1、物業工程部前期綜合維修工崗位職責我作為客服中心工程部負責人我只代表我個人的想法，還沒來得及和我們的客服中心李艷杰經理商量就盲目寫了關于工程部內部管理流程還沒來得及修改希望培訓部領導只做參考，我是來做我們名都工程部內部管理培訓用的；希望貴部能諒解！一、 了解熟悉物業內供配電運行方式和給排水、消防管網的分布。二、 嚴格執行供用電設備“安全技術操作規程”，穿戴好勞動防護用品。三、 負責物業區內電器設備、給排水設施的維修、保養，完成設備的年度檢修計劃，做好設備臺帳及設施的運行記錄。四、 負責房屋二次裝修的裝修管理。五、 上門維修服務人員必須文明禮貌，精神狀態良好，嚴格執行公司規定的操作規程，不得損壞公

2、司的形象和利益。六、 維修中，不得破壞周邊環境及損壞其他相臨設施，對維修中的廢棄物必須及時清理，保持環境整潔，無雜物。七、 完成領導交辦的其它工作。配合銷售階段綜合維修工工作規程1.0目的規范小區維修工作，保障設施設備的正常運行和滿足業主維修服務需求。2.0適用范圍適用于本小區物業管理維修工作。3.0每日工作時間8小時8：3017：304.0權限直接上級：恒大名都客服中心經理、工程部負責人直接下級：無5.0 維修工工作程序5.1 每日8：30簽到戴好工作牌上崗。5.2 檢查上班值班記錄，明確未完事宜及設施設備運行狀況，清點工具、鑰匙等，作好物品交接，簽名確認。5.3 接受物管員工作安排，對業主

3、委托服務5分鐘內到現場，自帶鞋套，文明作業、文明規范用語，對業主的提問和要求禮貌解答，忌說“不”字，對不屬于自己權限內解決的問題可幫助業主尋找解決的途徑。5.4 對小區的所管設備和樓宇每天不少于兩次巡查，發現問題及時匯報處理。5.5 熟悉對業戶內裝修監理內容及工作要求，能獨立承擔裝修監理工作。5.6 熟悉本小區給排水管道閥門、窯井、化糞池及供電線路走向，設施設備運行狀況，預防事故發生。5.7 主動鉆研技術，不斷提高工作能力。5.8 對開發遺留的土建小工程和業主委托服務的土建項目及時處理。5.9 對在建工程、正在裝修工程進行監管跟進發現問題及時跟對接單位聯系整改或發函提出整改建議。6.0 完成領

4、導交辦的其他工作（例如配合營銷、地產工程等）。 6.1 相關記錄 6.2 值班記錄6.3 巡檢記錄6.4 裝修巡檢記錄6.5 裝修竣工單6.6 違約、整改通知單工程維修部員工培訓管理標準作業規程1.0目的 規范工程維修部員工培訓內容及程序，使員工培訓系統化、科學化，確保員工具備工作所需的知識和技能。2.0適用范圍 適用于物業管理公司工程維修組員工的培訓。3.0職責3.1工程部負責人負責監督及抽查員工培訓的實施情況、考核培訓效果以及推薦去金碧學院長春分院學習的機會。3.2 工程維修部經理負責制定年度員工培訓計劃，并負責具體組織實施。 4.0程序要點4.1員工培訓計劃的制定 4.1.1工程維修部經

5、理于每年的12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃，或每月15號制定下月培訓計劃并上報公司審核批準。（具體情況按金碧物業長春分公司培訓部確定執行） 4.1.2員工培訓計劃的內容應包括以下各方面：A、不違反國家的有關法律、法規； B、有明確的培訓內容； C、有考核的標準； D、有具體的培訓時間；E、有培訓費用的預算。4.2新入職員工的培訓新員工入職后上崗前需進行3天的培訓，并經考核合格后方可正式上崗。4.2.1 第一天上午由工程部負責人負責介紹公司的基本情況，講解公司的各種制度+(考勤、獎懲、后勤等)；介紹本部的工作性質、基本運作程序，講解各崗位的職責、安全作業要求以及著裝規定、禮貌禮儀、文明用

6、語等。帶領新員工熟悉小區的環境。 4.2.2 第一天下午至第3天上午由工程部負責人帶領新員工試上崗，新員工在工程部負責人的帶領下處理本崗位具有代表性的事例，從而熟悉本崗位運作程序。4.2.3第三天下午由工程部負責人安排對新員工進行思想方面的小結及技能方面的考試。4.2.4新員工經考核合格后方可安排正式上崗，不合格者按辭退處理。4.3專業基礎知識培訓；4.3.1專業基礎知識培訓由工程維修部負責人具體負責。4.3.2專業基礎知識培訓每個月進行一次，每次不少于120分鐘。4.3.3 培訓內容： A、電工類：進網作業電工培訓教材； 電工作業安全規程； 維修電工技能培訓教材。B、電梯類：電梯結構原理及安

