XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 1 - 目 錄 一、項(xiàng)目總論 1.1 建設(shè)項(xiàng)目總論 1.1.1 項(xiàng)目名稱 1.1.2 項(xiàng)目坐落位置： 1.1.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1.1.4 項(xiàng)目概況 1.1.5 建設(shè)單位概況 1.2 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 1.3 可行性研究結(jié)論及建議 1.4 可行性研究的編制依據(jù) 二、 市場(chǎng)分析 2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2.1.1 國(guó)際方面 2.1.2 國(guó)內(nèi)方面 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn) 2.2.2 影響 2008-2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 2.2.3 2010年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2.3 本 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3.1 回顧 2008-2009 年 本區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 情況 2.3.2 2010 年 本 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。 2.4 SWOT 分析 2.4.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 2.4.2 項(xiàng)目的劣勢(shì) 2.4.3 項(xiàng)目的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 2.4.4 項(xiàng)目面臨的威脅 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 2 - 2.5 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位 三、項(xiàng)目建設(shè)條件 3.1 項(xiàng)目建設(shè)的用地條件 3.2 項(xiàng)目建設(shè) 的 自然條件 3.3 市政配套條件 四、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 4.1 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)特點(diǎn) 4.2 總平面設(shè)計(jì) 4.3 建筑設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 4.4 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 五、項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度 六、項(xiàng)目的銷售方案策劃 6.1 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道策略 6.1.2 分期廣告策略 6.1.3 企業(yè)直接推銷 6.1.4 委托代理推銷 6.1.5 網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 6.1.6 房地產(chǎn)超市營(yíng)銷 6.1.7 項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)建議： 6.2 房地產(chǎn)營(yíng)銷促銷策略 6.3 銷售期營(yíng)銷計(jì)劃 6.4 營(yíng)銷方案媒體的選擇與分析 6.4.1 平面媒體 6.4.2 電視媒體 6.4.3 戶外媒體 6.4.4 其它媒體 6.5 銷 售價(jià)格的市場(chǎng)定位 七、項(xiàng)目總投資估算 7.1 估算依據(jù)和原則 7.2 總投資估算 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 3 - 7.3 總投資資金來(lái)源 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 8.1 財(cái)務(wù)效益 8.2 贏利能力分析 8.2.1 全部資金評(píng)價(jià)指標(biāo) 8.3 不確定性分析 8.3.1 盈虧平衡分析 8.3.2 敏感性分析 8.4 經(jīng)濟(jì)效益綜合測(cè)估 九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 1 - 一、 項(xiàng)目總論 1.1 建設(shè)項(xiàng)目總論 1.1.1 項(xiàng)目名稱： “ XX國(guó)際 ” 1.1.2 項(xiàng)目坐落位置： 本案 XX國(guó)際 高尚住宅 區(qū)位于 XX城南，地塊東起錦繡路，西至黃海路和 XX實(shí)驗(yàn)小學(xué)用地東界，南齊 六排河路，北至桃園路。交通便利，區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套相對(duì)成熟 。 1.1.3 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 10.023公頃 （ 150.345畝， 100222.90 平方米） 容積率 2.19 28.9% 凈用地面積 2.896647公頃 綠地率 30.4% 總建筑面積 : 224580.90 平方米 （地上： 219462.30 平方米 ，地下： 5118.60 平方米 ） ，其中住宅建筑面積 ： 194630.6 平方米 （含公共設(shè)施 建筑 :24831.7 平方米）， 商業(yè)用房 建筑面積 :23892.20平方米 。 1.1.4 項(xiàng)目概況 “ XX 國(guó)際 ” 項(xiàng)目規(guī)劃為 高檔 商住項(xiàng)目 ， 以住宅為主， 輔以部分 商鋪。 建筑總面積22.45809萬(wàn) 平方米 。 靜謐 、怡性 自然 的 生態(tài)融入到社區(qū)生態(tài)環(huán)境當(dāng)中， 是第一 國(guó)際品位的高檔社區(qū)。 住宅區(qū)規(guī)劃面積 19.46306 萬(wàn) 平方米 （含 公共設(shè)施建筑 :2.48317 萬(wàn) 平方米 ） ， 其中 商業(yè)區(qū)規(guī)劃 面積 2.38922萬(wàn) 平方米 ， 日照間距合理優(yōu)化 。 位 于 XX 城南片區(qū) CBD 核心 區(qū)，東至 中國(guó)南北黃金通道 -204 國(guó)道 ，南 抱 XX 實(shí)驗(yàn)小學(xué)、 XX 公園、 XX 中醫(yī)院 ，西 臨 XX 體育中心、 XX 二中 ，北 接 XX 法院、檢察院、工商局 、新城商業(yè)街，新行政中心、四星級(jí)灌江國(guó)際大酒店都近在咫尺。 步行 過(guò)馬路 即可享受 XX公園 的靜謐和優(yōu)雅 ， 1516戶 居民分享各自 的 私密陽(yáng)光。 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 2 - 1.1.5 建設(shè)單位概況 建設(shè)單位： 鹽城富建置業(yè)有限公司 公司 隸屬于富建集團(tuán)有限公司，注冊(cè)資金 3000萬(wàn)元人民幣，為有限責(zé)任公司，主要從事房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。公司現(xiàn)有人員 32 人，其中有中高級(jí)職稱人員 21 人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目策劃、工程管理和營(yíng)銷方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)和較高的水平。公司下設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目開發(fā)部、工程管理部、營(yíng)銷部等。