中信銀行經營性物業抵押貸款授信調查報告 客戶名稱： 申報單位： 申報日期： 聯系人： 聯系方式： 經營性物業抵押貸款調查表貸款要素授信額度1.5億流貸+5億經營性物業貸款+8000萬元低風險授信期限流貸期限一年；經營性物業貸款十年；低風險一年擔保方式抵押利率基準利率上浮10%年度還款計劃：先行發放1.5億元流動資金貸款，期限一年，不可循環；在企業償還1.5億元流動資金貸款并辦出房產證，完成抵押手續后，發放5億元經營性物業貸款。經營性物業貸款逐年償還本息，具體還款計劃見后續還款計劃一項。關聯授信：我行于2010年批復2億元的綜合授信，批復號為ZHPF20100485，后由于股東資金及財政資金的注入，提前還款將授信業務結清；2013年我行使用銀證信產品，為其發行2億元理財產品，該筆產品將于2014年結清。開發商與股東簡況杭州新湖濱商業發展有限公司,暨“湖濱銀泰購物中心”，是杭州市西湖綜合保護工程的重要組成部分，是市政府重點支持的“十大工程”之一。 該公司成立于2005年11月16日，由杭州上城區投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50%。杭州市上城區投資控股集團有限公司：杭州上城區投資控股集團有限公司成立于2008年8月。根據杭州市上城區人民政府（上政函（2008）95號文件批復。該公司由三塊組成：（1）原杭州上城區資產經營有限公司的整體資產（2）上城區各行政事業單位、街道的經營性資產（房產、對外投資）（3）上城區各行政事業單位、街道下屬的國有及國有投資企業的資產（股權）。上城區政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構建良好經營平臺。公司注冊資金5億元，由上城區財政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經營：以授權經營國有資產，通過投資、控股、參股、租賃、轉讓等形式從事資本經營業務;提供資產管理、投資咨詢等業務；杭州銀泰北山企業管理有限公司：杭州銀泰北山企業管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內銀泰百貨公司通過投資控股、資產管理等形式來管理國內的銀泰百貨。旗下包括西安中環銀泰商業有限公司、浙江浙聯管理有限公司、西安曲江銀泰國際購物中心等。同時，北山控股有限公司100%控股浙江銀泰百貨有限公司。杭州新湖濱商業發展有限公司的全部管理團隊、財務團隊均出自浙江銀泰百貨有限公司。項目經營項目位置 杭州市上城區延安路258號產權面積38229.57層數：4實際可租面積34100產權用途商業土地期限：20年近兩年出租率： 95%開業時間:2013.6經營業態：百貨商場經營模式：1、自租或委托關聯公司經營，整租（商業品牌）/散租（主力店品牌）；上年度運營總收入：其中租金收入 財務分析抵押物年均運營收入 扣除運營支出后年均可還款現金流年均本息和還款覆蓋比（年均可還款現金流/年均本息和）每平米月租金區間相鄰或同城可比項目月租金區間每平米月均租金 補充還款來源 還款計劃：抵押擔保抵押物情況抵押面積： 抵押樓層： 是否含底商： 資產保全價格：保全價格與周邊項目市價對比： %資產評估價值：評估單價：抵押率： 周邊同類項目售價或二手房價 評估單價與周邊項目市價對比： %置換貸款操作風險置換還款和抵押操作程序（注：我行第一順位抵押能否自動生效）其他擔保條件 財產保險：（注：出租率、每平米收入均按不含車位的可租面積計算）。中信銀行經營性物業抵押貸款授信調查報告（注：本項模板系授信調查報告基本要求，各分行可根據自身風險管控要求和具體項目及當地市場情況增加相關內容，確保充分了解項目各項信息）一、授信申請情況此次貸款申請分為兩部分。其一為1.5億元流動資金貸款，期限一年，由股東杭州上城區投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業管理有限公司提供擔保，流動資金貸款用途為支付前期裝修款。并8000萬元低風險額度，用于企業日常經營周轉。流貸額度不可循環使用，在企業償還流貸全部敞口額度后，方可使用經營性物業貸款額度。 其二為5億元經營性物業貸款，貸款模式采用銀團貸款。 牽頭行為中國工商銀行杭州朝暉支行，我行為參加行。 貸款期限十年，為保證加抵押。 抵押物為經營主體杭州新湖濱商業發展有限公司所有的杭州湖濱銀泰購物中心四層（地上四層，地下三層）商業物業。以下為經營性物業貸款（銀團）的簡單介紹：借款人：杭州新湖濱商業發展有限公司。該公司成立于2005年11月16日，由杭州上城區投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50%。公司治理規范，股東實力雄厚。