證券其它相關論文-推進我國住房抵押貸款證券化的金融環境研究摘要：我國住房抵押貸款證券化處于剛剛起步的階段，相關的法律、會計、稅收制度沒有完善，住房抵押貸款的規模有待發展，這些形成了我國推行住房抵押貸款證券化的現實阻力。文章建議借助政府支持，組建專門的特殊目的機構，宏觀方面將證券化行為納入宏觀經濟政策和貨幣政策的調控體系，微觀方面使持有住房抵押貸款的商業銀行實現真正意義上的真實出售和破產隔離，采取積極的表外模式以實現證券化。關鍵詞：住房抵押貸款證券化；金融環境；環境建設一、引言房地產抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發放的貸款。住房抵押貸款是其重要和主要的組成部分。住房抵押貸款證券化是20世紀60年代末產生于美國的一種金融創新制度，是指商業銀行等金融機構在發放住房抵押貸款后，將所持有抵押貸款債權出售給一家特殊目的機構（SpecialPurposeVehicle，SPV），然后由該機構在資本市場上發行抵押貸款支持證券（MortgageBackedSecurity，MBS）的行為。住房抵押貸款證券化主要通過抵押貸款的二級市場來實現，實現證券化的核心在于真實出售和破產隔離。二、推進我國住房抵押貸款證券化的現實意義（一）對銀行等金融機構的意義抵押貸款證券化不僅可以控制、轉移和分散金融風險，而且可以提高銀行資本充足率。（二）豐富投資工具，拓寬投資渠道抵押貸款的證券化為資本市場提供了新型的交易工具，促進了儲蓄向投資的轉換，活躍了資本市場的交易。值得注意的是，住房抵押貸款中的純利息證券是良好的對沖風險的工具，這也為投資者提供了投資組合的選擇。（三）調節資金余缺，優化資源配置住房抵押貸款證券化通過降低流動性風險，解決期限錯配問題，可以使資金達到更合理的配置，有利于盈余方進行投資，短缺方進行融資，從而使資源得到合理利用，實現兩者的雙贏。（四）活躍房地產市場，刺激有效需求住房抵押貸款的證券化有效地把房地產業和資本市場聯結起來，從而把居民和機構多余的資金間接地導入房地產市場，增加了住房建設資金，增強了銀行資產的流動性，從而取得更多的資金投入到住房開發與消費信貸。資金來源的增多使得房地產抵押貸款的籌資成本降低。一方面降低了房地產商的開發成本，增加了有效供給；另一方面提高了居民的支付能力，刺激有效需求。（五）拉動國內需求，促進經濟增長住房抵押貸款證券一起風險低、收益穩定而具有較強的市場吸引力，從而可以有效刺激投資需求。同時通過把部分房地產開發貸款證券化，盤活存量資產，又可以取得新的房地產開發流動資金，創造新的投資需求。此外，住宅建設投資還可使50多個相關產業按1.5到2的產值彈性乘數增大。所以，住房抵押貸款證券化最終可以從投資與消費兩個方面拉動國內需求，促進經濟增長。多方主體的介入也有利于防地市場風險的分散。三、我國推行住房抵押貸款證券化的選擇模式（一）表內模式表內模式是指住房抵押貸款資產仍留在發起人的資產負債表上，由發起人以這部分信貸資產所構建的資產組合支持自己發行MBS證券。為了能更好地實現風險隔離，發起人往往將這部分住房抵押貸款資產委托給信托機構，設立特殊目的信托，實現住房抵押貸款的證券化。但這種方式不能實現破產隔離。（二）表外模式在這種模式下，商業銀行作為發起人把符合條件的住房抵押貸款資產真實出售給SPV，SPV購買資產后建立資產池，并以其為支持發行MBS證券。表外證券化的關鍵在于SPV的存在和住房抵押貸款資產的真實銷售。