行業經濟論文-新建商品房現狀分析摘要住房關系到廣大人民群眾的切身利益,關系到國民經濟的發展和社會的穩定本文首先從房屋價格高,供求結構不合理,空置面積不斷增加,住房質量難保障等幾個方面分析了我國新建商品房存在的主要問題,在此基礎上,進一步從房地產三級市場土地市場開發商以及投資者等視角分析了這些問題產生的原因,并對我國新建商品房市場健康發展進行了展望關鍵詞新建商品住房；住房價格；住房結構；住房質量一當前我國新建商品房存在的問題(一)價格高,供求結構不合理,空置面積不斷增加2005年隨著中央穩定住房價格各項調控措施的落實,部分地區房地產投資增長過快的勢頭得到控制,房價漲幅趨緩宏觀調控措施初見成效,但房價過高仍是一個亟待解決的問題首先談房價收入比,世界銀行認為:房價收入比在3-6倍之間比較適當據中國行業景氣分析報告顯示:日本東京居民的收入與房價之比大約為14.8,而我國城鎮居民人均可支配收入與僅按人均22平方米的住房面積(人均22平方米的標準是“十五”規劃確定的,而據去年年底建設部在南京召開的工作會議上的數據顯示,2005年我國城鎮人均住宅建筑面積已經達到26平方米)所需支出形成嚴重偏離,遠高于國際上3-6倍的水平這只是平均水平,沒有考慮區位對房價的影響北京師范大學金融研究中心發布的中國房地產金融安全評估報告稱,我國東部地區商品房均價已達到4000元左右根據我國2005年城市戶均收入在1.5萬元-1.7萬元計算,如果購買一套70平方米的新房,可能房價收入比在13倍,4000元左右的商品房價格意味著在城市居民當中,至少70%沒有購買新商品房的能力其次,供求的結構性矛盾依然突出,我國大部分地區的房屋開發中,高檔房屋比重過高,低價位經濟適用房的開發量不足如上海市中低價位房走俏,沈陽中低價位并且面積適中的商品房暢銷；而高檔大戶型住宅積壓較為嚴重高檔商品房用地擠占經濟適用房用地的現象到處可見,據2005年房地產藍皮書透露:2004年,從商品住宅的投資類型結構看,經濟適用房投資比重繼續下降,從2003年的6.13%下降至4.61%,為1998年以來最低2005年末,40個重點城市累計可售商品住房面積中,有23個城市套型在120平方米以上的住房占50%以上；有16個城市80平方米以下的住房不到總面積的10%而國家統計局房地產投資快報數據稱:2005年經濟適用房完成投資同比下降6.8%,占房地產開發投資的比重僅為3.59%,比2004年又下降1.01個百分點2006年普通居民家庭需要的中小戶型中低價位住房供應仍然不足調整供給結構的力度仍需加大第三,商品房空置面積不斷增加國家統計局發布的報告顯示,2005年1至10月,全國商品房竣工面積達到1.3464億平方米,比去年同期提高8.8%10月末,全國商品房空置面積達到1.12億平方米目前,全國商品房空置率已達到26%,大大超過國際公認10%的警戒線2006年房地產藍皮書稱,2005年,全國商品房銷售面積5.58億平方米12月末,全國商品房空置面積1.43億平方米,同比增長15.7%(二)商品房質量難保障一方面,住房價格居高不下,另一方面,居民所購房屋質量卻難以保障近年來消費者投訴的熱點中,商品房買賣糾紛往往“榜上有名”在商品房建筑施工工程中,不法商家建筑商為了節省成本,采用不符合規定的建筑材料,或者由沒有建筑施工項目資質的施工隊伍進行建筑,這些都直接導致部分商品房質量低劣,最終導致居民所購房屋質量達不到預期的質量水平,比如:墻面出現裂縫,雨天滲漏嚴重；樓板開裂,地板門窗變形等；尤其是期房,面積縮水,開發商擅自變更規劃,配套設施無法兌現例如:根據浙江省消費者協會的統計數據,2005年浙江省關于房產的投訴案例有780例,其中房屋質量問題最多,為386例；而杭州市消費者協會的數據顯示,2005年共受理房屋投訴155件,其中房屋質量問題延期交付交付結果與商品房合同不符周邊環境發生變化等都是投訴的熱點所以,如何保證商品房質量,是一個亟待解決的問題二新建商品房存在問題的主要原因(一)房價過高淺析1.