1、 一、 太倉市概況 二、 項目概況 三、 周邊商業(yè)調(diào)查分析 四、 周邊居民情況調(diào)查分析 五、 定位建議 六、 產(chǎn)品定位建議 目錄 一、太倉市概況 太倉位于江蘇省東南部， 長江口南岸。東瀕長江，與崇 明島隔江相望，南臨上海市寶 山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市， 北接常熟市。總面積為822.9平 方公里，水域面積285.9平方公 里,其中長江水域面積173.9平 方公里，陸地面積為537平方公 里。 1、太倉位置 2、太倉歷史文化 太倉自古為 文化之鄉(xiāng)，劉家 港更發(fā)展成為 “天下第一碼 頭”。明代鄭和 七下西洋，正是 從太倉的劉家港 起航。 3、太倉人口 截至2005年，太倉市共有人口65萬，包括20萬

2、流動人口。其 中，太倉現(xiàn)有外籍人員約2000人，歐、美等國約為200人，韓、 日200人，外籍華人200人，其他國籍人員200人。此外，還有 1200位臺灣人。 4、太倉經(jīng)濟(jì)概況 2006年太倉GDP為366億元； 人均收入79565元； 全市民營經(jīng)濟(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值262億元； 實現(xiàn)銷售246億元； 實現(xiàn)利稅總額14.2億元。 5、太倉房地產(chǎn)發(fā)展情況表 單位：萬平方米 太倉市房地產(chǎn)的發(fā)展速度在逐步加快。 6、太倉房價狀況表 近五年，太倉市房價始終呈上升趨勢。 蘇 二、項目基本概況 1、項目位置 項目位于太倉 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主干 道上，南臨上海路， 東臨東倉路，與太 倉最高檔寫字樓世 紀(jì)廣場隔街相

3、望。 2、項目區(qū)位圖 3、項目基本情況 項目占地面積23322.5平方米，規(guī)劃建筑面積約為67578 平方米，(其中商業(yè)用房5.0778萬M2，辦公用房1.68萬M2),設(shè) 計地下配套(機(jī)動車停車位等)用房1.7萬M2，容積率為2.9，建 筑密度為51%，綠化率為30%。總投資預(yù)計2.4676億元人民幣。 4、項目地塊優(yōu)勢 項目所在地為太倉市面積34平方公里的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，項目為太倉新 老城區(qū)的交匯處，東側(cè)為太倉國際大酒店及部分高檔公寓，北側(cè)世紀(jì)商 務(wù)廣場（高檔寫字樓），東北側(cè)為太倉市人民政府（今年動工）、經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)管委會、市人民政府行政審批中心、太倉商檢局的辦公樓。項目 以北的上海路將打造太

4、倉市最繁華的金融、商業(yè)一條街。 5、交通概況 據(jù)港口30公里，2030分鐘車程； 據(jù)市中心人民路商圈1.9公里，10分鐘車程。 有101、107、102、103四條公交線路經(jīng)過項目所在地。 據(jù)政府新址所在地僅500米。 三、周邊商業(yè)分析 1、太倉商圈概況 太倉市主要商業(yè)集中在主干道人民路，從縣府路至新華 街為商圈的黃金地段。即將開發(fā)建設(shè)的商圈為項目所在地， 周圍將形成一個3萬人的金融、商業(yè)集中地。 2、人民路商圈分析 人民路商圈為太倉市成熟商圈，位于縣府街與新華街中間的黃金地段 商鋪售價為2.5元/平方米。租金價位不等，縣府街上商鋪租金為8.5元 9.6元/平方米/天；人民路西區(qū)域店鋪價格9元

5、10.3元/平方米/天。華聯(lián) 商廈以北商鋪價格為0.55元/平方米/天。 人民路商圈南側(cè)新建商業(yè)居住項目，商鋪售價為2萬3萬元/平方米。 人民路商圈 人民路商圈商業(yè)結(jié) 構(gòu)比較雜亂，知名品牌 較少，僅有一些如森馬、 耐克、安踏等休閑、運 動服裝品牌。 餐飲方面，人民路上僅 有一家肯德基為知名品 牌。新島咖啡等位于縣 府街。（以上為資料圖 片） 商圈品牌 3、項目周邊商業(yè)狀況 項目周邊商業(yè)較少，僅在西側(cè)為香花公寓小區(qū)外有一些商鋪， 主要是此處的便民市場，商鋪租金在4元/平方米/天。據(jù)項目1.2公 里的大潤發(fā)超市、據(jù)項目2公里的沃爾瑪超市正在建設(shè)中，已簽署 意向協(xié)議。除此之外，與項目一街之隔的世紀(jì)大

6、廈、錦江國際酒店 商鋪也在銷售中。 3.1 世紀(jì)廣場 世紀(jì)廣場與項目一街之隔， 是融商業(yè)、辦公、住宅為一體。 目前，商鋪已經(jīng)售完，價格在 40005000元/平方米，整層 出售。 寫字樓部分面積在40 200平方米不等，出售價格為 6300元/平方米；小面積辦公間 出租價格在35004000元/月 （含簡單裝修，水電費）。 3.2 錦江國際酒店 資料圖片，太倉項目建設(shè)中 太倉錦江國際酒店 位于項目以東，結(jié)合商 業(yè)、酒店、住宅為一體。 酒店預(yù)計在2007年5月1 日開業(yè)，目前樓下商鋪 正在銷售中，價格為 10000元/平方米。 3.3 大潤發(fā)超市 大潤發(fā)超市據(jù)項目1.2公里，屬于至善富居工程項目

