1、會計學1 XXX酒店公寓銷售思路分析案酒店公寓銷售思路分析案PPT課件課件 探討思路探討思路 不同銷售模式對項目的影響分析 酒店式公寓銷售模式及案例分析 *酒店式公寓銷售模式分析 *五號樓銷售模式簡析 第1頁/共54頁 1.酒店式公寓銷售模式及案例分析 第2頁/共54頁 酒店式公寓 o定義：定義： 又稱服務式公寓又稱服務式公寓(Service Apartment)(Service Apartment)，其本質上仍是公寓，其本質上仍是公寓 ，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務，有些會配，是一種配有全套家私的、提供基本酒店服務，有些會配 有全套廚房設備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店有全套

2、廚房設備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店 專業服務又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風格專業服務又擁有私人公寓或共管公寓的私密性和生活風格 的綜合體。既可出租，亦可自用。的綜合體。既可出租，亦可自用。 o關鍵詞：關鍵詞：公寓公寓 酒店式服務酒店式服務 宜居宜租宜居宜租 o簡而言之，所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公簡而言之，所謂酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的公 寓。寓。 第3頁/共54頁 特征：特征： 提供酒店式服務和管理提供酒店式服務和管理 公共空間及室內均提供精裝修公共空間及室內均提供精裝修 兼有居住和投資兩種功能。兼有居住和投資兩種功能。 酒店式公寓檔次高、生活便利，帶

3、有廚房、衛生間和陽臺，有較好的居住環境，因此為許多高收入人群所中意。但是因價格和物業管理費較高，且面積較小，只有少數人會作為居家之用，而是投資目的居多。 酒店式公寓 第4頁/共54頁 直接銷售直接銷售 投資增值銷售投資增值銷售 返租銷售返租銷售 即發展商直接出售，不承諾任何投資回報。即發展商直接出售，不承諾任何投資回報。 即發展商售出物業時，為業主提供各種形式的投資租賃服務。即發展商售出物業時，為業主提供各種形式的投資租賃服務。 發展商售出物業后，對業主物業進行返租，每月返還業主固定的百分比利潤或者固定租金。發展商售出物業后，對業主物業進行返租，每月返還業主固定的百分比利潤或者固定租金。 酒店

4、式公寓營銷模式 第5頁/共54頁 投資增值投資增值返租銷售返租銷售直接銷售直接銷售 *晶都是*首個真正意義的酒店式公寓產品，與本地項目并無可比性。酒店式公寓產品在國內一線城市較多，以全國一線城市深圳市場的酒店式公寓產品為參照，對三種銷售模式進行闡析。 酒店式公寓銷售模式 第6頁/共54頁 o業主的盈利方式是業主的盈利方式是 靠個人出租，收益靠個人出租，收益 較無保障。較無保障。 o所以此類物業銷售所以此類物業銷售 在市場競爭激烈情在市場競爭激烈情 況下，競爭力不強況下，競爭力不強 。 發展商發展商物業管理公司物業管理公司 業主業主 委托 管理銷售 銷售模式之一銷售模式之一 直接銷售直接銷售 第

5、7頁/共54頁 o開盤時間：開盤時間：2006-8-132006-8-13 o銷售均價：銷售均價：1100011000元元/ /平方米平方米 o裝修標準：裝修標準：毛坯毛坯 o物業管理：物業管理：卓越物業管理，卓越物業管理， 管理費管理費4.24.2元元/m/m2 2/ /月。月。 o特點分析：特點分析：項目特色突出，個性十足，戶型及營銷理念非項目特色突出，個性十足，戶型及營銷理念非 常有特色。常有特色。 o銷售狀況：銷售狀況：項目符合追求個性人群的心理需求，采取圈層項目符合追求個性人群的心理需求，采取圈層 營銷的模式，在深圳房地產市場大市向好的時機下，開盤營銷的模式，在深圳房地產市場大市向好

6、的時機下，開盤 一個多月已銷售愈六成，但在一個多月已銷售愈六成，但在20062006年年1111月產生銷售遲緩的月產生銷售遲緩的 現象，可見無投資回報的營銷模式在一定程度上對其他項現象，可見無投資回報的營銷模式在一定程度上對其他項 目的競爭力有限。目的競爭力有限。 深圳優品藝墅深圳優品藝墅 1.1直接銷售模式案例 第8頁/共54頁 直接銷售模式 分析和結論： p開發商方面：開發商方面： 此種方式發展商無經營風險，后期物業管理也相對比較容易。此種方式發展商無經營風險，后期物業管理也相對比較容易。 p客戶方面客戶方面 居住居住 居住成本較高居住成本較高 投資投資 投資收益無保證投資收益無保證 項目

