16工 程 部 培 訓資 料 一1.0 水暖、電節能方案1.1節能降耗水暖方面1、 各壓縮機組、冷凍泵、冷卻泵應采用變頻技術控制電機。2、 定期保養與維修使設備輸出功率保持在98%以上，避免出現不必要的無功功率。3、 定時清洗各風道的進出口過濾網，使其風量輸出效果達到最佳狀態。4、 各雨水坑、污水坑的自動浮漂根據水坑的深度做好最佳水位調整， 避免頻繁啟動浪費電能。5、 洗手盆的出水量做適當調整。6、 發現設備滴、漏、跑、冒現象要及時匯報并積極參與維修與處理，直至問題得到妥善解決。7、 做好門窗、墻體的保溫、保暖工作，盡量減少室內外溫度的互相作用與干擾，從而節約我們的制冷與供暖能源。1.2 節能降耗草稿電氣方面1、 根據負荷的大小適時選擇變壓器的使用容量及數量。2、 在照明方面所有的照明燈具配件不允許使用電感鎮流器。 3、 根據實際情況適當的減少地下車庫、倉庫、散倉以及部分通道的照明亮度，減少使用功率。4、 樓梯照明、員工通道等使用聲光控制器開關，有效利用光能。 5、 照明燈具不準使用白熾燈炮，提倡使用LED光源。6、 樓體外的廣告燈箱、夜間照明燈具、霓虹燈、櫥窗燈等使用時間控制器，根據季節適時調整開啟時間。7、 在電動機選用方面，盡量的使用新品Y系列節能電動機。8、 各部門、辦公室下班之后務必關掉室內所有使用設備，關掉電源。 9、 合理調控大功率用電設備的運行時間做好移峰、避峰工作。工 程 部 培 訓資 料 二1.0 工程部專業理論概述1.1 變壓器KVA和KW的關系？ KVA指的是變壓器的視在功率也就是變壓器的容量，KW是指變壓器的實際輸出功率也就是變壓器的有功功率，有功功率等于視在功率乘以變壓器的功率因數。1.2 負荷開關和隔離開關的區別是什么隔離開關是一種沒有滅弧裝置的開關設備，主要用來斷開無負荷電流的電路，隔離電源，在分閘狀態時有明顯的斷開點，以保證其他電氣設備的安全檢修。在合閘狀態時能可靠地通過正常負荷電流及短路故障電流。因它沒有專門的滅弧裝置，不能切斷負荷電流及短路電流。因此，隔離開關只能在電路已被斷路器斷開的情況下才能進行操作，嚴禁帶負荷操作，以免造成嚴重的設備和人身事故。只有電壓互感器、避雷器、勵磁電流不超過2A的空載變壓器，電流不超過5A的空載線路，才能用隔離開關進行直接操作負荷開關是介于斷路器和隔離開關之間的一種開關電器，具有簡單的滅弧裝置，能切斷額定負荷電流和一定的過載電流，但不能切斷短路電流區別: 與隔離開關不同的是負荷開關有滅弧裝置，在過負荷時能通過熱脫扣器使負荷開關自動跳閘。1.3 異地開關控制線路圖1.4 三相異步電動機正反轉控制線路圖參考附圖1.5 壓縮機組的三大循環系統是什么1、 制冷劑的循環系統；2、 冷凍水的循環系統；3、 冷卻水的循環系統。1.6 污水泵的使用、巡查與常見故障1.6.1巡查1、 查看電源是否正常，電源開關是否開啟靈活、燒灼、缺相。2、 檢查控制保險是否正常 、接觸器是否靈活、接觸器靜、動觸點是否導通。3、 檢查自動浮漂是否被油污包裹、上下起伏是否靈活。4、 檢查自動、手動開啟是否正常，壓力表水壓是否正常。5、 檢查坑內水位是否超高、水面是否有漂浮物、電機運轉聲音是否正常。6、 坑內外衛生情況。1.6.2 常見故障1、 出水壓力不夠。2、 電機反轉 。3、 大顆粒贓物、塑料袋堵住水泵進口。4、 電機葉輪脫軸。5、 電機軸承勛壞出現異常響聲。6、 電機缺相。7、 電機出水卡口不嚴，出現漏水現象、導致污水無法正常排出。8、 出水管道止回閥啟止不靈活導致關閉不嚴。9、 主回路和控制回路保險熔斷。10、 主回路開關跳閘。工 程 部 培 訓資 料 三1.0 工程部各崗位職責1.1 工程部部門主要職責1、 在項目經理領導下，具體負責貫徹執行物業的經營方針，制定物業設備管理工作的具體目標和政策。2、 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數據，為管理決策提供依據。3、 負責物業設備的規劃和實施、運行和使用、維護和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術和經濟管理。4、 負責物業設備的技術改造，引進工作和更新工程的可行性研究，編制年度計劃經報批后實施。5、 加強系統項目驗收、運行、維修的原始記錄資料管理；編制物業設備的保養、大修計劃、預防性試驗計劃（月計劃、年計劃）并負責組織計劃的完成，控制費用，提高維修的經濟效果。6、 根據物業設備基本折舊和大修理基金的提取情況，協同財務部門合理計劃和安排使用設備購置費用、更新改造費用、大修理費用和備件流動資金等。7、 制定物業設備管理維修的各項規章制度技術規程和技術標準，實行定額管理和經濟核算，完成項目經理下達的各項技術、經濟指標。8、 根據實際需要和規定，確保各種設備（電梯、空調和照明等）的準時開啟和關閉，記錄詳實完整的運行數據。