由于SPV的存在，銀行的住房抵押貸款資產可以實現真實銷售，實現被證券化資產與銀行其他資產之間完全的風險隔離，從而實現真正意義上的破產隔離。（三）準表外模式在此模式下，發起人成立全資或控股子公司作為SPV，然后將住房抵押貸款資產真實出售給子公司，子公司以住房抵押貸款作為支持發行債券，實現住房抵押貸款證券化。從母公司自身的會計報表看，這是一種表外證券化模式；但從母子公司合并會計報表的角度看，子公司（SPV）的資產最終要體現在母公司資產負債表上，也就是說被證券化的信貸資產仍然在發起人的資產負債表中，這又是一種表內證券化模式。由于母公司將資產真實出售，并進入子公司資產負債表，實現了破產隔離，所以這種模式的實質是發起人主導的表外證券化。表內模式雖然省去了建立、規范抵押貸款二級市場的階段，縮短了證券化的環節，規避法律對SPV組建和發行抵押貸款支持證券的制約，但都不能對我國真正推進住房抵押貸款證券化起到長遠的支持作用，并非長久之計。準表外模式對商業銀行的要求較高，設立子公司的過程也相當繁瑣，在證券化的起步時期會大大增加成本。表外模式才是最終的目標。四、我國住房抵押貸款證券化的金融環境建設（一）建立健全法律法規體系抵押貸款證券化涉及發起人、信用評級機構、證券承銷商、投資者等多方主體，其流程也包括多個環節，這都需要有明確的法律法規來規范相關主體的行為。相關的法律法規包括商業銀行法、證券法、信托法和為證券化服務的會計、稅務處理和收費規定等。有了這些法規的配套，才能使住房抵押貸款證券化做到有法可依，有章可循，從而保證抵押貸款證券化的順利運作。首先是對抵押貸款“真實出售”的法律制約；其次是對SPV的組建和發行抵押貸款支持證券的法律制約；最后是對機構投資者購買住房抵押支持證券的法律制約。（二）完善會計制度在住房抵押貸款證券化的過程中，基本的會計處理問題有三個：一是發起人對住房抵押貸款的會計處理；二是發起人與SPV會計報表的合并問題；三是證券化的損益的確認問題。若采用表外模式進行住房抵押貸款證券化的話，發起人將住房抵押貸款真實出售給SPV，所以不存在會計報表的合并問題。但是商業銀行還是面臨發放抵押貸款支持證券時，住房抵押貸款從其資產負債表中剝離出來，如何將基礎資產沖銷并確認收益，目前沒有統一規定。同時在抵押貸款的還款日和到期日，商業銀行和SPV在進行損益確認時都面臨會計報表處理問題，這亟需要相關法律法規的嚴格規定或引導規范。（三）完善稅收制度在住房抵押貸款證券化的過程中，稅務主要涉及三個環節：一是基礎資產從發起人轉到SPV過程中的所得稅、資本利得稅、印花稅和營業稅；二是SPV作為證券發行人發行證券之后經營證券化資產時是否作為納稅主體繳納稅金；三是投資者作為納稅主體繳納稅金。目前我國對上述三個過程的稅收制度上不明確，建議如下：1、對發起人。在表外模式下，發起人將基礎資產真實出售給SPV，該項資產已經從發起人的資產負債表中剝離出去，所得轉讓收入作為發起人的一項收入，從而應該將其納入發起人的全部收入，在彌補商議財政年度的虧損后繳納企業所得稅，同時繳納資產交易的有關稅費。由于抵押貸款的收益率扣除證券化成本的剩余部分在發起人和投資人之間進行分配，為保證發起人的利益，應采取適當的免稅措施，否則基礎資產的利息收入將大部分充作稅款。2、對SPV。建議對SPV的不同業務分項征稅。在“導管”交易結構下，SPV只是作為資產及其資產收入的過渡性機構，并沒有自己的經濟行為，因此不能將其作為納稅主體來對待。