賞心悅目海口新景觀“三葉數碼城”項目分析一、前言“三葉數碼城”位于南海大道和海墾路交界處，由海南省農墾總局牽頭，海南三葉集團、海南銀森實業等六大投資機構攜手投入巨資，總規劃占地面積約400畝，由八個開發區域組成，總建筑面積近47萬平方米。這八個開發區域分別為海南GSP物流商城、藝展中心、國際大賣場、三葉數碼科技大廈、三葉數碼時代城、三葉商務酒店、三葉水榭和三葉數碼學園。該項目迎合了省政府提出的非典過后建設海南“藥谷”和“健康島”的品牌概念，在市政府和投資商雄厚的資金實力推動下將于三年內分三期全面建成，這里將成為海口市乃至海南省的“藥谷”中心。故此大量實力投資者已經介入各項開展。二、區域格局分析海口市農墾區的建設日新月異，經濟增長分秒可計，政府的有力支持和良好的創業氛圍招致越來越多的商家到此尋求商機，他們以各種各樣的經營理念投資發展，營造出一派爭先恐后的場面。戰略眼光是商家最好的資本，近一年來，不少有識之士紛紛把目光投住到該地區一個風格獨具、民風古樸的“三葉數碼城”上，它就處于被全省人們所熟知的農墾區內。可以說，這片土地是海口市最后一塊尚未開發的成規模、有歷史文化底蘊的處女地，其蘊涵的經濟價值無法估算。“三葉數碼城”是把南海大道和海墾路緊緊的聯系在一起。南海大道作為海口市的一級主干道，它通過紅城湖連接海府路，直接通向國興大道，從東、西向橫穿整個海口市；這樣，在無形中就成了海口未來的中軸線，而“三葉數碼城”正是這條中軸線上的軸心，這不是單純的從地理意義上而言，從商業角度而言，往東，是以愛晚亭、福滿樓為代表的近二十家餐飲業組成的“飲食一條街”和廣州本田、豐田、沃爾沃、風神、馬自達、奧迪等十多家汽車“4S”專賣店，還有規劃中的10萬平方米的亞洲豪苑，京江廣場，美國工業村、保稅區、三葉制藥廠等等；往西，直通省羅牛山組團、港澳開發區、“海口藥谷”和老城工業開發區；所以，南海大道是集科研、工業生產、商品流通、飲食娛樂為一體的多業態復合商圈。不僅如此，商業類物業有賴于人氣襯托，它周邊的人口和購買力也是相當強的，所屬龍華區的常住人口和外來人口約為30萬人，囊括的大規模中、高檔住宅小區十余個，如錦繡京江、京江花園、亞洲豪苑、金盤創業新村、四季華庭、昌茂花園、現代花園等；同時，周邊地區企、事業單位眾多，有省市電視臺、海南日報、海口晚報以及四大國有商業銀行。由此可見，南海大道及周邊地區的整體商圈已逐漸成熟，而“三葉數碼城”的軸心位置正所謂黃金焦點，商機無限。海墾路是海南農墾在海口的根據地，這里有著農墾最大的生活區，甚至也可以說，這是海口最大的生活區，海墾路兩邊分布著農墾系統的兩個大居民區，算下來，也有2萬人口。除此之外，周邊還會集了金山小區、誠信花園、華僑新村等大型高檔社區，人氣豐旺。可是，放眼望去，整個海墾路上竟然沒有一家成規模的銀行機構進駐，這樣具有規模性的資金流量沒有一家金融機構來進行管理，實屬遺憾。和“三葉數碼城”正面相對的就是海口保稅區，也位于南海大道，于1992年10月21日經國務院批準設立，1993年4月13日開關運行，面積193公頃。是由海關實行監管，借鑒國際上自由貿易區、出口加工區的模式，創造優美完善的投資環境，發展出口加工業、保稅倉儲、國際貿易、商品展示、金融保險、信息咨詢等業務的特殊區域。是中國對外開放程度最大、政策最優惠、手續最便捷的自由貿易區之一。海口保稅區自建區以來，已累計完成基礎設施投資4.08億元人民幣，基本完成了基礎設施建設。建好的標準廠房、倉儲設施面積22萬平方米，80%已投入使用。目前一批投資億元人民幣以上的技術密集型、高附加值的工業項目已陸續動工在建。截止2001年12月，累計批準入區的中外企業510家，其中外商投資企業97家，注冊資本23758萬美元，協議投資總額63864萬美元。海口保稅區已進入實質性發展階段。同樣和“三葉數碼城”相對的還有海南汽車集團有限公司受讓海口保稅區土地規劃建設的汽車工業園。海汽集團此次受讓土地共畝，土地轉讓金額近億元人民幣。海汽集團將在這塊土地上投資億元人民幣，從今年一季度開始全面動工興建集車體、涂裝、總裝等四大工藝及現代物流中心、辦公園區為一體的新整車廠和零部件園區。新整車廠年產能力為萬輛。計劃到年全面完成建設。屆時，整個海汽集團將年產汽車萬輛，銷售收入達億元。