住房三級市場發展不平衡,交易制度不健全,土地供應制度不完善全國二手房市場發展很不平衡,例如:上海和南京二手房交易在房地產交易中占相當大的比重,其中南京二手房交易量已經超過50%,成為市場主體但總體看來二手房市場發展仍然比較滯后,大多數城市的二手房交易量在10-30%之間,二手房的供給遠遠低于需求,與一二級房地產市場的發展不相協調,沒有產生房地產一二三級市場互動互利的效果歸納其原因:一是部分城市現行政策的制約,如對已購公房上市出售,雖然做了近10年的努力,但除了上海,其他城市都收效不大公房上市,按照有關規定,應實行申請審批制度,實際操作中卻成了一道人為的障礙,相當多的已購公房沒有房產證和土地證,不能進入流通市場；二是目前我國有資質從事二手房交易的房地產中介服務機構大多規模小,信譽不高,從業人員素質較低,許多未經房地產專業知識培訓,中介服務過程中操作不規范,甚至誤導坑害住戶,使房地產中介服務的市場認可程度很低,難以適應房地產市場快速發展和老百姓對房地產信息的需求；三是二手房的交易稅費過高,制約了二手房市場的發展這些問題使得我國相當多的城市二手房交易市場缺乏活力土地供應制度不完善一些地方政府以促進經濟發展為名,低價供地；一些企業以增加土地儲備為名,大量圈占土地,個別企業甚至一次圈地上萬畝2005年是開展土地市場治理整頓的第三年,但2005年未批先建占用耕地的面積仍有30.8萬畝,與2004年相當2.開發商缺乏社會責任感,追求高利潤,囤積土地2006年1月18日,首屆房地產慈善論壇上,由中華慈善總會調查撰寫的中國房地產企業社會責任發展現狀調查報告顯示,開發商對“企業社會責任”的認知度偏低,只有50%左右的開發商聽說過“企業社會責任”這一概念,整體仍處于企業社會責任初期階段具體表現:房地產開發企業為了追求高利潤,熱衷于高檔商品房開發,使得高檔商品房供過于求,價格虛高而同時,市場上低價位房屋供不應求,甚至出現了經濟適用房銷售違規操作和市場炒作現象從市場的發展看,供給結構嚴重地背離需求結構,在供應總量不足的情況下,就會導致價格過高,空置率不斷增加另外,房屋價格構成不透明目前,房地產開發項目收費缺乏統一管理,定價沒有統一標準,相應的銷售管理監控工作也未跟上當前房屋開發存在的十幾項收費,出自不同部門,存在一些不合理因素追求高利潤的開發商,把這些收費都追加到房價中再有,開發商惜售住宅和囤積土地,提高消費者的心理預期目前我國房地產市場是一個高信息不對稱和低透明度的壟斷競爭市場,少數開發商充分利用自己市場競爭中的優勢地位,囤積土地囤積房源等,其中囤積土地的現象非常嚴重大型房地產企業有著雄厚的實力,取得土地的能力非常強,來自峰會組織的數據顯示,2005年,全國房地產百強企業共儲備土地面積4.02億平方米,而北京去年的住宅供地面積不到1000萬平方米；其中土地儲備面積在100-500萬平方米之間的企業有43家,所占比重最大；土地儲備面積超過1000萬平方米的企業有9家,與去年相比增長近1倍另外,2005年全國已購置土地中,未完成開發的有近1.7億平方米,按2005年前11個月的開發水平,還能滿足一年多的開發需要開發商囤積土地起到了哄抬房價,操縱市場預期,誤導普通消費者的作用另外,開發商惜售住宅,甚至采取“銷控”,使房價節節上,俏銷戶型位置好的單元后上市,價格當然會“水漲船高”3.投資者投資購房及國際游資的涌入目前中國的金融投資環境是銀行存款負利率,加之2005年房屋貸款成本低廉,個人住房貸款首付比例為20-30%,首付比例比較低,個人貸款寬松,因此投資增值潛力較大的城市吸引了眾多投資購房者(多數兼具投資與自用雙重特性),但其中也不乏非理性投資者,投機炒作現象有所抬頭據蘇州市對典型樓盤的調查,個別樓盤投資性購房的比例達到25%另據反映,一些中介機構組織的溫州購房團(主要以投資為目的)到一些地區集中大量采購商品房,造成這些城市的房價在短時間內較大幅度上揚再有就是外來人員購房(相當部分是富裕農民進城購房),如廣東省購房者中35%是農村和省外境外人員,廈門烏魯木齊成都外來人員購房比例分別達到47%59.9%和43%此外,在國際匯率市場上,人民幣面臨巨大升值壓力,大量外匯熱錢流入內地最可能對國內房地產行業產生重要影響的是海外“熱錢”(國際投機資金)因為普遍認為人民幣幣值被嚴重低估,至少應該升值10%,如果人民幣繼