房地產開發流程,法律知識培訓,目錄,三、房地產開發流程,一、進度計劃,二、基礎知識,全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；集體所有制：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉（鎮）農民集體。,一、我國現行土地制度所有權,一、我國現行土地制度使用權,國有土地使用權出讓,國家,土地使用者,土地使用權(一定年限),土地使用權出讓金(提前支付),土地使用權出讓(土地一級市場)由國家壟斷。,只擁有土地使用權，沒有所有權。,國有土地使用權出讓方式,招標方式拍賣方式協議方式掛牌方式,國有土地使用權出讓年限,居住用地：70年工業用地：50年教育、科技、文化衛生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業、旅游、娛樂用地：40年,二、基礎知識,二、相關專業術語,城市用地,二、基礎知識,二、基礎知識,二、基礎知識,建筑術語,二、相關專業術語,建筑用地面積,總建筑面積,建筑密度（建筑覆蓋率）,容積率,建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。,總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。,一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。,用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。,二、基礎知識,建筑術語,二、相關專業術語,用地紅線,道路紅線,經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。,道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。,建筑紅線,建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環境,取得良好的效果。,二、基礎知識,建筑術語,二、相關專業術語,房屋層數,層高,建筑高度,凈高,房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。,層高是指房產高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。,凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。,建筑間距,兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定,二、基礎知識,建筑術語,二、相關專業術語,低層建筑,多層建筑,小高層建筑（非規范性）,高層建筑,高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。,高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。,高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。,介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。,點式（塔式）建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。,板式建筑,指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。,二、基礎知識,建筑術語,二、相關專業術語,復式,躍式,錯層,一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛生間等。,是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。,是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。,土地出讓方式,一、取得國有土地使用權,辦理土地登記,核發建設用地批準書交付土地,發布出讓公告,編制出讓文件,地價評估確定出讓底價,編制、確定出讓方案,公布出讓計劃確定供地方式,簽訂出讓合同公布結果,招標,拍賣,掛牌,協議,招拍掛實施,土地出讓方式,(1),(2),(3),(4),(5),(7),(8),(9),申請及資格審查,(6),(10),二、國有土地使用權出讓流程,土地出讓方式,招標,招標方式概念,指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請，通過各投標者設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。,招標流程,評標,出讓人,確定標的及標底,投標人,投標,出讓人、投標人,開標,評標小組,確定中標人,對能夠最大限度地滿足招標文件中規定的各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高的投標人，應當確定為中標人。,土地出讓方式,拍賣,拍賣方式概念,按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法將土地使用權拍賣給出價最高者（競買人）。,拍賣流程,（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價后繼續競價；（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價者為競得人。,土地出讓方式,掛牌,掛牌方式概念,出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。,掛牌流程,接受新報價,出讓人,宗地信息掛牌公布,競買人,報價,出讓人,更新掛牌價格,出讓人,確定競得人,掛牌起始日,掛牌截止日,掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。,土地出讓方式,協議,協議方式概念,指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。,劃拔,劃拔方式概念,指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行為。,三、出讓方式的適用范圍,土地出讓方式,四、招標、拍賣、掛牌的異同,三、開發流程,三、開發流程,三、開發流程,房地產開發流程可以用“五證”的取得來貫穿,一,二,三,四,五,三、開發流程,證件解釋,建設用地規劃許可證是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。,國有土地使用證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。,三、開發流程,開發商選址、立項,三、開發流程,證件解釋,建設工程規劃許可證是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。,建筑工程施工許可證(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。,三、開發流程,證件解釋,商品房銷售(預售)許可證是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件。,三、開發流程,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協議及合同書市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區域的市場供求與潛力進行判斷,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理建設用地規劃許可證:需準備文件如下：立項批復建設項目規劃審批表市政府征地批復用地釘樁成果按規劃意見書要求取得的有關協議及批復文件審定設計方案通知書,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理國有土地使用證:需準備文件如下：立項批復辦理土地出讓手續申請審定設計方案通知書土地評估報告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或審計設計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）建設用地規劃許可證及釘樁成果通知單建筑面積與用途說明書加蓋工商部門備案章的營業執照復印件建設用地批準書或原用地單位的國有土地使用證、房屋所有權證、國有土地權屬來源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權及地上物補償協議、聯建協議及相關文件房地產開發企業資質證書等,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理建設工程規劃許可證:需準備文件如下：供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見建設項目規劃審批報表審定設計方案建筑工程施工設計圖紙工程檔案登記證明按審定設計方案要求取得的協議通知書,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理國有土地使用證:需準備文件如下：建筑工程施工許可申請表一式兩份建設用地規劃許可證及附件建設工程規劃許可證及附件施工圖紙設計文件審查通知書經過備案的施工合同監理單位中標通知書項目建設資金落實證明年度施工計劃人防工程備案通知書園林局伐移樹木批準文件四源費統一收費憑證質量監督通知書安全監督通知書建筑節能新型墻體收費憑證統計局登記通知,三、開發流程,立項,開工建設,規劃設計,取得土地,選址,竣工驗收,辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：年度施工計劃施工合同地名辦批復物業管理公約批復臨時國有土地使用證，國有土地使用權出讓合同，出讓金繳納證明建設工程規劃許可證建筑工程施工許可證銷售（預售）房價監管協議書，投資總額達35%以上的證明材料銷售（預售）商品房面積測量報告和分攤部位的說明，各層平面圖市政府征地的批復銷售（預售）商品房圖，裝修標準和設備簡介等,三、開發流程,總結,1.房地產開發