1,復合地產的研究,2,2011年滿天飛的樓市新政 開發商對于房價降或不降的徘徊 代理商對于房地產發展前景的猜測 置業者對于買或不買的顧慮 我想 我們還是能看到希望,3,“我住的地方小孩上學不方便！” “周末想放松還得跑大老遠！” “和朋友打個球都找不到地方！” 單一的住宅開發顯然已經無法滿足我們日益多元化的居住需求 我們希望生活更便捷、更豐富、更精彩 它 可以滿足這一切！,4,生態地產,酒店公寓,城市綜合體,商業地產,公園地產,文化地產,教育地產,體育地產,商務綜合體,旅游地產,它們都有同一個名字復合地產！,5,復合地產概念,6,復合地產發展,城市中心土地日益稀缺，價格日益攀高； 城市中心輻射區土地資源豐富，價格相對較低； 城市化發展迅速，交通逐步改善，開發商可以在郊區樓盤中整合較多的公共設施提高居住舒適度。,市場同質化傾向嚴重，出現個性化的需求； 市場需求的大力驅動； 政策對房地產市場的限制。,大城市已經出現了新的白領階層，他們生活方式的根本改變。 希望房地產的功能價值繼續提升，,因 素,發展 變化,7,復合地產特性,六大特性締造復合地產！,8,復合地產的開發思路,思路決定出路！,相比于一般房地產開發方式，復合地產其開發思路、模式均較特殊和復雜，因此復合地產運營也較為復雜，對于整個項目的成敗也更為關鍵、重要，是房地產商在思考運作復合地產時需要首先考慮的問題。也是我們代理企業必須重視的問題。,9,復合地產的主題界定,、人性化：確定的主題和人類的一些最基本需求高度相關，成功的可能性就大，例如健康、運動、自然環保、教育等； 、大眾性（廣泛性）：主題有廣泛的群眾基礎。 、參與性：消費者很容易感知主題的價值，參與到主題之中。 、匹配性：主題和當地消費者的需求能夠匹配，主題和資源能夠匹配。 、差異性（創新性）：即與眾不同。 、權威性（獨占性）。,復合地產有單一主題，也有多元主題，但無論什么樣的主題都要具備以下條件：,10,復合地產主題的差別,可以搞一些消費性的復合，比如健康、運動等項目,不同的區域，有不同的市場，不同的市場，匹配不同的主題！,市場比較發達， 人均收入比較高的地區,區 域,復合類型,他們對教育的依賴性比對體育的依賴性要強得多，這時要偏重教育,生存型的地區,消費型的復合內容，比如體育、休閑產業、旅游產業,人均收入很高的地區， 已經處于小康型了,無論是與體育產業、教育產業，還是休閑產業進行復合： 主題一定都要鮮明，顧客群定位準確。,11,復合地產中的主題概念分析,對復合地產來說，因為復合了比較多的主題，使得整個社區走向了一種“綜合性的生活方式”而不是“單一的鮮明主題”，這些復合地產當然也包含著主題，但和一般的主題地產就有了區別。,有些主題地產，其主題是外在的，外配的。 例如，華僑城的一些項目，其主題是“旅游休閑”，但旅游休閑的資源是外在的錦繡中華、世界之窗、歡樂谷等；這部分的主題地產就不是真正意義上的復合地產。,有些復合地產又稱主題地產，復合地產和主題地產有交叉，又有區別。,12,復合地產的分類,復合地產根據其整合的產業不同，主題不同，分為不同的復合地產。,桃源峰景園 生態地產,波托菲諾香山里 旅游地產,綠景大公館 奧運地產,合眾匯一城 科技體驗館,13,現在我們知道了復合地產是什么 接下來讓我們看看我們應該怎么做吧,14,開發復合地產的條件,15,開發過程中產業的選擇,在我們代理項目的前期過程中總是會涉及到項目的定位，在定位過程中有關產業的選擇，總是會讓我們左右為難。 那么復合的產業選擇，有哪些標準呢？,16,復合地產的營銷特點,、創造市場：復合地產往往是以前從來沒有出現過的項目，單純靠市場調查，往往會犯機械主義錯誤；復合地產的市場是做出來的，帶有一定的探索性。 、策劃先導：由于復合地產自身的復雜性，必須策劃先導。 、虛實結合：實用性和觀念性相結合，“運動就在家門口”，“生活就像高爾夫”。 、整合營銷：因為是新觀念，只靠硬廣告是不夠的，要結合活動、宣傳、公關等多種手法開展營銷活動。 