7、競爭力有限項目競爭力有限 第9頁/共54頁 發展商發展商 酒店經營管理酒店經營管理 公司公司 業主業主 委托管 理 返 利 銷 售 委托經 營 業主與酒店管理公司共同承擔經營風險業主與酒店管理公司共同承擔經營風險 提升客戶投資信心提升客戶投資信心 較具競爭力較具競爭力 銷售模式之二銷售模式之二 投資增值銷售投資增值銷售 第10頁/共54頁 o開盤時間：開盤時間：2006-9-232006-9-23 o銷售數量：銷售數量：236236套套 o銷售均價：銷售均價：1300013000元元/ /平方米平方米 o物業管理：物業管理：雅蘭酒店雅蘭酒店 管理費管理費5.55.5元元/ /平方米平方米/ /

8、月月 o銷售情況：銷售情況：市場投資氛圍濃厚，項目銷售較好，開盤即售出市場投資氛圍濃厚，項目銷售較好，開盤即售出155155套，套， 此此 后在保持較高價位的同時，一直處于銷售旺盛狀態。后在保持較高價位的同時，一直處于銷售旺盛狀態。 湖心島湖心島 1.2 投資增值銷售模式案例 第11頁/共54頁 o湖心島由雅蘭酒店提供代租服務，由客戶自行與雅蘭酒店簽訂代租協湖心島由雅蘭酒店提供代租服務，由客戶自行與雅蘭酒店簽訂代租協 議，但是開發商不承諾利潤回報，暫行服務條款如下：議，但是開發商不承諾利潤回報，暫行服務條款如下： 委托管理期限：委托管理期限：租約租約兩年兩年，簽約時間定為入伙時，簽約時間定為入

9、伙時； 業主自住權利：業主自住權利：房主每年有房主每年有7 7天的自住權（年度之間天數不可累計）天的自住權（年度之間天數不可累計） 但須付但須付8080元元/ /天的物品使用費，節假日不享受業主優惠；天的物品使用費，節假日不享受業主優惠； 利潤分配：利潤分配：雅蘭酒店與客戶雅蘭酒店與客戶五五分成五五分成； （1 1）租約有效期內，每月若能成功出租一天以上，則業主不需交納物業管）租約有效期內，每月若能成功出租一天以上，則業主不需交納物業管 理費及水電費，但須交納清潔費（理費及水電費，但須交納清潔費（60m60m2 2以上戶型為以上戶型為200200元元/ /月，月，60m60m2 2以以 下戶型

10、為下戶型為100100元元/ /月）月） （2 2）若未能成功出租，則業主需自行交納物業管理費、水電費及清潔費。）若未能成功出租，則業主需自行交納物業管理費、水電費及清潔費。 湖心島湖心島 第12頁/共54頁 o特點分析：特點分析： o湖心島位置絕佳，景觀較好，湖心島引入雅蘭酒店代為管理且湖心島位置絕佳，景觀較好，湖心島引入雅蘭酒店代為管理且 能提供代租服務，給了投資客戶一個投資回報的選擇。能提供代租服務，給了投資客戶一個投資回報的選擇。 o但是在實際操作中，雅蘭酒店制定了一系列條款對業主的利益但是在實際操作中，雅蘭酒店制定了一系列條款對業主的利益 造成牽絆，業主對投資回報信心不足造成牽絆，業

11、主對投資回報信心不足, ,導致客戶簽約率一般，導致客戶簽約率一般，此此 項目的投資性客戶的目的主要以項目升值帶來的收益為主。項目的投資性客戶的目的主要以項目升值帶來的收益為主。 湖心島湖心島 第13頁/共54頁 投資增值銷售模式 分析與結論： o客戶普遍看好公寓物業的升值潛力；客戶普遍看好公寓物業的升值潛力； o品牌酒店管理公司所提供的專業服務在公寓物業的提升上還是很重要品牌酒店管理公司所提供的專業服務在公寓物業的提升上還是很重要 的。的。 o從市場發展趨勢來看，在當代人越來越注重生活品質的今天，優質的從市場發展趨勢來看，在當代人越來越注重生活品質的今天，優質的 服務極其重要。服務極其重要。

