1、浙江省臺州市商業市場報告2008年3月25日壹、浙江省臺州市概況臺州市位于浙江省沿海中部、“長江三角洲”經濟區的南側，其北接寧波、紹興、南鄰溫州，西通金華、麗水。該市陸地面積約9411平方公里，其中市區面積約1536平方公里；海洋面積約80000平方公里，大陸海岸線約長745公里。其下轄椒江、路橋、黃巖三區；臨海、溫嶺二市及玉環、天臺、仙居、三門四縣等行政區域。據市統計局數據顯示，該市總人口約569.39萬人，總戶數約191.99萬戶，其中市區人口約151.56萬人，戶數約49.84萬戶。故其平均戶量約為2.97人/戶，其中市區約為3.04人/戶。經過多年的建設，其已初構港口、機場、104國道

2、、沿海高速公路等海陸空立體交通網絡，基本形成了全市一小時交通圈，大大縮短了與上海、杭州、溫州等城市的距離。故其在依據自身特有的地理地貌及“溫臺模式”的民營經濟特征基礎上，目標建設為承接新一輪全球經濟轉型和長江三角洲城市經濟輻射圈內新型的臨港型工業城市。貳、浙江省臺州市國民經濟及社會狀況分析當前，臺州經濟社會發展已基本完成工業化的基礎上進入高成長期，處于全面加快現代化建設的關鍵時期。今后一段時期臺州經濟和社會發展的主要目標是，至2010年達到人均產值5000美元，至2016年達到人均產值10000美元的經濟規模，以望將其建設成為“長三角地區先進制造業基地”、“東南海現代化港口大城市”和“中國民營

3、經濟創新示范區”。一、臺州市近三年gdp及三個產業產值分析分析： 從其gdp及各產業總值近三年的變化值看，其基本以1718%的增幅，呈現較快的經濟發展勢頭。從其各產業總值所占gdp的比重看，其已從2005年的8.2：52.6：39.2調整為2007年的6.7：53.9：39.4，可見其較快城市工業化發展進度。分析：從其第三產業主要行業的產值看，其主要以批發和零售業為主力行業，約占總量的26.8%。并由此帶動交通運輸及郵政、金融業、房地產等第三產業行業發展。從其各主要行業的產值變幅看，其在批發和零售業16.818%的增幅帶動下，金融業、房地產業以21.326.7%的高速增幅發展。而住宿和餐飲業則

4、因受限于當地的文化、服務意識等形態，僅以10.117.5%的增幅發展。二、臺州市近三年國民生活狀況分析分析：從其家庭總收入變化值看，其近三年以7.8%10.6%的幅度增長。從其家庭可支配收入變化值看，其近三年以9.4%10%的幅度增長。從其家庭消費性支出變化值看，其近三年以5%11.9%的幅度增長。可見，其城鎮居民的生活狀況，隨著經濟的發展而得以逐步改善，而家庭消費性支出則主要受物價的影響而增幅較高。 分析：從其生活基本需求的衣、食、住、行支出看，其近三年以10.6%16.8%的幅度增長。可見，其在恩格爾系數保持在34%的幅度下，正逐步改善衣、行等生活水準。在解決溫飽問題后，其在醫療保健下降了

5、0.8%支出及教育文化增幅12.1%的支出，則進一步體現其生活水準的提升。在諸如保險、經營等轉移性支出從6.827.7%的高速增幅看，則進一步體現其較強的投資消費理念。叁、臺州市黃巖區概況黃巖區位于浙江黃金海岸線中部，為臺州市主城區之一。其東界椒江區、路橋區，南與溫嶺市、樂清市接壤，西鄰仙居縣、永嘉縣，北連臨海市，距省會杭州207公里。全區總面積約988平方公里，人口約58.3萬人。其下轄8個街道、5個鎮、6個鄉。隨著，中國首家縣級民航站黃巖民航站已開通北京、上海、廣州、重慶等10多條航線；甬臺溫高速公路和104國道跨越南北，境內有兩個互通道口。擬建的甬臺溫鐵路站場亦選址黃巖。故該區域水陸空交

6、通網絡便捷性較佳。同時隨著，該區城市化以“北改、南拓、中整、西進”的方針不斷加快進程，城市建設的日新月異，城區框架日益拉大，進而促使該區域連續兩屆躋身“全國農村綜合實力百強縣（市）”行列，獲得“中國明星縣（市）”、“浙江省小康縣（區）”等稱號。肆、臺州市黃巖區與周邊區域國民經濟分析黃巖區自改革開放以來，以市場為取向的改革起步較早，為我國股份合作經濟重要發源地之一，為全國第一個頒發了保護和規范股份制企業政府文件關于合股企業的若干政策意見的縣。現經多年的建設，已逐步形成了塑料制品、模具、醫藥化工、機械電器、摩托車及汽摩配件、工藝品和食品罐頭等七大支柱產業。成為國內聞名遐邇的“中國模具之鄉”，素有“