銀團總金額：人民幣15億元；（我行額度5億元）銀團貸款利率：五年期基準利率上浮10%（當前即為7.205%）銀團安排費：不低于每年貸款金額的0.5%貸款期限：10年 貸款項目：杭州湖濱銀泰購物中心的10年期經營性物業貸款。貸款用途：用于置換股東借款，置換前期銀行貸款及融資，并部分用于支付前期工程款等。還款安排：分批償還本金，利息逐年收取，每年本息收取兩次。具體還款計劃詳見第五項借款還本付息表。提款時間：擬于2013年12月底首次提款。 我行首次放款金額3億元，在企業2014年11月償還我行銀證信產品借款后，再行放款2億元。 還款來源：企業未來銷售收入及利潤。擔保：企業將項目所處湖濱二期的A、B區房產及C區扣除拆遷安置部分的房產作為抵押。 銀團結構安排：牽頭行：中國工商銀行 杭州朝暉支行。該行意向貸款金額10億元。參加行：中信銀行 杭州天水支行。 我行擬參與授信額度5億元。利率執行五年期基準上浮10%，并收取不低于每年貸款金額的0.5%作為銀團安排費。 二、申請人情況（一）申請人基本情況1. 企業概況企業名稱：杭州新湖濱商業發展有限公司注冊時間：2005年11月16日經營期限：20年法定地址：杭州上城區白傅路6號企業類型：有限責任公司法定代表人：沈國軍注冊資金：8000萬元人民幣。貸款卡號：3301000001823354 主要經營：湖濱地區商貿旅游特設街的管理、開發、服務；企業管理咨詢；批發零售、日用百貨、工藝美術品；貨物進出口等。政府融資平臺監管：杭州新湖濱商業發展有限公司因股東之一是杭州上城區投資控股有限公司，導致當初被劃入政府融資平臺名單內，實際該公司所經營完全按市場化商業模式運作，不存在財政兜底的情況，實質非政府融資平臺。新湖濱已于2011年1季度調出銀監會政府融資平臺監管名錄，現為監測類。2. 歷史沿革公司股權經過四次變更：（1）2005年由三家單位出資成立該公司，其中杭州市上城區資產經營有限公司出資2800萬元，占總股份的35%，杭州林廬房地產開發有限公司出資2640萬元，占總股份的33%，杭州長源旅游發展有限公司出資2560萬元，占總股份的32%。（2）2006年9月杭州林廬房地產開發有限公司將持有的股權2640萬元轉讓給南都集團控股有限公司。杭州長源旅游發展有限公司將持有的股權2560萬元轉讓給浙江五環實業有限公司。（3）2007年1月南都集團控股有限公司將持有的股權2640萬元及浙江五環實業有限公司持有的股權2560萬元全部轉讓給杭州上城區資產經營有限公司。2008年9月杭州市上城區國有資產管理委員會辦公室關于同意國有資產無償劃轉的函，將杭州上城區資產經營有限公司所持有的公司股權全部無償轉入杭州上城區投資控股集團有限公司。 （4）根據杭州上城區投資控股集團有限公司和杭州銀泰北山企業管理有限公司所簽訂的股權轉讓協議的要求，變更后杭州上城區投資控股集團有限公司和杭州銀泰北山企業管理有限公司各占公司股份50%，法定代表人為：沈國軍。設董事會及五名成員（銀泰方三名、上投方兩名）。3. 公司股東情況杭州新湖濱商業發展有限公司由杭州上城區投資控股有限公司及杭州銀泰北山企業管理有限公司共同出資組建，持股比例為各50% 。1）杭州市上城區投資控股集團有限公司：杭州上城區投資控股集團有限公司成立于2008年8月。根據杭州市上城區人民政府（上政函（2008）95號文件批復。該公司由三塊組成：（1）原杭州上城區資產經營有限公司的整體資產（2）上城區各行政事業單位、街道的經營性資產（房產、對外投資）（3）上城區各行政事業單位、街道下屬的國有及國有投資企業的資產（股權）。上城區政府成立新公司主要是為更好整合政府的資源，構建良好經營平臺。 公司注冊資金5億元，由上城區財政局國資辦投入。法定代表人盧偉。公司主要經營：以授權經營國有資產，通過投資、控股、參股、租賃、轉讓等形式從事資本經營業務;提供資產管理、投資咨詢等業務。2)杭州銀泰北山企業管理有限公司：杭州銀泰北山企業管理有限公司是北山控股有限公司旗下子公司，主要對國內銀泰百貨公司通過投資控股、資產管理等形式來管理國內的銀泰百貨。旗下包括西安中環銀泰商業有限公司、浙江浙聯管理有限公司、西安曲江銀泰國際購物中心等。同時，北山控股有限公司100%控股浙江銀泰百貨有限公司。杭州新湖濱商業發展有限公司的全部管理團隊、財務團隊均出自浙江銀泰百貨有限公司。 以上北山系、銀泰系，統稱為銀泰方。銀泰百貨是以青年人和新型家庭為主要客群，以“傳遞新的生活美學”為經營理念，商品定位時尚、中高擋。公司力求走在潮流的尖端，及時展示流行時尚，樹立年輕富有活力、時尚更具品位的百貨店形象。先后獲得“浙江省納稅百強企業”，“社會治安綜合治理先進單位”，“杭州市消費者信得過單位”，“杭州市百強企業”，“浙江省消費者信得過單位”，“杭州市物價信得過單位”，“下城區重點骨干企業”“企業銀行資信AAA級”等榮譽稱號，樹立了良好的社會形象，具有較高的知名度與美譽度。4. 公司法定代表人簡介法人代表、實際控制人沈國軍，男，生于1962年8月，學歷碩士。