12、o因此，因此，合理的經營理念和投資回報方案，將是酒店式公寓成功的關鍵合理的經營理念和投資回報方案，將是酒店式公寓成功的關鍵 。 第14頁/共54頁 營銷模式之三營銷模式之三 返租銷售返租銷售 發展商 投資者 酒店經營公司 銷售產權 委托經營 出租經營或 委托經營 返租回報 關系流程 回報流程 第15頁/共54頁 o此種物業的回報往往是固定的此種物業的回報往往是固定的 ，因此業主規避了一定的投，因此業主規避了一定的投 資風險，所以市場反應較好，資風險，所以市場反應較好， 售價也較高。售價也較高。 o發展商后期管理較繁瑣，發展商后期管理較繁瑣， 若出租市場不好，每月的返利若出租市場不好，每月的返利

13、 也會是一個較大的資金負擔。也會是一個較大的資金負擔。 1.3 返租銷售銷售模式案例 泊岸公寓泊岸公寓 第16頁/共54頁 o價價 格：格：1500015000元元/ /平方米平方米 o裝修標準：裝修標準：精裝修帶家私家電精裝修帶家私家電 o物業管理：物業管理：芭堤雅酒店芭堤雅酒店 o 管理費管理費9.89.8元元/ /平方米平方米月月 o經營方式：經營方式：客戶客戶必須必須與芭堤雅酒店簽訂為期三年與芭堤雅酒店簽訂為期三年 的返租協議，業主根據預售合同簽訂返租協議。的返租協議，業主根據預售合同簽訂返租協議。 o房主付首期后，酒店房主付首期后，酒店每月會返給房主一定的金額每月會返給房主一定的金額

14、 （樓層高低會有差異），意即房主三年內不用月（樓層高低會有差異），意即房主三年內不用月 供。業主不需交納物業管理費，水電費由酒店支供。業主不需交納物業管理費，水電費由酒店支 付。付。 o業主權益：業主權益：每個月有二天自住權利每個月有二天自住權利（月份之間天（月份之間天 數不可累積），要提前預定并支付數不可累積），要提前預定并支付7070元元/ /天的物天的物 品使用費，但節假日不享受業主優惠。品使用費，但節假日不享受業主優惠。 3400元/月 3200元/月 3600元/月 固定返利 9層 8層 7層 6層 5層 4層 3層 2層 以一套以一套4343平方物業為例平方物業為例 泊岸公寓泊岸公

15、寓 第17頁/共54頁 o 范例范例 以一套以一套5 5樓、面積為樓、面積為43.58m43.58m2 2的物業為例，參考指標如下表所示。的物業為例，參考指標如下表所示。 面積面積43.58m43.58m2 2 樓層樓層5 5 總價總價690074690074 首付（首付（3 3成）成）210074210074元元 余款（余款（7 7成）成）4848萬萬 月供（月供（2020年）年）33873387 每月返金每月返金34003400280280（稅費（稅費 ）31203120元元 投資回報率投資回報率5.45.4 業主每月交納業主每月交納267267元元 由表中得知，在協議期內，此物業業主付首

16、期由表中得知，在協議期內，此物業業主付首期2121萬元之后，在三年內每月只需交納萬元之后，在三年內每月只需交納267267元，供樓壓力幾乎沒有，即三年內不用供房，每月等額的返金是客戶在經濟上有了很大的保障。因此吸引大批客戶投資其公寓，項目兩個月內已經基本售罄。元，供樓壓力幾乎沒有，即三年內不用供房，每月等額的返金是客戶在經濟上有了很大的保障。因此吸引大批客戶投資其公寓，項目兩個月內已經基本售罄。 第18頁/共54頁 返租銷售模式 分析與結論： o投資客戶主要的目的是投資回報，由泊岸公寓項投資客戶主要的目的是投資回報，由泊岸公寓項 目的運營來看，采取此種營銷方式無疑是對客戶目的運營來看，采取此種