7、。該 項目面積為87664平方米，項目共3層，樓頂停車場，共有位 200個左右的停車位一樓為超市、賣場。該項目周邊金融業(yè)比 較發(fā)達(dá)，農(nóng)行、中行、太倉市農(nóng)村商業(yè)銀行等，距大潤發(fā)超市 步行僅10分鐘距離。 3.4 沃爾瑪超市 沃爾瑪超市項目面積為2萬多平方米，包括住宅、商業(yè)兩種 業(yè)態(tài)，住宅位于項目中間，包括高層和小高層，四周為商業(yè)街。 項目仍在建設(shè)中，預(yù)計沃爾瑪超市面積將在2萬多平方米，目前 僅簽署了意向協(xié)議。商業(yè)街面積在12萬平方米，售價在2萬 3萬元/平方米。 沃爾瑪超市項目距本項目大約2公里。 4、太倉市商場、賓館分析 賓館 花園酒店：目前太倉市唯一一家五星級賓館，全年入住率在85%90%。

8、 婁東賓館：政府招待賓館，對外營業(yè)，入住率為85%以上。 迪文商務(wù)賓館：太倉市比較大型的連鎖商務(wù)酒店，入住率在90%以上。 商場 華聯(lián)商場：位于人民路，日人流量1000人左右。 新世紀(jì)商場：位于人民路，與華聯(lián)商場隔街相對，日人流量在30004000 人左右。 5、項目可做商業(yè)分析 人民路商圈已經(jīng)成熟，很難改造，應(yīng)需要另辟蹊徑，開拓新的商圈。 新商圈應(yīng)包括： 國際知名品牌大賣場、超市，如家樂福； 中高檔服裝的精品商場，如蘇州美羅； 專業(yè)性、高檔次商場，如百安居； 高檔會所、SPA館； 高品質(zhì)、國際知名的特色美食街。 四、周邊人群情況分析 1、周邊居住區(qū)概況 項目周邊規(guī)劃為300萬平方米居住區(qū)，目

9、前已經(jīng)建成250萬平 方米。由于沒有完全入住，項目周邊現(xiàn)有人口為12000人左右，完 全入住后，項目周邊人口將達(dá)到2萬人以上。 人口層次主要為：公務(wù)員、公司白領(lǐng)、個體業(yè)主及投資者。 1.1 世紀(jì)苑 世紀(jì)苑占地面積300畝，總建筑 面積為23萬平方米。其中，商業(yè)面積 為5000平方米，售價在7500元/平方 米左右。 目前，小區(qū)入住率已經(jīng)達(dá)到 70%80%，是項目周邊入住率最 高的小區(qū)。 小區(qū)居民為公司白領(lǐng)，月收入為 25003500元。 1.2 華僑花園 華僑花園占地面積400畝，總建筑面積為24萬平方米，普通住宅價格為4000元/平方 米，別墅為8000元/平方米，現(xiàn)入住率較低，僅為20%。

10、小區(qū)內(nèi)商業(yè)面積為15000平方米， 均價為7000元/平方米。 普通住宅客戶群為政府公務(wù)員和企業(yè)白領(lǐng)，月收入3500元左右；別墅客戶群為外來 投資者和私營業(yè)主，月收入在6000元以上。 1.3 華源上海城 華源上海城占地面積355.7畝， 總建筑面積為40萬平方米。其中， 住宅樓為53 幢，售價在3000元/平 方米。商業(yè)面積為2500平方米，均 價為5500元。 由于小區(qū)房屋質(zhì)量不高，小區(qū) 入住率不到10%。 小區(qū)客戶群定位為企業(yè)中等收 入白領(lǐng)，月薪在2000元左右。 1.4 高爾夫湖濱花苑 高爾夫湖濱花苑占地面積202 畝，總建筑面積為17.9萬平方米。 小區(qū)內(nèi)有1.2萬平方米的會所正在

11、招租，價格在6000元/平方米。 小區(qū)住宅售價在4500元/平方 米，入住率已經(jīng)達(dá)到60%以上。 由于樓盤建設(shè)較早，居民主要為 一些小私營業(yè)主和老太倉人。 1.5 寶龍城市廣場 寶龍城市廣場占地201畝， 總建筑面積為25.32萬平方米， 主要包括財富第一街、旅游休閑 區(qū)和水景生態(tài)住宅三部分組成。 其中，商業(yè)面積為5.52萬平方米， 均價為6000元。 目前，項目一期二期正在銷 售，住宅均價在3000元左右， 現(xiàn)處于裝修階段。 1.6 錦繡華城 錦繡華城占地633畝，目前 已經(jīng)建成52萬平方米，其中商業(yè) 面積為4萬平方米。 由于小區(qū)尚未開始銷售， 暫時沒有任何參考價格。 1.7 香花公寓 位于項目西邊，與項目僅一墻之隔。香花公寓屬于太倉經(jīng)濟(jì) 開發(fā)區(qū)建設(shè)較早小區(qū)，現(xiàn)共有居民3500人。小區(qū)內(nèi)二手房價格為 3200元/平方米，居住人群多為太倉市居民，及來太倉打工的租房 者。小區(qū)外有商鋪，但沒有形成規(guī)模。 1.8 東海高爾夫球場 東海高爾夫球場 是太倉市唯一的高爾 夫球場，占地約為 1200畝，據(jù)項目有10 分鐘車程。 1.8 周邊小區(qū)分析 項目周邊商業(yè)多為小區(qū)配套商業(yè)，不形成規(guī)模，無