共66第頁1時富花園D、E棟開發可行性研究報告（目錄）一、報告摘要1開發企業2項目簡介3項目經濟效益指標4結論、風險及建議二、項目概況1項目綜述1.1項目位置2項目用地2.1用地面積2.2地塊形狀2.3地塊現狀2.4項目經濟技術指標3項目發展狀況3.1項目發展單位簡介3.2項目法律手續三、項目投資環境1宏觀經濟分析1.1全國整體經濟環境1.2東莞經濟環境2寮步鎮概況共66第頁22.1寮步鎮經濟2.3寮步鎮城鎮規劃四、區域地產市場分析1市場總體特征2市場供給分析2.1住宅供給2.2商業供給3市場需求分析3.1住宅需求3.2商業需求五、項目發展定位1項目SWOT分析2發展戰略3形象定位4產品定位5戶型定位6客戶定位7價格定位六、營銷策略1營銷策劃2營銷計劃3場地布置共66第頁34營銷費用七、物業管理策略1物業管理的前期介入2管理費的確定3具體對本小區的物業管理的建議八、項目可行性研究1項目投資估算及資金籌借計劃1.1投資與成本費用估算1.2開發費用估算1.3總成本費用匯總分攤表1.4資金籌借、投資計劃及借款利息2項目銷售和租貸收入測算2.1住宅銷售單價的確定2.2商鋪銷售單價的確定2.3車位銷售單價的確定2.4總收入估算3項目財務評價3.1稅金計算3.2損益表及靜態盈利分析3.3現金流量表及動態盈利分析3.4資金來源與運用表的貨款償還能力4項目不確定分析共66第頁44.1盈虧不確定分析4.2敏感性分析4.3決策概率分析4.4風險規避和控制措施5項目效益評價5.1項目社會效益評價5.2項目環境效益評價6結論與建議一、評估結論二、有關說明及建議共66第頁5一、報告摘要1.1開發企業東莞市時富花園開發有限公司是香港時富集團下屬全資企業,主要從事房地產開發、銷售、租貸及管理業務，注冊資本人民幣3，200萬元。企業經營狀況良好，具有較好的發展潛力。1.2項目簡介本項目位于東莞市莞樟大道與五環路、莞深高速莞城出入口交匯處東側，用地面積7，397，74平方米（指E和D型），建筑面積91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17層以下。1.3項目經濟效益指標項目總投資：211,816,962元項目銷售收入：309,548,886元（別墅/住宅銷售率：95%）；商業銷售率：100%稅后利潤54,114,992成本利潤率：25.55%財務內部收益率(FIRR)：34.27%財務凈現值(FNPV):45,560,272動態投資回收期：1.87年共66第頁6貸款償還期：2年1.4結論、風險及建議結論本項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及東莞市的房地產項目開發程序及規定。根據測算，在預測的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。風險及建議寮步鎮房地產市場規模小，具屬于封閉型市場，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；本地塊雖然土地成本較低，但仍需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊位置優勢和地段資源；與知名專業設計公司、品牌實力建筑公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。二、項目概況共66第頁72.1項目綜述2.1.1項目位置項目位于東莞市寮步鎮橫坑村,東臨三星、偉易達,南望旗峰山公園,西靠東城及東城汽車客運總站，北向莞樟大道。2.2項目總規劃用地面積336,088平方米,項目總建設用地面積280052平方米,容積率不大于2.5,建筑高度控制在28層以下。2.2.2地塊形狀地塊呈四邊形,整體形狀較規則。2.2.3地塊現狀項目用地地勢平坦,五通一平,具備建設條件.圖7：地塊現狀之一圖圖8：地塊現狀之二圖2.2.4項目用地經濟技術指標根據委托方提供的資料,本項目各項經濟技術指標如下表所示:項目規劃指標建筑占地面積(只指D、E型)7,397,74m總建筑面積(只指D、E型)91,968,88m用地性質商住用地土地使用年限70共66第頁8建筑密度29%建筑高度17總戶數666戶綠化率38%2.3項目發展狀況2.3.1項目發展單位簡介東莞市時富花園開發有限公司成立日期:一九九四年九月二日；注冊號:003153；編號:No0064908；住所：東莞市寮步鎮橫坑金銀嶺開發區；法定代表人:朱正賢；注冊資本:3200萬元；企業類型:合作經營(港資)；經營范圍:建造東莞時富花園商品住宅、商場及配套設施，開展銷售、出租及管理業務；涉及許可證的項目憑證可許經營).營業期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。時富花園開發有限公司的土地儲備情況：東莞市寮步鎮橫坑金銀嶺500畝土地.項目法律手續本項目在土地取得、立項、開發建設等方面均遵照國家及東莞市的房地產項目開發程序及規定。共66第頁9三、項目投資環境.宏觀經濟分析.全國整體經濟環境（）2002年國民經濟良好發展勢頭全國國內生產總值102,398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。其中，第一產業增加值14883億元，增長2.9%；第二產業增值52982億元，增長9.9%；第三產業增值34,533億元，增長7.3%。（）全國地產市場狀況房地產市場繼續保持增長勢頭。在年，我國經濟持續快速發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場也繼續保持在高位運行狀態。預計年的房地產市場發展主題，結構調整和規范是主線，市場體系將進一步完善，供求兩旺，行業繼續保持增長勢頭。房地產投資繼續增長，但增幅會逐漸回落年房地產投