安慶省某地區建設工程節能項目可行性研究報告1.1項目概況1.1.1項目名稱安慶市XX商廈省地節能建設項目1.1.2建設地點安慶市XX路與XXX路交叉口東南角。1.1.3建設內容項目規劃總用地5839平方米。規劃總建筑面積29869.4平方米，其中住宅面積11538.2平方米，商鋪建筑面積5861.5平方米，酒樓建筑面積5961.1平方米，辦公面積3395.2平方米，地下室面積2691.8平方米，架空層面積416.6平方米。1.1.4項目總投資及資金來源工程總投資4731.94萬元人民幣；項目單位自籌。1.1.5建設運營期項目建設運營期3年。1.2開發企業簡介公司企業法人營業執照注冊號340800100XXX，發證機關安慶市工商行政管理局。公司住所位于安慶市XXX街XX號。法定代表人：XXX注冊資本：貳仟萬圓整實收資本：貳仟萬圓整公司類型：有限責任公司（非國有獨資）經營范圍：房地產開發、商品房銷售（憑證經營）建筑裝潢材料、五金、化工銷售。安慶XX房地產開發有限責任公司成立于1996年12月。具有安徽省建設廳房地產開發二級資質，公司下設辦公室、工程部、銷售部、開發部、財務部等職能部門，公司現有員工30人，專業技術人員20人，公司自成立以來，已開發XX花苑、XX商廈等優質樓盤，已累計開發房屋建筑面積16萬平方米，取得了良好的社會效益和經濟效益。1.3可行性研究依據1、建設部關于房地產開發項目經濟評價方法2、國家發改委建設項目經濟評價方法與參數第三版3、安慶市商品房銷售管理辦法4、安慶市建設項目配套設施規劃建設管理辦法5、城市房地產開發經營管理條例6、安慶市規劃局批準的規劃總平面圖及規劃設計方案；7、安徽省建設廳、發展和改革委員會、經濟委員會關于開展節能省地型住宅建設試點的通知建房【2007】61號8、委托單位提供相關資料。第二章 項目建設背景和必要性2.1項目建設背景我國是一個發展中國家，人均能源相對資源貧乏，煤炭、石油、天然氣、可耕地、水資源和森林資源的人均擁有量僅為世界平均值的約1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6。全國耕地只占國土面積的13，目前人均耕地僅有1.43畝，且優質耕地少，后備資源嚴重不足。為保證國家糧食安全，到2010年耕地保有量必須達到18.21億畝，但目前僅有18.18億畝。1993年到2002年城鄉建設年均新增用地4389平方公里，集約和節約使用土地，保護耕地的任務十分緊迫。我國水資源短缺，人均水資源擁有量2200立方米，北方和西部有的地區已處于公認的極度缺水的程度。600多個城市中有2/3供水不足，其中1/6的城市嚴重缺水。一些地方城市在城鄉建設中，增長方式比較粗放，發展質量和效益不高，建筑建造和使用，能源資源消耗高，利用效率低問題比較突出，盲目擴大城市規模，規劃布局不合理，亂占耕地的現象時有發生；重地上建設，輕地下建設的問題還不同程度的存在。資源、能源和環境問題已成為城鎮發展的重要制約因素。因此，我國提出節能省地型住宅和公共建筑的具體目標是到2010年，全國城鎮新建建筑實現節能50%；既有建筑節能改造逐步開展，大城市完成應改造面積的25%，中等城市完成15%，小城市完成10%；城鄉新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現有基礎上力爭減少20%；建筑建造和使用過程的節水率在現有基礎上提高20%以上；新建建筑對不可再生資源的總消耗比現在下降10%。到2020年，北方和沿海經濟發達地區和特大城市新建建筑實現節能65%的目標，絕大部分既有建筑完成節能改造；城鄉新增建設用地占用耕地的增長幅度要在2010年目標基礎上再大幅度減少；爭取建筑建造和使用過程的節水率比2010年再提高10%；新建建筑對不可再生資源的總消耗比2010年再下降20%。該目標的實現對我國發展節能省地型住宅和公共建筑具有重要意義。2.2項目建設必要性2.2.1有利于是加快建筑行業體系科技創新要通過科技創新為發展省地節能型住宅和公共建筑提供技術支撐，積極組織科技公關，努力開發利用適合國情、具有知識產權的適用技術和建筑新材料、新技術、新體系以及新型可再生能源，鼓勵研究開發節能、節水、節材的技術和產品。注重加快成熟技術和技術集成和推廣應用。認真落實國家中長期科學和技術發展規劃綱要中有關城鄉現代節能與綠色建筑等專項規劃，加強國際合作，積極引進、消化、吸收國際先進歷年和技術，增強自主創新能力。要加快墻體材料革新，特別是注重解決墻體改革工作中關鍵技術和技術集成問題，加快高強鋼和高性能混凝土的推廣應用工作。