曾在浙江水產學院科研處，建設銀行舟山分行計劃處工作，任建設銀行舟山分行辦公室副主任，建設銀行舟山建設開發總公司總經理，1997年至今任中國銀泰投資有限公司董事長兼總裁。5. 企業現狀及行業地位 此次授信主體“湖濱銀泰購物中心”于杭州西湖邊湖濱商圈核心地段，是目前杭州城區最好最具稀缺的商業項目。項目同比市場租金高，地塊商業價值高，評估價值約30億元。項目周邊商場林立。其中，湖濱一期國際名品街，定位奢侈品、國際名牌旗艦店等，裝潢高檔，且其緊鄰西子湖畔，景色宜人，開業以來已形成穩定的客流量。而“湖濱銀泰購物中心”項目開發定位中高端，以潮流服飾、精品百貨為主，目標客戶群涵蓋大部分都市白領、中產階層，是受眾面最為廣泛的一個消費群體。“湖濱銀泰購物中心”，整體風格追求潮流，清新典雅，且及購物、餐飲、娛樂于一身，開業短短幾個月，已吸引了大量客流。隔街相望的解百新元華店，裝修改建后，突出中檔消費，但是受到“湖濱銀泰”及“西湖銀泰”的雙面夾擊，客流量及銷售額并不突出。 而緊靠購物中心的龍翔服飾城區塊，是杭州老牌的服裝、飾品銷售集散地，定位在經濟、大眾的服飾消費，每日客流量巨大，匯聚了大量人氣。 從湖濱區塊整體來看，湖濱地區已成為杭州不可多得的消費、休閑綜合區。“湖濱銀泰購物中心”定位恰到好處，既凸顯其品牌商場的專業管理，品牌銷售的中高端定位，又可以切合實際的規避湖濱名品街高端大牌奢侈品的影響，同時借助龍翔服飾城的客流優勢，增加自己的潛在客戶積累。授信企業管理方，浙江銀泰百貨有限公司，持續積極探索和實踐百貨業連鎖發展，多年居浙江百貨業第一，2006年已完成在浙江省內四大區域中心城市（杭州、寧波、溫州、金華）的布點。銀泰百貨將憑借品牌優勢及成熟的異地連鎖經驗和實力，包括現代企業靈活的機制、雄厚的資金、充足的人才儲備以及合理、有效的管理模式和先進的電腦管理系統和優秀的企業文化在浙江省內發展11家門店，成為擁有絕對區域優勢及管理運營經驗的百貨連鎖企業。（二）集團（實際控制人）經營和財務簡況1、控股股東（或實際控制人控制的集團）的主營板塊業務開展情況，各板塊在當地或行業排名情況，列示前三個年度和本年主營收入各板塊構成。如有房地產開發業務，說明所有已完工項目、在建和儲備項目情況，持有運營面積、房企銷售排名等，判斷集團整體資金鏈是否緊張、擴張是否過快等。2、集團財務狀況，主要財務指標列表，對重點科目（包括存貨、預付帳款、剛性負債、預收帳款等）進行說明，剛性負債須說明銀行、信托、理財等各項融資簡況，分析各項指標和科目的異?；蛑卮笞儎釉?，對審計報告提示的重點事項進行說明分析，對集團整體的財務狀況、經營情況、資金鏈、負債率等做基本分析和評價。（三）申請人經營情況1. 運營模式杭州新湖濱商業發展有限公司，暨“湖濱銀泰購物中心”，主營業務范圍涵蓋商鋪出租、百貨零售及物業管理。商鋪出租模式，即新湖濱商業發展公司與租戶簽訂租賃協議，企業以租金形式獲取利潤，同時每年收取物業管理費；聯營合營部分，即百貨零售部分，為“銀泰百貨”與各大品牌聯合經營的商場、專賣店等。 結算統一計算在“湖濱銀泰”的銷售系統內，由銀泰百貨統一收款，再由銀泰百貨，以銷售費用的形式，劃轉70%左右的銷售額給合作商家，銀泰留取25%-30%作為自身盈利。物業管理收入主要包括停車費，及物業管理費等。（注：商場分為A/B/C三個區，總建筑面積3.98萬平方米，實際可經營面積3.41萬平方米，其中：A/B區實際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯營合營面積：1.31萬平方米，C區聯營合營面積0.58萬平方米。） 其中，百貨部分，主要經營中高端服裝、日用品、化妝品等。主營品牌包括MCM、GAP、ARMANI JEANS、Calvin Klein、歐舒丹、施丹蘭、Longines浪琴、EQ：IQ、Mass Concrete、PIERRE BALMAIN等。出租的商鋪，以世界著名品牌、奢侈品、國內知名餐飲連鎖企業、知名IT產品經銷商為主， 包括豐和日麗、弄堂里、西堤牛排、第二樂章、必勝客、太興等。2. 試營業期間銷售情況湖濱銀泰購物中心已于2013年6月起試運營。目前經營情況良好，顧客流量及現金流量每月都有大幅度攀升。截止2013年6月，進場商戶數量約500余個，另有部分精品旗艦店正在裝修中，預計于2014年春節期間開始正式營業。