1 房地產調控推動中國房地產轉型 國務院發展研究中心2012年3月 巴曙松研究員 2 二 中國房地產轉型方向 一 中國房地產行業轉型的驅動力 目錄 三 中國房地產轉型之微觀案例 3 一 中國房地產行業轉型的驅動力 驅動力之一 強調去投資化 重點滿足剛性需求的房地產調控政策導向中國住房需求主要包括投資增值需求 自住性需求 改善性需求 養老需求及結婚需求等 其中最剛性需求部分來自于結婚需求 目前的房地產調控政策目標導向減弱投資性需求占比 提升剛性需要占比 剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求 中低收入的首套住房需求 中高收入的改善性需求 具體的滿足方式則可能是加大保障房建設 改造舊私房 舊公房以及城區擴建等 城鎮人口住房解決方式 數據來源 REICO工作室 作者整理 4 一 中國房地產行業轉型的驅動力 驅動力之二 城市化和人口重新分布城市化 2000 2010年中國城鎮人口平均每年增加1700萬 平均年增1 13 2011 2012年城市人口每年將增加1200萬 平均年增0 8 雖然城市化速度有所放緩 但城市化進程仍未遠未終結 城市群的形成與城市人口重新布局 下一個十年中國城市化人口增長與分布的驅動力將來自城市群的重新布局與2億農民工的流動 目前的趨勢是從沿海城市逐步向內地轉移 這將成為推動中西部城市人口增長與住房需求增長的關鍵來源 下一個十年中國城市人口增長來源 5 一 中國房地產行業轉型的驅動力 驅動力之二 城市化和人口重新分布 新的城市群崛起未來中國將產生更多1000萬人口以上的特大城市 并將產生北京 上海 深圳等8個特大城市中心 6 一 中國房地產行業轉型的驅動力 驅動力之三 區域增長格局的調整 為房地產業發展開拓新的空間以建設用地占比 單位建設用地二 三產業產值兩大指標衡量城市化的效率 長三角 和 珠三角 的土地利用效率和城市化效率仍然遠遠高于全國平均水平和大部分中西部 未來中西部地區工業化和城市化空間仍較大 也將為房地產業發展提供新的空間 7 轉型方向之一 保障房大規模建設 加速市場軌與保障軌的合理分工從目前的保障房存量占比來比 截至2010年底 扣除廉租房直接補貼的部分 保障房在整個住宅存量中的比重僅在10 尚有大量城市低收入家庭未進入保障房的覆蓋范圍 按照 十二五 期間3600萬套保障房的基本目標 2015年底 保障房存量占比將逐步達到30 基本覆蓋城市低收入家庭 二 中國房地產轉型方向 8 轉型方向之一 保障房大規模建設 建立市場軌與保障軌的合理分工2011年房屋總新開工面積約19億平米 其中商品房為約14億平米 保障房為約5億平米 約占總新開工的26 保障房在房地產投資中的比重快速增大 有效的起到了經濟減速 減震器 的作用 2012年我們預計商品房新開工將同比負增長10 自11年的14億平米下降到約12 6億平米 保障房預計新開工700萬套 約3 5億平米 因為11年1000萬套新開工保障房在12年進入后續施工期 再加上新開工的700萬套 12年將進入保障房施工和竣工的高峰期 我們測算12年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的14 對房地產投資額持續發揮支撐作用 同時也為國家的房地產調控贏得了時間 二 中國房地產轉型方向 9 轉型方向之一 保障房大規模建設 建立市場軌與保障軌的合理分工以北京為例 2010年低收入人群 戶年可支配收入僅可購買2 6平米五環外的商品住宅 無力通過市場軌滿足住房需求 所以保障房正好可以較快的滿足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求 改善他們的居住環境 最終形成市場軌和保障軌雙規并行 合理分工的市場結構 二 中國房地產轉型方向 北京各收入層級戶年可支配收入可購買的五環外商品住宅平米數 10 轉型方向之二 行業集中度提升 分工細分 專業化程度提高行業集中度提升 2011年全國地產銷售前20強銷售額達到8773億元 市場占有率提高到15 并且預計未來將進一步提高 二 中國房地產轉型方向 2011年房地產企業銷售額20強市場占有率 11 轉型方向之二 行業集中度提高 分工細分 專業化程度提高分工細分 專業化程度提高 11年在宏觀調控下地產公司的產品定位繼續細分和強化 目前可以大致分為以下幾類 第一類 為堅持普通住宅開發 強調高速周轉和快速去化 