7、精細化工王國”、“中國工藝品之都”、“中國塑料日用品之都”等美稱。一、20062007年黃巖區與周邊區域gdp及三個產業產值分析分析：從其全市及各區的gdp看，基本以12.514.3%增幅發展，其中以路橋區的增幅最高，黃巖區次之。而黃巖區所占比重最低，約為26%。從其全市及各區的第一產業看，基本以0.14.6%增幅發展，其中以黃巖區的增幅最高。且黃巖區所占比重最高，約為40.2%。從其全市及各區的第二產業看，基本以11.817.2%增幅發展，其中以椒江區的增幅最高，路橋區次之。而黃巖區所占比重最低，約為26.8%。從其全市及各區的第三產業看，基本以12.514.8%增幅發展，其中以路橋區的增幅

8、最高，椒江區次之。而黃巖區所占比重最低，約為23.7%。可見，在市區的經濟發展比較中，黃巖區的經濟發展較為滯后，所在產值比重最低，而從其各產值增幅看，則明顯低于其他區塊，故可預見其急需導入外部經濟促使其發展。分析：從第三產業中交通運輸及郵政產值看，黃巖區所占比重最低，僅約為24.7%。從第三產業中批發和零售產值看，黃巖區所占比重最低，僅約為14.7%。從第三產業中住宿和餐飲業產值看，黃巖區所占比重最低，僅約為19.7%。從第三產業中金融業產值看，黃巖區所占比重最低，僅約為22.4%。從第三產業中房地產業產值看，黃巖區所占比重適中，約為34.9%。通過上述對比，可見黃巖區的各項產業均有待進一步加

9、強發展。伍、臺州市商業市場分析一、臺州市市區商業市場分析分析：從其市區與各區域社會消費品零售年度總額相較看，其基本以16.416.9%幅度增長。從各區域社會消費品零售年度總額所占市區比重看，路橋區最高，約占42.7%，黃巖區最低，約占25.7%。從各區域社會消費品零售年度總額增長率看，基本維持在16.416.8%區間內。分析：從各區域市場總量所占市區總量看，路橋區最高，約占40.1%，黃巖區次之，約占32.2%。從各區域消費品市場量所占市區總量看，三區較為平均。其中黃巖區最高，約占35.3%。從各區域生產資料市場量所占市區總量看，路橋區最高，約占61.4%，黃巖區次之，約占22.7%。從各區域

10、市場交易總額所占市區總量看，路橋區最高，約占70.9%，黃巖區次之，約占15.4%。可見，在臺州市區及各區域商品市場基本情況上看，黃巖區遠落后于路橋區，而有待進一步予以加強。二、臺州市椒江區百貨業市場分析椒江區位于浙江沿海中部臺州灣入口處，為臺州市行政中心及為臺州區的主城區。其下轄8個街道、1個海島鎮，人口約48.94萬。因其特殊的行政地位，故在多年的建設中，逐步形成了以百貨商業公司為主的商業形態，故本次調研組特針對此物業展開市調工作。現椒江區商業租售行情為1.59元/日，或由商業管理公司依據營業利潤提成1020%，其經營面積多為80200。其中，改建商場的租售行情為1.53元/日；新建商場的

11、租售行情為79元/日，主力面積為100200，租賃總價為改建商場為5.521.9萬/年；新建商場為25.665.7萬/年。現椒江區百貨商業公司，由于其或為舊樓改建或為新建，故存在規劃不良、市場培育期內人流不足、商業管理水準參差不齊等狀況，從而影響其品牌商家的入駐。現椒江區各百貨商業公司的營業時間多為8:309:30至20:0021:30，可見其商業經營氛圍較為濃厚。現椒江區各百貨商業公司在動線規劃中，手扶梯、客梯、貨梯多為12部，走道梯為48個，主干道多為46m，支干1.53m，該規劃多以從購物舒適度及經營者的展示度出發的商業特征。現椒江區各百貨公司樓層業態規劃分割較為明細，基本以男、女、童、

12、運動服飾、鞋帽為則，或單一產品類民生主題商場，如家居等，并配以少量中西簡餐館。故通過上述比較，可見現椒江區主要商業業態，已呈現以民居民生為主的消費市場特征，進而形成路橋區、黃巖區的消費群體的民生需求均至此消費的現狀。.520 依據本公司在房地產行業中多年的操盤經驗可見，一個成熟的約10000的中型百貨公司或商場須由近20萬人口的消費支撐，方可存活的定律。而觀之椒江區現有百貨公司及商場合計約17.35萬的規模，則須由約347萬人口予以支撐，故可預判該類物業是建立在臺州市近569.29萬人的消費結構基礎上構筑的，同時也進一步映證臺州市民營企業的活力之強度。三、臺州市路橋區商品市場分析路橋區位于浙江