7、裝維修；電梯實用技術。C、公共設施類：如建筑裝飾工程施工技術；D、給排水類：如給排水設備設施使用及維修保養技術；E、制冷類：如制冷設備原理及使用、維修技術；F、弱電類：如電子技術基礎； G、柴油機類：如柴油發電機使用及維修、保養技術；4.3.4培訓形式： A、分工種集中授課；B、分工種集體討論。 4.3.5考試方式： A、試卷考試；B、課堂問答。 4.4專業技能培訓4.4.1專業技能培訓由工程維修部主管具體負責。4.4.2專業技能培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.4.3培訓內容：A、電工類： (供配電設備設施操作標準作業規程)；(供配電設備設施運行管理標準作業規程)；(供配電設備設

8、施維修保養標準作業規程)；B、電梯類：(電梯運行管理標準作業規程)； (電梯維修保養標準作業規程)；(電梯故障維修標準作業規程)；電梯困人救援標準作業規程。C、給排水類：（給排水設備設施操作標準作業規程）；(給排水設備設施運行管理標準作業規程)；(給排水設備設施維修保養標準作業規程)； (二次供水管理標準作業規程)。D、 公共設施類：如(公共設施安裝維修標準作業規程)；E、弱電類：如(弱電系統維修標準作業規程)；F、 柴油發電機類： (柴油發電機運行管理標準作業規程)； (柴油發電機操作標準作業規程)；(柴油發電機維修保養標準作業規程)。G、公共類： (工具管理標準作業規程)； (設備綜合管理

9、標準作業規程)；(測量設備管理標準作業規程)；(值班管理標準作業規程)；其他相關規程。 4.4.4培訓形式：A、分工種集體授課；B、分工種集中討論。 4.4.5考試方式為現場實際動手能力評估。4.5服務培訓4.5.1服務培訓由公司安排授課人員講授。4.5.2服務培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.5.3培訓內容： A、文明用語； B、儀表儀容； C、禮貌禮節；D、服務意識；E、服務技能；F、服務要求。 G、物業客服中心工程部技工標準作業規程4.5.4培訓形式為集中授課。4.5.5考試方式：A、試卷考試；B、課堂問答。 4.6物業管理知識培訓4.6.1物業管理知識培訓由公司安排授課人員

10、講授。4.6.2物業管理知識培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.6.3培訓內容： A、物業管理法律、法規。其中：(城市異產毗連房屋管理規定)、(城市房屋修繕管理規定)為工程維修部水電維修組、公共設施維修組單獨培訓內容； B、ISO90012000質量管理體系。4.6.4培訓形式： A、公司集中授課； B、討論。4.6.5考試方式： A、試卷考試； B、課堂問答。 4.7安全培訓 4.7.1安全培訓由工程維修部負責人具體負責。4.7.2安全培訓每季度進行一次，每次不少于120分鐘。4.7.3培訓內容： A、操作安全； B、日常生活安全。4.7.4培訓形式為集中授課形式。 4.7.5考試

11、方式為課堂問答。4.8思想及文化方面的培訓4.8.1思想及文化方面的培訓由工程維修部負責人具體負責。4.8.2思想及文化方面的培訓每半年進行一次，每次不少于120分鐘。4.8.3培訓內容： A、思想品德； B、行為準則； C、語言表達能力(重點加強普通話方面的培訓)。 8.4培訓形式：A、集中授課；B、 討論。C、考試方式為課堂問答。4.9特種培訓：對于工程維修部的特殊工種(電梯、值班電工等)我個人建議應有計劃地選送員工出去培訓或請專業人士來授課。4.10每次培訓后，應由工程維修部主管將培訓時間、培訓內容、評估成績等清晰、完整、規范地記錄在員工培訓登記表內。 4.11培訓記錄應妥善保存，各類培

12、訓計劃、培訓記錄表保存期為3年；員工培訓登記表、新員工考核記錄表保存期為長期。5.0記錄5.1 培訓登記表5.2 考核記錄表6.0相關支持文件 機電維修部全部標準作業規程 對于前期裝修監理工工作規程1.0目的我個人認為在配合銷售的過程加強裝修管理，杜絕裝修過程中的違規現象，確保小區外觀形象整潔、美觀。2.0適用范圍小區內全部物業3.0職責我個人認為在我們金碧物業長春分公司我作為一名中層負責人我想做好義務裝修監理工作為日后接管奠定良好基礎；我個人認為在做好配合銷售的同時應該負責每日依據裝修巡檢流程框圖對小區裝修房和單元設施進行巡檢，并填寫裝修巡檢記錄表，對施工違章現象及時糾正，對整改問題及時處理