建立健全建筑“四節”科技成果推廣應用機制，盡快把科技成果轉化為現實生產力。2.2.2有利于挖掘建筑“四節”巨大潛力我國面臨的建筑節能問題很突出，但同時也要看到我國住宅和公共建筑能源資源節約潛力巨大。據預測，到2020年，如果城鎮建筑達到節能標準，每年就可節省3.35億噸標準煤，空調高峰負荷可減少8000萬千瓦時，約相當于1998到2003年5年新增電力裝機容量的總和，相當于4.5個三峽大壩的發電量，相當于每年可減少電力建設投資約1萬億元。通過推進城鎮化，合理規劃布局，提高土地利用的集約和節約程度，到2010年，城鄉新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現有基礎上力爭減少20；到2020年，城鄉新增建設用地占用耕地的增長幅度要在2010年目標基礎上將大幅度減少。降低供水管網漏損率10個百分點，一年可節水47億噸；推廣使用節水器具等，全國城鎮家庭一年可節約用水17億噸。提高建筑品質，延長建筑使用壽命，推廣可循環利用新型材料和再生能源，到2010年對不可再生資源的消耗可降低10，到2020年可在此基礎上再降低20。2.2.3有利于改善我市城市居民居住條件進入二十一世紀以來，安慶市國民經濟保持良好的發展態勢。產業結構調整取得積極成效，經濟運行質量和效益不斷改善，房地產業和建筑業的快速增長成為促進市域經濟發展的主要動力，社會各項事業得到全面發展，城鎮居民收入增長較快，人民生活水平有了較大的提高。為全面建設小康社會，安慶市委、市政府提出了追趕式前進、跨越式發展戰略，力爭在2010年前后把安慶建成擁有百萬人口、百平方公里面積的“雙百”規模的大城市，安慶市的國民經濟和城市建設進入了新一輪快速發展時期。項目的建設有利于促進安慶市房地產業的發展，帶動相關行業、產業的發展，促進經濟的繁榮。隨著國民經濟的發展和人民物質文化生活水平的提高，我市居民住房消費日益增加，市場潛在住房需求較快的轉化為現實需求，在一定程度上適應了市民對住房消費日益增長的需要，為本市房地產業發展做出了貢獻。通過省地節能住宅的建設，改變我市傳統建筑模式和標準，推進綠色建筑，體現“四節一環?！保诟纳莆沂谐擎偩用窬幼…h境、配套及樹立良好的節約能源資源的意識和正確的消費觀念，形成良好的社會氛圍都具有舉足輕重的作用。2.2.4是開發企業自身發展的需要安慶市XX房地產開發有限責任公司經過認真市場調研，依托先進的房地產開發理念、豐富的管理經驗，抓住有利時機，審時度勢，XX路與XXX路交叉口東南角進行XX商廈項目開發建設。項目建設嚴格按照國務院及省、市關于節能減排綜合性方案的通知精神，推進節能省地環保型住宅建設，發揮示范項目效應。安慶市XX商廈建設項目將在項目的適用性能、環境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能等五個方面，保證節地、節能、節水、節材和環境保護推進項目建設新機制建設，建設具有較高水準的綜合性建設項目，轉變建設方式，建立具有特色的單體建筑建設模式和消費模式，為安慶市綜合性建設項目建設在“節能省地環保型”試點項目提供典范。第三章 市場分析3.1我國節能省地建設項目市場發展趨勢分析3.1.1我國房地產市場發展規模我國與發達國家相比，房地產市場的需求遠未達到飽和，未來市場的發展空間仍然巨大。單從住宅來看，2005年我國戶均成套住宅為0.85套，按照目前的建設進度算，平均每年增長0.01套，至少要到2015年才能達到戶均一套的水平。在未來5-10年內，中國房地產總體繼續向上發展的趨勢將不會改變。短期宏觀經濟的走緩和政策的調控可能會抑制房地產價格的上漲空間，甚至在局部地區出現價格的回調，但經濟基本面的增長可以充分消化可能的房地產泡沫。隨著城市化進程的推進、居民收入水平的不斷提高，房地產市場仍會持續走在健康發展的軌道上。2007年，全國完成房地產開發投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點。其中，商品住宅投資18010億元，同比增長32.1%，比上年提高6.8個百分點；辦公樓投資1037億元，同比增長11.7%，比上年下降9.3個百分點;商業營業用房投資2776億元，同比增長17.9%，比上年提高2.9個百分點；其他投資3457億元，同比增長38.1%，比上年提高26.7個百分點。