河北崇禮翠云山滑雪度假小鎮項目投資報告河北旅游產業引導股權投資基金2015年4月目錄一、項目背景情況2二、項目情況介紹3 開發公司情況31.公司介紹32.公司股權結構5（二）項目概況51.項目整體定位52.項目整體規劃63.市場分析8（1）滑雪市場分析8 （2）滑雪場配套酒店及房地產銷售概況114.滑雪小鎮一期投資估算135.滑雪小鎮一期未來五年收支預測146.項目核心競爭優勢15三、初步操作方案161.交易主體162.交易金額163.退出方式17四、投資回報測算17五、風險及應對18六、結論及建議19一、項目背景情況崇禮翠云山滑雪度假小鎮項目位于張家口市崇禮縣境內，距離北京約250公里。項目由翠云山景區、長城嶺即大夾道溝等共同組成，控制范圍50平方公里，總體規劃范圍：小鎮(86.66公頃)+滑雪場(75.14公頃)=161.80公頃（2427畝）。該項目是以滑雪為核心吸引物的涵蓋滑雪、會展中心、度假酒店、高端度假、商業配套于一體的綜合性度假區。項目2011年取得土地，2013年底完成總體規劃，2014年進行勘測及滑雪場的論證分析，2015年開始場地的三通一平及部分工程建設。2013年11月5日，中國奧委會正式同意北京和張家口聯合申辦2022年冬奧會，北京承辦冰上項目比賽，張家口崇將承辦雪上項目。這一爆炸性新聞讓崇禮縣一躍成為國內外大眾矚目的焦點。翠云山滑雪小鎮作為緊鄰崇禮縣城、萬龍、密苑云頂的滑雪度假目的地，也將由于冬奧會的申辦，而迎來前所未有的歷史發展機遇。同時，伴隨著環京津休閑旅游產業帶建設的契機，項目依京津冀一體化的交通區位優勢和冬奧會的輻射效應，后續必然豐富崇禮縣旅游產品結構，大大提高游客的吸引力，從而為把崇禮縣變成我國華北地區具有世界影響力的著名旅游目的地而提供強有力的支撐。項目整體規劃面積大，業態齊全，致力于發展滑雪度假目的地。雖然符合現在休閑度假旅游的趨勢，但因體量較大，投資額較大，項目開發面臨著較大的資金壓力，在資金方面及酒店、滑雪場等開發管理方面亟需引入戰略投資者提供資金支持，提升項目整體盈利能力。2015年2月，海航旅游集團有限公司、河北省旅游局、河北旅游集團有限公司三方共同發起設立的河北旅游產業引導股權投資基金籌備組赴河北省崇禮縣與翠云山滑雪度假小鎮項目的管理團隊商談雙方合作事宜，后續雙方又進行了多次溝通和實地考察，初步達成了合作意向。二、項目情況介紹 開發公司情況1.公司介紹崇禮翠云山滑雪度假小鎮項目的開發公司是崇禮山水旅游房地產開發有限公司。崇禮山水旅游房地產開發有限公司成立于2011年6月8日，為河北建投集團旅游投資有限公司的全資子公司，注冊地張家口市崇禮縣，注冊資本人民幣2億元，分期到位。主要從事旅游景區景點投資開發、經營和管理；旅游地產投資開發、銷售；滑雪產業及設施經營；旅游業商業；旅游演藝產品開發；旅游信息咨詢；廣告設計制作發布；會展服務；旅游酒店的經營與管理。河北建投集團旅游投資有限公司成立于2009年10月29日，由河北建設投資集團有限責任公司全額出資，資產規模20億元，旗下擁有分布于石家莊、秦皇島、青島、北京等大中城市的多家高星級酒店。河北建投集團是河北省政府為聚合、融通、引導社會資本和金融資本，支持河北省經濟發展，明確由河北省國資委履行監管職責的國有資本運營機構和投資主體。集團公司成立于1988年，主要從事能源、交通、水務、旅游及商業地產等基礎產業、基礎設施和省支柱產業的投資與建設。