13、。4.0工程程序裝修監理工是維修施工和住戶居室裝修施工質量控制的直接責任人。接受土建工程師的領導。依據住戶居室裝修方案、維修項目審批表和物管員的具體安排實施現場監理工作。4.1、參與房屋交接、清點和負責試水4.1.1會同相關部門、業主按公司編制的房屋交接清單，對房屋室內設施設備逐一向業主點交。4.1.2裝修公司進入現場裝修3天前，如果裝修公司要求試水，組織對廚、衛進行關水48小時試驗，每天兩次（上、下午各一次），作詳細的觀察記錄。發現滲漏即時申報維修。無滲漏即請業主共同檢查，填寫廚、衛試水結果報告單，裝修監理工和業主簽字，交物管部存檔。4.2. 對居室裝修全過程實話現場監理4.2.1裝修期間，

14、每天必須一次到裝修現場進行現場監理。4.2.2依據住戶居室裝修方案對住戶裝修項目逐一核對，特別是主體結構、外墻、戶間隔墻及不允許改動的部位有無破壞或損傷，對建筑外觀的統一性和整體美觀有無影響。發現在上述行為或有超越住戶居室裝修方案的裝修行為，必須及時制止并書面向物管部報告，由物管部向住戶發出裝修整改通知書，按裝修整改通知書的內容，監督檢查整改情況，作好監理記錄交物管部存檔。4.2.3住戶廚、衛重新裝修埋設的排污管網、防水層施工，在隱蔽前必須到現場檢查驗收，對管網的位置、接頭、管件材料，防水材料，操作程序、施工方法、防水層翻高高度、立管防滲處理等質量情況作詳細記錄，繪制施工簡圖，交物管部歸入住戶

15、裝修檔案。4.2.4裝修竣工，裝修監理工應對裝修房進行全面的檢查驗收，簽署驗收意見，歸入住戶裝修檔案。4.3小區日常維修服務的現場監理4.3.1服務及時：從接到派工單之時5分鐘內必須到達維修施工現場。對待業主必須熱情、有禮貌。維修施工做到文明施工，不得破壞環境和影響毗鄰的正常生活。4.3.2每一單項維修工作竣工必備以下資料：A、派工單B、現場勘察記錄內容：存在的問題；產生的原因分析；處理辦法和措施；4.3.3維修施工記錄內容：A、開、竣工時間；B、開工情況；C、耗用材料；D、維修質量評價；E、繪制施工簡圖。4.3.4填寫維修項目終結單并經業主或接受維修服務的部門簽字后統一歸檔保存。4.4工程部

16、負責人負責對整改維修工人的安排、調度、進度、質量檢查，在安排維修任務時必須進行技術交底，提出具體的技術、質量和安全要求，并作好記錄備查。4.5每天二次對指定區域內公共服務設施進行巡查，檢查本區域內公共服務設施是否完好，是否能安全使用，有無破壞或損傷。發現問題必須當天填報維修項目申報表報物管部，即時安排維修。4.6負責對小區公共服務設施和業主室內維修項目定期進行質量回訪，維修時間、項目、維修質量、回訪時間填寫工程維修質量回訪單，并請業主簽字。4.7作好當天的維修施工和住戶裝修現場監理記錄。每月底將維修項目、領、耗用材料、維修服務及時率、維修服務質量合格率、維修返修率填寫維修項目月報表，報物管部。

17、裝修巡檢程序圖合格檢查驗收施工單位整改發整改聯系記錄合格檢查驗收業主整改發整改通知業主裝修責任要求業主整改開發商責任發現問題每日巡檢 否否 是 是 5.0記錄5.1裝修巡檢記錄表5.2工程維修質量回訪單5.3維修項目月報表5.4巡視記錄表值班電工交接班制度一、值班人員應按安排的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，不得私自調班、頂班。因故不能值班者必須提前向工程部請假，由工程部安排替班人員。二、交、接班人員必須做好交接班的準備工作，正點進行交接班。三、交、接班人員必須認真查看運行記錄，介紹了解設備運行情況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具等。作好交、接班記錄（并雙方簽字）。四、在下列情