2013年10月 損益表 （單位：人民幣元）編制單位:杭州新湖濱商業發展有限公司 10 月單位:元項 目本期數本年累計數一、營業收入27,954,350.28118,283,541.04 減：營業成本15,760,252.0955,351,541.34 營業稅金538,963.983,110,151.12 銷售費用788,383.025,552,546.10 管理費用4,268,786.8928,189,606.72 財務費用（收益以“-”號填列）163,190.99545,914.27 資產減值損失 加：公允價值變動收益（凈損失以“-”號填列） 投資收益（凈損失以“-”號填列） 其中:對聯營企業和合營企業的投資收益二、營業利潤（虧損以“-”號填列） 6,434,773.3125，533，781.49 加：營業外收入5,789.19300,663.82 減：營業外支出1,155.00其中：非流動資產處置損失三、利潤總額（虧損總額以“-”號填列）6,440,562.5025,833,290.31 減：所得稅費用四、凈利潤（凈虧損以“-”號填列）6,440,562.5025,833,290.31從2013年10月損益表中，我們可以發現，雖然商場僅開門營業不到四個月，累計營業收入已有1.18億元，其中營業成本為5535萬元，管理費用2819萬元，銷售費用555萬元，毛利潤2553萬元。 加上物業管理所得30萬元，扣除其他開支，累計凈利潤已達2583萬元。營業收入中，有7380萬為合營部分的銷售收入，4420萬元為租金收入。 而十月份當期銷售收入已達2795.4萬元（含合營銷售收入2100萬，租金收入與695.4萬），當期凈利潤644萬元。據統計，僅2013年十一黃金周，累計客流量達到13萬人次。在考慮到后續的雙11購物節，銀泰百貨15周年店慶，12月份圣誕節，年底迎新年等促銷機會，保守估算，2013年度當年銷售收入可達到1.78億元以上。 3. 近年建設情況由于購物中心前幾年一直為持續建設狀態，并未投入經營。 財務數據上較成熟的商業地產有很大出入。具體財務數據如下：（一）資產負債分析資產類科目：借款人資產構成情況 （單位：萬元）項目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日金額比重金額比重金額比重流動資產合計45,006.0719.26%38856.1129.06%38,002.3221.21%其中:貨幣資金6,350.262.72%1396.530.68%415.640.23%應收賬款00.00%00.00%00.00%應收票據00.00%00.00%00.00%預付款項37,901.6416.22%37,385.9418.34%37,522.7820.94%其他應收款728.470.31%63.650.04%63.890.04%存貨25.680.01%00.00%00.00%非流動資產合計188,676.1980.74%165,024.6880.94%141,181.5678.79%固定資產552.200.24%20.320.01%24.220.01%在建工程187,705.6580.33%164,580.4180.72%140,858.3878.61%無形資產12.870.01%00.00%00.00%資產總計233,682.27100.00%203,880.79100.00%179,183.88100.00%公司2011、2012年末及2013年10月末總資產分別為179,183.88萬元、203，880.79萬元及233682.27萬元。其中2010年末較2009年末增加13,791.82 萬元，增長9.46%。2011年末較2010年末增加19,557.22萬元，增長12.26%。2012年末總資產203,880.79萬元，增幅13.78%。2013年截至十月底，增幅14.6%。公司2011、2012年末及2013年10月末的流動資產總額分別為38,002.32 萬元、38，856.11及45006.07萬元。流動資產逐年上漲，由于企業已于今年6月份啟營業，貨幣資金增加了約5000萬元。流動資產較為穩定且有明顯增多跡象。公司2013年10月末較上年度年終流動資金共增加了6150萬元，主要為貨幣資金的增長。預付款項方面，公司2011、2012年末及2013年10月底分別為 37,522.78萬元、37，385.94萬元及37901.64萬元。整體變化不大。主要為非經營往來款，剩余部分為待攤費用。主要包括：湖濱指揮部3.61億元，該資金是項目建設初期新湖濱支付給指揮部的拆遷安置款，因為拆遷安置是由湖濱指揮部來操作的。該款項將在項目完成并取得房產證并開具發票后，和長期應付款抵沖。總資產中占較大比重的部分為非流動資產，其中主要部分為在建工程。 負債類科目：借款人負債結構 （單位：萬元）項目2013年10月31日2012年12月31日2011年12月31日金額比重金額比重金額比重流動負債合計16,846.747.49%31,118.615.73%33,157.5619.22%其中:短期借款00.00%00.00%9,700.005.62%應付票據0.00%00.00%00.00%應付賬款2,289.641.02%00.00%50.00%預收賬款00.00%00.00%00.00%其他應付款13,103.245.82%3,175.41.61%3,175.401.84%一年內到期長期負債00.00%00.00%20,000.0011.59%非流動負債合計208,165.0092.51%166,67584.27%139,364.0080.78%其中：長期借款103,740.0046.10%82,25041.58%51,000.0029.56%長期應付款104,425.0046.41%84,42542.68%88,364.0051.22%負債合計225,011.74100.00%197,793.6100%172,521.56100%負債方面，總負債呈逐年上升趨勢， 2011年末、2012年末及2013年10月底的負債總額為172，521.56萬元、197793.60萬元及225011.74萬元。