行業經濟論文-淺析政府與房地產開發商的博弈現象摘要：經濟運行中的各行各業，在發展過程中，都需要資源和市場的整合，房地產市場作為高速發展中的產業，由于土地資源的稀缺性和市場風險大、資金運用額度大、回報高的獨特性，更是成為研究的熱點問題。一方面，中央努力調控過熱的房地產市場，另一方面，房價逐年高漲，房屋空置率上升，房地產泡沫的味道越來越濃。政府與開發商的市場博弈加劇。關鍵詞：市場博弈；政府政策；房產泡沫；理性行為博弈論是關于包含在相互依存情況中的理性行為的研究，是研究博弈現象中各方是否存在合理的行為，以及如何找到合理的行為，并加以實施的理論和方法。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標和利益所在，在博弈中總是采取最佳的策略以實現其效用或收益最大化。馬克思早就認識到了房價的特殊性。他說，這種壟斷價格“只由購買欲和支付能力決定，而與一般生產價格或產品價值所決定的價格無關”，馬克思認為建筑用地的地租不斷增加的主要原因是：一是房地產開發商。房價上升會給房地產開發商帶來額外利潤，因此，他們是推動房價上升的主要動力。由于房地產開發商的資產負債率大約為75%。也就是說，只有1/4的資金是房地產開發商自己的。只要房價上升1個百分點，開發商的資本回報率就能上升3個百分點。如果房地產開發商沒有立即將已經落成的住宅出售，則需要支付住宅占有資金的成本和住宅閑置的折舊成本。由于住宅的折舊期很長，因此，折舊成本對住宅銷售的影響不大。當住宅完工之后，開發商面臨的選擇是，如果他們預期住宅價格上漲帶來的好處大于他們的資金成本，那么，他們何必急于把住宅賣出去？對于房地產開發商來說，最佳策略是將一部分住宅的價格盡可能標得高一些，以此來推動住宅價格上漲。提高空置率恰恰是房地產開發商增加利率的一個手段。房地產市場往往被一些大房地產公司壟斷。在寡頭壟斷市場上，決定價格的并不是簡單的供求關系。某些大房地產開發商往往擁有一定操縱市場的能力。除非引用反壟斷法限制大房地產公司占有的市場份額，鼓勵市場競爭，否則任何調整利息、控制土地審批等措施都收效甚微。只要房地產開發商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給了購房者。若指望房地產開發商發善心，主動降低房價，無異于與虎謀皮。二是地方政府。地方政府往往把房地產價格上升當作經濟繁榮的指標。房地產市場的活躍會給地方政府帶來更高的財稅收入和灰色收入，因此，地方政府樂于見到房地產漲價。一、房地產市場博弈房地產市場最大的特征是信息極不對稱，房地產專業性政策性極強。房地產信息不對稱表現為開發商在投資開發前就通過專業人員對產品的定位進行了詳細的市場調研，較準確地把握消費群體定位，并對消費群體的消費特征、消費心理、消費偏好、經濟能力等情況基本掌握。由于房地產專業性極強，購房者除了自己的購買能力、購買需求外，對開發商、房地產、開發成本費用等了解甚少，只能根據自身承受能力和需求被動地選擇房地產消費，而且還往往被開發商的不實宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對稱，雙方博弈的地位是不平等的，談判結果有失公平，房地產市場價值評估就必須彌補這種信息不對稱。房地產市場是博弈得出結果的競技場，房地產市場是房地產產權交易關系的總和，房地產交易過程就是房地產博弈過程，博弈的結果就是產權受讓方以一定的價格獲取房地產產權，產權讓渡方讓渡房地產產權獲得相應的貨幣補償。在房地產市場博弈中，參加者有消費者、開發商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和“獲勝”戰略。