第一節租賃合同概述 一 租賃合同概念 出租人將租賃物交付承租人使用 收益 承租人向出租人支付租金的合同 第四章租賃合同 第212條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 第一節租賃合同概述 第四章租賃合同 二 租賃合同特征1 租賃合同的標的物是特定的非消耗物 2 租賃合同轉移的是租賃物的用益權 而非所有權 3 租賃合同具有期限性和連續性 第214條 租賃期限不得超過二十年 超過二十年的 超過部分無效 租賃期間屆滿 當事人可以續訂租賃合同 但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年 4 租賃合同是諾成的 雙務的 有償的合同 第一節租賃合同概述 三 租賃合同的分類1 按照合同的形式要件劃分 要式租賃合同與不要式租賃合同2 按照租賃物的種類劃分 動產租賃與不動產租賃3 按照合同的期限劃分 定期租賃合同與不定期租賃合同 第四章租賃合同 第一節租賃合同概述 三 租賃合同的分類關于不定期租賃的立法 第四章租賃合同 第215條租賃期限六個月以上的 應當采用書面形式 當事人未采用書面形式的 視為不定期租賃 第236條租賃期間屆滿 承租人繼續使用租賃物 出租人沒有提出異議的 原租賃合同繼續有效 但租賃期限為不定期 第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確 依照本法第六十一條的規定仍不能確定的 視為不定期租賃 當事人可以隨時解除合同 但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人 第一節租賃合同概述 四 租賃合同的主要條款1 租賃物的名稱 數量 用途2 租賃期限3 租金及其支付期限和方式4 租賃物維修5 其他條款 第四章租賃合同 第213條 租賃合同的內容包括租賃物的名稱 數量 用途 租賃期限 租金及其支付期限和方式 租賃物維修等條款 第二節租賃雙方的義務 一 出租人的義務1 交付租賃物并在租賃期間使租賃物符合約定的用途 第216條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人 并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途 2 維修租賃物的義務 第220條出租人應當履行租賃物的維修義務 但當事人另有約定的除外 第221條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修 出租人未履行維修義務的 承租人可以自行維修 維修費用由出租人負擔 因維修租賃物影響承租人使用的 應當相應減少租金或者延長租期 第四章租賃合同 第二節租賃雙方的義務 一 出租人的義務 第四章租賃合同 3 物的瑕疵擔保義務 第233條租賃物危及承租人的安全或者健康的 即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格 承租人仍然可以隨時解除合同 4 權利的瑕疵擔保義務 第228條因第三人主張權利 致使承租人不能對租賃物使用 收益的 承租人可以要求減少租金或者不支付租金 第三人主張權利的 承租人應當及時通知出租人 第二節租賃雙方的義務 一 承租人的義務1 依約定方法或租賃物的性質使用租賃物的義務 第217條承租人應當按照約定的方法使用租賃物 對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確 依照本法第六十一條的規定仍不能確定的 應當按照租賃物的性質使用 第218條承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物 致使租賃物受到損耗的 不承擔損害賠償責任 第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物 致使租賃物受到損失的 出租人可以解除合同并要求賠償損失 2 應當妥善保管租賃物的義務 第222條承租人應當妥善保管租賃物 因保管不善造成租賃物毀損 滅失的 應當承擔損害賠償責任 第四章租賃合同 第二節租賃雙方的義務 一 承租人的義務3 不作為的義務 包括 1 不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物 2 不得隨意轉租 第223條承租人經出租人同意 可以對租賃物進行改善或者增設他物 承租人未經出租人同意 對租賃物進行改善或者增設他物的 出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失 第224條承租人經出租人同意 可以將租賃物轉租給第三人 承租人轉租的 承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效 第三人對租賃物造成損失的 承租人應當賠償損失 承租人未經出租人同意轉租的 出租人可以解除合同 