13、沿海中部，為臺州市主體城區之一。其下轄6個街道、4個鎮，人口約42.93萬。因其早期特殊的民營商業地位，故在多年的建設中，逐步形成了以市場為主的商業形態，故本次調研組特針對此物業展開市調工作。現路橋區商業租售行情為2.550元/日，及由0江成了以百貨商業公司商業管理公司收取5元/月或6001200元/月的管理費，主力面積約為1030，租賃總價約為0.9154.8萬元/年。而產生如此大的區間，則主要因其商業開發公司通過拍賣黃金鋪位、優惠劣等鋪位的招商措施造成的，如中國建筑裝飾城等。現路橋區商業的營業時間多為7:309:00至16:0018:30，可見其企業在傍晚前經營氛圍較為濃厚。現路橋區商業各

14、市場在動線規劃中，手扶梯、客梯、貨梯多為18部，走道梯為714個，主干道多為2.46m，支干1.23m，該規劃多以從消費者的聚集度及經營者的運輸度出發的商業特征。現路橋區商業樓層業態規劃較為單一，基本以服飾、日用品、家電、電腦、五金裝飾、建材裝飾為則的經營性商場，并配以少量中西簡餐館、賓館等。故通過上述比較，可見現路橋區商業主要業態，已呈現以經營為主的市場特征，進而形成路橋區的消費群體如需較高的民生需求須至椒江區消費的現狀。現路橋區市場，由于其以民營企業經營活動為主，故存在自主性過強、市場培育期內流動量過大、商業管理力度不強等狀況，從而影響其品牌效應。而依據市場以批發兼零售的經營特征可見，路橋

15、市場的建設是以路橋為中心，輻射周邊乃至華東、華中等省份，故其市場的經營活力，招商力度須以此為出發點，方可存活的原由。四、臺州市黃巖區商業市場分析目前，黃巖區近期的商業推案量約為197500，該案量已超黃巖區2006年度商品房銷售面積(158450) 約39050，可見其未來市場的銷售壓力較大51000。本公司是依據其商業不成熟之特征，以上表中住宅的面積反推其商業規劃面積而得其各樓盤的商業鋪位約50500面積段；以上表中住宅售價的3倍推算出其售價約為1000022500元/。從而預測其未來主力面積約為50100，銷售總價格將在50225萬元/戶區間內。而從其各樓盤的業態規劃看，小型住宅類產品多設

16、置沿街鋪，而中大型樓盤則在設置沿街鋪的同時，配置大型綜合百貨商場，故可見未來黃巖區的商業將隨著各樓盤商業設施的交付而得以提升其檔次。而從其各樓盤的總戶量看，如交付入住將產生約6450戶，結合黃巖的年均3.12人/戶的戶量，可預見其未來將產生近20124常住人口。而如考量黃巖區現有約58.3萬人的消費規模，可預知其未來較為可觀的消費量。分析：目前黃巖商業布局主要以橫街為中軸線，勞動路為縱軸縣線形成十字型逐步延伸至青年路、天長路，業態分布主要以服裝零售占大多數。主要經營的商品檔次為中低檔。青年路業態分布構成： 青年路作為椒江區連接黃巖區的客運主通道，業態分布較為廣泛，商業集中與環城東路與勞動路間，

17、商鋪形態主要為13f的立地房，底層為門面房，23f多為賓館、娛樂或居住。主要業態以服裝鞋包類為主，占56%，經營品牌為中檔，服裝類型以休閑運動類居多，店鋪面積范圍20200，主力店鋪面積2050，商鋪租金610元/日，且多為短期出租，租期在半年至一年。橫街業態分布構成： 橫街貫穿黃巖區區中心，作為黃巖區商業的中心線，商業規模和檔次都相對為最高。為方便政府部門管理其劃分為橫街商業一區、二區、三區，其中以二區的商業最為密集，即勞動路至天長路之間。商業業態以中高檔的時裝為主，占62%，其次為金融行業（銀行），占11%。商鋪形態為住宅底商及綜合大樓底商，商鋪面積范圍較大20350，主力的商鋪面積在50

18、80。商鋪租金8.512元/日。商鋪出租情況良好，基本無鋪可租。勞動路業態分布構成： 勞動路作為黃巖區較早的商業街，孔廟便位于其上，整體建筑形態比較老舊，商鋪面積較小，主要集中于青年路至橫街，以經營中低檔的服裝鞋包為特色。由于其商品價格相對比較經濟，適合當地的中低收入群體，故人氣旺，與店主交談得知一般每天的營業額在300元左右，旺季可以達到500元以上，商鋪面積1080，主力的商鋪面積在1020，商鋪租金79元/日，商鋪轉讓較為活躍。天長路業態分布構成：天長路作為青年路和橫街商業效應的延伸段，其商業業態主要偏向服務性，服裝鞋包類相對其他商業路段明顯減少，占33%，而餐飲和賓館的比例明顯上升分別