18、況下不得交接班：1事故處理未完，或重大設備啟動、停機時。2接班人員有醉酒現象或神志不清狀況，未找到頂班人時。高壓配電運行人員巡視制度一高壓配電裝置的巡視應兩人進行，一人監護，一人檢查。二巡視檢查要以高壓部分及重點設備為主，但也不能放過低壓部分與一般設備的細微變化。三巡視電器設備時，人體與帶電導體間的距離應大于安全距離，不同電壓下的最小安全距離規定是：10kv及以下高壓為0.7m。四巡視時不得對設備進行任何操作或工作，且禁止接觸高壓電器設備的絕緣部分。五進入高壓室巡視檢查時，應隨手將門關好，防止小動物進入室內。六配電室巡視檢查應在規定時間內進行，一般巡視周期如下：A、每班班中檢查一次；B、巡視檢

19、查設備時，要集中精力，認真、仔細并及時分析設備運行是否正常；C、新設備投入運行時，值班人員要勤巡視。電梯巡查維護、保養作業規程1.0目的及時發現電梯故障，及時處理，保證電梯長期正常運行。2.0適用范圍小區內所有電梯。3.0工作程序3.1巡視程序3.1.1維修工每日9:00開始時對小區內所有電梯進行一次巡視，巡視內容詳見巡視記錄表；3.1.2巡視中充分發揮各器官作用，迅速判斷電梯的運行狀態；耳聽：運行中的是否有異聲；嗅：轎箱、機房、井道有無異味；手摸：各按紐是否接觸良好；目測觀察設備有無破損；體感：運動是否平衡，有無搖晃。3.1.3發現問題及時處理并作好巡視記錄。4.0保養程序4.1電梯保養每年

20、1次。4.2保養內容：保養內容保養要求1電引機地腳螺拴緊固；2減速器電機軸承加油。1曳引機運行平衡無雜音2減速器、電機軸承油位正常無漏油。檢查抱閘起、停車制動是否靈活可靠。1制動時，閘緊抱輪；2電引動機起動松閘同步；1控制屏上行交流接觸點檢查；2繼電器動作可靠性檢查；3保險絲更換；4控制曳引機清潔工作。1接觸器觸頭無污垢，凹坑蝕痕，鐵芯磁環無斷裂，吸良好噪音小。2繼電器觸頭無塵埃，無燒焦情況；3安全鈕每月加油一次并應保證靈活可靠；4傳動鋼絲繩應無銹。1限速器、導線向滑輪加油；2安全鉗每月檢查；3曳引鋼絲繩檢查并潤滑。1限速器每旬加油一次；2導向滑輪每月加油一次；3安全鉗每月加油一次，并應保證靈

21、活可靠；41轎門、廳門、門鎖和門觸頭安全可靠性檢查。2開門機構傳動狀況檢查；3門轉動軸主門鎖每月加油一次；4開門機鏈加油。1所有門啟閉輕便靈活開門機構動作時無跳動搖擺；2廳門鎖動作靈活關閉后不能打開；3門鎖開關聯鎖可靠、有效；4門傳動軸、鎖軸、門上滑輪每月加油一次；5開門機鏈輪每月加油一次。限位開關，極限關可靠性檢查。極限開關接觸良好無損，每月檢查一次操縱箱按鈕開關靈敏可靠檢查。1所有召喚按鈕動作正常靈敏、可靠；2召喚指示燈顯亮每月檢查三次?？陀秒娞莅l生應急故障修理排除。接到用戶故障電話后應立即設法排除，并作好記錄。給排水、發電機、通風設備作業規程1.0目的確保小區給排水設備處于良好技術狀態，

22、保證小區生活、消防用水，處于良好運行狀態，保證小區居民正常生活，確保各類風機、排煙風機處于良好的工作狀態，保證設備在消防狀態下的排煙。確保柴油發電機處于良好的備用狀態，在外電停電的情況下能及時啟動發電，保證消防、電梯應急需要。2.0適用范圍小區內給排水、通風系統、柴油發電機的運行管理。3.0職責3.1設備值班員負責以上各類設備的操作，監控運行及按時抄表記錄，發現異常情況的報告，打掃設備層及設備的清潔衛生。3.2設備技術主管負責設備操作規程的制定及運行工作的技術指導和檢查。3.3物管部負責向業主通知停水、停電情況。4.0運行工作程序4.1設備運行的時間確定4.1.1.給水設備處于24小時連續運行