17、營銷方式無疑是對客戶 投資信心的極大保障。投資信心的極大保障。 o可見在保證經營利潤的情況下，可見在保證經營利潤的情況下，給予客戶一定的給予客戶一定的 回報才是公寓類物業順利銷售的有力保障。回報才是公寓類物業順利銷售的有力保障。 第19頁/共54頁 直接銷售直接銷售 后續增值后續增值返租銷售返租銷售 第20頁/共54頁 第21頁/共54頁 o利潤分成方式：利潤分成方式： o發展商提供多種利潤分成方式供業主選擇：發展商提供多種利潤分成方式供業主選擇： oA A方案：方案： 簽約期限五年，每年投資回報率按簽約期限五年，每年投資回報率按3.83.8，4.14.1，5.45.4 的比例逐年上升。的比例

18、逐年上升。 oB B方案：每年利潤分成方式按方案：每年利潤分成方式按3:73:7的比例進行分配（業主占的比例進行分配（業主占7 7）。）。 o業主選擇哪種經營方式，其根本的因素是對項目經營狀況的信業主選擇哪種經營方式，其根本的因素是對項目經營狀況的信 心心 海闊凌海 第22頁/共54頁 2.不同銷售模式對項目的影響分析 第23頁/共54頁 o從深圳公寓市場來看，提供返租、代租等服務的物業在價格上從深圳公寓市場來看，提供返租、代租等服務的物業在價格上 比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承諾回報率的物業比普通公寓普遍要高，尤其是提供返租或者承諾回報率的物業 價格比普通公寓高出價格比普通公寓高出

19、2020左右：左右： o各物業營銷模式及價格比較表各物業營銷模式及價格比較表 2.1 銷售模式對價格的影響 新盤市場 第24頁/共54頁 o在二手房市場上，業主有固定收益的物業也漲幅較大。而在二手房市場上，業主有固定收益的物業也漲幅較大。而 不承諾固定收益，或者已經承諾固定收益卻未能使客戶獲不承諾固定收益，或者已經承諾固定收益卻未能使客戶獲 得所承諾之收益的，價格則上漲不大。得所承諾之收益的，價格則上漲不大。 o深圳酒店公寓項目價格變化簡表深圳酒店公寓項目價格變化簡表 二手房市場 第25頁/共54頁 2.2銷售模式對銷售周期的影響 o 在市場反應來看，有投資回報的項目銷售最好，雖在市場反應來看

20、，有投資回報的項目銷售最好，雖 然價格較高，但承諾的投資收益使客戶對項目更有信然價格較高，但承諾的投資收益使客戶對項目更有信 心，尤其是像泊岸公寓這類固定回報的物業更受歡迎心，尤其是像泊岸公寓這類固定回報的物業更受歡迎 ，開盤僅兩個月，僅剩余幾套。，開盤僅兩個月，僅剩余幾套。 o有投資增值服務的物業銷售次之，普通公寓因服務水有投資增值服務的物業銷售次之，普通公寓因服務水 準及軟硬件設施不能適應現代公寓的要求，銷售速度準及軟硬件設施不能適應現代公寓的要求，銷售速度 較慢，多數發展商會在后期引入一定的經營方式來改較慢，多數發展商會在后期引入一定的經營方式來改 善銷售。善銷售。 第26頁/共54頁

21、2.3銷售模式對開發商回收投資的影響 第27頁/共54頁 2.4銷售模式對業主獲利的影響 第28頁/共54頁 3.*酒店式公寓銷售方式分析 第29頁/共54頁 o 3.13.1直接銷售的銷售模式直接銷售的銷售模式 * * * * *認為：直接銷售的營銷模式較不符合以投資為主的認為：直接銷售的營銷模式較不符合以投資為主的 目標客戶群的市場需求，故不建議采納此種模式。目標客戶群的市場需求，故不建議采納此種模式。 優勢：優勢： 管理簡單管理簡單 發展商無經營壓力和發展商無經營壓力和 資金壓力資金壓力 劣勢：劣勢： 業主無收益保障業主無收益保障 售價較低，銷售速度較慢售價較低，銷售速度較慢 第30頁/