參加者必須按照事先制定的規則行事，正式的法規和非正式社會價值觀念都會限制房地產市場參與者的行動，現實當中，博弈規則隨時都可能發生變化，博弈參加者也隨時可以進出，這創造了一個動態的市場環境。二、政府和房地產開發商的博弈在房地產市場博弈中，參加者有消費者、開發商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和最佳策略組合。在這一多方博弈格局中，政府與開發商的博弈無疑占主導地位。在國有土地使用權拍賣時，政府也作為一個博弈方，參與博弈。兩者的策略選擇有相互依賴性。政府的最優得益將是土地發揮效用最大化，即土地的充分合理利用以及帶來的經濟效益最大化。而開發商在爭取土地使用權時，必須了解和遵循政府的需求及規劃，而政府要實現的社會和商業經濟必須依靠開發商的開發效率和質量。（一）政府政府作為房地產市場博弈規則的制定者，肩負著為社會居民提供最大化的社會福利。房地產經濟持續健康繁榮、房地產市場平穩有序發展、“居者有其屋”，是政府參與房地產市場的三大目標。實踐證明，在房地產過熱時，如果政府采取緊縮貨幣政策，或者采取針對房地產投機活動的稅收政策，或者直接規定房價漲幅，都能夠在短期內比較明顯的壓抑房價。但是，政府政策能否真的實現“居者有其屋”？經濟理論早已證明，除非政府直接設定房價，否則無論是采取貨幣政策或財政政策，都只能在一段時間內干預房價。從長期來看，人們的理性預期將在很大程度上抵消政府貨幣、財政政策的作用。政府通過制定的博弈規則約束市場參加者，規范參加者行為，實現其社會福利最大化的目的。因此，政府在房地產市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過其他參與者的博弈過程，實現目標，各參加者只能在政府制定的規則范圍內尋求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，規則不是永恒不變的。我國正處于經濟轉型過程中，變化最大的就是博弈規則，各種制度、法規還有待完善。在現階段，對博弈策略選擇影響最大的因素莫過于揣摩游戲規則的變化方向。（二）房地產開發商在博弈規則既定的前提下，信息是房地產博弈結果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據。房地產開發商是以通過生產房地產實物產品，在博弈規則許可的前提下，自主經營，追求利潤最大化是開發商的終極目標。在博弈規則中，房地產開發商處于信息優勢地位，如擁有詳實的開發成本信息、房地產質量信息。此外，房地產開發商還處于壟斷或半壟斷地位，原因如下：其一，提供的產品具有唯一性和不可移動性；其二，開發商是某一宗房地產產品的唯一提供者，房地產需求者只能從開發商手中獲取房地產產品，供給渠道單一，這決定了開發商控制著定價權，需求者討價還價余地不大。其三，產品需求者選擇空間不大，只能被動地選擇開發商提供的產品。如上海目前中低價位住宅供應不足，二室一廳、二室二廳等小房型供不應求。房地產開發處于產品壟斷地位，曾有某律師提出簽訂購房“204”條款，但開發商卻底氣十足地對購房者說，這房不賣給你。其四，現階段的房地產市場并未形成均衡市場，市場有利于開發商，開發商左右著房地產市場供給狀況，可以人為的造成房地產供給緊缺的假象，迷惑購買者。要實現貨幣增值，保證利潤最大化，在開發前期，開發商必然重視房地產需求群體的反應，并不斷根據需求者反應修正開發定位，消費者偏好、消費心理、承受能力，都影響到開發商投資決策。因為產品一旦形成，就難修正，其中的缺陷隨時都將成為對方談判的籌碼。而良好的居住環境、合理的房型布局等成為開發商要價籌碼。房地產投資開發費用是開發商預期價格底限，也是參與博弈談判的底限。（三）博弈過程假設待開發的土地是閑置的空地。在博弈的第一個階段，政府判斷是否拍賣土地的開發權，若不拍賣，則其收益為零。