與海汽集團同時在受讓的還有家企業，分別是浙江萬向、廣州慶成、天津宇傲、蘇州萬達等家國內知名公司及信昌機械等家外資公司。它們都是海汽集團零部件配套廠家，將在畝土地中的畝范圍內建設自己的生產企業，構成海汽集團龐大的零部件配套體系。（據介紹，海汽集團年生產汽車萬多輛，銷售汽車萬輛，銷售收入達億元，上繳各項稅收億元，成為中國汽車工業的一匹黑馬。目前海汽產品在全國汽車市場中的份額約為，預計汽車園全面建成之后，將占據全國汽車市場的份額。）從整個“三葉數碼城”的周邊人氣來看，是相當充足的，其交通上的便利、快捷的優勢和大規模的資金流量的運作是其它任何地區都無法企及的。三、政府策動及社會效益分析市場的開拓勢在必然，但由于90年代海南泡沫經濟的陰影仍然存在，導致消費者仍未有足夠的信心。若然政府帶頭加大對外宣傳的力度，相信效果會截然不同，房產市場的復蘇是指日可待的事情。三葉數碼城的正式推出，引起了全省的關注。它是省政府打造“藥谷”計劃的重要組成部分之一，是海口市2003年重點開發項目，政府還提供了稅收、市政配套、道路交通等方面一系列的優惠政策，也成為吸引島外客商、省內其它市縣消費市場及當地居民的亮點。如此的重視，使得整個三葉數碼城在全省更廣泛的范圍得到認可，整個消費市場將會得到進步擴大。“三葉數碼城”建設的社會效益：1、基礎設施配套更加完善作為一個富有現代感的新生型城市社區，三葉數碼城特別注重環保及科技元素的注入，善于吸收多元化信息，是集科研、商貿、住宅、教育及飲食娛樂為一體的“全智能”社區。2、增加當地的經濟效益項目建設地的“臟、亂、差”現象已開始對當地的經濟發展產生了防礙作用，改建完全符合海口市城市發展規劃，勢在必行。因此，“三葉數碼城”不僅有利于農墾的經濟發展，還能帶動整個龍華區，乃至整個海口市海南省的經濟發展。直接影響著海口城市商業布局走出狹小的區域，為現代城市建設開創一種新模式。3、將成為海口的又一大亮點地處南海大道與農墾路連接點，不僅為海口市建設增加新景觀，而且可以進一步完善該地區的服務功能。4、與海口的城市建設方向相一至目前，海口市舊城區改造工作仍比較困難，因此城市的開發重心開始南移。“三葉數碼城”的建設規劃和海口的城市建設方向不謀而合。5、增加政府的財政稅收“三葉數碼城”項目必定會給當地經濟發展注入新的活力，為上家帶來更多的商機與財富。這樣無疑會增加當地政府的財政稅收，同時為省內勞動力市場提供了大量的就業機會。6、消費者成為最大的受益者“三葉數碼城”的興建為廣大消費者提供一個全新的購物休閑空間及工用生活環境，而這正是目前海南大多消費者所缺乏的。數碼城社區內的各個功能組成部分將全方位打造一個“復合商圈”氛圍，利用所引進的先進數碼技術及現代文明的其它元素，讓每一位消費者在傳統的社會生產與生活中，感受到愈來愈濃的E時代文化風。四、項目整體分析“非典”使海南醫藥產業異軍突起，響譽全世界，“健康島”品牌深入人心，“藥谷計劃”呼之欲出；為解決醫藥企業在GSP認證過程技術及資本損耗方面的問題，海南三葉數碼城順應時代要求而推出。項目簽約金額13億元人民幣，三年內建成，投入運作后預計每年資金流近60億元，年創稅2億元以上，五年之內，項目年銷售40億元以上。“非典”過后，和全國各個醫藥企業一樣。海南400家醫藥企業正加速面臨著醫藥界的GSP認證，正面臨生死抉擇，其中的主要困擾問題，倉庫的獨立性要求和對面積的強制性規定，加大了GSP認證難度，而海南現在使用于認證的倉庫幾乎沒有，隨著三葉數碼城的建立，海南就有了自己的GSP商城，輕松解決國家有關GSP認證規定而帶來的制約企業發展問題，對通過GSP認證就有了信心。整個GSP商城建筑面積達到7.2萬平方米，投入資金5億元人民幣，7月15日正式啟動，設計日交易額在1000萬元左右，年交易額約40億元。整個項目一推出，就已經被眾多商家所看好了，新聞發布會后3小時,認購成交額就達4200萬元，當天GSP商城的一樓全部賣完。7月22日晚，位于海口市義興街、長堤路上的26家醫藥批發商組成的聯盟體，由10家代表與海南三葉集團簽訂約，正式加盟擬建中的三葉數碼城。商談簽約的10家醫藥批發客商中，有5家每年營業額在1億元以上，均是海南省醫藥流通領域巨頭，其產業占了該省藥品流通領域65%的份額。這26家醫藥客商形成的聯合體1年的營業額在10億元以上，其員工數量近2000人