2007年，全國商品房竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7 %，比上年上升11.6個百分點,其中，現房銷售面積2.12億平方米，同比增長5 %，比上年上升15.1個百分點;期房銷售面積4.79億平方米，同比增長36 %，比上年上升4.2個百分點。40個重點城市12月末累計可售商品住房面積1.43億平方米，比上年下降6%；批準預售商品住房面積2.39億平方米，同比增長10.9%；登記銷售商品住房面積2.61億平方米，同比增長24.4%。與此同時，商品住房空置面積繼續下降, 12月全國空置商品住房6756萬平方米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6個百分點。3.1.2我國省地節能型住建筑現狀改革開發以來，我國房地產開發在使人們生產生活需要得到滿足同時，也付出了資源高消耗，環境高污染的代價。我國房地產業粗放型生產經營，建筑已成為吞噬能源的巨大“黑洞”。目前我國有近500億平方米的建筑物，其中300億在農村，200億在城市，每年新建住宅近20億平方米，城鄉房屋建筑規模越來越大，建筑能耗越來越多，建筑能耗占全社會總能耗的30左右，再加上相關建材生產能耗還有16.7，已從十年前占社會能耗的15%，上升到現在46.7%。盡管全國迄今為止已累計建成節能建筑面積約15億平方米，但這一數字僅占全國城鎮既有建筑面積的；新建建筑中節能建筑的比例不足10。我國建設項目能耗高于國際水平3倍以上。我國城鎮水資源匱乏，但城鎮用水效率低下，浪費嚴重，中水技術很少推廣。目前我國住宅建設過程中，污水回用率僅為發達國家的25，耗水占城市用水32%，衛生潔具耗水高出30。在房地產開發建設中，耗用的鋼材占社會用材20%，水泥占用量占全國總用量的17.6%。與發達國家相比，鋼材消耗高出10至25，每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。目前我國建設項目單位建筑面積采暖能耗相當于相同氣候地區發達國家的至倍，與發達國家相比，多耗3億噸標準煤，多耗8000萬瓦空調用電負荷。3.1.3安慶市房地產規模與節能現狀（1）2007年安慶市房地產投資規模和發展特點2007年，安慶市累計完成房地產開發投資43.1億元，增長68.7%，占固定資產投資（全年全社會固定資產投資341.7億元）的12.6。商品房銷售銷售額34.8億元，增長45.9%。受房地產開發投資增速的影響，商品房開發規模進一步加大。截至10月底，全市商品房施工面積為505.44萬平方米，同比增長了41.1%，其中住宅施工面積為400.2萬平方米，同比增長了37.4%；商品房竣工面積為77.63萬平方米，同比增長了102.8%，其中住宅竣工面積為60.59萬平方米，同比增長了96.1%；商品房銷售面積為122.76萬平方米，其中住宅104.57萬平方米，同比分別增長31.9%和31.4%；商品房累計銷售額約21.94億元，其中住宅銷售額達18.02億元，同比分別增長了44.9%和50.2%。近年來，安慶市的房地產市場形勢是總體上處于穩步攀升，新建商品房價格穩中有升?？v觀2007年，安慶市房地產市場仍趨活躍，開發建設投資規模持續增長。安慶市城區房市場，從行業發展數據分析和市場運行狀態分析看，主要呈三個方面特點：一是房地產開發投資規模持續增長，二是房地產交易市場有序健康，三是商品房價格穩中有升，空置房面積不斷減少。（2）安慶商品房銷售分析2007年，安慶市城區商品房銷售面積67.89萬平方米，其中大觀區銷售面積14萬平方米，成交均價2533.17元/平方米；迎江區銷售面積13.77平方米，銷售均價2798.17元/平方米；宜秀區銷售面積9.27萬平方米，銷售均價2780.64元/平方米；開發區銷售面積30.85萬平方米，銷售均價2483.92元/平方米。2007年，我市城區商品房銷售均價2598.33元/平方米。相比2006年的2261.71元/平方米，城區商品房銷售均價在去年一年內上漲了336.62元/平方米。2008年上半年，安慶市商品房成交均價售均價3276.03元/平方米，比07年均價上漲了677.7元/平方米。3.2安慶市省地節能型建設項目現狀及趨勢分析3.2.1安慶市省地節能型建設項目現狀分析2007年，安慶房屋建筑施工面積1155.44萬平方米，房屋竣工面積660.16萬平方米。在竣工面積中，省地節能型綜合建設項目不到10萬平方米，新建建筑中節能建筑的比例不足8。