第四章租賃合同 第二節租賃雙方的義務 一 承租人的義務4 支付租金的義務 第226條承租人應當按照約定的期限支付租金 對支付期限沒有約定或者約定不明確 依照本法第六十一條的規定仍不能確定 租賃期間不滿一年的 應當在租賃期間屆滿時支付 租賃期間一年以上的 應當在每屆滿一年時支付 剩余期間不滿一年的 應當在租賃期間屆滿時支付 第227條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的 出租人可以要求承租人在合理期限內支付 承租人逾期不支付的 出租人可以解除合同 第228條因第三人主張權利 致使承租人不能對租賃物使用 收益的 承租人可以要求減少租金或者不支付租金 第三人主張權利的 承租人應當及時通知出租人 第四章租賃合同 第二節租賃雙方的義務 一 承租人的義務5 返還租賃物的義務 第235條租賃期間屆滿 承租人應當返還租賃物 返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態 第四章租賃合同 第三節租賃合同的解除 一 租賃合同解除的特別規定 第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物 致使租賃物受到損失的 出租人可以解除合同并要求賠償損失 第224條承租人未經出租人同意轉租的 出租人可以解除合同 第227條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的 出租人可以要求承租人在合理期限內支付 承租人逾期不支付的 出租人可以解除合同 第四章租賃合同 第三節租賃合同的解除 一 租賃合同解除的特別規定 第231條 因不可歸責于承租人的事由 致使租賃物部分或者全部毀損 滅失的 承租人可以要求減少租金或者不支付租金 因租賃物部分或者全部毀損 滅失 致使不能實現合同目的的 承租人可以解除合同 第232條當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確 依照本法第六十一條的規定仍不能確定的 視為不定期租賃 當事人可以隨時解除合同 但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人 第233條租賃物危及承租人的安全或者健康的 即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格 承租人仍然可以隨時解除合同 第四章租賃合同 第四節租賃權的物權化 一 租賃權的物權化概念 租賃關系中 租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利 原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效 該第三人不得解除租賃合同 使租賃權具有了對抗第三人的效力 第229條租賃物在租賃期間發生所有權變動的 不影響租賃合同的效力 二 租賃權性質主要有債權說 物權說和物權化說三種學說 第四章租賃合同 第四節租賃權的物權化 三 租賃權物權化體現1 租賃權具有對抗效力 2 承租人得基于租賃權對第三人主張排除妨害請求權及損害賠償請求權 3 租賃權具有繼續性 即租賃期間屆滿 承租人繼續使用租賃物 出租人沒有提出異議的 原租賃合同繼續有效 4 限制出租人的解約權5 租賃權的處分可能性 即租賃權被讓與及轉租 6 廢止限制利用 即承認承租人得享有改建建筑物或進行重大修繕的自由 第四章租賃合同 第五節租賃合同的風險負擔 一 租賃合同風險負擔1 租賃物的風險負擔問題除非法律有特別規定 或當事人之間有特別約定 租賃物的所有人應負擔此種情形下標的物毀損滅失的風險 2 租金風險負擔問題 合同法 第231條規定 因不可歸責于承租人的事由 致使租賃物部分或全部毀損 滅失的 承租人可以要求減少租金或者不支付租金 第四章租賃合同 第六節承租人的優先購買權 一 承租人的優先購買權概念 指當出租人出賣房屋時 承租人在同等條件下 依法享有優先于其他人購買房屋的權利 合同法 第230條出租人出賣租賃房屋的 應當在出賣之前的合理期限內通知承租人 承租人享有以同等條件優先購買的權利 第四章租賃合同 第六節承租人的優先購買權 二 承租人的優先購買權特征1 優先購買權屬于形成權 其實質系對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制 2 承租人的優先購買權是依法產生的 而不是根據當事人之間的合同產生的 3 優先購買權具有一定的專屬性 只能屬于特定的人享有 承租人不能將該權利轉讓給他人享有 第四章租賃合同 第六節承租人的優先購買權 三 承租人的優先購買權的適用1 承租人的優先購買權發生于出租人轉讓房屋所有權時2 出租人出賣租賃房屋 應在合理期限內負擔通知義務 3 承租人僅限于同等條件下得享有優先購買權 注 同等條件主要是指出價條件 包括價格 交付房價期限 方式等同一 