專業好文檔望京地區區域市調報告一、北京市宏觀市場分析（一）舉辦奧運會對北京房地產市場的影響分析辦奧是北京房地產市場的一個前所未有的發展契機。從整體上看，辦奧會促進北京持續、平穩、健康發展的繁榮局面，人們的預期變得更好，集聚了人氣，總的投資會增加，從而使開發商對未來北京房地產市場有一個良好的預期，對前景充滿信心，刺激、帶動更多的本地或外地開發商投資房地產，增加投資，大干快上做項目，投資有不斷擴大的趨勢，從而使整個房地產市場的供給明顯增加。同時辦奧運會使北京的全國核心地位得到加強，國際化程度提高，城市功能得到加強，環境得到改善，會吸引更多的國內外人士來北京觀光、旅游、工作、生活、學習，集聚了人氣，帶動經濟持續增長，整個城市購買力上升，這些必然會引致對各類房地產物業的需求上升，潛在客戶大大增加。（二）WTO對北京房地產市場的影響分析加入WTO，房地產需求總量將急劇增加，直接表現為高檔外銷房、寫字樓、賓館、商場及工業用地的需求明顯增加。一旦入世，中國的市場在幾年內將完全與世界接軌，最具成長性的中國市場對全球都具有誘惑力。相對便宜的樓價，對海外投資者有巨大的吸引力。這一點，已經在北京樓市初露端倪，一些高品質樓盤境外買主的比例越來越高。入世后，北京等大城市必將成為外商搶灘中國市場的“橋頭堡”，外商來得越多，他們對住宅、辦公樓的需求量越大，加上更多國內外金融機構的信貸支持，購買力將持續提升。WTO的國民待遇原則要求內銷和外銷商品房并軌（北京市已從2000年11月20日起取消了內銷和外銷商品房銷售許可證的核準事項），這將刺激需求的增加。入世對經濟發展的促進將使居民收入提高，加上境外人士居住與投資需求的增加，對住宅的有效需求趨升。入世使房地產企業的融資渠道空前開闊，金融業的競爭也會使利息降低，貸款方式更加靈活，名實相副的零首付等付款方式將大行其道，更符合買房人的利益，這實際上降低了買房成本，放大了需求。（三）政策面對北京房地產市場的影響分析1、121文件影響央行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知的出臺，對整個房地產業的發展格局開始產生重大影響，其中最直接的影響就是對房地產企業融資渠道的沖擊，導致資金密集型的房地產企業被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產融資將趨向多元化。2、國務院18號文件國務院下發的18號文件正式提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”。說明政府要繼續推動房地產的消費，促進房地產業的健康發展決心和信心。（四）本市房地產各項經濟指標2003年17月，全市商品住宅建設完成投資2786億元，其中319億元專業好文檔用于經濟適用住房建設。商品住宅開復工面積累計達到4659萬平方米，比上年同期增加713萬平方米，增長181。經濟適用住房開復工面積600萬平方米，為全部商品住宅開復工面積的129，比上年同期增加150萬平方米，同比增長251。2003年8月份房屋銷售總數為16956套，總面積為180萬余平方米，銷售總金額103.2億元人民幣。其中：商品房預售總數為11753套，銷售面積為135.5萬平方米，銷售總金額88.4億元人民幣，均價為每平方米6521元人民幣。經濟適用住宅預售總數為2131套，銷售面積為19.5萬平方米，銷售總金額7.3億元人民幣，均價為每平方米3738元人民幣。銷量較7月份相比，本月商品房預售在銷售套數、面積、金額均比7月份上升10%左右。經濟適用房各項指標較7月份上升25%到45%。各項數據表明：目前北京市房地產市場依然供需兩旺。二、北京市住宅市場趨勢1、“非典”過后健康住宅多受青睞，低密度、低容積率、高綠化率的樓盤成為亮點。2、小戶型走勢強勁。100平米內的一居、二居產品依然暢銷。3、開發商重視園林設計、新開樓盤水景已成必備。4、小區的功能配套越來越受重視。5、地段、概念逐漸弱化，同一區域不同價格的房子共存現象日趨明顯。三、競爭個案分析（一）寶星園一、環境分析本案位于北京市朝陽區望京東北部京順路大山子出口（望京A3區）內，緊鄰京順路、機場高速路。（一）區位環境分析：望京地區是北京市繼方莊之后又一開發的住宅區，主要由北京城市開發公司開發為主，前期的望京花園等項目都已開發完成，現該地區綜合配套經過多年開發已經十分成熟，又有第四使館區在此建立，使這一地區具有國際生活品味。（二）小區內部環境分析：內部園林設計以水景為主，植被錯落有致，綠化率達到35%。二、產品分析（一）建筑規模：本案規劃建筑面積40萬平方米，分三期開發完成，一期建筑面積15萬平方米，二期、三期待定。年月開盤，2005年開發全部完成。（二）建筑形態：（1）蝶形塔樓6棟，2棟18層，2棟23層，2棟25層。（2）一梯六戶（3）首層大堂挑空。