公司設(shè) 立以來(lái)，始終按現(xiàn)代企業(yè)制度規(guī)范管理運(yùn)作 ，先后在全國(guó)各地開發(fā)過(guò)近 20多家樓盤，累計(jì)開發(fā)面積近 200萬(wàn)平方米，具有豐富的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。 鹽城富建置業(yè)有限公司是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，作為本項(xiàng)目的法人單位，具有獨(dú)立承擔(dān)法律責(zé)任的能力。該公司董事長(zhǎng)劉永輝為企業(yè)負(fù)責(zé)人，對(duì)該項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、債務(wù)償還等實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)，該公司為本項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成立了專門班子，其組成人員素質(zhì)、內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，滿足項(xiàng)目管理和技術(shù)上的要求，符合對(duì)建設(shè)項(xiàng)目法人責(zé)任制的要求。 1.2 建設(shè)項(xiàng)目的必要性 加快 XX 的城市化進(jìn)程， 美化 XX 市 容， 扮靚 城南片區(qū) ， 為 建設(shè)新城南 ，做 扎實(shí)的支持工作。 繁榮 房產(chǎn) 市場(chǎng)，促進(jìn) XX的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。開拓新的商業(yè)以及投資機(jī)會(huì)，繁榮 XX經(jīng)濟(jì)，為 XX城南片區(qū)帶 來(lái)新的發(fā)展 空間 。 1.3 可行性研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目最為關(guān)鍵的部分是各計(jì)算期即各季度的銷售收入能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。若銷售進(jìn)度能夠?qū)崿F(xiàn)甚至能夠加快的話，項(xiàng)目的投資將更加有保障，財(cái)務(wù)收益狀況也將會(huì)明顯好于評(píng)估的結(jié)果，反之亦然。因此，項(xiàng)目的開發(fā)商對(duì)此應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注，建立一支良好的銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)促銷手段，甚至是請(qǐng)專業(yè)的策劃公司參與銷售的策劃，并根 據(jù)銷售情況適時(shí)調(diào)整工程的進(jìn)度和建設(shè)投資。 本項(xiàng)目另一關(guān)鍵的部分是建設(shè)投資。同樣的能否按照預(yù)期的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資也將影響到項(xiàng)目的收益的實(shí)現(xiàn)。因此，開發(fā)商同樣應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視與關(guān)注。特別是投資控制，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程盡可能的降低建設(shè)成本，聘請(qǐng)相當(dāng)專業(yè)的監(jiān)理公 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 3 - 司進(jìn)行投資全過(guò)程的嚴(yán)格管理將是十分必要的。 1.4 可行性研究的編制依據(jù) （ 1） XX縣規(guī)劃和城市管理局建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及紅線圖 （ 2）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 （ GB 50180 93） （ 3）江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（ 2004年版 ） （ 4） 江蘇省住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （ DGJ/J 26 2006） （ 5） XX國(guó)際 修建性 詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì) （ 2009.12） （ 6） 其它的國(guó)家有關(guān)現(xiàn)行設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 二、 市場(chǎng)分析 2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 2.1.1 國(guó)際方面 受金融、房地產(chǎn)和就業(yè)三大市場(chǎng)的三重打擊，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入低迷時(shí)期，各國(guó)政府和央行正在孤注一擲救助金融市場(chǎng)危機(jī)，然而信任和信貸危機(jī)并未就此結(jié)束。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將可望保持在 3.0%的水平。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體將于 2008 年和2009年陷入或接近衰退， 2010年的隨后時(shí)間世界經(jīng) 濟(jì)復(fù)蘇將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。目前的救助計(jì)劃無(wú)法支撐股市以及金融市場(chǎng)的根本穩(wěn)定，因此無(wú)法解決世界經(jīng)濟(jì)的核心問題。世界經(jīng)濟(jì)需要在深層次上進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，找到實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)點(diǎn)。金融危機(jī)和世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，也將對(duì)我國(guó)金融市場(chǎng)、外貿(mào)出口和物價(jià)產(chǎn)生多方面影響。 2.1.2 國(guó)內(nèi)方面 A、 2009年經(jīng)濟(jì)情況回顧 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 4 - 2009 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)情況可以用 16 字進(jìn)行總體評(píng)價(jià)：增長(zhǎng)較快、價(jià)格回穩(wěn)、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、民生改善。 增長(zhǎng)較快。初步核算， 2009年 GDP比上年增長(zhǎng) 9%。 價(jià)格回穩(wěn)。 2月份，物價(jià)上漲演繹出一個(gè)高峰， CPI當(dāng)月漲 幅達(dá)到 8.7%。 結(jié)構(gòu)優(yōu)化。在國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的同時(shí)，第一產(chǎn)業(yè)特別是農(nóng)業(yè)有了很好的發(fā)展。 2009年節(jié)能減排也取得了積極進(jìn)展。 民生改善。 2008年，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng) 14.5%，實(shí)際增長(zhǎng) 8.4%； 農(nóng)村居民人均純收入名義增長(zhǎng) 15%，實(shí)際增長(zhǎng) 8%。 雖然中國(guó)受到了金融危機(jī)的影響，但經(jīng)濟(jì)水平仍然基本維持了較高的發(fā)展水平。 