如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優惠的價格 而此種優惠能以金錢計算 則應折合金錢加入價格中 如果不能以金錢計算 那么應以市場價格來確定房價 第四章租賃合同 第六節承租人的優先購買權 三 承租人的優先購買權的適用4 承租人應在合理期限內使優先購買權 此項要求是承租人優先購買權的行使條件 5 出租人在轉讓房屋所有權時 未告知承租人 并未給承租人提供行使優先購買權的機會的 出租人與第三人之間所訂立的房屋買賣合同為相對無效合同 承租人得基于行使優先購買權的目的請求人民法院確認出租人與第三人之間的合同無效 并得主張依照與第三人同樣的購買條件 與出租人訂立房屋買賣合同 出租人不得拒絕 第四章租賃合同 第六節承租人的優先購買權 四 承租人的優先購買權立法1 國務院 城市私有房屋管理條例 第11條規定 房屋 所有人出賣出租房屋 須提前3個月通知承租人 在同等條件下承租人有優先購買權 2 最高人民法院 關于貫徹執行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見 試行 第118條規定 出租人出賣出租房屋 應提前3個月通知承租人 承租人在同等條件下 享有優先購買權 出租人未按此規定出賣房屋的 承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效 3 合同法 第234條承租人在房屋租賃期間死亡的 與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 附 最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 法釋 2009 11號 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件 依法保護當事人的合法權益 根據 中華人民共和國民法通則 中華人民共和國物權法 中華人民共和國合同法 等法律規定 結合民事審判實踐 制定本解釋 第一條本解釋所稱城鎮房屋 是指城市 鎮規劃區內的房屋 鄉 村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件 可以參照本解釋處理 但法律另有規定的 適用其規定 當事人依照國家福利政策租賃公有住房 廉租住房 經濟適用住房產生的糾紛案件 不適用本解釋 第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋 與承租人訂立的租賃合同無效 但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的 人民法院應當認定有效 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑 與承租人訂立的租賃合同無效 但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的 人民法院應當認定有效 租賃期限超過臨時建筑的使用期限 超過部分無效 但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的 人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效 第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律 行政法規規定辦理登記備案手續為由 請求確認合同無效的 人民法院不予支持 當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的 從其約定 但當事人一方已經履行主要義務 對方接受的除外 第五條房屋租賃合同無效 當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的 人民法院一般應予支持 當事人請求賠償因合同無效受到的損失 人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條 第十三條 第十四條的規定處理 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同 在合同均有效的情況下 承租人均主張履行合同的 人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人 一 已經合法占有租賃房屋的 二 已經辦理登記備案手續的 三 合同成立在先的 不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同 賠償損失的 依照合同法的有關規定處理 第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建 在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀 出租人請求解除合同并要求賠償損失的 人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理 第219條承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物 致使租賃物受到損失的 出租人可以解除合同并要求賠償損失 第八條因下列情形之一 導致租賃房屋無法使用 承租人請求解除合同的 人民法院應予支持 一 租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的 二 租賃房屋權屬有爭議的 三 租賃房屋具有違反法律 行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 第九條承租人經出租人同意裝飾裝修 租賃合同無效時 未形成附合的裝飾裝修物 出租人同意利用的 可折價歸出租人所有 不同意利用的 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毀損的 承租人應當恢復原狀 已形成附合的裝飾裝修物 出租人同意利用的 可折價歸出租人所有 不同意利用的 由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失 第十條承租人經出租人同意裝飾裝修 租賃期間屆滿或者合同解除時 除當事人另有約定外 未形成附合的裝飾裝修物 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毀損的 承租人應當恢復原狀 第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修 合同解除時 雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的 人民法院按照下列情形分別處理 一 因出租人違約導致合同解除 承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的 應予支持 二 因承租人違約導致合同解除 承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的 不予支持 但出租人同意利用的 應在利用價值范圍內予以適當補償 三 因雙方違約導致合同解除 剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失 由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任 四 因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的 剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失 由雙方按照公平原則分擔 法律另有規定的 適用其規定 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修 租賃期間屆滿時 承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的 不予支持 但當事人另有約定的除外 第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用 由承租人負擔 出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的 人民法院應予支持 第十四條承租人經出租人同意擴建 但雙方對擴建費用的處理沒有約定的 人民法院按照下列情形分別處理 一 辦理合法建設手續的 擴建造價費用由出租人負擔 二 未辦理合法建設手續的 擴建造價費用由雙方按照過錯分擔 第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時 轉租期限超過承租人剩余租賃期限的 人民法院應當認定超過部分的約定無效 但出租人與承租人另有約定的除外 第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租 但在六個月內未提出異議 其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的 人民法院不予支持 因租賃合同產生的糾紛案件 人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 第十七條因承租人拖欠租金 出租人請求解除合同時 次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的 人民法院應予支持 但轉租合同無效的除外 次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額 可以折抵租金或者向承租人追償 第十八條房屋租賃合同無效 履行期限屆滿或者解除 