繼續以普通商品住宅為主要產品 主要滿足首次置業客戶的需求的企業 第二類 為瞄準中高端人群 布局核心城市 專注中高端樓盤開發的企業 第三類 為強調普通住宅開發銷售和商業物業開發并持有 以住宅開發銷售回款提供資金 支持持有型商業物業開發的模式 獲得長期穩定收益的企業 第四類 為堅持一二線城市核心區域商業綜合體開發并持有 單純獲得長期穩定租金收益的企業 第五類 為進行開發區建設和運營 開拓工業地產領域 布局核心城市周邊為核心城市做工業配套的企業 二 中國房地產轉型方向 12 轉型方向之三 房地產金融產品快速發展 開發商資金來源種類多樣化因為銀行貸款的趨緊 開發商對于其他地產開發融資方式的倚重愈發加強 截止11年底 房地產信托資金余額已達6882億元 約占信托業總余額的14 8 另外有一部分信托以其他名義發行但是最終還是流入房地產行業 但是實際規模難以統計 其中面向公眾發行的集合信托占比約為64 持續增大 部分居民投資從房地產實物轉向以房地產信托為代表的金融產品 開拓除銀行開發貸款外的資金來源成為開發商的另一挑戰 二 中國房地產轉型方向 13 轉型方向之四 區域分化隨著中國經濟區域增長格局調整 中西部增長更為活躍 制造業內遷和城市化將吸引流動人口向該區域轉移 從而使中西部地區及二三線城市成為中國房地產市場新的增長點 從2011年重點監測企業新增土地儲備分布情況來看 房地產企業對二三線城市的土地儲備布局顯著增加 顯示中國房地產市場的新興增長點正在逐步積聚 二 中國房地產轉型方向 重點監測企業2011年新增土地儲備分布 14 轉型方向之四 區域分化從土地出讓的區域結構和土地出讓金的貢獻比例來看 2011年中西部和東北區域的土地出讓金絕對量和貢獻份額都有所增加 過去10年也是土地 量價齊升 的兩大區域 顯示中國土地市場結構的區域轉移早已開始 2011年中西部地區在全國土地出讓金的占比為24 僅次于長三角 為第二大貢獻源 而10年之前 這一比例僅為3 從土地長周期的視角看 這個比例的大幅躍升顯示中西部在全國中國經濟和房地產市場結構的重要性也在顯著提高 同時中西部地價仍為全國最低水平 在目前的政策導向下 房地產調控對該區域的沖擊也相對較小 二 中國房地產轉型方向 2011土地出讓金的分區域貢獻結構 2011年不同區域土地均價 15 轉型方向之五 傳統住宅開發的 加工制造業 屬性仍具有相對優勢國內一些龍頭開發商的核心優勢在于它作為一個住宅的 加工制造業 品牌仍具有相對的優勢和成長空間 房地產 加工制造業 的核心競爭力在于 其一是踩準周期節拍 即周期低谷拿地 快速開發 周期上行銷售 快速回籠 到目前為止 部分龍頭地產商在這方面表現占優 并不是所有開發商均能夠適時拿地 并在多個城市布局多個項目 二 中國房地產轉型方向 以成套住房計算 2010年中國城市戶均僅有0 74套住房 距離戶均1套尚有距離 并且明顯落后于美日等發達國家 房地產 加工制造業 仍有空間 16 轉型方向之六 一線城市商業地產未來成長空間較大與住宅不同 商業地產起步期較晚但持續期很長 國際經驗表明 人均GDP3000 8000美元是商業地產的起步期 8000美元之后進入加速發展期 直至20000美元之后才進入成熟發展期 而在起步期時 新增供應增速往往最快 中國商業地產目前正處于從起步期 而一線城市已步入加速發展期 目前中國商業地產的基本情況是 零售物業中大部分還是低端物業 購物中心占比很小 寫字樓中 甲級寫字樓占比很小 并且樓齡已很長 倉儲業倉庫中 70 修建于90年代前 如何改變這三大現狀即是未來商業地產的成長空間所在 二 中國房地產轉型方向 17 轉型方向之六 一線城市商業地產未來成長空間較大從當前情況來看 如果將商業用地與住宅用地的地價之比作為一個衡量指標 可以看出世界大都市的該比值通常中5 20 而中國一線城市2011年的該值為46 其它城市的住宅用地與商業用地價格基本持平 顯示也只有一線城市的商業用地目前才開始反應商業地產未來的投資價值 二 中國房地產轉型方向 18 轉型方向 微觀案例之一北京從北京市2011年土地市場的成交結構可以看出房地產行業的業態多元化趨勢已日益顯現 純住宅開發將逐步過度到以住宅配套幼托 中小學 醫院 商業配套和交通為綜合開發體的模式 這一點在地價上已有表現中國主要保險公司及部分投資公司開始顯著布局北京市核心區的商業物業 從地價上看 2011年核心區成交的10塊商業用地占全部249塊成交地價的54 部分汽車零部