其中流動負債主要由短期借款，應付賬款及其他應收款組成。截止2012年底，該公司已經結清短期借款及應付賬款。其中，比例較高的一年內到期的長期負債，為企業在一年內需要償還的從長期負債中調整而來的銀行貸款本金，并非新增的負債。根據企業最新的財務數據，該筆負債目前已結清。財務數據中，2013年10月底的其他應付款一項，較2012年底增加了近1億元，權重比例從上年度的1.61%上升至5.82%。主要是其與關聯企業，特別是股東方的資金往來，其中主要包括上城投方面的1908萬元，銀泰北山企業管理公司2211萬元，浙江銀泰百貨有限公司2748萬元，嘉興銀泰投資管理公司112萬元，杭州慧豐擔保有限公司3662萬元等。長期應付款主要是建設需要向股東的借款。另外，在項目開發階段時，開發資金來源共有二個渠道，一是企業自有資金，二是銀行貸款。該項目自有資金到位有3.8億元，其中實收資本金8000萬元，股東投入建設資金3億元，該資金包含在報表中長期應付款6.3億元中。公司沒有把上城區投資控股集團的3億元作為資本金投入而是作為建設資金投入，主要是當初就有計劃引入上投股東，如果把資本金做大，可能對引入股東合作不利。由于該公司以建筑工程為主，非流動負債較多，主要有長期借款借及長期應付款。2011年、2012年末及2013年10月底的非流動負債分別為13.93億元、16.67億元及20.82億元。占總負債比重依次為80.78%、84.27%及92.51%。長期借款中，2013年10月底較2012年底增加了約2億元，此筆資金，主要是由于我行在2013年上半年為其發行了18個月的2億元銀證信理財產品。 長期應付款在2013年10月底較上一年底增加了約2億元，主要是股東借款。 增加部分主要是杭州上城區投資控股集團有限公司及浙江銀泰百貨有限公司各追加的1億元股東借款。 三、項目情況 （一）項目地理位置調查了解項目地理位置，交通配套及所屬商圈情況（附比例尺適中的地圖）。（二）當地市場情況多年來的杭州百貨業，以四大集團為主。包括杭州大廈、銀泰百貨、百貨大樓及解百。2007年起隨著銀泰百貨的強勢加速擴張加之接管杭州百貨大樓，杭州百貨業轉入了三國之三分天下的格局。2012年全國百貨單店銷售排名前20位中，杭州的“四大商場”（杭州大廈、銀泰、百大、解百）全部上榜。杭州商場經營業績突出，大量消費者的購物熱情集中在4大商場上。據統計，杭州的人均收入和人均GDP總體上僅次于上海、深圳，指標水平大大高于其他城市，杭州現有大型百貨商場數量遠少于人口數量相似的成都、西安、武漢、大連、沈陽甚至昆明、貴陽等城市。目前杭州城區代表性的大型商場是杭州大廈、銀泰武林店、杭州解百、銀泰西湖店和杭州百貨大樓5大商場，個性化中小型商場有利星廣場、國大GDA PLAZA、衣之家等；主城區外的中小型商場百貨商場包括銀泰百貨臨平利群店、解百蕭山商廈、蕭山匯德隆百貨、景文百貨桐廬店、富陽百大、中都百貨臨平店等。銀泰百貨曾經對擁有786萬常住人口的杭州與擁有830萬常住人口的西安做過比較，兩者的百貨經營規模都為80億元：前者的人均GDP為52638元，比后者的21017元高出1.5倍。2008年1月，銀泰百貨與百大簽署20年托管經營協議，百大與銀泰武林店毗鄰。根據早些年數據，銀泰（武林店）和百大的銷售額就有40億。銀泰總店為未來訂下年銷售額10億美元的目標（韓國樂天百貨首爾總店就是三幢建筑，年銷售額100億人民幣）。銀泰于2008年開設了杭州單體最大店-西湖店，建筑面積約10萬平方米；2009年慶春廣場銀泰百貨慶春店開業。同年，銀泰啟動祥符鎮阮家橋20萬平方米的銀泰新天地建設，此項目已于近年10月份開始營業。加上臨平的銀泰利群店，銀泰在杭州的網點已達8家（其中百貨店6家）。銀泰有個密布杭州計劃，計劃在杭州近期總共要布14個點。據分析蕭山和錢江新城以及地鐵交通樞紐中心都可能成為銀泰選址的下一站，此外傳聞銀泰百貨正研究開設濱江區新店的可行性（銀泰母公司此前已經在濱江區收購了海威房產的地產項目）。杭州大廈則就地擴展計劃與母公司商貿旅游集團通過新建物業和收購、租賃周邊物業等途徑,使杭州大廈綜合體發展成為總營業面積達60萬平方米的超級巨無霸，其中3.5萬平方米C館華浙廣場于2009年投入營業，坤和廣場和浙江省展覽館也采用租憑的方式，成為杭州大廈的一部分。