由于省地節能型住宅建造成本相對較高，售價比普通住宅要高，營銷難度較大，很難被城市居民接受，許多開發商在規劃設計建造過程中忽視省地節能的重要性，消耗和占用了大量能源、土地、水資源和建筑材料，且在建成后，項目建設的水、電資源消耗非常大。除少量的新建項目外，很少有綜合性建設項目達到國家省地節能型評價標準。3.2.2安慶市省地節能型建設項目發展趨勢隨著安慶市國民經濟和社會的發展，人們的生活水平有較大提高，人們的消費理念生活方式正在迅速發生變化，在衣、食、住、行等基礎生活要素中，省地節能、環保性建設項目已成為人們改善生活、辦公、經營的首要目標。購買商品房，除了只考慮價格因素外，綜合考慮長遠、性價比、舒適度等因素。如：節能型項目在日后支付電費、水費等費用要比要比普通住宅少多少。安慶“雙百”城市建設的快速推進和舊城改造，市建筑主管部門把省地節能型建設項目作為當前和今后一個時期一項重要工作，要大力宣傳省地節能型建設項目的重要意義，通過政府引導，城市居民將會逐步樹立了良好的節能意識和正確的住宅消費觀念，形成了良好的社會氛圍。第四章 項目地址及建設條件4.1項目地址項目選址位于XX路與XXX路交叉口東南角，西臨XX路，北臨XXX路。4.2建設條件4.2.1自然條件（1）氣候特征安慶地處北亞熱帶南緣，屬亞熱帶溫潤季風氣候區，四季分明，氣候溫和，季風明顯，雨量充沛，無霜期長。常年主導風向為東北風（風頻52%），夏季為西南風（風頻24%），年平均風速3.10米/秒，最大風速20米/秒。年平均氣溫為16.5，年平均降雨量1363mm，全年平均降雪天數12.8天，全年平均降雨天數139.1天（47月占60%），日照百分率46%，達2030小時。（2）地質地貌安慶市地屬揚子地層，安慶地層小區、地質基層為中生帶白堊系浦口砂礫巖。北部屬大別山皖山余脈，屬新生界下更新流安慶組地層，巖性為陸相沖積型礫石層夾砂層。地貌為零星的級階地，海拔標高在2030米左右，呈西北高，東南低地勢。本項目所在區域靠近集賢關區程屬低山區，有河塘水系分布其中，地形特征西、南高，東、北低，地面高程1134m，大部分地區為1418m，地貌類型為一、二級階地，工程地質條件較好，地震基本烈度為度。（3）土壤植被安慶市多為礫質紅壤性土及黃紅壤，PH值呈酸性或微酸性，小部分為粘盤黃棕壤及潴育性稻土，PH值近中性。東北部夾雜有部分沼澤化土壤，西南部與東南部多為壤質灰潮土。安慶市分布著次生的、人工營造的針葉松和寬葉林。城區綠化覆蓋率為10%，開發區內綠化覆蓋率達到30%。（4）水文 安慶市區民用水和工業用水的主要水源是長江，水質狀況良好。多年平均水位10.16m，開發區內現狀水域主要為用于農田灌溉的河塘和灌渠，較大的河塘總面積約13.89公頃，渠寬510m。4.2.2交通方便本項目位于安慶市X大門，西臨XX路，北臨XXX路，城區交通有X路、X路、X路等多條公交車通達周邊，交通便捷。4.2.3施工條件安慶市地方材料豐富、水泥生產企業大小兼備、施工企業經行業清理整頓后，資質和素質進一步提高，再加上水電供應充足。4.2.4建設場區“七通”條件該項目所屬地區的市政四源、電訊等基礎設施較完善，給排水、供電、天然氣和通訊等管線齊備，并有充足的供應量。4.2.5符合規劃要求項目規劃通過了安慶規劃局的批準，滿足規劃要求。第五章 規劃建筑方案和建設規模5.1規劃設計依據1、安慶市城市規劃管理技術規定； 2、城市居住區規劃設計規范(GB 50180-93)；3、建筑設計防火規范（GB 50016-2006）；4、高層民用建筑設計防火規范（GB50045-95）；5、人民防空地下室設計規范（GB50038-2005）； 6、住宅設計規范（GB50096-1999）；7、汽車庫建筑設計規范（JGJ 100-98）；8、商店建筑設計防火規范9、業主提供的設計任務書，及其他相關的技術資料。10、相關的現狀資料以及其他相關技術規范。5.2建筑規劃設計5.2.1規劃設計思想（1）合理利用土地，達到社會效益、經濟效益和環境效益的有機統一。（2）以人為本，結構清晰，力求創造一個布局合理，環境幽雅，具有較高生活品位的現代化商業及居住社區。5.2.2總平面布置用地呈不規則多邊形，長邊為東西向，且平面功能較多，一、二層為商鋪，三、四層為酒樓，四層以上南北為住宅，中間為辦公。為了解決復雜的人車流線，避免人流的相互干擾，在地塊的西北角和西南角分別設置酒樓入口和辦公入口，同時在東側沿基地邊緣設置一條消防車道，在滿足了消防需要的同時，為住宅部分提供了相對隱蔽的入口，很好的解決了交通問題。建筑根據道路走向進行總平面布置，不僅取得良好的經濟效益，還為城市沿街面提供了良好的景觀。