1、工程質量控制管理1、質量控制的含義質量是反映滿足明確和隱含需要能力的特性總和。 工程質量是國家現形的法 律、法規、技術標準、設計文件及工程合同中對項目的安全、使用、經濟、美觀 等特性的綜合要求。 在現代房地產項目管理中， 質量是一個綜合的概念， 它是由 一下指標綜合而成的；1.1 項目順利完成后， 其建筑產品或服務的質量、 可用性、使用效果和穩定性等。1.2 項目結構設計和施工的安全和可靠性。1.3 所用的材料、 設備、工藝、結構、結構的質量及其耐久性和整個項目的壽命。1.4 項目的其它方面，如建筑造型的美觀性、建筑與周邊環境的協調性及建筑的 可維護性、可檢查性等。2、質量控制的特點 房地產開

2、發項目的質量控制，是房地產開發企業在項目實施過程中最重要的 一項管理活動，其目的是為項目的用戶（顧客、項目的相關者）提供高質量的產 品和服務，令顧客滿意， 關鍵是項目過程和產品的質量都必須滿足項目目標。 具 體表現如下：2.1 全面性由于項目質量目標內容具有廣泛性與綜合性。 因此，實現項目總體質量目標 應當實施全面的質量控制。質量控制的全面性表現：2.2 及時性與主動性 房地產項目在實施過程中，由于工序交接多，中間產品多，隱藏工程多，若 不及時檢查并發現存在的質量問題， 容易產生第二判斷錯誤， 即將不合格產 品誤認為是合格產品。另外，對于房地產項目而言，一旦項目建成，不可能 像某些工業產品那樣

3、， 通過拆卸和解體來檢查內在質量， 但僅通過項目終檢 驗收是很難已發現工程內在的、隱蔽的質量缺陷。因此，質量控制應及時， 隨時對項目的各級產品進行質量檢查。2.3 標準的動態性 房地產項目在建設過程中， 其建筑產品具有復雜性、 單一性、 它不像一般工 業產品， 有固定的生產流水線， 有規范化的生產工藝和完善的檢測技術， 有 成套的生產設備和穩定的生產環境， 有相同系列規格和相同功能的產品， 沒 有哪一棟房子是一模一樣的， 即使外觀相同， 但是因為地段差異、 地質條件 的不同、 生產時間有早晚而呈現出各自的特性。 而且在實施過程中， 有時為 了追趕進度或節約成本， 會對質量標準進行修改， 所以其

4、質量標準的波動性 比較大。項目管理者在進行質量控制時， 不可能依據一個統一的標準， 應針 對不同的建筑產品、不同的實施階段、不同的質量要求進行控制。2.4 連續性和相關性 質量控制貫穿房地產項目開發建設的全過程，從決策階段開始，設計階段、 材料設備采購階段、 施工階段一直到銷售階段和物業管理階段， 各個階段是 連續的、相關的，如果設計質量不好，器材質量不符合要求，則施工階段的 質量就很難保證； 若是施工質量不好， 很難保證物業銷售服務的質量和后期 服務的質量。因此，對項目建設過程中各個階段的質量控制要有基本的要求 和保證。項目建設過程的質量控制涉及到業主、勘測設計單位、承包商、材 料設備生產商

5、和供應商、 質量監督機構等， 只有這些單位共同努力， 才能使建設項目符合業主所要求的質量目標。3、質量控制的主要內容要實現房地產項目的總目標， 完成一個高質量的房地產項目， 就必須對整個 項目過程實行嚴格的質量控制。質量控制必須達到微觀與宏觀的統一，過程與 結果的統一。由于質量控制的全面性和連續性，決定了質量控制內容上的連續 性和分階段性。在前期策劃階段，房地產項目質量控制的主要任務是確定質量目標；在設計 階段，質量控制和實施方案的質量控制；在實施階段，包括材料和設備的質量 控制、工藝質量控制、施工工序質量控制、工程過程監督、隱蔽工程驗收等； 在項目產品的銷售及后期服務階段，質量控制的主要任務

6、則是建立質量檔案和 對運行質量的監督管理等。按照實際工作的統計， 各個階段的質量控制對最終的產品質量的影響程度是不一樣的，設計階段質量控制對產品質量的影響程度是最大，約占40%；施工階段的質量控制，約占 30%左右。因此，在本章中，我們重點討論的事是設計 階段和實施階段的質量控制。4、設計階段的質量控制設計是從技術方面來定義項目的技術系統， 定義項目的功能、 工藝等各個總 體和細節問題。這些工作包括功能目標的設計和各個階段的設計。一個房地產 項目的工程設計質量不僅直接決定項目最終所達到的質量標準，而且也決定了 項目實施程序和費用。設計中的任何錯誤都會在計劃、施工、運行中擴展、放 大，引起更大的