影響政府選擇的因素很多，比如，該土地的面積、地理位置、周圍環境，城區規劃等。如果決定拍賣土地使用權，政府要作前期規劃，設計拍賣規則，并對參加競拍的開發商進行審查，包括公司的財務狀況、資信水平、工程質量等。拍賣過程中，各開發商憑借對該土地帶來的預期經濟收益的判斷和成本的比較，分輪叫出能接受的價格，直至能接受的最高價格，最終由出價最高的開發商得到使用權。在博弈的第二個階段，房地產開發商在取得規劃行政管理部門核發的建設用地規劃許可證以后，向相關行政管理部門辦理商品房屋建設預備項目計劃備案手續。之后，房地產開發商方可向建設行政管理部門辦理施工許可手續。在開發建設中，房地產開發商應當在規劃、土地、建設行政管理部門規定的期限內辦理房地產開發項目的各項審批手續，并按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行房地產項目開發建設。在這一階段，政府則監督開發商是否有違規違法建設。博弈的第三個階段，由建設行政主管部門綜合驗收。對綜合驗收合格的項目，核發綜合驗收合格證，同意交付使用；綜合驗收不合格的，建設行政主管部門應當提出整改意見。三、存在的問題及政府行為的原則土地交易過程中可能存在暗箱操作，導致腐敗現象的產生。在標價最高者中標的拍賣方式下，隱含著一些對賣方不利的危險因素，若競標人之間形成某種形式上的串通，會使土地的價格大大降低，從而導致最終國有資產的流失。解決這個問題，可以預先設置一個底價，若最高競價達不到這個價格，則不能成交，同時要求投標人支付一定的投標費用，促使投標人積極爭取中標。現階段是不完全適合使用土地儲備及拍賣制度的，應結合土地儲備及拍賣制度的優勢，在堅持科學、務實、公平、公正的原則基礎上實施土地儲備及拍賣、招標相結合的制度。該制度的實施應遵循以下原則：第一，房地產開發用地由政府統一收購、儲備；第二，按照房地產開發用地的類別、等級、用途由政府統一實施拍賣或招標；如一類土地或商業、旅游、娛樂和豪華商品住宅用地實行拍賣制度，二類以上土地或中、低檔商品住宅及經濟適用房用地實行拍賣或招標制度；第三，政府在土地拍賣過程中追求最大限度的利益，拍賣土地上建設的商品房在符合城市規劃的前提下政府不監控其銷售價格；第四，招標土地由政府根據城市規劃對在該土地上建設商品房的容積率、綠化率、最低建筑標準等做出小區詳細建設標準，或直接由政府委托設計單位（同樣采用招標方式）對該土地上的小區做出詳細規劃設計，提出指導銷售價格，然后就土地價格、付款方式、建設標準、建設周期、銷售價格五項招標內容采用競標的方式進行招標。中標方應符合購買土地價格相對較高、付款方式相對合理、建設標準相對齊全、建設周期相對較短、相對接近指導銷售價格等綜合條件，從而達到政府在獲得相對最大利益的前提下，有效控制商品房價格，提高城市綜合建設水平，讓城市居民獲得最大受益的目的；第五，參與招標的房地產開發商可以獨立或以聯合體的形式參與競標，或參與招標土地某一區域的競標，中標方應同政府簽訂相關協議，就土地價格、付款方式、建設標準、建設周期、銷售價格及政府向中標方提供服務的事項等做出具體約定，并明確雙方的違約責任；第六，參與招標的設計、房地產開發商在資格符合規定的條件下，不受地域限制，積極鼓勵海外企業的參與，依法為其創造良好的投資條件。土地通過公開拍賣的方式，為政府增加了土地出讓收入，使土地市場變得越來越公開、透明。然而，任何事物都有正反兩個方面：因為開發商是要追求利潤的，而且在一定的市場環境下其利潤預期也是一定的，所以地價的上升肯定會推動周邊地價和房價的上升。當然也不要迷信公開招標或拍賣形式下所形成的土地價格就是市場價格，因為開發商對未來市場的樂觀預測、開發商之間的博弈和非理性行為以及伴隨著開發商的道德風險等，都有可能使其可接受的交易價格偏離市場的軌道?？偟膩碚f，中國房地產業能夠健康地向前發展主要取決于政府、