5.2.3單體設計整個商廈功能較為復雜，一、二層為商鋪，通過沿街入口進入；三、四層為酒樓，通過西北角的街道廳進入，由于兩條主干道在基地西北角交匯，因此，在此方向設置酒樓入口有助于提高酒樓的商業價值；四層以上為辦公及住宅。辦公樓位于住宅樓中間。由于面積和高度不同，為了加強建筑的整體感，在辦公樓上方將住宅連接起來，對其形成一個包圍的趨勢，使建筑作為安慶X大門的概念在體量上表現出來。立面處理上手法簡潔、大氣，主要強調橫向線條的運用，加強建筑的整體感。住宅部分重要采用白色墻面，辦公部門則蠶采用鋁板和玻璃幕墻的交錯使之成為視覺中心。住宅和辦公采用空中花園進行連接，在立面上形成過度和層次感，使建筑顯得空透、活潑，同時還能提高建筑的檔次，必然形成建筑的亮點。商業部門采用空透的玻璃和橫向百玻幕墻的交錯使之成為視覺中心，商業部門采用空透的玻璃和橫向百葉活躍商業氣氛，通過體量和線條的穿插，表達了現代建筑的個性。戶型采用一梯兩戶錯層形式，面積為138平方米，空間變化豐富，戶型合理實用，且利用屋頂做綠化，為住戶提供了很好的景觀。5.2.4豎向設計本工程+0.000相當于黃海高程13.150米，室內外高差0.300米，一、二層層高4.2米，三、四層層高3.9米。四層以上為辦公和住宅。辦公部門為五層，每層層高3.6米；住宅部分為十層，每層層高為2.8米，建筑總高度為44.8米。5.2.5消防設計本工程地上十五層，屬于一類高層建筑，在建筑四周設環行消防通道，寬度4.0米。消防控制室設在地上一層，其他防火構造按照規范設置。5.2.6結構設計工程采用鋼筋混凝土框架剪力墻結構，結構使用年為50年，建筑安全等級為一級，建筑物抗震設防類別為丙級，抗震設防烈度為7度。5.2.7電氣、給排水設計在地下設計變電室、消防水池、水泵房等設備用房，其線路通過管井通向各層。5.3建設內容5.3.1項目概述項目規劃總用地5839平方米。規劃總建筑面積29869.4平方米，其中住宅面積11538.2平方米，商鋪建筑面積5861.5平方米，酒樓建筑面積5961.1平方米，辦公面積3395.2平方米，地下室面積2691.8平方米，架空層（公建）面積416.6平方米。5.3.2主要技術經濟指標經濟技術指標詳見表5-1。序號項目名稱指標備注1規劃用地總面積58392規劃總建筑面積29869.4其中規劃住宅建筑面積11538.2商鋪面積5861.5辦公面積3395.2酒樓面積5961.1地下室2691.8車庫公建面積416.6架空層3容積率5.04綠地率31%5規劃總居住人口350每戶按3.5人計算6規劃總住戶數100第六章 環保與節地、節能、節水、節材6.1環境保護6.1.1執行的環境保護標準（1）中華人民共和國環境保護法（2）中華人民共和國水污染防治法（3）中華人民共和國固體廢物污染環境防治法（4）建設項目環境保護管理辦法（86）國環字第003號（5）環境空氣質量標準（GB30951966）二級標準（6）地表水環境質量標準（GB38382002）類標準（7）城市區域環境噪聲標準（GB309693）類標準（8）污水排入城市下水道水質標準（GJ30821999）（9）大氣污染物綜合排放標準（GB162971996）（10）飲食業油煙排放標準（GB184832001）（11）建筑施工廠界噪聲限值（GB1252390）（12）污水綜合排放標準（GB89781996）6.1.2項目建設期環境影響治理措施（1）施工噪聲防治措施1.加強施工管理：施工期間應嚴格執行建筑施工場界噪聲限值（GB12525-90），遵守當地環境保護主管部門的有關環境管理規定，強化施工噪聲環境管理，減輕施工噪聲對周圍環境的影響。2.合理安排作業時間：高噪聲源施工機械，盡可能安排在晝間作業，減少夜間施工頻次，夜間施工向環境保護主管部門申報，征求同意后方可施工。3.施工中盡量采用低噪聲的施工機械：減少同時作業的高噪聲施工機械數量，最大限度地減輕聲源疊加的影響；4.合理布置高噪聲源：合理調整施工現場的布局，盡量將高噪聲源設備遠離居民樓等敏感點，切實減緩施工期噪聲對環境敏感點的影響。（2）揚塵污染防治措施1.在天氣炎熱干燥時進行灑水抑塵：對裸露地面、施工現場道路、堆料場地、作業場所等易起塵點適量進行灑水抑塵，減少揚塵產生量。根據類比調研，在施工時適量灑水可減少約70%的揚塵產生量，施工期灑水抑塵作用類比監測數據。2.設置專用庫區：對較易起塵的散裝物料（尤其是散裝水泥、黃砂等）堆置應設置專用庫區，避免風蝕揚塵影響大氣環境；施工階段，廢土石應集中堆放，并及時運往及置場。