23、狀態；4.1.2柴油發電機組在外電停電5分鐘內啟動，在接配電室通知后立即送電；4.1.3設備層通風機、視設備層濕度情況開機通風；4.1.4污水泵處于自動位置、污水上升到一定高度時自動排水。4.2設備運行4.2.1值班運行人員負責給水設備24小時運行的操作監控記錄，在給水設備啟動時，應注意觀察起動時設備的各項運行參數（電流、電壓、管網壓力），傾聽有無異響，運行期間每2小時記錄一次運行參數；4.2.2值班人員負責設備層、通風風機的操作監控，在多雨潮濕季節每日必須開機通風，并作好運行記錄；4.2.3值班員在外電停電或配電設備出現故障情況下，立即作好發電準備工作，接到發電通知后立即啟動發電機組送電（操

24、作程序見操作規程）并作好運行記錄；4.2.4值班人員的運行操作，應嚴格按操作規程操作，加強巡視，注意各類設備的運行參數的變化情況，發現異常情況及時向主管報告。4.2.5無關人員未經許可不得進入設備層。5.0記錄6.0相關支持文件6.1 (柴油發電機運行管理標準作業規程)； 6.2 (柴油發電機操作標準作業規程)；6.3 (柴油發電機維修保養標準作業規程)。柴油發電機組操作規程1.0目的保證操作的安全性和正確性，避免因操作失誤造成的設備或人為事故。2.0適用范圍小區內給排水設備、發電機組的操作。3.0職責值班員工負責上述各類設備的操作記錄和異常情況報告。4.0工作程序4.1柴油發電機組操作規程：

25、檢查機組（機油油位、柴油油位、冷卻水箱水位）將怠速運行開關放在“怠速”按下“啟動”按鈕（注意：啟動電機運行15秒而柴發機未運行時需等待3分鐘后再次啟動，若三次未啟動成功需檢查故障原因后再次啟動）怠速運行5分鐘無異常情況轉入正常運行按配電屏上“送電”鈕開始送電通知停止送電時，按配電屏上“斷電按鈕”柴發機組轉入怠速，運行5分鐘后停機。注：柴發機組正常運行參數：水溫：70100油溫：82107油壓：3.524.97kg.cm2電壓：400v 頻率：50Hz給排水、通風、柴油發電機組巡視、維護保養、檢修作業規程1.0目的每日巡視及時發現設備故障及時排除，確保運行正常，定期維修保養使設備長期穩定運行。2

26、.0適用范圍轄區內給排水、柴油發電機組、通風系統、各類設備的巡視、維修、保養。3.0職責3.1設備維修工負責上述設備的巡視維修保養工作；3.2設備技術主管負責檢修計劃的編制、材料計劃的編制、維修保養工作的技術指導、檢查監督及外委維修工作的聯絡工作。4.0巡視程序4.1運行設備的巡視每天進行一次，由維修工進行；4.2巡視地點：設備層、電梯房、水泵及控制系統、各污水坑、潛水泵、柴油發電機室；4.3巡視內容：檢查各類設備運行是否正常，設備周圍有無雜物，是否有跑、冒、滴、漏現象，水泵、電機、風機、電梯運行有無異響、異味。4.4.巡視時需作好巡視記錄。5.0維修保養5.1給排水系統5.1.1清除泵體周圍

27、雜物，泵體外觀清潔每月一次；5.1.2清除污水坑中的雜物，每季一次；5.1.3對泵體加潤滑油，半年一次；5.1.4按大中修計劃對泵體及電機進行解體大修；5.1.5設備主管制定維修計劃并對檢查工作提供技術指導及檢查監督。5.2柴油發電機系統5.2.1設備維修工負責柴油發電機的維修保養工作；5.2.2設備維修班按維修計劃進行檢查，同時記錄于設備檔案；5.2.3柴油發電機保養項目表（見下頁）：柴油發電機保養項目表序號檢查保養項目保養方式及用材料時間1發電機組外部清潔用抹布清除油污每月2啟動電瓶查電瓶電解液，不足加蒸餾水每月3機油濾清器更換機油濾清器500運行小時4燃油濾清器更換燃油濾清器500運行小

28、時5水濾清器更換水濾清器500運行小時6空氣濾清器拆下清掃500運行小時7機油更換機油500運行小時5.2.4每一月啟動柴油發機組一次，每次15分鐘，觀察運行是否正常。5.3通風排煙系統5.3.1對風機軸承定期加油潤滑；5.3.2檢查風機皮帶是否完好，發現問題及時調正或更換；5.3.3排煙閥每季檢查一次，檢查機械機構是否能動作。6.0記錄二次供水管理工作程序1.0目的保證小區二次供水水質符合衛生檢查標準，保障用戶身體健康和消防用水。2.0適用范圍適用于小區二次供水系統管理。3.0職責3.1物管部負責每年定期聯系專業水池清洗隊（由市供水公司指定）來小區進行中間水池清洗。3.2設備維修工負責清洗時