出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的 人民法院應予支持 第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動 承租人在租賃期間死亡 宣告失蹤或者宣告死亡 其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的 人民法院應予支持 第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動 承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的 人民法院應予支持 但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外 一 房屋在出租前已設立抵押權 因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的 二 房屋在出租前已被人民法院依法查封的 第四章租賃合同 第七節房屋租賃的特別規定 第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形 承租人請求出租人承擔賠償責任的 人民法院應予支持 但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的 人民法院不予支持 第二十二條出租人與抵押權人協議折價 變賣租賃房屋償還債務 應當在合理期限內通知承租人 承租人請求以同等條件優先購買房屋的 人民法院應予支持 第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋 應當在拍賣5日前通知承租人 承租人未參加拍賣的 人民法院應當認定承租人放棄優先購買權 第二十四條具有下列情形之一 承租人主張優先購買房屋的 人民法院不予支持 一 房屋共有人行使優先購買權的 二 出租人將房屋出賣給近親屬 包括配偶 父母 子女 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 孫子女 外孫子女的 三 出租人履行通知義務后 承租人在十五日內未明確表示購買的 四 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的 第二十五條本解釋施行前已經終審 本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件 不適用本解釋 第四章租賃合同 案例分析與討論 一 租賃合同解除的效力1 何時發生解除法律效力 2 解除是否需要法院或仲裁機構的確認 3 解除權的意思表示是否可撤銷 4 合同解除 賠償額如何確定 案例1 甲與乙公司簽訂租賃合同一份 甲將其所有的廠房出租給乙 租期從2008年9月起至2015年9月止 年租金為300萬元 租金支付方式為先付后租 每年的9月31日前一次性給清整年租金 若未及時支付租金達15天 甲有權解除租賃合同 并由乙公司賠償甲的損失 雙方如有違約 須支付對方違約金30萬元 合同簽訂后 甲交付租賃廠房供乙公司使用 乙公司分別于2008年9月 2009年9月支付年租金300萬元 2010年9月 乙公司因資金緊張未能給付租金 甲向其追要 乙公司于當年12月份向法院起訴要求解除合同 甲對解除合同無異議 并向法院遞交 合同解除的確認函 但隨后乙公司撤回起訴 法院裁定準予撤訴 2011年1月 2月 乙公司分別向甲支付租金30萬元 5萬元 甲接收 2011年3月 甲訴至法院 認為雙方的租賃合同已經解除 故要求乙公司返還租賃的廠房 賠償損失 支付欠付租金并承擔違約金30萬元 乙公司辯稱合同并未解除 甲收取租金的行為應視為甲選擇繼續履行合同而非解除合同 問題 甲的訴訟請求能否得到支持 案例1 問題 1 租賃合同是否解除 何時解除 2 乙公司起訴提出解除并送達甲公司 是否解除 乙告訴撤訴是否為撤回解除的意思表示 其效力是什么 3 欠付租金如何確定 二 案例分析與討論 一 未經出租人同意轉租的 轉租合同是否當然無效 出租人是否可以請求確認轉租合同無效 二 出租人解除租賃合同后對轉租的影響 案例2 出租人甲和承租人乙簽訂租期為一年的房屋租賃合同 以下稱主租賃合同 后承租人乙在沒有征得出租人甲同意的情況下 與丙 次承租人 簽訂了租期為二年的房屋租賃合同 以下稱轉租合同 甲得知該轉租之事后 各方當事人就轉租一事進行了協商但無法達成一致意向 甲遂向法院提起訴訟 一 要求解除主租賃合同 二 要求確認承租人乙與次承租人丙的轉租合同無效 三 要求乙按合同約定支付租金并騰出房屋 歸還甲 爭議該案審理中 就出租人甲提出的確認轉租合同無效的訴請能否支持 案例2 第一種意見認為 原告即出租人甲享有請求法院確認轉租合同無效的權利 出租人甲因承租人乙擅自轉租的違約行為來訴請法院解除主租賃合同 說明其是對承租人乙行使的無權轉租行為的效力不予追認 因而出租人甲有權確認轉租合同無效 