另外還有地鐵武林總站地下6萬平方米的地下商城將全部由杭州大廈經營管理，目前計劃在地鐵商鋪架設中檔品牌。而在錢江新城，杭州大廈也在研究是否開設新商場。GDA國大目前正對物業進行改造擴建為7.5萬平方米的國大城市廣場，蕭山也有望出現巨型商場由匯德隆百貨投資的8萬平方米的世貿中心另有多家國內百貨業集團考察蕭山某商業項目，中都百貨踏上市中心發展慶春店，特色商場天工藝苑擴建后也整裝待發即將重出江湖。從商圈來看，擁有杭州大廈、杭百大、銀泰總店三大商場的武林商圈無論商業面積還是總業績都是最大的。但湖濱商圈已悄然崛起，幾乎是銀泰武林店二倍大的銀泰西湖店，改建后的解百，銀泰百貨控制的湖濱國際名品街及湖濱銀泰購物中心項目等都盤踞于此。湖濱商圈的商業面積已接近于武林商圈。-分行調查均需了解行業媒體（網絡）或專業機構（行業協會）對該城市同類項目供應量（運營規模）和在建規模是否合理、過剩的研究分析，分析評價同類項目的商業飽和度，本項目所屬商圈（街）在當地市場地位。注：即使無法取得較全面的行業分析報告，分行調查審查也需對主要商圈新建在建項目（特別是本項目3公里以內項目）進行調查了解。（三）項目產權情況1、整體項目建設情況項目分為：地上四層、局部三層，地下三層。其中從地下一層到地上四層均作為商業使用，地下二層及地下三層為配建車庫及設備機房用途。空中走廊(SKY-WALK)的設計：n 平面設計以中間空中連廊聯系三個地塊，形成連貫的室內步行街；n 步行街屋頂設置玻璃頂棚，以創造處于自然光中、接近室外的購物體驗。n 從平海路到解放路的空中走廊全長約330米，從平面的曲線形到直線型、從頂光斷面形式的變化、從節點空間的變化，空中走廊以不斷變化的形式塑造了體驗豐富、興趣盎然的購物空間。中央大廳的設計：n 22#地塊中部設置為主入口，以電扶梯上至二層八角型中央大廳，從入口大廳到中央大廳均設置玻璃天光，塑造陽光明媚、大氣通透的主廳形象。n 中央大廳上設玻璃穹頂，以圖案化的裝飾達到美輪美奐的效果，并且設置夢幻穹型天幕成為提升商業氛圍的室內景觀點。n 二樓八角形大廳設置表演舞臺以滿足商業展示宣傳的要求。n 位于八角大廳一邊的景觀電梯在透過穹頂玻璃的陽光中上下穿行，在觀景的同時也成為一道中庭風景線。垂直交通的設計：n 在地下一層到地上三層的主要商業層面，以電扶梯作為聯系上下層的主要交通工具。n 電扶梯主要布置在主要出入口，方便地引導人流。電扶梯的間距大約60米，適宜購物人群的行走特征。n 在每個地塊均設置客用電梯，上至四樓、下至地下三層地下車庫，并在首層設置管制門廳以便于分層管制。其中：商業店鋪位于室內步行街兩旁，貨運通道及疏散樓梯置于店鋪后方以達到“客貨分流”。2、產權情況：目前房產證正在辦理，預計2014年10月可以辦出。 湖濱銀泰購物中心屬于杭州市上城區湖濱地區二期，項目共分為：39、13、27三個地塊，統稱吳山路地塊。三塊地產權清晰。三個地塊性質均為商業用地，位于郵電路、仁和路、吳山路，延安路合圍體，主要建筑分為地上4層，地下3層，其中地上4層，地下1層為商業用途，除去27號地塊中拆遷安置部分的3619.87平方米外，其余均用于出租、自營及聯營，地下2、3層為地下停車。39號地塊地上建筑面積15205.82m2，占地面積6268m2。13號地塊地上建筑面積18725.19m2，占地面積6699m2 。27號地塊，地上建筑面積9529.42m2，占地面積4784m2，拆遷安置部分面積3619.87平方米，剩余自營部分5909.55平方米。根據浙江眾誠房地產評估有限公司評估出具的：浙眾誠預評字（2013）2201-A號，A區初步估算抵押價格為人民幣106488.77萬元，折合單價111742元/平方米；浙眾誠預評字（2013）2201-B號，B區初步估算抵押價格為人民幣129396.57萬元，折合單價95890元/平方米;浙眾誠預評字（2013）2201-C號，C區除去拆遷安置部分，初步估算抵押價格為24721.45萬元，折合單價41833元/平方米。而根據三個地塊的總體情況，目前總共可抵押面積為39867.56平方米，總價值估算為26.06億元（不算地下面積，不算回遷安置出售部分）（四）經營模式：開業時間，（1）自主經營或委托關聯公司經營；（2）委托非關聯方經營，非關聯方招商運營經驗；調查了解項目的整租或散租模式，包括是否中央收銀和收入分成等租金模式。如為整租，調查了解承租方的商業品牌、已運營商業規模、行業排名等情況；如為散租，調查了解本項目品牌或受托經營方的行業招商運營經驗、商業品牌、已運營商業規模等情況；如為全部自營（或自營為主、部分出租）的模式，需說明收入結算和租金模式、整體的商業品牌、借款人或股東其他項目運營經驗和規模、行業或當地排名等情況。