29、的配合工作，物管部負責向外發停水通知。4.0工作程序4.1二次供水由指定的設備運行人員負責管理，管理人員定期進行體檢，合格后方可上崗。4.2管理人員負責水池管理，按規定要求檢查孔加蓋，出水口加網罩工作。4.3二次供水清洗，消毒程序。4.3.1由專業水池清洗隊清洗水池（外委）；4.3.2.清洗后取水樣送衛生防疫站檢測，合格后方能投入使用，不合格進行重新清洗直至合格。4.33衛生防疫站檢測報告單，原件存檔保存。5.0相關文件長春市二次供水管理辦法水質分析報告單衛生許可證供配電設備設施巡視維修保養作業規程1.0目的及時處理供配電設備故障，確保設備正常安全運行。2.0適用范圍適用于小區內高低壓配電設備

30、，照明系統、設備電控部分的維修保養工作。3.0職責 水、電、氣維修工負責電器設備的維修保養。4.0工作程序4.1巡視：每日水、電、氣維修工對所管轄內的水電氣、照明配電設施進行一次巡視，發現問題及時處理，不能立即處理應采取措施并上報，必要時停止設備運行。4.2巡視地點4.2.1小區各配電井，檢查空開是否正常，導線有無過熱現象，樓道照明燈具是否有損壞，如有更換即進行更換；4.2.2設備層水泵、風機、控制柜、電動機、檢查電動機溫升是否過高，機組有無強烈振動，有無異響，電源電壓是否正常電流是否超過額定值，是否缺相運行，控制箱、開關、交流接觸器、滅火罩是否完好，電容器外殼有無凸凹現象，有無異響或放電火花

31、，各部分接頭接觸是否良好。4.3維修保養4.3.1小區、車庫及大樓內照明系統的維修保養；4.3.2及時更換損壞的照明燈具；4.3.4定期清掃電井中的電器設備灰塵，測量電源電壓及各回路運行、電流、觀察開關導線是否過載運行。5.0電梯、風機、水泵、控制箱柜、電機維修保養。5.1及時解決巡視中發現的問題，及時更換損壞的零件，如主開關，接觸器、熱繼電器、指示燈、轉換開關。5.2所更換的配件，必須與原設備相匹配，以保證設備的正常安全運行。5.3清除電機油垢及外部灰塵，檢查軸承潤滑情況，補換潤滑油，檢查出線盒引線的連接是否可靠，絕緣處理是否得當，檢查電表外殼接地是否良好，檢測電動機絕緣電阻。5.4大修內容

32、、電動解體、清除內部污垢、檢查繞組的絕緣情況，槽楔有無松動，匝間有無短路，燒傷痕跡，檢查通風冷卻是否完好，檢查有無掃膛現象，對外殼補漆檢查軸承，損壞應及時更換，檢查運行電流是否正常，檢查聯軸器。6.0記錄值班管理標準作業規程1.0目的規范值班管理，確保值班質量。2.0適用范圍適用于物業管理公司管理處工程維修部值班工作。3.0職責3.1客服中心經理負責對值班工作的監控。3.2工程部負責人負責值班工作的具體安排和檢查。3.3工程部值班人員負責按此規程進行值班工作。4.0程序要點4.1交接班操作 4.1.1交班人員提前20分鐘做好交班準備： A、檢查設備并確保運行正常； B、搞好值班室和設備房衛生工

33、作。 4.1.2接班人員提前15分鐘到達值班崗位。 4.1.3接班人員首先認真仔細地檢查各設備的運行情況：A、發現異常情況應立即采取有效措施，并通知交班人處理，接班人協助；B、確認無異常情況再回到值班室進行交接班程序。 4.1.4交班人員主動、簡要地向接班人介紹值班和設備運行情況，重點講明操作注意事項；接班人應認真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至 雙方清楚。4.1.5接班人查看上班的機電運行值班記錄)，檢查儀器、工具等物品是 否齊全完好。4.1.6交接雙方認為無誤后共同在(機電運行交接班記錄)上簽名確認。4.1.7交接完畢后所發生的問題由接班人負責。4.1.8有下列情況之一不能交接班：A、上