（3）施工廢水污染防治措施1.設置臨時廢水沉淀池：在擬建項目場地，設置臨時廢水沉淀池一座，收集施工過程中產生的生產性廢水及地表徑流，廢水經沉淀后，補充施工用水或排入城市下水道管網。2.修建擋土墻、設臨時排水溝渠：施工場地四周修建擋土墻，并設臨時排水溝渠導排廢水，注重節約用水，減少水土流失產生量。3.建臨時化糞池：施工人員集中宿營，生活污水集中排放，宿營區污水經化糞池處理后，排入城市下水道管網。（4）施工垃圾1.建筑垃圾分類回收：拆遷及建筑施工過程中產生的碎磚、砂石等建筑垃圾要分類回收處置，不宜回收的無害固廢可回填平整場地；少量多余施工棄土要及時運往由環衛部門指定的處置場堆薦。2.生活垃圾應集中堆放：施工人員生活垃圾應集中堆放，由環衛單位清運或定期送往城市垃圾中轉站，最終由環衛部門集中處置。6.1.3建成后環境影響防治措施（1）廢水污染防治措施本項目區內排水采用雨、污水分流制。由于生活污水污染物成分較為簡單，因此各部分產生的生活污水，可由各建筑物內的排水管網統一收集。經三格化糞池處理后再排入市政排水管道進入長江安慶段。（2）固廢污染防治措施對于生活垃圾和商鋪、辦公垃圾，包括塑料、廢紙、金屬、玻璃和織物等，以及餐廚垃圾等。設計一定數量的垃圾收存堆放點，要做到分類堆放，并要求及時清運，避免造成垃圾二次污染。要防止冬季由于風力較大而形成垃圾飛散，夏季由于氣候炎熱容易導致有機餐廚垃圾腐敗變質，滋生蚊蠅，因此，對于不同季節的垃圾要做到妥善處置，做好滅殺蚊蠅和消毒工作，并要求及時清運。為消除垃圾污染，實現垃圾資源化、減量化、無害化、減輕對環境的影響，采取如下措施：實現垃圾帶裝化，要實行垃圾分類回收；區域內公共場地要及時清掃、全日保潔、定期消毒；在每層樓設立立即收集間，由物業管理部門負責將其運送到垃圾轉運站，并最終由環衛部門負責集中處置。（3）噪聲污染防治措施1.從聲源上控制：選擇低噪聲和符合國交噪聲標準的設備。采用吸聲、消音技術：對生產噪聲大的設備應放置在單獨的構筑內，周圍可附吸聲材料，通過隔聲、吸聲減少噪聲強度。2.減輕振動：空調支架作彈性支撐連接。3.設備安裝位置要得當：避免放置在鄰近居民住宅的一側。4.采用雙層窗：采用雙層窗，室內噪聲可降低2025dB（A）。改進窗的隔聲措施如增加玻璃及空氣層厚度或采用真空層還可以進一步降低室內噪聲。5.房間內合理布置：朝向道路的一面的房間，應設計為廚房、衛生間、走廊、樓梯等，噪聲影響較小的房間作為居住室。6.1.4項目生態環境影響治理措施（1）施工期水土流失防治措施在優化主體工程設計的同時，進行規范施工；在施工現場建造擋土墻，完善施工場地的排水系統，建有臨時排水溝渠和沉淀池，避免地表徑流紊流；合理設計施工時序，盡量減少雨季施工，控制施工期水土流失量。（2）綠化措施應用恢復生態學原理，采取生態恢復綠化措施，通過一定的生物、工程的技術與方法，使生態系統的結構、功能得到恢復。綠色植物不僅能美化環境、凈化空氣，還能減噪吸塵、改善小氣候和空氣污染等，具有不可忽視的作用。在各樓四周及場內空地進行有效的綠化。具體的措施包括在建筑場地內除主體建筑外，將布置為草坪、綠樹等，營造出美麗整潔的環境。6.2節地、節能、節水、節材6.2.1用能標準和節能規范中華人民共和國節約能源法住宅建筑規范住宅性能評定技術標準建筑節能工程施工質量驗收規范GB50411-2007公共建筑節能設計標準GB50189-2005外墻外保溫工程技術規程JGJ144-2004節能監測技術通則GB/T15316-1994全國民用建筑工程設計技術措施節能篇，包括建筑、結構、給水排水、暖通空調、動力、電氣五個分冊節水型生活用水器具行業標準民用建筑節能設計標準（JGJ26-95）夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準JCJ134-2001民用建筑太陽能熱水系統應用技術規范GB50364-2005民用建筑電氣設計規范 JGJ/16-2008民用建筑節能管理規定中華人民共和國建設部143號令（2005年11月10日）安徽省公共建筑節能設計標準DB34/T753-2007 安徽省居住建筑節能設計標準DB34/T754-20076.2.2節地省地節能型建設項目中節地包括規劃節地和建筑設計節地兩個方面，通過優化設計提高土地使用效率。本項目從半地下停車庫、容積率、人防、節地措施、公建和土地利用等指標。（1）開發利用規劃用地地下空間1、通過優化小區人防設計與地下停車場設計，采取平戰結合方式。地下人防車庫平時為機動車小車庫，戰時二等人員掩蔽所。