（五）經營情況1、商業業態和租約運營情況：詳細調查了解項目整體的商業業態和經營情況，各類項目均需列示整租或幾大主力店租約期限、面積及占比、租金和物業管理費單價、年度收入列表；A、寫字樓：主要租戶名稱、面積、樓層、租金價格、租約期間、年租金，整體已租面積、近三年出租率、年租金總額及物業管理費、停車場、廣告位等收入；B：購物中心類（一般由百貨零售企業整租，或百貨、超市、大賣場、影院等租賃大部分）：項目商業定位，近三年實際出租面積、出租率、年租金及物業管理費、停車場、廣告位等收入，本項目購物中心前三年度銷售額，在當地同類市場排名等；C:城市綜合體（一般由業主或商業管理公司負責散租給各門店、影院等）：城市綜合體的的商業品牌和定位，近三年實際出租面積、出租率，年租金及物業管理費、停車場、廣告位等收入，本項目整體前三年度商戶銷售額，在當地同類項目市場排名等；2、項目經營分析：詳細調查分析項目的商業成熟度，分析本項目與同業競爭優勢、劣勢，分析評價項目是否具備長期穩定經營并產生穩定收入的可行性。主要依據：當地同類項目的商業飽和度，在當地市場排名，本項目區域輻射力和影響力，項目人氣情況和當地居民口碑、媒體評價等。3、其他運營模式和業態的商業運營項目應參照上述1、2內容調查分析。（六）授信用途1、置換他行貸款：是開發貸款還是經營性物業抵押貸款等，他行名稱，授信額度，放款額和時間，余額，擔保方式。項目運營收入監管賬戶是否在他行開立，他行是否同意置換貸款，租金運營收入監管賬戶能否轉至我行（唯一監管）。2、項目裝修改造計劃：預計投資，改造完成后房產用途和對項目運營收入的影響。3、歸還股東和關聯借款：有無借款協議，核實借款形成過程（包括資金收付往來憑證和抵消記錄等）。4、其他。（七）還款來源測算 湖濱銀泰購物中心分為A/B/C三個區，總建筑面積3.98萬平方米，實際可經營面積3.41萬平方米，其中：A/B區實際商鋪出租面積：1.52萬平方米，聯營合營面積：1.31萬平方米，C區聯營合營面積0.58萬平方米。該筆經營性物業貸款，依靠企業未來的經營和銷售收入進行償還。 下面，根據商場的A/B/C三個區塊的經營性現金流情況，對企業未來十年的經營、銷售及支出、負債情況進行分析。1、A/B區未來十年現金流量分析租金收入：租金收入樓層該層總營業面積出租面積（平方米）出租部分占比單位租金（元/平方米天）累計租金（萬元）負一層7714.12625681.10%16.003653.50一層5211.72180034.54%24.001576.80二層5418.09192035.44%22.001541.76三層6313.5164526.06%18.001080.77四層3718363597.77%16.002122.84合計28375.431525653.76%17.919975.67周邊商場解百解百元華店西湖銀泰龍翔服飾城湖濱銀泰商場定位中端中端中高端大眾中高端平均租金16.8元/天18.7元/天21.9元/天15.5元/天17.90元/天湖濱銀泰購物中心地上建筑共四層，地下建筑三層，其中地下二層、三層為車庫及倉庫，不對外出租，故在收入計算中僅作為停車位收入，計入車位租金一項。 湖濱銀泰正式投入運營的地下一層及地上四層，每層均有商鋪以出租模式經營。 其中地下一層及地上第四層可用于出租的部分較多，主要客戶為餐飲、服務類公司。 地下一層可出租面積有6256平方米，占該樓層全部可使用面積的81.1%。 平均租金16元每平方米每天；地面一層、二層、三層主要用于湖濱銀泰與進場商家的聯營，可租賃部分較少，共計有5365平方米用于出租，租金按樓層高低，分別為24元，22元及18元；地上四層主要進駐餐飲企業，全部用于出租，出租面積3635平方米，平均租金為16元每平方米每天。同時企業與部分租戶簽訂協議，在承租企業銷售額達到一定數額的前提下，湖濱銀泰將按事先商定比例，以承租方銷售收入的15%作為其進場收入，并不再收取租金。故可預測，湖濱銀泰在商鋪出租科目內，年收入最低為9975.67萬元。 參考周邊定位相近的解百、西湖銀泰及龍翔服飾城的租金情況，我們可以得出，解百及解百元華店，由于其中端的品牌定位，平均租金在16.8元及18.7元，而龍翔服飾城，由于其集散地性的大眾定位，平均租金在15.5元上下。 同品牌的西湖銀泰，由于一度是銀泰百貨在杭州最大的單體店，且開業時間較長，積累了大量人氣，故租金較高，達到21.9元以上。此次修建的湖濱銀泰購物中心，營業面積更大，地理位置更為優越，而出于對新開張商場聚集人氣、厚積薄發的管理要求，租金價格十分合理且相對較低。 A/B區租金變動情況： 租金方面，2013年出租率按照85%，租金按照95%計算，2014年即按照100%計算，租金漲幅按照年漲幅5.6%計算（約為每年每平方米漲1元），考慮到該項目6月開幕，2013年只營業兩個季度，因此2013年租金即為9716*85%*95%*0.5=3922.8萬元，以后每年收入也按照5.6%增長，2014年租金為測算基數9716萬元。具體未來十年的租金收入預期如下：A/B/C區車位租金收入：物業總共包含臨時車位725個，按每小時計費5元，平均每天停車5小時，利用率70%，即每個車位每小時1/3車次，雙休日、節假日按平時的2.25倍計算。