但是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依然有如下的問題： 結(jié)構(gòu)矛盾、體制缺陷和增長(zhǎng)方式粗放的綜合反映產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈變動(dòng)導(dǎo)致市場(chǎng)供求出現(xiàn)新的失衡； 體制缺陷導(dǎo)致盲目投資和低水平擴(kuò)張（投資體制 、財(cái)稅體制、金融體制、土地管理體制、政府職能等關(guān)鍵領(lǐng)域的改革不到位）； 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式仍然比較粗放。 B.對(duì) 2010年主要指標(biāo)的預(yù)測(cè)： 下調(diào) 2010 年 CPI、 PPI 增長(zhǎng)預(yù)測(cè)。受食品價(jià)格特別是肉禽及其制品價(jià)格大幅回落影響， 2010年我國(guó) CPI 將負(fù)增長(zhǎng) 1.1%左右。受大宗商品價(jià)格暴跌和總需求增速快速回落影響， 2010年我國(guó) PPI將負(fù)增長(zhǎng) 3.5%左右。 下調(diào) 2010 年投資、消費(fèi)、出口增長(zhǎng)速度。投資名義增速下調(diào)至 13%，實(shí)際增速上調(diào)至 17.2%，消費(fèi)名義增速下調(diào)至 9.5%，實(shí)際增速下調(diào)至 10.6%，出口增速 下調(diào)至8.5%。 下調(diào)基準(zhǔn)利率預(yù)測(cè)，下調(diào)人民幣匯率預(yù)測(cè)。存款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 1.44%，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)至 5.31%，人民幣匯率下調(diào)至 6.90。 下調(diào)農(nóng)民人均純收入增速度至 9.0%。 下調(diào) GDP增長(zhǎng)率至 8.1%。 隨著 2008年 7月中旬國(guó)際大宗商品價(jià)格泡沫的破滅，上半年還肆虐全球的通貨膨脹，四季度急劇轉(zhuǎn)變?yōu)槿找嫫冉耐ㄘ浘o縮威脅。 2010年，在世界經(jīng)濟(jì)陷入衰退、國(guó)內(nèi)周期性調(diào)整的雙重壓力下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將步入典型通貨緊縮，物價(jià)水平負(fù)增長(zhǎng)將成為 2010 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的顯著特征。為此，我們對(duì) 2010 年投資、消費(fèi)、出口、 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 5 - 居民收入、 GDP增速等主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速預(yù)測(cè)值進(jìn)行調(diào)整。 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 在國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下， 2010年，國(guó)家宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣回落。市場(chǎng)供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態(tài)，商品房交易量大幅下降，房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩。 2.2.1 2008-2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)： A、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條繃緊，企業(yè)資金來(lái)源增速明顯回落，個(gè)人按揭貸款已出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 從資金供給總量來(lái)看，房地產(chǎn)資金在 2007 年第四季度達(dá)到一個(gè)頂峰， 2009 年較2007 年 環(huán)比開始出現(xiàn)下降。同時(shí)，資金供給的增長(zhǎng)率從 2007 年第四季度已經(jīng)開始大幅下降，從 12 月份的 31.9%，降到 17 月份的 19.1%，下降了 12.8 個(gè)百分點(diǎn)。這種趨勢(shì)估計(jì)仍將持續(xù)。 從資金來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款、外資、自籌資金、訂金和預(yù)付款、個(gè)人按揭及其他。 2008年以來(lái)，開發(fā)企業(yè)自籌資金同比仍有較快增長(zhǎng)，且增幅不斷增加，但其余類型的資金來(lái)源增幅均有顯著下降。到 2008年 7月，原本第一季度增長(zhǎng)較快的國(guó)內(nèi)貸款也急劇萎縮，同比增長(zhǎng)為 15.7%，與上年 30%40%的增幅相去甚遠(yuǎn)，訂金及預(yù)付款增幅為 9.7%，也和前期差距很大。尤其值得注意的是，由于需求者觀望情緒濃厚，商品房成交量大幅下降，個(gè)人按揭貸款到 7 月份已經(jīng)為負(fù)增長(zhǎng)，同比減少5.7%。由此可見，房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。 房地產(chǎn)資金來(lái)源的趨緊主要原因在于幾個(gè)方面。首先是銀行貸款的減少。從緊的貨幣政策使貸款的成本增加，同時(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂慮也使其進(jìn)一步收縮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。其次是需求的下降。需求量的下降必然帶來(lái)預(yù)付款、訂金數(shù)量與個(gè)人按揭貸款的減少。 B、房屋新開工、竣工和施工面積增幅 快速下降，土地購(gòu)置面積增速回落 房地產(chǎn)新開工、竣工和施工方面的數(shù)據(jù)顯示， 2008年第一季度，三者的同比增幅達(dá)到 25.9%、 26.9%和 27.5%，較上年同期增幅都有顯著上升。到第二季度，這種情況出現(xiàn)了明顯改變，房地產(chǎn)投資開發(fā)的減緩作用開始顯現(xiàn)，新開工、竣工和施工面積的 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 6 - 同比增幅下降到了 19.1%、 13.8%和 24.1%； 7 月份，三者的增幅已下降至 15.1%、 13.6%和 22.5%。 土地購(gòu)置面積、新開工面積、施工面積增幅的下降，正是房地產(chǎn)投資減緩的重要表現(xiàn)，而這種投資減緩的趨勢(shì)正在繼續(xù)蔓延，預(yù)計(jì)第四季度這幾項(xiàng) 指標(biāo)仍將繼續(xù)下跌。這種投資減緩的狀況必將會(huì)影響到以后年度房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量。 C、需求方觀望，居民購(gòu)房意愿低，全國(guó)住房成交量出現(xiàn)大幅下降 受國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣下降、房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷以及從緊的貨幣政策的影響，居民購(gòu)房意愿顯著降低，觀望情緒濃厚。盡管開發(fā)商動(dòng)用了打折，買房贈(zèng)裝修、贈(zèng)汽車、贈(zèng)電器，無(wú)理由退房等多種促銷方式，仍難打破購(gòu)房者觀望情緒，啟動(dòng)市場(chǎng)。 D、全國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度逐步放緩， “ 珠三角 ” 部分熱點(diǎn)城市已出現(xiàn)房?jī)r(jià)回落 “珠三角 ”部分熱點(diǎn)城市已經(jīng)率先成為房?jī)r(jià)下降的區(qū)域。