22、共54頁 o 3.23.2投資增值銷售模式投資增值銷售模式 * * * * *認為：若無可適合合作的酒店管理公司，開發商須成立認為：若無可適合合作的酒店管理公司，開發商須成立 自己的租賃中心，做酒店式公寓的經營管理，為客戶提供投資自己的租賃中心，做酒店式公寓的經營管理，為客戶提供投資 渠道。渠道。 優勢：優勢： 一定程度上吸引客戶一定程度上吸引客戶 回報方式靈活回報方式靈活 發展商較無經營壓力發展商較無經營壓力 問題：問題： 客戶對投資穩定保障的認同度客戶對投資穩定保障的認同度 第31頁/共54頁 優勢：優勢： 較高的銷售利潤較高的銷售利潤 有效吸引客戶，市場有效吸引客戶，市場 反反 應好應好

23、 劣勢：劣勢： 風險風險 發展商承擔一定的資金壓發展商承擔一定的資金壓 力力 經營風險經營風險 銷售風險銷售風險 * * * * *認為：建議采納此種模式認為：建議采納此種模式 o 3.3 3.3 返租銷售的銷售模式返租銷售的銷售模式 第32頁/共54頁 風險規避風險規避: : 經營風險規避：經營風險規避：為在同類公寓項目中取得良好的經營收益為在同類公寓項目中取得良好的經營收益, , 必須必須 提高物業的軟硬件水平提高物業的軟硬件水平, ,包括配套設施及服務的水準包括配套設施及服務的水準, ,以期提高以期提高 租金及入住率租金及入住率. .現代城公寓項目的硬件水平較高，軟件服務力求現代城公寓項

24、目的硬件水平較高，軟件服務力求 與知名酒店管理公司達成合作。與知名酒店管理公司達成合作。 銷售風險規避：銷售風險規避：為了支撐項目的高價格為了支撐項目的高價格, ,首先是制定有吸引力的投首先是制定有吸引力的投 資回報方案資回報方案, , 其次要在營銷方面和工程展示方面給予配合其次要在營銷方面和工程展示方面給予配合, ,塑造塑造 項目的高檔和高價值形象。項目的高檔和高價值形象。 第33頁/共54頁 * * * * *認為認為返租銷售模式最具吸引力，并可提高公寓銷售價格，創造銷售利潤最大化。返租銷售模式最具吸引力，并可提高公寓銷售價格，創造銷售利潤最大化。 方案方案1 1：整體出租給青島豪森酒店管

25、理公司：整體出租給青島豪森酒店管理公司經營管理，經營管理，聯安地產與業主簽訂出租委托經營協議。聯安地產與豪森酒店管理公司簽訂的租賃年限與業主的返租年限相一致，建議簽訂聯安地產與業主簽訂出租委托經營協議。聯安地產與豪森酒店管理公司簽訂的租賃年限與業主的返租年限相一致，建議簽訂5 5年的租賃期。既保證業主前年的租賃期。既保證業主前5 5年的穩定收益，業主在返租協議期滿后獲得更高的租金升值回報。年的穩定收益，業主在返租協議期滿后獲得更高的租金升值回報。 方案方案2 2：聯安地產聯安地產與深圳聯邦國際酒店管理公司委托經營。聯安地產與業主簽定委托經營協議。在保證對投資客戶具有一定的投資收益吸引力的同時，

26、相應縮短簽約年限，建議返租年限與深圳聯邦國際酒店管理公司委托經營。聯安地產與業主簽定委托經營協議。在保證對投資客戶具有一定的投資收益吸引力的同時，相應縮短簽約年限，建議返租年限3 3年，減輕發展商的經營壓力，降低經營風險從而促進銷售。年，減輕發展商的經營壓力，降低經營風險從而促進銷售。 晶都酒店式公寓銷售模式的選擇建晶都酒店式公寓銷售模式的選擇建 議議 投資型客戶的收益投資型客戶的收益升值帶來的價值提升值帶來的價值提 升升 后續經營帶來的利后續經營帶來的利 益益 第34頁/共54頁 酒店式公寓，其服務和投資保障就是核心酒店式公寓，其服務和投資保障就是核心 競爭力所在。競爭力所在。 需解決的問題

27、需解決的問題: : (1)(1)服務水平的提高服務水平的提高; ; (2)(2)業主對投資增值服務的信心提升業主對投資增值服務的信心提升. . 第35頁/共54頁 服務水平的提高問題服務水平的提高問題: : o為了提升服務質量，給與客戶投資信心和保證， 建議引入知名酒店管理公司，引入知名酒店管理公司，其擁有良好的經營 方式、豐富的管理經驗，對投資的盈利與否及盈 利的大小，有著非常大的影響。 o在與酒店管理公司的合作上，其除了可以提供優 質的酒店式服務外，也可在常規的方式上深化合 作。 第36頁/共54頁 業主對投資增值服務的信心提升問題業主對投資增值服務的信心提升問題 : : o以上方式對業主