恰當地安排值班，其中，配電室、直燃機房、鍋爐房、社區中央控制室等需要24小時值班。9、 有計劃、有組織地開展設備的更新和改造，提高物業設備的先進性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設備的現代化水平。10、 如遇有緊急事件，工程部負責組織應急搶修。緊急事件是指突然發生的停電、停水、電梯停運、漏水、污水外溢等影響大的設備故障。接到應急報告，當班人員應立即通知項目經理、工程部，并盡快趕到現場，采取應急措施盡可能降低損失，盡快恢復設備的正常運行。11、 以“經濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、燃氣、制冷和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環保與節能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節能措施，做好能源使用的記錄及分析，達到環保和成本控制。12、 負責設備安全管理，組織物業設備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實執行。13、 收集和編制設備有關技術資料和維修圖紙，做好設備的技術檔案工作。14、 負責組織物業各種設備的備件定制、訂貨和供應。對備品、備件的儲存作出監控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應用，達到成本控制的目的。15、 經常總結和推廣物業設備管理的經驗作法以及維修新技術應用，提高維修技術水平。負責組織設備管理和技術人員的培訓學習，通過技術講座，知識問答等各種形式，積極開展營業部門人員的設備管理基礎知識培訓，不斷提高全員的設備管理意識和水平。16、 檢查和指引所有施工方在物業內進行的工程，以確保其依照本物業項目所定的規章和安全標準施工。17、 解答本物業項目一切有關工程之問題及查詢，應對物業內住客投訴，盡力為他們解決工程有關問題。18、 制定各種運行維修管理制度及表格，將各種運行保養工作準確記錄，達到管理的系統化、標準化、專業化、格式化，避免人為原因對工程運行造成影響。19、 外委維修保養及施工把重要設備及系統的日常維修保養工作，包括零、配件的庫存，皆外委給合格的承包商。一方面可確保物業的重要資產得到妥善保養，使設備能暢順運行，另一方面，可令設備的壽命得以延長。1.2 給排水與綜合維修的職責范圍：1、 負責所屬區域內的所有采暖系統、送排風系統、給排水系統、雨水及污水排放系統、中水處理系統、熱水系統、天然氣系統、氣體滅火系統、消防水系統、土建與防水、裝修及家具等。2、 上述所有系統相關機房及其內部的設備、設施（不包括社區自控系統、消防報警系統等弱電系統和設備）。3、 負責所屬區域內的所有公共區域、單元門、外墻等區域內的上述系統所有相關設備、設施。4、 負責所屬區域內的所有公共區域、客戶單元、陳設的修理和翻新；天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改；墻壁、天花、金屬構架的油漆翻新；各式五金配件的安裝、修理；土建結構方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。1.3 強、弱電職責范圍：1、 負責所屬區域內的所有變、配電系統、用電設備、照明系統、應急供電系統、室外照明系統、動力配電系統、電梯系統、自動扶梯系統，以及所有弱電系統，包括秩序維護員監控系統、消防報警與聯動控制系統、社區自控系統、電腦網絡系統、通訊系統、電視系統、廣播系統、等等。2、 上述所有系統相關機房及其內部的設備、設施（不包括機房本身的土建、裝修、門窗、空調、通風等）。3、 負責所屬區域內的所有公共區域、客戶單元、衛生間、茶水間、辦公室等內部，以及屋面、外墻等區域內的上述系統所有相關設備、設施。4、 熟悉所屬系統設備性能、運行狀況、控制狀態，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。5、 做好所屬設備運行記錄，如有發現問題，應及時處理。如果無法處理時，應迅速報項目經理或工程部，并詳細分析故障的各種現象，匯報上級取得總維修方案。6、 負責本班組報修工作的具體落實，做好本班組維修報表，對維修單進行登記、編號，同時掌握維修的進展情況，記錄維修完成后的情況，保證各部門的維修需要。7、 制定月年度維修保養計劃，做好日常運行維修記錄及月、年度總結并上報。8、 做好所屬系統日常維修保養工作，確保設備處于優良技術狀態。9、 做好應急搶修工作，接到應急報告應立即趕赴現場，處理應急事故。10、 班組員工應積極參加業務學習和技術培訓，不斷提高業務水平,積極處理日常遇到的技術難題，對于無法處理或重要問題應及時報告班組工程部班長及總工程部班長，同時提出個人建議或解決措施。