selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagra目 錄第一部分 項目總論一、項目建設大體的概況二、項目可行性研究結論第二部分 項目背景和發展概況一、提出項目建設背景二、投資的必要性第三部分 項目市場投資環境和市場研究一、本市城市概況二、本市城市發展規劃三、本市房地產市場綜述 四、本市小高層住宅市場分析（竟爭性樓盤分析）五、本市房地產市場分類分析六、本市各區域房地產市場分析第四部分 項目選址及建設條件一、項目選址二、項目建設條件第五部分 項目地塊環境經濟評價與分析一、項目地塊解析二、項目地塊htp層次分析方法(中國與外國理論與實踐結晶)第六部分 項目地塊swot分析與應用一、項目的swot矩陣分析二、項目swot策略應用三、項目地塊分析總評第七部分 項目定位及項目評估一、項目定位（一）項目整體定位（二）項目功能定位（三）項目形象定位（四）項目檔次定位二、 項目目標客戶定位（一）目標客戶類型（二）目標客戶心態分析第七部分 戶型進行評價與選擇 (房產價值工程原理-value engineering)一、項目評價工程原理及程序過程二、項目價值工程在房地產應用中的原理及程序三、項目市場調研分析與評論四、項目方案評價及比較分析五、項目方案評價及改進分析六、項目方案評價結論 第八部分 對項目的價格定位 一、均價的確定二、單價的確定第九部分 項目的結論 第十部分 開發企業的組織及結構一、企業組織 （一）企業組織形式 （二）企業工作制度 第十一部分 的建設工程規劃與安排一、本市本項目項目建設規劃（一）建設方案規劃二、建設方式及進度安排（一）開發計劃擬定的原則（二）建設方式（三）進度安排（四） 項目周期設定（五）分段周期設定第十二部分 投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算）（一）開發成本估算（二）開發費用估算（三）總成本費用匯總及分攤表二、項目資金籌措（一）項目投資組合方式（二）資金動作方式三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息（一）資金籌措與投資使用計劃（二）貸款本金的償還及利息支付第十三部分 銷售及經營收入測算一、住宅銷售單價的確定（一）根據本市“本項目”市場調研報告制定價格體系（平均價格）（二）建議銷售測算單價(運用最低估算標準)（三）總銷售收入的確定第十四部分 建設項目的財務評一、稅金計算（一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算二、 損益表與靜態盈利分析（一）住宅與商鋪、車位部分損益表三、 現金流量表與動態盈利分析（一）住宅與商鋪、車位全部投資現金流量表四、 資金來源與運用表的貸款償還能力分析第十五部分 不確定性分析一、盈虧平衡分析（一）全部銷售盈虧平衡點分析（二）結論二、敏感性分析三、決策樹概率分析四、風險規避和控制措施（一）風險類型及防范措施（二）風險控制第十六部分 國民經濟評價一、項目社會效益評價（一）項目對社會發展的適應性（二）目前對人和社會影響二、項目環境效益評價第十七部分 銀行貸款支撐條件一、項目貸款綜合評價指標（一）本市本項目項目開發商的資信指標（二）本市本項目項目貸款評估情況（三）本市本項目項目貸款擔保方式評價二、項目貸款綜合評價三、項目貸款評價結果（一）項目貸款的概況（二）項目貸款的評價過程第十八部分 可行性研究報告結論及建議一、評估結論二、結論的建議及說明第十九部分 可行性研究附報表一、項目工程計劃橫道圖二、項目開發成本估算表三、全部銷售收入分期比例預測表四、項目銷售收入與經營稅金及附加估算表五、項目投資計劃與資金籌措估算表六、資金來源與運用表七、損益及利潤分配表八、現金流量表（全部投資）九、借款償還期測算表十、敏感性分析表附件45selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraselectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraselectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagra第一部分 項目總論一、項目建設大體的概況 （一）開發建設項目前言（二）建設項目基本概況（1） 項目名稱： （2） 建設地點： （3） 建設單位： （4） 管理單位： （5） 企業性質： （6） 經營范圍：房地產開發（7） 公司類別：集團化企業；（8） 注冊資金: （9） 資質等級： （10） 資信等級： （11） 法人代表： （12） 法定地址：（13） 聯系方式：（14） 企業概況（15）企業業績住宅項目（100畝已竣工）、精品旅游地產項目（200畝熱銷中）、休閑美食中心（1300畝招商中）、國際標準化尊貴高爾夫球場項目（3000畝已投入使用）、海景旅游度假村（400畝已竣工）等。 （16）企業可持續發展規劃（17）項目的基本概況（三）獨立承擔可行性研究工作單位及相關成員（四）可行性研究報告編制依據（6）國家計委、建設部建設項目經濟評價方法與參數(第二版)；（7）建設部房地產開發項目經濟評價方法；（8）中國國際工程咨詢公司關于印發經濟評估方法的通知及附件；（五）可行性研究報告研究范圍（六）項目建設規模與內容表：1-1-1 【項目主要技術經濟指標】 內容指標內容指標建設地點規劃總用地面積實際用地面積總建筑面積建筑占地面積綜合容積率建筑密度綠地率住宅面積商業面積地下室面積居住總戶數（七）項目開發手續（1）項目用地取得（2）開發公司資質（3）開發項目相關手續（4）項目開發結論二、項目可行性研究結論（一）項目房地產市場預測（二）項目工程技術方案及環境保護（三）項目建設進度（四）投資估算和資金籌措（1）投資估算表1-1-2 【項目總投資估算表】序號項 目總投資(萬元)1土地費用2前期工程費3建筑安裝工程費4基礎設施費用5公建費用6開發稅費7不可預見費8管理費用9銷售費用10財務費用開發建設總投資合計（2）資金籌措表1-1-3 【項目資金籌措表】序號籌措資金來源籌措資金數額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金2銀行貸款3銷售回款4項目總投資（五）項目財務和經濟評價 表1-1-4 【財務經濟評價表】序號財務與經濟評價指標數值（萬元、%）1項目總投資利潤2投資利潤率3稅后財務凈現值4動態回收期5內部收益率6數學期望值（六）項目銷售模式與合作方式（七）項目綜合評價結論項目綜合評價結論：本項目具有良好的經濟效益、社會效益和環境效益，本項目可行。第二部分 項目背景和發展概況一、提出項目建設背景（一）本市相關政策及城鎮發展規劃（二）項目發起人和發起緣由二、投資的必要性第三部分 市場投資環境和市場研究一、本市城市概況（一）本市基本概況（二）本市經濟概況（三）本市城市建設概況（四）本市招商概況（五）本市基礎設施概況二、本市城市發展規劃（一）城市性質與發展目標（二）城市未來的規模（三）城市總體布局（四）城市區域地位（五）城市發展規劃（六）結論三、本市房地產市場綜述（一）本市房地產市場情況（二）政府區域規劃對房地產市場的影響第四部分 項目選址及建設條件一、項目選址（一）區位環境條件（二）自然資源條件 (三)氣候與地理條件(四)水利能源條件（五）交通環境條件（六）人文特征和優惠政策（七）政治優勢條件 （八）旅游資源條件 二、項目建設條件（一）建設項目地已“五通”條件具備（二）住宅小區商業及文化教育配套設施齊全第五部分 地塊環境經濟評價與分析一、項目地塊解析(一) 項目所處區位特點分析(二) 項目用地現狀(三)項目周邊居住環境二、地塊htp層次分析目前地塊htp層次分析方法很實用，它是中國與外國房地產發展的結晶科學分析方法之一，本方法的詳細分析過程略,如果想了解本方法請與作者聯系.第六部分 地塊swot分析與應用一 、項目的swot矩陣分析優勢（strengths）劣勢（weakness）機會（opportunities）威脅（threats）二、 項目swot策略應用（一）項目優勢（strengths）優勢應用（二）項目劣勢（weakness） 劣勢應對（三）項目機會（opportunities） 機會利用（四）項目威脅（threats）應對措施三、項目地塊分析總評第七部分 定位及項目評估結論一、項目定位（一）項目整體定位（二）項目功能定位（三）項目形象定位（四）項目檔次定位以上定位為粗略,詳細請見整合推廣方案二、項目目標客戶定位（一）目標客戶類型（二）目標客戶心態分析第七部分 對項目戶型進行評價與選擇(房地產價值工程原理-value engineering)一、項目評價工程原理及程序過程(一)項目價值工程定義及ace分析著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現其必要功能的有組織的創造性活動。 (1)分析問題(analyzing problem) (2)綜合研究(comprehensive study) (3)方案評價(evaluating schemes)二、項目價值工程在房地產應用中的原理及程序價值工程在房地產投資決策中的應用主要有兩種，一種是方案比較；另一種是方案改進。價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創新、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。把三個階段和六個具體步驟及7個提出分別對應列于表。項目價值工程的階段、步驟與提問階段具體步驟ve提問分析問題1.選擇對象 2.收集情報3.功能分析與評價1.ve的對象是什么?2.它的作用是什么?3.它的成本是多少? 4.它的價值是多少?綜合研究方案創新有無其他方法實現其功能方案評價1.方案評價與選擇。2.方案實施與成果評價。1.新方案的成本是多少?2.新方案能可靠地實現。3.所要求的功能嗎?三、項目市場調研分析與評論(一)項目的基本概況四、項目方案評價及比較分析(一)對項目進行方案比較(二)項目功能分析(三)項目方案評價 五、項目方案評價及改進分析(一)項目方案優化及改進的內容及程序房地產投資方案的進度主要是功能,功能改進根據功能與成本的匹配原則,可歸納結為成本的改進。當通過方案比較選出最優方案后,就可對最優方案進行方案改進。六、項目方案評價結論 (一)分析功能-計算各方案的功能指數（fii） (二)分析成本-計算各方案的成本指數(cii) (三)比較各方案的價值指數第八部分 項目價格定位一、均價的確定二、單價的確定第九部分 結論第十部分 開發企業的組織及結構 一、開發企業的組織 （一）企業組織形式 （二）企業工作制度 （三）企業團隊 第十一部分 建設工程規劃與安排一、本市本項目項目建設規劃（一）建設方案規劃二、建設方式及進度安排（一）開發計劃擬定的原則（二）建設方式（三）進度安排（四） 項目周期設定（五）分段周期設定第十二部分 投資估算及資金籌措計劃一、本項目項目總投資與成本費用估算（投資估算）（一）開發成本估算（二）開發費用估算（三）總成本費用匯總及分攤表二、項目資金籌措(一)項目投資組合方式 （二）資金動作方式 三、資金籌措、投資使用計劃與借款利息 第十三部分 銷售及經營收入測算一、住宅銷售