過手式證券相對于轉付資產證券更容易形成導管性資產證券結構，因此，應該將SPV發行的住房抵押貸款過手證券與其他支持證券分開，采取不同的稅收方式，對過手式證券不再征收稅款。3、對投資者。在我國，投資者購買國債和國家發行的金融債券所獲得的利息是不用繳納個人所得稅的。投資者購買抵押支持債券所獲得的利息收入是否需要繳納個人所得稅尚不明確。建議在住房抵押貸款證券化的起步階段，為吸收更多機構投資者和個人投資者，采取相應的免稅或減稅措施。（四）完善監管制度評級機構設置不合理，統一的評估標準尚未確立，評級方法不統一，評級人才短缺，評級缺乏連貫性，這些都直接影響到我國住房抵押貸款證券化的順利進行。抵押貸款證券化的基礎是抵押貸款的現金流。信用評級機構和貸款人應對借款人的信用度進行及時的跟蹤評級，才能很好地確定其信用等級或做好相應的風險防范措施，才能提高抵押貸款的安全性，投資者才樂于投資抵押貸款證券。健全的社會信用制度和監管制度是使上述過程得以實現的關鍵。（五）擴大住房抵押貸款證券化的基礎資產貸款人向借款人發放房地產抵押貸款的交易構成房地產抵押貸款一級市場。住房抵押貸款是其證券化的載體，只有一級市場上具有一定規模的抵押貸款余額，才能建立抵押貸款證券化的資產池。同時，只有抵押貸款一級市場達到一定規模后才有將其證券化的需要。我國目前適于進行證券化的住房抵押貸款的規模主要受制于以下三個方面：1、來源不足。我國住房抵押貸款從資金來源上分為住房公積金貸款和銀行信貸資金貸款。由于住房公積金貸款利率過低，對投資者缺乏吸引力，不是合法性以此為支持的債券。可納入證券化基礎資產池的應該是銀行信貸資金發放的住房抵押貸款。2、還款方式的制約。我國住房抵押貸款（指銀行信貸資金抵押貸款，下同）的還款方式主要有以下四種：到期一次還本付息；等額本息還款法；等額本金還款法和遞增還款法。到期一次還本付息的抵押貸款的年限僅為一年，不適合作為基礎資產納入資產池。遞增還款法下，借款人無力償還的可能性會隨到期日的臨近而不斷增大，存在較大的違約風險，也不適合作為基礎資產。能夠納入證券化的基礎資產最好是來自等額本息法和等額本金法的抵押貸款。3、擔保方式的制約。住房抵押貸款的擔保方式由抵押、質押、保證和抵（質）押加保證四種。抵押和抵（質）押加保證的方式占大多數。為保證資產池資產的同質性，便于計算違約的貸款損失率，資產池有抵押貸款或抵押加保證貸款為宜。4、貸款期限的制約。因為從發放貸款到出售貸款，組成資產池，發放住房抵押貸款支持證券需要一定的運作時間，所以五年以上的抵押貸款才比較適合用于證券化。要推進住房抵押貸款證券化的進程，必須同時繼續大力發展住房抵押貸款的一級市場，并且有針對性地擴大基礎資產的來源。（六）深化住房金融政策改革我國現有的住房金融制度是以公積金為主體的政策性體制，最大的問題時只有抵押貸款一級市場，沒有抵押貸款二級市場，而且一級市場的操作也不夠規范和統一，這對住房抵押貸款證券化的發展產生了很大的阻力。國家應考慮放寬市場限制。首先，允許成立國有或私人特殊目的機構，取消國家擔保限制，以保證住房抵押貸款支持證券的資信級別；其次，鼓勵更多的機構投資者和個人投資者購買住房抵押貸款支持證券，并采取適當的免稅減稅措施保證投資人的利益，尤其是允許國家住房公積金管理公司將住房公積金存款用于住房抵押貸款支持證券投資，或者采用信托方式進行投資，以實現保值增值。參考文獻：1、華偉.房地產金融學M.復旦大學