34、一班運行情況未交代清楚，記錄不規范，配電室、值班室、操作間不清潔；B、接班人未到崗，交班人不準下班；C、接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； D、在倒閘操作和事故處理過程中；E、若交接班過程中發生故障，應停止交接，由交班人負責處理事故，接班人協助。4.2值班操作要點4.2.1值班人應提前15分鐘到達值班崗位，按交接班程序進行交接班。4.2.2堅守崗位，不得串崗。 4.2.3按有關運行管理標準作業規程對空調設備、電梯設備、供水、供電設備進行巡查、保養、維修. 4.2.4如遇特殊事件，應按突發事件處理程序進行處理。 4.2.5值班人員因特殊情況需要調班時，必須事前填寫調班表，并經工程維修部主管同意

35、并簽字方可調班。 4.3停送電操作要領 4.3.1正常情況下的倒閘操作： A、工程維修部主管提前兩天書面通知運行組停、送電范圍(包括變壓器報停、啟用)； B、運行組接到通知后，一天內完成以下工作： 立即通知供配電專業人員即到現場，根據負荷分布情況實地考察其可行性； 若不可行應立即匯報情況，并說明原因； 若可行，則應明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管經理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務部。 C、公共事務部接到通知后，提前一天貼出停電通知以告之住戶； D、倒閘操作前，運行人員要做好相應的準備工作，電梯降至首層，如有必要可將發電機操作開關置于停機位置； E、在確定時間，在監護人的監

36、護下，操作人員按操作票進行倒閘操作： 停電：先停負荷開關，后停隔離開關； 送電：先送隔離開關，后送負荷開關。F、倒閘操作完成后，運行人員檢查電梯運行情況，發電機操作開關置于自動位置。G、做好各項相關記錄。4.3.2緊急狀態下的倒閘操作：A、發現配電房有冒煙、短路等異常情況或發生火警等重大事故時，運行人員應當立即進行全部或部分負荷停電操作：根據情況立即斷開低壓配電柜上電源開關或斷開高壓柜高壓開關；B、停電后立即通知工程維修部主管，主管到現場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方可恢復部分或全部供電。對損壞部分應盡快修復，以恢復正常供電；C、做好各種記錄，重大事故應立即報告管理處經理。4.4值班

37、房、設備房衛生管理制度4.4.1值班人員負責該班次值班室的衛生清潔工作，并保持值班室衛生。4.4.2專業值班人員負責各自專業設備房的衛生清潔工作：A、水電工負責配電房、水泵房衛生清潔工作；B、電梯工負責電梯房衛生清潔工作。4.4.3接班人負責檢查上一班的清潔工作，對不合格衛生清潔工作可要求返工，直至合格。4.4.4專業早班值班人員為該專業設備房安全衛生責任人。4.4.5工程維修部主辦負責本部衛生清潔工作的日常檢查和督導。5.0記錄值班記錄表6.0 相關支持文件 機電維修部員工績效考評實施標準作業規程設備綜合管理標準作業規程1.0目的從總體上確立物業管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備管理工

38、作的統 一、完整和完善。2.0適用范圍 適用于物業管理公司管理的各類設備的綜合管理工作。3.0職責3.1工程維修部負責所轄小區的各類設備的日常管理工作。3.2公司辦公室負責各類設備檔案的管理工作。4.0程序要點 4.1設備檔案的建立要求4.1.1工程維修部在接管物業后一周內應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬(見附表)，并在建檔后的3個工作日內將臺賬移交公司辦公室存檔。 4.1.2工程維修部應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備編號：A、所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”；B、“設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：設備名稱；設備編號。C、設備編號按下列

39、規則編制 設備流水表(01、02.)設備名稱編寫(取漢語拼音字頭) 物業點編碼 D、標識的制作規范標識材質用金屬薄板制作設備編號用仿宋字體，涂黑色磁漆尺寸長300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)4.1.4設備臺賬應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄。 4.1.5設備臺賬和設備出廠原件(合格證、說明書、保修協議等)統一由公司辦公室保存。管理處保存復印件。 4.2設備的日常操作、運行、維修保養管理詳見工程維修部各類設備操作、運行、維修保養管理標準作業規程。4.3設備的購置管理4

40、.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。4.3.2設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。4.3.3設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。4.3.4設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。4.3.5新添設備由工程維修部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。4.3.6采購設備應遵循采購管理標準作業規程)的相關規定進行采購。4.3.7采購設備到達公司后，由工程維修部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，辦理驗收手續；不符合要求的，按合同或公司相關規定辦理。 4.3.8驗收符合要求的采購設備按本條例相關規定納入臺賬，建立卡片等進行日常管理。4.4設備狀