11、 做好所屬系統圖紙，資料、維修工具的保管，以及儀表的定期與不定期校正。12、 做好所屬系統及相關設備的巡視檢查工作，并做好巡檢記錄;如有發現設備發生異?；蚬收?，應立即做出正確的判斷，采取有效措施，避免造成損失,各設備的巡視記錄依照有關表格執行。13、 做好所屬設備機房及所屬設備的清潔和維護保養工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾，無雜物，設備內外整潔，做到無線頭、無故障、管線完好、保溫完整、無跑冒滴漏現象。14、 做好所屬機房的管理工作，嚴禁無關人員進入，對必須進入機房的人員按規定進行登記。15、 認真貫徹執行項目經理下達的維修、保養計劃，并認真討論實施，確秩序維護員全生產。16、 配合物業客戶服務中心負責向業主、商戶提供有償服務。17、 負責對所屬設備維修保養承包商或施工單位進行監督管理。18、 做好不同工種的配合，努力完成領導交給的各項任務。1.4 設備運行技工的崗位職責1、 嚴格遵守操作程序，保證空調機組、鍋爐、冷凍泵、冷卻泵、冷卻塔、采暖系統、軟化水系統等設備及其相關附屬設備的正常運行，同時負責上述設備機房內部所有設備的維修保養工作。2、 按照上級項目經理的安排，依據維修保養制度的要求，按時、按質、按量對所屬設備進行維修保養，并嚴格執行維修保養操作規定。3、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度、安全運行規程、操作規程等，確保人身和設備安全。4、 堅守崗位，按時巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。5、 認真填寫運行記錄、值班記錄、巡視檢查記錄等各類報表，并對所屬設備系統在本班發生的所有事件負責。6、 嚴格執行巡視檢查制度，做好設備運行和巡視檢查記錄，發現異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。7、 發生事故時，運行人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后填寫事故報告，交上級項目經理審閱。8、 按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。9、 負責清潔和保持所屬機房及設備的整潔，負責維護值班工具和儀表，保證其良好狀態。1.5 給排水維修崗位職責1、 按照項目經理的安排，依據維修保養制度的要求，對所屬設備進行維修保養，發現異常，及時采取解決措施。2、 及時向項目經理提出所需零配件的清單，協助項目經理辦理申購手續。3、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度，確保在崗時不出任何問題。4、 堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種數據，填好巡檢表格上報。5、 發生事故時，維修人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不下班，完成后填寫事故報告，交項目經理審閱。6、 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報項目經理，并盡快回到值班地點。7、 按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。1.6 綜合維修的崗位職責1、 服從項目經理的工作安排，保質保量的完成工作任務。2、 按照項目經理的安排，依據維修保養制度的內容，對所屬設施進行維修保養，并達到質量要求。3、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。4、 發生緊急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后協助領班填寫事故報告，交項目經理審閱。5、 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報領班，并盡快回到值班地點待命。1.7 配電運行電工的崗位職責1、 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。2、 認真執行巡視檢查制度，做好巡視記錄、運行記錄和用電量統計記錄，發現異常及時采取措施并立即上報，防止隱患釀成大故障。3、 按照項目經理的安排，依據維修保養制度的內容和要求對變配電設備進行維修保養。4、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備安全。確保配電系統的正常運行。