深圳房屋銷售價(jià)格同比增速?gòu)?2009 年 6 月份出現(xiàn)下降， 8 月同比下降已達(dá)到 6.4%，二手住房下降幅度更大， 8 月份，同比增速下降 14.9%。 8 月份，廣州房屋銷售價(jià)格增速同比也出現(xiàn)下降，下降 1.8%。 E、地方經(jīng)濟(jì)受到較大影響，部分地方政府積極出手救市 房地產(chǎn)投資是投資的重要組成部分，從全國(guó)的平均水平看，占到固定資產(chǎn)投資的25左右，在有些城市超過(guò) 50。對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)投資的下滑和交易量的萎縮，已明顯影響到地方政府的土地出讓金收入和稅收收入。面對(duì)這種情況，部分二線城市和個(gè)別省紛紛出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的政策。沈陽(yáng)市政府宣布了一系列 “暖市 ”方案，包 括將重啟購(gòu)房補(bǔ)貼政策、提高住房公積金貸款的年限和限額等；河南省政府規(guī)定，自 9 月 1 日起，河南省居民購(gòu)買商品房可減免房地產(chǎn)交易契稅、降低首付房款、延長(zhǎng)貸款期限等，同時(shí)可享受到商業(yè)銀行所提供的房貸最優(yōu)惠利率；廈門、長(zhǎng)沙、成都等地也相繼出臺(tái)包括購(gòu)房入戶、免稅降稅、購(gòu)房補(bǔ)貼等購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施 ； 鹽城市 也出臺(tái)了救市的一攬子計(jì)劃， 希望刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)，挽回樓市的頹勢(shì)。 F、住房保障工作進(jìn)一步加強(qiáng)，各地取得一定進(jìn)展 2008 年的政府工作報(bào)告，明確提出抓緊建立住房保障體系，指出：解決城市低收入群體住房難，靠廉租住房和經(jīng)濟(jì)適 用住房；幫助中等收入家庭解決住房難，是 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 7 - 增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。而中央政府一直以來(lái)強(qiáng)調(diào)的住房保障問題在此次機(jī)構(gòu)改革中亦得到體現(xiàn)，根據(jù)國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案，組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，并專門成立住房保障司來(lái)負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作。 一系列支持保障性住房的政策法規(guī)也相繼出臺(tái)。 2 月 4 日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法，明確了經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款的定位、借貸主體資格等一系列問題。 3 月 3 日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知中指出，個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法 定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅；廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對(duì)個(gè)人出租住房所得減征 10%的個(gè)人所得稅。 3 月 21 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知，對(duì)確保廉租住房的質(zhì)量、解決城市低收入家庭住房困難等方面作了具體要求。隨后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知稱，規(guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實(shí)際情況，廉租住房項(xiàng)目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進(jìn)行，盡可能安排在近期重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。 地方住房保障工作也取得一定進(jìn)展。如上海市 2009 年住房建設(shè)計(jì)劃中，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房分布，優(yōu)先在交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施完善的區(qū)域安排供地，主要集中在軌道交通沿線、中環(huán)線和外環(huán)線附近建設(shè)，特別是該計(jì)劃中還提到，結(jié)合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)調(diào)整、工廠置換來(lái)安排一定量的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房用地；廣州市住房建設(shè)規(guī)劃中指出， 2008 年將供應(yīng)保障型住房用地 0.50.9 平方公里，規(guī)劃建筑面積 100 萬(wàn) 180 萬(wàn)平方米， 2009 年計(jì)劃供應(yīng)同類用地 0.81.01 平方公里，規(guī)劃建筑面積 158 萬(wàn) 200 萬(wàn)平方米；珠海市政府出臺(tái) 20082010 年珠海市解決城市 低收入家庭住房困難總體規(guī)劃方案，決定在未來(lái) 3 年，推出 1899 套廉租住房，新建 5072套經(jīng)濟(jì)適用住房，通過(guò)實(shí)物配租、貨幣補(bǔ)貼以及提供經(jīng)濟(jì)適用住房等多種形式，解決全市低收入家庭和其他困難群體的住房問題，并將城市低收入家庭住房解困與政府考核掛鉤； 2 月 18 日，北京市建設(shè)委員會(huì)正式公布限價(jià)商品住房管理辦法（試行），首批限價(jià)房源 16377 套也將在 10 月 15 日前完成選房。 2.2.2 影響 2008-2009 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素分析 A.美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)國(guó)際金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，間接影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng) 2007 年 4 月 ，以美國(guó)第二大次級(jí)房貸公司新世紀(jì)金融公司破產(chǎn)事件為標(biāo)志，美國(guó) XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 8 - 爆發(fā)了次貸危機(jī)。 2008 年 3 月，美國(guó)第五大投行貝爾斯登被摩根大通以約 2.4 億美元收購(gòu)。此后，次貸危機(jī)愈演愈烈，一發(fā)不可收拾， 2008 年 9 月，華爾街上 5 家獨(dú)立的投資銀行全軍覆沒，最大的保險(xiǎn)公司美國(guó)國(guó)際集團(tuán)（ AIG）陷入現(xiàn)金危機(jī)，地方銀行也出現(xiàn)倒閉現(xiàn)象。美國(guó)次貸及其衍生品已經(jīng)形成了全球性的市場(chǎng)，持有者遍及全世界。美國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)也往往發(fā)展為跨國(guó)公司。因此，次貸危機(jī)所帶來(lái)的金融動(dòng)蕩并不局限于美國(guó)本土，各國(guó)股市、債市、匯市及各類相關(guān)衍生品市場(chǎng)等也隨之產(chǎn)生聯(lián) 動(dòng)，形成席卷全球的金融風(fēng)暴。 美國(guó)金融危機(jī)，將不可避免地影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)。以次貸危機(jī)為導(dǎo)火索，美國(guó)經(jīng)濟(jì)明顯收縮。 