7、失誤。因此，我們必須重視設計階段的質量控制，必須嚴格控 制和認真協調項目設計的各個方面。4.1 設計質量要求的確定項目質量的要求是為項目的總目標服務的。 對于房地產項目而言， 質量標準 的制定通常是在決策階段提出， 在設計階段逐步具體化， 通常按如下過程進行：4.1.1 業主確定總功能目標和項目的總質量標準，市場、銷售部門提出產品數量 和質量要求。他們是在認真進行市場調查的基礎上，通過對房地產市場環境 進行分析，對項目所在區域的市場供需狀況進行分析，經前期策劃部門進行 了產品定位和價格定位后，綜合考慮確定的。房地產項目要開發的是什么樣 的樓盤，面對的是什么樣的顧客群體， 他們對建筑產品有什么樣

8、的消費偏好， 市場真正需要的是什么樣的建筑產品，通過這些問題的分析與研究，由業主 與市場、銷售部門經理反復研究，提出項目的總質量目標。4.1.2 各部門提出對規劃及建筑的空間、位置、功能、質量的要求。這里我們強 調項目的使用功能和建筑物應相互協調，并將它們以其納入項目管理的目標 系統中，與進度目標、成本目標等一起進行優化，提出具體的項目要求、技 術說明、安全說明等，最終形成詳細設計任務書。設計任務書是進行設計質 量控制、工程質量控制、投資控制重要的依據，是對設計部門提出項目的質 量要求文本，使本項目設計階段的總體規范，并對以后詳細的技術設計起控 制作用。4.1.3 對設計質量標準影響的重要因素

9、之一是投資的限額及其分配。 為了加強成 本的主動控制，通常隨著項目設計任務書的批準，投資總額也有了相關的規 定。這就要求設計人員將投資總額按各個子功能（或是各個項目工程）進行 切塊分解，作為各部門設計的概算成本依據，總體的以及各部分的質量標準 就由這個投資分解來確定。4.2 設計單位的選擇 設計單位對設計的質量負責， 對設計質量有根本性的影響， 而許多業主和項 目管理者在項目初期對它沒有引起足夠的重視，有的為了方便、省錢或其他原 因將項目設計委托給不合格的設計單位甚至委托給業余設計者，結果造成很多 經濟損失。設計工作屬于技術和藝術想結合的高智力型工作，其成果評價比較困難。 設計方案以及整個設計

10、工作的合理性、 經濟性、新穎性等常常不能從設計文件， 如圖紙、規范、模型的表面反映出來，所以設計質量很難控制。這就要求對設 計單位的選擇予以特別的重視，要依據設計單位的資質等級、設計能力、設計 經驗、市場信譽等進行項目設計單位的選擇4.3 設計工作中的質量控制4.3.1 分析階段進行審查 對階段性的設計成果應審批簽章， 再進行更深入的設計， 否則無效。 無論是 過內還是國外，設計都是分階段進行的，逐漸由總體到詳細，各個階段都必須 經過一定的權利部門審批，作為繼續設計的依據，這是一個重要的控制手段。4.3.2 委托專家審查 由于設計工作的特殊性， 對于一些大的、 技術要求高的項目， 或情況特殊的

11、 項目（如基地情況異常） ，業主和項目管理者常常不具備相關的知識和技能， 這 時可以委托設計監理或聘請專家咨詢， 對設計進度和質量、 設計成果進行審查。 這是十分有效的控制手段。4.3.3 多方案對比選擇 由于設計單位對項目的經濟性承擔責任， 所以常常從自身的效益角度， 不愿 意作多方案的對比分析。但從項目全面控制的角度出發，要采取措施來優化設 計目標和方案。4.3.4 對設計工作質量進行審查 這是一項十分細致的， 同時有是技術性很強的工作。 在設計階段發現問題和 錯誤，糾正是最方便、最省錢的，對項目的影響也最小。 5、施工階段的質量控 制 施工企業對施工質量負責，這個階段的質量控制不僅要保證