第二種意見認為 原告即出租人甲無權也無須享有請求法院確認轉租合同效力的權利 即轉租合同的存在與出租人甲無關 這主要是基于合同的相對性來說的 具體實踐中 只要原告即出租人甲擁有了 解除主租賃合同以及返還租賃物 房屋 的判決后 如果出租人甲對承租人乙和次承租人丙搬出租賃房屋的要求不予配合時 可以申請法院強制執行 三 案例分析與討論 一 承租人的優先購買權的性質與效力 承租人的優先購買權的性質是債權性優先購買權還是物權性優先購買權 案例3 劉某在南陽市臥龍區蒲山鎮街道自有門面房三間 2007年12月 劉某將房屋租賃給趙某開私人診所 雙方口頭約定房租為每月100元 每年元月份將全年房租支付完畢 趙某在租賃期間 因經營需要 對房屋進行了簡單的裝修 2010年元月 趙某如期支付了全年的租金 同年6月份 劉某和李某簽訂房屋轉讓合同 將房屋賣給李某 李某隨即通知趙某騰房 趙某以劉某房屋轉讓行為侵犯自己優先購買權為由 訴至法院 要求法院依法確認該房屋轉讓行為無效 分析 趙某的主張是否擁有法律依據 案例3 分歧 本案存在兩種意見 一種意見認為 中華人民共和國合同法 第二百三十條規定 出租人出賣租賃房屋的 應當在出賣之前的合理期限內通知承租人 承租人享有以同等條件優先購買的權利 最高人民法院關于貫徹執行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見第一百一十八條規定 出租人出賣出租房屋 應提前3個月通知承租人 承租人在同等條件下 享有優先購買權 出租人未按此規定出賣房屋的 承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效 趙某和劉某雖然沒有簽訂書面房屋租賃合同 劉某已經接受趙某提前支付的一年租金 雙方形成事實上的租賃關系 趙某在租賃期間 依法享有優先購買權 劉某賣房未通知趙某 侵犯了趙某的優先購買權 故劉某和李某之間的房屋買賣行為應當被確認為無效的民事行為 第二種意見認為 最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 第二十一條規定 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形 承租人請求出租人承擔賠償責任的 人民法院應予支持 但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的 人民法院不予支持 根據上述規定 出租人侵害承租人優先購買權的 出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效 承租人只能請求出租人承擔賠償責任 所以 趙某請求法院確認劉某與李某房屋轉讓合同無效的訴訟請求不應得到支持 本案應當依法判決駁回原告訴訟請求 評析 同意第二種意見 理由如下 承租人享有的優先購買權是指承租人在出租人出賣租賃物時 在同等條件下優先購買該租賃物的權利 在民法理論上 優先購買權可分為物權效力優先購買權和債權效力優先購買權 前者如共有權人享有的優先購買權 這種優先購買權基于物權共有關系產生 具有物權效力 具有對抗第三人的效力 承租人享有的優先購買權則屬于后者 它雖然是基于法律直接規定并且專屬于承租人的一種法定權利 但本質上仍是租賃關系雙方基于租賃合同的屬性而產生的權利 這種優先購買權僅僅在出賣人和優先購買權人之間發生效力 優先購買權人僅僅對于出賣人可以要求其優先向自己出賣租賃物 而不得以此權利對抗第三人 出租人未通知承租人將房屋賣給他人 違反法定的義務 所要承擔的仍是基于租賃合同而產生的違約責任 最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 詳細規定了對法院審理房屋租賃合同糾紛的具體指導意見 最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見 第一百一十八條已經廢止 不能再成為裁判依據 綜上所述 本案中 趙某主張劉某與李某簽訂的買賣合同無效的請求不能得到支持 趙某要想通過法律途徑維護自己的合法權益 應當起訴劉某要求其承擔民事賠償責任 另根據 中華人民共和國合同法 第二百二十九條關于 買賣不破租賃 的規定 在租賃期內 趙某仍有權繼續使用該房屋 案例4 王某的父母去世后有一套自有房屋由王某和弟弟繼承 因該房屋一直閑置 2009年王某與李某訂立房屋租賃合同 約定李某租用該閑置的房屋用于居住 租期1年自2009年6月20日至2010年6月19日 月租金500元 李某承租后 交付的租金王某與弟弟平分處理 2010年1月 王某的弟弟向王某想自用并提出購買王某共有部分房屋 王某出于親情就同意以低于市場價2萬元的價格賣給其弟 王某弟弟辦理房屋變更登記后 將此房已每月700元租給高某 其后王某弟弟持房產證向李某稱該房其已購買且又租給高某 通知李某一周內搬出 李某不同意搬出 王某弟弟起訴李某 要求倒出房屋 李某答辯意見 不同意倒出 主張其有優先承租權和優先購買權 