28、的信心提升有較大作用，但 是具體細則要視與酒店管理公司的洽談情況 而確定，建議發展商首先尋求此方面的合作 伙伴，共同促進項目的進一步提升。 o及時確定經營條款 第37頁/共54頁 4.*五號樓銷售模式簡析 第38頁/共54頁 4.1 經營模式的分類 公寓產品公寓產品 產權式酒店產權式酒店 酒店式公寓酒店式公寓 第39頁/共54頁 o定義：定義： 本質上仍是酒店，具體指開發商將酒店的每間客房分割為本質上仍是酒店，具體指開發商將酒店的每間客房分割為 獨立產權出售給投資者，投資者將客房委托酒店經營管理，取獨立產權出售給投資者，投資者將客房委托酒店經營管理，取 得投資回報，有些還可獲得一定期限的酒店免

29、費入住權。它是得投資回報，有些還可獲得一定期限的酒店免費入住權。它是 將房地產業、酒店業結合在一起的物業形態。將房地產業、酒店業結合在一起的物業形態。 o關鍵詞：關鍵詞：酒店酒店 產權分割出售產權分割出售 委托管理委托管理 投資回報投資回報 o購買目的購買目的: : 獲取客房利潤分紅獲取客房利潤分紅 獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權 產權式酒店 第40頁/共54頁 o特征：特征： 業主擁有酒店獨立產權業主擁有酒店獨立產權 投資者獲取產權，擁有所有權，但是沒有經營權。 酒店式管理，管理費用往往較高酒店式管理，管理費用往往較高 產權式酒店也是酒店

30、的一種，提供各種酒店服務，與傳統酒店 并無二致，其管理費也較高。 兼有居住度假和投資兩種功能兼有居住度假和投資兩種功能 產權式酒店的投資者通過委托經營獲得酒店管理公司返還的一定 比例的客房收入做為其投資收益。在實際操作中，業主通常可以 獲得每年數日的免費居住權，在一定程度上也有了居住度假的功 能。 產權式酒店 第41頁/共54頁 4.2 經營模式對比分析 第42頁/共54頁 *5號樓酒店如銷售可選擇產 權式酒店的經營模式進行銷售， 獲得現金流。為后續開發提供資 金支持。 第43頁/共54頁 深圳最主要的產權式酒店是雅蘭酒店及大梅沙海景酒店。深圳最主要的產權式酒店是雅蘭酒店及大梅沙海景酒店。 4

31、.3產權式酒店案例分析 第44頁/共54頁 o開盤日期：開盤日期：2000-6-12000-6-1 o開盤價格：開盤價格：1500015000元元/ /平方米平方米 o裝修標準：裝修標準：精裝修精裝修 o二手房市場售價：二手房市場售價：1000010000元元/ /平方米平方米 o物業管理費：物業管理費：4040元元/ /平方米平方米月月 o經營方式：經營方式：業主購得客房產權后，將客房委托雅蘭酒店進行出租業主購得客房產權后，將客房委托雅蘭酒店進行出租 和管理，雅蘭酒店每月返還給業主一定額的利潤，雅蘭酒店提供和管理，雅蘭酒店每月返還給業主一定額的利潤，雅蘭酒店提供 多種回報方式：多種回報方式： 雅蘭酒店雅蘭酒店 4.3產權式酒店案例分析 第45頁/共54頁 oA A方案：休閑投資型（享有方案：休閑投資型（享有100100利潤分配）利潤分配） o委托經營期限：委托經營期限：不少于一個財務年度（不少于一個財務年度（1212個月）；個月）； 業主入住權利：業主入住權利：業主可隨時入住酒店，不計天數業主可隨時入住酒店，不計天數 ，與酒店共享盈虧；，與酒店共享盈虧； o利潤分成方式：利潤分成方式： 委托期間，暫由發展商墊付酒店基本運行費（委托期間，暫由發展商墊付酒店基本運行費（4040元元/ /月月.M.M，包括管理費，包括管理費 、冷曖水費、空調費、房間清潔費、設備與物業