5、 嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，確保在崗時不出任何問題。6、 每班必須對配電室進行清潔，使地面、窗臺、設備表面不留積塵。根據上級安排，定期進行設備內部清潔。7、 堅守崗位，定期巡查本系統設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。8、 發生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協力排除故障，完成后編寫事故報告，交項目經理審閱。9、 按要求開閉設備，不得私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。1.8 強電維修電工的崗位職責1、 熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養規程。2、 服從項目經理的工作安排，保證按質按量完成工作任務。3、 按照項目經理的安排，依據維修保養制度的內容要求，對所屬系統進行維修保養，并達到質量要求。4、 維修保養操作必須嚴格執行電工工藝規范，各接點必須牢固，絕緣及防水處理必須可靠。5、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全，確保配電系統的正常運行。6、 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報項目經理，并盡快回到值班地點。7、 按要求開閉設備，不得私自調整設備，改變線路走向。1.9 電梯技工的崗位職責1、 確保物業所有電梯、扶梯的正常運行。2、 協助電梯維修保養公司對物業內所有電梯/扶梯及其附屬設備進行維修保養。3、 服從項目經理的工作安排，在電梯正常運行時，做好維修電工的工作。4、 制定電梯的維修保養制度，報工程部審批執行，負責監督電梯維修保養公司制定和實施維修保養計劃。5、 負責物業內自動門的維修保養和故障檢修。6、 密切監視和掌握各電梯、扶梯的運行動態，出現故障時應立即召集有關人員排除。7、 按時完成所屬設備的定期保養項目和當班分配的維修工作。8、 接到電梯急修通知應立即趕赴故障電梯，設法打開電梯廳門，解救電梯轎廂內受困人員，盡快檢修以恢復正常運轉，同時作好維修記錄。9、 值班時，應按規定時間對各機房、各梯進行異聲、異味、乘感、照明及內選指示等項目的巡視檢查，發現異常及時處理，并填寫電梯運行日志做好值班室的衛生工作。10、 廣泛收集有關電梯、扶梯保養的資料，以利于電梯的維修。11、 協助電/扶梯的年檢取證工作。12、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。13、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全，確保電梯/扶梯系統的正常運行。1.10 弱電運行技工的崗位職責1、 負責社區自控系統、秩序維護員監控系統、電視系統、電腦網絡系統等所有弱電系統及設備的運行、維護和保養，確保所有弱電系統24小時正常運行。2、 按照項目經理的指示和維修保養制度的規定，執行保養計劃。3、 熟悉系統的工作原理、線路連接，設備出現故障時，及時進行搶修，以最短的時間恢復正常運行。4、 堅守崗位，每天對所屬系統進行巡視檢查，并準確記錄各種運行數據和巡檢記錄，發現問題立即上報項目經理并及時處理。5、 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報項目經理，并盡快回到值班地點。6、 按要求開閉設備，不私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向。7、 管理使用好本班的工具及儀表，使之經常處于良好及準確狀態。8、 嚴格執行本物業項目和工程部制定的各項規章制度，確保人身和設備設施的安全。1.11 水暖維修工崗位職責1、 嚴格遵守員工守則、各項規章制度及客戶提出的各項要求，切實樹立服務意識，工作認真主動，心中時刻想著客戶要求，在服務區內檢修時，即要及時、快速，又不要影響客戶辦公及生活，建立良好的公司形象。2、 認真鉆研，對本部供冷、供暖、上下水消防噴淋，消防栓各系統的設備數量、地點，安裝方式、覆蓋范圍、工作原理、運行特點及技術性能，做到了如指掌，熟練操作、維修。3、 堅守崗位，服務指揮，對主管安排的工作負責。4、 嚴格執行安全操作規程，保證維修質量，按時完成任務?？照{水暖維修人員檢查設備前，必須先通知主管，檢查完畢后，須向主管報告檢查維修狀況，同時做好記錄。5、 發生故障時，要邊處理邊匯報主管，應急故障未處理完畢不得下班。6、 值班時接到維修電話時，需立即趕赴事故現場排除故障。一般到達時間不應超過5分鐘，維修時要保證質量，如遇跑水故障，須立即控制住水勢，然后進行檢修，并通知辦公室，請本部經理向被停水或水淹區域的業主進行解釋以獲諒解。