8 月份包括工廠、礦業(yè)和公共事業(yè)在內(nèi)的美國(guó)工業(yè)生產(chǎn)下降了 1.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。美國(guó)商品零售額在 7 月份下降 0.5%后， 8 月份再次下降 0.3%。世界經(jīng)濟(jì)的影響將加劇我國(guó)經(jīng)濟(jì)的減速和結(jié)構(gòu)調(diào)整，我國(guó)經(jīng)濟(jì)存在著過(guò)快下滑的風(fēng)險(xiǎn)，從而影響我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。 B.經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放慢已成為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的主題，房地產(chǎn)行業(yè)同樣不能幸免 2008 年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)開始走向調(diào)整，并存在快速下滑的風(fēng)險(xiǎn)。首先，世界經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，我國(guó)出口減速的態(tài)勢(shì)已基本確立。其次，受出口增長(zhǎng)回落的影響，加上從緊的貨幣政策、資本市場(chǎng)不景氣等因素，企業(yè)資金鏈趨于緊張，市場(chǎng)自主性投資需求在減弱。 C.貨幣政策持續(xù)收緊，對(duì)房地產(chǎn)供需雙方影響深遠(yuǎn) 為保持宏觀經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)發(fā)展，防止因流動(dòng)性過(guò)剩、投資過(guò)熱導(dǎo)致通貨膨脹加速并誘發(fā)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱甚至出現(xiàn)危機(jī)，我國(guó)自 2006 年開始實(shí)施從緊的貨幣政策，通過(guò)加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大中央銀行票據(jù)發(fā)行力度等手段，控制銀行信貸增長(zhǎng)速度，改善貨幣總體過(guò)剩狀況。 從緊的貨幣政策的作用在 2008 年開始顯現(xiàn)，對(duì)供給和需求的共同 抑制導(dǎo)致房地產(chǎn)投資縮減，消費(fèi)需求降低，市場(chǎng)交易量下降。首先，貨幣緊縮導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給下降。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)銀行貸款的依賴度很高，加息使房地產(chǎn)開發(fā)商尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行獲得資金的難度加大，開發(fā)商融資成本上升。開發(fā)商資金鏈的緊張，引致房地產(chǎn)投資減少，新增供給減少。其次，利率提高以及 2007 年 9 月份執(zhí)行的提高第二套住宅首付比例及貸款利率的政策則在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)需 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 9 - 求，特別是投資、投機(jī)需求以及部分改善性需求，這在宏觀上導(dǎo)致需求量下降。在供求兩方受到抑制的同時(shí)，房?jī)r(jià)漲幅也出現(xiàn)明顯回落。 在 這種情形之下，中央并未放松對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 2008 年 7 月 29 日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，要求嚴(yán)格開展建設(shè)項(xiàng)目貸款管理和商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在 90 平方米以下的中小套型普通商品住房建設(shè)。此通知的發(fā)布顯現(xiàn)了央行執(zhí)行國(guó)家宏觀趨緊政策的決心和力度，是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)防范房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)而作出的未雨綢繆的舉措，同時(shí)也預(yù)示了未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)融資難度的增加。 2.2.3 2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2010年，房地產(chǎn)市場(chǎng) 將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期。需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪 “ 洗牌 ” ，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大。此外，隨著住房結(jié)構(gòu)調(diào)整及各項(xiàng)住房保障政策的落實(shí)，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決。 需求方短期內(nèi)難以走出觀望，開發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪 “ 洗牌 ” ，在供需雙方作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào) 在從緊的貨幣政策作用下， “ 斷供 ” 、 “ 爛尾樓 ” 等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性加大 從長(zhǎng)期看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況有可能再次出 現(xiàn) 中小套型住房、保障性住房逐步入市，中低收入家庭住房困難問題將得到進(jìn)一步解決 。 2.3 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3.1 回顧 近兩年 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 A 2008-2009年 項(xiàng)目 區(qū)域 的 地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2008年房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎從未如此深入體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，一方面過(guò)往宏觀調(diào)控政策的滯后效應(yīng)集中爆發(fā)在 2008年，另一方面由地產(chǎn)泡沫所引起的美國(guó)次貸危機(jī)帶來(lái)的金融風(fēng)暴不僅僅給中國(guó)資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)心理層面的沖擊。全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格增勢(shì)普遍趨緩，商品房銷售回落，特別是前期漲幅過(guò)高、泡沫成分較大 的一 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 10 - 線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的下跌，一系列因素也逐漸影響到 XX縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。近幾年來(lái)， 項(xiàng)目 區(qū)域 的 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)， XX縣 房?jī)r(jià)是否存在泡沫，是否存在大的降價(jià)空間，正確看待，對(duì)促進(jìn) XX縣 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展具有重要意義。 