無論從那種理由 其均有權繼續居住 案例1 原告 李某被告 張某第三人 某市儀表廠儀表廠聘請被告為其總工程師 被告在上任前提出需要解決住房問題 儀表廠遂于當年3月購買了位于該市海新村20號的205室房 三室一廳 租給被告使用 雙方訂立了租賃合同 合同中規定租期為三年 并規定 如果乙方 即被告 不愿受聘于甲方 即儀表廠 則解除租賃合同 一年以后 儀表廠發現被告能力有限 不能設法使儀表廠扭虧為盈 遂提出不再聘請被告 被告也表示同意 但提出房屋租期未滿 不能交回房屋 儀表廠多次要被告交房 遭被告拒絕 后儀表廠將該房賣給其本廠職工李某 李某因急需住房 也多次要被告騰房 被告不同意 李某遂在法院提起訴訟 要求被告騰退房屋 案例2 某房地產開發公司將位于某大廈的寫字間租賃給某商貿公司 雙方簽訂合同 約定租期1年 每平方米日租金4元 每季度交納一次 商貿公司先期支付10萬元作為房租保證金 7 5萬元作為電話保證金 如租期屆滿 商貿公司向房地產開發公司付清房租 電話等費用 房地產開發公司將退還保證金 如商貿公司拖欠租金等費用累計相當于一個月的租金 房地產開發公司有權終止合同 收回房屋且不退保證金 合同簽訂后 商貿公司交納了保證金 租期屆滿時 商貿公司結清了各項費用 但沒有按期搬離房屋 繼續使用83天后才將房屋交與房地產開發公司 房地產開發公司認為 商貿公司強行滯留房屋 且沒有交付相關費用 不應退還保證金 而商貿公司認為 合同到期后 曾與房地產開發公司協商續約83天 現續期已滿 房地產開發公司應將83天的房租等費用從保證金中抵扣后 退還其余保證金 雙方達不成一致 商貿公司起訴至法院 要求房地產開發公司扣除相關費用后 退還保證金 庭審中 商貿公司沒有提供證據證明曾與房地產開發公司就續約事宜進行協商 而房地產開發公司對商貿公司繼續使用租賃房屋也沒有提出過異議 案例3 陳某承包一項建設工程 在施工建設過程中 陳某與孫某于2003年1月10日口頭約定 陳某承租孫某的攪拌機 租金為每天30元 約定陳某承包的工程完工后返還 孫某當日交付攪拌機 2003年8月10日 陳某與張某訂立合作協議一份 約定陳某將該工程整體轉包給張某 后張某即進場施工 陳某將承租的設備同時提供給張某使用 2003年11月該工程完工 孫某得知該工程完工后 找陳某要求給付租金并返還攪拌機 陳某稱因該工程已轉包給張某 且轉包后即將攪拌機轉交張某使用 其只同意支付轉抱前的租金 轉包后的租金應由張某承擔 孫某找張某索要租金并要求返還攪拌機 張某辯稱其與孫某之間不存在租賃關系 不應承擔責任 孫某起訴 要求陳某和孫某承擔連帶支付租金和返還攪拌機 案例4 何某有一套單位分配的公有住房 何某的一女一子與其同住 其子結婚后搬出 其女繼續與何某同住 2006年何某死亡后 其女另租房 此房暫時閑置 2007年何某單位實行房改 何某女兒與兒子因誰參加房改發生分歧 都要求何某單位為自己辦理個人產權 但何某單位拒絕為二人辦理房改 是否有法律依據 一 本案基本事實2007年5月18日 A保險公司與B礦業簽訂了寫字間租賃合同 約定B礦業將位于寧遠街8號的北苑公寓租給A保險公司用于辦公 并約定租賃期限為三年 即從2007年7月1日至2010年6月30日 月租金8922元 A保險公司繳納一萬元保證金 非A保險公司原因 B礦業如提前解除合同 應向A保險公司支付兩個月租金作為違約金 合同簽訂后 雙方一直按照合同約定履行義務 并無違約行為 2009年2月16日B礦業單方面要求提前解除租賃合同 對此 A保險公司咨詢 因B礦業提前解約A保險公司應得到的賠償以及法律依據 二 本案焦點本案中 B礦業提前解除租賃合同屬于違約行為 根據租賃合同的約定 應當承擔違約金 同時 B礦業的違約行為給A保險公司造成了損失 因此 本案的焦點在于能否同時要求對方支付違約金和賠償損失 案例6出租方單方解除房屋租賃合同的法律后果 案例6 三 相關法律分析 中華人民共和國合同法 第一百一十四條第一款 第二款規定 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金 也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法 約定的違約金低于造成的損失的 當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加 最高人民法院關于適用 中華人民共和國合同法 若干問題的解釋 二 第二十八條規定 當事人依照合同法第一百一十四條第二款的規定 請求人民法院增加違約金的 增加后的違約金數額以不超過實際損失額為限 增加違約金以后 當事人又請求對方賠償損失的 人民法院不予支持 根據前述規定 A保險公司不得同時要求單方支付違約金和賠償損失 僅可以要求其按照約定承擔違約責任 如對方違約給A保險公司造成的損失高于約定的違約金的 A保險公司可以要求增加到損失額度 案例6 四 可以要求賠償的損失范圍A保險公司擬向B礦業主張的損失有 裝修損失 重新尋找租賃場地而造成的營業損失 房租價差損失等 