續升值或者保持升值的良好預期,按照資本逐利的本性,大量“熱錢”將會進入中國房地產市場,推動房價水漲船高據經濟學界日前猜測“熱錢”的最高數字是1000億美元,其中大量資金參與了我國房地產的炒作,據人民銀行上海分行統計,境外資金直接流入上海房地產市場的比重,2001年是16.1%,2002年上升到23.5%,2003年超過了25%有關人士認為,2004年大約有80億美元的海外熱錢投入了上海房地產市場,2005年一季度海外“熱錢”占上海市商品住宅成交量的40%國際游資之所以會蜂擁投入房地產行業,其一,賭人民幣升值,現在將外匯以比較高的匯率換成人民幣資產,一旦人民幣升值,資產拋出后,便可從匯率中穩賺一把其二,從事房地產炒作,可以獲得遠遠高于其他成熟市場國家的收益調查顯示,海外流動資金在美國房地產投資的平均年收益率為6-7%,日本是4%左右,而在上海的年收益率可以達到20-50%,北京也在15-20%之間(二)房屋質量良莠不齊的主要原因1.現房質量達不到標準的原因房地產開發商數量多,行為不規范全國現有3萬多家房地產公司,這不但加大了監管和統計的難度,而且由于部分企業實力弱,甚至有些只是項目公司,短期行為嚴重,加之近幾年房地產熱,某些開發公司認為再差的樓盤只要通過有效的營銷推廣都能銷售一空一些開發商過分關注市場炒作,如名稱(山莊花園等)房型概念(SOHOTOWNHOUSE等)綜合功能概念(如e住宅數碼城等)以及環境概念等,而對質量卻關注甚少此外,還有一些開發公司利用消費者商品房知識的匱乏,在購銷合同中設置陷阱,強加給消費者顯失公平的條款,惡意造成房地產糾紛2.期房質量更難保障的原因房地產開發項目歷時時間長,需要資金量大,融資渠道又非常單一,主要依靠銀行貸款比如,2003年全國房地產開發投資總額為10106億元,而同年度房地產企業通過資本市場融資僅有24.3億元,這些企業包括空港首創華發首發招商局等,而通過信托融資的房地產項目也只有60.92億元資金開發商缺少資金,就采取預售“樓花”的辦法把購房人變成了投資人有些開發商為了趕工期或節約成本,便降低房屋的質量；也有些開發商逾期交房改變設計等另外,還有些開發商為了獲得資金,用房產證抵押,期房購買者雖然買了房子,但是卻拿不到房產證因此,期房質量更難保障三我國新建商品房市場健康發展展望為進一步加強房地產市場引導和調控,2006年5月底,建設部發改委監察部財政部國土資源部人民銀行稅務總局統計局銀監會聯合制定了關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見,此次出臺的有關稅收信貸土地政策住房結構等8項“硬指標”具有更強的強制性和操作性此外,政府還應下大力度消除已購公房上市交易的政策性障礙,增加房源,進一步搞活住房二級市場,促進住房梯度消費相信隨著這些措施的貫徹執行,房價房屋結構會逐漸趨于合理對于房地產市場上的合同欺詐虛假廣告中介不實以及商品房面積和質量方面等消費者投訴較為突出的問題,應盡快建立房地產行業信用體系的建設,強化社會信用監督房地產開發經營關鍵的主體是開發商我國房地產業持續健康發展,一方面取決于宏觀調控的措施與力度,另一方面取決于開發商的經營謀略與行為由于目前房地產開發企業社會責任感普遍比較淡薄,因此,首先應動員媒體力量對積極實踐企業社會責任理念的房地產企業進行大力宣傳,引發企業和公眾對“企業社會責任”問題的重視和思考,通過對企業社會責任案例的宣傳推廣,提升企業社會責任理念的企業品牌形象,促進其獲得良好的市場效益其次,為責任企業創造良好的市場投資環境再有,探索企業社會責任實施路徑,促進政府房地產開發企業媒體和其他組織密切合作,創建一個開放和互動的對話平臺,探討如何通過建立合作和創新機制推廣責任投資,全面落實企業社會責任,促進和諧社會建設雖然我國目前新建商品房市場存在的問題比較多,但只要政府宏觀調控的各項政策措施能夠得到較好的實施,同時,房地產開發企業能夠增強社會責任感,商品房市場很快就會走向健康發展的軌道注:張晏.嚴格管理毫不放松2005年土地利用變更調查解讀EB/OL.,2006-04-05.謝家瑾.2003-2004年中國房地產市場形勢分析總報