從 2008年下半年起，由于受到金融危機(jī)、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控和一線城市價(jià)格回落等多種因素影響，一向成交平穩(wěn)的 XX 房地產(chǎn)市場(chǎng)也加重了觀望的氣氛，但由于長(zhǎng) XX縣 購(gòu)房剛性需求旺盛，這種觀望氣氛在國(guó)家相繼出臺(tái)的利好政策中得以緩和。 準(zhǔn)確地說(shuō) XX 縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在市場(chǎng)泡沫，也就不存在大的 降價(jià)空間，更何況XX縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以自住需求為絕對(duì)主導(dǎo)。事實(shí)也如此，在去年周邊城市諸如 鹽城、連云港、宿遷 等地房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下， XX 縣 的房?jī)r(jià)依然保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的水平。 當(dāng)然我們不否認(rèn)目前市場(chǎng)供大于求的現(xiàn)狀，特別是在次貸危機(jī)影響全球、經(jīng)濟(jì)放緩、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的大背景下， XX縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)避免不了消費(fèi)者觀望、成交量有所下滑的事實(shí)。作為市場(chǎng)參與的主體，購(gòu)房者、開發(fā)商、政府都要有所作為。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，要清醒認(rèn)識(shí)到 XX縣 房?jī)r(jià)下降的空間并不大，也要正確對(duì)待個(gè)別樓盤因資金緊張而降價(jià)促銷的行為，該出手時(shí)就出手；對(duì) 開發(fā)商來(lái)說(shuō)，則要根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，做好品牌維護(hù)，多做 “ 加法 ” ，提高產(chǎn)品品質(zhì)；健康、穩(wěn)定發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)是個(gè) “ 多贏 ” 的市場(chǎng)。 2.3.2 2010年 XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。 2010 年全 國(guó) 經(jīng)濟(jì)仍將有望實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展，但速度將有所回落。在大的發(fā)展趨勢(shì)上， XX 縣 與全國(guó)保持一致，影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的幾項(xiàng)主要因素預(yù)期情況也與全國(guó)存在共性。其中房地產(chǎn)業(yè)有望有 8 個(gè)樓盤售樓部對(duì)外公開和開盤，銷售狀況可能得到改善。 2010 年 下半年嚴(yán)峻復(fù)雜宏觀形勢(shì)的挑戰(zhàn)，全 縣 房地產(chǎn)行 業(yè)以加快建設(shè) 新 XX 為目標(biāo)，城市面貌在全面整治中有機(jī)更新，城市品位在加快建設(shè)中深刻變化。 2010 年 XX 縣 將緊緊抓住省市重點(diǎn)開發(fā)灌河流域 的契機(jī) ，重點(diǎn)開發(fā) 城南新區(qū) ， 快速將 城南建設(shè)成為 XX 新的行政中心和 CBD 中央商務(wù)區(qū) 。 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 11 - 房地產(chǎn)業(yè) 要 科學(xué)研判市場(chǎng)走勢(shì)，及時(shí)調(diào)整引導(dǎo)策略、加大市場(chǎng)秩序監(jiān)管力度。同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際需求，保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例，確保 XX 縣 房地產(chǎn)價(jià)格和市場(chǎng)的穩(wěn)定。 2010 年的 XX 的 地產(chǎn)市場(chǎng)整體上波瀾不驚 , 政府目前的房地產(chǎn)政策已經(jīng)和前期發(fā)生了比較大的變化，主要體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的基本政策 上，國(guó)家已經(jīng)逐漸認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性以及民生性，所以既會(huì)逐漸加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注，又會(huì)抓好社會(huì)保障領(lǐng)域的推進(jìn)，一方面出臺(tái)社會(huì)保障房計(jì)劃，穩(wěn)定整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期和調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，另一方面加大對(duì)社會(huì)保障領(lǐng)域的教育醫(yī)療以及社會(huì)保險(xiǎn)等方面的投入，消除市場(chǎng)遠(yuǎn)期消費(fèi)的壓力和擔(dān)憂，從而促使社會(huì)整體消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)能力的提升。 從上述的幾點(diǎn)分析可以看出， 2010年 XX的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能大起大落，而是 2009年調(diào)整的延續(xù)，市場(chǎng)將會(huì)在穩(wěn)定發(fā)展中逐漸走出低谷。 2.3.2 需求狀況（市場(chǎng)問卷調(diào)查及分析） 依據(jù)需要調(diào)查的事項(xiàng)，我們就所關(guān)注的問題，經(jīng)過(guò)小組成員的討論在最后的市場(chǎng)調(diào)查問卷中設(shè)計(jì)了如下的問題：（共 15 個(gè)） 1.消費(fèi)者您現(xiàn)在的家庭居住人口 2.您打算什么時(shí)候購(gòu)買住房 3.您現(xiàn)在的家庭月收入 4.您購(gòu)房時(shí)希望選擇的區(qū)域位置 5.你在購(gòu)房時(shí)希望選擇（現(xiàn)房、期房） 6.您比較喜歡哪種樓型 7.您在購(gòu)房時(shí)所接受的價(jià)格 8.您對(duì)戶型的選擇 9.您希望選擇的面積 10.您在購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素是（多選） 11.您購(gòu)房時(shí)希望周圍有何配套設(shè)施 12.您希望采用的付款方式 13.您在選擇戶型時(shí)對(duì)裝修的要求是 14.您 認(rèn)為小區(qū)合理的車位標(biāo)準(zhǔn)是 15.您購(gòu)房的主要信息來(lái)源是（多選） XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 12 - 最后經(jīng)過(guò)市場(chǎng)問卷的調(diào)查發(fā)放，在所有發(fā)放的 100份問卷中我們收到 80份有效的問卷，以下是我對(duì)所收到的市場(chǎng)調(diào)查問卷的結(jié)果以及相關(guān)的分析： XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 1 - 1. 接受調(diào)查居民家庭居住人口： 家庭人口 1 人 2人 3人 4人 4人以上 所選人數(shù) 10 20 32 10 8 所占百分率 % 12.5 25 40 12.5 10 數(shù)據(jù)分析：如上圖所示，很明顯在我們所調(diào)查的人中間，家庭人口為 3人的居多，2-3人的占到總 調(diào)查對(duì)象的 65%。