12、項目的各個要 素，如材料、設備、工藝等符合規定要求，而且要保證項目整體及各個部分都 符合項目質量要求，達到項目預定的功能，使整個項目系統能經濟、安全、高 效率地進行。（1）施工準備階段的質量控制包括：A、對施工隊伍及人員質量的控制。B、對項目工程所需原材料、半成品、構配件和永久性設備、器材等資源的質 量控制。C、對施工方案、方法和工藝的控制。D對施工用機械、設備的質量控制。E、對施工環境與條件的質量控制。F、對測量基準點和參考標高的確認及工程測量放線的質量控制。（2）施工過程中的質量控制包括：A、對施工承包單位質量控制的自檢系統進行監督。B、對施工過程進行質量跟蹤監控，嚴格工序見的交接檢查，建

13、立施工跟蹤 檔案。C、會同建設監理單位審查設計單位或承包單位提出的工程變更或圖紙修改。D對重要的承重結構，主要部分的隱蔽工程如基槽、鋼筋混凝土基礎、主題 結構中現澆鋼筋混凝土柱、 梁及屋面防水等進行檢查驗收， 確認合格后辦理 隱蔽工程驗收手續。E、進行給排水、電器安裝的測試，如果符合設計要求，應予簽證。對設備安 裝檢查應做盛水檢查，防止設備的滴、漏、滲等現象。F、進行工程質量的評定和竣工驗收準備工作，做好施工資料收集整理工作。G認真做好施工日記。施工日記的內容應包括日期、天氣情況、施工部位及 施工內容，施工過程中發生事故及處理結果等。H、對沉降有觀測要求的建筑物、 構筑物、在施工過程中督促施工

14、企業進行定 期觀察，并做好相應的記錄。I 、 監督和協調施工企業做好文明施工，安全施工。（3）竣工驗收階段的質量控制：A、檢查階段。：一方面對工程的工程 質量進行檢查，看是否達到了設計和規 范的要求，如結構、地面、油漆工程、門窗、建筑垃圾、綠化工程等；另一 方面是對項目的完整性進行檢查， 看項目的內容是否有疏漏， 以保證項目的 功能完整。 當然， 還包括對工程實體的檢查和各種質量文件的檢查， 對查出 來的問題應限期限解決， 既可以別扭移交邊解決， 也可以推遲移交， 再做復 查。B、試驗階段：按規范采用某些技術檢驗方法， 對項目的組成部分進行功能方 面的檢查，如對給排水管道、采暖設備、通風管道的

15、檢驗，對一些材料和設 備的特殊檢查等。C、移交階段：房地產項目的全部工程完成后，業主組織力量或委托某些專業 工程師對整個項目的工程實體和全部施工記錄材料進行交接檢查， 找出存在 的問題，并為下一步質量評定工作做好準。（4）施工過程中質量控制的主要途徑和方法 房地產項目施工過程中，應對工程建設對象的施工過程實施全面的質量監督、檢查與控制，包括事前的個項施工準備工作質量控制，施工過程中的控 制，以及某個單項工程及整個房地產項目完成后，對建設施工及安裝產品質 量的事后控制。對房地產項目在施工過程階段進行質量監控主要是通過審核有關文件、報 表，及進行現場檢查及實驗途徑和相應的方法實現的，其具體途徑如下

16、：A、審核有關技術文件、報告或報表。B、現場質量監督檢查。（5）施工過程中質量控制的主要手段A、“旁站”監督“旁站”監督是房地產開發商經常采用的一種現場檢查形式， 即在施工工程 中派技術人員到現場觀察、監督與檢查施工過程，注意并即使發現質量事故 的苗頭，影響質量的不利因素，潛在的質量隱患以及出現的質量問題等，以 便及時進行控制。對于隱蔽工程的施工， “旁站”監督尤為重要。B、測量施工前甲方技術人員應對施工放線， 即高程控制進行檢查控制， 不合格者不 得施工，發現偏差及時糾正。C、實驗實驗數據是判斷和確認各種材料和工程部位內在品質的主要依據。 如材料性 能，拌和料配合比，成品強度等物理學性能以及打樁的承載能力等，通常需 要通過實驗手段，取得實驗數據來判斷質量的優劣。D指令文件指令文件是運用甲方指令控制權的具體形式， 是表達開發商對施工承包商做 出的知識和要求的書面文件，用以向施工單位指出施工中存在的問題，提請 施工單位注意，以及向施工單位提出要求。開發商的多項指令都應是書面或 有文字記載的。如因時間緊迫，來不及做出正式書面指令，也可以通過口頭 指令方式下達給施工單位，但隨即應按合同規定，及時補充書面文件對口頭 指令予以確認。E、按規定質量監控工作程序房地產項目必須規定雙方遵守的質量監控工作程序， 他是進行質量監控的必 要手段和依據。如對未提交開工