19、占28%，15%。商鋪形態多為一層的沿街店面，商鋪面范圍1060，主力商鋪面積1530，商鋪租金6.58元/日。黃巖區主要商業街區業態構成： 綜上所述，目前黃巖區的商業業態構成主要以服裝鞋包類為主，且集中于中檔品牌，而在中高檔品牌上僅限于運動類如adidas，nike.缺乏大型的綜合性百貨商店；餐飲方面的比重也不高，大多是小型飲食店；但在金融配套上較完善，隨處可見銀行及24小時自助銀行，可見其當地居民消費行為較為活躍。但從另一方面看出其商業的支付方式還大多局限于現金，商業發展程度較低，店鋪的經營模式多為品牌加盟，獨門獨戶，商業形式較為保守，在租金價格方面，除橫街外差異較小，基本維持在710元/

20、日，且整體出租情況好，空置率低約2%。各街的50100小鋪商業經營額約在12.334.6萬元/年。而通過上述圖表顯示出,目前黃巖區的商業業態的檔次較低、購物環境差、雜亂等特征，造成其居民如須有一定品質的民生需求時仍須至椒江區的現狀。 膄莈蕆蚈芆膁螆蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄螅袀膈莀螄羃莃蠆螃肅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節蟻蝿袁蒈薇袈羃芁蒃袇肆蒆荿袆羋艿螈裊羈肂蚄襖肀莇薀袃膂膀蒆袃袂莆莂袂羄膈蝕羈肇莄薆羀腿膇蒂罿衿莂蒈羈肁膅螇羇膃蒀蚃羇芆芃蕿羆羅葿蒅薂肇節莁蟻膀蕆蠆蟻衿芀薅蝕羂蒅薁蠆膄莈蕆蚈芆膁螆蚇羆莆螞蚆肈腿薈蚅膁蒞蒄螅袀膈莀螄羃莃蠆螃肅膆蚄螂芇蒁薀螁羇芄蒆螀聿蒀莂蝿膁節蟻蝿袁蒈薇袈羃芁蒃

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23、芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆

24、蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀

25、薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂荿裊罿膈莈薄袁肄莈蚇肇羀莇蝿袀羋莆蒈肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肄羆蒃螅袆蒞蒂薅蠆芁蒂蚇羅膇蒁螀螇肅蒀葿羃罿葿薂螆羋薈蚄羈膄薇螆螄肀薆蒆罿羆薆蚈螂莄薅螁肈芀薄袃袁膆薃薃肆肂膀蚅衿羈腿螇肄芇羋蕆袇膃芇蕿肅聿芆螁裊肅芅襖螈莃芄薃羄艿芄蚆螇膅芃螈羂肁

26、節蒈螅羇莁薀羀芆莀螞螃膂羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂

27、肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃

28、膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅

29、羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂荿蟻羅芄蚄薇羄莆蕆袆羃肆蚃螂羂膈蒅蚈肂芀蟻薄肁莃蒄袂肀肂芆袈

30、聿芅薂螄肈莇蒞蝕肇肇薀薆肆腿莃裊肆芁蕿螁膅莄莁蚇膄肅薇薃膃膆莀羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節蒆薅螆莄螞襖裊肄蒅螀襖膆蝕蚆袃艿蒃螞袃蒁芆羈袂膁薁袇袁芃莄螃袀蒞蕿蠆衿肅莂薅羈膇薈袃羈芀莁蝿羇蒂薆螅羆膂螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀膂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅薂蒁羅羈膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節膃蒂袂膈節薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀膂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅薂蒁羅羈

31、膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節膃蒂袂膈節薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀膂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅薂蒁羅羈膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節膃蒂袂膈節薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆袃肅荿蚈蚆羈蒈莈袁袇蒈蒀蚄膆蕆薂袀膂蒆螅螞肈蒅蒄羈羄蒄薇螁芃蒃蠆羆腿蒂螁蝿肅薂蒁羅羈膈薃螇袇膇螆羃芅膆蒅袆膁膅薈肁肇膅蝕襖羃膄螂蚇節膃蒂袂膈節薄蚅肄芁蚆袁羀芀莆蚃羆艿薈罿芄艿蟻螂膀羋螃羇肆芇蒃螀羂芆薅羅袈蒞蚇螈膇莄莇羄肅莃葿螆聿莃螞肂羅莂螄裊芃莁蒄蚈腿莀薆