公司注冊資本為150億元，擁有二、三級公司共138家，其中二級公司70家，三級公司68家，是省屬資產規模最大的國有投資控股公司。控股一家上市公司，即河北建投能源投資股份有限公司，參股華能國際、大唐電力等上市公司。在全國80家投資類公司中，總資產、凈資產、利潤總額排名分別為第12位、第8位、第12位。2.公司股權結構崇禮山水旅游房地產開發有限公司注冊資本人民幣2億元，屬于河北建投集團旅游投資有限公司全資子公司。滑雪小鎮一期投資約20億元，二期投資約6.2億元。（二）項目概況1.項目整體定位憑借翠云山頂級、稀缺的森林文化資源，借勢申辦冬奧會之契機，項目總體定位為：翠云山滑雪小鎮。項目關鍵亮點是把握了滑雪時尚體育運動和休閑度假兩大發展趨勢，以森林文化為線，以滑雪運動為魂，秉承生態環保理念，打造親自然、親生態的健康度假環境，構建“6+2”旅游產業要素，著力發展綠色生態、森林棲居、戶外運動和康體養生，從而將翠云山打造成為國際化生態健康型休閑度假示范區。項目未來針對的核心客源市場是以京津冀地區的主要城市客源為主，其中北京市場是最為重要的組成部分。項目總體規劃范圍：小鎮(86.66公頃)+滑雪場(75.14公頃)=161.80公頃。2.項目整體規劃項目整體由小鎮+滑雪場構成，占地面積約2427畝，其中小鎮約1300畝，滑雪場約1127畝。其中滑雪小鎮規劃有中心地區（酒店、雪具廳、商街、公寓、水上樂園等）、住宅區、專業培訓學校和臨近商家等。滑雪小鎮各業態的規劃面積如下所示：滑雪場占地面積約1127畝，土地性質為租賃。滑雪場的規劃面積如下所示：雪道一共規劃有17條雪道，其中A區域9條雪道，B區域5條雪道，CDE各1條雪道。3.市場分析（1）滑雪市場分析世界范圍內，冰雪逐漸成為大眾化的冬季體育活動項目，歐洲、北美、東亞地區是全球最主要的冰雪旅游地和客源地。國內滑雪旅游市場前景廣闊，滑雪人數的規模每年都在保持20%-30%的增長，發展潛力巨大。1996年全國滑雪場只有9個，分布在黑吉兩省，滑雪人數不到1000人。截止現在中國滑雪場大概有500家（中小滑雪場占90%以上），大型滑雪場（4個吊椅）只有不到50家。全國高頻次（一年5次及以上）的滑雪愛好者大約有100萬，主要分布在東北和華北。按照長期關注中國滑雪產業的雪場設計專家、法國人博雅爾斯基的預測，一旦北京市和河北省張家口市聯合申辦冬奧會成功，這個區域的滑雪場將在未來25年迎來1700萬人次，據歐美2012年度的統計辦法，這將為當地雪場帶來280億元人民幣的營業收入。以北京客源為主的滑雪場主要分布在京郊及河北境內，規模大概有30多家。初中高滑雪市場比例大概是20:45:35.未來隨著冬奧會申辦熱潮的推動，滑雪人群劇增，首先劇增的是初級滑雪者。雪場的容量如下圖所示：崇禮滑雪市場分析崇禮滑雪從1996年起步，目前已建成萬龍、密苑云頂、多樂美地、長城嶺四大國內知名滑雪場，共有高、中、初級雪道82條69公里，各類索道和魔毯24條23公里，雪場總運力達每小時4萬人次，先后承辦了14屆中國崇禮國際滑雪節，連續多年成功舉辦了國際雪聯高山滑雪遠東杯賽和國際雪聯高山滑雪積分賽，以及全國大眾滑雪系列賽等國內外專業賽事。表1：各滑雪場的基本接待設施除了已經營運的4個滑雪場外，太舞四季、古楊樹等一批滑雪旅游項目正在建設，已建成和在建的各大雪場相互毗鄰，雪場分布高度集中。