對于A保險公司提到的損失 律師團向A保險公司做如下法律分析 1 裝修損失 根據 最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋 第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修 租賃期間屆滿或者合同解除時 除當事人另有約定外 未形成附合的裝飾裝修物 可由承租人拆除 因拆除造成房屋毀損的 承租人應當恢復原狀 第十一條第一款 承租人經出租人同意裝飾裝修 合同解除時 雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的 因出租人違約導致合同解除 承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的 應予支持 因此 A保險公司對未形成附合的裝飾裝修物可予以拆除 對已形成附合的裝飾裝修物 雙方之間并無約定 因此A保險公司可根據所提出的裝修折舊計算公式要求B礦業予以賠償 2 重新尋找租賃場地而造成的營業損失 中華人民共和國合同法 第一百一十三條規定 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定 包括合同履行后可以獲得的利益 但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失 至于本條所稱 合同履行后可以獲得的利益 本律師團認為 其應當是指直接從交易的標的物上獲得的利益 本案中 A保險公司承租房屋用于經營保險業務 A保險公司獲得的利益應該來自保險業務本身 而與該租賃標的物無關 因此不屬于 可以獲得的利益 的范圍 同時 即使其被法院認定為 可以獲得的利益 的范圍 A保險公司也無法提供證據證明該損失的發生以及損失的具體計算方法 另 對方可能依據 中華人民共和國合同法 第一百一十九條 該條規定 當事人一方違約后 對方應當采取適當措施防止損失的擴大 沒有采取適當措施致使損失擴大的 不得就擴大的損失要求賠償 和 超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失 的規定進行抗辯 因此 A保險公司要求賠償重新尋找租賃場地而造成的營業損失的主張獲得支持的可能性極小 3 房租價差損失 根據 合同法 第一百一十二條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的 在履行義務或者采取補救措施后 對方還有其他損失的 應當賠償損失 第一百一十三條第一款 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定 給對方造成損失的 損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失 的規定 由于B礦業提前解約 導致A保險公司在寫字間租賃合同履行期間的最后一年不能繼續以18元 平方 月的價格承租房屋 并須多支付7元 平方 月才能租到同樣房屋 對該差價損失 A保險公司可以要求B礦業予以賠償 但是A保險公司應當提供相應有力的證據予以支持 另外 根據A保險公司與B礦業的寫字間租賃合同第七條租金第三款的約定 A保險公司已向B礦業繳納一萬元保證金 現合同已經解除 A保險公司有權要求B礦業返還該保證金 五 意見綜上所述 A保險公司應當首先計算對方違約給A保險公司造成的損失 再在此基礎上與約定的違約金進行比較 若違約金不足以彌補A保險公司損失的 A保險公司可以損失額度為限要求對方賠償 同時 要求對方返還A保險公司繳納的一萬元保證金 案例3 2004年乙公司承租甲公司一幢寫字樓 經甲同意后 同年6月1日 乙將該樓一層出租與丙公司 租賃期3年 由于乙欠甲租金 2005年12月1日 甲解除了同乙的租賃合同 同日將寫字樓收回 同時將這一情況通知了丙 2006年2月6日丙通知乙解除雙方簽訂的租賃合同 后丙向法院提起訴訟 請求法院判決乙退還丙支付的房屋押金 在訴訟過程中 乙提起反訴 要求丙向其支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金 本案應如何處理 焦點 甲乙之間租賃合同解除 乙丙之間的租賃合同是否隨之解除 第一種觀點認為 根據建設部頒發的 城市房屋租賃管理辦法 第三十一條規定 轉租期間 原租賃合同變更 解除或者終止 轉租合同也隨之相應變更 解除或者終止 因此原租賃合同解除時 轉租合同隨之解除 丙不需要再依合同向乙支付房屋租金 第二種觀點認為 合同相對性的理論認為 只有合同的當事人才能享有權利承擔合同義務 合同只對當事人產生約束力 非合同當事人不能訴請強制執行合同 具體到本案 甲與乙之間的租賃合同解除時 乙與丙之間的租賃合同并非自然終止 丙仍應當按照其與乙的約定支付房屋租金 直到乙與丙之間的租賃合同按照雙方約定依通知解除時為止 第三種觀點認為 盡管甲與乙之間的租賃合同解除時 乙與丙之間的租賃合同并非自然解除 但在乙履