5 、開拓口碑：“泛銷售、業主運動會”。 、傳播品牌：如參與一些有公信力的評選活動，贏得社會榮譽。,復合地產分類不同，主題定位也是不同的，它的目標客戶也不同，目標客戶的關注點也不同，因此，不同的復合地產的營銷是不同的。但是，它們的營銷都有下列共同特點：,在營銷過程中我們要 善于引導開發商認識利潤的來源，準確抓住產業運作的關鍵點。,17,在代理商為甲方確定項目營銷時我們要把握好三個關系！,駕馭理念也就是復合理念，選的好，就有了優勢。有理念、有思想的支持，做出了的東西才能吸引人。復合理念就如人的魂一樣，是產業關系維持的紐帶，是產業運作的精神核心。,產業間的彼此相融關系是復合地產運作思路中十分關鍵的問題。有機的復合能夠造就、引導產業間資源的整合，形成彼此之間的互補互助關系。產生1+1=2的效果。,復合地產中，往往采用其他產業先行的方式，制造出地產開發的成熟條件之后，再開發地產，而地產的成功開發則又是先行產業運轉的一個必要的支撐，對后期房地產開發所能起到的帶到作用。,產業銜接駕馭理念,產業與產業間關系駕馭,具體產業運轉問題,18,現階段市場熱門的幾類復合地產,市場上熱門復合地產類型分析,19,教育地產,現在，全國各地房地產開發過程中出現了一種喜人現象： 房地產商開發地產的同時，特別注重引入名牌學校，做好小區的學校規劃，靠打“名校牌”來帶動房地產的策劃與營銷，這其實是一種雙贏的做法。,從全國各地的情況看， 業主挑選精品樓盤，除了滿足正常的居住需要，如追求高尚生活外，大部分人是為了給子女挑選就學的學校。這個特點在深圳表現得特別明顯。,20,一石三鳥,21,22,在開發教育地產中應注意的問題,23,體育地產,“在西方發達國家，體育產業已成為國民經濟的重要支柱產業之一。而在中國，產業化程度并不高，與他們差距明顯?！?北京體育大學管理學教研室教授趙鋼,24,北京奧運、全民健身的持續影響，實現了體育社區化、生活化。在今天的社會中，一些城市紛紛出臺扶持體育產業發展的政策，大力提倡全民健身。 “體育就在身邊”、“建群眾身邊的體育場地”、“體育就在家門口”的情形已經逐漸變為現實，成為了人們生活中的一部分。,25,建群眾身邊的體育場地,體育就在身邊,26,一箭雙雕,1,2,1、配合城市規劃，加快城市化建設 2、優化城市環境，催生城市就業機會 3、提升城市形象，創建文明城市社區 4、完善城市功能，提升城市綜合競爭力,1、提高居民生活質量 2、豐富居民文化,27,體育地產在開發中需要注意的問題,28,體育地產前景,全球體育產業在近百年的發展歷史中以每年大約20%左右的速度遞增。 體育產業已經成為世界經濟的新增長和現代經濟發展的新方向。 承辦過奧運會或世界杯等國際大型賽事的國家已達成共識：體育產業是強勁的行業，是促進國內生產總值增長的重要內容。 國外專家預測，到21世紀中，體育產業將與石油、汽車、鋼鐵工業一起，成為世界四大產業。,29,旅游地產,30,一 枝 獨 秀,海南旅游地產發展的是非常成功的。 其中三亞房價02年之后就一直處于高位增長階段，08年在全國樓市低迷形勢下仍然一枝獨秀，保持良好的銷售業績。旅游地產包含含行、游、住、食、購、娛六大要素的綜合性產業。不難看出發展空間是無限的。 海南旅游的發展離不開政府的大力支持，稀缺的資源依托和市場的需求。,除了海南，還有一個做的非常成功的旅游地產案例 華僑城,31,32,開發中應注意到的問題,2,4,3,符合國家的產業政策和規劃,差異化經營,考慮資金流動模式,符合全國及區域的旅游戰略規劃導向。,要有自己的特色,必須要和銀行、基金機構進行很好的戰略合作，能夠把企業的優良資產和金融結合起來，把項目從不動產變成金融資產。,1,與宏觀經濟緊密結合,社會經濟、城市化程度都要達到一定的水平，人均收入要持續增長，才能造就相關的消費需求，這是大前提。,33,復合地產未來發展,從需求方面來看 全面建設小康時代已經到來，特別在一些大城市