目前的滑雪場分布格局如下圖所示：滑雪場經營狀況據崇禮縣旅游局數據顯示，2013-2014年雪季，崇禮滑雪場游客總人數達到40多萬2014-2015年雪季期間崇禮雪場滑雪的人數預計將達到45萬人次。表2：萬龍和云頂滑雪場的游客接待量 單位：人次雪場2012-2013年雪季2013-2014年雪季萬龍雪場63834143000云頂雪場5000065000崇禮滑雪場70%的客源來自京津，30%來自山西、內蒙古、以上海為代表的長三角、以深圳為代表的珠三角及部分國外游客。表3：萬龍近三年每個雪季的收入 單位：萬元雪季2011-20122012-20132014-2015收入300040004500（2）崇禮滑雪場配套酒店及房地產銷售概況滑雪場配套住宿的市場狀況崇禮縣2013年剛開業的夢特芳丹、亞龍灣、多樂美地酒店式公寓3家星級酒店，連同之前建成的容辰、雙龍、同舟、愛雪、長城嶺、崇禮賓館六家，崇禮星級酒店共計達到9家，規模以上飯店20多家，農家旅館100多家，可同時滿足8000人就餐，6000人住宿。表4：各酒店的經營狀況因為是旅游城市，酒店分淡季、旺季和平季三類價格，以夢特芳單為例，旺季是11-4月，平季是7-9月，淡季是4-6月。旺季標間價格是750-800元/晚，出租率100%。平季約600-650元/晚，出租率80%-90%。淡季約500-600元/晚，出租率約50%。但滑雪場的配套酒店淡旺季更明顯。雪季一般長達半年，但半年之后基本屬於淡季。云頂大酒店長達6個月的經營淡季使得該酒店雖然價格高，但出租率低，導致2014年整體虧損1億元。位于崇禮縣城的酒店，客源也相對多元化。不同于滑雪場以旅游客源為主，夢特芳丹酒店在雪季休閑散客多一些，雪季之外的時間主要是商務協議客及本地客源為主。它的商務客戶簽協議價普遍比普通散客低100-150元/晚。而滑雪場的配套酒店，主要客源為雪場的休閑度假客源和部分會獎客源。滑雪場配套住宅的市場狀況張家口市對崇禮未來發展的整體控制性規劃基本上是沒有住宅性質的開發用地。崇禮區域市場上的房地產開發項目90以上為40、50年商業、旅游等的房地產開發用地性質，不受限購政策的影響。目前崇禮房地產開發市場剛剛進入發展階段，但是由于毗鄰北京，并且主要客戶群體也是面對環京津經濟圈的高端圈層，因此崇禮房地產市場整體的產品品質以及軟性服務整體水平較高，完全可以滿足北京客戶對休閑度假的高要求。表5：市場主要住宅項目銷售情況一覽表 云頂的公寓基本都是滑進滑出性質的滑雪公寓。同時按戶型面積大小可贈送10-30年不等的雪票。大型旅游地產項目夢特芳丹酒店+公寓,距萬龍滑雪場8km，定位“東方達沃斯的休憩之所”，配套2萬平的4星級酒店,2000余平的會所和7500平的商業街。4.滑雪小鎮一期投資估算滑雪小鎮目前開工項目分一期和二期，一期260畝，二期210畝。一期工程建設業態有度假酒店、養生酒店、兒童游樂場、理療中心、老年住宅和主題商街。二期工程建設業態主要是多層住宅。表6：項目一期投資估算表表7：項目二期投資估算表項目投資估算：一期投資約20億元，二期投資約6.17億元，總投資約26億元。5.滑雪小鎮一期未來五年收支預測據項目方提供的初步估算，下方主要列示了一期和二期的投資與收入數據。表8：未來5年的收入和利潤預測表 單位：萬元項目五年投資收支估算單位名稱金額（萬元）項目總投資262830項目一期總投資201155項目二期總投資61675項目總收入284520一期：度假酒店25000理療中心16740老年住宅37280主題商街48000二期：多層住宅142500項目凈利潤21690滑雪小鎮項目（510畝）總投資回報率為：21690/262830=8.25%。