而接近 88%的被調(diào)查者的家庭人口在 2-4 人以上。 所選人數(shù)13%25%39%13%10%1 人 2人 3人 4人 4 人以上 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 2 - 2. 接受調(diào)查居民買房時(shí)間： 時(shí)間 1 年內(nèi) 1-3 年 3-5 年 5 年后 所選人數(shù) 11 41 23 5 所占百分率 % 13.75 51.25 28.75 6.25 數(shù)據(jù)分析：在接受調(diào)查的人中間有超過(guò)一半的人表示在 1-3 年內(nèi)會(huì)買房，在 5 年內(nèi)買房的人達(dá)到 94%，這很好的說(shuō)明，大多數(shù)的的被調(diào)查者有強(qiáng)烈的購(gòu)房意向。 14%51%29%6%14%51%29%6%1 年內(nèi) 1-3 年 3-5 年 5 年后 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 3 - 3. 接受調(diào)查居民家庭居月收入： 收入狀況 2 千以下 2-3 千 3-4.5 千 4.5-6 千 6 千以上 所選人數(shù) 10 21 23 20 6 所占百分率 % 12.5 26.25 28.75 25 7.5 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者的家庭收入水平普遍在 2000 元 /月以上，其中 3000-6000元 /月的占到被調(diào)查對(duì)象的六成。 10212320612.526.2528.75257.50 5 10 15 20 25 30 352 千以下2-3 千3-4.5 千4.5-6 千6 千以上所選人數(shù) 所占百分率% XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 4 - 4. 接受調(diào)查居民的理想購(gòu)房位置： 位置 城內(nèi) 城 東 城南 城西 城北 所選人數(shù) 20 10 23 9 18 所占百分率 % 25.00 12.50 28.75 11.25 22.50 數(shù)據(jù)分析：在被調(diào)查者中間有大多數(shù)人選擇了 城南 ，。很好的說(shuō)明對(duì)于大多數(shù)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)， 城南 有著很強(qiáng)的吸引力。 所選人數(shù)城內(nèi)東郊南郊西郊北郊 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 5 - 5. 接受調(diào)查居民對(duì)現(xiàn)期房的接受程度： 選項(xiàng) 現(xiàn)房 期房 末房 所選人數(shù) 48 28 4 所占百分率 % 60 35 5 數(shù)據(jù)分析：很明顯的，更多的人愿意選擇現(xiàn)房，達(dá)到 60%。 所選人數(shù)現(xiàn)房60%期房35%末房5% XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 6 - 6. 接受調(diào)查居民的理想的樓型： 樓型 1-2 層 3-4 層 5-6 層 6 層 以上 所選人數(shù) 27 29 12 12 所占百分率 % 33.75 36.25 15 15 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者選擇高層和 3-4 層的比較多，所占比大致想同，也就是說(shuō)，選擇 1-4 層 的人占多數(shù)，有 70%之多。 05101520253035401 -2 層下 3 -4 層 5 -6 層 6 層以上所選人數(shù)所占百分率% XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 7 - 7.接受調(diào)查居民所能接收的價(jià)位： 價(jià) 位 1.4-2 千 2-3 千 3-4 千 4千以上 所選人數(shù) 35 25 15 5 所占百分率 % 43.75 31.25 18.75 6.25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者能夠接受的價(jià)位在 1400-3000 元 /平方米之間的占多數(shù)，1400-2000 元平方米的占 43.75%， 2000-3000 元 /平方米的戰(zhàn) 31.25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò) 七 成 五 的人可以接受 1400-3000 元 /平方米的價(jià)格。而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 051015202530354045501.5-2 千 2-3 千 3-4 千 4 千以上所選人數(shù)所占百分率% XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 8 - 8.接受調(diào)查居民的理想的戶型： 戶型 一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 復(fù)式結(jié)構(gòu) 躍層結(jié)構(gòu) 所選人數(shù) 3 7 20 23 12 6 4 5 所占百分率 % 3 75 8 75 25 28 75 15 7 5 5 6 25 數(shù)據(jù)分析：選擇三室一廳的被調(diào)查者比較多 占到 28.75%，另外選擇兩室一廳、兩室兩廳、三室二廳的人所占比例分別是 8.75%、 25%、 15%，選擇四室兩廳的人占 7.5%。 9.接受調(diào)查居民的希望面積： 面 積 50 以下 51-80 81-100 101-130 131-150 150 以上 所選人數(shù) 3 6 21 28 15 7 所占百分率 % 3.75 7.5 26.25 35 18.75 8.75 數(shù)據(jù)分析：選擇 81-100、 101-130、 131-150 的人比較多，分別占被調(diào)查者的26.25%、 35%和 18.75%，這個(gè)數(shù) 據(jù)與之前選擇的戶型有密切的關(guān)系。應(yīng)該說(shuō)是比較合理的。 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 9 - 10.接受調(diào)查居民購(gòu)房考慮的關(guān)鍵因素（多選）： 關(guān)注因素 位置 價(jià)格 交通 戶型 配套設(shè)施 周遍環(huán)境 小區(qū) 規(guī)模 及發(fā) 展趨勢(shì) 房屋質(zhì)量 物業(yè)管理 品牌 與開 發(fā)商實(shí)力 所選人數(shù) 6 10 9 13 4 8 6 10 8 6 所占 百分率 % 7.5 12.5 11.25 16.25 5 10 7.5 12.5 10 7.5 數(shù)據(jù)分析：在消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的因素一欄中，通過(guò)上圖很明顯的，有五個(gè)方面是最多人關(guān)心的，按照比例它們是：價(jià) 格 12.5%、位置 7.5%、周遍環(huán)境 10%、交通11.25%、戶型 16.25%。而最不被人關(guān)心的卻是小區(qū)規(guī)模與開發(fā)商的勢(shì)實(shí)力和配套設(shè)施，它們分別只有 7.5%和 5%。 11.接受調(diào)查居民購(gòu)房要求的配套設(shè)施 : 選擇設(shè)施 購(gòu)物 醫(yī)療 咖啡吧、茶座 金融 健身、美容 餐飲 所選人數(shù) 18 15 9 14 9 15 所占百分率 % 22.5 18.75 11.25 17.5 11.25 18.75 數(shù)據(jù)分析：明顯地希望有購(gòu)物和醫(yī)療設(shè)施的人最多，分別占 22.5%和 18.75%。而其余選項(xiàng)選擇所占的比例比較接 近。 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 10 - 12.