7、 值班人員發現問題及時排除，杜絕跑、冒、滴、漏現象，做好日常巡檢運行和日常保養工作，并按巡檢運行制度做好記錄。8、 運行維修人員違反制度，拖延時間、修理質量低劣、不按巡檢運行制度操作，影響業主工作或損壞設備，必須追究當事者責任。工 程 部 培 訓資 料 四1.0 突發事件緊急處理預案1.1停電應急處理措施1.1.1市電停電當接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統，做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶，使用戶對工作進行適當安排，盡量減小停電所造成的影響。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協助用戶解決因停電造成的困難。1.1.2設備故障停電首先查明故障原因，根據具體情況啟用備用供電設備，并積極組織人員搶修故障供電設備，及時恢復供電，盡量縮小停電影響范圍。各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈，并保證運作正常，作為人員疏散照明之用。物業處秩序維護員、清潔保潔等人員，現場安撫讀者等使用人，并安排有續疏散，避免出現混亂。1.2 給排水系統應急處理方案1、 市政供水計劃性停水，物業處提前通知用戶，說明停水原因、停水時間等，做好水池蓄水工作。2、 市政供水管網故障造成突發性停水，來不及通知用戶時，物業處設法滿足戶生活用水，事后向用戶說明原因。3、 由于供水設備故障造成突發事故，按下列程序執行：a、 接到事故報警后，水電維修人員應在5分鐘內趕到現場控制事態發展。b、 水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向公司匯報，請求支援。c、 事故不能在2小叫內處理的，項目經理簽發停水通知單，并附上處理方案告知用戶。d、 根據現場的具體情況，關閉相關的供水設施，井啟動相關的排污設施，防止水患。1.3 電梯應急處理方案1、 無論是停電或電梯自身發塵故障造成意外停梯，還是因為消防系統報火警引起電梯迫降，都給乘梯人員帶來極大不便，甚至使乘客受到驚嚇。為此，須嚴格按以下程序執行，保證乘客的人身安全。2、 當消防系統報火警引起停梯時，消防值班人員應沉著冷靜，迅速查清報警點位置和數量，電話通知秩序維護員值班人員急赴現場查看，同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜?，F場確認發生火災時必須立即通知物業處組織人員滅火救災，同時停止電梯運行。若系誤報，盡快排除故障，恢復電梯、扶梯正常運行。3、 突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行，消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措，不可將身體任何部位探出轎廂外，然后立即通知水電班人員，根據樓層燈指示或小心開啟外門察看，確定轎廂所在位置，在解救被困人員離開轎廂前，應先切斷故障電梯電源，視情況依下列步驟釋放被困乘客。a、 轎廂停于接近候梯廳門口的位置，且高于或低于樓面不超過05米時，用專用外門鑰匙開啟外門，同時用力緩慢打開轎廂門，協助乘客安全離開轎廂，然后重新將外門關好。b、 轎廂停于遠離侯梯廳門口的位冒，如果轎廂門處于半關閉狀態，應先將其關閉或開啟，然后通過手動盤車使轎廂就近平層，用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員，然后重新將外門關好。c、 手動盤車時，至少兩人進行，一人雙手抓牢盤車輪，另一人撬開抱閘， 每松開抱閘一次，盤車一次，進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時，應在松開報閘的同時把握緊盤車輪，用人力盤車使轎廂向正確方向移動，嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。d、 若電梯因安全鉗動作停車，手動盤車無法生效，則從安全窗解救出被困乘客。4、 電梯自身發生故障時，解救出被困人員后立即組織人員檢修，查明事故原因，消除隱患，如不能自修，必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障，恢復電梯正常運行，并寫出事故書面報告交物業處。1.5 滅火應急處理方案1、 消防工作堅持“預防為主，防消結合”的方針，消防24小時對各區域實時監控，同時物業處認真落實巡邏制度，秩序維護員、清潔、水電人員要勤于檢查，保證在自己的責任區內及時發現火情，真正做到火災早發現、早撲滅、少損失。一旦發生火災，為保證火災發生