表格中的項目總收入只包含了銷售型物業，自持性的物業如養老酒店、兒童游樂場和滑雪場等沒有包含在內。我方的投資收益為：2*8.25%=1650（萬元）。6.項目核心競爭優勢京津冀一體化的背景下，2020年冬奧會的召開， 依托翠云山優越的生態環境，大力開發生態型休閑度假旅游產品。借冬奧會東風，將翠云山建設為即體現奧運文化精髓又展現翠云山自身特色旅游度假目的地，實施持續化經營。（1）政策優勢北京聯手張家口申辦2022年冬奧會，為崇禮的滑雪場和度假項目迎來了前所未有的歷史機遇。（2）資源優勢崇禮的自然環境，適宜的避暑氣候環境和高純凈度的空氣質量會吸引大量的城市休閑度假游客。規劃區內的長城嶺景區是現階段游客集中的核心區域，景區內建設有十二生肖園、涼亭、太子湖等景觀設施，并配套有小體量游客服務中心、購物商店、休憩座椅、停車場等配套設施，項目本身高品質的山林植被資源和翠云山景區已在京津冀具有一定的知名度。（3）交通優勢2015年京新高速的北京段與河北段預計全線開通，2018年京張高鐵預計建成通車，未來張家口軍民合用機場各航線全面開通，崇禮將融入北京“一個半小時經濟圈”便捷的交通，對崇禮滑雪、崇禮旅游搶占華北市場提供了優越的條件。（4）市場優勢健康與教育越來越受重視，逐步從傳統旅游六要素中脫離和獨立出來，成為旅游產業鏈上至關重要的兩大因素。潛在的巨大休閑度假需求。三、初步操作方案1.交易主體對方交易主體為崇禮山水旅游房地產開發有限公司；我方交易主體建議為河北旅游產業引導股權投資基金。2.交易金額以增資擴股的形式向崇禮山水旅游房地產開發有限公司投入資金億元人民幣，定向用于項目一期的開發建設。3.退出方式針對翠云山滑雪度假小鎮項目，退出渠道有多種。一方面，若基金存續期滿后，項目具備IPO或定向增發條件，可類比中國旅游地產類企業或旅游類景區在香港創業板或國內中小板、創業板上市、新三板掛牌，亦可擇機通過定向增發注入海航旗下上市公司，另一方面，若基金存續期滿后，項目暫不具備IPO或定向增發條件，也可采取與公司原股東方或政府簽訂回購協議的方式，河北旅游產業引導股權投資基金與河北旅投共享項目經營收益，基金期滿后，由翠云山滑雪度假小鎮項目原股東方/政府進行回購，同時基金清算實現項目退出。四、投資回報測算根據翠云山滑雪度假小鎮項目的規劃，項目一期未來盈利主要來源于住宅產品銷售、滑雪場經營收益、酒店等其他商業收益組成。前期資金回籠主要靠住宅產品的銷售。后期隨著冬奧會的臨近，滑雪場的經營收益及周邊配套酒店及商業的收益會成為主要盈利來源。目前市場上資產評估方法主要有收益法、重置成本法、市場法。考慮到考慮到項目一期和二期目前還沒有開工建設，且沒有詳細的資金計劃使用表和項目工程建設表，我們采用了收益法評估。采用DCF現金流折現法測算，根據崇禮山水旅游房地產開發有限公司提供的有關項目的財務預測數據，2015年-2019年,預計公司累計現金凈流入25.18億元，累計現金凈流出21.31億元，選取2015年為時間起點，對未來5年經營進行預測。用收益法計算出公司未來5年現金流的凈現值為2.9億元，內部收益率為8.69%。我方以增資擴股的形式向崇禮山水旅游房地產開發有限公司投入資金億元人民幣，持股40.7%。五、風險及應對1.市場經營風險翠云山滑雪性小鎮的產品類似于旅游