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)付款方式： 付款方式 一次性付款 分期付款 按揭付款 所選人數(shù) 20 23 37 所占百分率 % 25 28.75 46.25 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近一半的人選擇按揭購(gòu)房，占到總數(shù)的 46.25%，選擇分期付款和一次性付款的比例比較接近，分別是 28.75%和 25%。 25%29%46%一次性付款 分期付款 按揭付款 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 11 - 13.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)裝修的要求： 裝修程度 廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房 所選人數(shù) 26 18 36 所占百分率 % 32.5 22.5 45 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查對(duì)象傾向于選擇毛坯房和廚衛(wèi)精裝的住房，所選比例分別是 45%和 32.5%，較少的人選擇全部精裝，只有 22.5%。 14.接受調(diào)查居民購(gòu)房時(shí)對(duì)車位的要求： 要求情況 不需要 2萬(wàn)元 /個(gè) 2.5 萬(wàn)元 /個(gè) 3萬(wàn)元 /個(gè) 所選人數(shù) 10 47 15 8 所占百分率 % 12.5 58.75 18.75 10 2632.51822.5364501020304050廚衛(wèi)精裝 全部精裝 毛坯房所選人數(shù) 所占百分率% XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 12 - 數(shù)據(jù)分析：被調(diào)查者有近八成的人選擇購(gòu)買車位，在選擇需要車位的 87.5%的人中，有 58.75%認(rèn)為 2 萬(wàn)元 /個(gè)的價(jià)格是比較合理的， 18.75%的人選擇 2.5萬(wàn)元 /個(gè)，只有 10%的人選擇 3 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的。 15.接受調(diào)查居民購(gòu)房的主要信息來(lái)源： 電視 報(bào)紙 電臺(tái) 房交會(huì) 房地 產(chǎn)超市 宣傳單 互聯(lián)網(wǎng) 中介機(jī)構(gòu) 已購(gòu) 房親友 其它 所選 人數(shù) 15 13 5 4 6 5 10 6 10 6 所占 百分率 % 18 75 16 25 6 25 5 7 5 6 25 12 5 7 5 12 5 7 5 數(shù)據(jù)分析：圖中明顯地顯示，在購(gòu)房的信息來(lái)源方面，電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面最多，它們所占的比例分別是 18.75%， 16.25%， 12.5%和 12.5%，因此這將在住房銷售的時(shí)候?yàn)槲覀兲岢鰻I(yíng)銷的方案提供參考。 總的 需求分析結(jié)果： 根據(jù)以上的調(diào)查數(shù)據(jù)，我們知道盡管 XX縣 的房?jī)r(jià)不斷上漲以及其他的因素的干擾，XX 縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求依然是十分強(qiáng)勁的。在被調(diào)查的人中間，有 77.5%的人家庭人口在 2-4 人之間；打算在五年內(nèi)買房的占 93.75%，三年內(nèi)買房的占 65%； 62.5%的人家庭月收入在 3000 元以上，月收入 4500 元以上的占 32.5%； 22.50 的人愿意在 城南地區(qū) 買房；相當(dāng)多的人更愿意買現(xiàn)房，占 60%； 70%的人愿意選擇 1-4 層的房子 ； 數(shù)據(jù)分析： 1400-2000元平方米的占 43.75%， 2000-3000 元 /平方米的戰(zhàn) 31.25%，合在一起就是說(shuō)，有超過(guò) 七 成 五 的人可以接 1400-3000 元 /平方米的價(jià)格 ,而 而選擇能夠接受 3000 元 /平方米以上的消費(fèi)者不多。 更多的人比較喜歡大的房子，有 88.75%的人選擇 80 平方米以上， 62.5%的人選擇 100 平方米以上；人們比較喜歡三室一廳或是二室二廳，分 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 13 - 別占 28.75%和 25%，選擇復(fù)式和躍層的只有 11.25%；被調(diào)查者更關(guān)注住房的價(jià)格、位置、周遍環(huán)境、交通、戶型，而對(duì)小區(qū)規(guī) 模與開發(fā)商的實(shí)力不太感興趣；被調(diào)查者最希望擁有的設(shè)施是購(gòu)物與醫(yī)療設(shè)施，人們更多的希望用按揭的方式付款，希望購(gòu)買毛坯房或是廚衛(wèi)精裝的住房；在 87.5%的希望擁有車位的人中， 有 58.75%認(rèn)為 2萬(wàn)元 /個(gè)的價(jià)格是比較合理的 ,只有 10%的人 認(rèn)為 3 萬(wàn)元 /個(gè)車位的價(jià)格是合理的 ；被調(diào)查者的人們通常從電視，報(bào)紙，互聯(lián)網(wǎng)和已購(gòu)房親友四個(gè)方面的到有關(guān)的購(gòu)房信息。 2.3.3 供給狀況 XX 縣城及周邊地區(qū)共有樓盤 20 多個(gè)（分別是 雅居苑 、 碧桂苑、中央花園、 財(cái)富廣場(chǎng)、盛都華城、亞美國(guó)際花園、清華園南園、恒美家園、東方花園、桃 園小區(qū)、城南安置樓、 長(zhǎng)茂商城 、 佳都商貿(mào)城、 華茂商城 、 半島新都 、 金河灣 ） ,其中在建樓盤 10 個(gè) , 已清盤的樓盤 8個(gè) ,已開盤正在銷售中的樓盤 4-5個(gè) ,XX縣城的 15個(gè)（其中安置 房樓盤 3個(gè)，商品房 樓盤 12個(gè)） ,橋北長(zhǎng)茂鎮(zhèn)的樓盤 5個(gè) ,均價(jià)大多在 2650元 /平方米。 XX 縣共有 60.67 萬(wàn)人。 周邊常住人口 18.64 萬(wàn) 人 （ XX 鎮(zhèn)、 XX 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、小尖鎮(zhèn) ） ,根據(jù)政府有關(guān) 規(guī)劃文件表明，到 2010 年 ， 該 區(qū) 域 人均住房建筑面積約 37.68 平方米。 依據(jù) 該地 區(qū)當(dāng)前 18.64 萬(wàn) 人口 計(jì)算： 2010 年 該地 區(qū)需要住宅建筑面積（ 37.68 平 方米 /人 -30.00 平方米 /人 ） 18.64萬(wàn)人 =143.16萬(wàn)平方米。 而 該地區(qū) 目前 在建 樓盤的建筑面積已經(jīng)達(dá)到了 80 多 萬(wàn)平方米 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足實(shí)際需求 。 加上房地產(chǎn)需求的火熱情況 和 這幾年收入不斷提高的城市居民群體，我們認(rèn)為 XX縣 的房地產(chǎn)市場(chǎng)有還是相當(dāng)?shù)目臻g的。 但由于外來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)商的不斷涌入以及本土開發(fā)商的不斷發(fā)展，未來(lái) XX縣 房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)?shù)募ち业摹?綜合數(shù)據(jù)來(lái)看，在國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將 逐漸穩(wěn)步回升 ,隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的狀況則有可能再次出現(xiàn)。 XX 國(guó)際 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 - 1 - 2.4 SWOT 分析 2.4.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì) 1地理環(huán)境優(yōu)越 交通便利，配套齊全 “ XX 國(guó)際 ” 項(xiàng)目 位于 XX縣 城南片區(qū) 的核心區(qū)域 -XX 縣 新 行政中心和 CBD