實現集約用地，提高土地地下空間利用效力。2、項目建設在滿足市政、消防、安全等多方面的同時，對項目基地所處區域的市政排水設施XX大溝進行改造建設，充分合理的利用了地下空間，節約了建設用地。（2）建設項目充分利用架空層設置物業辦公用房等公建配套設施及部分地上停車位，通過優化設計，分別規劃建設在項目地下車庫入口處上檐，避免相互間產生干擾。（3）項目規劃用地要在符合健康衛生和節能及采光標準的前提下合理確定建筑密度和容積率。按項目規劃總用地計算：項目容積率5.0，綠地率31.0%。（4）主要通道：項目區域內規劃一條南北寬為4米道路。與消防通道結合，平時作為出行道路，火災時可作為消防通道使用，該北面入口在建筑物東北側，北接XXX路，在南側與XX路相連，形成較為便捷的道路網絡。（5）項目區域內機動車總停車位50個，實現項目建設停車率為50%，綠地率分別為31%，都達到省地不低于50%和30%的標準。（6）建設項目變電站采用干式變壓器，設置于地下一層，節省土地占用空間，達到節約用地。6.2.3節能選擇符合本省地理氣候特征和經濟發展水平的項目建設結構體系，嚴格執行國家及省民用建筑節能設計標準，項目節能不低于50%的節能標準；（1）本項目建筑物為坐北朝南方向。（2）墻體保溫措施墻體是建筑外圍護結構的主體，采用的材料保溫性直接影響建筑的耗熱量。本項目采用25mm厚的磁針粉聚苯膠粉漿料；同時采用外墻表面淺色設計，以反射太陽輻射熱，在滿足小區規劃和物業管理同時，在東、西面外強采用構架、爬藤等植物進行遮陽，以達到墻體保溫效果。（3）屋面、地面保溫項目建筑物屋面采用50mm厚聚苯顆粒漿料，達到保溫目的。建筑物五至十二層及屋頂均設置了戶外花園，既美化了辦公及居住環境，又能起到降低夏季太陽輻射的作用。（4）門窗保溫隔熱采控制窗墻比，窗墻比例不得超過國家節能設計標準規定，根據門窗具體情況，采用設置有泡沫塑料密封條，使用密封性能良好、高強度的鋼塑門窗和絕熱性好的塑料窗，避免金屬產生的冷橋。窗戶玻璃采用中空鋼化玻璃（大連實德PMMA88系列，型號：5+9+5）。戶門與陽臺門結合防火、防盜要求，在門的空腹內填充聚苯乙烯板和巖棉板，增加其絕熱性能。（5）建筑照明、供熱采暖、空調制冷系統調空技術1.規劃區內一律采用國家、行業推薦的節能、高效、環保的施工設備和機具，如選用變頻技術的節能設備。2.住宅樓梯間照明采用高效光源和燈具，其開關采用聲光控自熄開關。酒樓、商店均照明一律采用高光效、長壽命、顯色性好的光源、燈具。采用緊湊型節能燈或T5式電子熒光燈并配有電子鎮流器，節電率達30%以上。3.室外公共照明設計應時刻注意避免室外照明對居民室內環境起不良的影響，采用節能非截光燈具。4.大力發展可再生能源，采用太陽能利用技術。全部采用集中式太陽能熱水系統，供應熱水。5.空調系統設計：商業部分采用集中式中央空調，住宅部分采用分散式空調。通過優化設計，降低空調機使用頻率，達到比普通建筑物節能效果20%以上。6.項目選S11型干式變壓器和電容補償措施，將比傳統變壓器節能20以上。6.2.4節水（1）該項目住宅部分實行一戶一表，單獨計量。酒樓、辦公、商店的引水管加水表單獨計量。（2）供水管道、閥門和配件應耐腐蝕和耐壓，采用分層供水方式，于地下室設置水池及水泵。地下室及五層（含五層）接市政給水管網，五層以上部分采用變頻調速裝置的水泵恒壓設備供水，保證用戶水壓穩定。（3）衛生器具和配件采用節水型，不得使用一次沖水量大于6L的坐便器，節約沖廁用水量。 （4）公共建筑部分洗手盆采用紅外感應水嘴，采用感應式沖洗閥的小便器。6.2.5節材嚴格執行國家及省建筑節能設計標準，本項目建筑節材可通過建筑結構體系、建筑材料、建筑裝修及建筑施工和廢棄材料再利用等五個方面來實現節材料目標。（1）采用鋼筋混凝土框架剪力墻結構。建筑填充材料全部采用水泥空心磚，取代傳統黏土燒結磚，利用工業廢渣、粉煤灰等材料，通過燒結生產砌筑磚作為建設項目的填充墻。（2）采用高強鋼筋和高性能混凝土，減少資源浪費，項目全部采用商品混凝土和商品砂漿。（3）施工中的破磚、砌塊，經分類處理，符合要求的直接現場壓碎后作為基礎墊層材料。（4）將結構施工階段產生的建筑垃圾，經分揀、剔除并把有用的廢渣碎塊粉碎后，與標準砂按11的比例拌合作為細骨料，用于抹灰砂漿。（6）項目區域內全部采用聚乙烯（PE）管、PVC-C管等管材、管件，具有壽命長、無噪聲、不變形的優點，不僅可以大量節約管材，同時可以降低消耗及成本。