房地產保險；就借款人而言，為了轉移風險和尋求發生風險后所受損失的經濟補償，還可以就該房地產另行投保房地產財產保險。盡管這兩種保險的投保人都是借款人，保險費都是由借款人承擔，但貸款人是抵押房地產保險的第一受益人，借款人是該房地產財產保險的受償者。 抵押房地產保險是一新興保險險種，該保險