41、態標識 4.4.1工程維修部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。 4.4.2設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。 4.4.3常運行中的設備可不予標識。 4.4.4標識的方式方法： A、設備狀態用標識牌進行標識，標識牌300mmxl50mmx3mm(長X寬X厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；B、設備狀態標識牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；C、設備狀態改變，標識應隨之改變。4.5設備的停用和封存4.5.1發現下列情況之一，設備應予停用或封存：A、多余設備，含服務提供有再需要的設備；B、設

42、備功能己不能滿足提供服務需要的設備。4.5.2停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。4.5.3工程維修部應定期(如一個季度)對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。4.5.4設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處主任批準后實施。4.6設備的報廢4.6.1無修復價值的設備應予報廢。4.6.2報廢設備應由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：設備主管人員、運行人員、管理處主任等。4.6.3設備主管人員應填寫(設備報廢審批表)，經公司經理批準后實施。4.6.5報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。4.6.6工程維修部應將批

43、準的(設備報廢審批表)報公司財務部一份。5.0記錄5.1設備臺賬5.2設備卡5.3采購設備驗收表5.4設備停用封存報廢審批表5.5設備定點管理檢查表6.0 相關支持文件 機電維修部所有標準作業規程測量設備管理標準作業規程1.0目的確保測量設備的能力滿足使用要求。2.0適用范圍適用于物業管理公司對測量設備從配置、較準、使用至管理各個環節的控制。3.0程序要點：3.1建立測量設備臺帳，其內容包括：出廠編號、公司編號、名稱、形式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識，并隨設備的變化而持臺帳的可用性和可追溯性。3.2測量設備逐一進行編號標識，其要求為：采

44、用符號和順序進行編號、示例如下：c h 01 該類測試設備的順序號，用阿拉伯整數。 移動使用測量設備（裝置符號） 測量尺寸（類型符號）。符號規則如表一：裝置符號H移動使用測量設備G固定裝置的測量設備類型符號C測量尺寸用的測量設備D測量電參數（如：電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用的測量設備P測量壓力、真空度用測量設備3.3規定測量設備的校準周期，測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等確定（如表二）： 測量尺寸的校準周期為二年測量電參數的校準周期為二年測量重量的校準周期為二年測量壓力的校準周期為一年裝于設備上，但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準按國家要求的送技術質量監督部門3

45、.4按確定或規定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準，并辦理相關委托手續。3.5測量設備的使用3.5.1使用人員應熟悉測量設備的使用、正確、合理，按規定選擇和使用測量設備，并確保在校準的有效期內使用。3.5.2使用人員在調整測量設備時，應防止由于調整不當而使校準狀態失準。3.5.3當發現測量設備失準時，應對已測量或計量的結果進行復查消除由于失準可能造成的影響。3.5.4測量設備的保管防靜環境應適當，不應與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。3.6校準委托3.6.1如公司無校準設備、標準物及專業人員，即無能力進行校準，凡需校準的測量設備一律委托

46、國家授權校準單位進行校準。3.6.2工程維修部測量設備管理人員在委托校準時，應將送交校準設備的使用量數值范圍列入委托中，并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環境溫度、校準判定依據的國家標準代號。工具管理標準作業規程1.0 目的 規范工程維修部工具管理工作，確保工程維修部工具完整及各項性能完好。2.0 適用范圍 適用于物業管理公司所屬各管理處工程維修部的工具管理。3.0 職責 3.1 工程維修部主管負責檢查工具管理工作的實施情況并負責工具的申購。 3.2 工程維修人員具體負責工具管理。3.3 客服中心物管員負責工具的簿記盤點工作。4.0 程序要點 4.1 工程維修部工具年度采購

47、計劃的制定4.1.1每年的12月15日之前由工程維修部負責人負責制定下一年度(工程維修部工具年度采購計劃)并上報公司審批。4.1.2 (工程維修部工具年度采購計劃)應包括如下內容：A 所需工具的名稱、型號及規格、數量、產地； B 預計費用； C 購買時間；D 用途。 4.2 工程維修部的工具分成兩類：一類是個人使用工具，另一類是分部門公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管，分部門公用工具由主管領用負責保管?？头行奈锕軉T對所領用工具記錄在(工具領用登記表)內。 4.3個人使用工具和分部門公用工具(便攜帶的)由主管統一填寫(領料單)，工程不負責批準后，由主管到倉庫領取并負責暫時保管。主管必須將所領工具簿記在(保管工具登記表)內，并由工程部負責人簽名確認。 4.4個人使用工具管理4.4.1工程維修部員工正式上崗時，由員工填寫領料單)經工程維修部負責人批準后，在物管員處領取一套個人使用工具。工程維修部員工個人使用工具每年只能補領一次。管理處物管員應對員工所領工具簿記在(工具領用登記表)內。4.4.2 個人使