（7）部分建筑垃圾可提供給建筑垃圾處理企業，由他們進行分類、加工、回收，一部分經處理的建筑垃圾可銷售給施工企業，另外的可銷售給建材生產企業，如鋼筋、塑料、玻璃等建材可作為建材生產企業的原材料，盡可能回收建筑垃圾，以達到循環利用。建筑節材框架模式圖如下：輸出端施工企業建筑生活垃圾處理企業過程性方法建材生產企業輸出端第七章 項目組織管理實施計劃7.1項目組織管理合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優化方案。7.1.1組織機構設置安慶市XX房地產開發有限責任公司為實現項目的預期目標，本著效能第一、決策迅速的特點，組織精簡高效項目機構，并最大限度地壓縮管理費用，采用總經理負責，下設功能性部門的組織機構與管理模式。7.1.2各部門職責辦公室、工程部、銷售部、開發部、財務部各部根據工作職責進行有效分工。7.2勘察設計在設計工作開展的過程中，首先委托有資質的勘測單位進行必要的現場勘測工作，為后期設計提供科學的依據。在施工圖設計階段，進一步優化設計成果，對施工存在的問題及時提交設計變更通知，做好設計服務，保證設計質量。7.3招投標制度7.3.1具體要求施工隊伍的選擇是工程質量的重要保證，項目建設必須全面推行了施工招投標制度，通過公開招標，執行“合理低價中標”的原則。在監理隊伍的選擇上也積極推行監理招投標工作，選好隊伍、選好總監、選好監理技術人員，形成一支規范的、公正的建設管理隊伍，推進項目的順利實施。7.3.2招標內容根據安慶市發改委關于辦理工程建設項目審批（核準）時核準招標內容的意見的通知和安徽省實施實施辦法，結合項目單位自身條件，本項目就招標內容進行招標。7.4施工階段施工階段是項目實施時期的主要階段，其工期長短和質量等級將直接影響項目的投入使用。因此項目單位必須要求施工單位要根據施工圖編制詳細的施工組織設計，做出適當的安排，保證合理交叉進行。7.5竣工驗收建設項目按批準的設計文件規定的內容建完，并經檢查、試運轉合格后，應及時驗收。7.6物業管理隨著人們居住觀念的改變，往往對其所購買物業的管理比較重視，良好的物業管理有利于塑造企業品牌，提升物業的價值。建設項目將采取公開招標的方式，聘請高水平的物業管理公司在物業開發前期介入，把物業管理公司自身積累的一些對物業設計、管理的專業經驗融入到項目設計中去，完善設計細節,以彌補物業開發中的各種缺陷，進一步滿足業主的需求;同時運用現代管理手段和先進的維修養護技術，為物業售前售后的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環境的專業化管理。7.7項目實施進度計劃項目計劃總建設運營期為3年。具體安排見項目實施進度橫道圖。項目實施進度安排表序號進度安排實施內容第1年1-3第1年4-12第二年1-10第二年11-12第三年1-121項目建議書編制和報批2項目可研報告編制和審批3項目規劃設計和審批4用地審批及征地5勘察設計6工程招投標7建筑安裝施工8工程竣工9銷售第八章 投資估算與資金籌措8.1估算依據 建筑工程費按照本可研報告工程建設方案參照2000年全國統一建筑工程基礎定額安徽省綜合估價表及安慶市區類似工程指標估算。 供水、供電、道路、綠化參照2000年全國統一安裝工程基礎定額安徽省估價表進行估算，價差按建設單位提供的實際情況作適當調整。土地及有關規費按相關合同和收費標準進行估算。8.2投資估算 安慶市XX商廈工程建設總投資估算為4731.94萬元。其中： （1）土地費用：954萬元 （2）前期費用：128.65萬元 （3）建筑安裝工程費：2576.98萬元 （4）室外工程費：257.05萬元（5）行政規費：368.56萬元（6）開辦費：50萬元（7）管理費用：267.85萬元（7）不可預見費：按建安工程費5；估列為128.85萬元。詳見表 8-1建設投資估算表序號項 目計 算 式估算金額備 注1土地費用9541.1土地成本1571元/*5839917.311.2契稅4%*917.3136.692前期費用128.652.1設計、勘測、繪圖2576.98萬元*2.0%51.54建筑安裝工程費的2.0%2.2項目咨詢費1含調研、可行性研究報告2.3施工圖審查費1.2元/*29869.43.58按規定2.4建安監理費1.2%*2576.98萬元30.92建筑安裝工程費的1.2%2.5環境評價費22.6預售證辦證費5.5元/*2675614.722.7建筑面積測繪費1.4元/*29869.44.182.9三通一平費15元/*58398.762.10 防雷審查費及二級防雷3元/*29869.48.96按規定2.11 招投標代