2013年預期車位租金收入為：平日，5元*725*5小時*70%=1.27萬元/天，節假日收入1.27萬元*2.25=2.86萬元/天。雙休日、節假日按國家法定計算，約為125天，全年總計停車收入約660萬。 停車收費按每3年增加10%計算。年份2014201520162017201820192020202120222023增幅0%0%10%0%0%10%0%0%10%0%收入660660726726726799799799878878出售給拆遷指揮部用于回遷安置的收入：湖濱地區二期項目包括：39、13、27號三個地塊、統稱湖濱二期項目地塊，27號地塊作為回遷戶的安置用地，27號地塊總建筑面積22192平方米，計劃2013年6月建成后公司直接出售給拆遷指揮部門，由拆遷指揮部統一協調安置。具體為：建成后把27號地塊13層約3000平方米商業用房出售給杭州市湖濱地區商貿旅游特色街居建設整治指揮部，由指揮部統一對回遷戶安置。指揮部支付給杭州新湖濱商業發展有限公司購房款2.36億元，預期五年完成支付。具體支付方式如下： 單位：人民幣萬元 年份20142015201620172018金額30004000553055305540經營性收入1)A.B區13號及39號地塊目前已建成，并于2013年6月份開始營業。 兩地塊所建商場，被稱為A、B區。2013年6月份開業后，根據公司保守測算，銷售收入平均每月2500萬元左右，2013年實現銷售收入1.60億元，2014年預計實現銷售收入2.86億元，經營成本按照商業購物中心的一般情況占到銷售收入的75%，所得稅按凈利潤的25%計算，年度增幅在5%每年。具體測算結果如下表：2）C區該物業27號地塊，除去回遷安置需要的3000平米出售給拆遷指揮部外，還有5800平方米營業面積用于自營，被稱為C區。 由于27號地塊剩余部分的商業定位與湖濱銀泰購物中心規劃略有不同，全部聯營合營模式，收入統一計入公司報表。 此區域將于2014年正式啟用，預期首年銷售額在7000萬元左右，經營成本及銷售費用占70%，所得稅按扣除成本后的25%計算，以后每年銷售額按5%幅度遞增。 具體情況如下表：未來十年負債情況分析通過此次銀團貸款將建設期的全部借款償清。 在貸款投放后，企業全部負債為15億元，根據貸款協議，將從2016年后逐年償清。具體還款辦法參見后文還款安排一項。物業收入及修繕維護費用根據企業與入駐商家簽訂的租賃/合營合同，企業將按使用面積，對所有入場商家收取物業管理費，按每平方米每月65元收取（部分優勢地段按75元收取）。取收費下限65元/平方米月計算，共計每年收取物業管理費65*28375*12=2213.25萬元。物業管理每年所需支付的人力、物力成本，按起始年500萬元計算。在測算未來十年收入的時候，我們充分考慮到人力成本的增加及市場環境的變化，擬按照每年收入及支出各增加5%計算。根據協議約定，新湖濱商業發展有限公司將負責商場公共區域的日常維護及翻新改造等。 參照西湖銀泰、武林銀泰的歷史經營情況，商場一般每5年左右進行一次較大的改造，初次改造為開業五年后，改造成本按9000萬元計算，由前幾年累計的物業管理費承擔。二次改造在十年后，預計支出在12000萬元左右。此項收入/支出可由物業管理費一項收支平衡，故不再計算入流量測算總表內。未來十年企業還款來源/現金流量總體測算此筆貸款的第一還款來源為企業未來的銷售收入及銷售利潤。根據前期財務數據及對企業原有類似物業的經營情況，我們做如下測算：1. 由于銀泰百貨在杭州百貨業的主導地位，市場認可度極高，商場6月份至10月份的營業數據也可佐證，企業銷售頗為旺盛。根據行業常態分析，我們認定其年銷售額增長率保守估計在5%左右。 2. 根據商場物業租賃市場的宏觀情況，結合杭州商業地產的業態分析，考慮到湖濱銀泰購物中心所處的稀缺地理位置及湖濱銀泰在百貨業的品牌影響力，同時參考企業提供的租賃合同，其商鋪的租金增值率保守估計在每年5.6%以上。 3. 參考稅務局的相關數據，我們擬定商場的所得稅稅率為其凈利潤的17%。4. 考慮到企業的經營形式，其經營成本（主要包括電費、水費、保潔費等），占其銷售額的百分之二。 5. 根據合作商家與企業達成的合作協議，及對同業類似業態的市場調研，我們認為，企業的銷售成本占其銷售額的75%左右。 同時，C區由于是自營且擬引入的合作企業相對弱勢，暫定C區銷售成本占其銷售額的70%。 根據下頁所列表格，我們分析得出，除個別年份外，其余大部分年限凈現金流及累計現金流均為正值。我們的企業現金流估計，是在最保守的情況下計算得出的。而通過與企業多次接觸，多次詢問財務、銷售人員等，湖濱銀泰購物中心從開業至今，銷售額連續增高，客流量持續增大，包括企業基層員工在內的所有相關人員，均對企業的未來發展充滿信心。 而同時參考相似的湖濱銀泰、西湖銀泰等項目，銷售收入也是連年增高。而從企業2013年10月的資產負債表