（三）外立面：（1）6層以上高檔外墻涂料，（2）16層配高級墻面磚專業好文檔（四）戶型配比：戶型面積（m2）套數比例二居三居四居躍層（五）配套設施：、會所：水療休閑中心、咖啡屋、乒乓球室、健身房、教育配套：借助周邊設施、商業配套：借助周邊設施（六）車位配比：（七）容積率：3.3（八）無精神堡壘三、價格分析（一）價格范圍：5100/M2-6900/M2(二)主力總價范圍：萬萬戶型面積（m2）均價總價二居（毛坯）6650704，790二居（精裝）（精裝）6300768600三居（毛坯）5800730800四居躍層其他費用：物業費：2.8/M2車位費：350/月會所通用費：200/月專業好文檔四、客源分析（1）、月收入在6000元以上CBD工作的白領夫妻。（2）、私營業主（3）、港臺、韓國等外籍人士七、利多利空分析優勢劣勢物業管理IC卡門禁系統、閉路電視監控系統首層大堂挑空、舒適大氣容積率高3.3規劃中地小學與幼兒園建在一起有干擾親水樂園車位比例高，可租可售綠化率只有35規劃的小區是圍合建筑全部鄰街，環境嘈雜休閑娛樂配套多樣：水療、乒乓球、健身房等首層大堂播放背景音樂，舒適放松二居價格高三居、四居的書房面積只有6平米緊鄰高速公路、駕車出行方便戶型多樣可選擇余地大開發周期長2001年開盤，2005年竣工外飄窗會所已經投入使用，咖啡屋、健身中心等樓間距小專業好文檔明廚、明衛具有小型兒童樂園一期周圍是二期、三期工地，環境差Vod視頻可收CNN、BBC等外立面顏色時尚小區周圍沒有公交車戶型、精裝毛坯金牌物業管理：2001年開盤至今可選擇余地大中海物業二期沒有動工，開發實力值得懷疑觀景陽臺全部地下車庫實現人車分流小區沒有商業配套每戶贈送燃氣爐，用來提供24小時熱水、冬季取暖現房發售，說服力強八、銷售分析（一）售樓處引導分析1、路旗指引：京順路大山子出口至本案售樓處設路旗2、路牌指引：小區北面宏泰街路口設路牌（二）售樓處裝修風格：現代時尚設計風格，內有中空小花園，溫馨舒適（三）銷售道具：沙盤、戶型平面模型、桌椅4套、沙發3套（四）銷售策略：（1）打折：一次性付款95折，商貸98折（2）抽獎：周末售樓處現場抽取蘋果電腦（二）慧谷陽光本案位于北京市朝陽區望京地區，京順路及首都高速機場西側、北側緊鄰北小河，東南側為第四使館區。一、環境分析（一）小區環境分析：該項目綠化率達35%，園林內有中央水景、荷花池、開放專業好文檔的綠地，周圍是住宅區。二、產品分析（一）、建筑規模：占地面積6.2公頃，總建筑面積17萬平米。（二）、建筑形態：毛坯房、純板樓層數是9-16。外立面：高級涂料（三）、建筑工期：共二期、開盤時間：一期2002年6月，二期2003年8月2日入住時間：2003.10/2005.3（四）、戶型配比：戶型面積（m2）套數比例4050一居60二居90-99108三居128主力戶型137140四居148150200躍層84主力戶型100160（五）、配套設施：有會所、地下車場三、價格分析（一）、價格范圍：5700-6400（二）、主力總價范圍：487200、742400其他費用：物業費：2.8/M2車位費：地上150-300（租）地下400（租）供熱費：19/平米四、媒體分析北京青年報、樓市、廣播五、客源分析（1）、月收入8000-20000的白領，自由置業者，韓國人，中央美院的學生專業好文檔（2）、二次置業著六、去化分析一期銷售率85%，二期剛剛開盤七、利多利空分析優勢劣勢該區域住宅密集生活氛圍重有開放的綠地價格高望京地區社區成熟適合居住保安嚴格大戶型少使用率高公共部分精裝修鄰路的都是好戶型交通發達電梯24小時運行北面的河沒有治理周遍配套齊全密度高純板樓南北通透有半封閉陽臺不安全有荷花池和水景小區內沒有配套外立面黃色涂料時尚高檔東側是農村景色不好有寵物沙灘南面有高樓影響采光進深小10.8八、銷售分析（一）售樓處引導分析1、路旗指引：有專業好文檔2、看板指引：售樓處外有大型看板（二）售樓處裝修風格：普通，約100平米。（三）銷售道具：有沙盤、接待處一人，5套桌椅。（三）銀領國際本案位于北京市朝陽區望京住宅區，距西側輕軌望京西站約1000米，東鄰望京西路。北面為世安望京家園。一、環境分析小區環境分析：規劃中有噴泉、綠化率為32%，西側為望京綜合市場，東、北面為住宅區，南面為市政路。二、產品分析（一）、建筑規模：占地面積5.64公頃，總建筑面積22.5萬平米。（二）、建筑形態：毛坯房、板塔結合，6棟塔樓、均為25層；3棟板樓分別為16和21層外立面：4層以下為灰色瓷磚，以上為淺灰色高檔涂料（三）、建筑工期：共一期、開盤時間：2003年8月13日，入住時間：2003年12月26日（六）、戶型配比：戶型面積（m2）套數比例一居8043030%二居11057540%三居16028820%四居190復式200以上（七）、配套設施：有三個底商三、價格分析（一）、價格范圍：4862/M2-5300/M2（二）、主力總價范圍：583000戶型面積（m2）均價總價一居805300374560二居110583000三居160848000四居1901007000其他費用：物業費：1.9/M2車位費：地上200-250/月（租）地下450/月（租）供暖費：19元/M2四、媒體分析北京青年報五、客源分析（1）、月收入3000元以上的白領，年齡30歲左右。專業好文檔（2）、二次置業人士六、去化分析銷售率60%、只開盤兩棟塔樓，南向兩居約100套大部分售完，只有低樓層還有剩余。七、利